(Luận án tiến sĩ) xác định các yếu tố ảnh hưởng và đề xuất giải pháp cho định giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường – trường hợp nghiên cứu tại thành phố cần thơ
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.82 MB, 192 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
----o0o----
PHẠM THANH THẢO
XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG VÀ ĐỀ
XUẤT GIẢI PHÁP CHO ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG
ĐIỀU KIỆN NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG TRƯỜNG HỢP NGHIÊN CỨU TẠI
THÀNH PHỐ CẦN THƠ
LUẬN ÁN TIẾN SĨ
CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
2021
luan an
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
----o0o----
PHẠM THANH THẢO
XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG VÀ ĐỀ
XUẤT GIẢI PHÁP CHO ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG
ĐIỀU KIỆN NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG TRƯỜNG HỢP NGHIÊN CỨU TẠI
THÀNH PHỐ CẦN THƠ
LUẬN ÁN TIẾN SĨ
CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ NGÀNH: 62 85 01 03
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN
PGs.Ts. PHAN TRUNG HIỀN
2021
luan an
LỜI CẢM TẠ
Tôi xin trân trọng và biết ơn sâu sắc đến PGS.TS. Phan Trung Hiền và toàn
thể quý thầy cô Bộ môn Quản lý Tài nguyên Đất đai, Khoa Môi trường và Tài
nguyên thiên nhiên trường Đại học Cần Thơ đã tận tâm giúp đỡ và hướng dẫn
khoa học cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho tơi hồn thành luận án này.
Tôi xin gửi lời cám ơn đến các anh/ chị công tác tại Sở Tài nguyên và Mơi
trường thành phố Cần Thơ, Sở Tài chính thành phố Cần Thơ, các anh/ chị đang
công tác tại Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Cần Thơ, Ban quản lý dự án
và Phát triển quỹ đất, phòng Tài nguyên và Môi trường quận Ninh Kiều, Cái
Răng và huyện Cờ Đỏ, Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định Giá Tây Nam
Bộ - SIAC và quý đồng nghiệp đã nhiệt tình hỗ trợ, cung cấp những dữ liệu cần
thiết cho tơi hồn thành luận án cũng như tạo điều kiện cho tơi được tham dự và
hồn thành khóa học.
Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn đến ba, mẹ, anh Nguyễn Minh Thông và tất
cả những người thân trong gia đình đã ln ln động viên, tạo mọi điều kiện để
tơi hồn thành luận án này.
i
luan an
TĨM TẮT
Trong kinh tế thị trường, định giá đất đóng vai trò quan trọng trong hầu hết
các lĩnh vực, được áp dụng cho nhiều mục đích kinh tế khác nhau như chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê, tính thuế, đấu giá hay giao đất... Kết quả thẩm định
giá đất sẽ được sử dụng để làm cơ sở cho việc ra quyết định trong nhiều tình
huống khác nhau vì thế xác định chính xác giá đất sẽ tránh được các tranh chấp
đất đai về giá, giúp cho việc phân bổ đất đai như là một nguồn lực xã hội một
cách hiệu quả. Tuy nhiên hiện nay việc định giá đất còn mang tính hành chính,
chưa độc lập và xen nhiều cảm tính nên rất khó tránh khỏi hiện tượng sai lầm do
chủ quan hoặc không minh bạch đồng thời cũng là nguyên nhân làm cho giá đất
trên thị trường và giá đất do Nhà nước ban hành ln ln có sự chênh lệch lớn.
Nghiên cứu “Xác định các yếu tố ảnh hưởng và đề xuất giải pháp cho định
giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường - trường hợp nghiên cứu tại thành
phố Cần Thơ” được thực hiện với mục đích xác định các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường và xác định trọng số của các yếu tố
ảnh hưởng làm cơ sở đề xuất giải pháp cho định giá đất trong điều kiện nền kinh
tế thị trường. Nghiên cứu được thực hiện dựa trên ứng dụng mơ hình phân tích
nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis – EFA) và mơ hình hồi quy tuyến
tính đa biến. Điều tra với 328 người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ
trong thời gian từ tháng 6 – 12/2019. Kết quả phân tích thứ bậc AHP đã xác định
được bốn yếu tố chính có ảnh hưởng đến giá đất trên ba vùng đô thị, ven đô và
nông thôn thành phố Cần Thơ là pháp lý và chính sách điều tiết của Nhà nước,
yếu tố kinh tế, yếu tố tự nhiên và cơ sở hạ tầng (kỹ thuật/ xã hội), trong đó pháp
lý và chính sách điều tiết của Nhà nước có mức độ ảnh hưởng đến giá đất mạnh
nhất so với các yếu tố còn lại. Đồng thời nghiên cứu cũng xác định được các yếu
tố cấp 2 có mức ảnh hưởng đến từng vùng nghiên cứu cụ thể là vùng đô thị (quận
Ninh Kiều) giá đất trên thị trường chịu ảnh hưởng chính từ các yếu tố vị trí, yếu
tố khả năng sinh lợi (mang lại thu nhập hoặc sinh lời của thửa đất), Đơ thị hóa
(Mật độ dân cư...), Chính sách Quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây
dựng). Đối với vùng ven đô (quận Cái Răng) giá đất trên thị trường chịu ảnh
hưởng của các yếu tố Khoảng cách đến trung tâm, Khả năng sinh lợi (mang lại
thu nhập hoặc sinh lời của thửa đất), Đô thị hóa (Mật độ dân cư...), Chính sách
tiền tệ (vay/lãi suất…). Đối với vùng nông thôn (huyện Cờ Đỏ) giá đất trên thị
trường chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố vị trí, khả năng sinh lợi (mang lại thu nhập
hoặc sinh lời của thửa đất) và nhu cầu thị trường, Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (điều
kiện giao thông, độ rộng của đường), Chính sách Quy hoạch (quy hoạch sử dụng
đất, quy hoạch xây dựng), Giấy tờ pháp lý của thửa đất. Trên cơ sở đó luận án
ii
luan an
cũng đã đề xuất nên áp dụng mơ hình phân tích nhân tố (EFA) và phân tích thứ
bậc AHP, luận án đã đưa ra quan điểm đối với định giá đất đai và đề xuất giải
pháp để hoàn thiện và khắc phục những vấn đề tồn tại đã được nêu ra như quy
định cụ thể hơn về kinh tế đất đai vận hành theo cơ chế thị trường dưới sự quản lý
của Nhà nước, thành lập Hội đồng thẩm định giá đất, cải cách hệ thống thuế đất
đồng thời tiến tới xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất để phục vụ cho việc
xây dựng hàm hồi quy định giá tại các địa bàn khác nhau, cũng như hồn thiện
cơng tác tổ chức định giá, quy trình định giá và xây dựng đội ngũ nhân sự định
giá đất.
Từ khóa: giá đất, định giá đất, xác định yếu tố, yếu tố ảnh hưởng, quản lý
đất đai.
iii
luan an
ABSTRACT
Land has always been considered a particularly important resource for all
countries in the world and in Vietnam as well. Therefore, State managing on land
economy is one of the essential contents of State management on land according
to the market mechanism so that land resources become the driving force for the
socio-economic development. Land revenue plays an important role in balancing
the budget, especially taxes. The industrialized countries that have become
financial powers today due to the resources of land through land taxes and the
value of public land during the initial capital accumulation period. Vietnam is a
country which has a transition economy from subsidies to markets. The extremely
large public land resources and public assets together create favorable
opportunities for increasing investment and development capital. The main
challenge is to regulate land finance including managing land prices, generating
financial resources from land tax and fee collection; The collection of public land
values and the collection of land values that are not brought about by landowners'
investment play a key role in land operations in the market mechanism. We now
estimate land prices based on traditional methods. On the other hand, land pricing
is still administrative, not independent, so it is difficult to avoid the phenomenon
of mistakes due to subjectivity or non-transparency.
Can Tho city is oriented to be the central urban area in Mekong Delta and is
a place with favorable conditions for socio-economic development. In recent
years, due to the impact of urban development, the city's land prices have
changed significantly.
The study “Determining the influencing factors and proposing solutions for
land pricing in the market economy conditions - case study in Can Tho city” was
conducted with the aims of identifying the influencing factors which affect land
prices in market economy conditions and determining the weights of the
influencing factors as a basis for proposing solutions for land pricing in market
economy conditions. The research was performed based on the application of
Exploratory Factor Analysis (EFA) model and multivariate linear regression
model. Investigation with 328 land users in Can Tho city from June to December
2019. The results of Exploratory Factor Analysis and Analytic Hierarchy Process
identified four four main factors that affect land prices in three urban, peri-urban
and rural areas of Can Tho city, which are legal and regulatory policies of the
State, economic factors, natural and infrastructural (technical/social), in which the
State's legal and regulatory policies have the strongest influence on land prices
compared to the remaining factors. At the same time, the study also identified
iv
luan an
secondary factors that affect each research area, namely urban areas (Ninh Kieu
district), land prices on the market are mainly influenced by location, weak
factors of profitability (bringing income or profitability of the land plot),
Urbanization (population density...), Planning Policy (land use planning,
construction planning). For peri-urban areas (Cai Rang district), the market price
of land is influenced by factors such as Distance to the center, Profitability
(bringing income or profitability of the land plot), Urbanization (Secret).
population level...), Monetary policy (borrowing/interest rate...). For rural areas
(Co Do district), the market price of land is influenced by location, profitability
(earning income or profitability of the land plot) and market demand. technical
floor (traffic conditions, road width), Planning Policy (land use planning,
construction planning), Legal documents of the land plot. On that basis, the thesis
also proposed to apply the exploratory factor analysis (EFA) model and Analytic
Hierarchy Process, building a regression function to regulate land prices when
performing the valuation. In addition, there are some regulations in the Land Law
such as the abolition of the Land Price Framework, more specific regulations on
the land economy operating under the market mechanism under the management
of the State, and the establishment of a Council for appraising land prices,
reforming the land tax system, proceeding to build land price database systems in
different areas to provide information on land prices in the market as well as
improving the valuation organization, valuation process and building a team of
land valuation personnel.
Keywords: determining factors, factors affecting, land management, land
prices, land valuation
v
luan an
THÔNG TIN TỔNG QUÁT
Họ tên Nghiên cứu sinh: PHẠM THANH THẢO. Giới tính: Nữ
Ngày tháng năm sinh: 17/02/1988. Nơi sinh: Cần Thơ. Điện thoại: 0365.350.727
Đơn vị công tác: Ủy ban nhân dân phường An Bình
Địa chỉ hiện nay: 156B, Mậu Thân, phường An Phú, quận Ninh Kiều, thành phố
Cần Thơ.
Tốt nghiệp đại học ngành: Quản lý Đất đai. Năm: 2011, tại trường Đại học Cần
Thơ.
Tốt nghiệp thạc sỹ ngành: Quản lý Đất đai. Năm: 2014, tại trường Đại học Cần
Thơ.
Hình thức đào tạo tiến sỹ: Chính quy. Thời gian đào tạo: 4 năm
Tên luận án tiến sỹ: Xác định các yếu tố ảnh hưởng và đề xuất giải pháp cho định
giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường - trường hợp nghiên cứu tại thành
phố Cần Thơ.
Chuyên ngành: Quản lý Đất đai. Mã ngành: 62850103
Người hướng dẫn chính: PGS. TS. Phan Trung Hiền. Địa chỉ: trường Đại học Cần
Thơ.
vi
luan an
vii
luan an
MỤC LỤC
Trang
LỜI CẢM TẠ ................................................................................................................ i
TĨM TẮT.......................................................................................................................... ii
ABSTRACT ..................................................................................................................... iv
THƠNG TIN TỔNG QUÁT ............................................................................................ vi
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................................ vii
MỤC LỤC ...................................................................................................................... viii
DANH SÁCH BẢNG ....................................................................................................... xi
DANH SÁCH HÌNH. .....................................................................................................xiii
DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT ..................................................................................... xv
Chương 1: GIỚI THIỆU ......................................................................................... 1
1.1 Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2
1.2.1 Mục tiêu chung ........................................................................................... 2
1.2.2 Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 2
1.3 Nội dung nghiên cứu ..................................................................................... 2
1.4 Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 3
1.5 Ý nghĩa của luận án ....................................................................................... 3
1.5.1 Ý nghĩa khoa học........................................................................................ 3
1.5.2 Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 4
1.6 Những điểm mới của luận án ........................................................................ 4
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .................................................................................... 4
Chương 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 5
2.1 Tổng quan về giá đất và định giá đất ............................................................ 5
2.1.1 Bất động sản ............................................................................................... 5
2.1.2 Đất đai ........................................................................................................ 5
2.1.3 Giá đất ........................................................................................................ 5
2.1.4 Định giá đất ............................................................................................... 7
2.1.5 Mục đích định giá đất ................................................................................. 8
2.1.6 Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất ............................................ 9
2.1.7 Vai trò của định giá đất trong nền kinh tế thị trường ................................. 14
2.2 Tổng quan về kinh tế thị trường và thị trường bất động sản ......................... 15
2.2.1 Nền kinh tế thị trường và nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa .................................................................................................................... 15
2.2.2 Sự vận hành của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường .............. 18
2.2.3 Quá trình hình thành thẩm định giá ở Việt Nam........................................ 19
2.2.4 Q trình đổi mới chính sách tài chính đất đai ở Việt Nam ...................... 22
viii
luan an
2.3 Kinh nghiệm quốc tế trong quản lý và định giá đất ...................................... 26
2.4 Tổng quan các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ..................................... 30
2.5 Tổng quan phương pháp nghiên cứu............................................................. 34
2.5.1 Phương pháp kiểm định thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha và phân
tích nhân tố khám phá (EFA) .............................................................................. 34
2.5.2 Phương pháp đánh giá đa tiêu chí (Multi Criteria Evaluation) .................. 36
2.6 Tổng quan về thành phố Cần Thơ ................................................................. 38
2.6.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, tài ngun và mơi trường ........................... 38
2.6.2 Tình hình phát triển kinh tế xã hội thành phố Cần Thơ ............................. 40
2.6.3 Dân số, lao động, việc làm và nhà ở .......................................................... 41
2.7 Đề xuất mơ hình nghiên cứu ......................................................................... 43
2.7.1 Cơ sở xây dựng nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất................................. 43
2.7.2 Xây dựng thang đo các biến trong mơ hình nghiên cứu ............................ 46
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .................................................................................... 47
Chương 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..................................................... 48
3.1 Khung lý thuyết nghiên cứu .......................................................................... 48
3.2 Tiến trình thực hiện các nội dung của luận án .............................................. 48
3.3 Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 50
3.3.1 Thu thập dữ liệu ......................................................................................... 50
3.3.2 Phân tích nhân tố khám phá EFA............................................................... 56
3.3.3 Phương pháp đánh giá đa tiêu chí (Multi Criteria Evaluation - MCE) và
phân tích thứ bậc (Analytic Hierarchy Process – AHP) ..................................... 57
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 .................................................................................... 61
Chương 4: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .......................................................... 62
4.1 Thực trạng về giá đất và định giá đất ở Việt Nam ........................................ 62
4.1.1 Biến động giá đất thị trường bất động sản ở Việt Nam ............................. 62
4.1.2 Những tác động tích cực của thị trường bất động sản ............................... 67
4.1.3 Những bất cập trong quy định xác định giá đất theo Luật Đất đai ............ 72
4.2 Thực trạng về giá đất và định giá đất tại thành phố Cần Thơ ....................... 78
4.2.1 Tình hình biến động giá đất của thị trường đất đai tại thành phố Cần Thơ 78
4.2.2 Những tác động tích cực của thị trường đất đai ......................................... 81
4.2.4 Bất cập trong công tác định giá đất tại thành phố Cần Thơ ....................... 88
4.3 Hậu quả thực trạng hệ thống hai giá đất ở Việt Nam ................................... 96
4.4 Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị
trường tại thành phố Cần Thơ ............................................................................. 101
4.4.1 Chọn lọc các yếu tố phù hợp với mơ hình ................................................. 101
4.4.2 Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............................................... 105
ix
luan an
(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho
4.5 Xác định trọng số của các yếu tố đến giá đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ
............................................................................................................................. 111
4.5.1 Xác định các yếu tố tác động đến giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị
trường đối với từng vùng trên địa bàn thành phố Cần Thơ ................................ 112
4.5.2 Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất trên địa bàn thành phố Cần
Thơ ...................................................................................................................... 113
4.5.3 Phân tích các yếu tố cấp 2 ảnh hưởng giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị
trường thành phố Cần Thơ. ................................................................................. 120
4.5.4 Đánh giá toàn cục mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất trên địa bàn
thành phố Cần Thơ .............................................................................................. 129
4.6 Giải pháp định giá đất tại thành phố Cần Thơ trong điều kiện nền kinh tế thị
trường .................................................................................................................. 135
4.6.1 Hoàn thiện quy định pháp luật về định giá đất .......................................... 135
4.6.2 Cải cách chính sách về thuế và phí liên quan đến đất đai .......................... 136
4.6.3 Chính sách quy hoạch hợp lý nhằm làm tăng giá trị đất đai ...................... 136
4.6.4 Một số giải pháp nâng cao trình độ chun mơn ....................................... 137
KẾT LUẬN CHƯƠNG 4 .................................................................................... 138
Chương 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................... 139
5.1 Kết luận ......................................................................................................... 139
5.2 Kiến nghị ....................................................................................................... 140
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 141
1. Văn bản do cơ quan có thẩm quyền ban hành ................................................ 141
2. Tài liệu tham khảo ........................................................................................... 145
PHỤ LỤC A: ....................................................................................................... 152
PHỤ LỤC B: ....................................................................................................... 155
PHỤ LỤC C: ....................................................................................................... 167
x
(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho
luan an
(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho
DANH SÁCH BẢNG
Bảng
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
2.9
2.10
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
3.9
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
Tên bảng
Trang
Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất trong từng giai
10
đoạn của Luật Đất đai
So sánh sự khác nhau giữa nguyên tắc định giá đất theo Luật
12
Đất đai năm 2013 và trong nền kinh tế thị trường
Quy luật cung cầu trong nền kinh tế thị trường và trong thị
17
trường bất động sản
Q trình đổi mới chính sách tài chính đất đai kể từ khi Luật
24
Đất đai đầu tiên của Việt Nam có hiệu lực
Sự khác nhau giữa quy định về định giá đất ở Việt Nam so
25
với thế giới
Tóm lược kết quả nghiên cứu theo nhóm các yếu tố ảnh hưởng
31
giá đất
Tổng sản phẩm trên địa bàn theo giá hiện hành phân theo khu
40
vực kinh tế
Dân số và mật độ dân số thành phố Cần Thơ
41
Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong điều kiện nền
44
kinh tế thị trường
Thang đo các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất và định giá đất
46
Thống kê đặc điểm của đối tượng khảo sát
52
Mô tả đặc điểm đất khảo sát
55
Mơ tả diện tích đất khảo
55
Giá trị hệ số tải nhân tố Factor Loading
56
Bảng đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố
58
Ma trận so sánh cặp
58
Tổng từng cột của ma trận so sánh cặp
59
Chuẩn hóa ma trận và trọng số (Wi)
59
Chỉ số ngẫu nhiên ứng với số nhân tố (RI)
60
Giá đất bình quân trên thị trường tại Hà Nội và thành phố Hồ
64
Chí Minh năm 2017
Thu nhập bình qn đầu người một tháng giữa nhóm thu
66
nhập cao nhất và nhóm thu nhập thấp nhất theo giá hiện hành
Số lượng các dự án phát triển nhà ở tính đến năm 2020
71
Những hạn chế cịn tồn tại trong các phương pháp định giá
76
đất.
Sự chênh lệch giá đất theo quy định Nhà nước và giá đất giao
78
dịch thị trường trên địa bàn thành phố Cần Thơ
Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường tại dự án
79
xi
(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho
luan an
(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho
Bảng
4.7
4.8
4.9
4.10
4.11
4.12
4.13
4.14
4.15
4.16
4.17
4.18
4.19
4.20
4.21
4.22
4.23
Tên bảng
Khu đơ thị mới An Bình
Tỷ lệ các dự án hoàn thành trên địa bàn thành phố Cần Thơ
Quá trình hình thành và đổi mới hệ thống pháp luật về giá đất
tại thành phố Cần Thơ
Kết quả kiểm định độ tin cậy thang đo biến độc lập
Kết quả kiểm định độ tin cậy thang đo biến độc lập (lần 2)
Kết quả kiểm định độ tin cậy thang đo biến độc lập (lần 3)
Kết quả kiểm định độ tin cậy thang đo biến phụ thuộc
Kết quả phân tích yếu tố khám phá biến độc lập
Kết quả hệ số tải yếu tố của các biến độc lập
Kết quả phân tích yếu tố khám phá biến độc lập (lần 2)
Kết quả hệ số tải nhân tố của các biến độc lập (lần 2)
Phân tích yếu tố khám phá biến phụ thuộc
Mơ hình điều chỉnh qua kiểm định Cronbach's Alpha và phân
tích nhân tố khám phá
Kết quả xác định các yếu tố tác động đến giá đất trong điều
kiện nền kinh tế thị trường đối với ba vùng nghiên cứu
Trọng số các yếu tố tác động giá đất đối với vùng đô thị
Trọng số các yếu tố tác động giá đất đối với vùng ven đô
Trọng số các yếu tố tác động giá đất đối với vùng nơng thơn
Kết quả trọng số tồn cục của các yếu tố tác động đến giá đất
trên địa bàn thành phố Cần Thơ
xii
(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho
luan an
Trang
85
89
101
103
104
105
106
107
107
108
110
111
112
113
116
118
130
(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho
DANH SÁCH HÌNH
Hình
2.1
2.2
2.3
2.4
3.1
3.2
3.3
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7
4.8
4.9
4.10
4.11
4.12
4.13
4.14
4.15
4.16
4.17
Tên hình
Sơ đồ thể hiện giá trị đất
Bản đồ hành chính thành phố Cần Thơ
Biểu đồ phần trăm tổng sản phẩm trên địa bàn theo giá hiện
hành phân theo khu vực kinh tế
Diện tích nhà ở bình qn đầu người thành phố Cần Thơ từ
2014-2019
Khung lý thuyết nghiên cứu về nhóm yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất
Tiến trình thực hiện các nội dung của luận án
Sơ đồ AHP trong xác định trọng số các yếu tố
Giá đất bình quân trên thị trường tại Hà Nội và thành phố Hồ
Chí Minh
Sự thay đổi về giá đất và số lượng giao dịch đất đai tại Phú
Quốc
Đầu tư trực tiếp của nước ngoài thời kỳ 1988 – 2018
Đầu tư trực tiếp nước ngồi theo đối tác đầu tư năm 2019
Diện tích nhà ở bình qn đầu người phân theo thành thị,
nơng thơn
Tỷ trọng hộ có nhà ở theo mức độ kiên cố của ngơi nhà, loại
nhà
Sơ đồ trình tự thực hiện xác định giá đất cụ thể
Thu nhập bình quân so với giá đất trung bình tại thành phố
Cần Thơ
Giá đất trên thị trường thành phố Cần Thơ qua các năm
Số dự án và tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
Chất lượng nhà ở thành phố Cần Thơ qua các giai đoạn
Hình minh họa hệ thống hai giá đất trong thu hồi đất
Dữ liệu so sánh khiếu nại trong lĩnh vực thu hồi đất ở Việt
Nam
Mức độ ảnh hưởng của yếu tố chính cấp 1 đến giá đất vùng
đơ thị
Mức độ ảnh hưởng của yếu tố chính cấp 1 đến giá đất vùng
ven đô
Mức độ tác động của yếu tố chính đến giá đất vùng nơng thơn
Biểu đồ thể hiện mức độ tác động của yếu tố cấp 2 đến giá
đất vùng đô thị
xiii
(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho
luan an
Trang
6
39
41
43
48
49
61
64
65
68
69
70
71
73
80
81
84
86
96
97
114
117
119
121
(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho
Hình
4.18
4.19
4.20
Tên hình
Biểu đồ thể hiện mức độ tác động của yếu tố cấp 2 đến giá
đất vùng ven đô
Biểu đồ thể hiện mức độ tác độ ng của yếu tố cấp 2 đến giá
đất vùng nông thôn
Biểu đồ thể hiện mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá
đất trên từng vùng nghiên cứu
xiv
(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho
luan an
Trang
124
127
131
(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
UCL
EFA
GDP
EU
GRDP
ODA
ASEAN
ICAO
JLL
Tiếng Anh
London's Global University
Exploratory Factor Analysis
Gross domestic product
European Union
Gross regional domestic
product
Official Development
Assistance
Association of Southeast Asian
Nations
International Civil Aviation
Organization
Jones Lang LaSalle
ODT
CLN
LUC
AFD
FDI
Agence Franỗaise de
Dộveloppement
Foreign direct investment
xv
(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.õ.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.õ.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho
luan an
Ting Việt
Đại học Tổng hợp London
Phân tích nhân tố khám phá
Tổng sản phẩm quốc nội
Liên minh Châu Âu
Tổng sản phẩm trên địa bàn
Hỗ trợ phát triển chính thức
Hiệp hội các quốc gia Đông
Nam Á
Tổ chức hàng không dân dụng
quốc tế
Công ty dịch vụ bất động sản
thương mại toàn cầu Jones
Lang LaSalle
Đất ở đô thị
Đất trồng cây lâu năm
Đất trồng cây hàng năm
Cơ quan phát triển Pháp
Đầu tư trực tiếp từ nước ngoài
(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho
Chương 1: GIỚI THIỆU
1.1 Đặt vấn đề
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản là thị trường mua bán
hàng hóa đặc biệt đó là hàng hóa bất động sản. Tính đặc biệt của hàng hóa bất
động sản được xác định bởi các thuộc tính của đất đai mà các tài sản khác khơng
có: đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, tư liệu sản xuất đặc
biệt không thể thay thế trong sản xuất nông – lâm nghiệp và là thành quả lao động,
ngồi những thuộc tính đặc thù trên hàng hóa bất động sản cịn khác các loại hàng
hóa khác là loại hàng hóa khơng thể di dời, có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài
hạn là loại hàng hóa mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được thực
hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ (Nguyễn Đình Bồng, 2021). Đinh Văn
Thơng (2015) cho rằng: “Thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường đất đai,
đóng vai trị là đối tượng và là cơ sở hạ tầng cho các hoạt động kinh tế”. Chính vì
vậy, cơng tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là công tác định giá đất luôn
được các nước quan tâm, chú trọng.
Thực vậy giá trị bất động sản tại hầu hết các nước phương Tây chiếm khoảng
25 – 30% GDP, ở Mỹ là 30 – 40%. Giá bất động sản liên quan đến các quan hệ
giao dịch trên thị trường bất động sản: mua bán, thế chấp, thuế bất động sản và
bồi thường. Định giá bất động sản giúp người mua và người bán xác định được
giá trị thị trường của bất động sản, giúp ngân hàng có căn cứ để cho vay, thế chấp,
giúp Nhà nước có căn cứ để thu thuế và xác định mức đền bù thiệt hại khi thu hồi
đất (Nguyễn Đình Bồng, 2021). Trên thế giới, các quốc gia áp dụng nhiều phương
pháp định giá đất đai khác nhau, phụ thuộc vào thể chế chính trị và thể chế kinh
tế của quốc gia đó. Một số nước có phương pháp để định giá đất đai nhìn chung
khá khách quan, khoa học, phù hợp và phản ánh được giá thị trường. Trong khi
đó, tại Việt Nam, cơng tác định giá đất đai nhìn chung cịn mang tính hành chính,
khoảng cách chênh lệch giữa giá đất thực tế trên thị trường và giá đất trong bảng
giá do Nhà nước quy định là khá lớn. Điều này có thể dẫn đến nguy cơ làm thất
thốt nguồn thu ngân sách, tạo tiền đề cho những bất cập trong công tác quản lý
đất đai như tham nhũng, trốn thuế, là nguyên nhân của nhiều vụ khiếu nại, khiếu
kiện kéo dài khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các hoạt động đầu tư, phát
triển… Những tồn tại, hạn chế trên dẫn đến hệ quả là thị trường đất đai thiếu ổn
định, ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển bền vững kinh tế - xã hội của quốc gia,
nhất là trong bối cảnh nước ta đang tập trung xây dựng, hoàn thiện nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Vì vậy, vấn đề đặt ra hiện nay là làm thế nào
để công tác định giá đất trở nên khoa học, phù hợp và phản ánh được thực tế thị
trường tốt hơn, giảm thiểu được sự chênh lệch giữa giá nhà nước quy định và giá
1
(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho
luan an
(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho
thị trường. Từ đó, giúp cho thị trường đất đai của nước ta vận hành một cách ổn
định, vừa đảm bảo các quy luật, nguyên tắc của nền kinh tế thị trường, vừa đảm
bảo các quy định của hệ thống pháp luật.
Để làm được điều đó, địi hỏi chúng ta phải nhận thấy được tầm quan trọng
của việc định giá đất, phải có phương pháp định giá đất mang tính khoa học, đáng
tin cậy. Từ những vấn đề đặt ra, đề tài: “Xác định các yếu tố ảnh hưởng và đề xuất
giải pháp cho định giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường – trường hợp
nghiên cứu tại thành phố Cần Thơ” được tiến hành nghiên cứu.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu chung
Đánh giá thực trạng công tác định giá đất, xác định các yếu tố và mức độ ảnh
hưởng đến giá đất, từ đó đề xuất các giải pháp cho định giá đất trong điều kiện
nền kinh tế thị trường – trường hợp nghiên cứu tại thành phố Cần Thơ.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng biến động giá đất và công tác định giá đất ở Việt Nam
và thành phố Cần Thơ, so sánh những điểm khác nhau giữa định giá đất theo cơ
chế thị trường và định giá đất theo quy định hiện hành.
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị
trường (trường hợp nghiên cứu tại thành phố Cần Thơ).
- Xác định trọng số của các yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng của từng
yếu tố.
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trong điều
kiện nền kinh tế thị trường đối với thành phố Cần Thơ.
1.3 Nội dung nghiên cứu
Nội dung 1: Phân tích những hạn chế của định giá đất theo quy định đồng
thời so sánh những điểm khác nhau giữa định giá đất theo cơ chế thị trường và
định giá đất theo quy định hiện hành.
- Áp dụng phương pháp nghiên cứu định tính để phân tích và đánh giá thực
trạng công tác định giá đất ở Việt Nam và ở thành phố Cần Thơ.
- Phân tích và đánh giá tình hình thị trường đất đai tại thành phố Cần Thơ
theo từng thời kỳ của Luật Đất đai.
- Những hạn chế của chính sách hiện tại về định giá đất, sự khác nhau giữa
định giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường và trong điều kiện chính sách
hiện nay.
Nội dung 2: Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong điều kiện nền
kinh tế thị trường.
2
(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho
luan an
(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho
- Áp dụng phương pháp nghiên cứu định tính và phương pháp nghiên cứu
định lượng để xây dựng nhóm nhân tố ảnh hưởng và thang đo các biến trong mơ
hình nghiên cứu các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
- Áp dụng phương pháp phân tích nhân tố khám phá (EFA) để xác định các
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường.
Nội dung 3: Xác định trọng số của các yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh
hưởng của từng yếu tố
- Phân tích đa tiêu chuẩn (MCA) và phân tích thứ bậc (Analytic Hierarchy
Process - AHP) để xác định trọng số của các yếu tố ảnh hưởng
- Chỉ ra yếu tố có mức độ ảnh hưởng cao nhất đến giá đất cho ba vùng nghiên
cứu.
Nội dung 4: từ những yếu tố được cho là có tác động mạnh đến giá đất đối
với mỗi vùng nghiên cứu trên địa bàn thành phố Cần Thơ kết hợp những hạn chế
của chính sách hiện tại về định giá đất, nghiên cứu đề xuất các giải pháp nhằm
nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và cơng tác
định giá đất nói riêng tại thành phố Cần Thơ.
1.4 Phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: nội dung luận án tập trung nghiên cứu các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở trong các giao dịch mua bán chuyển nhượng trên thị trường
phục vụ mục đích quản lý nhà nước về đất đai trong công tác định giá đất.
Phạm vi về không gian, luận án chọn nghiên cứu tại thành phố Cần Thơ. Tuy
nhiên xét thấy trên địa bàn thành phố Cần Thơ có ba vùng đặc trưng đó là vùng
đô thị, vùng nông thôn và vùng chuyển tiếp từ nơng thơn lên đơ thị (vùng ven đơ)
do đó luận án chọn ba quận huyện là đại diện cho ba loại hình đơ thị khác nhau
quận Ninh Kiều, huyện Cờ Đỏ và quận Cái Răng của thành phố Cần Thơ.
Phạm vi thời gian nghiên cứu số liệu được thu thập từ tháng 6 năm 2019 đến
tháng 12 năm 2019.
Đối tượng khảo sát: người sử dụng đất, chuyên gia bất động sản, nhà quản
lý, đơn vị tư vấn thẩm định giá, công ty bất động sản và một số môi giới đất đai.
1.5 Ý nghĩa của luận án
1.5.1 Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần xây dựng được một hệ thống thang
đo phù hợp đo lường mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đối với giá đất. Cụ thể là
xác định được các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất cho từng vùng nghiên cứu
trong điều kiện nền kinh tế thị trường. Kết quả nghiên cứu cũng góp phần là một
3
(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho
luan an
(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho
trong những tài liệu tham khảo cho những nghiên cứu có liên quan đến giá đất
hay định giá đất trong thời gian tới tại các địa điểm khác.
1.5.2 Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần hỗ trợ cho việc xác định giá đất cụ
thể của các Sở, ban, ngành các cấp trên địa bàn thành phố Cần Thơ để tính tiền
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, khi giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử
dụng đất, xây dựng bảng giá đất...ngày một hoàn thiện hơn. Đồng thời cũng là tài
liệu tham khảo cho các đơn vị tư vấn thẩm định giá, ngân hàng, các sàn giao dịch
trên địa bàn thành phố Cần Thơ.
1.6 Những điểm mới của luận án
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị
trường, các yếu tố có tác động mạnh đến giá đất đối với từng vùng nghiên cứu (đô
thị, ven đô, nông thôn).
- Sự khác biệt giữa nguyên tắc định giá đất theo quy định hiện hành so với
nguyên tắc định giá đất trong điều kiện nền kinh tế thị trường.
- Nghiên cứu vận dụng kết hợp hai phương pháp phân tích nhân tố khám phá
(EFA) và phương pháp đánh giá đa tiêu chí (MCA/MCE), phân tích thứ bậc
(AHP) để xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và xác định trọng số.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Nội dung của chương này đã tập trung làm rõ lý do chọn đề tài, mục đích
nghiên cứu, đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu, ý nghĩa khoa học và thực
tiễn, tính mới của đề tài, cấu trúc của luận án nhằm tìm ra những vấn đề bất cập
trong định giá đất trên thực tế từ đó đưa ra các đề xuất, giải pháp có thể góp phần
hỗ trợ cơng tác quản lý về đất đai được hiệu quả hơn.
4
(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho
luan an
(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho
Chương 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1 Tổng quan về giá đất và định giá đất
2.1.1 Bất động sản
Điều 107 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định: “bất động sản bao gồm a) Đất
đai; b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với
đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật”.
2.1.2 Đất đai
Trong Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, (1993), thì
đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng thì xác định đất đai
là “diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi
trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ
nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sơng, suối, đầm lầy), các lớp trầm tích sát
bề mặt, cùng với nước ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đoàn thực vật và
động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong
quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước, hay hệ thống thoát nước, đường
xá, nhà cửa.. ) (UN, 1994; trong FAO, 1993).
Luật Đất đai năm 1993 định nghĩa: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng
quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn
hóa xã hội, an ninh quốc phịng”.
2.1.3 Giá đất
Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít khẳng định đất đai, thành phần
cơ bản của bất động sản, khơng có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do
con người làm ra, khơng có lao động kết tinh trong đất đai. Giá cả đất đai P thực
chất là địa tô tư bản hố, xác định theo cơng thức: P=R/I, với R là địa tô và I là tỷ
suất lợi tức nhận gửi của ngân hàng.
Theo quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại, xem xét ở một mức
độ khái quát hơn: giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị
vơ hình. Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản xuất
hàng hóa đó; giá trị vơ hình phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của con người
(Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005).
Nguyễn Mạnh Hùng và ctv, 2008 thì cho rằng: giá trị trao đổi bất động sản
= {giá trị sử dụng (do chất lượng tạo ra); giá trị (do vị thế tạo ra)}.
5
(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho
luan an
(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho
Lê Tấn Lợi (2009) cho rằng giá trị đất là lao động, tiền vốn, khoa học đã đầu
tư vào đất, để khai thác và cải tạo đất, nếu khơng có cơ chế thị trường thì đất vẫn
có giá trị (Hình 2.1). Về mặt xã hội thì giá trị đất thay đổi theo nền kinh tế. Thực
tế mỗi nơi có cách tác động và cải tạo đất khác nhau tùy theo mục đích sử dụng
đất khác nhau:
VỐN
THỊ TRƯỜNG
Hình 2.1 Sơ đồ thể hiện giá trị đất
(Nguồn: Lê Tấn Lợi, 2009)
Văn bản hiện hành về giá đất hiện nay là Luật đất đai năm 2013 và các văn
bản hướng dẫn thi hành. Khoản 19 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 ghi nhận khái
niệm giá đất như sau:“Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn
vị diện tích đất”.
Khoản 20 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 ghi nhận khái niệm giá đất như sau:
“Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Khoản 3 Điều 3 Nghị định 44/2014/NĐ-CP định nghĩa: “Giá đất phổ biến
trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã
chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định
từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực
và trong một khoảng thời gian nhất định”.
Về phương diện hành chính, giá đất được Nhà nước xác định qua các cấp độ
như: khung giá đất (do Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm), bảng giá đất (do Ủy
ban nhân dân của 63 tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương ban hành định kỳ 5
năm dựa trên khung giá Chính phủ nhưng cụ thể hóa cho phù hợp với điều kiện
của địa phương) và giá đất cụ thể.
Như vậy có nhiều quan điểm khác nhau về giá trị bất động sản, theo quan điểm
kinh tế học chính trị Mác xít là khơng có giá trị do đất đai là sản phẩm nhưng khơng
do con người làm ra. Sau đó một số nhà kinh tế trường phái tân Mác xít cho rằng đất
đai được cho là có giá trị bởi vì hiện tại đất đai khơng cịn ở trạng thái tự nhiên ban
đầu, mà đã có lao động xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt
động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng đất đai (Xagaidak A. E., 1992 trích dẫn của
Nguyễn Mạnh Hùng và ctv, 2008). Theo quan điểm kinh tế thị trường thì khơng đề
6
(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho
luan an
(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho
cập đến phạm trù giá trị sức lao động, bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được
mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng, đất đai có giá trị sử
dụng được trao đổi trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi. Đối với quan điểm giá
trị trong lĩnh vực marketing hiện đại giá trị trao đổi bất động sản có hai thành phần:
giá trị sử dụng và giá trị, trong đó giá trị sử dụng là cơ sở khơng gian (diện tích bề
mặt) có các thuộc tính địa chất, địa hình, địa mạo và sinh thái, giá trị phụ thuộc vào
tâm lý, thị hiếu tiêu dùng của thị trường, với quan điểm này được cho rằng là phù hợp
với quan điểm kinh tế chính trị Mác xít và kinh tế thị trường về giá trị. Theo quy
định của pháp luật Việt Nam giá đất được thể hiện bằng hình thức khác là quyền sử
dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất được định nghĩa là giá trị bằng tiền của quyền
sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
2.1.4 Định giá đất
Định giá đất là một quá trình gán giá trị cho các vị trí đất. Giá trị đất phải
được xác định trong quá trình mua, bán, cho th hoặc đánh thuế đất hoặc khi có
nhu cầu tính toán tài sản của một cá nhân hoặc doanh nghiệp (Dale, P. and J.
McLaughlin, 1999).
Theo Khoản 2 Điều 4 Pháp lệnh năm 2002 định nghĩa: “Thẩm định giá là
việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một
địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc
tế”.
Theo Khoản 5 Điều 4 Luật giá năm 2012 định nghĩa: “Định giá là việc cơ
quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy
định giá cho hàng hóa, dịch vụ”.
Đối với thuật ngữ định giá đất xuất hiện đầu tiên tại Điều 12 Luật đất đai
năm 1993 nhưng Luật đất đai năm 1993 không định nghĩa thuật ngữ này.
Tuy nhiên cho đến nay, pháp luật Việt Nam chưa ghi nhận khái niệm định
giá đất. Hồ Thị Lam Trà, 2005: “Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị
của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được
xác định, tại một thời điểm xác định”.
Thẩm quyền quyết định giá đất được quy định tại Điều 18 Luật Đất đai năm
2013 như sau: “Nhà nước quyết định giá đất thông qua việc ban hành khung giá
đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể”.
Theo Điều 115 Luật Đất đai năm 2013 quy định tư vấn xác định giá đất được
thực hiện trong các trường hợp sau đây: “Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất;
xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có
thẩm quyền có yêu cầu; Khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ
7
(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho
luan an
(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho
quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan; Khi thực hiện giao dịch dân
sự liên quan đến giá đất cụ thể mà các bên có yêu cầu”.
Như vậy việc định giá đất để ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết
định giá đất cụ thể có thể do tư vấn xác định giá đất thực hiện nếu cơ quan Nhà
nước yêu cầu nhưng thẩm quyền quyết định giá đất là của Nhà nước.
2.1.5 Mục đích định giá đất
Theo Luật Đất đai năm 2013 việc định giá đất được Nhà nước quy định khá
rõ ràng cho các mục đích khác nhau:
Tại Khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 quy định bảng giá đất được sử
dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất ở của
hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang
đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính thuế sử dụng đất;
c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử
dụng đất đai;
e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho
Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Giá đất cụ thể dùng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận
quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà
phải nộp tiền sử dụng đất; Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho
th đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; Tính giá trị quyền
sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử
dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê
đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường
hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê
đất hằng năm; Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (khoản 4 Điều 114
Luật đất đai năm 2013).
8
(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho(Luan.an.tien.si).xac.dinh.cac.yeu.to.anh.huong.va.de.xuat.giai.phap.cho.dinh.gia.dat.trong.dieu.kien.nen.kinh.te.thi.truong.–.truong.hop.nghien.cuu.tai.thanh.pho.can.tho
luan an
