Thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo trì công trình xây dựng

NGƠ ĐÌNH NGUN KHƠI

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

NGƠ ĐÌNH NGUN KHƠI

* LUẬT KINH TẾ *

THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ
BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUN NGÀNH LUẬT KINH TẾ

KHĨA 21

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ
BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG
Chun ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60380107

Người hướng dẫn khoa học: TS. HÀ THỊ THANH BÌNH
Học viên: NGƠ ĐÌNH NGUN KHƠI
Lớp CHL KINH TẾ KHĨA 21 - ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn “Thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo trì cơng trình
xây dựng” là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi. Các nội dung nghiên cứu trong
luận văn là hoàn toàn trung thực, các thơng tin tham khảo đều được trích dẫn nguồn
gốc rõ ràng. Những kết quả nghiên cứu trong luận văn chưa được tác giả cơng bố
trong bất kỳ cơng trình nào khác.
Học viên thực hiện luận văn

Ngơ Đình Ngun Khơi


MỤC LỤC
Trang
PHẦN MỞ ĐẦU ………………………….…………………………………….…….…………….......1
CHƯƠNG 1. KẾ HOẠCH VÀ QUY TRÌNH BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH XÂY
DỰNG…………………………………………………………………………………………………...…..5
1.1. Kế hoạch bảo trì cơng trình…………..…………………………………………………..5
1.1.1. Sơ lược các quy định pháp luật về kế hoạch bảo trì cơng trình…………...5
1.1.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về kế hoạch bảo trì cơng trình ………………7
1.1.3. Một số kiến nghị pháp luật về kế hoạch bảo trì cơng trình .………………12
1.2. Quy trình bảo trì cơng trình …..……………………...……………………….……..…14
1.2.1. Sơ lược các quy định pháp luật về quy trình bảo trì cơng trình …………14
1.2.2. Một số bất cập quy định pháp luật về quy trình bảo trì cơng trình…... 15
1.2.3. Một số kiến nghị pháp luật về quy trình bảo trì cơng trình …………….…16
Kết luận chương 1………………………………………………………………….…….……..…18
CHƯƠNG 2. CHI PHÍ BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG…...…………….…19
2.1. Sơ lược các quy định pháp luật về chi phí bảo trì cơng trình…………...…19

2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về chi phí bảo trì cơng trình ………….…..…21
2.3. Một số kiến nghị pháp luật về chi phí bảo trì cơng trình …..……………….26
Kết luận chương 2…………………………………………………………………….….…….…28
CHƯƠNG 3. TỔ CHỨC THỰC HIỆN VIỆC BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH XÂY
DỰNG ………………………………………………………………………….…………………………29
3.1. Sơ lược các quy định pháp luật về thực hiện bảo trì cơng trình ……...…29
3.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thực hiện bảo trì cơng trình ……….……30
3.3. Một số kiến nghị pháp luật về thực hiện bảo trì cơng trình …………….…34
Kết luận chương 3……………………………………………………….……………………......36
PHẦN KẾT LUẬN ……………………………………………………………….…….……………37
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Ở Việt Nam, xây dựng là ngành sản xuất vật chất đặc biệt, tạo ra cơ sở vật
chất hạ tầng kỹ thuật cho xã hội, đóng góp lợi nhuận đáng kể cho nền kinh tế quốc
dân và giữ một vai trò vô cùng quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội
của đất nước. Cơng trình xây dựng là một sản phẩm hàng hóa đặc biệt có giá trị lớn
và thời gian sử dụng, tồn tại lâu dài. Vì vậy các cơng trình xây dựng có tác dụng
quan trọng đối với tốc độ tăng trưởng kinh tế, góp phần nâng cao đời sống vật chất
và tinh thần cho người dân trong xã hội.
Cơng trình xây dựng sau khi được nghiệm thu đưa vào sử dụng, để cơng trình
xây dựng đảm bảo yêu cầu chất lượng sử dụng trong suốt thời gian tuổi thọ của
cơng trình thì cơng tác bảo trì cơng trình giữ một vai trò vơ cùng quan trọng. Ngày
nay cơng tác bảo trì được thực hiện và quản lý thông qua các biện pháp kỹ thuật và
pháp lý.

Trên thực tế, ở nước ta trong nhiều năm qua và cả trong thời gian hiện nay,
cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng nói chung và bảo trì nhà ở nói riêng chưa có
được quan tâm đúng mức. Chúng ta chỉ mới coi trọng việc nghiệm thu hồn thành
cơng trình, tổ chức bàn giao đưa cơng trình vào sử dụng. Sau khi cơng trình đã đưa
vào khai thác thì chưa thực hiện tốt việc bảo trì làm cho cơng trình sớm bị xuống
cấp. Hình ảnh xuống cấp nhanh của các cơng trình dân dụng đặc biệt là các khu nhà
ở, chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1975 như: các khu chung cư cũ tại
thành phố Hồ Chí Minh (ví dụ: khu Cư xá Thanh Đa phường 27 quận Bình Thạnh,
các khu chung cư cũ tại quận 5, quận 1...), các khu chung cư cũ tại Hà Nội (ví dụ:
tịa nhà G6A Thành Cơng, nhà A,B Ngọc Khánh...) là một minh chứng rằng cơng
tác bảo trì tại các cơng trình xây dựng ở nước ta chưa được quan tâm đúng mức.
Bên cạnh đó, pháp luật về bảo trì cơng trình vẫn còn một số khiếm khuyết dẫn đến
việc thực hiện cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng vẫn còn bị xem nhẹ, mang tính
hình thức, từ đó sẽ dẫn đến việc chất lượng cơng trình mau xuống cấp và tuổi thọ sử
dụng của cơng trình cũng giảm theo làm ảnh hưởng đến môi trường sống của người
sử dụng cơng trình gây ra sự lãng phí tài sản của người dân nói riêng và xã hội nói
chung. Ngoài ra, việc áp dụng pháp luật về bảo trì cơng trình vào thực tiễn vẫn chưa
được thực hiện tốt, từ đó phát sinh những tranh chấp. Ví dụ: việc tranh chấp phí bảo
trì tại chung cư 4S Riverside Garden; việc t̀n hành đấu tranh đòi phí bảo trì của cư


2

dân tại chung cư Era Town, chủ đầu tư tòa nhà Keangnam (Hà Nội) trì hoãn khơng
bàn giao kinh phí bảo trì…
Việc hồn thiện pháp luật về bảo trì cơng trình xây dựng sẽ góp phần đảm bảo
chất lượng cơng trình được ổn định phù hợp với yêu cầu sử dụng, đem lại sự an
toàn cho người thụ hưởng, mà còn mang lại lợi ích về kinh tế, xã hội,… bảo đảm ổn
định, bền vững cho sự phát triển xã hội. Ngoài ra, bản thân tác giả là một người đã
công tác chuyên môn trong lĩnh vực xây dựng gần 20 năm, do đó tác giả nhận thấy

tầm quan trọng của việc hồn thiện pháp luật về bảo trì cơng trình xây dựng, nên tác
giả quyết định chọn đề tài “Thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo trì cơng trình
xây dựng” làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Cho đến nay, theo tìm hiểu của tác giả thì có rất ít cơng trình nghiên cứu pháp
luật về bảo trì cơng trình xây dựng tại Việt Nam. Đến nay, mới chỉ có một vài bài
viết về các khía cạnh pháp lý về việc quản lý chất lượng cơng trình xây dựng khi
đang thi công xây dựng hoặc những nghiên cứu về bảo hành cơng trình xây dựng
bao gồm:
Bùi Quang Phong (2015), Pháp luật về quản lý chất lượng cơng trình xây
dựng có sử dụng vốn nhà nước, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật
TP.HCM
Hồ Diệu Thúy (2015), Bảo đảm cạnh tranh trong đấu thầu xây dựng cơ bản
theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật
TP.HCM.
Đỗ Quang Thuần (2008), Pháp luật về bảo hành cơng trình xây dựng ở Việt
Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật TP.HCM.
Đỗ Phi Hùng (2017), “Một số nội dung kiến nghị Bộ Xây dựng liên quan đến
công tác quản lý nhà nước về xây dựng”, Tạp chí Sài gịn Đầu tư và Xây dựng, số
tháng 1+2, tr.52-56.
Nguyễn Quốc Hùng (2017), “Quản lý chất lượng và bảo trì cơng trình trong
q trình khai thác sử dụng”, Tạp chí Sài gịn Đầu tư và Xây dựng, số tháng 1+2,
tr.98-101.
Nguyễn Văn Hiệp (2017), “Minh bạch hóa và tích hợp tự động hóa quy trình
đầu tư xây dựng”, Tạp chí Sài gịn Đầu tư và Xây dựng, số tháng 1+2, tr.75-78.


3

Nguyễn Thanh Xuyên (2017), “Một số biện pháp tăng cường hiệu lực quản lý

nhà nước về chất lượng cơng trình xây dựng”, Tạp chí Sài gịn Đầu tư và Xây dựng,
số tháng 1+2, tr.59-62.
Các cơng trình nêu trên trên chủ yếu nghiên cứu pháp luật về quản lý chất
lượng công trình, đấu thầu cơng trình và bảo hành cơng trình, hoặc kỹ thuật xây
dựng trong bảo trì cơng trình mà khơng đi sâu vào nghiên cứu pháp luật bảo trì cơng
trình. Hiện nay, vẫn chưa có các cơng trình nghiên cứu chun sâu về quy định
pháp luật bảo trì cơng trình xây dựng và thực tiễn thực thi các quy định này. Vì vậy
việc nghiên cứu sâu về lĩnh vực này chính là điểm mới của đề tài.
3. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Đề tài tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về bảo trì cơng trình xây
dựng và thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo trì cơng trình xây dựng tại Việt Nam.
Trên cơ sở đối chiếu giữa luật thực định và thực tiễn áp dụng luật về bảo trì
cơng trình xây dựng, luận văn bàn về những vấn đề còn vướng mắc trong quy định
của pháp luật, theo đó tác giả đề xuất các giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật về
bảo trì cơng trình xây dựng.
4. Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đối tượng nghiên cứu của đề tài chỉ tập trung vào pháp luật về bảo trì cơng
trình xây dựng dân dụng nhà ở theo Luật Xây dựng và Luật Nhà ở hiện hành.
5. Phương pháp nghiên cứu của đề tài
Phương pháp nghiên cứu:
 Phương pháp phân tích, tổng hợp: dựa trên cở sở các tài liệu văn bản luật
thực định, các số liệu thực tiễn áp dụng luật, các thông tin thu thập được, tác giả sẽ
tiến hành phân tích để tìm ra những điểm cần thiết phục vụ cho việc nghiên cứu,
sau đó sẽ tổng hợp đúc kết thành những ý chính phục vụ cho đề tài.
 Phương pháp thống kê, hệ thống: tác giả sử dụng phương pháp này nhằm
mục đích thống kê, hệ thống những văn bản pháp luật, số liệu thực tiễn một cách
có khoa học nhằm đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất xuyên suốt của luận văn.
 Phương pháp so sánh, đối chiếu: Trên cơ sở phân tích các quy định pháp
luật về bảo trì cơng trình xây dựng, tác giả sẽ tiến hành so sánh, đối chiếu với thực
tiễn áp dụng luật nhằm đưa ra các giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về bảo

trì cơng trình xây dựng.


4

6. Dự kiến các kết quả nghiên cứu và địa chỉ ứng dụng các kết quả nghiên
cứu đó. (Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài)
 Tác giả mong muốn luận văn sẽ góp phần hoàn thiện các quy định pháp luật
về bảo trì cơng trình xây dựng.
 Ngoài ra, kết quả nghiên cứu đề tài có thể dùng làm tài liệu tham khảo phục
vụ cho việc học tập, nghiên cứu pháp luật về bảo trì cơng trình xây dựng.
7. Bố cục của luận văn
Phần mở đầu
Chương 1. Kế hoạch và quy trình bảo trì cơng trình xây dựng
Chương 2. Chi phí bảo trì cơng trình xây dựng
Chương 3. Tổ chức thực hiện việc bảo trì cơng trình xây dựng
Phần kết luận


5

CHƯƠNG 1
KẾ HOẠCH VÀ QUY TRÌNH BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG
1.1. Kế hoạch bảo trì cơng trình
1.1.1. Sơ lược các quy định pháp luật về kế hoạch bảo trì cơng trình
Bảo trì cơng trình là u cầu bắt buộc theo pháp luật để đảm bảo chất lượng
cơng trình xây dựng. Bảo trì nhà ở là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và
sửa chữa khi có hư hỏng nhằm duy trì chất lượng nhà ở1. Bảo trì cơng trình xây
dựng là tập hợp các cơng việc nhằm bảo đảm và duy trì sự làm việc bình thường, an
tồn của cơng trình theo quy định của thiết kế trong quá trình khai thác sử dụng.

Nội dung bảo trì cơng trình xây dựng có thể bao gồm một, một số hoặc tồn bộ các
cơng việc sau: kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, bảo dưỡng và sửa chữa
cơng trình nhưng khơng bao gồm các hoạt động làm thay đổi cơng năng, quy mơ
cơng trình (Khoản 13 Điều 3 Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính
phủ về quản lý chất lượng và bảo trì cơng trình).
Điều 126 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 của Quốc Hội 13
(sau đây viết tắt là Luật Xây dựng 2014) quy định chủ sở hữu hoặc người quản lý,
sử dụng cơng trình có trách nhiệm bảo trì cơng trình xây dựng, máy, thiết bị cơng
trình. Việc bảo trì cơng trình xây dựng bao gồm các hoạt động sau: sửa chữa, thay
thế phục hồi chức năng, đảm bảo tuổi thọ và an toàn, nhằm duy trì khả năng chịu
lực, mỹ quan, và dễ sử dụng hoặc vận hành các bộ phận, hạng mục của cơng trình
đã hoạt động theo một chu kỳ thời gian quy định. Thời hạn bảo trì cơng trình được
tính từ ngày nghiệm thu đưa cơng trình vào sử dụng cho đến khi hết hạn sử dụng2.
Điều 37 Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý
chất lượng và bảo trì cơng trình (sau đây viết tắt là Nghị định 46/2015/NĐ-CP) quy
định cụ thể các giai đoạn của bảo trì cơng trình bao gồm: lập và phê duyệt quy trình
bảo trì cơng trình xây dựng; lập kế hoạch và dự tốn kinh phí bảo trì cơng trình xây
dựng; thực hiện bảo trì và quản lý chất lượng cơng việc bảo trì; đánh giá an tồn
chịu lực và an tồn vận hành cơng trình; lập và quản lý hồ sơ bảo trì cơng trình xây
dựng.
Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng cơng trình xây dựng có trách nhiệm
lập kế hoạch bảo trì cơng trình xây dựng trên cơ sở quy trình bảo trì được phê duyệt
1

Khoản 11 Điều 3 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc hội khóa 13.
Lương Xuân Hùng (2009), Giáo trình quản lý hoạt động xây dựng, NXB Đại học quốc gia TP.HCM, tr69.

2

6

và hiện trạng cơng trình. Kế hoạch bảo trì cơng trình xây dựng được lập hằng năm
và kế hoạch bảo trì bao gồm: tên cơng việc; thời gian thực hiện; phương thức thực
hiện; chi phí thực hiện3. Đối với người có hành vi vi phạm không lập, phê duyệt kế
hoạch bảo trì cơng trình sẽ bị chế tài với mức phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến
30.000.000 đồng (Khoản 2 Điều 17 Nghị định 121/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy
định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động
sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ
thuật; quản lý phát triển nhà và công sở, sau đây gọi tắt là Nghị định 121/2013/NĐCP).
Khoản 2 Điều 33 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây
dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (sau đây viết tắt là Thông tư
số 02/2016/TT-BXD) quy định chủ đầu tư có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì phần
sở hữu chung để hội nghị nhà chung cư lần đầu thông qua. Ban quản trị chung cư có
trách nhiệm phối hợp với đơn vị quản lý vận hành hoặc đơn vị có năng lực bảo trì
lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung cư thơng qua cho các lần kế tiếp.
Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp
kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để duy trì chất lượng của nhà
ở và bảo đảm an tồn trong q trình sử dụng. Việc bảo trì phần sở hữu riêng khơng
được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác và các hệ
thống cơng trình, thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư 4.
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: phần diện tích căn hộ được cơng
nhận là sở hữu riêng; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn
hộ. Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm: phần diện tích còn lại của nhà
chung cư ngồi phần diện tích thuộc sở hữu riêng; hệ thống kết cấu chịu lực, trang
thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu
lực, tường bao ngôi nhà, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy,
hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, truyền hình, thốt
nước, bể phốt, thu lơi, cứu hỏa…và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng
của chủ sở hữu nhà chung cư.5

3

Khoản 1 Điều 39 Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì
cơng trình quy định.
4
Khoản 2 Điều 11 và Khoản 1 Điều 32 của Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng
ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.
5
Điều 100 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc hội khóa 13.


7

Khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định hoạt động bảo trì nhà
chung cư bao gồm: việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ,
sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng nhà chung cư; kiểm tra, duy trì hệ
thống an tồn phòng cháy, chữa cháy; thay thế các linh kiện hoặc các thiết bị sử
dụng chung của tòa nhà, cụm nhà chung cư. Ngồi ra, pháp luật nhà ở quy định bảo
trì hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm: thang máy,
máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điện chiếu sáng,
điện sinh hoạt, các thiết bị điện dùng chung, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp
ga, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền hình, thơng tin liên lạc, phòng cháy, chữa
cháy, cột thu lôi và các thiết bị khác dùng chung cho nhà chung cư. Xử lý nước thải
ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư.6
Ngoài ra, Điều 7 Thông tư 05/2015/TT-BXD ngày 30/10/2015 của Bộ Xây
dựng quy định về quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ (sau đây gọi
tắt là Thông tư 05/2015/TT-BXD) quy định chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng
nhà ở phải thực hiện bảo trì nhà ở riêng lẻ theo quy định.
1.1.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về kế hoạch bảo trì cơng trình

Theo quy định pháp luật bảo trì cơng trình thì chủ sở hữu hoặc người quản lý,
sử dụng cơng trình phải lập kế hoạch bảo trì hàng năm7. Tuy nhiên khi áp dụng luật
trên thực tiễn vẫn còn tình trạng chủ đầu tư hoặc người quản lý, sử dụng cơng trình
chưa thực thi tốt điều này, dẫn đến các cơng trình khơng thực hiện bảo trì do chưa
lập kế hoạch bảo trì cơng trình hàng năm, nhất là đối với các cơng trình đã được xây
dựng lâu năm thì việc lập kế hoạch bảo trì gần như khơng có thực hiện như:
Thứ nhất, Điều 26 và Điều 27 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày
20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Điều 19 Nghị
định số 84/2013/NĐ-CP ngày 25/07/2013 của Chính phủ quy định về phát triển và
quản lý nhà ở tái định cư đã quy định về bảo trì cơng trình nhà ở xã hội, tái định cư.
Tuy nhiên trên thực tế vẫn chưa được chủ đầu tư hoặc người quản lý, sử dụng thực
hiện tốt, vẫn còn tồn tại những cơng trình khơng được lập kế hoạch bảo trì hàng
năm theo quy định pháp luật, một phần do việc quản lý của cơ quan nhà nước còn
lỏng lẻo và chưa có nhiều trường hợp bị chế tài khi không thực hiện lập kế hoạch
6

Điều 34 Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý, sử dụng
nhà chung cư.
7
Điều 39 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì cơng
trình xây dựng.


8

bảo trì cơng trình. Cụ thể như sau: theo thống kê năm 2016, Hà Nội có khoảng 155
tòa nhà tái định cư thì trong đó các khu tái định cư tại Dịch Vọng, khu tái định cư
Nam Trung Yên, khu tái định cư Đền Lừ phần lớn đã xuống cấp sau 10 năm sử
dụng do không được sửa chữa, bảo dưỡng vì khơng được lập kế hoạch bảo trì hàng
năm, làm ảnh hưởng đến đời sống của cư dân8.

Thứ hai, việc lập kế hoạch bảo trì cơng trình nhà ở trong khu bị quy hoạch
treo, dự án treo hiện gặp khó khăn bởi vì hiện nay pháp luật bảo trì cơng trình chưa
quy định việc lập kế hoạch bảo trì đối với nhà ở trong khu quy hoạch treo. Ví dụ: dự
án Sài Gòn Safari được quy hoạch xây dựng tại khu đô thị Tây Bắc, được cấp phép
triển khai từ năm 2004, nhưng đến nay sau gần 13 năm vẫn dậm chân tại chỗ, làm
cho nhà dân trong khu vực này chưa được bảo trì, sửa chữa, cho dù đã xuống cấp
do bị vướng quy hoạch9. Dự án ga Bình Triệu tại khu phố 2, khu phố 6 và khu phố 7
phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh được Ủy ban
nhân dân thành phố phê duyệt vào năm 2002 nhưng dự án này bị treo hơn 14 năm,
dẫn đến những căn nhà trong khu dự án này xuống cấp trầm trọng chưa thể sửa
chữa, nâng cấp bởi quy hoạch treo nên không lập được kế hoạch bảo trì cơng
trình10. Tương tự, các cơng trình nhà ở tại xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh, thành
phố Hồ Chí Minh rất khó khăn trong việc lập kế hoạch bảo trì, sửa chữa cơng trình
vì vướng quy hoạch treo đã 17 năm11.
Thứ ba, việc lập kế hoạch bảo trì cơng trình nhà ở trong khu vực di tích lịch
sử, nhà cổ cũng vướng vào tình trạng khó khăn do vướng vào các quy định, trình tự
thủ tục về bảo tồn di sản nhiêu khê và kéo dài mất thời gian dài, nên dẫn đến các
cơng trình xuống cấp hoặc hết tuổi thọ vẫn chưa được sửa chữa, duy tu, bảo dưỡng.
Ví dụ: nhà ở trong khu di tích Đường Lâm-Hà Nội, nhà ở trong khu vực phố cổ Hội
An, các khu biệt thự cổ tại Hà Nội (hiện có 1.586 biệt thự xây dựng từ thời Pháp
thuộc, trong đó 562 biệt thự tư nhân đang sử dụng, 1.024 biệt thự thuộc sở hữu Nhà

8

Việt Dương, “Cư dân nhà tái định cư bị bỏ rơi”, ngày truy cập 21/11/2016.
9
Thiên Ngơn, “Ơng Đinh La Thăng bức xúc vì nhà dân 10 năm không được sửa”, ngày truy cập
10/11/2016.
10
Phạm Dũng, “Dự án ga Bình Triệu: 15.000 dân lây lất vì quy hoạch treo”, 07/12/2016.

11
Trường Hồng, “Bị quy hoạch treo 17 năm”, ngày truy cập 16/11/2016.


9

nước trong đó nhiều biệt thự bị cơi nới, biến dạng và xuống cấp nghiêm trọng 12).
Theo thống kê năm 2016, thành phố Hố Chí Minh có 1.300 căn biệt thự cổ xây
trước năm 1975, tập trung nhiều nhất ở quận 1 và quận 3, trên các đường Nguyễn
Đình Chiểu, Lê Quý Đôn, Nguyễn Thị Minh Khai...các biệt thự cũ có giá trị về kiến
trúc, văn hóa, lịch sử, nhưng việc thực thi pháp luật bảo trì cơng trình vẫn đang bị
xem nhẹ, bng lỏng quản lý, các cơng trình này khơng được lập kế hoạch bảo trì
để thực hiện việc bảo trì nên đã xuống cấp nghiêm trọng13. Tương tự thành phố Đà
Lạt có khoảng 1.500 biệt thự được xây dựng từ thời Pháp. Một số biệt thự suốt thời
gian bị bỏ hoang, không được sử dụng, không được bảo trì do khơng có kế hoạch
bảo trì cơng trình nên đã xuống cấp trầm trọng (trong số này có hàng chục biệt thự
cổ đã gần 100 tuổi)14.
Thứ tư, hiện nay trên thực tế vẫn tồn tại các khu chung cư, nhà tập thể cũ
được xây dựng trước năm 1975 (hoặc trước khi Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực) khơng
có kế hoạch bảo trì cơng trình bởi vì chưa có quy định pháp luật cụ thể về bảo trì
phần sở hữu chung. Trải qua thời gian dài các khu chung cư và nhà tập thể đã xuống
cấp do không được bảo trì cơng trình. Ngồi ra, khi các quy định pháp luật bảo trì
cơng trình được ban hành nhưng khi áp dụng luật vào thực tiễn thì gặp vướng mắc
do luật chưa quy định cách tính thu phí bảo trì với các chung cư này. Bên cạnh đó,
việc thành lập các ban quản trị gặp khó khăn vì chưa được Ủy ban nhân dân cấp
quận nơi có nhà chung cư công nhận theo quy định15 để có cơ sở thực hiện việc lập
kế hoạch bảo trì hàng năm. Theo thống kê 2016, Hà Nội có 1.516 chung cư cũ
xuống cấp16, thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 500 chung cư cũ (riêng quận 5 có
106 chung cư nhà tập thể đã xuống cấp có thể gây nguy hiểm hoặc đã hết niên hạn
sử dụng17, quận 1 có 89 chung cư cũ nguy cơ đổ sập18), Đà Nẵng có 23 chung cư,

12

Lương Cường, “Hiểm họa rình rập ở biệt thự Pháp cổ số 13 Phan Huy Chú”,
ngày truy cập 21/11/2016.
13
Ngọc Hậu, “Hàng trăm biệt thự cổ ở Sài Gòn đã biến mất”, ngày truy cập 25/11/2016.
14
Khánh Hương, “Hoang tàn biệt thự cổ Đà Lạt”, ngày truy cập 05/12/2016.
15
Điều 22 Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý, sử dụng
nhà chung cư.
16
Đỗ Hưng, “Hà Nội nói gì về việc chậm cải tạo các chung cư cũ xuống cấp”, ngày truy cập 03/12/2016.
17
Viễn Sự, “Bí thư Đinh La Thăng: "Chưa thấy chung cư cũ sập nên chưa sợ đúng không?",
ngày truy cập 20/11/2016.


10

khu tập thể được xây dựng cách đây hơn 50 năm đã xuống cấp nghiêm trọng19, Hải
Phịng có 170 chung cư xuống cấp, trong tình trạng hư hỏng, phần lớn các chung cư
này khơng lập kế hoạch bảo trì cơng trình hàng năm theo quy định20. Hiện nay,
phần lớn các chung cư cũ không có ban quản trị có tư cách pháp lý được Ủy ban
nhân dân phê duyệt theo quy định để thực hiện lập kế hoạch bảo trì cơng trình. Ví
dụ: các chung cư Thanh Đa tại phường 27, quận Bình Thạnh thành phố Hồ Chí
Minh đều khơng có ban quản trị được Ủy ban nhân dân phê duyệt theo quy định nên
hiện nay vẫn chưa có lập kế hoạch bảo trì hàng năm.
Thực tiễn áp dụng pháp luật bảo trì cơng trình cũng gặp khó khăn và vướng

mắc tại Khoản 2 Điều 126 Luật Xây dựng 2014 và Điều 39 Nghị định số
46/2015/NĐ-CP quy định chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng cơng trình lập kế
hoạch bảo trì cơng trình xây dựng hàng năm, nhưng không quy định cụ thể năng lực
chuyên môn của người lập kế hoạch bảo trì, bởi vì trên thực tiễn không phải ai cũng
có thể lập ra được một kế hoạch bảo trì đảm bảo chất lượng phù hợp với cơng trình.
Nếu người lập kế hoạch bảo trì khơng có đủ năng lực chun mơn thì sẽ dẫn đến kế
hoạch bảo trì được lập ra khơng đạt chất lượng.
Điều 11 và Điều 34 Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định cụ thể việc bảo trì
các thiết bị thuộc sở hữu chung tại nhà chung cư bao gồm: bảo trì hệ thống thang
máy, hệ thống thông gió, hệ thống điện, hệ thống kỹ thuật phòng cháy chữa cháy,
cấp thốt nước, thơng tin liên lạc hoặc các thiết bị sử dụng chung của tòa nhà. Tuy
nhiên trên thực tế các chủ sở hữu, ban quản trị nhà chung cư vẫn chưa thực thi tốt
điều này do chưa thực hiện lập kế hoạch bảo trì hàng năm, chưa có nhiều trường
hợp bị chế tài khi khơng thực hiện việc lập kế hoạch bảo trì cơng trình. Có thể liệt
kê một số vụ việc như sau:
 Về lập kế hoạch bảo trì hệ thống thang máy, theo quy định về kế hoạch bảo
trì cơng trình hàng năm, hệ thống thang máy phải được bảo trì ít nhất một năm/một
lần và đơn vị quản lý phải thực hiện việc khắc phục hư hỏng thang máy trong thời
gian sớm nhất. Tuy nhiên từ tháng 06/2015-10/2015, thang máy số 1 tại tòa nhà

18

Đình Sơn, “Giải cứu chung cư cũ”, />ngày truy cập 21/11/2016.
19
Thành Long, “Đà Nẵng: Nhiều chung cư có nguy cơ đổ sập”, ngày truy cập 12/11/2016.
20
Giang Chinh, “Hải Phòng di dời 3.000 người dân khỏi các chung cư xuống cấp”, ngày truy cập
09/12/2016.

11

N5A Trung Hịa - Nhân Chính, đã hỏng hơn 4 tháng, cư dân đã nhiều lần đề nghị
nhưng đơn vị quản lý khơng có kế hoạch bảo trì, sửa chữa21.
 Về lập kế hoạch bảo trì hệ thống phòng cháy chữa cháy (gọi tắt là PCCC),
theo quy định kế hoạch bảo trì cơng trình hàng năm, hệ thống phòng cháy chữa
cháy sẽ thực hiện bảo trì các phương tiện, thiết bị PCCC ít nhất một năm/một lần.
Tuy nhiên chung cư Miếu Nổi, quận Bình Thạnh được xây dựng từ năm 2000. Sau
15 năm các phương tiện PCCC đã xuống cấp, dây, vòi nước, bình chữa cháy hư
hỏng, thậm chí đã hết hạn sử dụng nhưng vẫn chưa có kế hoạch bảo trì, sửa chữa.
Tương tự, chung cư Sacomreal 584 (quận Tân Phú) 17 tầng, hệ thống PCCC tê liệt
hoàn toàn, hệ thống máy bơm dầu dự phòng không hoạt động, bình PCCC đã hết
hạn từ năm 2010 vẫn khơng được thay mới hơn 7 năm nay do không có kế hoạch
bảo trì22. Các tình trạng xảy ra như trên là do các đơn vị quản lý chung cư không
thực hiện tốt trách nhiệm của mình theo quy định.
 Về lập kế hoạch bảo trì hệ thống cấp nước, bể chứa nước sinh hoạt, theo báo
cáo vào tháng 4/2016 của Sở Xây dựng Hà Nội về kết quả thực hiện kiểm tra, giám
sát chất lượng nước các nhà chung cư CT9-Khu đơ thị mới Định Cơng, quận Hồng
Mai; Sơng Hồng Parkview 165 Thái Hà, quận Đống Đa; CT6A, B Khu đô thị Đặng
Xá, huyện Gia Lâm; Chung cư Meco Complex, 102 Trường Chinh, quận Đống Đa,
chất lượng nước từ nguồn đến vị trí đồng hồ tổng của các tòa nhà chung cư đạt quy
chuẩn theo quy định của Bộ Y tế nhưng chất lượng từ sau đồng hồ tổng, nước tại
các bể ngầm, bể mái đến các hộ gia đình khơng đảm bảo quy chuẩn kỹ thuật theo
quy định của Bộ Y tế về vệ sinh nước ăn uống, sinh hoạt do khơng có kế hoạch bảo
trì hồ chứa nước, bể chứa nước sinh hoạt23.
Hiện nay pháp luật bảo trì cơng trình quy định đối với cơng trình xây dựng có
phần sở hữu chung và riêng thì người sở hữu phần riêng của cơng trình có trách
nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng24, nhưng pháp luật chưa quy định năng lực chuyên
21

Quang Thế, “Thang máy chung cư tái định cư rơi nhiều ngày, không ai sửa”, ngày truy cập
16/11/2016.
22
Tiền Phong, “Chung cư, cháy là chết”, ngày truy cập 04/12/2016.
23
Lâm Hồi, “Nước sinh hoạt tại nhiều chung cư khơng đảm bảo chất lượng, ngày truy cập
22/11/2016.
24
Khoản 2 Điều 11 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế
quản lý, sử dụng nhà chung cư và Khoản 2 Điều 15 Thông tư 26/2016/TT-BXD ngày 26/10/2016 của Bộ
Xây dựng quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng và bảo trì cơng trình xây dựng.


12

mơn của người lập kế hoạch bảo trì phần sở hữu riêng. Dẫn đến trên thực tế việc
bảo trì hiện nay chủ yếu chỉ thực hiện phần sở hữu chung, còn phần sở hữu riêng thì
mạnh ai nấy làm dẫn đến việc bảo trì cơng trình khơng đồng bộ, có thể gây ảnh
hưởng đến chất lượng, tuổi thọ của toàn bộ cơng trình.
Theo Khoản 2 Điều 33 Thơng tư 02/2016/TT-BXD cũng quy định chủ đầu tư
có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung cư lần đầu thông
qua. Tuy nhiên trên thực tế vẫn còn tồn tại những chủ đầu tư không có đủ năng lực
chun mơn để lập kế hoạch bảo trì, dẫn đến việc kế hoạch bảo trì lập ra sẽ khơng
đạt yêu cầu chất lượng. Hiện nay, pháp luật chưa có quy định bắt buộc chủ đầu tư
phải có năng lực chun mơn như thế nào thì mới được lập kế hoạch bảo trì. Ngồi
ra, Điều 33 cũng khơng quy định trong thời gian chưa có thành lập ban quản trị, nếu
chủ đầu tư không chịu tổ chức thực hiện lập kế hoạch bảo trì thì ai sẽ thực hiện việc
lập kế hoạch bảo trì.
Tương tự đối với việc bảo trì nhà ở riêng lẻ, Điều 7 Thông tư 05/2015/TTBXD quy định chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng nhà ở phải thực hiện bảo trì
nhà ở riêng lẻ nhưng chỉ nêu chung chung, chưa cụ thể, dẫn đến việc chủ sở hữu

hoặc người quản lý, sử dụng nhà ở gặp khó khăn trong việc thực hiện bảo trì cơng
trình cho đúng pháp luật và đảm bảo chất lượng. Thực tế hiện nay việc quản lý bảo
trì nhà ở riêng lẻ vẫn đang là lĩnh vực bị bỏ ngõ, buông lỏng và không được các chủ
sở hữu quan tâm, xem trọng, dẫn đế những sự cố đáng tiếc xảy ra do việc thực hiện
bảo trì cơng trình chưa được thực hiện tốt.
1.1.3. Một số kiến nghị pháp luật về kế hoạch bảo trì cơng trình
Qua nghiên cứu các quy định pháp luật về lập kế hoạch bảo trì cơng trình và
dựa vào việc thực thi pháp luật trên thực tế cho thấy còn nhiều điểm thiếu sót, bất
cập, chưa phù hợp và khó khăn khi áp dụng luật vào thực tiễn. Tác giả mạnh dạn đề
xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về lập kế hoạch bảo trì cơng trình
như sau:
Thứ nhất, để tăng cường tính răn đe và hạn chế hành vi vi phạm trong lập kế
hoạch bảo trì và tăng cường các biện pháp chế tài đối với chủ đầu tư, chủ sở hữu
hoặc người quản lý, sử dụng cơng trình, Chính phủ cần ban hành bổ sung thêm các
hình thức chế tài vào Khoản 2 Điều 17 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP, như sau:
a) Hành vi lập kế hoạch bảo trì cơng trình khơng đảm bảo chất lượng sẽ có
mức phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng. Kèm theo biện pháp khắc
phục hậu quả: buộc lập kế hoạch bảo trì cơng trình theo quy định.


13

b) Hành vi lập kế hoạch bảo trì cơng trình khi không đủ năng lực chuyên môn
sẽ có mức phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng.
Thứ hai, để khắc phục khiếm khuyết của Khoản 2 Điều 126 Luật Xây dựng
2014, Điều 39 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP, cần bổ sung quy định: “Năng lực
chuyên môn của người lập kế hoạch bảo trì cơng trình phải tương đương với năng
lực chun mơn của người lập quy trình bảo trì cơng trình, người thiết kế cơng
trình". Việc hồn chỉnh điều này sẽ giúp chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý,
sử dụng cơng trình hạn chế th những người khơng đạt u cầu năng lực lập kế

hoạch bảo trì cơng trình.
Thứ ba, để tăng cường trách nhiệm của chủ đầu tư cũng như tăng cường việc
quản lý về bảo trì cơng trình của cơ quan quản lý nhà nước, Bộ Xây dựng cần ban
hành bổ sung Khoản 2 Điều 33 Thông tư số 02/2016/TT-BXD như sau: “Trong thời
gian chưa có ban quản trị nếu chủ đầu tư không thực hiện lập kế hoạch bảo trì cơng
trình thì cơ quản quản lý nhà nước về xây dựng của quận, huyện nơi có vị trí xây
dựng cơng trình sẽ th đơn vị có năng lực chuyên môn thực hiện lập kế hoạch bảo
trì cơng trình và chủ đầu tư sẽ phải trả chi phí cho việc lập kế hoạch bảo trì cơng
trình”.
Thứ tư, để khắc phục khuyết điểm của Điều 39 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP,
kiến nghị Chính phủ cần ban hành bổ sung quy định: “Đối với cơng trình nhà ở
trong khu quy hoạch treo, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng vẫn được lập kế
hoạch bảo trì để thực hiện bảo trì nhằm đảm bảo chất lượng sử dụng cơng trình
trong thời gian chờ xóa quy hoạch treo. nhằm đảm bảo chất lượng sử dụng cơng
trình”. Việc hồn chỉnh điều này sẽ giúp các chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử
dụng cơng trình vẫn đảm bảo chất lượng cơng trình ổn định, cũng như đảm bảo điều
kiện sống người ở trong cơng trình trong thời gian chờ xóa quy hoạch treo.
Thứ năm, Bộ Xây dựng cần ban hành bổ sung Khoản 2 Điều 11 Thông tư số
02/2016/TT-BXD và Khoản 2 Điều 15 Thông tư 26/2016/TT-BXD như sau: “Việc
lập kế hoạch bảo trì phần sở hữu riêng của nhà chung cư sẽ do chủ sở hữu hoặc
người quản lý, sử dụng căn hộ lập và được ban quản trị chung cư thông qua. Trong
trường hợp chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng không có năng lực chuyên mơn
thì có thể th người có đủ năng lực chun mơn lập kế hoạch bảo trì”. Việc hồn
chỉnh điều này sẽ giúp ban quản trị chung cư thực hiện việc quản lý bảo trì phần sở
hữu riêng được tốt hơn, góp phần hạn chế những kế hoạch bảo trì cơng trình được
lập ra kém chất lượng.


14

Thứ sáu, để việc thực hiện bảo trì cơng trình nhà ở riêng lẻ được thuận lợi và
hạn chế những sự cố đáng tiếc xảy ra trên thực tế, Bộ Xây dựng cần ban hành bổ
sung Điều 7 Thông tư 05/2015/TT-BXD như sau: “Ban hành quy định cụ thể về
việc lập kế hoạch bảo trì, thời gian lập kế hoạch bảo trì, tổ chức thực hiện bảo trì
nhà ở riêng lẻ”. Việc hoàn chỉnh điều này sẽ giúp cho chủ sở hữu hoặc người quản
lý, sử dụng cơng trình nhà ở riêng lẻ dễ dàng trong việc thực hiện bảo trì cơng trình.
1.2. Quy trình bảo trì cơng trình
1.2.1. Sơ lược các quy định pháp luật về quy trình bảo trì cơng trình
Theo quy định của pháp luật, quy trình bảo trì cơng trình xây dựng là tài liệu
quy định về trình tự, nội dung và chỉ dẫn thực hiện các cơng việc bảo trì cơng trình
xây dựng (Khoản 14 Điều 3 Nghị định 46/2015/NĐ-CP). Quy trình bảo trì cơng
trình phải được chủ đầu tư tổ chức lập và phê duyệt trước khi đưa hạng mục cơng
trình, cơng trình xây dựng vào khai thác, sử dụng; phải phù hợp với mục đích sử
dụng, loại và cấp cơng trình xây dựng, hạng mục cơng trình, thiết bị được xây dựng
và lắp đặt vào cơng trình25.
Khoản 1 Điều 38 Nghị định 46/2015/NĐ-CP quy định quy trình bảo trì bao
gồm: các thơng số kỹ thuật, cơng nghệ của cơng trình và thiết bị cơng trình; quy
định đối tượng, phương pháp và tần suất kiểm tra cơng trình; quy định nội dung và
chỉ dẫn thực hiện bảo dưỡng cơng trình; quy định thời điểm và chỉ dẫn thay thế định
kỳ thiết bị lắp đặt vào cơng trình; chỉ dẫn các phương pháp sửa chữa các hư hỏng
của cơng trình; quy định thời gian sử dụng cơng trình; quy định nội dung, thời gian
đánh giá định kỳ an tồn trong q trình khai thác sử dụng cơng trình; quy định thời
điểm, phương pháp, chu kỳ quan trắc đối với cơng trình và các chỉ dẫn khác liên
quan đến bảo trì cơng trình xây dựng. Nhà thầu thiết kế xây dựng cơng trình (tên gọi
khác: đơn vị thiết kế cơng trình) có trách nhiệm lập quy trình bảo trì cơng trình; nhà
thầu cung cấp thiết bị lắp đặt vào cơng trình lập quy trình bảo trì đối với thiết bị do
mình cung cấp. Trường hợp nhà thầu thiết kế và nhà thầu cung cấp thiết bị khơng
lập quy trình bảo trì thì chủ đầu tư có thể tổ chức lập hoặc thuê đơn vị tư vấn có đủ
năng lực chun mơn để lập quy trình bảo trì. Quy trình bảo trì cơng trình, quy trình
bảo trì trang thiết bị được đơn vị thiết kế cơng trình và đơn vị cung cấp trang thiết bị

bàn giao cho chủ đầu tư trước khi cơng trình được nghiệm thu đưa vào sử dụng26.
25

Khoản 1 Điều 126 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 của Quốc hội 13.
Điểm a, b Khoản 2 Điều 38 Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất
lượng và bảo trì cơng trình.
26


15

Chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng cơng trình có thể th
đơn vị tư vấn có đủ điều kiện năng lực để thẩm tra một phần hoặc tồn bộ quy trình
bảo trì cơng trình xây dựng do nhà thầu thiết kế lập làm cơ sở cho việc phê duyệt 27.
Khoản 4 Điều 38 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP có quy định trường hợp có
quy trình bảo trì của cơng trình tương tự phù hợp thì chủ sở hữu hoặc người quản
lý, sử dụng có thể áp dụng quy trình đó cho cơng trình mà khơng cần lập quy trình
bảo trì riêng.
Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng cơng trình được quyền điều chỉnh
quy trình bảo trì khi phát hiện thấy những yếu tố bất hợp lý có thể ảnh hưởng đến
chất lượng cơng trình, gây ảnh hưởng đến việc khai thác, sử dụng công trình. Kèm
theo đó, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng cơng trình có trách nhiệm phê
duyệt những nội dung điều chỉnh của quy trình bảo trì (Khoản 5 Điều 38 Nghị định
số 46/2015/NĐ-CP).
Khoản 2 Điều 17 Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định đối với người có hành
vi vi phạm khơng lập quy trình bảo trì cơng trình xây dựng theo quy định sẽ bị chế
tài với mức phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng.
1.2.2. Một số bất cập trong quy định pháp luật về quy trình bảo trì cơng trình
Thứ nhất, Điều 38 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP hiện nay tồn tại những bất
cập, vướng mắc khi áp dụng vào thực tiễn như sau:

a) Điểm a Khoản 2, quy định trách nhiệm lập quy trình bảo trì thuộc về nhà
thầu thiết kế. Tuy nhiên trên thực tế nhà thầu thiết kế thường tìm cách thối thác
khơng lập quy trình bảo trì cơng trình bằng cách khơng nêu trách nhiệm phải lập
quy trình bảo trì trong hợp đồng thuê tư vấn thiết kế mà họ ký kết với chủ đầu tư (ví
dụ: hợp đồng số 09/2015-HĐ ngày 16/9/2015 về việc lập hồ sơ thiết kế nhà ở giữa
bà Nguyễn Thị Thanh Hương và công ty TNHH một thành viên Kiến trúc kỹ thuật
Sài Gịn - Phụ lục 1, khơng có liệt kê trách nhiệm phải lập quy trình bảo trì cơng
trình của đơn vị tư vấn thiết kế). Từ đó dẫn đến việc khi chủ đầu tư đưa cơng trình
vào sử dụng mà khơng có quy trình bảo trì thì chủ đầu tư phải thuê đơn vị tư vấn
khác lập lại và phải tốn thêm chi phí.
b) Tương tự tại Điểm c Khoản 2, cũng gặp khó khăn thực hiện trên thực tiễn
trong trường hợp nhà thầu thiết kế xây dựng cơng trình, nhà thầu cung ứng thiết bị
khơng lập quy trình bảo trì, thì chủ đầu tư có thể thuê đơn vị tư vấn khác có đủ điều
27

Điểm d, đ Khoản 2 Điều 38 Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất
lượng và bảo trì cơng trình.


16

kiện năng lực chun mơn để lập quy trình bảo trì, nhưng chưa có quy định cụ thể
điều kiện năng lực chun mơn của tư vấn lập quy trình bảo trì cơng trình, đặc biệt
là đối với năng lực chun môn của các đơn vị cung ứng thiết bị.
c) Điểm d và đ Khoản 2, quy định chủ đầu tư, chủ sở hữu, người quản lý, sử
dụng cơng trình tổ chức lập, phê duyệt quy trình bảo trì cơng trình xây dựng hoặc có
thể thuê đơn vị tư vấn có đủ điều kiện năng lực chuyên môn để thẩm tra quy trình
bảo trì cơng trình do nhà thầu thiết kế lập làm cơ sở cho việc phê duyệt, nhưng nếu
chủ đầu tư không đủ năng lực chuyên môn để phê duyệt thì làm sao phê duyệt được.
Pháp luật chưa quy định năng lực chuyên môn của chủ đầu tư, chủ sở hữu, người

quản lý, sử dụng cơng trình khi lập, phê duyệt quy trình bảo trì cơng trình và cũng
chưa quy định năng lực chuyên môn của đơn vị thẩm tra quy trình bảo trì cơng
trình, để đảm bảo chất lượng quy trình bảo trì cơng trình.
e) Khoản 4; quy định trường hợp quy trình bảo trì của cơng trình tương tự phù
hợp thì chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng có thể áp dụng quy trình đó cho
cơng trình mà khơng cần lập quy trình bảo trì riêng. Trên thực tế áp dụng điều này
cũng gặp khó khăn vì chưa có quy định tiêu chuẩn như thế nào để xác định cơng
trình tương tự phù hợp.
f) Khoản 5; chưa quy định rõ ràng các trường hợp quy trình bảo trì cơng trình
phải điều chỉnh và quy định quy trình bảo trì sử dụng bao lâu thì phải điều chỉnh
cho phù hợp với hiện trạng của cơng trình. Ngồi ra, khơng có quy định về việc
thẩm tra chất lượng của quy trình điều chỉnh, cũng như chưa quy định cụ thể năng
lực chuyên môn của đơn vị thẩm tra, phê duyệt quy trình bảo trì điều chỉnh.
Thứ hai, Điều 32 Thông tư số 02/2016/TT-BXD chưa quy định ai phê duyệt
quy trình bảo trì phần sở hữu riêng nhà chung cư, đặc biệt là quy định năng lực
chuyên môn của người phê duyệt quy trình bảo trì cơng trình.
Thứ ba, Khoản 2 Điều 17 Nghị định 121/2013/NĐ-CP chưa quy định chế tài
đối với người lập quy trình bảo trì khơng đủ năng lực chun mơn hoặc quy trình
bảo trì được lập không đảm bảo chất lượng.
Thứ tư, thực tế hiện nay tồn tại nhiều cơng trình xây dựng đã đưa vào sử dụng
nhưng chưa có lập quy trình bảo trì cơng trình bởi vì Điều 15 Thơng tư số
26/2016/TT-BXD chưa có quy định thời gian lập quy trình bảo trì cơng trình đối với
các cơng trình chưa có lập quy trình bảo trì cơng trình.
1.2.3. Một số kiến nghị pháp luật về quy trình bảo trì cơng trình