Hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đô thị trên địa bàn thành phố hòa bình, tỉnh hòa bình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

BÙI THỊ THU HƯƠNG

HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
VỀ ĐẤT ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỊA BÌNH,
TỈNH HỊA BÌNH

CHUN NGÀNH QUẢN LÝ KINH TẾ
MÃ SỐ: 8310110

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. TRẦN TUẤN VIỆT

Hà Nội, 2023


i
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan, đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai cơng bố trong
bất kỳ cơng trình nghiên cứu nào khác.
Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ cơng trình nghiên

cứu nào đã cơng bố, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận
đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2023

NGƯỜI CAM ĐOAN

Bùi Thị Thu Hương


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã
nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ,
động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Để hồn thành luận văn này
tơi xin bày tỏ sự kính trọng và lịng biết ơn sâu sắc tới:
Giảng viên hướng dẫn khoa học: TS. Trần Tuấn Việt
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý quý báu của các Thầy, Cô Trường
Đại học Lâm nghiệp đã chỉ bảo, hướng dẫn và giúp đỡ tận tình trong quá trình
tơi thực hiện và hồn thành luận văn này.
Tơi xin trân trọng cảm ơn phòng ban, phòng TN&MT thành phố Hịa
Bình, UBND thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình giúp đỡ tơi trong q trình
thu thập số liệu, thơng tin trong quá trình thực hiện luận văn trên địa bàn thành
phố.
Tôi xin cảm ơn sự giúp đỡ của Lãnh đạo, đồng nghiệp cơ quan và gia
đình, bạn bè đã ln quan tâm, động viên và tạo điều kiện cho tôi trong quá
trình thực hiện.

Do thời gian quá trình nghiên cứu có hạn, luận văn của tơi khơng tránh
khỏi thiếu sót và sơ xuất. Tơi rất mong nhân được sự đóng góp của các q
thầy, cơ giáo để luận văn của tơi được hồn thiện hơn.
Xin chân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2023

TÁC GIẢ

Bùi Thị Thu Hương


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................ viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC QUẢN
LÝ NHÀ NƯỚC VỀ VỀ ĐẤT ĐAI VÀ ĐẤT ĐÔ THỊ................................ 5
1.1. Cơ sở lý luận về quản lý nhà nước về đất đai và đất đô thị .................... 5
1.1.1. Những khái niệm cơ bản........................................................................... 5
1.1.2. Vai trò quản lý nhà nước đối với đất đô thị ........................................10
1.1.3. Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đô thị.........................................12

1.1.4. Nội dung quản lý nhà nước về đất đô thị ............................................15
1.1.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về đất đô thị..25
1.2. Cơ sở thực tiễn về quản lý nhà nước về đất đô thị ............................... 29
1.2.1. Kinh nghiệm quản lý nhà nước về đất đô thị của một số địa phương 29
1.2.2. Bài học đối với thành phố Hòa Bình, tỉnh Hịa Bình ........................36
Chương 2. ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 39
2.1. Đặc điểm cơ bản của thành phố Hịa Bình ........................................... 39
2.1.1. Đặc điểm tự nhiên....................................................................................39
2.1.2. Đặc điểm về kinh tế - xã hội ..................................................................41
2.1.3. Thuận lợi và khó khăn đối với cơng tác quản lý nhà nước về đất đô thị 44
2.2. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 45
2.2.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu, mẫu điều tra ..........................45
2.2.2. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu .................................................46


iv
2.2.3. Phương pháp xử lý số liệu .....................................................................47
2.2.4. Phương pháp phân tích số liệu .............................................................47
2.2.5. Các chỉ tiêu đánh giá sử dụng trong luận văn ...................................47
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 49
3.1. Thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đô thị trên địa bàn thành
phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình ...................................................................... 49
3.1.1. Tổng quan về bộ máy và đội ngũ cán bộ quản lý nhà nước về đất
đai trên địa bàn ...................................................................................................49
3.1.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hòa Bình 2020- 202254
3.2. Thực trạng cơng tác quản lý nhà nước về đất đô thị ............................ 55
3.2.1. Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các
loại đất đô thị .......................................................................................................55
3.2.2. Quy hoạch xây dựng đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất đô thị .....56
3.2.3. Giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất đơ thị .......................................59

3.2.4. Ban hành các chính sách và tổ chức thực thi các chính sách .........65
3.2.5. Đăng ký và cấp giấy chứng nhận QSD đất đô thị .............................67
3.2.6. Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đô thị ....................................70
3.2.7. Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo
và xử lý các vi phạm về đất đô thị ..................................................................73
3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về đất đô thị tại
thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình ............................................................ 76
3.3.1. Điều kiện tự nhiên....................................................................................76
3.3.2. Kinh tế - xã hội .........................................................................................77
3.3.3. Yếu tố con người ......................................................................................78
3.4. Đánh giá chung về công tác quản lý nhà nước về đất đô thị tại thành
phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình ...................................................................... 80
3.4.1. Kết quả đạt được ......................................................................................80
3.4.2. Tồn tại và nguyên nhân ..........................................................................82


v
3.5. Định hướng về công tác quản lý nhà nước về đất đơ thị trên địa bàn
thành phố Hồ Bình ..................................................................................... 85
3.5.1. Quản lý và sử dụng đất đô thị đảm bảo tính cơng khai, minh bạch
và dân chủ ............................................................................................................85
3.5.2. Quản lý và sử dụng đất đô thị phải phù hợp với tình hình phát triển
đơ thị hố và u cầu thực tiễn của thành phố Hồ Bình ...........................86
3.5.3. Đẩy mạnh cơng tác hiện đại hóa quản lý nhà nước đối với đất đơ thị .87
3.6. Giải pháp hồn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đô thị trên địa
bàn thành phố Hịa Bình .............................................................................. 88
3.6.1. Hồn thiện cơ chế, chính sách quản lý đất đai và hồn thiện bộ
máy tổ chức quản lý đất đai ..............................................................................88
3.6.2. Giải pháp đối với việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
cần đảm bảo tính khoa học ...............................................................................91

3.6.3. Giải pháp đối với cơng tác giải phóng mặt bằng ..............................91
3.6.4. Nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ địa
chính, đầu tư cơ sở vật chất cho công tác quản lý Tài nguyên và Môi trường
................................................................................................................................93
3.6.5. Tăng cường sự lãnh đạo của Đảng, phối hợp giữa các ban ngành,
tổ chức, đồn thể trong cơng tác quản lý đất đai, thực hiện các chế độ
chính sách của Nhà nước ..................................................................................94
3.6.6. Tích cực tuyên truyền phổ biến giáo dục về pháp luật, chế độ chính
sách nhà đất; kiên quyết xử lý dứt điểm các trường hợp vi phạm pháp
luật, chính sách đất đai của Đảng và Nhà nước ...........................................94
KẾT LUẬN .................................................................................................... 96
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 98
PHỤ LỤC


vi
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

ĐVHC

Đơn vị hành chính

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HGĐ

Hộ gia đình

HSĐC

Hồ sơ địa chính

NĐ-CP

Nghị định của Chính phủ

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TN&TKQ

Tiếp nhận và trả kết quả

TT

Thông tư

TTHC

Thủ tục hành chính

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐK ĐĐ

Văn phịng đăng ký đất đai


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Một số chỉ tiêu về kinh tế giai đoạn 2020-2022 ............................. 42
Bảng 2.2. Tình hình dân số thành phố Hịa Bình giai đoạn 2020-2022.......... 43
Bảng 2.3. Bảng tổng hợp số phiếu điều tra ..................................................... 46
Bảng 3.1: Đội ngũ cán bộ quản lý nhà nước về đất đai thành phố ................. 50
Hịa Bình ......................................................................................................... 50
Bảng 3.2: Đội ngũ cán bộ quản lý nhà nước về đất đai UBND các xã, phường
thành phố Hịa Bình ........................................................................................ 51
Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hịa Bình .............. 54
Bảng 3.3: Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất đơ thị thành phố Hịa
Bình trong kỳ kế hoạch 2020 – 2022 .............................................................. 55
Bảng 3.4: Kết quả giao đất trên địa bàn thành phố Hòa Bình (2020-2022) ... 61
Bảng 3.5: Kết quả thu hồi đất tại thành phố Hịa Bình (2020 - 2022) ............ 63
Bảng 3.6: Kết quả chuyển mục đích sử dụng đất tại thành phố Hịa Bình ..... 64

Bảng 3.7: Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Hịa
Bình (2020 - 2022) .......................................................................................... 70
Bảng 3.8: Kết quả thanh tra, kiểm tra phát hiện vi phạm về đất đai tại thành
phố Hịa Bình .................................................................................................. 75
giai đoạn 2020 – 2022 ..................................................................................... 75
Bảng 3.9. Đánh giá ảnh hưởng điều kiện tự nhiên của thành phố .................. 76
Hịa Bình tới quản lý đất đô thị (n = 175) ....................................................... 76
Bảng 3.11. Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố con người ............................ 79
tới quản lý đất đô thị ....................................................................................... 79


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố
Hịa Bình ......................................................................................................... 49
Hình 3.2. Sơ đồ kết quả giao đất trên địa bàn thành phố Hịa Bình lũy kế đến
31/12/2022 ....................................................................................................... 60


1
MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu
Đối với mỗi quốc gia, đất đơ thị đóng vai trị quan trọng trong sự phát
triển kinh tế-xã hội, là nền tảng phát triển đô thị, là một trong những nguồn
nội lực quan trọng hàng đầu của sự nghiệp CNH, HĐH, đơ thị hố tạo ra
nguồn vốn đầu tư xây dựng và phát triển đô thị.
Trong giai đoạn hiện nay, khi mà q trình đơ thị hố đang diễn ra rất
mạnh mẽ ở tất cả các vùng trên cả nước thì nhu cầu sử dụng đất đô thị ngày
một tăng lên, trong khi đó diện tích đất đơ thị lại có hạn cho nên việc sử dụng
làm sao cho tiết kiệm và hiệu quả là một bài tốn khó đặt ra cho các nhà

quản lý, các nhà hoạch định sách chính sách và đồng thời cũng địi hỏi Nhà
nước phải có kế hoạch tổng thể phù hợp với cả nước, có giải pháp đặc thù cho
từng vùng và địa phương. Sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước ta đã đem
lại những nguồn lực quan trọng cho việc xây dựng, cải tạo và chỉnh trang diện
mạo của các đô thị. Tuy nhiên cũng kéo theo nhiều vấn đề đã nẩy sinh trong
quá trình quản lý và sử dụng đất đô thị như việc sử dụng không theo quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, sử dụng lãng phí, sử dụng sai mục đích đã và
đang diễn ra hết sức phức tạp; một số nơi tình trạng bng lỏng quản lý,
khơng quản lý dẫn đến tình trạng vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất.
Mặt khác, các văn bản pháp luật trong quản lý sử dụng đất đơ thị cịn thiếu
đồng bộ và hạn chế đã ảnh hưởng đến công tác quản lý của cơ quan nhà nước.
Những vấn đề này đã đặt ra những thách thức nhất định cho công tác quản
lý Nhà nước về đất đai đối với đất đơ thị.
Thành phố Hịa Bình là trung tâm hành chính, chính trị của tỉnh Hịa
Bình. Thực hiện Nghị quyết số 830/NQ-UBTVQH14 ngày 17/12/2019 của
Ủy ban Thường vụ Quốc hội, sáp nhập tồn bộ diện tích tự nhiên và dân số
của huyện Kỳ Sơn vào thành phố Hịa Bình. Hiện nay, thành phố Hồ Bình có


2
tổng diện tích tự nhiên 348,65 km2, với dân số 138.609 người, gồm 19 đơn vị
hành chính (12 phường, 07 xã), có 06/07 xã đã về đích nơng thơn mới. Đảng
bộ thành phố có 70 chi, Đảng bộ trực thuộc, với trên 11 nghìn Đảng viên.
Trong những năm qua, thành phố Hịa Bình đã đẩy mạnh các chương
trình phát triển và đạt được những thành tựu về kinh tế - xã hội (KT-XH),
nâng cao đời sống của nhân dân. Công tác QLNN đối với đất đơ thị của thành
phố Hồ Bình đạt được những kết quả tốt, có những điểm sáng trong cơ chế
quản lý đất đô thị. Với tốc độ đơ thị hố trên địa bàn thành phố ngày càng cao
như giai đoạn hiện nay, thời gian tới công tác quản lý nhà nước (QLNN) về
đất đai ở đô thị (gọi tắt là QLNN về đất đơ thị) có ý nghĩa và tầm quan trọng

ảnh hưởng rất lớn đến định hướng phát triển KT-XH của địa phương, ổn định
đời sống của nhân dân, khai thác tốt tiềm năng đất đơ thị, bảo vệ quyền lợi
hài hịa của Nhà nước và nhân dân trong việc sử dụng quỹ đất hiện có của
địa phương. Tuy nhiên do ảnh hưởng của quá trình CNH, HĐH, đơ thị hố
nên cơng tác QLNN về đất đơ thị trên địa bàn thành phố Hồ Bình cịn có
những hạn chế nhất định như: Vẫn cịn tình trạng quy hoạch treo, đất đai bị bỏ
hoang còn phổ biến; công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đơ thị chưa
được khoa học, chưa có tầm nhìn dài hạn; một số chính sách về định giá đất,
thu hồi, đền bù, tái định cư chưa gắn với cơ chế thị trường; tình trạng vi phạm
pháp luật trong quản lý sử dụng đất cịn nhiều…
Trong q trình phát triển KT-XH và đơ thị hố của thành phố Hịa
Bình giai đoạn từ 2020 đến năm 2025, cần nghiên cứu thực trạng về công
tác QLNN về đất đô thị để thấy được những kết quả đạt được, những mặt
còn tồn tại trong QLNN về đất đơ thị của thành phố, từ đó đưa ra những biện
pháp khắc phục phù hợp nhằm khai thác sử dụng nguồn lực đất đơ thị có hiệu
quả hơn. Đó là những nội dung cần được nghiên cứu và đây cũng là những vấn
đề mang tính cấp thiết hiện nay.
Nhằm góp phần làm sáng tỏ những vấn đề nêu trên, tác giả chọn đề tài
“Hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước về đất đô thị trên địa bàn thành


3
phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình” làm luận văn thạc sĩ chuyên ngành Quản lý
kinh tế của học viên.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở đánh giá thực trạng và các yếu tố ảnh hưởng, luận văn nhằm
góp phần hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước về đất đơ thị trên địa bàn
thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình.
2.2. Mục tiêu cụ thể

- Góp phần hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn về QLNN về đất đai và
đất đô thị;
- Đánh giá thực trạng công tác QLNN về đất đô thị trên địa bàn thành
phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình;
- Chỉ ra các yếu tố ảnh hưởng đến công tác QLNN về đất đơ thị trên địa
bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình;
- Đề xuất các giải pháp góp phần hồn thiện công tác QLNN về đất đô
thị trên địa bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý nhà nước về đất đô thị trên
địa bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình.
- Phạm vi về nội dung:
+ Hệ thống cơ sở lý luận liên quan tới công tác quản lý nhà nước về đất
đai và đất đô thị.
+ Nghiên cứu thực trạng về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực
trạng sử dụng đất đai đối với đất đô thị trên địa bàn thành phố Hịa Bình.
+ Nghiên cứu thực trạng tổ chức bộ máy QLNN về đất đai, cụ thể là đất
đô thị, trình độ chun mơn của đội ngũ cán bộ QLNN về đất đơ thị trên địa
bàn thành phố Hịa Bình.
+ Nghiên cứu thực trạng tình hình QLNN về đất đơ thị trên địa bàn
thành phố Hịa Bình trong thời gian (2019-2021). Đề tài tập trung làm rõ thực
trạng QLNN về đất đơ thị trên địa bàn hành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình.


4
+ Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước
về đất đô thị trên địa bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình.
- Phạm vi về khơng gian: thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình
- Phạm vi về thời gian:
+ Số liệu thứ cấp thu thập trong 3 năm: 2020 - 2022;

+ Số liệu sơ cấp thu thập trong khoảng thời gian từ tháng 10/2022
đến tháng 11 năm 2022.
4. Nội dung nghiên cứu
- Cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nước về đất đô thị;
- Thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đô thị trên địa bàn thành
phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình;
- Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về đất đơ thị trên
địa bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình;
- Giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước về đất đơ thị trên địa
bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình.
5. Kết cấu của luận văn
Ngồi phần Mở đầu và Kết luận, luận văn gồm 03 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nước về đất đô thị.
Chương 2: Đặc điểm địa bàn và phương pháp nghiên cứu
Chương 3: Kết quả nghiên cứu và thảo luận


5
Chương 1.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ
NƯỚC VỀ VỀ ĐẤT ĐAI VÀ ĐẤT ĐÔ THỊ
1.1. Cơ sở lý luận về quản lý nhà nước về đất đai và đất đô thị
1.1.1. Những khái niệm cơ bản
1.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với thời gian thì con người xuất
hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất đai từ sản phẩm của tự
nhiên lại mang trong mình sức lao động của con người, tức cũng là sản phẩm
của xã hội. Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và
nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại, phát triển của con người và
các sinh vật khác trên trái đất. Hiện nay có nhiều cách hiêu khác nhau về đất

đai, cụ thể là:
- Theo quy định tại Khoản 1 Điều 54 Hiến pháp năm 2013 quy định:
“Đất đai được coi là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng
phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”.
Như vậy, đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia bởi đất đai là một
trong những bộ phận lãnh thổ quốc gia, bị giới hạn bởi ranh giới giữa các
quốc gia. Đất đai có vai trị quan trọng đối với đời sống kinh tế xã hội, vì vậy
cần phải quản lý đất đai, phải có biện pháp để sử dụng đất đai một cách có
hiệu quả nhất, hợp lý nhất tránh tình trạng để lãng phí tài ngun, tránh sử
dụng bừa bãi đất đai gây nên những hậu quả khó lường: chẳng hạn như cạn
kiệt tài ngun, sử dụng khơng có hiệu quả, đất đai bị bỏ hoang, ….
- Theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Quy định kỹ thuật Ban hành kèm
theo Thông tư 14/2012/TT-BTNMT ngày 26 tháng 11 năm 2012 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định “Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí,
diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng
có tính chu kỳ, có thể dự đốn được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong


6
hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng,
khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và
hoạt động sản xuất của con người”.
1.1.1.2. Khái niệm đô thị
Đô thị là nơi tập trung đông dân cư, lao động, mà chủ yếu là lao động
phi nông nghiệp, những người này sống và làm việc theo một phong cách, lối
sống thành thị - đó là lối sống đặc trưng bởi một số đặc điểm như: lao động
chủ yếu trong các ngành phi nông nghiệp, nhu cầu về đời sống tinh thần cao,
có điều kiện để tiếp thu nhanh chóng nền văn minh tiên tiến của nhân loại, là
nơi được đầu tư cao về hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ công cộng
nhằm đảm bảo sinh hoạt thuận tiện.

1.1.1.3. Khái niệm đất đô thị
Theo quy định tại Điều 55 của Luật Đất đai 1993 và Điều 1 Nghị định
88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lý và sử dụng đất đơ thị thì:
Đất đơ thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng để xây dựng nhà
ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầng
phục vụ công cộng, quốc phịng, an ninh và các mục đích khác. Đất ngoại
thành, ngoại thị đã có quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt để phát triển đô thị cũng được quản lý như đất đô thị.
Trên cơ sở quy định đó, đất đơ thị bao gồm đất nội thành, nội thị, đất
ven đô đã được đô thị hoá, gắn với phần đất nội thành, nội thị một cách hữu
cơ về chức năng hoạt động, cơ sở hạ tầng và cơ cấu quy hoạch không gian đô
thị, các vùng đất sẽ đơ thị hố nằm trong phạm vi, ranh giới quy hoạch xây
dựng đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
1.1.1.4. Phân loại đất Đô thị
Căn cứ Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định về thống kê, kiểm kê
đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất và Luật Đất đai, 2013, dựa vào
mục đích sử dụng, đất đơ thị được chia ra làm các loại sau:


7
* Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng: đó là diện tích đất được sử
dụng để xây dựng các cơng trình phục vụ các lợi ích cơng cộng.
* Đất sử dụng cho mục đích quốc phịng, an ninh: là diện tích đất
chuyên dùng được Nhà nước giao cho đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng vào
mục đích quốc phịng, an ninh.
* Đất ở Đơ thị: là diện tích đất Đơ thị được sử dụng vào mục đích để
xây dựng nhà ở, các cơng trình phục vụ nhu cầu ở và khn viên (nếu có),
phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (UBND
Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương hoặc Chính phủ) phê duyệt.
* Đất chuyên dùng: là diện tích nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử

dụng vào các mục đích không phải là nông nghiệp, lâm nghiệp, làm nhà ở.
* Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp: là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn
được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp (trồng cây hàng năm, cây lâu
năm, chăn nuôi thuỷ hải sản,...) và lâm nghiệp (rừng cây, lâm viên, vườn ươm
cây,...).
* Đất chưa sử dụng: là phần đất đã được quy hoạch để phát triển Đô thị
nhưng chưa được sử dụng đến bao bồm đất chưa sử dụng và đất không thể sử
dụng được. Trong Đô thị phần đất này thường còn với tỷ lệ thấp.
1.1.1.5. Những đặc trưng cơ bản của đất Đô thị
- Đặc trưng thứ nhất: đất Đơ thị có nguồn gốc từ đất tự nhiên hoặc đất
nơng nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng khi đã có quy hoạch và dự án
đầu tư.
- Đặc trưng thứ hai: tính giới hạn về mặt bằng đất và khơng gian xây
dựng, nhưng lại có giá trị và giá trị sử dụng lớn hơn so với các loại đất khác.
Đất Đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn và đất ngoại thành, ngoại
thị mà trong quy hoạch được phê duyệt dùng để phát triển đơ thị. Điểm đặc
trưng cơ bản này có ở tất cả các loại đất, nhưng nó thể hiện rõ nhất ở đất Đô
thị. Chúng ta đã biết đất là tài nguyên, nguồn sống, môi trường, môi sinh quan


8
trọng nhất cho đời sống con người, cho sinh hoạt xã hội và cho các hoạt động
kinh doanh. Đó là tài ngun khơng tái sinh và rất có giới hạn. Giới hạn của
diện tích đất Đơ thị khơng chỉ là diện tích đất có giới hạn của đơn vị hành
chính: thị trấn, thị xã, thành phố... khi thành lập các đơn vị hành chính đó mà
nó cịn giới hạn cho từng loại đất được sử dụng trong Đô thị.
- Đặc trưng thứ ba: đất Đô thị phải được xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử
dụng. Như ta đã biết, tại Đơ thị thì nhu cầu phát triển kinh tế diễn ra rất mạnh,
đây là nơi tập trung các cơ quan quản lý đầu não, là trung tâm kinh tế, văn hoá
của một vùng hoặc một quốc gia đồng thời cũng là nơi tập trung dân cư đông

cho nên việc xây dựng cơ sở vật chất để phục vụ đời sống của dân cư cũng
như là điều kiện để phát triển kinh tế xã hội, thu hút đầu tư của vùng đó hay
quốc gia đó. Cơ sở hạ tầng Đơ thị là yếu tố phản ánh mức độ phát triển và tiện
nghi sinh hoạt của người dân Đô thị. Cơ sở hạ tầng gồm cơ sở hạ tầng kỹ
thuật như: giao thông, điện, nước, hệ thống cống rãnh, năng lượng, thông tin,
vệ sinh môi trường... và cơ sở hạ tầng xã hội như: nhà ở, cơng trình văn hố
xã hội, giáo dục đào tạo, y tế, nghiên cứu khoa học, cơng viên, cây xanh...
Đất Đơ thị cịn có tính kế tục lâu bền. Giá trị sử dụng và hiệu ích đầu tư
của đất Đơ thị có tính lâu dài và tính tích luỹ, trong điều kiện sử dụng và bảo
hộ hợp lý, đất đơ thị có thể được sử dụng nhiều lần liên tục và được cải thiện và
không ngừng nâng cao về giá trị. Đây là đặc trưng cơ bản và quan trọng nhất để
xác định tầm quan trọng cũng như giá trị và giá trị sử dụng của đất Đô thị, nhu
cầu đời sống Đô thị của dân cư và các hoạt động kinh tế, chính trị của Nhà
nước.
- Đặc trưng thứ tư: giá Đất đô thị cao hơn giá đất nông thôn, miền núi.
Đây là đặc điểm phân biệt rõ nhất đất Đô thị với các loại đất khác. Đất là tài
ngun có hạn, khơng thể tái sinh, có vị trí cố định trong khơng gian tức là nó
khơng thể nào di chuyển được. Đất Đơ thị hình thành và phát triển có vị trí cố
định, thuận lợi về giao thông, là nơi tập trung đông dân cư, phát triển kinh tế-


9
xã hội sôi động hơn các vùng khác. Giá trị của từng lô đất trong Đô thị trước
hết phụ thuộc vào vị trí của nó. Vị trí lơ đất là một yếu tố quan trọng nhất khi
xem xét giá cả đất đai. Một khu đất có vị trí thuận lợi, giao thông đi lại dễ
dàng sẽ giảm được nhiều cho chi phí vận chuyển hàng hố. Trong sản xuất,
nhà kinh doanh với mục đích thuận lợi hàng đầu sẽ chọn nơi nào có chi phí
sản xuất là thấp nhất, có lợi nhuận cao nhất để đầu tư xây dựng, mọi người
dân ln có nhu cầu cuộc sống cao hơn, chọn nơi sống luôn phù hợp với điều
kiện đi làm, học tập của con em họ… Tất cả yêu cầu này trong Đơ thị đã hội

tụ đủ, do đó cơ hội đầu tư cao, vị trí thuận lợi cộng với cơ sở hạ tầng đầy đủ
làm cho giá đất Đô thị cao hơn vùng nơng thơn, miền núi với vị trí thuận lợi
hơn, cơ sở hạ tầng chưa có hoặc có nhưng thiếu và yếu. Như vậy, giá đất Đô
thị cao hơn vùng nông thôn, miền núi là phù hợp với quan điểm lý luận của
Mác và phù hợp với thực tiễn.
1.1.1.6. Công tác quản lý nhà nước và quản lý nhà nước về đất đai
a. Quản lý nhà nước
Quản lý nhà nước là sự tác động có tổ chức và điều chỉnh bằng quyền
lực Nhà nước đối với các quá trình xã hội và hành vi hoạt động của con người
để duy trì và phát triển các mối quan hệ xã hội và trật tự pháp luật nhằm thực
hiện những chức năng và nhiệm vụ của Nhà nước trong công cuộc xây dựng
chủ nghĩa xã hội và bảo vệ tổ quốc xã hội chủ nghĩa. Bản chất của quản lý
nhà nước là quyền lực nhà nước. Quyền lực nhà nước được ghi nhận, củng cố
bằng pháp luật và được thực hiện bởi bộ máy nhà nước với cơ sở vật chất –
tài chính to lớn, bằng phương pháp thuyết phục và cưỡng chế (Đỗ Thị Hải
Hà, 2010).
b. Quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan
nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước
đối với đất đai. Đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân


10
phối và phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát
quá trình quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007).
Nhà nước nắm chắc tình hình đất đai để Nhà nước biết rõ các thơng
tin chính xác về số lượng đất đai, về chất lượng đất đai, về tình hình hiện
trạng của việc quản lý và sử dụng đất đai. Từ đó, Nhà nước thực hiện việc
phân phối và phân phối lại đất đai theo quy hoạch và kế hoạch chung thống

nhất. Để nắm được quỹ đất, Nhà nước thường xuyên thanh tra, kiểm tra chế
độ quản lý và sử dụng đất đai. Nhà nước tiến hành kiểm tra giám sát quá
trình phân phối và sử dụng đất. Trong quá trình kiểm tra, giám sát, nếu
phát hiện các vi phạm và bất cập trong phân phối và sử dụng, Nhà nước sẽ
xử lý và giải quyết các vi phạm, bất cập đó. Nhà nước cũng thực hiện
quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai để đảm bảo các lợi ích một cách hài
hịa. Hoạt động này được thực hiện thơng qua các chính sách tài chính về
đất đai như: thu tiền sử dụng đất, thu các loại thuế liên quan đến việc sử
dụng đất nhằm điều tiết các nguồn lợi hoặc phần giá trị tăng thêm từ đất mà
không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
1.1.2. Vai trò quản lý nhà nước đối với đất đô thị
Đất đai là nhu cầu vật chất và thiết yếu của loài người, là yếu tố quan
trọng bậc nhất cấu thành nên thị trường bất động sản. Tăng cường năng lực
và hiệu quả quản lý Nhà nước đối với đất đai được bắt nguồn từ nhu cầu
khách quan của việc sử dụng có hiệu quả tài ngun vơ cùng q giá và có
hạn là đất đai (nhất là đối với đất Đô thị), đáp ứng nhu cầu đời sống của nhân
dân và do tính định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta quy định. Vai trị quản
lý Nhà nước đối với đất Đơ thị ở nước ta được thể hiện thông qua quy hoạch
chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất, thông qua công tác đánh giá,
phân hạng đất, ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai, thông qua
việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất Đô thị, thông qua việc


11
kiểm tra, giám sát quản lý và sử dụng đất nhằm: điều chỉnh các quan hệ đất
đai, bảo vệ chế độ sở hữu đất đai, sử dụng đất cho hợp lý và hiệu quả. Đây
cũng là ba nhiệm vụ cơ bản của quản lý đất đai.
Quản lý để điều chỉnh các quan hệ đất đai giữa người sử dụng đất với
Nhà nước, giữa những người sử dụng đất với nhau: Quan hệ đất đai bao gồm
quan hệ sở hữu, quan hệ sử dụng, quan hệ cung cầu… trong đó quan hệ sở hữu

và quan hệ sử dụng là hai quan hệ cơ bản nó phản ánh quan hệ mang tính pháp
lý và tính kinh tế trong đất đai. Tính pháp lý thể hiện trong quyền sở hữu đất
đai nó gồm 3 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Ba quyền này thuộc về người sở hữu đất đai. Khi quyền sử dụng được người sở
hữu đất đai giao cho người khác tức là có sự phân tách quyền sở hữu và quyền
sử dụng thì quan hệ đất đai mang tính kinh tế được hình thành. Đó là việc
người sử dụng đất phải trả một khoản tiền sử dụng đất cho người sở hữu đất.
Đây chính là thuế đất ngày nay và là gốc của giá cả đất đai. Quan hệ đất đai ở
đây thể hiện trong thực tế giữa người sở hữu đất đai với người sử dụng đất đai,
giữa người sử dụng đất với nhau. Nhà nước là người sở hữu đất, khi thực hiện
vai trị quản lý của mình Nhà nước có thể điều chỉnh được các quan hệ đất đai
cho phù hợp với sự phát triển kinh tế, phù hợp định hướng phát triển cua đất
nước.
Bảo vệ chế độ sở hữu đối với đất đai: Luật đất đai năm 2013 của nước
ta đã quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý”. Do vậy xét về sở hữu thì đất đai nước ta thuộc sở hữu tồn dân hay sở
hữu Nhà nước. Như vậy, Nhà nước tiến hành quản lý để bảo vệ chế độ sở hữu
là một tất yếu. Lịch sử phát triển cho chúng ta thấy, bất cứ một chế độ xã hội
nào thì chế độ về sở hữu đất đai cũng được đưa lên hàng đầu vì ai sở hữu
nhiều đất đai thì người đó có quyền lực trong xã hội. Bảo vệ chế độ sở hữu
đất đai chính là bảo vệ quyền lợi của họ, bảo vệ nguồn thu nhập của họ. Mác
nói “quyền sở hữu đất đai chính là nguồn gốc đầu tiên của mọi của cải”. Đây