Thực trạng về trung tâm thương mại ở việt nam hiện nay

Đề bài thảo luận:

Thực trạng về trung tâm thương
mại ở Việt Nam hiện nay
Nhóm 1:
1. Hà Phương Anh
2. Nguyễn Thị Thảo Anh
3. Đinh Thị Thanh Bình
4. Phan Hương Giang
5. Vi Hiền Trang
6. Nguyễn Thu Trang
7. Nguyễn Thạch Thảo
8. Đặng Phương Thảo
9. Lê Hồng Vân


NỘI DUNG
Chương
1
Lý
thuyết

Chương
4

Chương
2
Thực trạng

Giải pháp

Chương
3
Dự báo

2


CHƯƠNG 1. Lý thuyết
1.1
Nội dung

1.2
Nội dung

1.3
Nội dung

1.4
Nội dung

BĐS và đặc điểm
của BĐS
TTTM và phân loại
TTTM
Các yếu tố ảnh
hưởng giá trị
TTTM
Cung – cầu và các
yếu tố ảnh hưởng

Bất động
sản

1.1.
Một
số
khái
niệm

Giá trị thị
trường

Thị
trường
bấy động
sản

BĐS là các TS, bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các
tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; Các tài sản khác gắn liền
với đất đai; Các tài sản khác do pháp
luật quy định (Theo Bộ luật Dân sự năm
2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam,
tại Điều 107 )
Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính
về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa
một bên là người bán sẵn sàng bán với một
bên là người mua sẵn sàng mua, sau một q

trình tiếp thị cơng khai, mà tại đó các bên
hành động một cách khách quan, hiểu biết và
không bị ép buộc.
Thị trường BĐS là loại thị trường bao gồm
các giao dịch về BĐS được thực hiện thông
qua quan hệ hàng hóa tiền tệ.


Trung
Tâm
Thương
Mại

=> Là loại hình thức tổ chức kinh doanh thương mại hiện
đại, đa chức năng, bao gồm tổ hợp các hoại hình cửa hàng,
cơ sở hoạt động dịch vụ, hội trường, phịng họp, văn
phịng cho th… được bố trí tập trung, liên hồn trong
một số cơng trình kiến trúc liền kề.
=> Nhằm đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích kinh doanh,
trang bị kỹ thuật và trình độ quản lý, tổ chức kinh doanh.
TTTM là 1 loại BĐS vì nó đảm bảo đầy đủ các đặc
điểm của BĐS.

-Trung tâm thương mại gắn liền với một ví trị cụ thể,
thường có tuổi thọ kinh tế cao.
- Mỗi TTTM có ưu và nhược điểm riêng nên khơng thể
có hai TTTM hồn tồn giống nhau.
- TTTM có diện tích kinh doanh khá rộng, thường trên
10.000 vì vậy có sự giới hạn về số lượng TTTM. Vì có
tuổi thọ kinh tế cao và diện tích kinh doanh rộng nên giá

trị cả TTTM thường rất cao.


1.2. Phân loại TTTM
Diện tích
50,000m2 trở
lên

TTTM loại I

Diện tích
30,000m2 trở
lên
TTTM loại II

Diện tích
10,000m2 trở
lên

TTTM loại III

Hoạt động đa chức năng cả về kinh doanh hàng hóa + dịch vụ, bao gồm:
- Khu vực để bố trí các cửa hàng bán bn, bán lẻ hàng hóa; nhà hàng, khách sạn;
- Khu vực để tổ chức hội chợ triển lãm trưng bày giới thiệu hàng hóa;
- Khu vực dành cho hoạt động vui chơi giải trí, cho th văn phịng làm việc, hội
trường, phòng họp để tổ chức hội nghị, hội thảo, giao dịch và ký kết các hợp đồng
thương mại trong, ngoài nước;
- Khu vực dành cho các hoạt động tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, bưu chính viễn
thơng, tin học, tư vấn, môi giới đầu tư, du lịch.

1.2. Phân biệt Trung tâm
thương mại với Siêu thị và Chợ
So sánh

Trung tâm thương mại

Siêu thị và Chợ

Giống nhau - Quy mô: Lớn, bao gồm các cửa hàng hiện đại; kinh doanh tồng hợp
hoặc chuyên doanh.
- Hàng hóa: Đa dạng, phong phú.
Khác nhau

- Bao gồm các cơ sở hoạt động dịch vụ; Khơng có
hội trường, phịng họp, văn phịng cho
th, nhà hàng khách sạn, hội chợ triển
lãm
- Trung tâm thương mại thường kinh
doanh tổng hợp các mặt hàng, khơng có
các trung tâm thương mại chun doanh
vì quy mơ lớn hơn nhiều so với siêu thị.


1.2. Tên gọi và Biển hiệu
Theo Quyết định số 1371/2004/QĐ-BTM ngày 24 tháng 09 năm 2004 của Bộ
trưởng Bộ Thương mại

Phải ghi bằng tiếng Việt Nam là TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI
trước tên thương mại hoặc tên riêng do thương nhân tự đặt và

trước các từ chỉ địa danh hay tính chất của Siêu thị hoặc Trung
tâm thương mại.

1

2

3

Nếu ghi thêm bằng tiếng nước ngồi, kích cỡ chữ phải nhỏ
hơn kích cỡ tên tiếng Việt Nam và phải đặt dưới hoặc sau tên
tiếng Việt Nam.

Phải ghi rõ tên thương nhân kinh doanh Siêu thị hoặc Trung tâm
thương mại, địa chỉ, số điện thoại và hạng của Siêu thị hoặc Trung
tâm thương mại.


1.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị TTTM

1

Vị trí: Các trung tâm thương mại nằm trong khu trung tâm thành phố,
gần khu dân cư.

2
3
4
5

Quy mô: quy mô lớn, phù hợp kết hợp khu mua sắm, khu vui chơi
giải trí, khu ẩm thực.
Phương án TC tối ưu: giá cho thuê gian hàng, thời gian cho thuê
hợp lí
Thiết kế: theo thị hiếu, bắt kịp xu hướng

Chủ đầu tư: uy tín, có tiếng

Có giá trị lớn


Cung –
Cầu

1.4.
Cung
cầu và
các
yếu tổ
ảnh
hưởng

- Cung là số lượng hàng hóa hay dịch vụ mà người bán
có khả năng và sẵn sàng bán ở các mức giá khác nhau
trong một thời gian xác định.
- Cầu là số lượng hàng hóa hay dịch vụ mà người mua
có khả năng và sẵn sàng mua ở các mức giá khác nhau
trong một thời gian xác định.

Cung –

Cầu
Bất động
sản

- Cầu về BĐS là khối lượng hàng hóa BĐS mà người
tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh
tốn để nhận được khối lượng hàng hóa BĐS đó trên
thị trường.
- Cung BĐS là tổng khối lượng hàng hóa BĐS sẵn
sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm
nào đó với một mức giá giới hạn nhất định.

Các yếu
tố ảnh
hưởng
đến Cung
– Cầu
BĐS

* Cầu
- Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển
- Thu nhập của dân cư
- Giá cả tiêu dùng
- Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ
* Cung
- Giá cả BĐS
- Quỹ BĐS trong quy hoạch Chính phủ


Chương II

Thực trạng thị trường TTTM
ở VN hiện nay

2.1
2.1
Nguồn
Nguồn
cung
cung cầu
cầu
và
và hiệu
hiệu suất
suất
TS
TS

2.2
2.2
Giá
Giá và
và
Chất
Chất lượng
lượng
TTTM
TTTM

2.3

2.3
Các
Các yếu
yếu tố
tố
ảnh
ảnh hưởng
hưởng
giá
giá trị
trị TTTM
TTTM

2.4
2.4
Các
Các yếu
yếu tổ
tổ
ảnh
ảnh hưởng
hưởng
cung
cung cầu
cầu


2.1. Thực trạng về nguồn cung cầu các trung
tâm thương mại tại 2 thành phố lớn:
TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh

TP. Hà Nội

TP. Hồ Chí Minh


2.1.1.Nguồn cung và nguồn cầu
Thành phố Hà Nội

- Quý 4/2016: Tổng cung trung
tâm thương mại tăng lên hơn
50.000m2 so với cùng kì năm
2015, đạt 758.216m2 tăng 4,9% so
với quý trước và 6% so với cùng
kì. Với tỷ lệ lấp đầy 76,5 %.
- Quý 3/2017: Mức cầu tiêu thụ
trong quý 3 khá khả quan, do tỷ lệ
lấp đầy cao tại 2 dự án TTTM mới
hoàn thành, đạt tới hơn 90% tỷ lên
lấp đầy vào thời điểm khai trương.

Thành phố Hồ Chí Minh

- Quý 3/2017: Nguồn cung tích lũy
đạt 845.765 từ 52 dự án, đạt mức
cung cao nhất tại Việt Nam từ trước
tới nay. Tuy nhiên chỉ tương đương
1/10 ở BangKok và 1/15 ở
Singapore. Trong 3 quý đầu với sự
xuất hiện của thương hiệu thời trang

quốc tế H&M, chiếm trên 3.000
diện tích sản tầng 1 và tầng lửng tại
Vincom Centre Đồng Khởi một
phần đã làm nóng lên thị trường
này.


=>> Nhận xét
• Tại HN, nguồn cung tăng
trong quý 4/2016 do có 2
dự án TTTM đáng chú ý
được ra mắt, TTTM
Vincom
Phạm
Ngọc
Thạch và Vincom Plaza
Bắc Từ Liêm, cung cấp
thêm cho thị trường
45.900m2. Bên cạnh đó
trong tháng 12 trung tâm
thương mại Parkson Viet
Tower với diện tích hơn
15.000 m2 đóng cửa, dẫn
tới nguồn cung trên thì
trường cịn 758.216.

• Tỷ lệ lấp đầy tại
TP. Hà Nội
trong
quý

3/2017 khá cao
nhưng sức mua
vẫn khá thấp tại
hầu hết các
TTTM.

• Mức cầu tiêu thụ tại Tp
HCM ln cao hơn Tp
Hà Nội, tỷ lệ lấp đầy
cao đạt 91- 92,2%,
nguồn cầu đa phần đến
từ các nhà bán lẻ mới.
Công suất thuê tại
TTTM khu vực trung
tâm duy trì ở mức độ
ổn định đạt 78,1%, tại
các khu vực ngoài
trung tâm giảm so với
năm trước 70 điểm đạt
93,2%.


2.1.2. Hiệu suất tài sản
Bảng 1. Thông tin một số TTTM ở TP. Hà Nội
STT

1

2
3

DT cho

thành

th (m2)

2004

17.700

105

2013

181.317

30

Hà Đơng

2013

23.380

30

Ba Đình

2014

21.480

50

Địa chỉ

Vị trí

Vincom Center

191 Bà

Hai Bà

Bà Triệu

Triệu

Trưng

Vincom Mega
Mall-Royal City
Ho Guom Plaza
Lotte

4

Năm hồn

Tên tịa nhà

Department
Store

Sự chênh
lệch giá cả
giữa TTTM
ở trung tâm
và ngồi
trung tâm rất
lớn.

72A
Nguyễn
Trãi
Hà Đông
54 Liễu
Giai

Thanh
Xuân

Giá thuê

Độ mới, chất lượng hạ tầng kỹ thuật và
chủ đầu tư cũng ảnh hưởng nhiều tới giá
thuê cao hay thấp. Cùng một chủ đầu tư
nhưng vị trí xây dựng trung tâm, thuận
tiện vẫn sẽ được thuê với giá cao và độ

phủ đầy cũng lớn hơn.


Bảng 2. Thông tin một số TTTM ở TP. HCM
STT

1

2.

3

4

Trung tâm
thương mại
Saigon
Center
Vincom
Center B

Địa chỉ

Năm hồn

Diện tích

thành

cho th

Quận 1

1996

47.000

100

Quận 10

2010

45.000

100

Quận 10

2010

24.500

38

Tân Bình

2002

5.500

30

Ví trí

Giá th

35 Nam
Kỳ Khởi
Nghĩa
72 Lê
Thánh
Tơng

Lotte Mart

968 Ba

Phu Tho

Tháng Hai

Superbowl

A43

Vietnam

Trường

TSN

Sơn

=> Cũng tương tự như tại Hà Nội, tại quận 1 quận trung tâm của
Tp.HCM, nơi dân cư có mức sống cao nhất, kinh tế cơ sở hạ
tầng phát triển nhất nên giá trị cho thuê cũng cao nhất mặc dù
về tuổi thọ có thể cao hơn so với những cơng trình mới dựng.


2.2. Giá và chất lượng TTTM
Hà Nội (Quý II/2017)
34.9 USD/m2/tháng

Tỷ lệ lấp đầy giảm

TP. HCM
73.4 USD/m2/tháng
Tỷ lệ lấp đầy tăng


2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị
trường hiện nay của các trung tâm thương mại

1

Các yếu tố mang tính vật chất

2
3

Các yếu tố về tình trạng pháp
lý
Các yếu tố mang tính kinh tế


 Các yếu tố mang tính vật chất

Địa hình TTTM toạ lạc: địa
Vị trí của TTTM: khả năng sinh
hình nơi TTTM toạ lạc cao hay
lời do yếu tố vị trí của TTTM đó
thấp so với các TTTM khác
mang lại càng cao thì giá trị của
trong vùng lân cận có tác động
TTTM càng lớn.
đến giá trị TTTM.
Tình trạng mơi trường: mơi
trường trong lành hay bị ô
nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn
ào đều ảnh hưởng trực tiếp
thức (kiến trúc) bên ngoài
đến giá trị Hình
TTTM.
Kích thước, hình thể, diện tích
của TTTM: nếu 2 TTTM có giá
thửa đất hoặc lơ đất: một kích
xây dựng như nhau, TTTM nào
thước và diện tích thửa đất tối
có kiến trúc phù hợp với thị hiếu

ưu khi nó thoả mãn một loại nhu
thì giá trị của nó sẽ cao hơn và
cầu cụ thể của các nhà đầu tư.
ngược lại.


 Các yếu tố về tình trạng pháp lý
=>> Luật còn nhiều kẽ hở <<=
- Theo quy định của Bộ Công Thương định nghĩa
TTTM rất chung chung: chỉ là loại hình tổ chức
kinh doanh thương mại hiện đại, đa chức năng,
bao gồm tổ hợp các loại hình cửa hang, cơ sở hoạt
động dịch vụ,…
- Tuy nhiên theo NĐ 02/2003 của Chính phủ về
phát triển quản lí chợ, có quy định điểm kinh
doanh bao gồm sạp hàng, quầy háng, ki-ốt, cửa
hàng có tiêu chuận tổi thiếu là 3m2/điểm, nhưng
lại khơng quy định tối đa là bao nhiêu.