Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Đất Ở Trên Địa Bàn Huyện Phong Điền, Tỉnh Thừa Thiên Huế.docx

BẢNG CHÚ GIẢI CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT

STT Từ viết tắt Cụm từ được viết tắt
1 CSHT Cơ sở hạ tầng
2 GIA Giá
3 HTĐH Hình thể, địa hình
4 MT Môi trường
5 PL Pháp lý
6 UBND Uỷ ban nhân dân
7 VT Vị trí
8 YTXH Các yếu tố xã hội

MỤC LỤC

PHẦN 1. MỞ ĐẦU..............................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài.................................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu.......................................................................................2
2.1.1. Mục tiêu chung............................................................................................2
2.1.2. Mục tiêu cụ thể............................................................................................2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn............................................................................................2
PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................3
2.1. Cở sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu.......................................................3
2.1.1. Đất ở............................................................................................................3
2.1.2. Thị trường nhà đất.......................................................................................4
2.1.3. Khái niệm giá đất........................................................................................5
2.1.4. Phân loại giá đất..........................................................................................7
2.1.5. Nguyên tắc xác định giá đất........................................................................8
2.1.6. Phương pháp xác định giá đất.....................................................................8
2.1.7. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất.............................................................9
2.2. Cở sở thực tiễn vấn đề nghiên cứu...............................................................11
2.2.1. Thực tiễn công tác định giá đất trên thế giới.............................................11

2.2.2. Thực tiễn công tác định giá đất tại Việt Nam............................................12
2.3. Một số công trình nghiên cứu có liên quan..................................................13
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU....................................................................................................15
3.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................15
3.2. Phạm vi nghiên cứu......................................................................................15
3.3. Nội dung nghiên cứu....................................................................................15
3.4. Phương pháp nghiên cứu..............................................................................15
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp.......................................................15

3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp.........................................................16
3.4.3. Mô hình nghiên cứu..................................................................................16
3.4.4. Các giả thuyết mơ hình nghiên cứu...........................................................17
3.4.5. Thiết kế thang đo.......................................................................................17
3.4.6. Phương pháp chọn mẫu.............................................................................21
3.4.7. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu.....................................................22
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN...............................25
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Phong Điền.........................25
4.1.1. Điều kiện tự nhiên.....................................................................................25
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội..........................................................................31
4.1.3. Đánh giá chung..........................................................................................36
4.2. Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất huyện Phong Điền
………………………………………………………………………………….52
4.2.1.Tình hình quản lý đất đai............................................................................38
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Phong Điền...........................................41
4.3. Tình hình giá đất ở tại huyện Phong Điền....................................................45
4.3.1. Giá đất ở tại địa bàn huyện Phong Điền....................................................45
4.3.2. Đánh giá sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá nhà nước tại huyện
Phong Điền..........................................................................................................50
4.4. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất ở tại huyện

Phong Điền..........................................................................................................52
4.4.1. Thông tin mẫu nghiên cứu.........................................................................52
4.4.2. Xây dựng mơ hình các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Phong
Điền.....................................................................................................................54
4.4.3. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất ở tại
huyện Phong Điền...............................................................................................65
4.5. Đề xuất các giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác quản lý Nhà nước về
giá đất ở trên địa bàn huyện Phong Điền............................................................69
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..........................................................71
5.1. Kết luận........................................................................................................71

5.2 Kiến nghị.......................................................................................................72
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................73
PHỤ LỤC...........................................................................................................75

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1. Thang đo các biến độc lập..................................................................18
Bảng 3.2. Thang đo biến phụ thuộc.....................................................................19
Bảng 3.3. Thang đo vị trí.....................................................................................19
Bảng 3.4. Thang đo hình thể, địa hình................................................................19
Bảng 3.5. Thang đo pháp lý................................................................................20
Bảng 3.6. Thang đo các yếu tố xã hội.................................................................20
Bảng 3.7. Thang đo cơ sở hạ tầng.......................................................................20
Bảng 3.8. Thang đo môi trường..........................................................................21
Bảng 3.9. Thang đo giá.......................................................................................21
Bảng 4.1. Một số thơng tin về khí hậu – thời tiết của địa phương......................27
Bảng 4.2 Tổng diện tích các loại đất trong đơn vị hành chính năm 2022...........42
Bảng 4.3. Giá đất ở tại khu vực trung tâm..........................................................47
Bảng 4.4. Giá đất ở tại khu vực ven trung tâm....................................................48

Bảng 4.5. Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu theo một số thuộc tính....................52
Bảng 4.6. Tổng hợp kết quả phân tích các thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha

54
Bảng 4.7. Kết quả KMO, Bartlett's và Tổng phương sai trích cho biến độc lập.55
Bảng 4.8. Bảng kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA..................................56
Bảng 4.9. Kết quả KMO, Bartlett's và Tổng phương sai trích cho biến phụ thuộc.57
Bảng 4.10. Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA cho biến phụ thuộc.........57
Bảng 4.11. Tương quan Pearson của các yếu tố tác động đến giá đất ở ............59
Bảng 4.12. Tóm tắt mơ hình hồi quy...................................................................60
Bảng 4.13. Kiểm định sự phù hợp của mơ hình hồi quy.....................................61
Bảng 4.14. Kết quả mơ hình hồi quy...................................................................61
Bảng 4.15. Kết quả đánh giá của người dân đối với các yếu tố trong mơ hình ảnh
hưởng đến giá đất ở.............................................................................................65

Bảng 4.16. Trung bình của các biến quan sát......................................................66
DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1. Bản đồ hành chính huyện Phong Điền................................................25
Hình 4.2. Biểu đồ cơ cấu đất nơng nghiệp..........................................................43
Hình 4.3. Biểu đồ cơ cấu đất phi nơng nghiệp....................................................44
Hình 4.4. Biểu đồ chênh lệch giá đất ở trung bình tại các tuyến đường khu vực
trung tâm..............................................................................................................50
Hình 4.5. Biểu đồ chênh lệch giá đất ở trung bình tại các tuyến đường khu vực
ven trung tâm.......................................................................................................51
Hình 4.6. Phân phối chuẩn của phần dư..............................................................62
Hình 4.7. Quy tắc kiểm định Durbin Watson......................................................63

PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. Tính cấp thiết của đề tài

Hiện nay, tốc độ phát triển kinh tế của nước ta ngày càng tăng so với các
nước trong khu vực và trên thế giới. Song song đó thì nhu cầu về sử dụng đất và
các hoạt động có liên quan tới đất như: chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đơ thị hóa, các dự án sử dụng đất cần phải có
đền bù và giải phóng mặt bằng cũng tăng nhanh, đặc biệt là trong các thành phố
lớn, các khu đô thị trung tâm.

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là yếu tố quyết
định của mọi quá trình sản xuất, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, các cơng trình kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng.

Định giá đất có vai trị rất quan trọng cho những việc như sau: Làm cơ sở
phục vụ cho việc trao đổi, chuyển nhượng đất, … góp phần ổn định thị trường
đất, làm cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ đất đai như: cho thuê, thế
chấp, cầm cố, làm cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi, trưng thu đất, tính
giá trị tài sản đất khi thu hồi, …, định giá đất cịn góp phần vào việc đảm bảo
cơng bằng xã hội, đặc biệt là khi giải quyết tranh chấp đất, xây dựng và thự hiện
thi hành pháp luật về đất đai.

Huyện Phong Điền đang trong q trình đẩy mạnh thực hiện cơng nghiệp
hóa, hiện đại hóa; tốc độ đơ thị hóa của huyện diễn ra rất nhanh, giá đất ở luôn
luôn biến động và có xu hướng tăng cao, đã làm phát sinh nhiều vấn đề khó
khăn, phức tạp trong việc thực hiện chính sách đền bù, giải tỏa, tái định cư cho
người dân khi thu hồi đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng
nhận QSDĐ, QSDĐ ở, … dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu nại, tố cáo liên quan
đến việc thu hồi đất để thực hiện các dự án ngày càng gia tăng, gây áp lực lớn
đối với chính quyền và ảnh hưởng đến việc phát triển kinh tế xã hội, tình hình an
ninh trật tự của thành phố. Để làm tốt công tác quản lý giá đất trên địa bàn

huyện, đòi hỏi quy định về giá đất ở phải phù hợp với thực tế, vì vậy việc nghiên
cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở là cần thiết.

Vì vậy, để xác định mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố này đến giá đất ra
sao, thì cần phải có các nghiên cứu mang tính khoa học để cơng tác định giá đất
ở mang tính chính xác cao và đưa ra giá đất hợp lý cho địa phương. Xuất phát từ
thực tiễn trên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất ở bất động sản huyện Phong Điền”.

1

1.2. Mục tiêu nghiên cứu

2.1.1. Mục tiêu chung

Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản tại huyện
Phong Điền. Từ đó, đề xuất giải pháp và kiến nghị góp phần hồn thiện cơng tác
quản lý Nhà nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Phong Điền và toàn tỉnh Thừa
Thiên Huế.

2.1.2. Mục tiêu cụ thể

- Tìm hiểu được giá đất ở theo khung giá Nhà nước và giá thực tế trên thị
trường tại địa bàn huyện Phong Điền, qua đó so sánh tỷ lệ chênh lệch.

- Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Phong Điền.

- Đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện công tác quản lý Nhà nước về giá
đất ở trên địa bàn huyện Phong Điền và toàn tỉnh Thừa Thiên Huế.

3. Ý nghĩa của đề tài

3.1. Ý nghĩa khoa học

Nhằm làm rõ một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn và qua đó
xác định được phương pháp định giá đất phù hợp hơn.

3.2. Ý nghĩa thực tiễn

Công tác định giá đất là trách nghiệm của các cơ quan nhà nước. Việc
nghiên cứu, tìm hiểu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở là rất cần thiết để
tìm ra những nguyên nhân gây bất cập trong việc định giá đất và đề xuất những
giải pháp khắc phục từ đó đánh giá được sự chênh lệnh về giá đất giữa giá đất ở
Nhà nước và giá đất ở thực tế trên thị trường, giúp cho các nhà quản lý có cơ sở
để dự báo xu hướng biến động giá đất trong tương lai và định hướng phát triển
một cách bền vững cho huyện.

PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Cở sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu

2.1.1. Đất ở

2.1.1.1. Đất ở đô thị

Theo Khoản 1 Điều 144 Luật đất đai năm 2013 của Quốc hội quy định: Đất
ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các cơng trình phục vụ đời
sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với
quy hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt.

Đất ở tại đơ thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng
các cơng trình cơng cộng, cơng trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và
cảnh quan đô thị hiện đại.

Đất ở đô thị mang một số đặc trưng cơ bản như là: Là loại đất có nguồn gốc
tự nhiên, hoặc đất nơng lâm nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng sau khi có quy
hoạch hoặc dự án đầu tư. Sự chuyển đổi mục đích sử dụng và dự án đầu tư phải
được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cho phép. Từng lơ đất, từng
khu đất trong đơ thị có vị trí cố định. Mỗi vị trí có đặc điểm riêng, đặc thù riêng
khơng giống với bất kỳ vị trí nào. Nó vừa là tư liệu sinh hoạt vừa là tư liệu sản
xuất. Trong vai trị là tư liệu sinh hoạt, nó dùng cho xây dựng nhà ở, các cơng
trình cơng cộng. Là tư liệu sản xuất, đất đô thị căn cứ vào mục đích kinh doanh
cuối cùng để xác định khơng gian đất cần dùng [9].

2.1.1.2. Đất ở nông thôn

Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các cơng trình phục vụ đời sống
như: đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư
(kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất
ở. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. Trường hợp đất ở có kết
hợp sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp (kể cả nhà
chung cư có mục đích hỗn hợp) thì ngồi việc thống kê theo mục đích đất ở phải
thống kê cả mục đích phụ là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ
đất ở tại các khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận,
thành phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại thuộc xã quản lý.

Căn cứ theo quy định tại Điều 143 luật đất đai năm 2013 quy định về đất ở

3

nông thôn, cụ thể như sau:

2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy
định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nơng thơn;
diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập
quán tại địa phương.

3. Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
phải đồng bộ với quy hoạch các cơng trình cơng cộng, cơng trình sự nghiệp bảo
đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh mơi trường và theo
hướng hiện đại hóa nơng thơn.

4. Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thơn
có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc
mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp" [10].

2.1.2. Thị trường nhà đất

2.1.2.1. Khái niệm

Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành. Theo
nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn
tược, khuôn viên gắn liền với nhà. Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao
gồm đất ở, vườn tược và khuôn viên gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho
các mục đích khác.

Thị trường bất động sản (BĐS) là thị trường của hoạt động mua bán, trao
đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của
thị trường có sự quản lý của Nhà nước.

Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường nhà đất là một bởi vì tài
sản là nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được.
Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS
nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị
trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS [8].

2.1.2.2. Đặc điểm

a. Khơng có thị trường trung tâm

Thị trường nhà đất chưa hình thành được thị trường trung tâm mà tại đó
người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động qua lại lẫn nhau.
Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các
tổ chức kinh doanh nhà đất, qua báo chí hoặc thơng qua các cá nhân mơi giới.
Do khơng có thị trường trung tâm nên các thơng tin về thị trường khó thu thập

và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả cho thị trường này [8].

b. Thị trường nhà đất mang tính khu vực và địa phuơng sâu sắc

Nhà đất có đặc điểm là khơng thể di dời được, gắn liền với các điều kiện tự
nhiên kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu nhà đất ở
các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu
mã, chất lượng đến quy mơ và trình độ phát triển. Mặt khác, nhà đất cịn có đặc
điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu nên mỗi vùng, mỗi khu vực
cùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu nhà đất [8].

c. Thị trường nhà đất thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản

Đặc trưng này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là
khơng hao mịn hay khơng mất đi và người có quyền sở hữu hay có quyền sử
dụng đất đai khơng sử dụng đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà họ mong
muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả
đất đai, khơng thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị của các hàng hóa
thơng thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả
năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai [8].

d. Thị trường nhà đất là thị trường khơng hồn hảo

Các thơng tin về hàng hóa BĐS và thị trường nhà đất không đầy đủ và phổ
biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác. Nó dẫn tới việc giá cả nhà đất khơng
hồn tồn là giá cả cạnh tranh hồn hảo, người bán có lợi thế độc quyền, nhờ đó
có thể thu lợi cao. Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung
cũng tăng thêm làm giá cả nhà đất sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về
giá. Thị trường BĐS càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá [8].

e. Thị trường nhà đất chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

Nhà đất là loại tài sản có giá trị lớn, nên việc quản lý của Nhà nước đối với
chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao dịch. Mọi BĐS
đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu,
quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng. Mọi giao dịch nhà đất phải
có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia
của Nhà nước vào thị 5 trường nhà đất thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị
trường ổn định hơn và an toàn hơn [8].

2.1.3. Khái niệm giá đất

2.1.3.1. Khái niệm

Theo Khoản 19 Điều 3 Luật Đất Đai 2013 quy định: Giá đất là giá trị của

5

quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.

Khoản 3 Điều 3 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của
Chính phủ quy định về giá đất: Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất
hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị
trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập
của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng
thời gian nhất định.

Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là
mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất nào đó trong khơng gian và thời gian xác định.
Giá đất được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa: Quy
luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh. Nó dựa trên giá trị của đất
nhưng không phải bằng giá trị và được thể hiện ra bên ngoài bằng giá cả. Giá cả
được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền và chính sự khơng ổn định của
đồng tiền dẫn đến giá cả không ổn định.

Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác, giá đất là
công cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường.
Đồng thời đây cũng là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ
chủ quyền sử dụng đất và là căn cứ tính tốn giá trị thu tiền khi giao đất hoặc

cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu
hồi và tính thuế đất [18].

2.1.3.2. Đặc điểm của giá đất

Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, so với những loại hàng hố thơng
thường khác, giá cả đất đai có những đặc điểm riêng biệt.

- Giá đất không chỉ được biểu hiện trực tiếp mà nó cịn cịn được thể hiện
qua hình thức th và hình thành giá thuê đất quan hệ giữa giá đất và tiền thuê
đất cũng tương tự như quan hệ giữa vốn đầu tư và lợi nhuận, chỉ cần biết được
tỷ suất lợi nhuận hồn vốn là có thể tính ra được.

- Sự hình thành giá đất là một quá trình lâu dài và không thể theo một tiêu
chuẩn đơn giản như các hàng hố thơng thường, do tính khác biệt rất lớn nên
khơng thể hình thành một thị trường hồn chỉnh một cách đơn thuần. Hơn nữa,
giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ là số phản ánh giá trị tài
nguyên thiên nhiên hoặc khối lượng vốn đầu tư mang tính khống chế.

- Khác với quy luật cung - cầu thông thường, giá đất chủ yếu phụ thuộc vào
nhu 6 cầu xã hội (ngày càng tăng) vì khả năng “cung” là từ tự nhiên, ít thay đổi và có

giới hạn. Tính khu vực và tính cá biệt của giá đất lớn hơn rất nhiều so với giá cả hàng
hố thơng thường, từ đó rất khó tiêu chuẩn hố và nhất thể hoá trong việc định giá
đất.

Có một số lý do khiến giá đất ln có xu thế tăng cao:

Một là, đất đai tự nhiên là có hạn mà dân số tăng không ngừng.

Hai là, cơ cấu hữu cơ của nền kinh tế tăng cao làm cho bình quân tỷ suất
lợi nhuận xã hội giảm.

Ba là, yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so với
giá cả hàng hoá thơng thường do thị trường đất đai là khơng hồn thiện [18].

2.1.4. Phân loại giá đất

2.1.4.1. Giá chuẩn

Là loại giá do Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá cả trong cơ chế thị
trường. Trong quy định giá chuẩn bao gồm khung giá đất chính phủ quy định
giá tối thiểu và giá tối đa, bảng giá của tỉnh/thành phố. Nhà nước quy định giá
các loại đất để phục vụ cho các mục đích như tính thuế chuyển quyền sử dụng
đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi
thường thiệt hại về đất khi thu hồi.

Giá chuẩn thường không sát với giá thị trường (thường thấp hơn so với giá
thị trường), nhưng nó vẫn mang tính logic nếu như vị trí càng thuận lợi giá đất
càng cao, hạng đất càng cao giá đất càng thấp [8].

2.1.4.2. Giá thị trường

Là loại giá đất luôn luôn biến động cao hay thấp phụ thuộc vào điều kiện
mua bán, được mọi người chấp nhận. Giá thị trường được xác định qua điều tra
trên cơ sở của bốn yếu tố:

Thứ nhất, là do tự nguyện thỏa thuận nhất trí giữa người bán và người mua.

Thứ hai, là mục đích của mua bán đất và một số yếu tố về mục đích sử

dụng đặc biệt.

Thứ ba, là nhu cầu về đất đai của người mua và thị trường.

Thứ tư, là tác động của môi trường sống và xã hội [8].

2.1.4.3. Giá bảo hiểm

Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do các
bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận. Giá trị bảo hiểm cao thấp
phụ thuộc vào sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sở

7

hữu thửa đất với cơ quan bảo hiểm [8].

2.1.4.4. Giá thế chấp

Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ vào giá thị trường của
thửa đất. Phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp. Những thửa đất khơng
được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá trị
sử dụng nhưng khơng có giá trị thế chấp [8].

2.1.4.5. Giá cho thuê

Giá cho thuê đất là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ sử dụng đất
trong suốt thời gian thuê đất. Đây chính là một phần lợi nhuận do sử dụng đất
mang lại mà người thuê trả cho chủ thửa đất. Tùy theo hợp đồng cho thuê đất
mà giá cho thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời
điểm. Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị thửa đất và mức lãi suất

mà người chủ sử dụng đất yêu cầu [8].

2.1.5. Nguyên tắc xác định giá đất

Theo Điều 112 Luật đất đai 2013, Việc thực hiện định giá đất phải được
tiến hành theo các nguyên tắc kinh tế có liên quan mật thiết và ảnh hưởng trực
tiếp tới giá thị trường. Cụ thể các nguyên tắc cần được áp dụng một cách hợp lý
và triệt để như sau:

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.

- Theo thời điểm định giá.

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,
khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá
như nhau [10].

2.1.6. Phương pháp xác định giá đất

Theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của
Chính phủ quy định về giá đất thì giá đất được xác định bằng năm phương pháp:

2.1.6.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp định giá đất thơng qua việc phân tích các mức giá đất của
các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi,

điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá
quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá [13].

2.1.6.2 Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp xác định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất
bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS [13].

2.1.6.3 Phương pháp thu nhập

Là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập rịng
thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi
tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm xác định giá đất của loại tiền
gửi (VNĐ) kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi
suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh [13].

2.1.6.4 Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển
theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục
đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí
ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS [13].

2.1.6.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất
nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương ban hành [13].

2.1.7. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

Có bốn nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá đất ở. Mỗi yếu tố đều ảnh
hưởng với một mức độ khác nhau cho từng đối tượng khác nhau, nhìn chung đây
là các nhóm yếu tố chính làm cho giá đất luôn biến động trên thị trường.

2.1.7.1. Nhóm yếu tố cá biệt

Bao gồm hình dáng, diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu thửa đất. Đây
là các đặc điểm tự nhiên của thửa đất là yếu tố ảnh hưởng lớn tới giá trị thửa đất.
Chúng có ảnh hưởng đến tâm lý của người dân theo phong tục tập quán và quan
niệm lâu đời. Hình thể thửa đất đẹp là hình vng, hình chữ nhật hoặc ít nhất
phải có hình thang có mặt đáy rộng hơn. Các hình thể xấu như đa giác, thóp hậu,
chữ L hoặc những hình thể khơng vng nhiều góc cạnh chắc chắn sẽ bán với
giá thấp hơn vì hình dáng góc cạnh thường mang nhiều sát khí, phong thủy
khơng đẹp hơn hết cũng khó tận dụng được hết diện tích. Hướng đất cũng là yếu

9

tố rất được coi trọng. Người phương Đơng nói chung quan niệm đất hướng
Đông, Đông Nam mới tốt. Vậy nên nhưng mảnh đất hay nhà có hướng này ln
được ưu tiên chọn lựa và có giá cao hơn các thửa đất khác [6] .

2.1.7.2. Nhóm yếu tố kinh tế

Cũng là yếu tố ảnh hưởng nhiều tới giá đất ở, yếu tố này gồm tốc độ tăng
trưởng kinh tế trong khu vực, thu nhập và tiêu dùng của dân cư, khả năng mang
lại thu nhập của thửa đất, mức lãi suất ngân hàng. Khu vực thửa đất có tốc độ
tăng trưởng kinh tế cao, mức thu nhập của người dân cao thì giá đất ở những nơi

này sẽ khác nhóm yếu tố kinh tế này đã được đưa vào đánh giá ảnh hưởng của
đô thị đến giá đất [6].

2.1.7.3. Nhóm yếu tố xã hội

Bao gồm yếu tố tốc độ đơ thị hóa, mật độ dân số, trình độ dân trí và an ninh
xã hội có tác động nhiều đến giá đất ở. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên
tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá đất nơi đó sẽ tăng lên do cân
bằng cung - cầu bị phá vỡ, nhóm yếu tố này cũng được đưa vào khảo sát các yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất [6].

2.1.7.4 Nhóm yếu tố pháp lý

Tình trạng pháp lý của thửa đất, hạn chế về quyền sử dụng đất, quy hoạch.
Đây là các yếu tố quyết định đến giá đất. Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất được khẳng định tại Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thửa đất sử dụng đúng mục đích, có
nguồn gốc sử dụng rõ ràng, khơng tranh chấp, khiếu kiện… sẽ có giá trị cao hơn
những thửa đất khác [6].

2.1.7.5 Nhóm yếu tố cơ sở hạ tầng

Gồm hệ thống giao thông, hệ thống điện nước, hệ thống thông tin liên lạc
và hệ thống cơ sở giáo dục, y tế. Những thửa đất nằm tại vị trí có cơ sở hạ tầng
tốt sẽ có giá trị cao hơn, hấp dẫn người mua hơn và ngược lại những thửa đất có
cơ sở hạ tầng thấp kém thì sẽ hạn chế và khơng thu hút được người mua hơn [6].

2.1.7.6 Nhóm yếu tố vị trí

Gồm khoảng cách đến trung tâm, khoảng cách đến trường học, khu công

nghiệp, bệnh viện và chợ, là nhóm yếu tố ảnh hưởng rất lớn tới giá đất. Kết quả
nghiên cứu giá đất ở quy định cũng như giá đất ở thị trường trên địa bàn cho thấy,
giá đất thay đổi theo từng vị trí, từng đoạn đường và từng khu vực. Giá đất ở cao
nhất ln thuộc vị trí 1 mặt tiền tuyến đường và giảm dần tại các vị trí 2, 3, và 4. Vị

trí thửa đất ln là vấn đề người mua quan tâm. Họ luôn quan tâm đến những thửa
đất thuộc khu trung tâm, có mặt tiền thuận lợi cho kinh doanh sinh hoạt. Bởi lẽ, vị
trí thửa đất ảnh hưởng rất lớn đến khả năng sinh lời của thửa đất [6].

2.2. Cở sở thực tiễn vấn đề nghiên cứu

2.2.1. Thực tiễn công tác định giá đất trên thế giới

Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá là một nghệ thuật
và khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời
điểm xác định, tùy theo những quy định của hệ thống luật pháp mà mỗi nước lại
có quy định cụ thể về định giá đất [8].

2.2.1.1. Định giá đất ở Trung Quốc

Với sự tương đồng về chế độ chính trị và những quy định của pháp luật,
Trung Quốc đã có đạt được những thành cơng đáng kể trong cơng tác định giá
đất. Vấn đề định giá BĐS được Nhà nước quan tâm và đầu tư từ đầu những năm
1990. Tháng 8/1992, trung tâm tư vấn và định giá về BĐS được thành lập.
Trung tâm này nằm trong cục đất đai, làm nhiệm vụ định giá đến từng thửa đất,
tư vấn pháp lý, buôn bán nhà đất, dịch vụ thông tin thị trường, nghiên cứu tình
hình thị trường. Ngồi cơ quan trung ương thì các tỉnh, vùng đều có cơ quan
định giá đất. Mục đích chủ yếu của cơng tác định giá bao gồm hỗ trợ người mua,
người bán xem xét quyết định giá trong chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá

trị của tài sản mang thế chấp, cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở hợp lý để mua thế
chấp BĐS trong lĩnh vực tài chính tín dụng tính giá thị trường của tài sản để
thực hiện đền bù, tính thuế [8].

2.2.1.2 Định giá đất ở Singapore

Cũng như ở nước ta, Singapore cũng có Luật kinh doanh BĐS. Giá đất
được xác định tới từng thửa đất, đất đai là BĐS kể cả đất trống. Hệ thống cơ
quan định giá Nhà nước về BĐS được tổ chức tại cấp Trung ương gồm hai cơ
quan là văn phòng đất đai thuộc Bộ tư pháp và văn phòng định giá BĐS thuộc
cơ quan thuế - Bộ Tài chính [8].

2.2.1.3. Định giá đất ở Thụy Điển

Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng các phương pháp
xác định giá đất của hai nước Thụy Điển và ustralia. Tại Thụy Điển, giá đất trên
thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người
mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được

11

thông tin tốt nhất về tài sản cần bán. Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa ra
phải đạt 75% giá trị thị trường.

Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay khơng và cũng
phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế. Giá trị xác định phải
khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp
đồng cho thuê. Những BĐS mà khơng có khả năng đóng thuế thì không cần định
giá. Định giá BĐS 11 được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó
có nguyên tắc so sánh [8].

2.2.1.4. Định giá đất ở Australia

Giá đất thị trường tại ustralia tương đối ổn định, giá đất biến động trên cơ
sở có sự kế thừa, tức là dựa trên giá của những tài sản tương tự đã bán trên thị
trường. Cơ quan định giá đất được thành lập từ năm 1971 trực thuộc Bộ Tài
nguyên và Môi trường. Cơ quan này chịu trách nhiệm trước Chính phủ về việc
định giá BĐS để phục vụ cho việc quản lý theo luật định. Hoạt động định giá đất
được thực hiện khoa học và thống nhất trên toàn bộ lãnh thổ. Giá trị của BĐS
được sử dụng làm cơ sở tính thuế và các khoản thu khác. Mặt khác, giá trị định
giá còn giúp người dân xác định giá cả chuyển nhượng trên thị trường. Do vậy,
mọi giao dịch được thực hiện thông qua cơ quan định giá. Chức năng của cơ
quan định giá đất ở nước này cũng đồng thời giúp việc cho Chính phủ và hỗ trợ
dịch vụ cho người dân. Giá đất ở nước này cũng đồng thời giúp việc cho Chính
phủ và hỗ trợ dịch vụ cho người dân [8].

2.2.2. Thực tiễn công tác định giá đất tại Việt Nam

Ở Việt Nam, hoạt động định giá đất đã có từ lâu nhưng chưa phát triển do
sự chi phối bới cơ chế kinh tế tập trung thơng qua các cơng tác kế hoạch hóa về
giá các loại sản phẩm thuộc tất cả các khu vựa sản xuất của nền kinh tế, hoạt
động định giá chủ yếu là thụ động. Chỉ từ năm 1993 trở lại đây, khi nền kinh tế
từng bước chuyển sang cơ chế thị trường thì hoạt động định giá đất mới bước
đầu được sắp xếp và vận hành theo đúng vai trò và chức năng của nó.

Luật đất đai 1993 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao
đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định lâu dài theo quy hoạch và
kế hoạch. Với đặc trưng đó, định giá đất tại Việt Nam là sự ước tính về giá trị
quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất đã được
xác định, tại một thời điểm xác định.

Luật đất đai 2003 ra đời với một số điểm liên quan đến giá đất được sửa đổi
bổ sung. Cụ thể đó là về nguyên tác định giá đất, khung giá các loại đất, bảng
giá các loại đất cụ thể, tư vấn giá đất, quyền và trách nhiệm của các tổ chức tư
vấn giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất. Theo đó, cùng một thời điểm các thửa
đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi như nhau thì có
mức giá như nhau. Khung giá đất được ban hành 05 năm một lần đối với từng
loại đất theo vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến
trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc tối thiểu trong khung
giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. UBND cấp tỉnh xây
dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp có trách nhiệm thơng qua bảng giá
đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần, khi
Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất thị trường có biến động thì điều
chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã
thơng qua Luật đất đai năm 2013. Luật đất đai năm 2013 có 14 chương với 212
điều, tăng 07 chương và 66 điều so với Luật đất đai năm 2003. Cụ thể Luật Đất
đai 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất
hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; bổ sung quy định về
cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc
xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ
thể. Luật quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm một
lần đối với từng loại đất, theo từng vùng; bỏ quy định việc công bố bảng giá đất
vào ngày 01/01 hàng năm, thay vào đó, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5
năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Bảng giá đất
chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục
đích như quy định hiện hành [12].

2.3. Một số cơng trình nghiên cứu có liên quan

Luận văn thạc sĩ: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên
địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội”, của Nguyễn Viết Tuyến, trường
Đại học Nông nghiệp Hà Nội, năm 2011. Luận văn đi vào so sánh giá đất thực tế
với giá đất nhà nước trên thị trường và nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. Kết luận là đề tài đã cho
thấy sự thay đổi giữa giá đất ở theo quy định của UBND với giá đất ở thị trường
giai đoạn 2005 – 2010; đánh giá sự ảnh hưởng chung của các yếu tố đến giá đất
ở tại địa bàn nghiên cứu. Tuy nhiên, đề tài chưa có sự đa dạng về giá đất ở khi
điều tra khi điều tra giá đất ở các khu vực nghiên cứu mà chỉ tập trung vào điều

13

tra giá đất từ 26 – 40 triệu đồng/m2. Điểm mới của đề tài là đã cho thấy được
mức độ chênh lệch giá chuyển nhượng trung bình giữa các vị trí của tuyến
đường, phố và tùy theo các loại đường phố mà các yếu tố chi phối đến giá đất có
vai trị khác nhau [5].

Đề tài: “Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất
ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang giai
đoạn 2012 – 2014”, của Nguyễn Trọng Đạt, trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên, năm 2015. Tác giả tập trung vào tìm hiểu giá đất ở thực tế với giá đất
do nhà nước quy định và nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên
địa bàn phường Nguyễn Trãi như yếu tố biến động dân số, vị trí, chiều rộng mặt
tiền, … Kết luận là đề tài cho thấy được tình hình sử dụng đất ở và sự biến động
đất ở thị trường; đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn phường
Nguyễn Trãi giai đoạn 2012 – 2014. Bên cạnh đó, đề tài chưa làm rõ mức độ
ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở tại địa bàn phường. Điểm mới ở đây là
đề tài đã đưa ra được đánh giá cho sự biến động giá đất ở tại phường Nguyễn
Trãi giai đoạn 2012 – 2014 và đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý giá

đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang [4].

Luận văn thạc sĩ: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn tỉnh Biên Hòa, thành phố Đồng Nai”, của Đỗ Đình Ngoan, trường Đại học
Nơng Lâm Huế, năm 2017. Luận văn đi sâu vào nghiên cứu giá đất ở một số
tuyến đường đại diện trên địa bàn thành bàn thành phố Biên Hòa gồm giá đất
quy định của UBND tỉnh và giá đất thị trường và nghiên cứu các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất tại khu vực. Kết luận là đề tài đã cho thấy được giá đất quy
định của UBND tỉnh trên địa bàn thành phố Biên Hòa tương đối ổn định qua các
năm còn giá đất thị trường biến động tăng thì đã có sự điều chỉnh; xác định được
mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất tại địa bàn. Tuy nhiên, đề tài chỉ
mới đánh giá được sự tương quan giữa giá đất với các yếu tố độ rộng hẻm,
khoảng cách đến đường phố chính, kích thước mặt tiền, … chưa đi sâu vào làm
rõ các yếu tố khác như pháp lý, cơ sở hạ tầng, môi trường, … mà đề tài đã đặt ra
trước đó. Điểm mới của đề tài là đã đưa ra được nguyên nhân của sự chênh lệch
giá giữa các tuyến đường với nhau và mối tương quan giữa giá đất với các yếu
tố, đồng thời đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng trong việc xây dựng
bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể đối với địa bàn thành phố Biên Hòa [3].

Các nghiên cứu trên cho thấy được các đề tài đều đi sâu vào phân tích,
đánh giá sự thay đổi hay mức chênh lệch giữa mức giá thị trường với giá đất
quy định qua các năm. Đồng thời, nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá