Hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại công ty cổ phần đầu tư và định giá aic việt nam,

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM
HỌC VIỆN NGÂN HÀNG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHÂP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ
VÀ ĐỊNH GIÁ AIC – VIỆT NAM

Giáo viên hướng dẫn

: TS. Phạm Tiến Đạt

Sinh viên thực hiện

: Nguyễn Minh Thu

Lớp

: TCDNA – K12

Khoa

: Tài chính

Hà Nội, 06 - 2013

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt


NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHÂP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ
VÀ ĐỊNH GIÁ AIC – VIỆT NAM

Giáo viên hướng dẫn

: TS. Phạm Tiến Đạt

Sinh viên thực hiện

: Nguyễn Minh Thu

Lớp

: TCDNA – K12

Khoa

: Tài chính

Hà Nội, 06 - 2013

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt


LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, tài
liệu tham khảo được trích dẫn rõ ràng, có nguồn gốc trung thực. Nội dung khóa luận
khơng trùng với các cơng trình nghiên cứu tương tự đã được công bố.
Hà Nội, ngày tháng năm 2013
Sinh viên

Nguyễn Minh Thu

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt


LỜI CẢM ƠN
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới tồn thể thầy, cơ giáo trong khoa Tài chính và
đặc biệt là TS Phạm Tiến Đạt – người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong q
trình hồn thành khóa luận.
Trong thời gian thực tập và tìm hiểu thực tế tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá
AIC Việt Nam, em cũng nhận được sự giúp đỡ và chỉ bảo tận tình của các anh chị
trong phòng Định giá cũng như các phòng ban khác.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng
Sinh viên

Nguyễn Minh Thu

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt

năm 2013

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Diễn giải

BĐS

Bất động sản

BĐSTC

Bất động sản thế chấp

TĐG

Thẩm định giá

TĐV

Thẩm định viên

CVTĐ

Chuyên viên thẩm định

TCĐG

Tổ chức định giá

TCTD

Tổ chức tín dụng

SDTHVHQN

Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

NTTT

Nguyên tắc thay thế

LITL

Lợi ích tương lai

NTĐG

Nguyên tắc đóng góp

NTCC

Nguyên tắc cung cầu

GTTT

Giá trị thị trường

GTPTT

Giá trị phi thị trường

AIC, AIC-Việt Nam.,JSC

Công ty cổ phần đầu tư và định giá AIC – Việt Nam

TTBĐS

Thị trường bất động sản

PPĐG

Phương pháp định giá

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt


DANH MỤC BẢNG BIỂU

Nội dung

Trang

Bảng 01

Chất lượng còn lại

Bảng 02

Đặc điểm tài sản

Phụ lục 02

Bảng 03

Điều chỉnh số liệu

Phụ lục 03

Bảng 04

Kết quả hoạt động TĐG

Phụ lục 04

43

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt


MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU........................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH

GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

THẾ CHẤP ............................................................................................................... 4
1.1 Tổng quan về bất động sản thế chấp............................................................ 4

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm và hình thái của bất động sản thế chấp .............. 4
1.1.2 Vai trò của bất động sản thế chấp ........................................................ 6
1.2 Định giá bất động sản thế chấp.................................................................... 8
1.2.1 Sự cần thiết định giá bất động sản thế chấp ......................................... 8
1.2.2 Các nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp ................................... 9
1.2.3 Các phương pháp định giá bất động sản ............................................ 11
1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản thế chấp ............. 18
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ ĐỊNH GIÁ AIC VIỆT NAM .. 25
2.1 Giới thiệu về Công ty cổ phần đầu tư và định giá AIC Việt Nam ............ 25
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển ..................................................... 25
2.1.2 Đội ngũ nhân sự .................................................................................. 25
2.2 Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại AIC ......... 26
2.2.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động định giá bất động sản của AIC ............ 26
2.2.2 Nội dung thẩm định giá bất động sản thế chấp tại AIC ..................... 28
2.2.3 Ví dụ minh họa .................................................................................... 39
2.3 Đánh giá công tác định giá bất động sản thế chấp tại AIC ....................... 47
2.3.1 Kết quả thực hiện ................................................................................ 47
2.3.2 So sánh với một số tổ chức định giá ................................................... 48
2.3.3 Hạn chế trong công tác định giá và nguyên nhân .............................. 48

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt


CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ ĐỊNH
GIÁ AIC VIỆT NAM ............................................................................................. 62
3.1 Định hướng phát triển công ty trong thời gian tới..................................... 62
3.2 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác định giá bất động sản thế chấp tại
AIC 63

3.2.1 Nhóm giải pháp đầu tư nâng cao chất lượng đội ngũ nhân sự .......... 63
3.2.2 Nhóm giải pháp đầu tư tăng cường chất lượng thơng tin................... 68
3.2.3 Nhóm giải pháp khắc phục hạn chế về quy trình và phương pháp định
giá

74

3.3 Một số kiến nghị với các cơ quan có liên quan ......................................... 77
3.3.1 Kiến nghị với cơ quan Nhà nước ........................................................ 77
3.3.2 Kiến nghị với bên yêu cầu định giá..................................................... 80
3.3.3 Kiến nghị tới các ngân hàng thương mại............................................ 80
KẾT LUẬN............................................................................................................. 81

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt


Khóa luận tốt nghiệp

1

1

Học Viện Ngân Hàng

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm gần đây hoạt động định giá tài sản đang phát triển và trở thành
nhu cầu cần thiết của rất nhiều lĩnh vực như: kinh doanh chứng khốn, bất động
sản, ngân hàng…trong đó mỗi một lĩnh vực lại có mục đích định giá khác nhau và

cách thức thực hiện cũng khác nhau. Trong lĩnh vực ngân hàng, hoạt động định
giá chủ yếu phục vụ cho cơng tác cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng, cụ thể là
định giá các tài thế chấp, đó là điều kiện tiên quyết trong việc đưa ra quyết định
cấp tín dụng của chính các tổ chức tín dụng, đồng thời giảm thiểu rủi ro cho tổ
chức tín dụng khi các tổ chức vay vốn không thực hiện nghĩa vụ trả nợ của mình.
Phần lớn các tài sản thế chấp là bất động sản là những tài sản có giá trị lớn do Nhà
nước thống nhất quản lý. Từ trước đến nay, hoạt động xác định giá trị bất động
sản thế chấp đều do chính các cán bộ tín dụng phụ trách, tuy nhiên họ lại khơng
được đào tạo một cách bài bản về định giá nên thường chỉ dựa vào kinh nghiệm
của bản thân do đó kết quả định giá thường khơng chính xác, mang tính chủ quan.
Đặc biệt trong nền kinh tế hiện nay, chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế
thế giới, nền kinh tế Việt Nam nói chung, thị trường bất động sản nói riêng đang
trong q trình phục hồi gặp rất nhiều khó khăn, yếu tố này cũng ảnh hưởng rất
lớn đến kết quả định giá bất động sản, từ đó ảnh hưởng đến hoạt động cấp tín
dụng của các tổ chức tín dụng và nguồn vốn của nền kinh tế trong giai đoạn nhạy
cảm này khi mà nhu cầu vay vốn để phục vụ sản xuất kinh doanh đang ngày càng
lớn trong khi các tổ chức tín dụng lại đang thắt chặt điều kiện về tài sản thế chấp
nhằm giảm thiểu các khoản nợ xấu. Trước tình hình đó, địi hỏi cần có sự tham gia
của các tổ chức định giá chuyên nghiệp, trung thực, khách quan với nguồn nhân
lực có chun mơn cao, có kiến thức sâu rộng, đồng thời có kinh nghiệm trong
cơng tác định giá để trợ giúp cho các tổ chức tín dụng trong việc xác định giá trị
tài sản thế chấp mà chủ yếu là bất động sản. Với vai trò là tổ chứ định giá độc lập,
dịch vụ thẩm định giá đã tạo môi trường lành mạnh cho hoạt động thẩm định giá
tài sản thế chấp trong các tổ chức tín dụng.
Sau một thời gian thực tập tại cơng ty và nhìn nhận từ thực tế nước ta hiện nay,

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt


Khóa luận tốt nghiệp

2

Học Viện Ngân Hàng

em xin lấy đề tài cho khóa luận tốt nghiệp của mình là: “Hồn thiện các phương
pháp định giá bất động sản thế chấp tại công ty Cổ phần đầu tư và định giá
AIC – Việt Nam”.
2. Đối tượng và mục đích nghiên cứu đề tài:
Nghiên cứu cơ sở lý luận định giá BĐS làm tài sản thế chấp, thực trạng và giải
pháp nhằm hồn thiện quy trình định giá BĐS thế chấp tại Công ty Cổ phần đầu
tư và định giá AIC – Việt Nam.
Luận văn được viết nằm vào 3 mục đích cơ bản:
 Thứ nhất: Thiết lập cơ sở lý luận và hệ thống hố quy trình và các phương
pháp chủ yếu xác định giá trị BĐS.
 Thứ hai: Đánh giá thực trạng về sự ứng dụng PPĐG BĐSTC tại công ty Cổ
phần đầu tư và định giá AIC – Việt Nam
 Thứ ba: Đưa ra những giải pháp có tính khả thi cao để hồn thiện quy trình
và PPĐG BĐSTC trong điều kiện hiện nay
3. Phạm vi nghiên cứu:
Luận văn nghiên cứu các yếu tố cấu thành giá trị BĐS, cơ sở lý luận của việc xây
dựng nên PPĐG BĐS, nghiên cứu về phương pháp xác định giá trị BĐSTC trong
công tác định giá của công ty Cổ phần đầu tư và định giá AIC – Việt Nam. Từ đó,
đề xuất giải pháp có tính khả thi cao giúp hồn thiện các PPĐG BĐSTC của công
ty.
4. Phương pháp nghiên cứu:
Luận văn sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm cơ sở
phương pháp luận để xem xét vấn đề, sử dụng phương pháp thống kê, tổnghợp,
đối chiếu, phân tích và so sánh nhằm làm sáng tỏ quan điểm của mình về tồn bộ
vấn đề nghiên cứu đã đặt ra.

5. Kết cấu luận văn:

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt


Khóa luận tốt nghiệp

3

Học Viện Ngân Hàng

Luận văn gồm phần mở đầu, phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ
lục được sắp xếp thành 3 chương với 81 trang. Tiêu đề các chương cụ thể như
sau:
 Chương 1: Lý luận chung về định giá bất động sản thế chấp
 Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại
công ty Cổ phần đầu tư và định giá AIC – Việt Nam
 Chương 3: Một số giải pháp hồn thiện cơng tác định giá bất động sản thế
chấp tại công ty Cổ phần đầu tư và định giá AIC – Việt Nam

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt


Khóa luận tốt nghiệp

1

4

Học Viện Ngân Hàng

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP

1.1 Tổng quan về bất động sản thế chấp
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm và hình thái của bất động sản thế chấp
1.1.1.1 Khái niệm
BĐS là một khái niệm rất quen thuộc và được sử dụng khá phổ biến nhưng
cho đến nay vẫn cịn có rất nhiều quan niệm khác nhau về BĐS. Tuy nhiên,
có một vài điểm tương đối thống nhất đó là: BĐS là những tài sản gắn liền
với đất đai và không di rời được.
Theo điều 174 của Bộ Luật Dân Sự Việt Nam năm 2005 thì BĐS là các tài
sản, bao gồm:


Đất đai.



Nhà ở và các cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các
tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó.



Các tài sản khác gắn liền với đất đai.



Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Sự phân loại đã bao trùm được hầu hết các loại BĐS, tạo ra sự thống nhất
trong cả nước, giúp cho người dân nhìn nhận một cách đúng đắn nhất về
BĐS, góp phần giúp cho các cơ quan quản lý của nhà nước thống nhất ý kiến
trong việc đưa ra các chính sách cho việc quản lý và thúc đẩy thị trường BĐS
trên cơ sở tuân theo các quy định về BĐS kể trên.
BĐS bao gồm rất nhiều loại kể trên, tuy nhiên để sử dụng để thế chấp thì
BĐS phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về mặt pháp lý như thuộc sở hữu, sử
dụng của người đi vay hay bảo lãnh đi vay, khơng có tranh chấp trong việc sở
hữu, sử dụng các BĐS đó. Vậy BĐSTC có thể định nghĩa như sau:

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt


Khóa luận tốt nghiệp

5

Học Viện Ngân Hàng

BĐSTC là BĐS được sử dụng vào mục đích thế chấp để vay vốn ngân hàng
hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thoả mãn nhu cầu vốn của chủ sở hữu
BĐS.
1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản thế chấp
BĐSTC có đầy đủ những đặc điểm của BĐS nói chung, ngồi ra cịn có một
số đặc trưng sau:


BĐS là một tài sản có giá trị lớn, đồng thời lại chịu tác động khá
lớn của thị trường. Trong thế chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân
hàng, giá trị của BĐSTC luôn luôn được định giá thấp hơn GTTT

tại thời điểm thế chấp. Thông thường giá trị BĐSTC chỉ được tính
tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất,
vì vậy mức giá có thể là thấp nhất.



Do đặc điểm của BĐS là không thể di dời, nên BĐS đem thế chấp
khơng thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên quan
đến BĐS, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
Tài sản bảo đảm là BĐSTC khác với tài sản cầm cố là: tài sản cầm
cố là hiện vật còn BĐSTC chỉ là các quyền về BĐS. Chính vì vậy,
BĐSTC cho ngân hàng phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu
hoặc thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bên vay. Đối với đất đai
khách hàng phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở hoặc quyền sử dụng đất theo đúng quy định về đất đai.



Vì thế chấp BĐS bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, hoặc quyền sở hữu nhà nên trong thời gian thế chấp
người chủ BĐS vẫn được sử dụng, khai thác BĐS đó nhưng
khơng được và cũng khơng thể trao đổi chuyển nhượng các BĐS
đó trên thị trường hoặc kê khai làm vốn của bất kỳ doanh nghiệp
nào. Như vậy, khi đem thế chấp BĐS tại ngân hàng thì người chủ
của BĐS chỉ cịn quyền sử dụng mà đã khơng còn quyền định đoạt
và chiếm hữu.

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt

Khóa luận tốt nghiệp


6

Học Viện Ngân Hàng

Khơng có bất cứ tranh chấp nào về quyền sở hữu hoặc quyền sử
dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký
kết hợp đồng đảm bảo để các cơ quan có thẩm quyền xem xét và
xử lý tại thời điểm vay.

Từ những đặc điểm trên, có thể phân loại các hình thái BĐSTC như sau:


Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả tài sản gắn liền
với nhà ở, cơng trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất
khác.



Quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định được thế chấp. Việc thế
chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền thì BĐSTC
bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.



Trong trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ
đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một
phần BĐS có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu

các bên có thoả thuận.



Tài sản hình thành trong tương lai là BĐS hình thành sau thời
điểm ký kết hợp đồng như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ
vốn vay, cơng trình xây dựng, các BĐS khác mà bên thế chấp có
quyền nhận.

1.1.2 Vai trò của bất động sản thế chấp
1.1.2.1 Đối với chủ sở hữu bất động sản
Thế chấp BĐS là hình thức đem BĐS làm tài sản đảm bảo để vay vốn tại các
TCTD. Đó là hình thức huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả đối với các cá
nhân và tổ chức. Điều này rất thuận lợi vì chủ sở hữu vẫn sử dụng BĐS của
mình trong thời gian vay vốn thế chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn để
phục vụ mục đích của mình.

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt


Khóa luận tốt nghiệp

7

Học Viện Ngân Hàng

1.1.2.2 Đối với các tổ chức tín dụng
Đối với mỗi TCTD thì hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu và quan trọng
nhất. Khi cho vay, TCTD luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn được khách hàng thực
hiện các dự án của họ tốt để có thể hồn trả cả gốc và lãi. Tránh rủi ro trong

kinh doanh thì các TCTD đưa ra những tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng để
cho vay. Ví dụ: đánh giá mức độ tín nhiệm của khác hàng, khả năng tài chính
của khách hàng, xác định các tài sản hữu hình khác của khách hàng. Để đảm
bảo an tồn thì các TCTD yêu cầu thế chấp các tài sản có giá trị để đảm bảo
các khoản vay. Các tài sản có giá trị lớn và tính thanh khoản cao thì việc cấp
tín dụng của các TCTD càng đảm bảo. Vì vậy đem thế chấp BĐS là nguồn
huy động vốn hiệu quả và nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ chức khi
cần vốn.
Đối với các tổ chức kinh doanh tài chính thì việc ln chuyển tiền tệ là hoạt
động chủ yếu. Vì vậy việc nhận thế chấp BĐS và các tài sản đảm bảo khác là
một trong những hoạt động giúp cho các TCTD đó hoạt động bình thường.
Nhận BĐSTC có thể làm tăng lợi nhuận cho TCTD (thông qua lãi vay) và
tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của TCTD (BĐS ).
Nhận thế chấp BĐS nói riêng và các tài sản bảo đảm nói chung đều nâng cao
trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, phịng tránh được những
rủi ro có thể xảy ra.
1.1.2.3 Đối với nền kinh tế
Sự bình ổn và phát triển của thị trường tài chính ảnh hưởng đến sự phát triển
của nền kinh tế. Vì nhiều cá nhân và tổ chức cần vốn để kinh doanh mà
khơng có các hoạt động tín dụng thì sẽ làm gián đoạn đến hoạt động sản xuất
của họ. Vì vậy, hoạt động thế chấp BĐS có vai trị to lớn, nó quyết định việc
cho vay vốn của TCTD và các TCTD và từ đó thúc đẩy nền kinh tế phát
triển.

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt


Khóa luận tốt nghiệp

8

Học Viện Ngân Hàng

1.2 Định giá bất động sản thế chấp
1.2.1 Sự cần thiết định giá bất động sản thế chấp
Trong kinh doanh tài chính, ảnh hưởng lớn nhất đến hoạt động của các TCTD
là các rủi ro như thanh tốn chậm hoặc khơng có khả năng thanh toán các
khoản vay thế chấp. Nền kinh tế phát triển kéo theo hoạt động tín dụng cũng
phát triển theo vì nhu cầu sử dụng vốn của các tổ chức và cá nhân cho hoạt
động sản xuất, kinh doanh ngày càng lớn. Do đó, nhu cầu sử dụng định giá
BĐS trở nên quan trọng. Hoạt động này thực hiện tốt thì có tác dụng: 1) giảm
bớt được tổn nhất và rủi ro cho TCTD vì bất cứ lý do nào mà khách hàng
không trả được nợ; 2) giúp cho khách hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
Một trong những nguyên tắc định giá BĐSTC là việc tuân theo GTTT. Vai trị
của cơng tác định giá rất quan trọng vì để tìm giá trị của tài sản sát với thị
trường nhất. Đánh giá đúng giá trị của BĐSTC được lợi ích của cả hai bên cho
vay và đi vay.Nếu định giá BĐS cao hơn giá thị trường thì ngân hàng hay các
TCTD sẽ gặp khó khăn trong việc phát mại tài sản. Nếu định giá thấp hơn giá
thị trường thì thiệt thịi cho khách hàng – khơng đáp ứng nhu cầu vốn của họ.
Đồng thời cũng không cạnh tranh được với các TCTD khác trên thị trường. Vì
vậy hoạt động định giá địi hỏi tính khoa học, khách quan và tính chun mơn
hố cao. Trong trường hợp cần thiết thì các TCTD sẽ th các TCĐG chun
nghiệp bên ngồi thơng thường là đối với các BĐS phức tạp, đòi hỏi kỹ năng
thẩm định chun sâu.
Tóm lại, có thể thấy cơng tác định giá BĐS đang ngày càng giữ vai trò quan
trọng trong hoạt động cấp tín dụng của các TCTD, có thể nói đây như một lá
chắn bảo vệ các TCTD trước những rủi ro tín dụng, đặc biệt là trong tình hình
nền kinh tế đang vơ cùng biến động, hoạt động sản xuất kinh doanh của các tổ
chức, cá nhân cũng chưa ổn định hoàn toàn sau cuộc khủng hoảng kinh tế.
Nâng cao về cả số lượng và chất lượng là những yêu cầu cấp thiết đối với các

TCĐG chuyên nghiệp nhằm hỗ trợ cho hoạt động của các TCTD nói riêng và
của tồn bộ nền kinh tế nói chung.

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt


Khóa luận tốt nghiệp

9

Học Viện Ngân Hàng

1.2.2 Các nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp
Để thực hiện tốt công tác định giá, trước tiên thẩm định viên (TĐV) hay những
chuyên viên thẩm định (CVTĐ) cần nắm chắc và rõ những nguyên tắc thẩm
định để từ đó khai thác đầy đủ nhất, chính xác nhất những yếu tố làm nên giá
trị của tài sản cần thẩm định. Có 5 nguyên tắc định giá được sử dụng chủ yếu:
1.2.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN)
 Nội dung: mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các
lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận
trong điều kiện nó được SDTNVHQN.
 Tuân thủ nguyên tắc: trong hoạt động định giá đòi hỏi TĐV phải chỉ
được ra chi phí cơ hội của tài sản. Phân biệt được các giả định tình huống
sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài
chính.
1.2.2.2 Nguyên tắc thay thế (NTTT)
 Nội dung: giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản khơng vượt q chi
phí để có một tài sản tương đương.
Tài sản tương đương để thay thế có thể có bằng cách mua trên thị trường
hoặc bằng cách bỏ tiền để xây dựng mới.

 Tuân thủ nguyên tắc: đòi hỏi TĐV phải nắm được các thông tin về giá
cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm TĐG,
làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài
sản cần định giá.
NTTT không chỉ được vận dụng khi thẩm định giá trị BĐS mà còn được
sử dụng trong hoạt động tư vấn về các cơ hội đầu tư.
1.2.2.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai (LITL)
 Nội dung: giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích tương
lai mà tài sản mang lại cho nhà đâù tư tại thời điểm nhất định.

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt


Khóa luận tốt nghiệp

10

Học Viện Ngân Hàng

 Tuân thủ nguyên tắc: để TĐG một cách hợp lý và chính xác, TĐV phải
dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích
đó để ước tính giá trị tài sản. Việc định giá dựa trên nguyên tắc dự báo
các khoản lợi ích tương lai là một bổ sung quan trọng và cũng là một sự
kiểm tra tính đúng đắn của sự vận dụng các nguyên tắc SDTNHQN và
NTTT. Là cơ sở trực tiếp để xây dựng phương pháp thu nhập – một trong
những phương pháp chủ yếu hiện nay.
1.2.2.4 Nguyên tắc đóng góp (NTĐG)
 Nội dung: giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài
sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của
toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu.

 Tuân thủ nguyên tắc : tổng giá trị của các bộ phận thường khơng thể hiện
giá trị tồn bộ tài sản. Nhưng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu
số giữa giá trị toàn bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại. Giá trị của
sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vơ hình. Chúng ta khơng có cơ
sở rõ ràng để phân loại các tài sản vô hình một cách rành mạch để tính giá
cho từng loại. Do đó cần phải làm phép tính ngược: khi xác định giá trị của
yếu tố vị trí – chi phí cơ hội hay mức độ SDTNHQN của mảnh đất, nếu
tính riêng giá trị của mảnh đất rồi cộng với giá trị của cơng trình thì sẽ có
nguy cơ tính sai giá trị của BĐS. Vì vậy, cần tính giá trị của BĐS trước rồi
trừ đi giá trị của cơng trình xây dựng để ra giá trị của yếu tố vị trí. Đây
cũng là cơ sở để người ta xây dựng nên phương pháp thặng dư.
1.2.2.5 Nguyên tắc cung cầu (NTCC)
 Nội dung: giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản. Trong các
thị trường khác, dưới sức ép của cung và cầu, giá cả có thể có khoảng
cách rất xa so với giá trị thực. Vì vậy, khi so sánh các tài sản với nhau,
phải phân tích tác động của yếu tố cung và cầu ảnh hưởng đến giá trị tài
sản cần thẩm định.

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt


Khóa luận tốt nghiệp

11

Học Viện Ngân Hàng

 Tuân thủ nguyên tắc: một nhiệm vụ quan trọng của TĐV là phải ánh giá
được tác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong quá khứ và dự
báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác minh tài sản cần

thẩm định nên được đánh giá trên cơ sở GTTT hay GTPTT
Như vậy, có thể thấy rằng, NTCC cịn là sự bổ sung quan trọng và là sự
giải thích một cách cụ thể hơn các nguên tắc SDTNHQN, NTTT, LITL và
NTĐG. Trên thực tế, nó là nguyên tắc được ưu tiên trong qua trình vận
dụng để thẩm định đối với hầu hết các loại tài sản cũng như cho các mục
đích sử dụng khác nhau.
1.2.3 Các phương pháp định giá bất động sản
1.2.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp là PPĐG dựa trên thông tin về mức giá giao
dịch của các tài sản so sánh tương tự trên thị trường trong một thời điểm nhất
định để ước tính GTTT của tài sản cần TĐG.
Nội dung phương pháp:
 Các bước định giá:
 Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch
trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu.
 Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ
nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được.
 Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất,
thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.
 Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và
BĐS so sánh, rồi tiến hành điều chỉnh giá BĐS bằng cách lấy
BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS
so sánh.
 Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các
BĐS đã điều chỉnh.

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt


Khóa luận tốt nghiệp

12

Học Viện Ngân Hàng

 Điều kiện áp dụng.
Để đảm bảo tính chính xác khi áp dụng phương pháp này thì cần có các
điều kiện sau:
 Chất lượng thông tin phải phù hợp đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm
tra được.
 Thị trường phải ổn định.
Trên thực tế phương pháp này dùng để định giá các BĐS dùng cho mục
đích mua bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản.
Phương pháp này có thể áp dụng cho các loại BĐS có giao dịch phổ
biến trên thị trường; các BĐS có tính đồng nhất; các mảnh đất trống.
1.2.3.2 Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí là PPĐG dựa trên chi phí hiện tại để tạo ra một tài sản
tương tự với tài sản được đánh giá vào chi phí khấu hao ít tài sản cần định giá
để ước tính GTTT của tài sản theo định giá.
Nội dung phương pháp:
 Các bước tiến hành:
 Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, bằng
cách coi nó là đất trống và ở trong điều kiện SDTNVHQN.
 Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với
những cơng trình hiện có trên đất.
 Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của cơng trình, xét trên mọi
ngun nhân.
 Hao mịn tự nhiên
Việc ước tính hao mịn tự nhiên có thể theo 3 cách:
 Cách 1: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp

chiết trừ. Lựa chọn các BĐS so sánh có đặc điểm cải
tạo tương tự với BĐS cần TĐG trên thị trường và và

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt


Khóa luận tốt nghiệp

13

Học Viện Ngân Hàng

áp dụng q trình chiết trừ để tìm ra tổng mức hao
mịn.
 Cách 2: căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh
tế của cơng trình để tính sự hao mịn từ đó tính giảm
giá của cơng trình.
 Cách 3: căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết
cấu chủ yếu để tính hao mịn của cơng trình.
 Hao mịn do lỗi thời chức năng
Giá trị hao mòn do lỗi thời về chức năng được ước tính căn
cứ vào chi phí để khắc phục sự lỗi thời chức năng cơng trình
để tính giá trị hao mịn.
 Hao mịn kinh tế
Giá trị hao mịn kinh tế được tính như sau:
 Trường hợp các quy định mới về tiêu chuẩn xây dựng,
thiết kế cơng trình, bảo vệ mơi trường…của cơ quan
có thẩm quyền cao hơn, khắt khe hơn trước, từ đó làm
giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu cơng
trình thì TĐV về giá cần xem xét mức độ giảm sút này

để tính sự giảm giá.
 Trường hợp giá trị tài sản bị giảm vì các yếu tố bên
ngồi như ơ nhiễm (khơng khí, tiếng ồn, rác thải), sử
dụng đất khơng tương thích, do suy thối kinh tế... thì
TĐV về giá căn cứ vào tình hình thị trường để tính sự
giảm giá.
 Bước 4: Ước tính giá trị của cơng trình xây dựng bằng cách trừ
số tiền giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của cơng
trình.
Giá trị cơng trình =Chi phí xây dựng mới hiện hành-Mức giảm giá tích lũy

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt


Khóa luận tốt nghiệp

14

Học Viện Ngân Hàng

 Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách ước tính
giá trị của mảnh đất với giá trị ước tính của cơng trình.
Giá trị của BĐS mục tiêu = Giá trị đất trống + Giá trị cơng trình trên đất
 Điều kiện áp dụng.
 Là một phương pháp thích hợp khi định giá rất nhiều loại BĐS
có mục đích sử dụng riêng biệt, như: nhà thờ, bệnh viện, trường
học...
 Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng
bảo hiểm và các dạng bồi thường khác, tham gia đấu thầu hay
kiểm tra đấu thầu

 Phương pháp chi phí cũng thường được dùng có tính chất bổ
sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác.
1.2.3.3 Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là PPĐG dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập
ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị
hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này cịn được gọi là q trình vốn
hóa thu nhập) để ước tính GTTT của tài sản cần TĐG.
Nội dung phương pháp:
 Các bước định giá:
 Bước 1: Ước tính thu nhập rịng do tài sản mang lại. Mỗi loại thu
nhập ứng với mỗi loại tỷ suất vốn thích hợp.
Xác định thu nhập rịng mang lại từ (cho th) tài sản theo cơng
thức sau

Thu nhập hoạt
Tổng thu nhập
động
rịng = tiềm
năng (NOI)
(PGI)

Thất thu do tài sản
Chi phí vận
khơng được thuê hết
hành, duy tu
100% công suất và - bảo dưỡng tài
do thanh tốn dây
sản (chi phí
dưa
hoạt động)

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt


Khóa luận tốt nghiệp

15

Học Viện Ngân Hàng

Trong đó:
o Tổng thu nhập tiềm năng: Là toàn bộ thu nhập đối với một tài sản với tỷ
lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100% công suất thiết kế.
o Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanh
tóan dây dưa được xác định bằng tỷ lệ trống (khơng có khách th)
nhân (x) tổng thu nhập tiềm năng từ (cho thuê) tài sản.
o Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản: đối với BĐS bao gồm chi
phí trực tiếp và chi phí gián tiếp.
 Bước 2: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính tốn, cơng việc
này có thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự.
Có 3 phương pháp chủ yếu xác định tỷ suất vốn hoá:
-

Phương pháp 1: tỷ suất vốn hố xác định theo cơng thức
sau:

Tỷ số vốn hóa = Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư khơng rủi ro
+ phụ phí rủi ro
-

Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): Xác định tỷ suất
vốn hoá căn cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu
hổi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư vào tài sản,
theo cơng thức sau:
𝑀 × 𝑅𝑚 + (1 − 𝑀) × 𝑅𝑒 = 𝑅0

Trong đó:
𝑅0 : tỷ suất vốn hoá
M: tỷ trong vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư vào tài
sản
(1-M): tỷ trong vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu
tư vào tài sản.
𝑅𝑚 : tỷ suất thu hồi vốn

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt


Khóa luận tốt nghiệp

16

Học Viện Ngân Hàng

𝑅𝑒 : lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư
-

Phương pháp 3 (Phương pháp so sánh): tỷ suất vốn hoá
áp dụng cho tài sản cần TĐG xác định bằng cách so sánh,
rút ra từ những tỷ suất vốn hoá của các tài sản tương tự
trên thị trường.

Tỷ số vốn hóa = Thu nhập rịng từ kinh doanh / Giá bán tài sản
 Bước 3: dùng cơng thức vốn hố để tìm ra giá trị hiện tại của
BĐS mục tiêu.
Có 2 cơng thức chủ yếu được sử dụng:
-

Cơng thức vốn hóa trực tiếp:
𝑉=

𝐼
𝑅

Trong đó:
o V : là giá trị tài sản
o I: thu nhập ròng trong một năm
o R: tỷ suất vốn hóa
-

Cơng thức dịng tiền chiết khấu
𝑛

𝐶𝐹𝑡
𝑉𝑛
+
𝑡
(1 + 𝑟 ) 𝑛
𝑡=1 (1 + 𝑟)

𝑉= ∑

Trong đó:

o V: GTTT của tài sản
o 𝐶𝐹𝑡 :Thu nhập năm thứ t
o 𝑉𝑛 : Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n
o n : Thời gian năm giữ tài sản.
o r: tỷ suất chiết khấu
 Điều kiện áp dụng:
 Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu
nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt


Khóa luận tốt nghiệp

17

Học Viện Ngân Hàng

 Với BĐS có thu nhập khơng đều thì có thể sử dụng một dạng
tương tự là DCF.
 Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương
án đầu tư.
1.2.3.4 Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là PPĐG mà GTTT của tài sản cần TĐG được xác
định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát
triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh
để tạo ra sự phát triển đó.
Nội dung phương pháp:

 Các bước tiến hành:
 Bước 1: Xác định các cách SDTNVHQN cho BĐS mục tiêu có
tính đến những quy định về xây dựng và hạn chế khác.
 Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng
SDTNVHQN, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp
hay phương pháp đầu tư.
Tổng doanh thu dự án: được ước tính căn cứ vào quy định của
Nhà nước về quy hoạch sử dụng đất, về đầu tư xây dựng, đồng
thời căn cứ vào xu thế vận động của cung cầu, giá cả thị trường.
 Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển gồm: chi phí xây dựng,
chi phí tài chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của
nhà đầu tư xây dựng.
Tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án
(vào thời điểm cuối mỗi năm): gồm toàn bộ chi phí dự tính để
đầu tư xây dựng cơng trình được ghi trong quyết định đầu tư và
là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện
đầu tư xây dựng cơng trình.
 Bước 4: Xác định giá trị còn lại ( hay còn gọi là giá trị thặng dư)

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thu | GV hướng dẫn: TS. Phạm Tiến Đạt