BÁO CÁO KẾT THÚC HỌC PHẦN CÔNG CHỨNG 3: CÔNG CHỨNG CÁC HỢP ĐỒNG MUA BÁN, TẶNG CHO, THUÊ, TRAO ĐỔI, MƯỢN VAY TÀI SẢN

HỌC VIỆN TƯ PHÁP
KHOA ĐÀO TẠO CÔNG CHỨNG VIÊN VÀ CÁC CHỨC DANH KHÁC
-------------------

BÁO CÁO KẾT THÚC HỌC PHẦN
CÔNG CHỨNG 3: CÔNG CHỨNG CÁC HỢP ĐỒNG MUA BÁN,
TẶNG CHO, THUÊ, TRAO ĐỔI, MƯỢN VAY TÀI SẢN
Chun đề: Tình huống Cơng chứng hợp đồng mua bán tài sản.
(Có ý định nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất
tại quận Ninh Kiều thành phố Cần Thơ, anh Vũ văn Khánh và bên chuyển nhượng có thống nhất:
“Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quyền chuộc lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất vào bất cứ thời điểm nào. Khi bên chuyển nhượng chưa chuộc lại tài sản, bên nhận chuyển
nhượng không được thay đổi hiện trạng tài sản trên đất”. Anh (chị) hãy đánh giá tính hợp pháp của
nội dung thỏa thuận này đồng thời cho biết những sai sót mà cơng chứng viên thường gặp trong công
chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất?)

Họ và tên:
Sinh ngày
Số báo danh:
Lớp:

Cần thơ, ngày … tháng … năm 2022


MỤC LỤC
Trang
PHẦN MỞ ĐẦU.........................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu.................................................................1
2. Mục đích, nhiệm vụ, đối tượng nghiên cứu....................................................1
3. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................1
4. Cơ cấu của bài báo cáo....................................................................................2

PHẦN NỘI DUNG......................................................................................................3
CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN...............................................3
1. Cơ sở lý luận chung về hợp đồng mua bán tài sản........................................3
1.1 Khái niệm tài sản......................................................................................3
1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản......................................................3
1.3 Các nội dung công chứng viên cần xem xét khi công chứng hợp đồng
mua bán tài sản..............................................................................................4
1.3. 1 Thẩm quyền cơng chứng:..........................................................................4
1.3.2 Đối tượng của hợp đồng............................................................................4
1.3.3 Hình thức của hơp đồng............................................................................4
1.3.4 Nội dung của hợp đồng..............................................................................5
1.3.5 Chủ thể của hợp đồng mua bán.................................................................5
2. Công chứng hợp đồng mua bán tài sản..........................................................5
2.1 Tiếp nhận yêu cầu công chứng................................................................5
2.2 Nghiên cứu, xử lý hồ sơ...........................................................................8
2.3 Ký cơng chứng..........................................................................................9
2.4 Hồn tất thủ tục công chứng...................................................................9
3. Giải quyết đề thi...............................................................................................9
3.1 Giải quyết đề thi........................................................................................9


3.2 Những sai sót mà cơng chứng viên thường gặp trong công chứng hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất..........11
KẾT LUẬN...............................................................................................................14
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................15


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường đang được đẩy mạnh phát triển, định

hướng xã hội chủ nghĩa dưới sự quản lý của nhà nước, kéo theo các quan hệ dân sự,
thương mại, đất đai,… cũng ngày càng phát triển mạnh mẽ hơn. Do đó, nhu cầu cơng
chứng các hợp đồng, giao dịch phát sinh trong đời sống xã hội ngày càng gia tăng,.
Người dân tìm đến các văn phịng công chứng ngày càng nhiều để công chứng các hợp
đồng mua bán, tặng cho, thuê, trao đổi, mượn vay tài sản. Trong đó hợp đồng mua bán
tài sản được biết đến là loại hợp đồng thông dụng nhất hiện nay. Tài sản được mua bán
qua công chứng rất đa dạng có những tài sản pháp luật quy định khi mua bán phải có
chứng nhận của cơng chứng mới có giá trị, nhưng có những tài sản được cơng chứng
do sự tự nguyện yêu cầu của các bên.
Theo đề thi về việc thi kết thúc môn học “công chứng các hợp đồng mua bán,
tặng cho, thuê, trao đổi, mượn vay tài sản” được học viện đưa ra: “Có ý định nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất tại quận
Ninh Kiều thành phố Cần Thơ, anh Vũ Văn Khánh và bên chuyển nhượng có thống
nhất: “Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quyền chuộc lại quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất vào bất cứ thời điểm nào. Khi bên chuyển nhượng chưa
chuộc lại tài sản, bên nhận chuyển nhượng không được thay đổi hiện trạng tài sản
trên đất”. Anh (chị) hãy đánh giá tính hợp pháp của nội dung thỏa thuận này đồng
thời cho biết những sai sót mà cơng chứng viên thường gặp trong cơng chứng hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất?”
Xuất phát từ tình huống vấn đề giải quyết để kịp thời đáp nhu cầu của người
dân yêu cầu công chứng, mà vẫn bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ khi tham gia
hợp đồng, giao dịch. Bên cạnh đó cũng nêu lên một số bất cập được nảy sinh cũng như
chưa được đồng bộ, có nhiều quy định của pháp luật dân sự về hợp đồng mua bán tài
sản chưa phát huy được tính hiệu lực của nó trong thực tiễn và giải quyết yêu cầu của
đề thi là cần thiết cần được nghiên cứu trong thưc tế khi công chứng hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
2. Mục đích, nhiệm vụ, đối tượng nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của đề tài này là nhằm tìm hiểu hợp đồng mua bán tài sản
theo quy định của pháp luật.
Người viết tập trung phân tích nghiên cứu vấn đề hoạt động cơng chứng có liên

quan về tài sản, cơ sở lý luận và pháp lý các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán
tài sản, các nội dung công chứng viên cần xem xét khi công chứng hợp đồng mua bán
tài sản. Từ đó đưa ra ý kiến chủ quan nhằm giải quyết tình huống đề thi đặt ra và đồng
1


thời cho biết những sai sót mà cơng chứng viên thường gặp trong công chứng hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất?”.
3. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình viết báo cáo, người viết sử dụng các phương pháp nghiên cứu
chủ yếu sau:
Phương pháp nghiên cứu lý luận trên tài liệu sách về hoạt động công chứng, về
hợp đồng mua bán tài sản, về tài sản.
Phương pháp phân tích luật viết về các quy định pháp luật.
Phương pháp thu thập tài liệu có liên quan đến đề thi.
Phương pháp so sánh, đối chiếu những quy định pháp luật về hợp đồng mua
bán tài sản
4. Cơ cấu của bài báo cáo
Cơ cấu bài báo cáo được chia thành: Phần mở đầu, phần nội dung, kết luận,
danh mục tài liệu tham khảo.
Phần nội dung bài báo cáo đi vào nghiên cứu cơ sở lý luận về hợp đồng mua
bán làm rõ các khái niệm, cơ sở pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản.
Tập trung nghiên cứu tình huống và đồng thời cho biết những sai sót mà cơng
chứng viên thường gặp trong cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất?”

2


PHẦN NỘI DUNG

CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN
1. Cơ sở lý luận chung về hợp đồng mua bán tài sản
1.1 Khái niệm tài sản
Căn cứ Điều 105 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định như sau: “Tài sản là vật,
tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản, tài sản bao gồm bất động sản và động sản, bất
động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”.
Khái niệm tài sản đóng một vai trị quan trọng trong Bộ luật dân sự, là vấn đề
trung tâm của mọi quan hệ xã hội nói chung và quan hệ pháp luật nói riêng. Theo đó,
định nghĩa trên khơng những liệt kê các loại tài sản mà còn xác định cụ thể: Tài sản
bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có
và tài sản hình thành trong tương lai. Mặt khác, tại Điều 108 Bộ luật dân sự 2015 giải
thích rõ khái niệm “tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. Với quy định
cụ thể về tài sản như thế, đã đảm bảo tính bao quát và rõ ràng tạo thành cơ sở pháp lý
quan trọng góp phần áp dụng pháp luật một cách thống nhất. Trong hoạt động công
chứng đối tượng của tài sản được mua bán qua công chứng rất đa dạng có mối quan hệ
với quyền sở hữu và được xem xét dưới các khía cạnh đa dạng như tài sản hữu hình,
tài sản vơ hình, động sản và bất động sản, tài sản phải đăng ký và không phải đăng ký,
tài sản hiện có hoăc hình thành trong lai…chính sự phong phú và đa dạng của tài sản
mà tên gọi hợp đồng gắn với đối tượng của hợp đồng khi công chứng.
1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản
“Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán
chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Hợp đồng
mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy
định của Bộ luật dân sự, Luật nhà ở và luật khác có liên quan” Điều 430 Bộ Luật Dân
sự năm 2015 quy định.
Như vậy hợp đồng mua bán yếu tố bắt buộc là phải có sự thỏa thuận giữa các
bên với nhau. Theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền cịn
bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán.
Đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản
+ Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ: Bên bán và bên mua đều có

quyền và nghĩa vụ đối nhau. Trong hợp đồng này, bên bán có quyền yêu cầu bên mua
nhận vật và trả tiền mua vật; ngược lại, bên mua có quyền yêu cầu bên bán chuyển
giao vật và nhận tiền bán vật.
+ Hợp đồng mua bán là hợp đồng có đền bù: Khoản tiền mà bên mua tài sản
phải trả cho bên bán tài sản là khoản đền bù về việc mua bán tài sản
3


+ Có sự chuyển giao quyền sở hữu tài sản: Đây cũng là đặc điểm để phân biệt
với Hợp đồng cho mượn hay cho thuê tài sản.
1.3 Các nội dung công chứng viên cần xem xét khi công chứng hợp đồng
mua bán tài sản
Khi công chứng một hợp đồng thông dụng nào công chứng viên cần xem xét các nội
dung cơ bản sau :
1.3. 1 Thẩm quyền công chứng:
Việc xác định rất quan trọng vì sau khi xác định được yêu cầu của người yêu
cầu công chứng là loại việc gì thì việc cịn lại là xác định có thuộc thẩm quyền của tổ
chức hành nghề công chứng không nếu thuộc thẩm quyền thì tiếp nhận hướng dẫn hồ
sơ ngược lại từ chối và nêu rõ lý do
Đơn cử căn cứ theo điều 42 Luật công chứng khi công chứng mua bán tài sản là đất ở
tỉnh khác thì theo quy định cơng chứng có quyền từ chối ngay vì không đúng thẩm
quyền.
1.3.2 Đối tượng của hợp đồng
Công chứng viên cần xác định xem tài sản là đối tương của hơp đồng có các
điều kiện như sau:
- Tài sản được phép giao dịch; phải được xác định cụ thể. Nếu là vật thì phải
xác định rõ thơng qua số lượng, đặc điểm… Nếu là quyền tài sản thì phải có giấy tờ
hoặc các bằng chứng khác chứng minh thuộc quyền sở hữu của bên bán (Điêu 341 Bộ
luật dân sự năm 2015)
- Không phải là tài sản đang bị tranh chấp về quyền sở hữu; không phải là tài

sản đang bị kê biên để thi hành án; không phải là tài sản đang được dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có
thỏa thuận khác;
- Nếu đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản hạn chế giao dịch thì việc mua
bán phải tuân theo quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển giao quyền sở
hữu tài sản đó.
1.3.3 Hình thức của hơp đồng
Công chứng viên dưa vào yêu cầu công chứng mà áp dụng mẫu hợp đồng có
sẵn được soạn thảo theo mẫu quy định của cơ quan có thẩm quyền ban hành. Đối với
những hợp đồng dân sự mà pháp luật bắt buộc phải giao kết theo một hình thức nhất
định là hình thức văn bản có Cơng chứng, chứng thưc thì các bên phải tn theo những
hình thức đó, tuy nhiên đối với những hợp đồng mà pháp luật không u cầu phải lập
theo hình thức văn bản có cơng chứng nhưng để quyền lợi của mình được bảo đảm thì
4


cơng chứng viên có thể soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng theo
đúng quy định pháp luật
Nếu đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản phải đăng kí quyền sở hữu; thì
hình thức của hợp đồng mua bán phải bằng văn bản có cơng chứng hoặc chứng thực
mua bán nhà ở, xe cơ giới,…
1.3.4 Nội dung của hợp đồng
Đây là nội cơ bản và bắt buộc đối với hợp đồng. Nội dung của hợp đồng bao
gồm các điều khoản được ghi nhận trong hợp đồng. Ngồi ra, có thể đưa thêm vào hơp
đồng các điều khoản khác tùy các các thỏa thuận của các bên miễn sao phù hợp quy
định pháp luật đạo đức xã hội
Vì vây cơng chứng viên cần xem xét kỹ càng nội dung trong hợp đồng để đảm
bảo không vi phạm pháp luật và không trái đạo đức xã hội
1.3.5 Chủ thể của hợp đồng mua bán
Chủ thể trong hợp đồng mua bán tài sản có thể là tổ chức, pháp nhân, cá nhân,

hộ gia đình…để đảo bảo an tồn pháp lý hợp đồng công chứng viên bắt buộc phải xem
xét các bên chủ thể có năng lực pháp luật dân sự 1 và năng lực hành vi dân sự 2 thông
qua các thông tin về nhân thân của các chủ thể như: tên, năm sinh, số chứng minh
nhân dân hoặc hộ chiếu, nơi cấp chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, nơi đăng ký hộ
khẩu thường trú hay tên, trụ sở, mã số doanh nghiệp, giấy phép kinh doanh….đối với
tài sản trong trường hợp được bán qua ủy quyền hoặc mua qua ủy quyền thì hợp đồng
mua bán cần phải ghi nhận đầy đủ thông tin của người bán, người mua. Bên cạnh đó,
cịn phải thể hiện rõ ràng cụ thể thông tin của người thực hiện công việc ủy quyền và
ghi rõ người thực hiện công việc ủy quyền cho người bán cho người mua. Mặt khác,
đối với tài sản được bán qua tổ chức bán đấu giá thì nội dung chủ thể trong hợp đồng
thể hiện như sau: bên bán là tổ chức bán đấu giá nào, có trụ sở tại đâu và do đấu giá
viên nào tổ chức bán; bên có tài sản là chủ sở hữu tài sản và bên mua 3.
Bên cạnh
đó xem xét sự tự nguyện và tư cách chủ thể tham gia hợp đồng để đảm bảo hơp đồng
không bị tuyên bố vô hiệu.
2. Công chứng hợp đồng mua bán tài sản
Theo quy định tại Điều 40 và Điều 41 Luật công chứng năm 2014 quy trình
cơng chứng một hợp đồng mua bán tài sản cần tiến hành bốn bước sau
2.1 Tiếp nhận yêu cầu công chứng
Trong khâu tiếp nhận yêu cầu công chứng cần các giấy tờ cụ thể theo quy định4
1

Điều 16, Điều 17, Điều 18 Bộ luật Dân sự năm 2015[Truy cập ngày 04/11/2021]
Điều 19 đến Điều 24 Bộ luật Dân sự năm 2015
3
Hợp đồng mua bán tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, [Truy cập 2/11/2021]
4
khoản 1 Điều 40 Luật công chứng năm 2014
2

5


- Phiếu yêu cầu công chứng khi đến với tổ chức hành nghề công chứng phiếu
yêu cầu công chứng là giấy tờ đầu tiên làm cơ sở cho việc hoạt động công chứng tiến
hành tiêp theo. Luật công chứng không quy định mẫu đa số các tổ chức hành nghề
công chứng sử dụng mẫu số 01 5. Thực tế tại đa số các tổ chức hành nghề công chứng
hiện nay đều có mẫu phiếu u cầu cơng chứng riêng áp dụng cho tổ chức mình tùy
mục đích của tổ chức hành nghề công chứng nhưng trong hồ sơ yêu cầu công chứng
phiếu yêu cầu công chứng thành phần bắt buộc phải có theo quy định tai điểm a khoản
1 Luật công chứng năm 2014.
- Dự thảo hợp đồng trong bộ hồ sơ yêu cầu công chứng tùy theo đối tượng của
hợp đồng và yêu cầu của người công chứng. Việc soạn thảo đươc thực hiện theo đè
nghị của người yêu cầu cơng chứng thì khi tiến hành việc soạn thảo văn bản không cần
phải cung cấp dự thảo hợp đồng, giao dịch cho các bên tham gia đảm bảo an toàn
pháp lý cho hợp đồng hạn chế rủi ro phát sinh vì khi đó cơng chứng đã soạn theo đề
nghị của người yêu cầu nội dung nào bổ sung điều chỉnh sẽ được công chứng viên trực
tiếp ghi nhận xem xét có phù hơp với quy định pháp luật và đạo đức xã hội trong văn
bản soạn thảo đòi hỏi kỹ năng, kinh nghiệm của người công chứng viên những trường
hợp mà pháp luật có quy đinh mẫu hợp đồng thì tn thủ theo mẫu đó .
- Giấy tờ tùy thân theo quy định hiện nay các loại giấy tờ được chấp nhận trong
hoạt động công chứng và thường được các tổ chức hành nghề cơng chứng u cầu xuất
trình gồm các loại giấy tờ sau:
Nghị định số 05/1999/NĐ-CP ngày 03/02/1999 củaChính phủ quy định Chứng
minh nhân dân là một loại giấy tờ tùy thân.
Điều 20 Luật căn cước công dân năm 2014 trong đó ghi nhận thẻ căn cước
cơng dân là giấy tờ tùy thân của công dân Việt Nam và được sử dụng thay cho việc sử
dụng hộ chiếu trong trường hợp Việt Nam và nước ngoài ký kết điều ước hoặc thỏa
thuận quốc tế cho phép công dân nước ký kết được sử dụng thẻ Căn cước công dân
thay cho việc sử dụng hộ chiếu trên lãnh thổ của nhau.

Nghị định 136/2007/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 2007 của Chính phủ về Xuất
cảnh, nhập cảnh của cơng dân Việt Nam quy định hộ chiếu được sử dụng thay chứng
minh nhân dân được thay thế bởi Nghị định số 94/2015/NĐ-CP của Chính phủ sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 136/2007/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm
2007 về xuất cảnh, nhập cảnh của công dân Việt Nam.
Nghị định số 23/2015/ NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về việc cấp bản
sao từ bản gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực
hợp đồng, giao dịch.

5

Ban hành kèm theo Thông tư số 03/2001/TP-CC ngày 14/3/2001 hướng dẫn Nghị đínhố 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 của Chính phủ
về cơng chứng chứng thực

6


Nghị định số130/2008 /NĐ-CP ngày 19/12/2008 của Chính phủ về Giấy chứng
minh sĩ quan quân đội nhân dân Việt Nam khoản 2 Điều 6 sĩ quan khi thực hiện nhiệm
vụ và giao dịch dân sự phải xuất trình Giấy chứng minh sĩ quan chưa được đề cập
trong luật là giấy tờ tùy thân.
Nghị định số 59/2008 /NĐ-CP ngày 08/5/2008 của Chính phủ về Giấy chứng
minh Cơng an nhân dân Việt Nam chưa có quy định coi đây là giấy tờ tùy thân.
Ngồi ra cịn cá các loai giấy tờ chứa đựng thông tin cá nhân như thẻ hoc sinh,
thẻ đảng viên …việc coi đây là giấy tờ tùy thân hay khơng chưa có cơ sở xác định bởi
hiện nay chưa có khái niệm cụ thể nào giấy tờ nào là giấy tờ tùy thân cịn mập mờ rất
khó cho việc xác định của công chứng viên.
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ
thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng
ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến

tài sản đó
Đây là giấy tờ chứng minh được quyền sở hữu, quyền sử dụng của chủ sở hữu
đối với tài sản và sẽ chịu trách nhiệm về tính chính xác, tính hợp pháp của các giấy tờ
đó khi cơng chứng hợp đồng mua bán có đối tượng là tài sản.
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy
định phải có
Các loại giáy tờ liên quan đến hoạt động công chứng là khác nhau tùy thuộc vào
đối tượng của hơp đồng giao dịch, mua bán thông thường ta có thể thấy phổ biến như
giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, sổ hộ khẩu, giấy
khai sinh…
Đối với chủ thể là cá nhân phổ biến:
+ Giấy xác nhận tình trang hơn nhân là giấy tờ nhân thân dùng để xác nhận tại
thời điểm xin cấp, người u cầu đang có tình trạng hôn nhân thế nào: Chưa đăng ký
kết hôn với ai hay đã ly hôn hoặc đang trong mối quan hệ hơn nhân với người khác…
Hiện nay, chưa có một văn bản nào định nghĩa cụ thể về giấy xác nhận tình
trạng hơn nhân. Tuy nhiên, đây là một trong những giấy tờ quan trọng khi muốn đăng
ký kết hôn hoặc khi muốn xác minh quan hệ hôn nhân tại một thời điểm nào đó để làm
căn cứ xác định tài sản chung, tài sản riêng6…

6

Nguyễn Hương, Tám quy định về giấy xác nhận tình trạng hơn nhân, Truy cập ngày 4/11/2021].

7


+ Giấy chứng nhận kết hôn quan hệ vợ, chồng được công nhận sau khi đăng ký
kết hôn và được cấp giấy chứng nhận kết hơn bởi cơ quan có thẩm quyền 7 (Điều 4
khoản 7 Luật Hộ tịch năm 2014).
+ Sổ hộ khẩu là một phương pháp quản lý dân số chủ yếu dựa vào hộ gia đình.

Đây là cơng cụ và thủ tục hành chính giúp nhà nước quản lí việc di chuyển sinh sống
của cơng dân Việt Nam. Có tác dụng các định nơi cư trú và giấy tờ chứng nhận, văn
bản pháp lí trong trường hợp nhận thừa kế. Ngồi ra, các thủ tục hành chính liên quan
giấy phép kinh doanh, đăng kí kết hơn, hộ chiếu, chứng minh nhân dân, khai sinh, khai
tử hay hồ sơ xin việc… đều cần đến hộ khẩu làm giấy tờ chứng thực 8.
Đối với chủ thể là pháp nhân:
Ta cần xem xét tên, trụ sở, mã số doanh nghiệp, giấy phép kinh doanh, loại
hình doanh nghiệp, biên bản ,Nghi quyết của đại hội cổ đông ..trên cơ sở tham khảo
Luật doanh nghiệp hiên hành để xác định loại giấy nào cần thiết và bắt buộc phải có
trong hồ sơ công chứng.
Mặt khác khi công chứng hơp đồng mua bán tài sản công chứng viên cần chư ý
năng lực pháp luật dân sự 9 và năng lực hành vi dân sự 10 của các chủ thể có sự tự
nguyện và khả năng nhận thức để giao kết hợp đồng bởi đây là một trong nhiều yếu tố
góp phần quyết định giao dịch dân sự có hiệu lưc phát sinh hay không
2.2 Nghiên cứu, xử lý hồ sơ
- Công chứng viên kiểm tra, xem xét các loại giấy tờ và tài liệu người yêu cầu
công chứng cung cấp
Khoản 3 và khoản 4 Điều 40 Luật công chứng 2014
“Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ
yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào
sổ công chứng.
Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định về
thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp
đồng, giao dịch; giải thích cho người u cầu cơng chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và
lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao
dịch.”

7

Nguyễn Hương, Giấy chứng nhận kết hôn: Điều kiện và thủ tục cấp, cập ngày 4/11/2021].

8
Nguyễn Văn Dương, Hộ khẩu là gì? Những việc cần đến sổ hộ khẩu? Bao giờ thì bỏ hộ khẩu giấy?, />[Truy cập ngày 4/11/2021]
9
Điều 16, Điều 17, Điều 18 Bộ Luật Dân sự năm 2015.
10
Điều 19 đến Điều 24 Bộ luật Dân sự năm 2015

8


Căn cứ theo quy định công chứng viên sẽ kiểm tra sự đầy đủ và hợp lệ của giấy
tờ công của giấy tờ có trong hồ sơ cơng chứng như số lượng, nội dung của từng loại
giấy tờ, thẩm quyền ban hành từng loại giấy tờ…. Như vậy nếu sau khi kiểm tra hồ sơ
đầy đủ, hợp lệ công chứng viên sẽ tiến hành thụ lý và ghi vào sổ công chứng nếu chưa
đầy đủ và hợp lệ công chứng viên sẽ hướng dẫn người yêu yêu cầu công chứng bổ
sung ngược lại không đầy đủ hợp lệ công chứng viên từ chối và nêu rõ lý do vì sao từ
chối cho người yêu cầu công chứng.
Đây là vấn đề quan trọng ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người u cầu
cơng chứng do đó việc giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa
vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng,
giao dịch để hướng dẫn họ thực hiện đầy đủ chính xác trước khi ký hợp đồng mua bán
là trách nhiệm của cơng chứng viên.
- Nghiên cứu hồ sơ trong qua trình nghiên cứu hồ sơ cần làm rõ ý chí của các
bên khi giao kết hợp đồng, giao dịch, về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu
công chứng không rơi vào quy định tại khoản 5 Điều 40 Luật công chứng năm 2014 11
là công chứng viên từ chối công chứng.
- Soạn thảo và kiểm tra lại dự thảo hợp đồng yêu cầu đầu tiên đối với viêc soạn
thảo là đúng quy định pháp luật và đạo đức xã hội cơng chứng viên có quyền từ chối
nếu người yêu cầu công chứng đưa ra điều khoản vi phạm quy định trên áp dụng đối
hợp đồng được soạn sẵn công và theo đề nghị của người yêu cầu công chứng nếu

khơng sữa thì cơng chứng viên từ chối.
2.3 Ký cơng chứng
Sau khi có dự thảo hơp đồng cơng chứng viên cho người yêu cầu công chứng
đọc hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe nếu đồng ý tồn bộ
nội dung trong dự thảo cơng chứng viên cho họ ký vào từng trang hợp đồng 12 trường
hợp người yêu cầu công chứng không ký được do khuyết tật hoặc không biết ký được
thay thế bằng việc điểm chỉ13
2.4 Hồn tất thủ tục cơng chứng
Đây là bước sau cùng trong việc công chứng hợp đồng mua bán tài sản là thu
phí người u cầu cơng , đóng dấu phát hành văn bản công chứng cho các bên và cuối
cùng là lưu trũ hồ sơ.
3. Giải quyết đề thi
3.1 Giải quyết đề thi

11

Khoản 5 Điều 40 Luật công chứng năm 2014 .
Khoản 7, 8 Điều 40 Luật công chứng năm 2014
13
Điều 48 Luật công chứng năm 2014
12

9


Trong tình huống đề thi đưa ra “Có ý định nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất tại quận Ninh Kiều thành phố Cần Thơ,
anh Vũ Văn Khánh và bên chuyển nhượng có thống nhất: “Bên chuyển nhượng quyền
sử dụng đất được quyền chuộc lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vào
bất cứ thời điểm nào. Khi bên chuyển nhượng chưa chuộc lại tài sản, bên nhận chuyển

nhượng không được thay đổi hiện trạng tài sản trên đất”. Anh (chị) hãy đánh giá tính
hợp pháp của nội dung thỏa thuận này đồng thời cho biết những sai sót mà cơng
chứng viên thường gặp trong cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất?”.
Xét về đối tượng: Trong hợp đồng mua bán tài sản, đối tượng của hợp đồng
luôn là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bán, còn hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thửa đất chuyển nhượng
vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
Xét về hình thức: Hợp đồng mua bán tài sản có thể được giao kết bằng văn bản,
lời nói hay hành vi; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc bằng văn
bản và có cơng chứng.
Trong tình huống mà người u cầu cơng chứng có thỏa thuận riêng rằng bên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quyền chuộc lại quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất vào bất cứ thời điểm nào. Khi bên chuyển nhượng chưa chuộc lại tài
sản, bên nhận chuyển nhượng không được thay đổi hiện trạng tài sản trên đất. Thì
cơng chứng viên thấy u cầu này không đúng với bản chất của hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện chuộc lại này là hợp
đồng có điều kiện, có tính chất đặc thù. Do đó, về nguyên tắc khi giao kết loại hợp
đồng này, ngoài việc tuân thủ những quy định chung về hợp đồng dân sự nói chung thì
phải tn thủ những quy định riêng. Điều 430 BLDS 2005 và nay là Điều 454 Bộ Luật
Dân sự năm 2015 có đề cập đến việc chuộc lại tài sản đã bán.
Tuy nhiên, điều luật này chỉ quy định bên bán có quyền thỏa thuận với bên mua
về việc chuộc lại tài sản. Phạm vi áp dụng của điều luật này rất hẹp. Dường như, quy
định này đang nhằm mục đích bảo vệ bên bán, trong một số trường hợp nhất định có
quyền chuộc lại tài sản đã bán. Bộ Luật Dân sự chưa có những quy định nhằm giải
quyết những vấn đề có liên quan như việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu,
điều kiện có hiệu lực của hợp đồng... Quyền được chuộc lại tài sản là nội dung được
đề cập dưới góc độ hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu tài sản.
Thực tiễn áp dụng Điều 454 Bộ Luật Dân sự 2015, có thể thấy được những bất

cập như sau:

10


Thứ nhất: Theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 khi giao kết hợp đồng mua
bán tài sản có điều kiện chuộc lại, ngoài quy định của Điều 454 thì cịn phải áp dụng
những quy định khác về hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán, trong đó có những quy
định về nội dung và hình thức của hợp đồng. Điều này cũng có nghĩa là, tùy từng đối
tượng của hợp đồng mua bán mà pháp luật quy định hợp đồng phải được lập thành văn
bản hoặc không phải lập thành văn bản, phải công chứng hoặc chứng thực, phải đăng
ký hay không đăng ký. Về nguyên tắc, hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc
lại có thể các bên phải ký 02 hợp đồng và phải tuân thủ mọi quy định về hình thức và
các thủ tục có liên quan.
Do vậy, khi chuyển quyền sở hữu thì phải nộp thuế, nếu 02 lần chuyển quyền
sở hữu thì phải nộp thuế 02 lần. Trong khi đó, về nguyên tắc, người mua tài sản chỉ
được quyền sở hữu tài sản trong một thời hạn nhất định. Do chưa có quy định cụ thể
nên các cơ quan cơng chứng, chứng thực không công chứng quyền hoặc chứng thực,
trong thực tế, hầu hết những hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại đều vi
phạm hình thức.
Trong nhiều trường hợp, sau khi ký hợp đồng, tài sản vẫn do người bán quản lý,
sử dung. Đây là điều bất hợp lý, không phù hợp với thực tế làm triệt tiêu sự phát triển
một loại giao dịch có tính chất tương trợ giữa các chủ thể trong xã hội.
Thứ hai: Theo quy định tại khoản 2 Điều 454 BLDS 2015 trong thời hạn chuộc
lại tài sản người mua không được xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu đối với một
chủ thể khác và phải chịu rủi ro đối với tài sản. Với quy định này, nhà làm luật nhằm
bảo vệ quyền của người bán trong thời hạn mà các bên thỏa thuận được phép chuộc lại
tài sản. Tuy nhiên, trên thực thế thì quy định này là khơng phù hợp đối với trường hợp
người bán vẫn quản lý, sử dụng tài sản. Do đó, trong mọi trường hợp người mua tài
sản phải đảm bảo hiện trạng ban đầu về tài sản là khơng phù hợp. Bởi vì, nếu người

mua khơng quản lý tài sản thì khơng thể có điều kiện để thực hiện các biện pháp nhằm
hạn chế rủi ro.
3.2 Những sai sót mà cơng chứng viên thường gặp trong công chứng hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Trong thực tế, hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại diễn ra khơng
nhiều và được thể hiện dưới những hình thức, tên gọi khác nhau. Qua thực tiễn ta thấy
được hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại chủ yếu tồn tại dưới hình thức
"cố đất", một loại giao dịch rất phổ biến ở miền Nam. Theo quy định của Bộ luật Dân
sự và Luật Đất đai năm 2013, thì người sử dụng đất khơng cho phép cầm cố đất.
“Cầm cố tài sản” là một biện pháp bảo đảm mà pháp luật ghi nhận nhằm bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ. Theo quy định tại Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015 thì cầm cố
tài sản là việc một bên (bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên
kia (bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
11


“Quyền sở hữu” là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản
của chủ sỡ hữu theo quy định của luật 14. Do đó đối tượng của giao dịch này chỉ có thể
là tài sản là động sản hoặc quyền tài sản được phép giao dịch thuộc sở hữu của bên
cầm cố.
Điều 163, Bộ Luật Dân sự 2015 quy định:
“Điều 163. Tài sản
Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.”
Đất đai là thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Hành vi cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn thực chất là hành
vi cầm cố đất đai. Đây là bất động sản không thuộc sở hữu của bạn. Do đó, việc cầm

cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn là trái với quy định của pháp luật, vi
phạm điều kiện về đối tượng của giao dịch.
Tài sản cầm cố là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, nên giá trị
có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn nghĩa vụ tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên. Trong
“cố đất”, mục đích của người nhận và người “cố đất” hướng tới không hẳn là biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự mà mục đích là lợi ích thơng qua việc cố và
nhận “cố đất”. Do vậy, giá “cố đất” thường tương đương với giá chuyển nhượng tại
thời điểm xác lập hợp đồng, giá chuộc lại đất có thể được thỏa thuận ngay trong hợp
đồng hoặc theo giá thị trường tại thời điểm chuộc cộng thêm một giá trị nhất định.
Trên thực tế, thì giá chuộc lại đất bao giờ cũng lớn hơn giá “cố đất”. Ngoài ra,
các bên có thể thỏa thuận người “cố đất” phải trả cho người nhận “cố đất” một phần
hoa lợi theo mùa vụ. Về thời hạn cố đất do các bên thỏa thuận mà không phụ thuộc
vào thời hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự như trong cầm cố tài sản.
Có thể chuyển hóa từ “cố đất” sang chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu hết
thời hạn “cố đất” bên “cố đất” không chuộc lại đất. Tuy nhiên, để chuyển hóa từ “cố
đất” sang chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải thực hiện đầy đủ những
quy định về hình thức của hợp đồng. Đây chính là đặc trưng cơ bản thể hiện sự khác
biệt giữa “cố đất” với cầm cố tài sản với tư cách là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ dân sự, chứng tỏ “cố đất” là hợp đồng mua bán tài sản (quyền sử dụng đất) có điều
kiện chuộc lại.

14

Điều 158 Bộ Luật Dân sự 2015

12


Từ những phân tích nêu trên cho thấy, thực chất “cố đất” là hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện chuộc lại. Tuy nhiên, do pháp luật chưa điều

chỉnh loại giao dịch này, nên khi xảy ra tranh chấp, cơ quan giải quyết tranh chấp có
những cách hiểu và cách giải quyết khác nhau. Thực tế khi giải quyết tranh chấp, Tòa
án hiểu và áp dụng pháp luật không thống nhất ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp
pháp của các bên nhất là bên nhận “cố đất”.

13


KẾT LUẬN
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa dưới sự
quản lý của nhà nước, hợp đồng mua bán tài sản được biết đến là loại HĐ thơng dụng
nhất, phổ biến nhất và có số lượng giao dịch nhiều nhất khi các chủ thể tham gia vào
lĩnh vực này. Hợp đồng mua bán tài sản nhằm đáp ứng các điều kiện về vật chất, tinh
thần cho các chủ thể, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh phát triển.
Tuy nhiên trong quá trình mua bán thì sẽ có những phát sinh dẫn đến các vụ
tranh chấp, để giải quyết những vấn đề đó thì Hợp đồng mua bán tài sản ngoài việc áp
dụng khung pháp lý của Bộ Luật Dân sự 2015 thì những điều khoản, những thỏa thuận
kèm theo trong hợp đồng là điều không thể thiếu trong một hợp đồng mua bàn tài sản
qua đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức địi hỏi người cơng
chứng viên khi cơng chứng hợp đồng mua bán có đối tương là tài sản khi thưc hiện
hoạt động công chứng phải xem xét yêu cầu công chứng, đối tượng của hợp đồng, nội
dung hợp đồng cơng chứng… ở nhiều khía cạnh để góp phần nâng cao hiệu quả cơng
chứng của các tổ chức hành nghề công chứng hạn chế tranh chấp liên quan đến hợp
đơng mua bán tài sản, hồn thiện kỹ năng công chứng.

14


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Văn bản quy phạm pháp luật

1. Bộ Luật Dân sự năm 2015.
2. Luật Công chứng2014.
3. Luật Đất đai năm 2013
4. Luật kinh doanh bất động sản năm 2014
5. Nghị định số 23/2015/ NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về việc cấp bản sao
từ bản gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp
đồng, giao dịch.
6. Nghị định số130/2008 /NĐ-CP ngày 19/12/2008 của Chính phủ về Giấy chứng
minh sĩ quan quân đội nhân dân Việt Nam khoản 2 Điều 6 sĩ quan khi thực hiện nhiệm
vụ và giao dịch dân sự phải xuất trình Giấy chứng minh sĩ quan chưa được đề cập
trong luật là giấy tờ tùy thân.
7. Nghị định số 59/2008 /NĐ-CP ngày 08/5/2008 của Chính phủ về Giấy chứng minh
Công an nhân dân Việt Nam chưa có quy định coi đây là giấy tờ tùy thân.
Giáo trình
8. Nguyễn Trí Hịa , Học viện Tư Pháp, Giáo trình kỹ năng hành nghề cơng chứng tập
3, NXB. Tư Pháp, Hà Nội, 2020, trang 190, 191.
9. Nguyễn Xuân Thu, Phạm Thị Thúy Hồng , Học viện Tư Pháp, Giáo trình kỹ năng
hành nghề cơng chứng tập 3, NXB. Tư Pháp, Hà Nội, 2020, trang 15.

15