Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện đà bắc, tỉnh hòa bình giai đoạn 2020 2022

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

BÙI VĂN THƯƠNG

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TẠI HUYỆN ĐÀ BẮC, TỈNH HỊA BÌNH
GIAI ĐOẠN 2020-2022

CHUN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN THỊ LOAN

Hà Nội, 2023


i
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Các số
liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử

dụng để bảo vệ một học vị nào.
Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ cơng trình nghiên
cứu nào đã cơng bố, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận
đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học.
Hà Nội, ngày .... tháng .... năm 2023
NGƯỜI CAM ĐOAN

Bùi Văn Thương


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, em đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ,
động viên của đồng nghiệp, bạn bè và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép em được bày tỏ lịng kính trọng
và biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thị Loan đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều
công sức, thời gian và tạo điều kiện cho em trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Viện Quản lý
đất đai và Phát triển nông thôn, Phòng Đào tạo Sau Đại học - Trường Đại học
Lâm nghiệp đã tận tình giúp đỡ em trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và
hoàn thành luận văn.
Em xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức, đồng
nghiệp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đà Bắc, các cán bộ
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân huyện Đà Bắc đã cung
cấp tài liệu, số liệu cho em để hoàn thành luận văn thuận lợi.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ, động viên khuyến khích em hồn thành luận văn.
Mặc dù bản thân đã có nhiều cố gắng, song do thời gian có hạn, kinh
nghiệm cịn hạn chế nên đề tài khơng tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Vì

vậy, em rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cơ và đồng nghiệp để luận
văn được hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày .... tháng .... năm 2023
TÁC GIẢ

Bùi Văn Thương


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ vii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ ....................................................... ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................. 4
1.1. Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..................................... 4
1.1.1. Khái niệm về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất ................................................................................................................ 4
1.1.2. Vai trị của cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất......... 5
1.1.3. Căn cứ để cấp GCN quyền sử dụng đất .............................................. 6
1.1.4. Thẩm quyền xét duyệt và cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất ............................................................................ 9
1.1.5. Mẫu GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất ................................................................................................................ 9
1.1.6. Trình tự, thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 12

1.2. Cơ sở pháp lý của công tác cấp GCNQSD đất ..................................... 16
1.2.1. Một số văn bản pháp lý của công tác cấp GCNQSDĐ trước Luật
Đất đai 1993 .................................................................................................... 16
1.2.2. Một số văn bản pháp lý từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay ........ 17
1.3. Cơ sở thực tiễn của công tác cấp GCNQSDĐ ...................................... 22
1.3.1. Công tác cấp GCNQSD đất của một số nước trên thế giới ............ 22
1.3.2. Công tác cấp GCNQSD đất ở Việt Nam ........................................... 25


iv
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 29
2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 29
2.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 29
2.3. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 29
2.4. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 29
2.5. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 30
2.5.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................. 30
2.5.2. Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp .............................................. 31
2.5.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ................................................. 31
2.5.4. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu ..................................... 33
2.5.5. Phương pháp chuyên gia ..................................................................... 33
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 34
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện đà bắc ................. 34
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................ 34
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .................................................................... 40
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ................... 42
3.2. Đánh giá công tác quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Đà Bắc .... 43
3.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Đà Bắc... 43
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 của huyện Đà Bắc..................... 48
3.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đà Bắc .................................. 51
3.3.1. Kết quả cấp GCNQSD đất lần đầu trên địa bàn huyện Đà Bắc giai
đoạn 2020-2022 .............................................................................................. 51
3.3.2. Kết quả cấp đổi, cấp lại GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn huyện Đà Bắc giai đoạn 2020-2022 ....................................... 59
3.4. Đánh giá sự hài lịng của người dân về cơng tác cấp GCNQSD đất,
quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................................... 67
3.4.1. Đánh giá của cán bộ ............................................................................ 67
3.4.2. Đánh giá của người dân ...................................................................... 77
3.4.3. Đánh giá chung .................................................................................... 80


v
3.5. Đề xuất một số giải pháp hồn thiện cơng tác cấp GCNQSD đất trên
địa bàn huyện Đà Bắc .................................................................................. 82
3.5.1. Giải pháp về chính sách pháp luật..................................................... 82
3.5.2. Giải pháp về nhân lực ......................................................................... 83
3.5.3. Giải pháp về kỹ thuật nghiệp vụ ......................................................... 83
3.5.4. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật ..................................... 84
3.5.5. Về tuyên truyền, giáo dục .................................................................... 84
3.5.6. Về tổ chức chỉ đạo ................................................................................ 84
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 86
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 89


vi
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa đầy đủ

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

CNH – HĐH

Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa

CNVPĐKĐĐ Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai
CQ

Cơ quan

CTSN

Cơng trình sự nghiệp

CT-TTg

Chỉ thị - Thủ tướng Chính phủ

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

Hội đồng nhân dân

KD PNN

Kinh doanh phi nông nghiệp

NĐ-CP

Nghị định số - Chính phủ

TB

Thơng báo

TCĐC

Tổng cục địa chính

TN & TKQ

Tiếp nhận và trả kết quả

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TTĐC

Thông tin địa chính

UBND

Ủy ban nhân dân

VPCP

Văn phịng Chính phủ


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Số lượng cán bộ, công chức, viên chức có liên quan trực tiếp đến
cơng tác cấp GCNQSDĐ ................................................................................ 31
Bảng 3.1. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kinh tế năm 2020-2022 .................. 40
Bảng 3.2. Thống kê số liệu trích đo, trích lục giai đoạn 2020-2022............... 44
Bảng 3.3. Thống kê số liệu công tác đăng ký quyền sử dụng đất các năm giai
đoạn 2020-2022 ............................................................................................... 44
Bảng 3.4. Thống kê số liệu công tác đăng ký thực hiện quyền sử dụng đất
giai đoạn 2020-2022 ........................................................................................ 45
Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng đất huyện Đà Bắc đến 31/12/2022 .................. 48
Bảng 3.6. Kết quả cấp GCNQSD đất lần đầu trên địa bàn huyện Đà Bắc giai
đoạn 2020-2022 ............................................................................................... 51
Bảng 3.7. Các trường hợp chưa được cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện
Đà Bắc .................................................................................................. 57
Bảng 3.8. Tổng hợp kết quả cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ theo từng xã của
huyện Đà Bắc năm 2020 ................................................................................. 61
Bảng 3.9. Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ theo từng xã của huyện Đà Bắc
năm 2021 ......................................................................................................... 63

Bảng 3.10. Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ theo từng xã của huyện Đà Bắc
năm 2022 ......................................................................................................... 65
Bảng 3.11. Tổng hợp hồ sơ cấp GCNQSD đất tồn đọng tại huyện Đà Bắc giai
đoạn 2020-2022 ............................................................................................... 66
Bảng 3.12. Kết quả đánh giá về nhân lực thực hiện công tác cấp GCN QSD
đất trên địa bàn huyện Đà Bắc ........................................................................ 68
Bảng 3.13. Kết quả đánh giá về cơ sở vật chất và kinh phí phục vụ cơng việc
GCNQSD đất và lập HSĐC ............................................................................ 70
Bảng 3.14. Kết quả đánh giá TTHC liên quan đến công tác cấp GCN QSDĐ,
thời gian trả kết quả cho công dân và các văn bản pháp luật hiện hành ......... 72


viii
Bảng 3.15. Kết quả đánh giá sự hợp tác của công dân, các trường hợp không
đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ và sự quan tâm của các cấp lãnh đạo đối với
công tác cấp GCN QSDĐ ............................................................................... 75
Bảng 3.16. Tổng hợp về sự hài lịng của người dân về trình tự đăng ký cấp
GCNQSDĐ...................................................................................................... 77
Bảng 3.17. Tổng hợp về sự hài lịng của người dân về trình độ và năng lực
phục vụ ................................................................................................. 78
Bảng 3.18. Tổng hợp về sự hài lòng của người dân về thái độ phục vụ tiếp
nhận và hoàn trả hồ sơ..................................................................................... 79
Bảng 3.19. Tổng hợp về sự hài lòng của người dân về sự rõ ràng trong mức
phí, lệ phí ......................................................................................................... 80


ix
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Hình 1.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất. ........................................................................... 11

Hình 3.1. Sơ đồ hành chính Huyện Đà Bắc .................................................... 35
Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu kinh tế huyện Đà Bắc năm 2022 ............................ 40
Hình 3.3. Biểu đồ cơ cấu các loại đất huyện Đà Bắc năm 2022..................... 50
Hình 3.4. Kết quả cấp GCNQSD đất theo loại đất trên địa bàn huyện Đà Bắc
giai đoạn 2020-2022 ........................................................................................ 53


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ),
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là giấy
chứng nhận) là một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Đây là
một thủ tục hành chính nhằm đảm bảo tính thống nhất về hồ sơ pháp lý và hiện
trạng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt tồn bộ diện tích đất
đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp
GCNQSDĐ giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng
như đảm bảo các nghĩa vụ của người sử dụng đất với Nhà nước về đất đai.
Huyện Đà Bắc, là một huyện miền núi của tỉnh Hịa Bình, cơng tác cấp
giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất do người dân đang sử dụng đã cũ và
tự kê khai theo Chỉ thị số 18/CT-TTg về tăng cường cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. Do đó, giữa GCNQSDĐ so với hiện trạng sử dụng đất chưa thống
nhất về diện tích, loại đất… đồng thời do nhu cầu người dân cần chứng nhận bổ
sung thêm quyền sở hữu nhà ở để nâng cao giá trị của bất động sản trong việc
thực hiện các quyền như thế chấp trong những năm gần đây có xu hướng tăng cao.
Xuất phát từ vai trị và tầm quan trọng của đất đai, Nhà nước đã xây
dựng hệ thống chính sách đất đai và các văn bản pháp luật nhằm tăng cường
công tác quản lý và sử dụng đất. Thông qua Luật đất đai, quyền sở hữu toàn
dân về đất đai được xác lập và được nhà nước đại diện chủ sở hữu. Công tác
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn

liền với đất, lập hồ sơ địa chính là một trong các nội dung quan trọng trong 15
nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Theo Điều 3, khoản 16 Luật đất đai
2013 quy định “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Có thể thấy, tầm
quan trọng của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất với các


2
cơ quan quản lý và sử dụng đất. Hiện nay tại các địa phương trên cả nước nói
chung và huyện Đà Bắc nói riêng đang thực hiện cơng tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đối với cả
đất nông nghiệp và phi nông nghiệp cho các đối tượng khác nhau.
Trên cơ sở phân tích những mặt được, mặt chưa được, những tồn tại và
hạn chế của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận từ đó đẩy nhanh tiến độ
giải quyết hồ sơ, thủ tục hành chính, phục vụ tốt cho người dân và nâng cao
hiệu quả cơng tác quản lý nhà nước về đất đai. Góp phần giải quyết các khó
khăn, vướng mắc trong cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đề
xuất các giải pháp hợp lý nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho các hộ gia đình cá nhân, chúng tôi lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh
giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Đà Bắc, tỉnh Hịa Bình giai đoạn
2020-2022”.
2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
2.1. Ý nghĩa khoa học
Việc nghiên cứu đề tài đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Đà
Bắc, tỉnh Hịa Bình giai đoạn 2020 – 2022 có tính thời sự và khoa học.
2.2. Ý nghĩa thực tiễn

Trên cơ sở phân tích những mặt được, mặt chưa được, những tồn tại và
hạn chế, những nguyên nhân ảnh hưởng đến cơng tác cấp GCN từ đó đề xuất
các giải pháp đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ, thủ tục hành chính, hồn
thiện cơng tác cấp GCN QSDĐ.
Ngồi ra đề tài còn phù hợp với thực tiễn là căn cứ cho cơ quan quản lý
đất đai tại địa phương trong việc quản lý và sử dụng đất nói chung và quản lý
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất nói riêng.


3
3. Mục tiêu nghiên cứu
3.1. Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở đánh giá thực trạng công tác cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác
cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất trên địa bàn huyện Đà Bắc, tỉnh Hịa Bình.
3.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đà Bắc, tỉnh
Hịa Bình giai đoạn 2020-2022.
- Đánh giá sự hài lịng của người dân về công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên
địa bàn huyện Đà Bắc, tỉnh Hịa Bình.
- Đề xuất giải pháp hồn thiện công tác giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Đà
Bắc, tỉnh Hịa Bình.


4

Chương 1.
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1. Khái niệm về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất
Theo khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đai là chứng
thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” (Quốc hội, 2013).
Ở Việt Nam, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng
không trực tiếp khai thác và sử dụng đất mà trao quyền sử dụng đất cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân… Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp
giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong việc sử dụng đất là GCNQSDĐ. Vì
vậy, theo quy định của pháp Luật Đất đai, GCNQSDĐ là một trong những nội
dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền
đầu tiên mà bất kỳ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng.
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai
và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào
hồ sơ địa chính.
Đây là một nội dung có nhiều quy định sửa đổi, bổ sung mới trong việc
thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai và bảo đảm quyền và lợi ích
cho người sử dụng đất; một số nội dung sửa đổi, bổ sung mới cụ thể:
Việc đăng ký thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả các
trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) hay các trường hợp
được giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất.

5
Việc đăng ký nhằm “ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với
một thửa đất vào hồ sơ địa chính” chứ khơng phải bó hẹp trong mục đích “ghi
nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất” như Luật Đất đai năm 2013. Do trước đây chỉ khi có đầy đủ giấy
tờ về quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất mới đăng ký và việc thực hiện
đăng ký cũng chưa đầy đủ, dẫn đến tình trạng lỏng lẻo trong quản lý đất đai
nhất là tình trạng giao dịch, chuyển nhượng khơng theo quy định.
1.1.2. Vai trị của cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Đối với người sử dụng
- GCN QSDĐ là giấy tờ thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước
và người sử dụng đất.
- GCN QSDĐ là điều kiện để đất đai tham gia vào thị trường bất động sản.
- GCN QSDĐ là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ đối
với Nhà nước đặc biệt là nghĩa vụ tài chính như: nộp lệ phí trước bạ, thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân... người sử dung đất phải sử
dụng đất đúng mục đích, diện tích... đã ghi trong GCNQSDĐ.
- GCN QSDĐ là điều kiện để người sử dụng đất được bảo hộ các quyền
và lợi ích hợp pháp của mình trong q trình sử dụng đất.
1.1.2.2. Đối với nhà nước
- GCN QSDĐ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng
đất nhằm mục đích bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
- GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất đai hợp
pháp của người sử dụng đất. Thông qua công tác cấp GCNQSDĐ Nhà nước
xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa người sử dụng đất với Nhà nước với tư
cách đại diện chủ sở hữu đất đai, giúp Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ
đất đai.
Từ đó, Nhà nước sẽ thực hiện việc phân phối lại đất theo quy hoạch, kế

6
hoạch sử dụng đất. Nhà nước thực hiện quyền chuyển giao, quyền sử dụng từ
các chủ thể khác nhau. Vì vậy, cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung
quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
1.1.3. Căn cứ để cấp GCN quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Căn cứ cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất lần đầu
Theo điều 100, Luật Đất đai 2013 căn cứ để cấp GCNQSD đất bao gồm
(Quốc hội, 2013):
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định có một trong các loại
giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất;
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10
năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính
sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách
mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ đại chính trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền
với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác
nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ
cấp cho người sử dụng đất;
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

theo quy định của Chính phủ.


7
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ
quy định tại khoản 1 Điều 100, Luật Đất đai 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên
người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của
các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa
thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất
đó khơng có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử
dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định
của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản
công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải
thực hiện theo quy định của pháp luật.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực
thi hành mà chưa được cấp GCN thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất.
4. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có cơng trình là đình, đền, miếu,
am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của
Luật đất đai 2013 và đất đó khơng có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã
nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.3.2. Căn cứ để cấp đổi GCN quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 76, Nghị định 43/2014/NĐ-CP việc

cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các
trường hợp sau (Chính phủ, 2014):


8
- Trường hợp 1. Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng hoặc
các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10/12/2009 sang loại Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
(giấy chứng nhận mới hiện đang áp dụng).
Trước ngày 10/12/2009 (trước ngày Nghị định 88/2009/NĐ-CP có hiệu
lực thi hành) tại Việt Nam có các loại Giấy chứng nhận như:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng.
Để thống nhất quản lý và tránh gây khó khăn cho người dân, từ ngày
10/12/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu Giấy chứng nhận
mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo đó, các loại giấy chứng nhận cấp trước ngày 10/12/2009 vẫn có
giá trị pháp lý, người được cấp có nhu cầu đổi sang loại Giấy chứng nhận mới
thì được quyền đổi.
- Trường hợp 2. Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe,
rách, hư hỏng;
- Trường hợp 3. Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại
diện tích, kích thước thửa đất;
- Trường hợp 4. Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản

gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp
chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng
nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.


9
1.1.4. Thẩm quyền xét duyệt và cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất
Điều 105, Luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền cấp GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất như sau:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở gắn liền với đất và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở
tôn giáo; người định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có khả năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và
môi trường cùng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Đối với trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng mà thực
hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
hoặc cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và mơi
trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.1.5. Mẫu GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất
Theo Điều 3 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi

trường ngày 19/5/2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, mẫu giấy chứng nhận được quy định
như sau (Bộ TNMT, 2014):
1. Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo


10
một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại
đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04
trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy
chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190 mm x
265 mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:
a) Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu
đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt
và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
b) Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất", trong đó có các thơng tin về thửa đất, nhà ở, cơng trình
xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày
tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào
sổ cấp Giấy chứng nhận;
c) Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
d) Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những
thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được
cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;
đ) Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ
"Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng
nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp

Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận;
e) Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ
Khoản này do đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh đăng ký đất đai hoặc đăng ký
quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập đăng ký đất đai) tự in, viết khi
chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác
nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.