Đề tài: Một số vấn đề về qui hoạch sử dụng đất ở đô thị Việt Nam và giải pháp potx

ĐỒ ÁN MÔN HỌC

Đề tài

Một số vấn đề về qui
hoạch sử dụng đất ở đô thị
Việt Nam và giải pháp tế

1


Phần mở đầu

Đất đai có vai trò nền tảng cho mọi hoạt động phát triển kinh tế- xã
hội, nó là t liệu sản xuất đặc biệt, là yếu tố không thể thiếu trong quá trình
sản xuất kinh doanh.
Đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng do diện tích có hạn, hiện nay
trong quá trình công nghiệp hoá- hiện đại hoá sẽ kèm theo đô thị hoá diễn ra
mạnh các đô thị phát triển ngày càng mở rộng. Cùng với sự phát triển kinh
tế đô thị, nhu cầu sử dụng đất đô thị ngày càng tăng do nhu cầu về: xây
dựng cơ sở hạ tầng, khu dân c đô thị, xây dựng cơ sở kinh tế, khu công
nghiệp Việc sử dụng đất một cách tiết kiệm hợp lý có hiệu quả là một yêu
cầu hàng đầu, vì vậy việc qui hoạch sử dụng đất đô thị là việc cấp thiết phải
thực hiện. Hơn thế nữa, qui hoạch tại các khu vực cũ của đô thị thông qua
hoạt động phá bỏ, di chuyển, cải tạo, nâng cấp để cải biến kết cấu sử dụng
đất đô thị làm cho bộ mặt kiến trúc đô thị ngày càng văn minh- hiện đại
văn hoá mang đậm bản sắc dân tộc, đòi hỏi phải có qui hoạch hợp lý có hiệu
quả.
Đô thị là bộ mặt chính dể đánh giá sự phát triển của xã hội, vì vậy qui
hoạch sử dụng đất đô thị ra đời giúp cho việc sử dụng, quản lý đất đai đô thị

đi vào nề nếp, qui hoạch đề ra những phơng án, mô hình đợc thực hiện
trong tơng lai để sử dụng nguồn lực tiết kiệm hợp lý có hiệu quả phát triển
một cách cân đối phù hợp với sự phát triển của đất nớc cả trong trớc mắt
và lâu dài.
Đề tài: Một số vấn đề về qui hoạch sử dụng đất ở đô thị việt nam và
giải pháp

Đợc sự chỉ bảo hớng dẫn của thầy Nguyễn Hữu Đoàn Thầy giáo
bộ môn Quản lý đô thị, em đã hoàn thành đề án này.
Em xin chân thành cảm ơn thầy !





Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.

2


Phần I
Cơ sở khoa học của việc quy hoạch sử dụng
đất đai đô thị .

I. Khái niệm và phân loại đất đô thị.
1. Khái niệm:
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí giá, là t liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn
phân bố các khu đất đai dân c xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội,

an ninh quốc phòng.
Theo luật đất đai 1993 và điều I nghị định 88/cp ngày 17/8/1994 của
chính phủ quản lí đất đai đô thị "Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã thị
trấn đợc xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh
doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ công cộng, an ninh quốc phòng và các mục
đích khác. Đất ngoại thành ngoại thị xã đã đợc quy hoạch do cơ quan Nhà
nớc có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng là đất đô thị và đợc
sử dụng nh đất đô thị."
Khi xác định đất đai theo ranh giới hành chính thì đất đô thị bao gồm
nội thành, nội thị một cách hữu cơ về chức năng cơ sở hạ tầng và cơ cấu
không gian qui hoạch đô thị, các vùng đất sẽ đợc đô thị hoá nằm trong
phạm vi ranh giới qui hoạch xây dựng đô thị đã đợc cơ quan nhà nớc có
thẩm quyền phê duyệt.
Vậy đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của
loài ngời. Cùng với các điều kiện tự nhiên- kinh tế- xã hội khác đất đai là
một trong những cơ sở quan trọng nhất để hình thành vùng kinh tế của cả
nớc nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả tiềm năng tự nhiên- kinh tế- xã
hội của mỗi vùng đất nớc.
Đất đô thị theo nghĩa hẹp là sự biến sử dụng đất nông nghiệp, lâm
nghiệp thành đất sử dụng công nghiệp, thơng nghiệp, giao thông, văn
hoáTheo hình thức phát triển đất của khu vực mới ngoài ra còn cải tạo
khu vực đất cũ. Đất cuẩ khu vực mối mở rộng diện tích sử dụng đất đô thị là
để gia tăng cung cấp kinh tế của đất đô thị đô thị . Nội dung của nó gồm hai
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.

3

mặt: Một là tiến hành trng dụng đất, chuyển phơng hớng sử dụng đất từ
đất nông lâm nghiệp thành đất chuyên dùng để phát triển đô thị. Hai là, tiến

hành đầu t xây dựng kết cấu hạ tầng kĩ thuật để chuyển đất nông lâm trở
thành đất đô thị .
Phát triển đất của khu vực cũ là một con đờng chủ yếu khác để tăng
cung cấp kinh tế của đất đô thị . Nội dung cơ bản của nó là thông qua các
hoạt động phá bỏ, di chuyển và cải tạo, nâng cấp để cải biến kết cấu sử dụng
đất các khu vực cũ nhằm nâng cao trình độ tập trung, tiết kiệm trong việc sử
dụng đất đô thị .
Cơ sở đầu tiên của dự án phát triển đô thị là qui hoạch chi tiết sử dụng
mặt bằng đất đai nhất định để phát triển đô thị. Trong đó, xác dịnh địa giới
và mục đích sử dụng của mặt bằng đất đai vạch mạng lới đờng xá, phân
chia mặt bằng đất đai thành những lô đất đề ra yêu cầu về qui hoạch và kiến
trúc đối với các công trình xây dựng trên đó.
1.1 Đặc điểm:
Đặc điểm của đất đai là tính cố hữu, t liệu sản xuất gắn với hoạt
động của con ngời nhng đất đô thị có những đặc trng chủ yếu để phân
biệt với các loại đất khác:
- Có nguồn gốc từ đất tự nhiên hoặc đất nông nghiệp đợc trang bị cơ
sở hạ tầng công cộng khi chuyển mục đích sử dụng .
-Việc sử dụng đất đô thị phải căn cứ vào qui hoạch và dự án đầu t
đợc phê duyệt.
- Khi ngời sử dụng đất có yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng
đang sử dụng thì phải đợc UBND tỉnh thành phố cho phép.
- Từng lô đất trong đô thị có vị trí cố định, mỗi vị trí có đặc thù riêng
không giống với bất kì vị trí nào.
- Ngoài ra đất đô thị cũng là tài sản đặc biệt có giá trị cao hơn so với
các loại đất khác bởi vị trí và cơ sở hạ tầng trên đất.
- Có sự mất cân đối giữa cung và cầu, do quá trình đô thị hoá diễn ra
nhanh chóng trong những năm gần đây làm cho dân số đô thị tăng nhanh
(về cơ học) cầu tăng nhanh nhng cung bị hạn chế mất cân đối.
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software

For evaluation only.

4

Nó là công cụ cho việc thực hiện và quản lý sử dụng đất một cách
khoa học của nhà nớc, bởi vì khi thực hiện qui hoạch sử dụng đất đai nhằm
phục vụ cho nhu cầu sử dụng đất đai và quyền lợi của toàn xã hội góp phần
giải quyết tốt các mối quan hệ trong quản lý và sử dụng đất để sử dụng một
cách có hiệu quả bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả.
1.2 Phân loại:
1.2.1 Ngày 17/8/1994 chính phủ đã ra nghị định 88 CP qui định về
đất đô thị dựa trên điều 55 luật Đất đai. Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ
yếu thì đất đô thị đợc phân thành các loại sau :
Đất nông ng nghiệp đô thị gồm diện tích hồ nuôi trồng thuỷ sản, khu
vực trồng cây xanh, trồng hoa, cây cảnh, các phố vờn, . . .
Đất chuyên dùng: Xây dựng trờng học, bệnh viện các cônh trình văn
hoá vui chơi giải trí, các công sở và khu vợc hành chính, cơ sổ sản xuất
kinh doanh, trung tâm thơng mại . . .
Đất ở bao gồm cả diện tích đất dùng để xây dựng nhà, các trơng
trình phục vụ sinh hoạt và không gian theo quy định về thiết kế và xây dựng
nhà ở.
Đất giành cho các công trình xây dựng công cộng: Đờng giao thông,
nhà ga, bến bãi, đờng dây điện, thông tin liên lạc, công trình cấp thoát nớc.
Đất dùng vào mục đích an ninh quốc phòng, các cơ quan ngoại giao
và các khu vực hành chính đặc biệt.
Đất cha đợc sử dụng là đất đợc quy hoạch để phát triển đô thị
nhng cha sử dụng.
Khi lập kế hoạch thiết kế đất đai xây dựng đô thị ngời ta phải căn cứ
vào dự kiến quy mô dân số đô thị để tính quy mô diện tích mỗi loại theo các
tiêu chuẩn thiết kế sau :

Các loại đất
Diện tích bình
quân (m
2
/ngời)

Cơ cấu
(%)
Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp

10 12 10 12
Đất kho tàng 2 3 2 3
Đất các khu ở 40 50 46 50
Đất trung tâm đô thị khu đô thị 3 5 3 5
Đất cây xanh 15-22 15-22
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.

5

Đất giao thông 10-13 12-14
Tổng cộng đất có chức năng đô thị 80-100 100
1.2.2 Căn cứ vào mục đích qui hoạch xây dựng đô thị đất đô thị
bao gồm
- Đất dân dụng: Bao gồm đất để xây dựng các khu nhà ở, các khu
trung tâm phục vụ công cộng, cây xanh, giao thông, cơ sở hạ tầng kĩ thuật.
- Đất ngoài khu dân dụng bao gồm đất xây dựng khu công nghiệp kho
tàng, các trung tâm chuyên nghành, an ninh quốc phòng, cơ quan ngoài đô
thị và các loại đất khác.
1.2.3. Căn cứ vào nghĩa vụ tài chính của ngời sử dụng đất tuỳ theo mục

đích sử dụng gồm:
- Giao đất sử dụng có thời hạn: Đất cho thuê, chủ yếu để xây dựng
các công trình sản xuất kinh doanh
- Giao đất không thời hạn: Giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao
đất không thu tiền sử dụng đất.
1.3 Mục đích của việc đánh giá đất đô thị
Việc đánh giá đúng đắn đất đô thị là cần thiết khách quan và là một
đòi hỏi cấp bách. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nớc là
ngời đại diện quyền sở hữu đó càng đặt ra tính cấp bách hơn để tránh sử
dụng tuỳ tiện, lãng phí.
Mục đích của việc đánh giá đất đô thị là nhằm:
- Làm cơ sở cho việc qui hoạch lâu dài đất đô thị và sự phát triển đô
thị, đồng thời bảo đảm kế hoạch sử dụng đất đô thị hợp lý trong từng thời kỳ
và hàng năm.
- Làm cơ sở cho việc tính giá đất để giao quyền cho các cơ quan, tổ
chức, cá nhân sử dụng đất theo đúng mục đích. đồng thời làm cơ sở cho việc
tính giá thuê đất kể cả cho ngời nớc ngoài thuê.
- Là một phơng pháp hữu hiệu giúp cho việc quản lý đất đô thị một
cách khoa học và chặt chẽ.
2. Vai trò của đất đô thị:
Theo hớng phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành phần có sự quản
lý của nhà nớc và sự nghiệp công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nớc thì các
đô thị sẽ trong thành các trung tâm công nghiệp, thơng mại và các loại dịch
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.

6

vụ khác, là đầu mối giao thông, quan hệ kinh tế quan trọng, giữa các vùng
các địa phơng trong cả nớc. Đất đai là nền tảng của mọi quan hệ đó, nó

tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế- xã hội . Đó là vai trò
chung của đất đai nhng khi đợc qui định là đô thị thì giá trị của nó đợc
tăng lên nhiều lần bởi vai trò của đô thị đối với cuộc sống và bên cạnh đó
cầu đô thị có xu hớng ngày càng tăng do qui mô và tốc độ tăng nhanh
chóng của quá trình đô thị hoá, mà đất đai là tài nguyên có hạn, do đó đất
đô thị có vai trò quan trọng đối với đời sống kinh tế-xã hội. Ngoài ra đất đô
thị còn làm thoả mãn nhu cầu để mở rộng sản xuất, lập văn phòng giao dịch,
trung tâm t vấn, cửa hàng dịch vụ Với vai trò là t liệu sản xuất không
thể thiếu đợc, đất luôn có mặt trong các ý tởng kinh doanh của mọi nhà
kinh doanh.
II. Qui hoạch đô thị.
1. Khái niệm
Qui hoạch chung xây dựng đô thị còn đợc gọi là qui hoạch tổng thể
xây dựng đô thị. Nó xác định phơng hớng nhiệm vụ cải tạo và xây dựng
đô thị về phát triển không gian, cơ sở hạ tầng và tạo lập môi trờng sống
thích hợp.
2.Vai trò của qui hoạch đô thị trong nền kinh tế thị trờng.
Vai trò của công tác qui hoạch xây dựng đô thị đối với sự nghiệp
CNH-HĐH đất nớc. Văn kiện đại hội IX đã nên rõ: Phát huy vai trò của
trung tâm hành chính, kinh tế, văn hoá, trên toàn vùng và địa phơng, đi
nhanh trong quá trình CNH-HĐH phát triển mạnh công nghiệp dịch vụ, đi
đầu trong việc phát triển kinh tế tri thức. Tạo vành đai nông nghiệp hiện đại
ở các thành phố lớn. Qui hoạch mạng lới đô thị với một số ít thành phố lớn,
nhiều thành phố vừa và nhỏ phân bổ hợp lý giữa các vùng, chú trọng đô thị ở
miền núi. Hiện đại hoá các thành phố lớn, thúc đẩy quá trình đô thị hoá
nông thôn. Không tập chung quá nhiều cơ sở công nghiệp và dân c vào các
đô thị lớn. Khắc phục tình trạng ùn tắc giao thông và ô nhiễm môi trờng.
Trong quá trình đổi mới, chuyển sang kinh tế thị trờng chức năng
nhiệm vụ qui hoạch đô thị cần đợc mở rộng:
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software

For evaluation only.

7

+ qui hoạch đô thị xác định những chỉ số về không gian kiến trúc làm
cơ sở cho việc thực hiện các dự án sử dụng đất , phát triển cơ sở hạ tầng, cải
tạo xây dựng đô thị mới.
+ qui hoạch đô thị là công cụ không chỉ để thực hiện mà còn hớng
dẫn đầu t phát triển đô thị trên cơ sở phản ánh đúng chính xác kinh tế xã
hội và xu hớng phát triển thực tế.
+ qui hoạch đô thị có tác dụng kích thích hệ thống cơ chế bảo đảm
cung cấp đầy đủ, bền vững và quản lý tốt cơ sở hạ tầng và dịch vụ công
cộng, trên cơ sở thơng mại hoá các dịch vụ này.
+ qui hoạch đô thị giúp quản lý có hiệu quả việc sử dụng, điều chỉnh,
mua bán và đầu t phát triển đất đai cho mọi mục đích xây dựng đô thị.
Nh vậy qui hoạch đô thị có nhiều chức năng mà chức năng tạo lập
không gian kiến trúc chỉ là một chức năng mang tính vật thể. Còn những
chức năng khác mang tính kinh tế- xã hội rộng lớn. Chính những chức năng
phi vật thể này mới là linh hồn quyết định chiều hớng phát triển đô thị mà
kiến trúc là hình thái biểu hiện bên ngoài.
3. Cơ sở chi phối cách làm qui hoạch đô thị trong nền kinh tế thị
trờng.
Những cơ sở chi phối cách làm qui hoạch đô thị trong nền kinh tế thị
trờng khác hẳn với nền tảng của phơng pháp làm qui hoạch theo kiểu cũ
(của Liên Xô) trớc đây:
+ Vốn đầu t cho phát triển đô thị không chỉ của nhà nớc mà còn
của nhiều thành phần kinh tế khác, đặc biệt là của t nhân. Với đờng lối
mở cửa và hội nhập quốc tế thì vốn của t nhân nớc ngoài sẽ chiếm tỉ trọng
rất lớn vốn của t nhân trong nớc cũng ngày càng tăng.
+ Luật đất đai cho phép t nhân đợc mua bán chuyển nhợng quyền

sử dụng đất và nhà nớc không còn là chủ đất duy nhất trong đô thị nh
trớc đây.
+ Việc cung cấp cơ sở hạ tầng các dịch vụ tổ chức thực hiện thi công
xây dựng đô thị cũng không phải chỉ do những doanh nghiệp nhà nớc đảm
nhận mà khu vực t nhân ngày càng đóng vai trò quan trọng và năng động
hơn.
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.

8

* Tiến trình CNH-HĐH ở Việt Nam càng nhanh thì công tác qui
hoạch xây dựng đô thị càng đóng vai trò quan trọng, bởi lẽ công tác qui
hoạch bao giờ cũng đi trớc một bớc, nó hoạch định chiến lợc phát triển
không gian kinh tế của một địa phơng, một vùng và nó vẽ lên bức tranh
toàn cảnh cho đất nớc. Phát triển đô thị ở nớc ta hiện nay là một trong
những vấn đề trọng tâm quyết định sự đi lên của đất nớc. Vì vậy, vấn đề
đặt ra cho công tác qui hoạch xây dựng đô thị là phải có chiến lợc khung
quốc gia về đô thị, phải xây dựng luật lệ để tạo cho các đô thị và khu dân c
thực hiện theo qui hoạch. Hơn nữa, việc thực hiện quá trình công tác kế
hoạch hoá bắt đầu từ chiến lợc đến qui hoạch, rồi cụ thể hoắbng kế hoạch 5
năm và hàng năm.

III. Cơ sở qui hoạch sử dụng đất đô thị .
1. Cơ sở:
1.1 Khái niệm.
Qui hoạch sử dụng đất đô thị là việc bố trí, sắp xếp đất đai đô thị, là
hệ thống các biện pháp kinh tế kĩ thuật, là các phơng án khai thác sử dụng
triệt để nguồn tài nguyên đất đai đô thị để thoả mãn những nhu cầu mới của
con ngời, xã hội phục vụ tốt nhất cho chiến lợc phát triển kinh tế xã hội

của đất nớc.
Trong kinh tế đô thị, mức độ hợp lý của việc tổ chức sử dụng đất đô
thị tác động đến tỉ suất sử dụng đất, tỉ suất sinh sản đất và hiệu suất lao
động. Vì vậy tổ chức sử dụng hợp lí đất đô thị là vấn đề hạt nhân của qui
hoạch sử dụng đất đô thị. Xoay quanh hạt nhân này, nhiệm vụ chủ yếu của
việc sử dụng đất đô thị là phân phối hợp lí quĩ đất đô thị và điều chỉnh kết
cấu sử dụng đất đô thị theo yêu cầu phát triển kinh tế- xã hội của đô thị.
Qui hoạch sử dụng đất đô thị bao gồm qui hoạch tổng thể sử dụng đất
đô thị, qui hoạch chi tiết sử dụng đất đô thị của các doanh nghiệp và các đơn
vị sự nghiệp. Qui hoạch tổng thể qui định mục tiêu, phơng hớng vầ khung
cơ bản cuẩ việc sử dụng đất đô thị. Qui hoạch chi tiết là bộ phận cấu thành
hữu cơ của qui hoạch tổng thể sử dụng đất đô thị, là sự biểu hiện cụ thể của
việc sử dụng đất đô thị của các nghành, các tiểu khu, qui hoạch sử dụng đất
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.

9

của các doanh nghiệp, các đơn vị sự nghiệp là cơ sở vi mô cuẩ qui hoạch
tổng thể của sử dụng đất đô thị.
1.2 Cơ sở hình thành sử dụng đất đai đô thị .
Trong thực tế của quá trình đô thị hoá hiện nay xác định về mật độ thì
dân số đô thị tăng nhanh gấp nhiều lần so với sự mở rộng của đô thị đã làm
cho cung cầu mất cân đối. Và còn do đất đai là địa bàn khu dân c, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá- xã hội, an ninh quốc phòng là thành phần
không thể thiếu, không thể thay thế.Trong quá trình phát triển kinh tế hiên
nay vấn đề sử dụng đất đòi hỏi phải hợp lí có hiệu quả đúng mục đích tiết
kiệm không làm tổn hại đến môi trờng, đi đúng hớng phù hợp với sự phát
triển kinh tế- xã hội của đô thị. Từ những lí do trên, cho thấy vần đề qui
hoạch sử dụng đất đô thị mang ý nghĩa cấp thiết không thể thiếu trong quá

trình phát triển kinh tế xã hội .
1.3 Nguyên tắc cơ bản của việc xây dựng qui hoạch sử dụng đất đô thị
Nguyên tắc phân công khu vực: căn cứ vào tính chất tự nhiên và vị trí
địa lí cuẩ khoảnh đất để phơng hớng và phơng thức sử dụng mỗi khoảnh
đất đó, đảm bảo phát huy u thế tuyệt đối và tơng đối của nó nhằm nâng
cao hiệu quả kinh tế của việc sử dụng đất đô thị.
Nguyên tắc lựa chọn vị trí khu vực: trong một thời kì nhất định, qui
mô sử dụng đất đô thị cần duy trì tỉ lệ hợp lí với sự phát triển kinh tế và nhân
khẩu của đô thị đảm bảo đạt hiệu quả kinh tế lớn trong việc sử dụng đất đô
thị.
Nguyên tắc hiệu quẩ tổng hợp: trong quá trình xây dựng qui hoạch sử
dụng đất đô thị, đồng thời với viẹc dảm bảo hiệu quả kinh tế, cần coi trọng
hiệu quả sinh thái và hiệu quẩ xã hội.
1.4 Vai trò.
Theo điều2 NĐ 91/CP và điều12 NĐ 88/CP ngày 17/8/1994:
Đô thị phải đợc xây dựng phát triển theo qui hoạch và các qui định
cuẩ pháp luật nhằm phục vụ cho mục tiêu chính tri- kinh tế- xã hội và an
ninh quốc phòng.
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.

10

Việc quản lí sử dụng đất đô thị phải theo đúng qui hoạch xây dựng đô
thị kế hoạch sử dụng đất đai đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền phê
duyệt.
Tầm quan trọng của công tác qui hoạch đợc thể hiện rõ trong việc
phát triển đô thị lầ công tác không thể thiếu trong quản lí về đất đai và nhà ở
của đất nớc.
Việc lập qui hoạch sử dụng đất có ý nghĩa không chỉ ở giai đoạn trớc

mắt mà cả lâu dài, là định hớng việc sử dụng đất trên địa bàn lãnh thổ,
tránh tình trạng chồng chéo trong qui hoạch, xác lập sự ổn định về mặt pháp
lí cho công tác quản lí nhà nớc về đất đai, làm cơ sở tién hành giao đất, cho
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đáp ứng cho nhu cầu đất đai phát
triển kinh tế- xã hội của đất nớc.
2. Mục tiêu, căn cứ.
2.1 Mục tiêu qui hoạch sử dụng đất là sử dụng đất đai đô thị tốt
nhất với đồ án qui hoạch sử dụng đất đô thị:
Mục tiêu hiệu quả: thông qua việc qui hoạch để sử dụng đất đai vầ
nguồn lực một cách hiệu quả về mặt kinh tế phù hợp với chiến lợc phát
triển và đợc xã hội chấp nhận.
Mục tiêu công bằng: thực hiện sử dụng đất nh tái định c, phân phối
đất đai để làm giảm sự không công bằng, sự sai lệch trong sử dụng đất đai
đô thị.
Mục tiêu khác phải tăng cơng tham gia của dân trong việc quyết
định qui hoạch sử dụng đất đô thị, điều đó có thể thực hiện ở từng giai đoạn
khác nhau của quá trình qui hoạch.
Qui hoạch sử dụng đất đô thị giúp giải quyết những mâu thuẫn đất đai
bằng việc công khai các quyết định sử dụng đất đai đô thị.
2.2 Căn cứ
Việc qui hoạch sử dụng đất đô thị cần xác định những đối tợng cần
nghiên cứu, những yếu tố cấu thành và hiêu quả quyết định đến mọi hoạt
động kinh tế- kĩ thuật và xã hội xẽ sảy ra trên khu đất.
* Yêú tố khách quan: mối quan hệ giữa khu đất với môi trơng xung
quanh:
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.

11

-Điều kiện địa lí và tài nguyên thiên nhiên: là yếu tố tác động trực
tiếp đến qui hoạch sử dụng đất và qui hoạch đô thị vì nó là sức mạnh và lợi
thế của vùng trong qui hoạch phải dựa vào điều kiện địa lí để phân bố các
đơn vị chức năng của đô thị cho phù hợp, đồng thời sử dụng hợp lí hiệu quả
nguồn tài nguyên sẵn có( khí hậu, đia hình, địa chất, thuỷ văn, )
Tình hình sử dụng đất: nó gắn liền với tình trạng pháp lí và đời sống
hiện tại của dân c. Khi qui hoạch do tính chất tổng thể đòi hỏi sự thay đổi
nhất định về vị trí mục đích sử dụng đất do vậy ảnh hởng đến đời sống dân
c.
Tình hình quĩ đất hiện có: hiện nay nớc ta có khoảng 600 đô thị
trong đó có 4 đô thị trực thuộc trung ơng, 84 thành phố, thị xã trực thuộc
tỉnh và trên 500 thị trấn với tổng diện tích đất đai đô thị khoảng 100413 ha
chiếm 0,35% đất tự nhiên so với năm 1994 chiếm tỉ lệ 0,2% (S=63300) và
dự kiến đến năm 2020 sẽ chiếm 1,4% diện tích đất tự nhiên của cả nớc.
Cần phải bố trí diện tích nh thế nào đối với từng loại đất đô thị, bố trí sắp
xếp đặt nó ở đâu cho hợp lí để phù hợp với phát triển kinh tế xã hội trớc
mắt và lâu dài.
Hệ thống cơ sở vật chất hạ tầng: nghiên cứu nhằm đánh giá tình trạng
thực tế của những chơng trình, cơ sở vật chất hiện có để có thể bổ xung, cải
tạo, sửa chữa hoặc xác định đền bù qui hoạch giải phóng mặt bằng.
Tình hình dân c và tốc độ tăng trởng dân số ảnh hởng rất nhiều
đến qui hoạch đô thị vì dân c đô thị là đối tợng sử dụng đất nhiều nhất.
Ngoài xây dựng nhà ở, đô thị còn phải có những công trình công cộng, giao
thông giải trí phục vụ đời sống dân c.
* Những hoạt động kinh tế kĩ thuật- xã hội .
- Kinh tế và tăng trởng kinh tế là động lực thúc đẩy quá trình đô thị
hoá dựa vào chiến lợc phát triển kinh tế xã hội an ninh quốc phòng của đất
nớc trong từng thời kì để lập nên những vùng dành cho công nghiệp,
thơng mại dịch vụ, khu chế suất Bố trí một cách hợp lí nhằm sử dụng
hiệu quả nhất tiềm năng kinh tế và boả vệ đợc trật tự xã hội, an ninh quốc

gia.
- Văn hoá xã hội là yếu tố của xã hội nói chung và của đô thị nói
riêng. Nó gắn liền với các công trình văn hoá, lịch sử tôn giáo phản ảnh đời
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.

12

sống nhân dân đô thị. Việc qui hoạch phải chú ý đến vấn đề này để làm sao
phù hợp với nhu cầu văn hoá tín ngỡng của dân c và có thể qui hoạch
ngành dịch vụ du lịch có hiêu quả dựa trên yếu tố văn hoá này. Phải căn cứ
vào yêu cầu bảo vệ môi trờng, yêu cầu bảo vệ tôn tạo di tích lịch sử văn
hoá danh lam thắng cảnh.
* Mục tiêu của đồ án là căn cứ quan trọng nhất trong quá trình qui
hoạch sử dụng đất nhằm làm rõ đợc những chức năng cơ bản của các ô đất
đến cấp đơn vị ở, phù hợp với các dự báo của tổng thể cho khu vực.
- Định mức sử dụng đất ch từng mục dích sử dụng trong đô thị là một
căn cứ không thể thiếu.
- Qui hoạch phát triển đô thị trong đó có qui hoạch tổng thể phát triển
đô thị nó quyết định mục tiêu, phơng hớng cơ bản của việc sử dụng đất đô
thị và qui hoạch chi tiết là biện pháp cấu thành hữu cơ của qui hoạch tổng
thể là biểu hiện cụ thể của việc sử dụng đất đô thị.
- Kết quả thực hiện qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất kì trớc nó cũng
ảnh hởng rất nhiều đến qui hoạch lần sau. Từ đây rút ra đợc những kinh
nghiệm quí báu để làm qui hoạch, hơn nữa lại nắm đợc hiện trạng nên việc
qui hoạch đợc thực hiện rễ dàng hơn.
2.3 Nhiệm vụ của qui hoạch chi tiết sử dụng đất
Bố cục các khu chức năng, cơ cấu sử dụng đất: các loại đất , thông
qua việc xác định hìng thức phân bố, vị trí, danh giới từng khu đất hoặc lô
đất theo tính chất, chức năng sử dụng đất và quyền sử dụng đất với các đất

xây dựng nhà ở, công trình công cộng, khu cây xanh, đờng giao thông.
3. Nội dung của qui hoạch sử dụng đất đô thị.
3.1 Việc khoanh định các loại đất đợc thực hiện nh sau :

Để tiến hành qui hoạch, cần xác định những yếu tố cấu thành và ảnh
hởng quyết định đến mọi hoạt động kinh tế-xã hội-kĩ thuật sẽ sảy ra trên
khu đất. Điều tra những đặc điểm về hiện trạng của khu đất là yêu cầu
không thể thiếu đợc của qui hoạch chi tiết. việc chuẩn bị kĩ thuật thông tin
về khu đất là cơ sở của toàn bộ mọi giải pháp qui hoạch đợc nghiên cứu.
Công tác này bao gồm điều tra các yếu tố mang tính qui mô vùng liên quan
đến khu đất, các điều kiện tự nhiên, kinh tế, kĩ thuật, dân c, xã hội có ảnh
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.

13

hởng quyết định đến việc khai thác, sử dụng đất khu vực dự kiến qui
hoạch:
- Điều kiện tự nhiên của khu vực: khí hậu, địa hình, thời tiết, địa chất,
thuỷ văn, những đặc trng của cảnh quan khu vực
- Các điều kiện hiện trạng về sử dụng đất đợc đánh giá với các vấn
đề: qui hoạch sử dụng các khu đất, lô đất và qui mô, diện tích khu đất cần
thống kê, xác định qui mô, tính chất, tỉ lệ và tơng quan giữa các loại đất
trên.
- Hiện trạng về dân c, xã hội để nhằm xác định hớng qui hoạch và
đầu t công trình trong khu đất qui hoạch, cần nghiên cứu về chủ thể sử
dụng, điều kiện sống, làm việc trong các công trình sẽ đợc xây dựng trên
kkhu đất về: số ngời c trú, cơ cấu hộ, số lao động, cơ cấu dân c và tình
hình đời sống kinh tế của dân c (mức sống, thu nhập bình quân, khả năng
tìm việc làm ).

- Ngoài ra cần nghiên cứu thêm về hiện trạng các loại hình sở hữu sử
dụng đất đai, các bất động sản và khả năng chuyển quyền sử dụng đất, nhà,
bất động sản đó. Nghiên cứu hệ thống dịch vụ có trong khu đất (văn hoá,
giáo dục, y tế, du lịch, công trình thơng mại, dịch vụ, ).
Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp những yếu tố trên nhằm
đấnh giá tiềm năng đất đai tạo cơ sở để xác định những phơng án, giải
pháp kỹ thuật đúng đắn tạo ra hiệu quả của đồ án qui hoạch.
Xác định phơng hớng, mục tiêu sử dụng đất trong thời hạn qui
hoạch: Xác định chức năng sử dụng đất (khu vực xây dựng, khu vực cấm
xây dựng), giữ nguyên chức năng xây dựng, đất cần thay đổi chức năng sử
dụng, dất phát triển mở rộng, khu đất cần phá rỡ các công trình kiến trúc đã
có, đất các công trình cải tạo và bảo tồn.
* Phân bố quĩ đất cho các nhu cầu về:
- Các công trình sản xuất: công nghiệp nặng, công nghiệp chế biến,
thủ công nghiệp
- Đất dành cho các công rình công cộng: dịch vụ thơng mại, giáo
dục, y tế, hành chính
- Đất nhà ở: nhà chung c, biệt thự, nhà ở theo lô, ghép hộ,
- Đất công trình hạ tầng kĩ thuật: giao thông, điện, nớc,
- Đất xây dựng các công trình đặc biệt: quân sự, ngoại giao, tín
ngỡng,
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.

14

- Ngoài ra còn chú ý đến đất dự trữ phát triển, đất nông-lâm-ngh
nghiệp, đất hoang hoá không xây dựng đợc.
Đề suất các biện pháp sử dụng đất, bảo vệ cải tạo đất và bảo vệ môi
trờng sinh thái. Đây là một nội dung quan trọng để nhằm đa qui hoạch

vào thực tiễn một cách có hiệu quả nhất, vừa bảo vệ cải tạo đợc đất lại vừa
bảo vệ đợc môi trờng sinh thái.
3.2 Trong thời kì nếu có sự thay đổi về mục tiêu phát triển kinh tế xã
hội thì điều chỉnh việc khoanh định các loại đất cho phù hợp.
Khi đã có sự thay đổi quá lớn không còn phu hợp với thực tế về tính
kinh tế-xã hội-kĩ thuật thì việc điều chỉnh lại việc khoanh định các loại đất
là một việc làm tất yếu cần thực hiện ngay.
3.3 Sau khi điều chỉnh việc khoanh định các loại đất cho phù hợp thì
nhà qui hoạch phải đa ra các giải pháp tiếp theo thực hiện phần qui hoạch
sử dụng đất để cho công tác qui hoạch đợc liên tục đảm bảo sự phát triển
bền vững của đô thị.

4. Các bớc tiến hành xây dựng qui hoạch :
Bớc :Thu thập các yêu cầu qui hoạch về: thực trạng về quĩ đất của
khu vực hoặc đô thị cần qui hoạch, điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và
hiện trạng sử dụng đất, qua đó đánh giá đợc tiềm năng của đất đai. Phân
tích các thông tin nhận đợc từ đó kết hợp với mục tiêu phát triển kinh tế-xã
hội khu vực đô thị, phơng hớng sử dụng đất trong thời hạn qui hoạch
những thông tin về u tiên khi qui hoạch mà cơ quan nhà nớc cung cấp đa
ra yêu cầu trớc khi qui hoạch.
Bớc 2: Bằng kiến thức chuyên môn phân tích các thông số trên dựa
vào các điều kiện này đề xuất các biện pháp sử dụng đất, bảo vệ cải tạo đất
và bảo vệ môi trờng sinh thái sao cho hợp lý nhất và hiệu quả nhất. Đa ra
những yếu tố của bản dự án cho khu vực đô thị:
+ Một phác thảo sơ đồ quy hoạch.
+ Một chơng trình tổng quát cho việc thực thi phơng án.
+ Một lịch trình tiến độ của các công đoạn chủ yếu.
+ Một ớc lợng tổng thể về văn hoá- xã hội, trong đó nói rõ đối với
từng nhóm dân c liên quan, những thuận lợi có thể đợc hởng và những
bất lợi có thể phải chịu.

Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.

15

+ Một bản dự toán chính xác các phơng tiện vật chất, tài chính và
nhân lực sẽ cần phải huy động, bởi vì dự toán này có thể sai khác nhiều tuỳ
theo từng khu vực đô thị, tự mình thực hiện các công trình này hay thuê
ngời khác.
+ Một bản kết toán ớc lợng vê tài chính giúp ta; một mặt là những
điều kiện có thể đợc tiến hành, và mặt khác thấy rõ đâu là những hệ quả
tơng lai đối với nguồn thu, chi của các đơn vị hành chính địa phơng và
của các cơ quan công cộng liên quan.
Bớc 3: Các phơng án đa ra thảo luận và đi đến lựa chọn. ở đây
các chuyên gia và cán bộ có hiểu biết về quy hoạch cùng tham gia lựa chọn
từ những phơng án đã đa ra.
Đồ án quy hoạch chi tiết sử dụng đất đợc lập ở hai mức độ khác
nhau:
+ Đối với khu đất có diện tích trên 200 ha, áp dụng bản đồ tỷ lệ
1/2000 đến 1/5000 nhằm cụ thể hoá và làm chính xác quy định của đồ án
quy hoạch chung xây dựng đô thị về quản lý sử dụng đất đai. Việc cải tạo và
xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, định hớng về kiến trúc và bảo vệ
cảnh quan thiên nhiên cho mỗi khu đất có quy mô 4 20 ha.
+ Đối với khu đất từ 20 đến 200 ha, áp dụng bẩn đồ 1/1000 đến
1/2000 nhằm cụ thể hoá làm chính xác quy định của đồ án quy hoạch chung
và đồ án chi tiết sử dụng đất có liên quan, đồng thời xác định rõ mục tiêu,
chế độ quản lý sử đụng đất các yêu cầu về bố cục quy hoạch-kiến trúc, các
cơ sở hạ tầng, các chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật, về sinh môi trờng cho từng
khu đất dành để xây dựng các cụm công trình hoặc công trình.
+ Đồ án quy hoạch chia lô: đợc lập cho khu đất có diện tích dới

20 ha trên bản đồ địa chính và bản đồ địa hình có tỷ lệ 1/200 đến 1/500,
nhằm quy định chế độ quản lý sử dụng đất đai và các yêu cầu cải tạo hoặc
xây dựng các công trình tại từng lô đất. ( các bản đồ đất sử dụng để lập các
đồ án quy hoạch chi tiết phải đảm bảo rõ ràng, chính xác phản ánh nội dung
cập nhật về địa hình và thực trạng khu đất).
Bớc 4: Khi đã có đợc phơng án quy hoạch, cơ quan chức năng
phải đa đồ án ra lấy ý kiến của cộng đồng. Cộng đồng nhân dân tham gia
góp ý kiến thêm vào đồ án quy hoạch để hoàn thiện đồ án, đi sát với thực tế
hơn, thông qua cộng đồng việc thực thi quy hoạch sẽ đợc dễ dàng hơn.
Bớc 5: thẩm định lại đồ án để khẳng định tính kinh tế-kỹ thuật-xã
hội của đồ án. Trình tự và thủ tục thẩm tra phê duyệt gồm:
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.

1
6

+ Nộp hồ sơ trình duyệt tại cơ quan thẩm tra.
+ Xin thẩm vấn ý kiến các cơ quan hoặc đơn vị tổ chức có liên quan.
+ Cơ quan có thẩm quyền thẩm định, kiểm tra và lập báo cáo thẩm
định.
+ Tổ chức hội nghị thẩm định.
+ Ra thông báo ý kiến kết luận của Chủ tịch Hội đồng thẩm tra.
+ Hoàn chỉnh hồ sơ (nếu có).
+ Trình cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền ra quyết định phê duyệt.
Bớc 6: Các cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt đồ án đã
đợc lựa chọn từ các chuyên gia. Hồ sơ xét duyệt gồm:
+ Tờ trình của UBND và Nghị quyết của HĐND cùng cấp thông qua
về quy hoạch sử dụng đất đai.
+ Báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng đất đai.

+ Bản đồ hiện trạng sử dụng đất đai, bản đồ quy hoạch sử dụng đất
đai và các bản đồ chuyên đề khác.
Bớc 7: Thực hiện quy hoạch: phơng hớng mục tiêu sử dụng đất,
phân bố quỹ đất cho các nhu cầu, các giải pháp để thực hiện quy hoạch ở
trên đem triển khai và thực tiễn.
Bớc 8: Trong quá trình thức hiện quy hoạch đợc duyệt, cần phải
theo dõi cập nhật quá trình diễn biến để có quyết định điều chỉnh cho phù
hợp với thực tiễn. Nhiệm vụ tổ chức thực hiện và theo dõi quy hoạch gồm:
+ Điều tra thu thập các thông tin, tài liệu phân tích sử lý để rút ra
khuynh hớng phát triển.
+ Theo dõi các dự án đầu t xây dựng theo quy hoạch và các điều
chỉnh cục bộ nếu có.
+ Tổng hợp xây dựng nhiệm vụ điều chỉnh thiết kế quy hoạch, trình
cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xem xét quyết định.
+ Lập hồ sơ quy hoạch điều chỉnh.
+ Trình duyệt quy hoạch lên cơ quan có thẩm quyền để quyết định.

Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.

17

Phần II
thực trạng quy hoạch sử dụng đất đô thị

I. Cơ sở pháp lý:
Những văn bản pháp qui về công tác qui hoạch sử dụng đất đô thị.
Đất đai là vấn đề rất lớn, rất quan trọng không những trong kinh tế mà
còn cả trong chính trị, xã hội. Đảng và nhà nớc luôn quan tâm đến vấn đề
đất đai, đã đề ra chủ chơng chính sách liên tục đổi mới và hoàn thiện chính

sách pháp luật về đất đai nhằm giải quyết những vấn đề do thực tiễn đặt ra
và làm cho hiệu quả sử dụng đất ngày càng cao, công tác quản lý nhà nớc
về đất đai ngày càng đợc tăng cờng.
Qui hoạch sử dụng đất đai nói chung đã đợc pháp luật ghi nhận là
một chế độ quản lí sử dụng đất đai, đã nhận ra đợc vai trò quan trọng của
các đô thị trong toàn bộ đời sống kinh tế chính trị văn hoá của đất nớc.
- Luật đất đai mới năm 1993 đã qui định về qui hoạch sử dụng đất đai
thể hiện nguyên tắc nhà nớc thống nhất quản lí toàn bộ đất đai theo qui
hoạch và theo pháp luật:
+ Điều13 xác định việc lập quy hoạch sử dụng đất đai là một nghĩa
vụ của nhà nớc.
+ Điều16, 17, 18 quy định về cơ chế xét duyệt qui hoạch sử dụng
đất và nội dung qui hoạch sử dụng đất .
+Điều 19 là căn cứ bắt buộc để nhà nớc giao đất hoặc thu hồi
đất(điều 26,27,28)
- Sau khi luật đất đai đợc ban hành những yêu cầu và nội dung các
qui hoạch đô thị, trong đó qui hoạch đô thị là một nội dung của qui hoạch
xây dựng đô thị góp phần cụ thể hoá chiến lợc ổn định phát triển đô thị đạt
hiệu quả cao về kinh tế xã hội và bảo vệ môi trờng
Sau đó nghị dịnh 60/cp 5/7/94 của chính phủ về quyền sử dụng nhà
và quyền sử dụng dất đô thị đợc ba hành .
Ngày 17/8/94 chính phủ ban hành nghị định số 88/cp qui định quản lý
sử dụng đất đô thị. Một trong những nội dung của nghị định là cụ thể hoá
vai trò của qui hoạch đô thị (trong đó có qui hoạch sử dụng đất đô thị ) trong
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.

18

quản lý và sử dụng đất đô thị. Điều 3,6 qui định việc xác định đất ngoại

thành, ngoại thị sẽ trở thành đất đô thị để quản lý nh đất đô thị, việc giao
đất đô thị phải căn cứ vào qui hoạch sử dụng đất đô thị .Và điều 14 qui định
việc qui hoạch sử dụng đất đô thị cho giai đoạn 5-10 năm và hàng năm.
Điều 26 qui định việc xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất đô thị đợc nhà nớc
giao phải đúng qui hoạch xây dựng đất đô thị
Cùng với nghị định 88, ngày 17/8/94 chính phủ ban hành nghị định
91/cp về điều lệ quản lý qui hoạch đô thị:
+Ban hành các qui định về quản lý,qui hoạch đô thị
+Lập và xết duyệt các đề án xây dựng đô thị
+Quản lý việc cải tạo và xây dựng các công trình xây dựng đô thị
theo kế hoạch đã đợc duyệt
+Quản lý việc sử dụng khai thác các cơ sở hạ tầng, kiến thiết đô thị
+Giải quyết các tranh chấp, thanh tra sử lý vi phạm những qui định
về quản lý đô thị
Nhìn chung, các văn bản pháp luật soạn thảo và ban hành trong thời
gian qua đều tập trung vào bốn mục tiêu chủ yếu: đổi mới việc lập và xét
duyệt đô thị, lạp lại kỉ cơng trong quản lý đất đai và sử dụng trong đô thị,
tăng nguồn thu chính để tạo nguồn lực phát triển, đặc biệt là từ quĩ nhà và
quĩ đất, cải cach thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp đất và cấp phép xây
dựng
Và văn bản mới nhất là luật đất đai sửa đổi bổ xung đợc quốc hội
khoá X thông qua ngày 29/6/01 trong đó công tác qui hoạch đợc sửa đổi.
+Điều 16 về lập qui hoạch ,kế hoạch sử dụng đất đai đợc sửa đổi
không giao cho các bộ ,ngành lập qui hoạch ,kế hoạch sử dụng đất đai cho
riêng ngành mình mà phải gắn với qui hoạch ,kế hoạch tổng thể.
+Điều 18: Quốc hội xét duyệt qui hoạch sử dụng đất đai dài hạn và
xét duyệt kế hoach sử dụng đất đai trong cả nớc 5 năm một lần phải họp
với kế hoạch 5 năm của nhà nớc do chính phủ trình. Chính phủ xét duyệt
qui hoạch sử dụng đất đai, kế hoạch sử dụng đất đai 5 năm của UBND Tỉnh,
thành phố thuộc Trung Ương

Trên cơ sở hình thành các văn bản pháp qui nhà nớc về qui hoạch
xây dựng đô thị, việc lập, xét duyệt các đồ án qui hoạch xây dựng đô thị
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.

19

trong thời gian qua đã thực hiện nhanh và có chất lợng hơn nhiều những
năm trớc, bớc đầu đáp ứng đợc yêu cầu cải tạo và xây dựng đô thị. Qui
hoạch và pháp luật đã thực sự trở thành công cụ quan trọng đảm bảo việc
phát triển của đô thị có trật tự và nề nếp.
Tại các địa phơng, chích quyền đô thị các cấp đã phát huy tác dụng
và vai trò trong việc lập trật tự kỷ cơng, thu hút các nguồn lực vào mục tiêu
phát triển đô thị và thực hiện các cải cách thủ tục hành chính.

II. Thực trạng công tác qui hoạch sử dụng đất đô thị.
Đô thị nớc ta đợc hình thành và phát triển gắn liền với các giai
đoạn lịch sử của đất nớc. Các đô thị phát triển cả về qui mô và số lơng
nhng do hậu quả nặng nề của chiến tranh, của chính sách thiếu đồng bộ về
kinh tế xã hội, các đô thị đang trong tình trạng kém phát triển.
Hiện nay, cả nớc có 646 đô thị trong đó có 4 thành phố trực thuộc
trung ơng, 82 thành phố thị xã thuộc tỉnh , 560 thị trấn. Về phân loại đô thị
có 2 thành phố loại I, có 11 thành phố loại II, 13 thành phố loại III, 60 thị xã
loại IV và 560 thị trấn loại V.
Nội dung và phơng pháp lập qui hoạch xây dựng đô thị bớc đầu
đợc đổi mới, phù hợp với nền kinh tế thị trờng có sự quản lí của nhà nớc.
Trình tự, thủ tục lập qui hoạch xây dựng đô thị trớc đây rất phiền hà gồm 5
dự án: Luận chứng kinh tế kĩ thuật, tổng mặt bằng, qui hoạch xây dựng dợt
đầu, qui hoạch chi tiết tỉ lệ 1/1000 1/2000 và dự án qui hoạch xây dựng tỉ
lệ 1/500. Nay đã đợc cải tiến rút lại chỉ còn 2 loại dự án là qui hoạch chung

và qui hoạch chi tiết
Các phơng pháp thiết kế qui hoạch đã đợc dần đổi mới, đặc biệt là
những qui hoạch chi tiết bớc đầu đã thu đợc kết quả đáng khích lệ. Trong
đó qui định nội dung phân khu rõ ràng bao gồm các khu cấm xây dựng, khu
cho phép tồn tại cải tạo và khu phát triển. Trên cơ sở đó xác định các chỉ
tiêu quản lí cụ thể đoói với từng khu đất (hệ số sử dụng đất, giới hạn đất xây
dựng, cảnh quan, sự phù hợp giữa các mạng lới hạ tầng kỹ thuật chung.
* Tồn tại bất cập cơ chế cũ của phơng pháp qui hoạch đô thị trong
điều kiện chỉ có kinh tế nhà nớc:
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.

20

Những đặc trng cơ chế cũ: (không có mâu thuẫn về quyền lợi) đơn
giản trong điều hành, trong việc kết hợp giữa các khâu, các cấp các nghành,
các lĩnh vực Do chỉ có một thành phần kinh tế, một quyền sở hữu và một
kế hoạch chung của nhà nớc mà có thể tách rời qui hoạch bố trí không gian
ra khỏi các mối liên hệ về kinh tế xã hội (nh cấp vốn, đầu t, quản lí vận
hành ) để nghiên cứu độc lập, sau đó ráp nối lại mà không mấy khó khăn.
Từ phơng pháp qui hoạch đô thị đó dẫn đến những điểm sau :
Qui hoạch theo nghành chuyên môn là chính (kiến trúc)
Qui hoạch vật thể là chính( thiết kế, bố trí các công trình không
gian)
Qui hoạch nhằm đạt mục tiêu kế hoạch nhà nớc là chính, ít quan
tâm nghiên cứu tác động tổng hợp của các nội dung phi vật thể, các xu thế
phát triển bên ngoài và cơ chế vận động bên trong của đô thị. Các đồ án qui
hoạch mang nặng tính lí thuyết ít tính khả thi phản ánh ý muốn chủ quan
của nhà nớc và kiến trúc s nhiều hơn là qui luật phát triển khách quan.
* Đổi mới phơng pháp qui hoạch đô thị cho phù hợp với cơ chế thị

trờng là yêu cầu cấp bách:
Qui hoạch đô thị đợc tiến hành rộng rãi ở miền bắc nớc ta từ cuối
những năm 50. Tính đến nay đã gần nửa thế kỉ trôi qua, khoảng thời gian
này dài gấp đôi thời gian thiết kế qui hoạch chung 20-25 năm, quá đủ để
kiệm tính khả thi của hầu hết các bản đồ qui hoạch đô thị đã làm.
Các bản đồ này (tức qui hoạch chung) vạch ra một cách cụ thể
những mục tiêu phát triển trong 20-25 năm về qui mô dân số, sử dụng đất,
các khu chức năng, cơ sở hạ tầng, cây xanh, môi trờng và qui định cả
những công trình và tuyến kĩ thuật sẽ đợc xây dựng trong đô thị.
Tuy nhiên trên thực tế, các đô thị không phát triển theo những mục
tiêu và sự sắp sếp đợc vạch ra sẵn trong bản đồ qui hoạch, mà lại phát triển
tuỳ theo các chính sách kinh tế- xã hội, các nguồn đầu t, các xu hớng tác
động đặc biệt là các xu hớng chuyển đổi sang cơ chế thị trờng và tiến
trình hội nhập quốc tế.
Sự yếu kém của việc sử dụng đất đô thị đợc biểu hiện khá rõ nét ở
kết cấu sử dụng và bố cục không gian sử dụng đất đô thị còn nhiều bất hợp
lý. Trong tổng diện tích đất đô thị, đất đành cho các hoạt động công thơng
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.

21

chiếm tỉ lệ hơi cao thờng 25%, diện tích đất ở, đất giao thông, đất cây xanh
thấp. Tại phần lớn các đô thị nớc ta hiện nay, diện tích ở khoảng 18-
20m
2
/ngời diện tích đất giao thông khoảng 2-3 m
2
/ngời, cây xanh là 1,5
m

2
/ngời.
Đã đến lúc không thể cứ điều chỉnh mãi các qui hoạch đợc duyệt
mà phải đổi mới quan niệm, cách tiếp cận và qui trình làm qui hoạch đô thị
cho phù hợp với cơ chế thị trờng và tiến trình hội nhập. Tức là không chỉ
thay đổi mẫu mã của sản phẩm mà là thay đổi chính công nghệ làm ra sản
phẩm đó.
Việc phát triển đô thị ở nớc ta đã thiếu thống nhất mà thêm vào đó
nên tình trạng sử dụng đất đô thị hiện nay không theo qui hoạch đang là vấn
đề nổi cộm phổ biến tại các đô thị, do thiếu qui hoạch và sử dụng không
theo qui hoạch nên việc sử dụng đất hiện nay đang thể hiện nhiều bất hợp lý
cả về bố trí không gian, địa điểm và lợi ích mang lại trong việc phân bố
nguồn lực.
Tình trạng tuỳ tiện trong việc chuyển đất khác sang đất đô thị đang
diễn ra. Do áp lực đô thị hoá nhiều diện tích đất đặc biệt là đất trồng lúa ven
đô thị, ven đờng giao thông lớn chuyển thành đất xây dựng nhà cửa, quá
trình đô thị hoá tràn lan không theo hớng dẫn không theo qui hoạch, trái
pháp luật làm giảm hàng vạn ha lúa gây nguy cơ mất an toàn lơng thực.
Các hiện tợng tuỳ tiện trong việc cấp đất, chọn địa điển xây dựng, cũng
nh xác định mốc giới quan trọng nh chỉ giới đờng đỏ, chỉ giới xây dựng
và hình thức kiến trúc mà qui hoạch đã nghiên cức do công tác thẩm định
các đồ án qui hoạch thờng kéo dài và thiếu kế hoạch.
Hiệu quả sử dụng đất còn thấp: tình trạng lấn chiếm đất công ở đô
thị dang diễn ra phổ biến (lấn chiếm vỉa hè, đất trong hành lang an toàn, bảo
vệ các công trình công cộng,
Trong thực tế một số đơn vị còn xem nhẹ công tác qui hoạch, năng
lực cán bộ qui hoạch còn thấp kém cha đợc đoà tạo một cách đầy đủ để
có thể đáp ứng một cách tốt nhất cho công tác qui hoạch sử dụng đất hiện
nay. Công tác qui hoạch diễn ra chậm gây khó khăn cho việc giao quyền sử
dụng đất, đăng ký đất đai.

Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.

22

III. Thực tiễn trong công tác qui hoạch sử dụng đất đô
thị ở nớc ta
1. Thực tiễn tại các đô thị nớc ta
Sau hơn 10 năm đổi mới, đô thị nớc ta đã phát triển nhanh cả về số
lợng và chất lợng,đảm nhận đợc vai trò trung tâm phát triển kinh tế-xã
hội của các vùng miền và toàn quốc. cả nớc đã có gần 650 đô thị lớn nhỏ
(dân số đô thị từ 13 triệu ngời năm 1998 lên tới gần 18 triệu năm 1999
chiếm 23,5% dân số toàn quốc) con số này mấy năm gần đây còn tăng lên
một cách nhanh chóng, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh mạnh làm qui mô
đô thị ngày càng mở rộng. đến nay, hầu hết các thị xã, thành phố đều có qui
hoạch xây dựng đợc nghiên cứu và phê duyệt. Trong đó các thành phố lớn
đợc nghiên cứu điều chỉnh nh qui hoạch chung Hà Nội, thành phố HCM,
Hải Phòng, Đà Nẵng, Đà Lạt, cùng nhiều thành phố thị xã khác trên cả
nớc. Đã mạnh nha hình thành những vùng đô thị có những thành phố vệ
tinh xung quanh mà thành phố trung tâm là Hà Nội và TP HCM là hạt nhân.
Tổng diện tích đất sử dụng vào mục đích đô thị hiện nay có trên
63.000 ha. Diện tích ở đô thị chỉ bằng 17% diện tích đát nông thôn, xong số
dân sống trong đô thị lại bằng 25% số dân sống ở nông thôn. Diện tích
chiếm đất tại các đô thị là 1.102.335 ha bằng 3,35 diện tích tự nhiên cả
nớc:
Các vùng Diện tích chiếm
đất các vùng
Mật độ đô thị
/1000 km

2

Tỉ lệ/diện tích tự
nhiên cả vùng
Đồng bằng S.Hồng 4575 4,64 3,6%
Đồng bằng S.CL 142649 1,26 3,6%
Đông nam bộ 167875 2,37 7.0%
M.núi T.du phía bắc

337432 1,17

3,2%
Tây nguyên 197561 0,66 3,5%
Khu bốn cũ 90846 1,42 1,7%
Duyên hải M.trung 119897 1,17 2,6%

Dân số Việt Nam hiện nay khoảng gần 80 triệu ngời, dân số đô thị
chiếm khoảng 23% (đây là tỉ lệ đô thị hoá vào loại thấp so với các nớc
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.

23

trong khu vực và trên thế giới). Dự kiến dân số đô thị ở Việt Nam đến 2020
chiếm 45% (dân số cả nớc là 103 triệu). Có đợc tỉ lệ đô thị hoá nh hiện
nay và phát triển trong tơng lai là do tác động của nền kinh tế thị trờng và
các chính sách mở cửa, chính sách mới về nhà đất, sự quan tâm của nhà
nớc đối với qui hoạch, đầu t cải tạo, xây dựng cơ sở hạ tầng
Hiện nay, mỗi đô thị nớc ta có hai bản qui hoạch: qui hoạch phát
triển kinh tế xã hội 10 năm hoạc 20 năm và qui hoạch chung phát triển

không gian, nói đúng hơn là phát triển mặt bằng đô thị.
Trên cơ sở đó, việc sử dụng đất đai trong đô thị ngày càng đi vào nề
nếp, đúng theo qui định của pháp luật, nhiều dự án cơ sở hạ tầng nh các
khu nhà ở, khu vui chơi giải trí, các dự án giao thông, cấp thoát nớc, bu
điện truyền thông trong đô thị, đã đợc đầu t xây dựng và đa vào sử
dụng. Công tác quản lý xây dựng đô thị đã có những tiến bộ rõ rệt. Bộ mặt
đô thị nói chung đã thay đổi theo chiều hớng tích sực hơn.
Hệ thống các văn bản pháp luật quản lý qui hoạch đất đai và xây
dựng đô thị đã đợc soạn thảo khá hoàn chỉnh, góp phần tăng cờng công
tác quản lý đô thị.
đổi mới việc cải tạo, xây dựng đô thị tè hình thức chia lô, riêng lẻ
manh mún sang hình thức xây dựng tập chung theo các dự án đầu t bớc
đầu đã thu đợc một số kết quả: Đảm bảo việc xây dựng, cải tạo đô thị theo
đúng qui hoạch đợc duyệt, nhanh chóng hình thành mặt kiến trúc đô thị,
làm giảm áp lực xây dựng tại các khu phố cổ, phố cũ.
2. Hạn chế:
Rất nhiều đô thị đã không xây dựng nh các đồ án qui hoạch đã thiết
kế. Bên cạnh đó, tình trạng xây dựng tự phát, tự do cấp đất, giới thiệu địa
điểm, lấn chiếm đất xây dựng không theo qui hoạch đã phát triển bừa bãi
trong các đô thị và đang diễn ra hằng ngày không kiểm soát đợc. đây là
một hiện tợng phổ biến và đang là mối đe doạ lớn cho sự phát triển lành
mạnh của đô thị.
Phải thừa nhận rằng, nhiều đồ án qui hoạch mà chúng ta đã thiết kế
vẫn theo một kiểu t duy cũ, một phơng pháp luận có vẻ lôgich nhng lại
dựa vào những cơ sở cha vững chắc, thiếu lôgich của điều tra cơ bản về cơ
sở hạ tầng xã hội và xu hớng của thời đại.
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.

24

Việc lấn chiếm các khu vực đất đai dành cho mở đờng để xây dựng
các khu vực đất đai dành cho mở đờng để xây dựng nhà ở, khu vực sản
xuất, khu vui chơi, nghỉ ngơi giải trí của dân, trở nên phổ biến, phần lớn
đều do chúng ta không có thái độ dứt khoát và thiếu kiên quyết trong việc
thực thi các đồ án qui hoạch theo qui chế, theo điều lệ quản lí và theo pháp
luật qui định.
Qui hoạch chuyên nghành đặc biệt là qui hoạch giao thông, cơ sở hạ
tầng kĩ thuật thiếu đồng bộ và trình tự nghiên cứu thiếu thống nhất, chồng
chéo lên nhau, gây ảnh hởng không ít dến quá trình thực thi đồ án qui
hoạch. Hơn thề nữa, nó không bảo đảm đợc các mối liên hệ giữa đô thị với
đô thị, giữa đô thị với nông thôn cha đáp ứng đợc tiêu chuẩn phát triển đô
thị trong điều kiện CNH-HĐH.
Khung pháp luật để quản lý qui hoạch xây dựng còn thiếu, khung
pháp luật cha đồng bộ, chính quyền đô thị lúng túng trớc những hiện
tợng quả lý mới, việc phân cấp quản lý hành chính đô thị còn phân tán,
chồng chéo chức năng nhiệm vụ giữa các cơ quan quản lí nhà nớc, thiếu sự
phối hợp liên nghành.

III. Phơng hớng , quan điểm và một số giải pháp hoàn
thiện công tác qui hoạch sử dụng đất đô thị .
1. Định hớng phát triển
Dự tính đến năm 2010, đất đô thị sẽ là 243200 ha, chiếm 0,47% diện
tích đất tự nhiên cả nớc, bình quân 80m
2
/ngời. Diện tích đất đô thị tăng
thêm so với hiện trạng là khoảng 179900 ha, trong đó dự kiến có khoảng
90400 ha đợc chuyển mục đích từ đất nông nghiệp. đến 2020, đất đô thị sẽ
là 460000 ha chiếm 1,40% diện tích đất tự nhiên cả nớc, bình quân
100m

2
/ngời. Nhu cầu sử dụng đất đô thị sẽ đợc xác định trên tiêu chuẩn,
qui chuẩn thiết kế qui hoạch xây dựng đô thị và điều kiện thực tế của từng
địa phơng.
Qui hoạch xây dựng đô thị là cơ sở pháp lý để quản lý đô thị, tiến
hành công tác đầu t, xây dựng và lập kế hoạch cải tạo, xây dựng đô thị
hàng năm trong ngắn hạn và dài hạn thuộc các nghành, địa phơng. Cần có
Generated by Foxit PDF Creator â Foxit Software
For evaluation only.