Khái quát môi giới bất động sản theo pháp luật hiện hành và phản ánh thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản tại công ty cổ phần tài nguyên và môi trường việt hòa

Chuyên đề thực tập ngành Luật
MỤC LỤC
MỤC LỤC ................................................................................................................1
LỜI MỞ ĐẦU ..........................................................................................................3
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN...... 4
1.1.NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN .................4
1.1.1.Khái niệm ...............................................................................................
........................................................................................................................ 4
1.1.2.Phân loại bất động sản ............................................................................
........................................................................................................................ 4
1.1.3.Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh .....................................
........................................................................................................................ 7
1.2.NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG
SẢN: ....................................................................................................................8
1.2.1.Khái niệm mơi giới bất động sản ............................................................
........................................................................................................................ 8
1.2.2.Nguyên tắc kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản ...........................
...................................................................................................................... 10
1.2.3.Điều kiện để được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản ................
...................................................................................................................... 11
1.2.4.Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản ...........................................
...................................................................................................................... 12
1.2.5.Những nội dung thuộc môi giới bất động sản .........................................
...................................................................................................................... 13
1.2.6.Thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản ................................................
...................................................................................................................... 14
1.2.7.Quyền, nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ
mơi giới bất động sản ......................................................................................
...................................................................................................................... 15
1.2.8.Vai trị của môi giới bất động sản trong thị trường bất động sản ............
...................................................................................................................... 17

1.3.NHỮNG VẤN ĐÈ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MƠI GIỚI BẤT
ĐỘNG SẢN .......................................................................................................18
1.3.1.Chủ thể của hợp đồng mơi giới bất động sản ..........................................
...................................................................................................................... 18
1.3.2.Hình thức của hợp đồng môi giới bất động sản ......................................
Phan Thị Thanh Vân - 11124554

1


Chuyên đề thực tập ngành Luật
...................................................................................................................... 20
1.3.3.Nội dung hợp đồng mơi giới bất động sản ..............................................
...................................................................................................................... 21
1.3.4.Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng .......................................................
...................................................................................................................... 23
1.3.5.Sửa đổi, chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng ......................................................
...................................................................................................................... 23
Chương 2: HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ
PHẦN TÀI NGUYÊN VÀ MƠI TRƯỜNG VIỆT HỊA......................................... 27
2.1.KHÁI QT VỀ CƠNG TY CỔ PHẦN TÀI NGUN VÀ MƠI
TRƯỜNG VIỆT HỊA .....................................................................................27
2.1.1.Tư cách pháp lý của công ty ...................................................................
...................................................................................................................... 27
2.1.2.Tổ chức bộ máy quản lý và lao động ......................................................
...................................................................................................................... 30
2.1.3.Tình hình hoạt động của công ty trong những năm gần đây.........................
33
2.2.Hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần tài nguyên và
mơi trường Việt Hịa ........................................................................................36

2.2.1.Hoạt động mơi giới bất động sản tại Công ty .........................................
...................................................................................................................... 36
2.2.2.Ưu điểm của Công ty....................................................................................
41
2.2.3.Hạn chế của công ty ................................................................................
...................................................................................................................... 42
Chương 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ GĨP PHẦN HỒN THIỆN HƠN HỆ
THỐNG PHÁP LUẬT VÀ HOẠT ĐỘNG MƠI GIỚI TẠI CƠNG TY ...........44
3.1.Đối với chính sách pháp luật .....................................................................44
3.2.Đối với công ty ............................................................................................46
KẾT LUẬN ............................................................................................................50
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................. 51
PHỤ LỤC

Phan Thị Thanh Vân - 11124554

2


Chuyên đề thực tập ngành Luật
LỜI MỞ ĐẦU
Khi xã hội phát triển thì nhu cầu của con người cũng ngày càng cao hơn,
cả về vật chất lẫn tinh thần. Được làm việc trong một môi trường tốt hơn, lương
thưởng, đãi ngộ tốt hơn nên nhu cầu của con người cũng từ đó tăng lên. Khơng
cịn là thời “ăn no mặc ấm”, ngày nay mọi người hướng tới “ăn ngon mặc đẹp”.
Và một lẽ tất nhiên, nhà ở là không thể thiếu đối với bất kỳ ai và ở bất cứ đâu.
Khơng chỉ bó hẹp trong phạm vi nhà để ở mà mọi người cịn sử dụng nó vào mục
đích khác như kinh doanh. Nhu cầu của con người làm phát sinh các loại hình
dịch vụ. Mơi giới bất động sản ra đời mang lại rất nhiều lợi ích khơng chỉ cho
những người muốn mua, bán, cho thuê bất động sản mà cịn cho chính những

người mơi giới và cho thị trường bất động sản nói chung.
Nắm bắt được xu thế chung của thị trường, Công ty Cổ phần tài nguyên
và mơi trường Việt Hịa được thành lập vào năm 2008 cũng đã đưa môi giới bất
động sản trở thành một hoạt động kinh doanh của công ty và vẫn giữ vững nó
cho đến hiện nay, thậm chí là ngày càng thành công hơn trong lĩnh vực này.
Bài viết dưới đây của em là một bài khái quát về môi giới bất động sản
theo pháp luật hiện hành và phản ánh thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản
tại Công ty Cổ phần tài ngun và mơi trường Việt Hịa dưới cách nhìn khách
quan qua một thời gian thực tập tại đây.

Phan Thị Thanh Vân - 11124554

3


Chuyên đề thực tập ngành Luật

Chương 1:
NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1.Khái niệm
Hiện nay, tài sản nói chung được chia ra thành hai loại là động sản và bất
động sản. Pháp luật chỉ quy định những tài sản nào được coi là bất động sản, còn
động sản sẽ được hiểu là những tài sản không phải bất động sản.
Bất động sản hiểu theo nghĩa đen là những tài sản không di dời được (bất
động). Hầu hết các quốc gia đều quy định, bất động sản bao gồm đất và các tài
sản gắn liền với đất. Ở Việt Nam, bất động sản được định nghĩa là các tài sản bao
gồm “đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, cơng trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các
tài sản khác do pháp luật quy định” (Khoản 1 Điều 174 Bộ luật dân sự 2005).

Nền tảng của bất động sản chính là đất đai. Trên đất chúng ta bắt đầu xây
dựng nên những loại hình bất động sản khác như nhà ở, cơng trình xây dựng và
cũng từ đây mới phát sinh thêm các tài sản gắn liền với những cơng trình xây
dựng này. Chính vì thế mà bất động sản mang những đặc điểm riêng biêt theo
những đặc điểm của đất đai.
Bất động sản có tính bền lâu cũng như tính bền lâu của đất, khó có thể bị
phá hủy. Mỗi bất động sản mang những đặc trưng riêng của nó. Ta gọi đây là
tính cá biệt. Khơng có hai bất động sản nào là hoàn toàn giống nhau cũng như
khơng có hai vùng đất nào y hệt nhau về đặc điểm, tính chất. Tuy nhiên thì đất
đai cũng như các tài nguyên khác không thể nào là vô hạn, khơng thể có chuyện
khai thác mãi mà khơng hết. Từ đó dẫn đến tính khan hiếm của bất động sản. Từ
một vùng đất được cải tạo, khai thác, nhà đầu tư xây dựng nên những cơng trìnhnhững bất động sản và đưa nó vào sử dụng. Khai thác dần thì đất bị thu hẹp lại,
số lượng bất động sản được xây dựng thêm cũng từ đó mà bắt đầu chững lại. Bất
động sản không phải là vô tận. Dân số ngày càng tăng nhưng bất động sản thì
khó có thể mọc lên kịp với sự phát triển của dân số như hiện nay. Bất động sản
cũng sẽ bị phụ thuộc theo tính chất vùng miền. Những cơng trình ở miền núi
khơng thể giống với những cơng trình tương tự được xây dựng ở thành phố. Điều
này cũng ảnh hưởng đến hình thức, cơng dụng của bất động sản.

Phan Thị Thanh Vân - 11124554

4


Chuyên đề thực tập ngành Luật
1.1.2.Phân loại bất động sản
Như đã nêu ở trên thì đất đai chính là nhóm chính trong khái niệm về bất
động sản. Đất đai ngày nay cũng không chỉ đơn thuần là đất đai để sản xuất,
trồng trọt như trong xã hội nông nghiệp của nhà nước ta ngày xưa. Ngày nay, đất
đai được phân chia thành nhiều nhóm nhỏ dựa trên đặc điểm, mục đích sử dụng

giúp Nhà nước kiểm sốt được việc sử dụng đất cũng như có những chính sách,
chiến lược cải tạo, nâng cấp, sử dụng đất góp phần phát triển nền kinh tế- xã hội.
Một cách phân loại phổ biến cho đất đai và cũng là theo quy định tại Luật
đất đai 2013, đất đai được chia thành hai nhóm chính là đất nơng nghiệp và đất
phi nơng nghiệp.
Trong đó đất nông nghiệp bao gồm các loại: Đất trồng cây hàng năm (gồm
đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác); đất trồng cây lâu năm; đất rừng
sản xuất; đất rừng phịng hộ; đất rừng đặc dụng; đất ni trồng thủy sản, đất làm
muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại
nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt khơng trực
tiếp trên đất, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động
vật khác được pháp luật cho phép, đất trồng trọt, chăn ni, ni trồng thủy sản
cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm, đất ươm tạo cây giống, con giống
và đất trồng hoa, cây cảnh.
Nhóm thứ hai là đất phi nông nghiệp, tức là đất không sử dụng cho mục
đích nơng nghiệp. Nhóm này cũng bao gồm nhiều nhóm nhỏ: đất ở gồm đất ở tại
nơng thơn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục
đích quốc phịng, an ninh; đất xây dựng cơng trình sự nghiệp gồm đất xây dựng
trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục
và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và cơng nghệ, ngoại giao và cơng trình sự
nghiệp khác; đất sản xuất kinh doanh, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu
công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở
sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật
liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất sử dụng vào mục đích cơng cộng gồm đất giao
thơng (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải,
hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và cơng trình giao thơng khác); thủy lợi;
đất có di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu
vui chơi, giải trí cơng cộng; đất cơng trình năng lượng; đất cơng trình bưu chính,
viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất cơng trình cơng cộng
khác; đất cơ sở tơn giáo, tín ngưỡng; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ,

Phan Thị Thanh Vân - 11124554

5


Chuyên đề thực tập ngành Luật
nhà hỏa táng; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi
nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở
sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân
bón, máy móc, cơng cụ phục vụ cho sản xuất nơng nghiệp và đất xây dựng cơng
trình khác của người sử dụng đất khơng nhằm mục đích kinh doanh mà cơng
trình đó khơng gắn liền với đất ở.
Nhóm cuối cùng là nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định
mục đích sử dụng như những bãi đất hoang, đất trống, đồi hoang không ai ở hoặc
sử dụng và Nhà nước cũng chưa có chính sách nào cho viêc sử dụng những mảnh
đất này.
Dựa trên các loại đất đai đã được phân loại sẵn, bất động sản cũng được
chia thành những nhóm nhỏ tương ứng để thuận tiện cho việc sử dụng, mua bán.
Có rất nhiều cách phân loại bất động sản dựa trên đặc điểm, tính chất của bất
động sản.
Cách thứ nhất dựa trên mục đích sử dụng, bất động sản được chia thành
các nhóm: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng
và bất động sản đặc biệt. Bất động sản có đầu tư xây dựng có thể kể đến là: bất
động sản nhà ở (đất đai và tài sản gắn liền với đất đai); công trình xây dựng, cơ
sở hạ tầng… Những bất động sản này đều mang mục đích thương mại và chiếm
số lượng đa số trên thị trường giao dịch bất động sản. Các hoạt động kinh doanh
bất động sản, môi giới bất động sản, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động
sản…hầu hết là dành cho nhóm bất động sản này. Bất động sản không đầu tư xây
dựng sẽ bao gồm các loại: đất nông nghiệp như đã được liệt kê ở phía trên, đất

làm muối… Nhóm bất động sản này chỉ tham gia một phần nhỏ trên thị trường
bởi nó mang mục đích sử dụng trong nơng nghiệp chứ khơng phải mục đích kinh
doanh giống như nhóm bất động sản có đầu tư xây dựng. Và nhóm cuối cùng là
bất động sản đặc biệt. Các cơng trình quốc gia như di sản văn hóa hoặc các cơng
trình mang tính tâm linh như đền, miếu, nghĩa trang sẽ thuộc vào nhóm này.
Nhóm bất động sản đặc biệt cũng bởi sự đặc biệt của nó mà hầu như khơng tham
gia vào các giao dịch bất động sản trên thị trường.
Một cách phân loại khác dựa trên tính chất vật lý của bất động sản và cũng
dễ dàng được suy ra từ khái niệm về bất động sản. Theo cách phân loại này thì
bất động sản sẽ gồm ba nhóm như đã được nêu trong khái niệm về bất động sản,
đó là: đất đai (gồm cả đất đang sử dụng và đất trống); công trình xây dựng, cơ sở
hạ tầng và nhóm tài sản gắn liền với đất (như các cơng trình du lịch, khai thác…).

Phan Thị Thanh Vân - 11124554

6


Chuyên đề thực tập ngành Luật
Việc phân loại bất động sản giúp Nhà nước xác định được mơ hình quản
lý cũng như các chính sách cụ thể sẽ áp dụng đối với từng nhóm bất động sản,
tránh tình trạng sử dụng khơng đúng mục đích gây lãng phí nguồn tài nguyên bất
động sản vốn đang khan hiếm này.
1.1.3.Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh
Môi giới bất động sản chính là một hình thức kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, không phải bất cứ loại bất động sản nào cũng được phép đem ra kinh
doanh. Không phải bỗng nhiên mà ta cần phân chia rạch rịi từng nhóm bất động
sản. Đó chính là để dễ dàng áp dụng điều kiện kinh doanh đối với những loại bất
động sản này. Luật kinh doanh bất động sản 2014 đưa ra danh sách những bất
động sản được phép đưa vào kinh doanh, cụ thể gồm bốn loại hình bất động sản

là: nhà, cơng trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; nhà, cơng trình xây
dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; nhà, công trình xây
dựng là tài sản cơng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào
kinh doanh; các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh
quyền sử dụng đất.
Trong đó, nhà, cơng trình xây dựng có sẵn là nhà, cơng trình xây dựng đã
hồn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng. Cịn nhà, cơng trình xây dựng
hình thành trong tương lai là nhà, cơng trình xây dựng đang trong quá trình xây
dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Nói một cách ngắn gọn thì cá nhân, tổ chức được phép kinh doanh ba loại
hình bất động sản là nhà, cơng trình xây dựng; quyền sử dụng đất và các loại bất
động sản khác. Tuy nhiên không phải bất cứ bất động sản nào thuộc ba nhóm này
cũng đều được phép kinh doanh, nó cịn phải đáp ứng một số điều kiện nhỏ nữa.
Đây cũng là một sự khá phức tạp của Luật kinh doanh bất động sản.
Đối với nhà, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải thì phải đáp
ứng một số điều kiện. Thứ nhất là nhà, cơng trình xây dựng đó phải thuộc đối
tượng được phép kinh doanh. Tuy nhiên như thế nào được gọi là đối tượng được
phép kinh doanh thì lại chưa được giải thích cụ thể. Điều này gây khó khăn cho
người dân khi áp dụng quy định này trong giao dịch của họ. Điều kiện thứ hai là
cơng trình đó phải đảm bảo chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Đây là một điều kiện để đánh giá chất lượng của bất động sản, đánh giá mức độ
an toàn của bất động sản đối với người sử dụng. Bất động sản này phải không có
tranh chấp về quyền sở hữu. Bởi một bất động sản chỉ được đem ra kinh doanh

Phan Thị Thanh Vân - 11124554

7

Chuyên đề thực tập ngành Luật
khi được sự đồng ý của chủ sở hữu bất động sản đó. Nếu như bất động sản đang
trong tình trạng tranh chấp về quyền sở hữu tức là đang tạm thời không thể xác
định ai là người có quyền đối với bất động sản đó thì đương nhiên cũng khơng
thể đem bất động sản này ra kinh doanh. Vì thế điều kiện bất động sản khơng có
tranh chấp về quyền sở hữu là rất quan trọng và cần được chú ý trong bất cứ giao
dịch nào. Một điều kiện tiếp theo là nhà, công trình xây dựng đó khơng bị kê biên
để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền. Nếu thuộc vào trường hợp này thì tức là bất động sản khơng cịn
giá trị để có thể tham gia vào một giao dịch khác nữa. Và một điều kiện cuối
cùng không thể bỏ qua là nhà, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh không
được nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng và
có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và
quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử
dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, cơng trình xây dựng có sẵn; giấy
phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt
đối với nhà, cơng trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi cơng, hồ sơ hồn cơng
và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, cơng trình xây
dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu
cơng nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án,
thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, cơng trình xây dựng đã được
phê duyệt đối với nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Tương tự đó, quyền sử dụng đất cũng sẽ được coi là đối tượng hợp pháp
và được đưa ra kinh doanh nếu nó thuộc đối tượng được phép kinh doanh. Người
đem quyền sử dụng đất này ra kinh doanh cũng có nghĩa vụ phải cơng khai được
các giấy tờ hợp pháp chứng minh được quyền sử dụng của mình với mảnh đất.
Một điều kiện nữa cũng giống như đối với nhà, cơng trình xây dựng đó là quyền
sử dụng đất này khơng đang trong tình trạng tranh chấp, đất vẫn đang trong thời
hạn được sử dụng và không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết
định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp chuyển

nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà
ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các cơng trình hạ tầng
tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
1.2.NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG
SẢN:
1.2.1.Khái niệm môi giới bất động sản

Phan Thị Thanh Vân - 11124554

8


Chuyên đề thực tập ngành Luật
Những vấn đề về bất động sản cũng như môi giới bất động sản được quy
định chủ yếu tại luật chuyên ngành là Luật kinh doanh bất động sản 2014, có hiệu
lực kể từ ngày 1/7/2015. Bên cạnh đó là Nghị định 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ
Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản.
Khái niệm môi giới bất động sản trong những năm gần đây chắc khơng
cịn q xa lạ với những ai đã từng tham gia các giao dịch liên quan đến bất động
sản và cả những người chưa từng tham gia bởi các kênh truyền thông vẫn hàng
ngày đưa tin về nhà đất, tin mua bán, thuê mua nhà…
Hiểu một cách nôm na đơn giản về mơi giới bất động sản thì bên mơi giới
sẽ tiếp nhận thông tin mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê từ một bên sau đó
cung cấp thơng tin đó cho bên còn lại và sẽ nhận được hoa hồng nếu giao dịch
mua bán thành công. Người môi giới sẽ thu thập những thông tin về bất động sản
trên thị trường cũng như giá cả để đưa ra tư vấn, lựa chọn tốt nhất cho khách
hàng.Và tất nhiên, người môi giới nếu thu hút được càng nhiều khách hàng thì sẽ
nhận được càng nhiều hoa hồng từ việc môi giới.
Kể từ khi thị trường bất động sản hình thành thì mơi giới bất động sản
cũng bắt đầu manh nha. Bắt đầu từ những cá nhân nhỏ lẻ cho đến những công ty

lớn, nghề môi giới bất động sản ngày càng lan rộng và thu hút nhiều đối tượng
theo nghề.
Theo luật định thì môi giới bất động sản được định nghĩa là việc làm
“trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
cho thuê mua bất động sản” (khoản 2 điều 3 Luật kinh doanh bất động sản
2014).Như vậy, người mơi giới cũng có thể được hiểu là người thứ ba trong một
giao dịch liên quan đến bất động sản. Người mơi giới đóng vai trị là cầu nối cho
những người có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua bất động sản đến với nhau mà vẫn giúp tiết kiệm thời gian, cơng sức
cho họ.
Nhà mơi giới có thể mơi giới bất động sản riêng lẻ như nhà ở nhưng cũng
có thể môi giới bất động sản dự án như những căn hộ cao cấp, trung tâm thương
mại hay văn phòng cho th… Khách hàng tìm đến nhà mơi giới với mong muốn
tìm được bất động sản theo nhu cầu của mình như để sử dụng ( để ở, làm văn
phòng…), để đầu tư kiếm lời hoặc để đầu cơ (gom sản phẩm với số lượng lớn,
tùy theo biến động của thị trường để tìm thời điểm bán ra có lợi nhất).
Nhà mơi giới đóng vai trị trung gian quan trọng trong việc giúp các bên
thực hiện giao dịch liên quan đến bất động sản, giúp giao dịch diễn ra nhanh
Phan Thị Thanh Vân - 11124554

9


Chuyên đề thực tập ngành Luật
chóng, tiết kiệm thời gian cho khách hàng.
1.2.2.Nguyên tắc kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
Môi giới bất động sản là một hoạt động thuộc kinh doanh bất động sản.
Khoản 1 điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 có quy định: “Kinh doanh bất
động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển
nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động

sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”.
Như vậy, hoạt động môi giới bất động sản sẽ phải tuân theo những nguyên
tắc chung trong kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 4 Luật kinh
doanh bất động sản 2014, gồm bốn nguyên tắc.
Nguyên tắc thứ nhất là nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa
thuận trên cơ sở tơn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp
đồng, không trái quy định pháp luật. Đây cũng là nguyên tắc cơ bản trong bất cứ
giao dịch dân sự nào. Pháp luật luôn tôn trọng quyền bình đẳng, tự do của mỗi
cơng dân trong mọi trường hợp. Tự do thỏa thuận ln là tiêu chí phải được đặt
lên hàng đầu không chỉ trong môi giới bất động sản mà trong tất cả các hoạt động
kinh doanh khác.
Nguyên tắc thứ hai là bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều
kiện theo quy định của Luật này. Các điều kiện để bất động sản được đưa vào
kinh doanh đã được trình bày rất rõ ràng ở phần trên. Người tham gia giao dịch
môi giới cần tìm hiểu cũng như nắm rõ các quy định của pháp luật về điều kiện
của bất động sản đưa vào kinh doanh để bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch,
tránh những tranh chấp có thể xảy ra về sau hoặc sẽ ảnh hưởng đến hiệu lực của
hợp đồng vì bất động sản khơng phải là bất động sản được phép đưa vào kinh
doanh…
Một nguyên tắc không kém phần quan trọng mà tất cả các hoạt động kinh
doanh khác cũng phải có đó là ngun tắc trung thực, cơng khai, minh bạch. Đây
cũng chính là nguyên tắc cho đạo đức nghề nghiệp của người môi giới bất động
sản. Người môi giới luôn luôn phải làm việc, tư vấn cho khách hàng cũng như
cung cấp thông tin cho khách hàng một cách chính xác và đáng tin cậy, mọi
thơng tin đều phải được công khai. Mọi hành vi gian dối đều không được chấp
nhận cho dù bất cứ lý do nào.
Nguyên tắc cuối cùng là tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động
sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế
Phan Thị Thanh Vân - 11124554

10


Chuyên đề thực tập ngành Luật
hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, trừ trường
hợp pháp luật có quy định khác.
Những nguyên tắc trên đều là những nguyên tắc phù hợp với chuẩn mực
đạo đức, kinh doanh chung của xã hội và được xã hội chấp nhận. Người môi giới
bất động sản cần ghi nhớ và đảm bảo tuân thủ đúng bốn nguyên tắc trên trong bất
cứ giao dịch môi giới nào.
1.2.3.Điều kiện để được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
Môi giới bất động sản đang ngày càng thu hút nhiều người tham gia.
Chính vì số lượng người mong muốn theo nghề này rất lớn đã tạo điều kiện cho
những đối tượng xấu hoành hành, gây ảnh hưởng đến khách hàng cũng như
những nhà mơi giới khác. Với mục đích hạn chế điều này, Nhà nước đã đưa ra
một số điều kiện đối với cá nhân, tổ chức muốn kinh doanh dịch vụ môi giới bất
động sản.
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì tổ chức, cá nhân trong nước,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngồi đều có quyền
kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản. Tuy nhiên, tổ chức, cá nhân đó phải
đáp ứng được các yêu cầu tại điều 62 Luật kinh doanh bất động sản 2014.
Thứ nhất, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải
thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề mơi
giới bất động sản. Việc yêu cầu phải có người có chứng chỉ về môi giới bất động
sản làm việc tại tổ chức nhằm đảm bảo tính chun mơn của tổ chức đó khi hoạt
động tại lĩnh vực này cũng như Nhà nước có thể kiểm sốt dễ dàng hơn, tránh
tình trạng những người khơng có hiểu biết về chun mơn nhưng vẫn đứng ra
làm về môi giới bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế thì khơng phải ai làm mơi
giới cũng có chứng chỉ hành nghề. Họ hoặc đã làm nghề này lâu năm, từ trước

khi có quy định phải hành nghề có chứng chỉ và cũng khơng có ý định sẽ đi thi
lấy chứng chỉ. Họ làm việc dựa trên kinh nghiệm thực tế cho dù có thể chun
mơn của họ khơng sâu. Cũng có những tổ chức, cá nhân mượn chứng chỉ hành
nghề để thành lập công ty dẫn đến trong q trình hoạt động có nhiều tranh chấp
xảy ra bởi thực chất họ khơng có chun mơn, thiếu chuyên nghiệp.
Cá nhân cũng có quyền kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản độc lập
nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế
theo quy định của pháp luật về thuế. Tuy nhiên quy định này lại gây ra mâu
thuẫn với điều kiện ở trên. Vậy thì cá nhân kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động
sản có phải thành lập doanh nghiệp hay không?
Phan Thị Thanh Vân - 11124554

11


Chuyên đề thực tập ngành Luật
Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được
đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao
dịch kinh doanh bất động sản bởi như vậy sẽ gây bất lợi cho bên cịn lại trong
hợp đồng vì bên mơi giới có nhiều lợi thế khi nắm rõ tình hình về giá cả cũng
như các điều kiện khác so với bên kia. Điều kiện này cũng để đảm bảo tính cơng
bằng, minh bạch trong kinh doanh bất động sản.
Ngoài những điều kiện pháp lý nêu trên, người môi giới bất động sản cũng
cần có những kĩ năng mềm khác phục vụ cho công việc môi giới như kĩ năng
giao tiếp, quan hệ xã hội, kĩ năng soạn thảo hợp đồng, tính kiên trì… Muốn trở
thành một nhà mơi giới giỏi thì khơng thể khơng có kĩ năng giao tiếp. Giao tiếp
là bước khởi đầu cho kinh doanh. Khởi đầu thuận lợi sẽ đem đến kết quả tốt. Một
nhà môi giới giỏi giao tiếp, giỏi các kĩ năng xã hội sẽ có khả năng thuyết phục
khách hàng cao, sẽ vận dụng được các mối quan hệ xã hội vào việc tìm kiếm
nguồn khách hàng. Kiên trì, đam mê cũng là yếu tố mà một nhà mơi giới cần

phải có. Nghề mơi giới là nghề có thể đem lại thu nhập cao nhưng cũng sẽ không
ổn định với người mới vào nghề bởi lượng khách hàng mà họ có khơng lớn. Vì
thế mà người làm mơi giới cũng cần có quyết tâm cao với nghề. Đạo đức nghề
nghiệp cũng là yếu tố không thể bỏ qua đối với một nhà môi giới thành công.
Không chỉ đề cao lợi nhuận mà nhà mơi giới cịn cần đặt lợi ích khách hàng lên
hàng đầu. Nhận được sự tin tưởng từ khách hàng thì nhà mơi giới sẽ có được
bước tiến vững chắc trong sự nghiệp mơi giới của mình.
1.2.4.Chứng chỉ hành nghề mơi giới bất động sản
Từ quy định của Luật kinh doanh bất động sản về việc cá nhân, tổ chức
muốn hành nghề môi giới cần có chứng chỉ hành nghề thì Bộ xây dựng đã ban
hành Thông tư số 11/2015/TT-BXD quy định một số điều về hành nghề mơi giới
bất động sản. Trong đó, Thông tư cũng hướng dẫn thủ tục bồi dưỡng, dự thi sát
hạch và nhận chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Việc cấp chứng chỉ
hành nghề môi giới bất động sản nhằm đảm bảo tổ chức có những người thực sự
có chun mơn về lĩnh vực này cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho việc kiểm
soát của cơ quan quản lý có thẩm quyền. Cá nhân muốn được dự thi cấp chứng
chỉ hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng được các điều kiện sau: phải
có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thơng trở
lên và đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản.
Theo thơng tư này thì người dự thi sẽ phải thi bắt buộc các nội dung về
kiến thức cơ sở (pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản; thị trường bất

Phan Thị Thanh Vân - 11124554

12


Chuyên đề thực tập ngành Luật
động sản; đầu tư bất động sản; phòng chống rửa tiền trong kinh doanh bất động
sản) và kiến thức chuyên môn (tổng quan về dịch vụ mơi giới bất động sản; quy

trình và kỹ năng mơi giới bất động sản; giải quyết tình huống trên thực tế).
Những ai muốn được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản đều phải
trải qua phần thi bắt buộc này, trừ trường hợp những người có chứng chỉ mơi giới
bất động sản do nước ngồi cấp cịn hiệu lực và trường hợp xin cấp lại chứng chỉ
do chứng chỉ cũ hết hạn thì chỉ phải thi phần kiến thức cơ sở, không phải thi phần
kiến thức chuyên môn (khoản 2, điều 6 Thông tư 11/2015/TT-BXD).
“Người đã được cấp chứng chỉ phải chịu trách nhiệm về việc sử dụng
chứng chỉ của mình, khơng được sửa chữa, tẩy xóa nội dung chứng chỉ; không
được cho thuê, cho mượn hoặc cho các tổ chức, cá nhân khác sử dụng tên và
chứng chỉ của mình để thực hiện hoạt động liên quan đến hành nghề môi giới bất
động sản cũng như khơng được sử dụng chứng chỉ vào những mục đích khác mà
pháp luật không cho phép” (khoản 7, điều 15 Thơng tư 11/2015/TT-BXD).
Tuy nhiên thì chứng chỉ này cũng chỉ có thời hạn sử dụng là 5 năm. Sau 5
năm kể từ ngày cấp, cá nhân phải làm thủ tục xin cấp lại chứng chỉ để tiếp tục
hành nghề đúng pháp luật. Khi xin cấp lại thì cá nhân sẽ phải tham gia dự thi lại
một lần nữa để đảm bảo kiến thức về chuyên môn. Đây là một khoảng thời gian
khá hợp lí cho việc cấp lại chứng chỉ.
1.2.5.Những nội dung thuộc môi giới bất động sản
Môi giới bất động sản có ba nội dung chính được quy định tại điều 63
Luật kinh doanh bất động sản 2014.
Nội dung thứ nhất đó là tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách
hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng. Đây là nội dung đầu tiên và cũng là nội
dung quan trọng trong môi giới bất động sản. Nguồn khách hàng luôn rất lớn và
phong phú. Tuy nhiên, để tìm và thuyết phục được khách hàng lại phụ thuộc vào khả
năng giao tiếp cũng như kiến thức xã hội của người môi giới. Một người môi giới giỏi
có thể khiến một khách hàng đang phân vân sẵn sàng tham gia vào giao dịch.
Nội dung thứ hai là đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên
quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản. Bên mơi giới có thể được bên mua hoặc bên bán ủy quyền để
giúp họ làm các thủ tục, giấy tờ liên quan đến giao dịch mua bán bất động sản

của họ. Điều này đòi hỏi hai bên phải thực sự tin tưởng lẫn nhau. Khách hàng tín
nhiệm ủy quyền cho người mơi giới thay mình làm các thủ tục hành chính liên
quan đến giao dịch, người mơi giới với đạo đức nghề nghiệp không được lừa dối
Phan Thị Thanh Vân - 11124554

13


Chuyên đề thực tập ngành Luật
khách hàng hoặc có hành vi nào làm ảnh hưởng đến lợi ích khách hàng.
Nội dung cuối cùng và cũng là nội dung mang tính quyết định đó là bên
mơi giới bất động sản sẽ cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm
phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản. Môi giới sẽ khơng chỉ dừng lại ở việc tìm được đối tượng phù
hợp với yêu cầu của khách hàng mà người mơi giới cịn cần giúp cho hai bên
hồn thành giao dịch liên quan đến bất động sản, hỗ trợ họ khi cần thiết. Với kiến
thức chun mơn sẵn có thì người mơi giới sẽ dễ dàng thực hiện được các thủ tục
hành chính liên quan đến việc mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê…bất động sản
hơn khách hàng nên việc hỗ trợ khách hàng là tất yếu. Việc ký kết hợp đồng
thành công sẽ là minh chứng của việc môi giới thành công.
1.2.6.Thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản
Mục đích cuối cùng cũng là mục đích chính của mơi giới bất động sản đó
là thù lao, hoa hồng nhận được khi tiến hành môi giới thành công. Đối với mỗi
bất động sản được giao dịch thành cơng thì người bên môi giới bất động sản sẽ
nhận được số phần trăm hoa hồng, thù lao không phụ thuộc vào giá trị của bất
động sản đó mà do các bên tự thỏa thuận.
“Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được
hưởng tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa
khách hàng với người thứ ba. Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa

thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới”
(Điều 64 Luật kinh doanh bất động sản 2014).
Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cũng
được hưởng hoa hồng môi giới khi khách hàng ký hợp đồng mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Và mức hoa hồng này
do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
Nếu là cá nhân độc lập thực hiện hoạt động mơi giới thì họ sẽ được nhận
tồn bộ số thù lao, hoa hồng mơi giới nếu giao dịch thành công hoặc chia cho
những đối tượng đã giúp họ trong việc mơi giới nếu có thỏa thuận trước. Nếu là
cá nhân làm việc cho tổ chức, đại lý… thì họ có thể họ sẽ phải trích một số phần
trăm mà họ nhận được cho đại lý, tổ chức đó chứ khơng được hưởng tồn bộ.
Hiện nay thì pháp luật khơng quy định mức thù lao, hoa hồng môi giới tối
thiểu và tối đa là bao nhiêu nên nó hồn tồn phụ thuộc vào ý chí chủ quan của
các bên khi thực hiện ký kết hợp đồng. Nên để bảo vệ lợi ích của mình thì nhà
Phan Thị Thanh Vân - 11124554

14


Chuyên đề thực tập ngành Luật
môi giới cần phải đưa điều khoản về mức thù lao, hoa hồng vào trong hợp đồng
sau khi đã có sự đồng ý giữa hai bên.
1.2.7.Quyền, nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ
môi giới bất động sản
Quyền của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản:
Mỗi một hoạt động kinh doanh nào cũng đều đem lại những lợi ích nhất
định cho người tham gia kinh doanh. Khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản, doanh nghiệp, cá nhân được hưởng những quyền quy định tại Điều 66 Luật
kinh doanh bất động sản 2014.

Doanh nghiệp, cá nhân (sau đây gọi là bên môi giới) sẽ được thực hiện
dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản.
Bên môi giới được quyền yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin
về bất động sản để việc môi giới được thực hiện nhanh chóng và dễ dàng. Đây
cũng là bước đầu tiên trong q trình mơi giới. Những thơng tin này cần bảo đảm
tính trung thực để khơng xảy ra những tranh chấp sau khi hợp đồng đã được ký
kết. Khách hàng sẽ phải chịu trách nhiệm về độ chính xác của những thông tin
này. Nếu khách hàng đưa thông tin không đúng sự thật dẫn đến hậu quả không
mong muốn thì khách hàng sẽ hồn tồn chịu mọi trách nhiệm chứ không phải là
người môi giới.
Một quyền lợi tất yếu mà bên mơi giới được hưởng đó là bên môi giới sẽ
được hưởng thù lao, hoa hồng môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký với
khách hàng. Mức thù lao, hoa hồng sẽ dựa theo mức giá chung trên thị trường
hoặc là mức giá mà hai bên cảm thấy phù hợp và quyết định lựa chọn mức giá
đó.
Có những trường hợp bên mơi giới sau khi đã ký hợp đồng môi giới với
khách hàng sẽ thuê một doanh nghiệp khác giúp mình thực hiện những điều trong
hợp đồng và sẽ chịu trách nhiệm với khách hàng về kết quả mơi giới. Đây là một
hình thức mơi giới có sự xuất hiện của người thứ ba. Việc làm này là hồn tồn
khơng trái pháp luật và cũng thuộc một trong những quyền mà doanh nghiệp, cá
nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởng: bên mơi giới bất
động sản có quyền “th doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản,
cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập khác thực hiện công
việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản
đã ký với khách hàng, nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả
Phan Thị Thanh Vân - 11124554

15

Chuyên đề thực tập ngành Luật
môi giới”. Việc lựa chọn bên thứ ba này cần được nhà môi giới xem xét một cách
kĩ lưỡng để không chọn nhầm đối tác cũng như phải thơng báo ngay cho khách
hàng khi có sự ủy quyền này để khách hàng nắm bắt được tình hình hiện tại.
Ngồi ra, bên mơi giới sẽ có những quyền mà các bên đã thỏa thuận trong
hợp đồng. Ví dụ như hai bên có thể thỏa thuận rằng bên mơi giới có quyền đơn
phương chấm dứt hợp đồng nếu khách hàng có hành vi gian dối khi cung cấp
thơng tin về bất động sản hoặc có những việc làm gây tổn hại đến quyền, lợi ích,
uy tín của bên mơi giới; có quyền u cầu khách hàng bồi thường cho những
thiệt hại đó…
So sánh với Luật kinh doanh bất động sản 2006 thì Luật kinh doanh bất
động sản 2014 đã thu hẹp quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản.
Trước đây, ở Luật kinh doanh bất động sản 2006, tổ chức, cá nhân môi giới bất
động sản cịn có thêm một số quyền như thu thập thơng tin về chính sách, pháp
luật về kinh doanh bất động sản; được quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ
hợp đồng môi giới bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn
phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng
theo quy định của pháp luật; lựa chọn tham gia sàn giao dịch bất động sản; khiếu
nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới bất động sản.
Nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất
động sản:
Bên môi giới có nghĩa vụ thực hiện đúng hợp đồng đã ký với khách hàng
cũng như cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình mơi giới và chịu
trách nhiệm về hồ sơ, thơng tin do mình cung cấp. Điều này cũng chính là điều
kiện địi hỏi tính trung thực, đạo đức nghề nghiệp của bên môi giới.
Bên môi giới cũng có nghĩa vụ hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết
hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất
động sản. Hỗ trợ ở đây là giúp khách hàng trong việc làm các thủ tục, giấy tờ liên
quan đến bất động sản để giao dịch được diễn ra nhanh chóng bởi nhà mơi giới
có chun mơn và am hiểu về những thủ tục này hơn khách hàng nên có thể hỗ

trợ khách hàng để giao dịch được diễn ra nhanh chóng và đúng quy trình pháp
luật, tránh xảy ra những thiếu sót khơng đáng có.
Khi kinh doanh dịch vụ này thì cũng có nghĩa là tổ chức, cá nhân sẽ phải
thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh
tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo hoạt động mơi giới được
diễn ra đúng pháp luật, khơng có bất cứ hành vi gian lận hay trốn thuế nào. Mỗi
Phan Thị Thanh Vân - 11124554

16


Chuyên đề thực tập ngành Luật
một hoạt động kinh doanh đều chịu sự kiểm sốt của Nhà nước thơng qua việc
các tổ chức, cá nhân kinh doanh thực hiện đúng những gì mà pháp luật hiện hành
quy định. Đây cũng là chế tài, một nguyên tắc về nghĩa vụ bắt buộc đối với người
kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Nếu vi phạm hợp đồng hoặc để xảy ra những việc ngồi ý muốn làm tổn hại
đến lợi ích khách hàng thì bên mơi giới sẽ phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình
gây ra và cũng có trường hợp khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng
khi người mơi giới gây ra lỗi nếu có thỏa thuận từ trước trong hợp đồng.
Cũng như các tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh khác, doanh nghiệp,
cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản sẽ phải thực hiện nghĩa vụ
về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật về thuế.
Ngoài ra thì bên mơi giới sẽ phải thực hiện những nghĩa vụ khác được ký
kết trong hợp đồng. Ví dụ như nghĩa vụ bồi thường cho khách hàng nếu việc làm
của bên mơi giới gây thiệt hại cho khách hàng…
1.2.8.Vai trị của môi giới bất động sản trong thị trường bất động sản
Mơi giới bất động sản ngày càng có vị trí quan trọng trong thị trường kinh
doanh bất động sản.
Với vai trị trung gian, người mơi giới bất động sản giúp quá trình mua

bán, giao dịch bất động sản diễn ra nhanh chóng, thuận lợi, tiết kiệm thời gian,
cơng sức cho bên mua và bên bán. Người mơi giới đóng vai trị quan trọng khi là
người cung cấp thơng tin cho bên mua và bên bán để từ đây hai bên đưa ra quyết
định có mua hoặc có bán bất động sản đó khơng cũng như hỗ trợ thực hiện những
hoạt động trong giao dịch liên quan đến bất động sản. Người mơi giới sẽ đem đến
cái nhìn khách quan cho khách hàng, giúp họ dễ dàng hơn trong việc đưa ra
quyết định. Vì thế đỏi hỏi người mơi giới phải có đạo đức nghề nghiệp, trung
thực khi đưa ra thơng tin, có tác phong chun nghiệp, có chứng chỉ hành nghề
theo quy định của pháp luật.
Môi giới bất động sản phản ánh tình hình thị trường. Nhận xét về nhân sự
môi giới bất động sản trong năm 2015, ông Giáp Văn Kiểm, Giám đốc phát triển
Hệ thống Siêu thị dự án Bất động sản STDA đã phát biểu: “nhân sự môi giới,
phân phối bất động sản đã được nâng tầm hơn về chất lượng cũng như phương
thức kinh doanh. Đây được coi là điểm cốt lõi giúp thị trường phục hồi và tạo
dựng được lòng tin nơi khách hàng. Đây cũng chính là luồng sinh khí giúp thị
trường bất động sản chuyển sang thời đại hoàng kim mới”.
GS. Đặng Hùng Võ cũng đồng quan điểm với ông Giáp Văn Kiểm và cho
Phan Thị Thanh Vân - 11124554

17


Chuyên đề thực tập ngành Luật
rằng “nghề môi giới gắn với sự phát triển của thị trường và làm cho thị trường
sinh động hơn. Một thị trường bất động sản càng phát triển thì vai trị của các nhà
mơi giới càng được khẳng định”.
Như vậy có thể thấy mơi giới bất động sản giúp thúc đẩy sự phát triển của
thị trường bất động sản và ngược lại, khi thị trường bất động sản phát triển thì địi
hỏi nguồn nhân lực về môi giới lớn hơn để đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
Những người môi giới đem lại tác động tích cực cho thị trường, và tất nhiên ở

đây chỉ nói đến những người mơi giới có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động
sản theo quy định của pháp luật.
Ngày càng có nhiều người đi theo nghề mơi giới bất động sản bởi những
lợi nhuận lớn mà nó đem lại. Với mỗi hợp đồng mua bán, cho thuê bất động sản
thành công, người môi giới bất động sản sẽ nhận đươc khoản thù lao, hoa hồng
khá lớn. Càng làm lâu dài, càng có kinh nghiệm, ký kết được nhiều hợp đồng thì
khoản thù lao đó lại càng lớn. Chính vì thế mà nghề này thu hút ngày càng nhiều
người người tham gia. Thị trường bất động sản không ngừng phát triển cũng địi
hỏi nguồn nhân lực khơng giới hạn và liên tục đào thải. Tuy nhiên, ở Việt Nam,
nhiều người vẫn khơng có cái nhìn thiện cảm với những người mơi giới bất động
sản bởi họ khơng có lịng tin vào những “cò” bất động sản này. Điều này cũng dễ
hiểu bởi vẫn có nhiều đối tượng hành nghề mơi giới khơng có chứng chỉ, đưa
thơng tin sai lệch cho khách hàng gây mất niềm tin, làm việc thiếu chun
nghiệp. Từ đây cũng khiến Nhà nước khó kiểm sốt nguồn nhân lực môi giới,
gây thất thu về thuế.
Môi giới là một nghề rất nhân văn, là người giúp khách hàng lựa chọn,
mang lại chất lượng cuộc sống cho chính khách hàng, thay khách hàng quyết
định mua cái gì, mua ở đâu và mua như thế nào; bán cái gì, bán ở đâu và bán như
thế nào…
1.3.NHỮNG VẤN ĐÈ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG
SẢN
Pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về hợp đồng dịch vụ môi giới
bất động sản, ngay cả trong Luật kinh doanh bất động sản cũng khơng có điều
khoản nào về vấn đề này. Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản là một hợp
đồng dân sự và cụ thể hơn là nằm trong hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động
sản. Vì thế, ta sẽ xem xét nó dựa trên quy định về hợp đồng dân sự nói chung và
dựa trên những đặc điểm của hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản về chủ
thể, hình thức và nội dung.

Phan Thị Thanh Vân - 11124554

18


Chuyên đề thực tập ngành Luật
1.3.1.Chủ thể của hợp đồng mơi giới bất động sản
Về bản chất thì hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản là một hợp đồng
dân sự và thuộcloại hợp đồng dịch vụ. Điều 388 Bộ luật dân sự 2005 có quy
định: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi
hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Như vậy, hợp đồng dịch vụ môi giới bất
động sản sẽ là sự thỏa thuận giữa bên mua hoặc bên bán với người môi giới bất
động sản về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự trong
những giao dịch liên quan đến bất động sản.
Chủ thể của hợp đồng dân sự nói chung là những người tham gia xác lập,
thực hiện hợp đồng, có quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng và phải chịu trách
nhiệm về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng đó.
Dựa trên khái niệm về chủ thể hợp đồng dân sự có thể suy ra chủ thể của
hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản là người có mong muốn bán, cho thuê
bất động sản (bên bán) hoặc người muốn mua, thuê bất động sản (bên mua) với
nhà môi giới bất động sản.
Chủ thể của hợp đồng môi giới bất động sản bắt buộc phải có đầy đủ năng
lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi mới có thể tham gia ký kết hợp đồng.
Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng cá nhân đó có quyền dân sự
và nghĩa vụ dân sự. Đây cũng là yếu tố đầu tiên để xem xét cá nhân có thể thực
hiện giao kết hợp đồng hay không. Mọi công dân khi đã đủ tuổi theo luật định thì
đều có năng lực pháp luật dân sự như nhau Thứ hai là chủ thể phải có năng lực
hành vi dân sự. Đó là khả năng của chủ thể bằng hành vi của mình xác lập các
giao dịch dân sự. Chủ thể phải kiểm soát được hành vi của mình. Tùy theo độ
tuổi mà chủ thể sẽ có năng lực hành vi đầy đủ hoặc năng lực hành vi một phần.
Người dưới 6 tuổi thì khơng có năng lực hành vi dân sự. Cá nhân cũng có thể bị

Nhà nước tước đi hoặc bị hạn chế năng lực hành vi nếu vi phạm những điều cấm
đã được quy định trong pháp luật hiện hành ví dụ như người nghiện ma túy…
Luật kinh doanh bất động sản 2014 được áp dụng đối với chủ thể là tổ
chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam và cơ quan, tổ chức, cá nhân
có liên quan đến kinh doanh bất động sản.
Điều 60 Luật kinh doanh bất động sản có quy định: “Tổ chức, cá nhân
trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngồi
có quyền kinh doanh các dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động
sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản theo quy định của Luật này”. Song
song với quy định về chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản là điều
Phan Thị Thanh Vân - 11124554

19


Chuyên đề thực tập ngành Luật
kiện của chủ thể được cấp chứng chỉ hành nghề bởi chỉ khi được cấp chứng chỉ
thì chủ thể là cá nhân mới có quyền tham gia các giao dịch như thực hiện kí kết
hợp đồng mơi giới. Theo Điều 9 Thơng tư 11/2015/TT-BXD thì chủ thể đó phải:
“Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, khơng đang trong tình trạng truy cứu trách
nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù. Tốt nghiệp từ Trung học phổ thông trở
lên. Đã nộp hồ sơ đăng kí dự thi và kinh phí dự thi cho đơn vị tổ chức kì thi theo
quy định của Thơng tư này”.
Cùng với đó thì chủ thể tham gia hoạt động môi giới bất động sản cũng
phải đáp ứng được các điều kiện theo Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản
2014: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập
doanh nghiệp và phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất
động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều này. Cá nhân có quyền kinh
doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề
mơi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng
thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch
kinh doanh bất động sản”.
Như vậy, tổ chức, cá nhân muốn trở thành chủ thể của hợp đồng mơi giới
bất động sản thì phải đáp ứng được đầy đủ những yêu cầu trên.
1.3.2.Hình thức của hợp đồng môi giới bất động sản
Theo Bộ luật dân sự thì hợp đồng dân sự nói chung có thể được giao kết
bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể khi pháp luật không quy
định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.
Hợp đồng môi giới bất động sản thuộc hợp đồng kinh doanh bất động sản
và theo Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản thì “Hợp đồng kinh doanh bất
động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng hợp đồng do các bên
thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán nhà, th mua nhà, cơng trình xây dựng, hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy
định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải cơng chứng hoặc chứng thực”.
Như vậy, trong bất kỳ trường hợp nào thì hợp đồng dịch vụ môi giới bất
động sản đều phải được lập thành văn bản và phải được công chứng. Mọi hình
thức hợp đồng khác sẽ đều khơng có giá trị và nếu đã được lập thì sẽ bị coi là vô
hiệu. Khi hợp đồng vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền,
nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập; các bên khơi phục lại tình trạng
ban đầu, hồn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi gây thiệt hại sẽ phải
Phan Thị Thanh Vân - 11124554

20