Đề tài Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân trên địa bàn thị xã hương thủy, tỉnh thừa thiên huế giai đoạn 2018 202

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất thị xã Hương Thủy năm 2022........................43
Bảng 4.2 Tình hình biến động đất đai thị xã Hương Thủy năm 2018 - 2022.....46
Bảng 4.3. Bảng số lượng và trình độ chun mơn của cán bộ chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai thị xã Hương Thủy..........................................................49
Bảng 4.4. Số lượng hồ sơ được tiếp nhận trong thủ tục cấp giấy chứng nhận giai
đoạn 2018-2022...................................................................................................56
Bảng 4.5. Số lượng hồ sơ được giải quyết trong thủ tục cấp giấy chứng nhận giai
đoạn 2018-2022...................................................................................................56
Bảng 4.6 Thống kê cấp GCNQSDĐ tại thị xã Hương Thủy giai đoạn 2018-2022
.............................................................................................................................57
Bảng 4.7 Số lượng hồ sơ cấp GCNQSDĐ tại thị xã Hương Thủy giai đoạn 20182022.....................................................................................................................58
Bảng 4.8 Kết quả điều tra thời gian sử dụng đất cấp GCNQSDĐ cho hộ gia
đình, cá nhân tại thị xã Hương Thủy...................................................................60
Bảng 4.9 Thơng tin về diện tích đất và nhà ở của các hộ điều tra.......................61
Bảng 4.10 Ý kiến của các hộ điều tra về tiến độ giải quyết hồ sơ cấp GCNQSDĐ
tại thị xã Hương Thủy.........................................................................................62
Bảng 4.11 Ý kiến của các hộ điều tra về lệ phí giải quyết hồ sơ cấp GCNQSDĐ
tại thị xã Hương Thủy.........................................................................................62
Bảng 4.12 Ý kiến của các hộ điều tra về thái độ của cán bộ giải quyết hồ sơ cấp
GCNQSDĐ tại thị xã Hương Thủy.....................................................................63
Bảng 4.13 Ý kiến của cán bộ chi nhánh VPĐKĐĐ thị xã Hương Thủy.............63


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính thị xã Hương Thủy.................................................29
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất thị xã Hương Thủy năm 2022..............................45
Hình 4.3. Quy trình tiếp nhận và giải quyết hồ sơ ĐKĐĐ tại thị xã Hương Thủy
.............................................................................................................................53
Hình 4.4. Quy trình tiếp nhận và giải quyết hồ sơ cấp GCN lần đầu tại thị xã
Hương Thủy........................................................................................................55

Hình 4.5. Thống kê cấp GCNQSDĐ tại thị xã Hương Thủy giai đoạn 2018-2022....58
Hình 4.6. Tỉ lệ hiểu biết về các thủ tục của người dân khi đến trung tâm hành
chính cơng thị xã.................................................................................................65


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

HĐND

Hội đồng nhân dân

UBND

Ủy ban nhân dân

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai


MỤC LỤC
PHẦN 1. MỞ ĐẦU...............................................................................................1

1.1. Đặt vấn đề.......................................................................................................1
1.2.Mục tiêu của đề tài..........................................................................................2
1.2.1.Mục tiêu chung.............................................................................................2
1.2.2.Muc tiêu cụ thể.............................................................................................2
1.3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn...........................................................2
1.3.1 Ý nghĩa khoa học..........................................................................................2
1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn..........................................................................................2
PHẦN 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU....................................4
2.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu...............................................................4
2.1.1 Khái niệm, vai trò của đất đai.......................................................................4
2.1.1.1 Khái niệm..................................................................................................4
2.1.1.2 Vai trò của đất đai.....................................................................................4
2.1.2 Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai........................................................4
2.1.3. Nội dung của hồ sơ địa chính......................................................................6
2.1.3.1. Bản đồ địa chính.......................................................................................6
2.1.3.2. Sổ mục kê đất đai.....................................................................................6
2.1.3.3. Sổ địa chính..............................................................................................6
2.1.3.4. Bản lưu giấy chứng nhận..........................................................................6
2.1.3.5. Sổ theo dõi biến động đất đai...................................................................7
2.1.3.6 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.........................................................7
2.2. Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu..................................................15
2.2.1. Tình hình đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của
một số nơi trên thế giới........................................................................................15
2.2.1.1. Bỉ............................................................................................................16
2.2.1.2 Ở Thụy Điển............................................................................................16
2.2.1.3. Ôxtrâylia.................................................................................................17


2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên cả nước.........................................18
2.2.2.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất trước năm 2013.................................18

2.2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất sau năm 2013....................................22
2.2.3 Các cơng trình nghiên cứu có liên quan.....................................................24
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU....................................................................................................26
3.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................26
3.2. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................26
3.3 Nội dung nghiên cứu.....................................................................................26
3.4. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................26
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp.......................................................26
3.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp............................................26
3.4.3. Phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê và xử lý số liệu....................28
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN...................................29
4.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên, kinh tế - văn hóa và xã hội.........................29
4.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên..................................................................29
4.1.1.1. Vị trí địa lý.............................................................................................29
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo...................................................................................31
4.1.1.3. Khí hậu...................................................................................................31
4.1.1.4. Thủy văn.................................................................................................32
4.1.1.5 Đặc điểm các nguồn tài nguyên..............................................................33
4.1.2. Điều kiện kinh tế - văn hóa và xã hội........................................................36
4.1.2.1. Điều kiện kinh tế....................................................................................36
4.1.2.2. Điều kiện văn hóa và xã hội...................................................................39
4.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất đai của thị xã
Hương Thủy.......................................................................................................43
4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Hương Thủy năm 2022........................43
4.2.2 Tình hình biến động sử dụng đất đai của thị xã Hương Thủy năm 20182022.....................................................................................................................46


4.3 Tình hình cấp GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên
địa bàn thị xã Hương Thủy giai đoạn 2018-2022................................................49

4.3.1 Bộ máy tổ chức và chức năng nhiệm vụ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký
đất đai thị xã Hương Thủy...................................................................................49
4.3.1.1 Tổ chức bộ máy và số lượng, trình độ chun mơn của viên chức, người
lao động...............................................................................................................49
4.3.1.2 Chức năng, nhiệm vụ của chi nhánh văn phịng đăng ký đất đai thị xã
Hương Thủy........................................................................................................50
4.3.2 Quy trình thực hiện việc đăng ký biến động đất đai, cấp GCNQSDĐ, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất..................................................................51
4.3.2.1 Quy trình thực hiện đăng ký biến động...................................................51
4.3.2.2 Quy trình thực hiện việc cấp GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất lần đầu đối với hộ gia đình, cá nhân.................................................54
4.3.3. Kết quả cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thị xã
Hương Thủy giai đoạn 2018-2022......................................................................56
4.3.4. Kết quả điều tra ý kiến của một số hộ gia đình, cá nhân và cán bộ chi
nhánh văn phòng đăng ký đất đai thị xã Hương Thủy về tình hình cấp
GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất...................................59
4.3.4.1 Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân........................................................60
4.3.4.1 Ý kiến của cán bộ chi nhánh VPĐK đất đai thị xã về công tác cấp
GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân..................................................................63
4.4 Những vấn đề tồn tại và một số giải pháp khắc phục....................................64
4.4.1. Những vấn đề tồn tại.................................................................................64
4.4.1.1. Từ phía người sử dụng đất.....................................................................65
4.4.1.2. Từ phía cơ quan quản lý nhà nước.........................................................66
4.4.2. Một số pháp khắc phục..............................................................................67
4.4.2.1. Nhóm giải pháp về hồn thiện chính sách, pháp luật.............................67
4.4.2.2. Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện.....................................................67
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.............................................................69
5.1. Kết luận........................................................................................................69

5.2. Kiến nghị......................................................................................................69
PHẦN 6. TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................71
PHẦN 7. PHỤ LỤC............................................................................................72


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Hiện nay, đất đai từng bước được sử dụng có hiệu quả theo quy định của
pháp luật và trở thành nội lực quan trọng góp phần thúc đấy phát triển đơ thị,
kinh tế- xã hội. Công tác quản lý nhà nước về đất đai đang được nhà nước quan
tâm sâu sắc thông qua Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2004, và hiện nay Luật đất
đai 2013, cùng với đó là các Thơng tư, Nghị định, văn bản pháp luật có liên
quan, ngày càng chặt chẽ, hoàn thiện, đáp ứng xu thế phát triển kinh tế- xã hội
của đất nước.
Đăng ký đất đai là việc thiết lập quan hệ pháp lý giữa thửa đất và người sử
dụng đất. Trên cơ sở đó, Nhà nước đảm bảo quyền quyền lợi hợp pháp và nghĩa
vụ mà người sử dụng đất phải thực hiện, đồng thời thiết lập hồ sơ địa chính đầy
đủ cho tồn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn trong
cả nước và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng
đất đủ điều kiện, làm cơ sở để Nhà nước quản lý đất đai hiệu quả theo đúng
pháp luật.
Để làm tốt công tác quản lý đất đai. Nhà nước phải thực hiện tốt công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, hướng
dẫn người dân hiểu và thực hiện pháp luật đất đai hiện hành.
Ở Việt Nam, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai nhưng không
trực tiếp khai thác, sử dụng mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân,… Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với
người sử dụng đất trong việc sử dụng đất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Vì vậy, theo quy định của
pháp luật đất đai, cấp Giấy chứng nhận là một trong những nội dung quan trọng

của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời đây cũng là quyền đầu tiên
mà bất kỳ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng.
Hương Thủy là một thị xã nằm về phía Đơng Nam của tỉnh. Phía Đơng
giáp Huyện Phú Lộc; phía tây giáp thành phố Huế, thị xã Hương Trà và huyện A
Lưới; phía nam giáp huyện Nam Đơng; phía Bắc giáp huyện Phú Vang, có tuyến
quốc lộ 1A, đường sắt Bắc -Nam, sân bay Phú Bài, khu công nghiệp Phú Bài
trên địa bàn là điều kiện thuận lợi để giao lưu, trao đổi, cũng như thu hút nguồn
vốn đầu tư, phát triển kinh tế- xã hội một cách tồn diện. Cung với q trình
phát triển kinh tế và gia tang dân số thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn, gây
áp lực đến công tác quản lý đất đai. Đặc biệt, việc chuyển mục đích sử dụng dất,
1


thế chấp vay vốn có nhu cầu ngày càng lớn nên địi hỏi cơng tác quản lý nhà
nước về đất đai càng phải chặt chẽ hơn. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là một việc hết sức quan trọng, là nhiệm vụ cần
thiết trong cơng tác quản lý hành chính về đất đai.
Xuất phát từ thực tiễn trên, cũng như nhu cầu cấp bách của công tác cấp
giấy chứng nhận, tôi đã thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho hộ gia đình và cá nhân trên địa bàn thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên
Huế giai đoạn 2018-2022”.
1.2.Mục tiêu của đề tài
1.2.1.Mục tiêu chung
Đánh giá được tình hình đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ cho hộ gia
đình, cá nhân, phân tích được những ưu điểm, vấn đề tồn tại trong công tác đăng
ký đất đai, cấp GCNQSDĐ tại thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế, từ đó
đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả của việc đăng ký đất đai, cấp
GCNNQSD đất ở tại địa bàn nghiên cứu.
1.2.2.Muc tiêu cụ thể

Phân tích được tình hình đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia
đình, cá nhân tại thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế giai đoạn 2018-2022
Đánh giá được những ưu điểm, vấn đề tồn tại trong công tác đăng ký đất
đai và cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân tại thị xã Hương Thủy, tỉnh
Thừa Thiên Huế giai đoạn 2018-2022
Đề xuất được một số giải pháp nâng cao hiệu quả việc đăng ký đất đai và
và cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân tại địa bàn nghiên cứu trong thời
gian tới.
1.3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn
1.3.1 Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần hồn thiện cơ sở lý luận, chính
sách về cơng tác cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân.
1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu sẽ tìm ra những mặt được, mặt chưa được, những tồn tại
và hạn chế của công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ, từ đó đẩy nhanh tiến


độ giải quyết hồ sơ, thủ tục hành chính đúng hạn, phục vụ tốt cho người dân và
nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn nghiên cứu.

3


PHẦN 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
2.1.1 Khái niệm, vai trò của đất đai
2.1.1.1 Khái niệm
Đất đai là một diện tích cụ thể trên bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt,
thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước

ngầm và khống sản trong long đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư
của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại.
2.1.1.2 Vai trò của đất đai
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng
là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh
vật khác trên trái đất. Các -Mác viết: “ Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người,
là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu
sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Do đó, nếu khơng có đất đai thì khơng
có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của
cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nịi giống cho đến ngày nay. Trải qua
một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản
vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia. Luât Đất đai
1993 có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hố, xã hội, quốc
phịng và an ninh. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương
máu mới tạo lập, bảo vệ vốn đất đai như ngày nay!”.
Vậy, đất đai không chỉ có những vai trị quan trọng như đã nêu ở trên mà
nó cịn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả
xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc
gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là
nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là
tài sản đảm bảo sự an tồn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ,…
2.1.2 Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai
Các quan hệ đất đai là các quan hệ xã hội trong lĩnh vực kinh tế, bao gồm:


Quan hệ về sở hữu đất đai, quan hệ về sử dụng đất đai, quan hệ về phân
phối các sản phẩm do sử dụng đất mà có,…
Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu,

quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của
pháp luật”.
Từ khi Luật đất đai 1993 thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản dân
sự đặc biệt thì quyền sở hữu đất đai thực chất cũng là quyền sở hữu một loại tài
sản dân sự đặc biệt. Vì vậy khi nghiên cứu về quan hệ đất đai, ta thấy có các quyền
của sở hữu nhà nước về đất đai bao gồm: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng
đất đai, quyền định đoạt đất đai. Các quyền này được nhà nước thực hiện trực tiếp
bằng việc xác lập các chế độ pháp lý về quản lý và sử dụng đất đai. Nhà nước
không trực tiếp thể hiện các quyền này mà thông qua hệ thống các cơ quan nhà
nước do nhà nước thành lập ra và thông qua các cơ quan, tổ chức, cá nhân sử dụng
đất theo những quy định và theo sự giám sát của nhà nước.
Hoạt động trên thực tế của các cơ quan nhà nước nhằm bảo vệ và thực hiện
quyền sở hữu nhà nước về đất đai rất phong phú và đa dạng, bao gồm 15 nội
dung đã quy định ở điều 22, Luật đất đai 2013 như sau:
1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ
chức thực hiện văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và
bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây
dựng giá đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
8. Thống kê, kiểm kê đất đai.
9. Xây dựng hệ thống thơng tin đất đai.
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.

5


11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy
định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản
lý và sử dụng đất đai.
15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
2.1.3. Nội dung của hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thơng tin chi tiết về hiện trạng
và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với
đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thơng tin của các
tổ chức, cá nhân có liên quan.
Địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu đất đai địa chính, hồ sơ địa
chính được lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở dứ liệu đất đai, gồm có các tài
liệu sau đây:
2.1.3.1. Bản đồ địa chính
Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên
quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xác nhận.
2.1.3.2. Sổ mục kê đất đai
Sổ mục kê đất đai được lập theo đơn vị hành chính cấp xã để thể hiện tất cả
các thửa đất và các đối tượng chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất. Sổ được
lập cùng với việc lập bản đồ địa chính hoặc được in ra từ cơ sở dữ liệu địa chính.
2.1.3.3. Sổ địa chính
Sổ địa chính được in từ cơ sở dữ liệu địa chính theo đơn vị hành chính cấp
xã để thể hiện thông tin về người sử dụng đất và thông tin về sử dụng đất của
người đó đối với thửa đất đã cấp giấy chứng nhận.

2.1.3.4. Bản lưu giấy chứng nhận
Bản lưu Giấy chứng nhận liên quan đến đất đai và nhà ở được quy định
tại Điều 22 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính do Bộ trưởng Bộ
Tài nguyên và Môi trường ban hành như sau:


1. Bản lưu Giấy chứng nhận dạng số được quét từ bản gốc Giấy chứng
nhận trước khi trao cho người sử dụng đất để lưu trong cơ sở dữ liệu địa chính.
2. Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thì lập hệ thống bản
lưu Giấy chứng nhận ở dạng giấy, bao gồm:
a) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản màu trắng) được cơ quan có
thẩm quyền ký để lưu theo quy định tại Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT
ngày 01 tháng 11 năm 2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21
tháng 7 năm 2006 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy
định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (bản màu
xanh) được cơ quan có thẩm quyền ký để lưu theo quy định tại Nghị định số 60/
CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở tại đô thị;
c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được sao để lưu theo quy định tại Thông tư số 17/2009/TTBTNMT và Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng do người sử dụng đất nộp khi thực hiện
thủ tục đăng ký biến động được sao theo hình thức sao y bản chính, đóng dấu
của cơ quan đăng ký đất đai tại trang 1 của bản sao Giấy chứng nhận để lưu.
3. Khi xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính mà chưa quét bản gốc Giấy chứng
nhận thì quét bản lưu Giấy chứng nhận quy định tại Khoản 2 Điều này; khi thực

hiện đăng ký biến động thì quét bản gốc Giấy chứng nhận để thay thế.
2.1.3.5. Sổ theo dõi biến động đất đai
Được thành lập ở cấp xã để theo dõi tình hình đăng ký biến động về sử
dụng đất và làm cơ sở để thực hiện thống kê diện tích đất hàng năm.
2.1.3.6 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
a. Khái niệm
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất,
7


quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất
(Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013).
b. Ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Cấp GCNQSDĐ có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của nhà nước,
đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân
Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự về
đất đai, tạo tiền đề để hình thành thị trường bất động sản cơng khai, lành mạnh
tránh thao túng hay đầu cơ bất động sản
Những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1. GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được
cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản
khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trên cả nước. Bộ trưởng Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
2. GCNQSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng
trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật về nhà
ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi

thì được đổi sang GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất theo quy định của Luật đất đai 2013.
Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1. Nhà nước cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho những trường hợp sau đây
a. Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại
các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai năm 2013.;
b. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật đất đai có
hiệu lực thi hành;
c. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ;


d. Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp
đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành
án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e. Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g. Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h. Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i.Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất
quyền sử dụng đất hiện có;
k. Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này
Nội dung hồ sơ đăng ký cấp cấp giấy chứng nhận
1. Đơn đăng ký, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất theo Mẫu 04/ĐK
2. Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (bản sao) như sau:
a. Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai
của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng
hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày
15 tháng 10 năm 1993;
c. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d. Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

9


đ. Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e. Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ
cấp cho người sử dụng đất
g. Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 có
tên người sử dụng đất, bao gồm:
- Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.
- Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng
đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính

phủ về cơng tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước
do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:
+ Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định
người đang sử dụng đất là hợp pháp;
+ Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân
cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai
cấp huyện, cấp tỉnh lập;
+ Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp khơng có
giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này.
+ Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban
nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất;
+ Giấy tờ về việc kê khai đăng ký nhà cửa được Ủy ban nhân dân cấp xã,
cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà ở;
+ Giấy tờ của đơn vị quốc phịng giao đất cho cán bộ, chiến sỹ làm nhà ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11 tháng 7
năm 1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phịng mà việc giao đất đó phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sỹ trong quy hoạch đất quốc
phòng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh
tế mới di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho
người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).


- Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, cơng trình về việc xây dựng,
sửa chữa nhà ở, cơng trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ
quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.
- Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh, Đơn đề
nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp

phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân
dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.
- Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ
quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, cơng nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây
dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc
ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng.
Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ
nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý kinh doanh theo
quy định của pháp luật.
h. Bản sao các giấy tờ lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 có tên gnuowif
sử dụng đất nêu tại điểm g có xác nhận của UBND cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ
quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy
tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước khơng cịn lưu giữ hồ sơ quản lý việc
cấp loại giấy tờ đó
i. Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất nêu tại các điểm a, b, c, d, đ,
e, g và h trên đây mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về
việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan.
k. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quant hi hành án, văn bản công
nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
l. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có quyết định giao đất, cho thuê
đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến
ngày 1 tháng 7 năm 2014.
m. Giấy chứng nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng đối với trường
hợp cộng đồng dân cư đang sử dụng đất.
3. Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn,
giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có)

11

4. Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề
phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân
về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện
vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được
quyền sử dụng hạn chế.
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở
nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầ tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ
chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng mà
thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên
và môi trường thực hiện theo các quy định của Chính phủ.
Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư đang sử dụng đất
* Điều 100 Luật Đất đai 2013: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,

cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại
giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai


của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng
hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày
15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ
cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy
tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng
đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó khơng có tranh chấp thì
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản cơng
nhận kết quả hịa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo
quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà
chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
13