Pháp luật về môi giới bất động sản

E
an san
ca

ae
aad
a
a a

Cơ

47.1117 Looe

L0) 1à

Mr

a.

7a

can an

cao

can CỔ Can

HS

ad

a

0Ì (0114810) 5 ïÌ

TPO ROU

ORCS Soe)
EBT ho



DANH MVC TU VIET TAT
CHU VIET TAT

NOI DUNG BUQC VIET TAT

BDS

Bat động sản

MGBĐS

Môi giới bất động sản

KDBĐS

Kinh doanh bất động sản
Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính Phủ ngày
27 tháng I1 năm 2017 quy định xử phạt vi phạm hành

chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế
Nghị định 139/2017/NĐ-CP

Nghị định 153/2007/NĐ-CP

biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng,

sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng
trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bắt động sản, phát
triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và cơng sở

Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày

15/10/2007 quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành

Luật Kinh doanh bắt động sản năm 2006
Nghị định số 16/2022/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 28
Nghị định 16/2022/NĐ-CP

tháng 01 năm 2022 quy định xử phạt vi phạm hành

chính về xây dựng

Nghị định 181/2004/NĐ-CP

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính Phủ ngày
29/10/2004 quy định về thi hành Luật Đắt đai

Nghị định số 39/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày
Nghị định 39/2007/NĐ-CP

16/03/2007

quy

định về việc cá nhân

hoạt

động

thương mại thường xuyên không phải đăng ký kinh
doanh.

Nghị định số 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10
Nghị định 76/2015/NĐ-CP

tháng 09 năm 2015 quy định chỉ tiết thi hành một số

điều của Luật Kinh doanh bắt động sản.

Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm
2015 quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới

Thông tư 11/2015/TT-BXD

bắt động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến
thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn

giao dịch bắt động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt

động của sàn giao dịch bất động sản


Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 2l tháng 5 năm

2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị
Thông tư 13/2008/TT-BXD _ | Định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007
của Chính Phủ quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi hành

Luật Kinh doanh bắt động sản


MỤC LỤC
Trang

GIẾ

U QẾ ý \ 1A Xbeeoe
cap
sAosehpel r2VbMle]B

tee et eee eee este oul

1

CHƯƠNG 1: NHỮNG VÁN ĐỀ CHUNG VỀ MÔI GIỚI BÁT ĐỘNG SẢN....6
1.1. Khái niệm về môi giới bất động sản
1.1.1. Định nghĩa môi giới bắt động sản
1.1.2. Đặc điểm của mơi giới bắt động sản..
1.1.3. Vai trị của môi giới bat động sản

1.2. Khái quát về pháp luật điều chỉnh hoạt động môi giới bắt động sản......12
1.2.1. Sơ lược quá trình phát triển quy định pháp luật điều chỉnh môi giới bắt

đữn V0T:001101n1inixDiniTpiMit1ftrEf

irtneiisn02001110111M 0092115105 x6NH0fnS101i ai 12

1.2.2. Nội dung cơ bản của quy định pháp luật điều chỉnh môi giới bắt động
NI

2010521019000 sdynvfitaffnirtiesargHfDLAsssvnli1tnfeislLvlLieisidi 15

1.3. Kinh nghiệm điều chỉnh hoạt động môi giới bất động sản tại Mỹ, Trung

Quốc và gợi mở cho Việt Nam .....

1.3.1. Môi giới bất động sản tại Mỹ.
1.3.2. Môi giới bắt động sản tại Trung Quốc..

1.3.3. Một số gợi mở cho Việt Nam..

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÈ
MOI GIGI BAT DONG SẢN ...................... b0 ANH HỘ Q8220c30E 1001041 ela 25
2.1. Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản......
2.1.1. Nguyên tắc môi giới bắt động sản

2.1.2. Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bắt động sản..
2.1.3. Nội dung môi giới bắt động sản
2.1.4. Hợp đồng môi giới bắt động sản..........................ccotEnnEEEreerree
2.1.5. Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể môi giới bắt động sản.

2.1.6. Chứng chỉ môi giới bắt động sản

2.2. Đánh giá pháp luật về môi giới bất động sản................................
te 37
2.2.1. Những thành công

2.2.2. Những tôn tại, bắt cập

2.3. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất động sản............ 46
2.4. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về môi giới bất
động sản..................... IRIfcoioSEiaiie, ‘i

50


2.4.1. Đối với cơ quan quản lý nhà nước về thị trường bắt động sản............... 50

2.4.2. Đối với cá nhân, tổ chức hành nghề môi giới bất động sản................... 51
2.4.3. Đối với khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới bắt động sản................... 52

KÉT LUẬN................... eater

Reseed ceeseeee T5 110 t Thi T60 Tan Tội toa 00059

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................2-.+cssieczeetrrcevee 1


PHAN MO DAU
1. Lý do chọn đề tài
Bắt động sản (BĐS) là tài sản vô cùng quý giá đối với mỗi cá nhân và đặc biệt

quan trọng đối với mỗi quốc gia. Đối với mỗi cá nhân sinh ra trên trái đất này đều
cần một chỗ ở, một nơi để cư trú, sinh sống và làm việc. Hiện nay, theo thống kê dân

số trên thế giới gần 08 tỷ người. Tại Việt Nam, vào năm 2022 ước tính sẽ có khoảng:

“4.175 trẻ em được sinh ra trung bình mỗi ngày, 1.765 người chết trung bình mỗi
ngày, 260 người di cư trung bình mỗi ngày. Dân số Việt Nam sẽ tăng trung bình 2.150

người mỗi ngày trong năm 2022”. Cùng với việc dân số ngày càng đơng thì nhu cầu

sở hữu BĐS ngày càng nhiều, theo kết quả tổng điều tra 2019 cũng cho thấy: “Việt

Nam là quốc gia có mật độ dân số cao so với các nước trên thế giới và trong khu vực.

Năm 2019, mật độ dân số của Việt Nam là 290 người/km2, tăng 31 người/km2 so với

năm 2009. Thành phó Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là hai địa phương có mật
độ dân số cao nhất cả nước, tương ứng là 2.398 người/km2 và 4.363 người/km23,

Bên cạnh yếu tố về dân số, nền kinh tế tại Việt Nam cũng đang phát triển một cách
vượt bậc cho nên không những thu hút được vốn đầu tư trong nước mà còn các nhiều
nguồn đầu tư từ nước ngoài. Theo số liệu do Cục Đầu tư nước ngồi (Bộ Kế hoạch

và Đầu tư) vừa cơng bó, từ đầu năm đến nay: “Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
(FDI) vao Việt Nam bao gồm cả vốn đăng ký cắp mới, vốn điều chỉnh và góp vốn
mua cổ phần, mua phần vốn góp đạt gần 5 tỷ USD, bằng 91,5% so với cùng kỳ năm
2021. Trong đó, kinh doanh bắt động sản đứng thứ 2 trong danh sách các ngành thu

hút vốn đầu tư FDI trong hai tháng đầu năm với gần 1,52 tỷ USD, chiếm 30,4% tổng

vốn đầu tư đăng ký. Đáng chú ý, con số này tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái

(gần 485 triệu USD)”. Song hành cùng sự phát triển của thị trường BĐS là sự xuất
hiện và phát triển của hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (MGBĐS)

nhằm đáp ứng nhu cầu của các chủ thể tham gia vào các giao dịch trên thị trường
BĐS.

MGBĐS là một hoạt động trung gian, là cầu nối để góp phần gắn kết bên cung
và cầu, bên cạnh đó mơi giới cịn là bên có thể được uỷ quyền, uỷ thác thực hiện các
cơng việc trong giao dịch BĐS, nhờ có hoạt động môi giới mà các bên trong giao
` Dân số thế giới, truy cập ngày 19/06/2022

? Dân số Việt Nam, htps;//danso.org/viet-nany/, truy cập ngày 19/06/2022

? Tổng cục thống kê, “Thơng cáo báo chí kết quả sơ bộ tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2019,
https:/Avww.gso.gov.vn/du-lieu-va-so-lieu-thong-ke/2019/10/thong-cao-bao-c! hi-ket-qua-so-bo-tong-dieu-tradan-so-va-nha-o-nam-2019/, truy cập ngày 19/06/2022

* “Dòng tiền FDI “chảy mạnh” vào bắt động sản”, -ffed-4c9783c9-24788f5e7d0e/News]I/c3336590-7065-4dd6-9858-1ecb Ie929fed, truy cập ngày 19/06/2022

1


dịch BĐS đã tham gia giao dịch dé dàng, nhanh chóng và thuận tiện hơn. Bên cạnh

đó, hoạt động MGBĐS còn thu hút được nhiều thành phần trong xã hội tham gia hành
nghề bởi sự hấp dẫn về lợi nhuận mà công việc môi giới mang lại. Qua khảo sát cho
thấy: “Tổng thu nhập của nhóm mơi giới bất động sản làm việc cho các chủ đầu tư
lớn, có tên tuổi hoặc những công ty niêm yết luôn đạt trung bình trên 30 triệu đồng

mỗi tháng. Vào thời điểm cao điểm nhiều nhà mơi giới có thẻ kiến số tiền lên tới hàng
trăm triệu đồng, thậm chí cả tỷ đồng mỗi tháng. Mức tổng thu nhập này được tính
theo cơng thức gồm lương cơ bản, chiết khấu hoa hồng và phụ cắp của công ty”5.
Cùng với sự nhạy cảm của thị trường BĐS và phát triển của dịch vụ MGBĐS,
cho nên Nhà nước đặc biệt quan tâm thông qua việc ban hành các văn bản pháp luật,

đầu tiên phải kể đến Luật Kinh doanh bắt động sản (KDBĐS) 2006. Đây là văn bản
pháp luật đầu tiên công nhận sự tồn tại của ngành nghề môi giới, nhằm khắc phục

những hạn chế của Luật KDBĐS 2006, Quốc hội đã ban hành Luật KDBĐS 2014 và
những văn bản hướng dẫn thi hành khác để kịp thời điều chỉnh và khắc phục những
vấn đề trước đó.

Tuy nhiên, qua q trình triển khai và thi hành vẫn còn tồn tại nhiều bất cập

trong lĩnh vực MGBĐS cần được khắc phục như: Hoạt động mang tính tự phát, các

giao dịch diễn ra dưới hoạt động mơi giới ngầm, khơng thơng qua sự kiểm sốt nhà

nước, tình hình hoạt động của các trung tâm mơi giới, chất lượng, kỹ năng chuyên

môn, tiêu chuẩn nghề nghiệp, hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động MGBĐS vẫn

chưa thật sự hiệu quả và phát huy tối ưu hóa vai trị của nó, hệ thống quản lý hoạt

động mơi giới của pháp luật vẫn còn nhiều hạn ché,... Điều này, khiến cho những
nhà mơi giới trong nước gặp nhiều khó khăn và khó có thể cạnh tranh với các nhà
mơi giới nước ngồi trong xu thế phát triển thị trường.

Chính vì vậy, việc nghiên cứu những vấn đề về lý luận, pháp luật về MGBĐS
là hết sức cần thiết nhằm đánh giá được những tích cực, hạn chế khi áp dụng vào hoạt

động mơi giới nói riêng và thị trường BĐS nói chung. Trên cơ sở đó, có thể đưa ra
các giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao chất lượng ngành nghề.

Xuất phát từ những vấn đề trên, tác giả quyết định lựa chọn đề tài “Pháp luật

về môi giới bất động sản” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Pháp luật về MGBĐS có vai trị đặc biệt quan trọng khơng những đối với hoạt

động MGBDS, ma cịn góp phần thúc đẩy phát triển mạnh mẽ, minh bạch đối với thị
* “Cơ hội kiếm tiền tỷ từ nghề môi giới bắt động sản”, hưu s://vinhomes.vn/vi/co-hoi
moi-gioi-bds, truy cập ngày 19/06/2022


trường BĐS. Đã có rất nhiều cơng trình nghiên cứu một cách tổng thể, chuyên sâu va
toàn diện về hoạt động MGBЧS, các cơng trình tiêu biểu đó là:

- Lưu Quốc Thái (2018), Pháp luật kinh doanh bắt động sản, Nhà xuất bản

Lao động. Tác giả đã phân tích những quy định pháp luật về MGBĐSý, cụ thể phân
tích dựa trên Luật KDBĐS 2014 và Thông tư 11/2015/TT-BXD”.
- Lưu Quốc Thái (2021), Tài liệu học tập lớp chất lượng cao khố K43 mơn

pháp luật kinh doanh bắt động sản, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh.
Tác giả đã phân tích những quy định pháp luật về MGBĐS, cụ thể phân tích dựa trên
Luật KDBĐS 2014.

~ Dỗn Hồng Nhung (2019), Pháp luật về môi giới bắt động sản ở Việt Nam,

Nhà xuất bản Tư pháp. Tác giả đã phân tích, đánh giá những vấn đề chung, lý luận
chung về MGBĐS, thực trạng pháp luật điều chỉnh MGBĐS và dựa trên những văn
bản pháp luật hiện hành như Luật KDBĐS 2014, Thơng tư 11/2015/TT-BXD,... quy
định về hoạt động MGBЧ

so sánh với Luật KDBĐS

2006 để chi ra những thành

công, bất cập của hoạt động MGBĐS. Qua đó, tác giả đề xuất những giải pháp nhằm
hoàn thiện pháp luật về MGBĐS tại Việt Nam.

- Doãn Hồng Nhung (2010), Pháp luật về tạo dựng đẳng cắp và thương hiệu
môi giới bất động sản ở Việt Nam, Nhà xuất bản Lao động - Xã hội. Tác giả đã nghiên
cứu tổng quan các vấn đề lý luận, pháp luật, thực tiễn liên quan đến hoạt động
MGBĐS được quy định tại Luật KDBĐS 2006 và các văn bản hướng dẫn Luật

KDBDS 2006.

- TS. Nguyễn Quang Tuyến và TS. Nguyễn Thị Nga (2011), Pháp luật môi

giới bắt động sản ở Việt Nam và kiến nghị hoàn thiện, Tạp chí luật học số 06. Bài
viết đã đánh giá một cách tổng quan pháp luật về MGBĐS, cụ thể là Luật KDBĐS
2006 nhằm chỉ ra những thành tựu đạt được, những hạn chế, khiếm khuyết về pháp
luật MGBĐS và tìm ra những nguyên nhân của những tồn tại, khiếm khuyết về pháp
luật MGBĐS để đề xuất những kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật về MGBĐS.
- Phan Nữ Khánh Linh (2008), Pháp luật về môi giới bắt động sản ở Việt Nam,

Luận văn Thạc sĩ, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Tại cơng trình

nghiên cứu này, tác giả đã nghiên cứu tổng quan các vấn đề lý luận và thực trạng

pháp luật liên quan đến hoạt động MGBĐS

được quy định tại Luật KDBĐS năm

* Lưu Quốc Thái (2018), Pháp luật kinh doanh bắt động sản, Nxb. Lao động, tr.190

7 Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 quy định việc cắp chứng chỉ hành nghề môi giới
bắt động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn
giao dịch bắt động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

3


2006. Qua đó, tác giả đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về MGBĐS
tại Việt Nam.
- Đoàn Thị Thu Hiền (2020), Pháp luật về hoạt động môi giới bắt động sản thực trạng và hướng hoàn thiện, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Thành

phố Hồ Chí Minh. Tại cơng trình nghiên cứu này, tác giả đã nghiên cứu, phân tích
các vấn đề chung về KDBĐS, MGBĐS và các quy định pháp luật về MGBĐS tại
Việt Nam được quy định cụ thể tại Luật KDBĐS 2014. Qua dé, tac giả đánh giá thực
trang và đưa ra hướng hồn thiện pháp luật về MGBĐS.
Nhìn chung, các vấn đề về dịch vụ MGBĐS đã được nêu ra và phân tích trong
một số cơng trình có liên quan ở trên. Các cơng trình nghiên cứu trên đây là những

tư liệu rất quý giá đẻ tác giả nghiên cứu và kế thừa có chọn lọc trong q trình triển

khai đề tài. Tuy nhiên, qua khảo sát cho thấy, chưa có một cơng trình nào nghiên cứu
chun sâu và tồn diện các vấn đề pháp lý và thực trạng liên quan pháp luật về
MGBĐS. Chính vì vậy, khóa luận tốt nghiệp của tác giả sẽ là một cơng trình mới có
ý nghĩa góp phần hồn thiện quy định pháp luật về MGBĐS.

3. Mục đích nghiên cứu đề tài
Mục đích nghiên cứu của khóa luận là chỉ ra được những mặt tích cực, tiêu
cực của pháp luật về MGBĐS và từ đó đưa ra một số giải pháp hoàn thiện pháp luật

về MGBĐS.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài

4.1. Đối tượng nghiên cứu đề tài
sau:

Để tìm hiểu pháp luật về MGBĐS, tác giả lựa chọn các đối tượng nghiên cứu

- Phân tích các vấn đề chung về MGBĐS: Định nghĩa, đặc điểm, vai trò, sự

cần thiết về điều chỉnh hoạt động MGBĐS bằng pháp luật, quá trình hình thành và
phát triển của MGBĐS và tìm hiểu về hoạt động MGBĐS tại Mỹ và Trung Quốc.
- Nghiên cứu và phân tích một số nội dung quy định về MGBĐS

của Luật

KDBĐS 2014 và các văn bản hướng dẫn thì hành.
- Đánh giá những điểm thành công và hạn chế của pháp luật về MGBĐS, đồng
thời đưa ra một số giải pháp để hoàn thiện pháp luật về MGBĐS.
4.2. Phạm vi nghiên cứu đề tài

Pháp luật về MGBЧ là đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng. Tuy nhiên, trong

khuôn khổ của một khóa luận tốt nghiệp, tác giả đã giới hạn phạm vi nghiên cứu cụ
thể như sau:
- Giới hạn phạm vi nghiên cứu về nội dung: Chú trọng nghiên cứu Luật
KDBĐS 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành và một số văn bản pháp luật khác


có liên quan như Bộ luật dân sự 2015, Luật Thương mại 2005, Bộ luật tố tụng dân sự
SUiï OP

- Giới hạn phạm vi nghiên cứu về thời gian: Khóa luận tốt nghiệp nghiên cứu

các quy định về MGBĐS từ khi Luật KDBĐS 2006 được ban hành cho đến nay.
- Giới hạn phạm vi nghiên cứu về khơng gian: Khố luận tốt nghiệp nghiên

cứu pháp luật về MGBĐS tại Việt Nam và tìm hiểu thêm pháp luật MGBĐS tại Mỹ
và Trung Quốc.

5. Phương pháp tiến hành nghiên cứu
Để hoàn thành mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu mà đề tài đặt ra, tác giả đã sử
dụng các phương pháp cơ bản như:

- Phương pháp tổng hợp, phân tích, hệ thống,... để nghiên cứu những vấn đề
chung về MGBĐS và pháp luật về MGBĐS.
- Phương pháp đánh giá, so sánh, lập luận,.... được sử dụng để nghiên cứu thực
trạng pháp luật về MGBĐS

để nhìn nhận được những tích cực, những mặt cịn hạn

chế, yếu kém và đó là cơ sở để đề xuất ra những giải pháp hoàn thiện về MGBĐS.

Bên cạnh đó, những phương pháp này cịn được sử dụng để nghiên cứu và học hỏi

kinh nghiệm từ Mỹ và Trung Quốc.

- Phương pháp quy nạp, phương pháp bình luận, phương pháp diễn giải,...

được sử dụng được sử dụng để đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật về
MGBĐS cũng như nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam.

6. Bố cục tổng quát của khóa luận
Khóa luận bao gồm hai chương:
- Chương 1: Những vấn đề chung về môi giới bắt động sản
- Chương 2: Thực trạng và hướng hồn thiện pháp luật về hoạt động mơi giới

bắt động sản


CHUONG 1: NHUNG VAN DE CHUNG VE MOI GIOI BAT DONG SAN
1.1. Khái niệm về môi giới bất động sản
1.1.1. Định nghĩa môi giới bắt động sản
Theo Luật KDBĐS 2014, cụ thể tại chương IV thì các loại hình kinh doanh

dịch vụ BĐS bao gồm: Dịch vụ MGBĐS, dịch vụ sàn giao dịch BĐS, dịch vụ tư vấn
BĐS và dịch vụ quản lý BĐS. Trong các loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS, dịch vụ

MGBĐS diễn ra sôi nỗi, phổ biến và chiếm phần lớn trong thị trường so với các loại
hình kinh doanh dịch vụ khác. Hiện nay, ở đâu BĐS phát triển thì ở đó xuất hiện trung
tâm, văn phịng, cá nhân mơi giới, vì BĐS có “tính cá biệt” và hầu hết trên thị trường

“người người”, “nhà nhà”, “doanh nghiệp”, “tổ chức”,... đều cần tìm đến mơi giới để

thơng qua người mơi giới để có thể hướng đến được mục đích của mình.
Theo Từ điển Bách khoa tiếng Việt, môi giới được định nghĩa là: “Chi thé (ca
nhân, một nhóm, một tổ chức, một hãng,...) làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ
thể khác, tạo được quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh”$.

Hay theo kiểu nghĩa hẹp thì mơi giới chính là việc kết nồi trong thương vụ và
theo nghĩa rộng thì mơi giới được hiểu là hoạt động dịch vụ với những dãy, những

chuỗi hoạt động phụ thêm xung quanh thương vy’.
Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo ra sự thông cảm, thấu

hiểu các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau. Bên cạnh đó, chủ thể mơi giới cịn

là người dẫn dắt khách hàng của mình tháo ra những nút thắt, bước qua những giai
đoạn khác nhau trong thương vụ. Trong q trình mơi giới, người mơi giới giữ một

vai trò rất quan trọng, là người thúc đẩy tiến trình của thương vụ vì họ có thể đưa ra
những sáng kiến, những hướng giải quyết vấn đề tốt nhất cho khách hàng.
Trong lĩnh vực thương mại, tại Điều 150 Luật Thương mại 2005 định nghĩa
rằng: “Môi giới thương mại là hoạt động thương mại, theo đó một thương nhân làm
trung gian (gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ (gọi

là bên được môi giới) trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hoá,

dịch vụ và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới”.

MGBĐS là một loại hình của mơi giới thương mại và được pháp luật xác định

là một nghề mang tính chất chuyên nghiệp, chúng ra đời tồn tại và phát triển cùng với
thị trường BĐS. Dưới góc độ nghiên cứu về BĐS thì có rất nhiều quan điểm khác
nhau về MGBĐS. Theo PGS.TS Phan Thị Cúc và PGS.TS Nguyễn Văn Xa: “Mơi

® Theo Doan Thị Thu Hiền (2020), Pháp luật vẻ hoạt động môi giới
bắt động sản - thực trạng và hướng hồn

thiện, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh,
tr.12
* Dỗn Hồng Nhung (2010), Pháp luật về tạo dựng đẳng cáp và thương hiệu môi
giới bắt động sản ở Việt Nam,
Nxb. Lao động - Xã hội, tr.]2


giới bắt động sản là việc thực hiện hỗ trợ cho khách hàng các quyền liên quan đến
bắt động sản. Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của
khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới.

Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của
bất động sản. Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao hoặc hoa

hồng cho những thay đổi trên thông qua con đường kinh doanh mà đối tượng của nó
là các quyền đối với bất động sản”!0,
Theo TS. Dỗn Hồng Nhung thì: “Mơi giới bất động sản là nghề tự quản lý
bản thân. Trong hoạt động kinh doanh bất động sản người mơi giới là người có khả

năng kinh doanh độc lập, có trình độ giao tiếp, có khả năng xử lý thơng tin, kết nối
những người có bắt động sản, có tài sản đủ điều kiện được phép tham gia vào thị

trường bắt động sản và có nhu cầu tham gia vào thị trường bắt động sản”1!,
Nước ta chính thức thừa nhận “Mơi giới bắt động sản” kể từ khi Luật KDBĐS

2006 ra đời, nghề môi giới đã trở thành một nghề bình đẳng như bao nghề khác. Tuy
ở Luật KDBĐS 2006 không đưa ra khái niệm về MGBĐS nhưng chúng ta có thể hiểu
MGBĐS là việc mà bên thứ ba làm trung gian cho hai hoặc nhiều bên trong mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại BĐS trong việc cung cấp thông

tin, thương lượng, đàm phán ký kết hợp đồng và được hưởng thù lao hay hoa hồng từ
giao dịch liên quan đến BĐS. Đến Luật KDBĐS 2014 thì các nhà làm luật đã chính
thức đưa ra khái niệm về MGBĐS tại Khoản 2 Điều 3 như sau: “Môi giới bất động
sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại, cho thuê mua bắt động sản”.

Từ khái niệm trên cho thấy, môi giới hiện nay đã được tiếp cận một cách khái
quát, từ đó chúng ta có thể nhận diện về bản chất MGBĐS với những nội dung cụ thể
sau đây:

Thứ nhất, MGBĐS xuất hiện khi cả hai chủ thể trở lên đều có nhu cầu thiết

lập quan hệ giao tiếp, mục đích đều hướng về BĐS đó.

Thứ hai, làm trung gian, cầu nối để các bên tiếp xúc, đàm phán và xác nhận

giao dịch BĐS.

Thứ ba, thực hiện một số yêu cầu của khách hàng trên cơ sở thỏa thuận, khách

hàng có nhu cầu và bên mơi giới có khả năng thực hiện được.

`9 Doãn Hồng Nhung (2019), Pháp luật về môi giới bắt động sản ở Việt Nam, Nxb. Tư pháp, tr.14
' Doãn Hồng Nhung (2010), Pháp luật vẻ tạo đựng đẳng cáp và thương hiệu môi giới bắt động sản ở Việt

Nam, Nxb. Lao động - Xã hội, tr.]2


Thứ tư, hoạt động mang tinh chat hỗ trợ, xúc tác, thúc đẩy quá trình đàm phan,
ký kết giữa các bên. Là bên giữ vai trò tháo gỡ những nút thắt, khúc mắc trong quá
trình thương lượng, đàm phán.

Thứ năm, hưởng thù lao và hoa hồng (nếu có) từ khách hàng trong q trình
làm việc của bên mơi giới.

Từ những tính chất trên cho thấy, MGBĐS là việc thực hiện công việc cho
những người khác mà đối tượng là những người có quyền hạn khác nhau liên quan
trực tiếp hoặc gián tiếp đến BĐS. Như vậy, có thể thấy Luật KDBĐS ra đời là dấu
mốc quan trọng cho sự tồn tại và phát triển rõ rệt của hoạt động kinh doanh dịch vụ
MGBĐS. Đây là ngành nghề mang lại lợi ích cho nhiều người khi tham gia vào giao
dịch BĐS, cũng như đem lại thu nhập lớn cho những người làm ngành nghề này. Hiện

nay, nghề MGBĐS ngày càng phát triển và được nhân rộng trên khắp cả nước.
1.1.2. Đặc điểm của môi giới bắt động sản

Đất nước phát triển, q trình đơ thị hố diễn ra ngày càng mạnh mẽ, nhu cầu
về nhà đất thì ngày càng tăng và ln được mọi người quan tâm hàng đầu. Cũng chính
vì vậy, nghề MGBĐS cũng ngày càng phát triển và chiếm giữ một vị trí quan trọng
trong lĩnh vực BĐS. MGBĐS được pháp luật xác định là một nghề mang tính chất
chuyên nghiệp, gắn liền với thị trường BĐS và chịu sự chỉ phối của thị trường BĐS.
Đặc điểm của MGBĐS được thể hiện qua những khía cạnh sau:

Thứ nhất, MGBĐS là một loại hình hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS. Tức
là, bên môi giới chỉ là bên thứ ba giữ vai trò là cầu ni, trung gian hay “đứng giữa”
trong một giao dịch KDBĐS với những công việc như: Giúp đỡ, hỗ trợ tư vấn, truyền

tai thông tin, giải quyết những bất đồng đẻ các bên tiến hành xác lập giao dịch BĐS.

Hơn nữa, mơi giới cịn có quan hệ khác như uỷ thác, đại diện theo uỷ quyền,... để

thực hiện các công việc liên quan đến KDBĐS như: Chuẩn bị giấy tờ, hồ sơ hay lo
các thủ tục về chuyển nhượng, thuê, cho thuê,... liên quan đến BĐS đó.
Thứ hai, MGBĐS

là một loại hình kinh doanh có điều kiện và mang tính

chuyên nghiệp. Xuất phát từ đặc điểm, tính chất của BĐS thì hoạt động mơi giới
mang tính chun mơn ở trình độ cao hơn so với các loại ngành nghề khác. Cụ thể,

chủ thể MGBĐS không những phải trang bị cho mình kiến thức pháp luật về BĐS,
am hiéu thị trường, am hiểu thực tế mà còn phải còn phải tinh ý về tâm lý khách hàng,

yếu tố tâm linh, phong thuỷ, tập quán, tiện ích... liên quan đến BĐS đó. Hơn nữa, để
chứng minh trình độ chun mơn của người hoạt động MGBĐS thì pháp luật có quy

định những điều kiện nhất định, khơng phải bất kỳ tổ chức hay cá nhân đều có đủ

điều kiện để có thể kinh doanh dịch vụ MGBĐS theo đúng quy định mà pháp luật


đưa ra. Điều này có nghĩa là hoạt động kinh doanh dịch vụ MGBĐS là một loại hình

kinh doanh dịch vụ có điều kiện)?.

Thứ ba, hoạt động mơi giới BĐS là hoạt động dịch vụ được tiến hành trên cơ
sở hợp đồng. Tại Điều 61 Luật KDBĐS 2014 quy định hợp đồng dịch vụ môi giới
phải được lập thành văn bản và việc công chứng, chứng thực do các bên thỏa thuận.

Điều 66, 67 Luật KDBĐS 2014 quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân
kinh doanh dịch vụ MGBĐS.

Đặc biệt là tại Khoản 3 Điều 62 Luật KDBĐS

2014

quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được
đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch

kinh doanh bất động sản”. Từ đó cho thấy, khơng có hoạt động mơi giới nào nằm
ngoài sự thoả thuận của các bên, các quyền và nghĩa vụ của các bên chỉ phát sinh khi

có sự thoả thuận.
Thứ tư, hoạt động kinh doanh dịch vụ MGBĐS là hoạt động sinh lời. MGBĐS

là hoạt động dịch vụ phục vụ cho khách hàng, với vai trò là trung gian kết nối cho
các bên trong quan hệ giao dịch BĐS. Cũng giống như các loại hoạt động môi giới
khác, hoạt động MGBĐS là hoạt động trung gian vì người môi giới không tham gia

vào quan hệ giao dịch BĐS mà chỉ đứng ra với vai trò là người trung gian kết nối các

bên khi các bên có nhu cầu. Ngồi cơng việc mơi giới thì nhà mơi giới cịn có thể đại

diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS. Thông qua việc môi giới,
người môi giới sẽ nhận được một khoản thù lao do bên được môi giới trả dựa trên
cơng sức, chỉ phí, thời gian,... mà nhà mơi giới đã bỏ ra để thực hiện công việc và có

thể nhận thêm được khoản hoa hồng khác nếu nhà môi giới giúp cho giao dịch BĐS

của các bên giao dịch thành cơng. Chung quy lại mục đích cuối cùng của người mơi
giới chính là kiếm một khoản thu nhập từ người được mơi giới đó là thù lao từ công

việc họ làm và hoa hồng nếu nhà môi giới giúp cho giao dịch BĐS được thành cơng.

1.13. Vai trị của mơi giới bắt động sản

MGBĐS là ngành nghề có nhiều cơ hội phát triển, môi trường làm việc năng
động và được đánh giá là có vai trị rất lớn trong sự thúc đẩy phát triển bền vững của
thị trường BĐS. Vai trò của MGBĐS được thể hiện chủ yếu qua những phương diện
dưới đây:

1.1.3.1. Đối với nhà nước
MGBĐS

đóng vai trò rất quan trọng trong việc quản lý của nhà nước về thị

trường BĐS cũng như góp phần thúc đẩy việc đổi mới chính sách của nhà nước đối

với thị trường BĐS. Hiện nay, nhu cầu giao dịch BĐS ngày càng phong phú và đa

`? Điều 62 Luật KDBĐS 2014


dang của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế - chính trị - xã hội và của các tầng lớp
dân cư có thể đáp ứng được các giao dịch trên thị trường BĐS, thông qua các tổ chức

trung gian MGBĐS. Do vậy, dịch vụ môi giới cũng là một nghề cần được cơng khai
hóa, coi ngành này như bao ngành nghề khác và tạo khuôn khổ pháp lý cho dịch vụ

MGBĐS phát triển đúng hướng'3, Qua đó, mơi giới có những vai trị được thể hiện
đưới những khía cạnh như sau:
Thứ nhất, MGBĐS

giúp nhà nước quản lý thị trường BĐS bởi lẽ, hoạt động

MGBĐS phải tuân thủ đúng với những nguyên tắc, quy định chung của pháp luật và

đạo đức nghề nghiệp. Nhờ vậy, nhà nước sẽ kiểm soát được các hoạt động trên thị
trường BĐS.
Thứ hai, MGBĐS giúp ổn định trật tự an ninh - xã hội. Hiện nay, các nhà môi
giới chỉ được phép hành nghề khi đáp ứng đủ các điều kiện mà pháp luật quy định,

chính vì vậy mà các chủ thể MGBĐS ngày càng nâng cao trình độ, kỹ năng, phẩm
chất đạo đức,.... nhằm đáp ứng chất lượng dịch vụ khi cung cấp cho khách hàng. Khi
các nhà mơi giới chân chính ngày càng tăng thì khách hàng sẽ có những sự lựa chọn

tốt hơn khi có nhu cầu, từ đó các “cị đất”, “cị nhà” khó có cơ hội gây “sốt ảo” trên
thị trường, cũng như giảm những “giao dịch ngầm” trong thị trường BĐS. Giúp người

dân có lịng tin để đầu tư vào BĐS nhiều hơn, thu hút được nhiều nguồn vốn đầu tư

vào thị trường BĐS trong nước và ngoài nước. Trưởng bộ phận dịch vụ chuyên nghiệp

tại CBRE Việt Nam, cho biết: “Trên khắp Việt Nam, đặc biệt là tại Thành phố Hồ

Chí Minh, bắt động sản cao cấp đã thúc đẩy làn sóng quan tâm và đầu tư trong và

ngồi nước”!*, Khi thị trường BĐS được hoạt động cơng khai, minh bạch sẽ phát triển

về kinh tế từ đó nhà nước sẽ duy trì được sự bình ổn về chính trị, xã hội.

Thứ ba, thị trường BĐS ngày càng phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày

càng tăng cả về số lượng và chất lượng. Nhưng do đặc tính về BĐS là thơng tin

thường khơng hồn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm, nhà nước không thể

kiểm sốt được các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với những người có thu nhập
cao khi tham gia giao dịch trên thị trường nhà nước không thể thực hiện được, mà
thuế là nguồn thu chính của nhà nước để trang trải cho mọi hoạt động, chỉ phí của cả
nước. Vì vậy khi các tổ chức, cá nhân môi giới này được công nhận cho phép hành

'3 Minh Hiệp, “Cần chế tài đủ mạnh để nhà môi giới bất động sản hoạt động lành mạnh, chuyên nghiệp”,
https://hemepv,org. vn/tin-tuc/can-che-tai-cu-manh-de-nha-moi-gioi-bat-dong-san-hoat-dong-lanh-manh-

chuyen-nghiep-1491892286, truy cập ngày 12/04/2022

'* Khánh Minh, “Người giàu Việt Nam đầu tư bất động sản trong nước, nước ngoài: Mua ở đâu?”,

https://laodong. vn/tu-liewnguoi-giau-v iet-nam-dau-tu-bat-dong-san-trong-nuoc-nuoc-ngoai-mua-o-dau10142 12.]do, truy cập ngày 13/04/2021

10


nghề và có đăng ký kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hiệu quả hơn đồng thời
thơng qua các giao dịch đó sẽ tăng các nguồn thu vào ngân sách nhà nước.

Thứ tư, nhà nước sẽ ngày càng hồn thiện về chính sách, cơ chế quản lý, hệ
thống pháp luật. Trong thực tiễn, khi người môi giới thực hiện công việc sẽ phát hiện

ra những lỗ hồng, bất cập và những khoảng trồng của pháp luật ở lĩnh vực này. Từ
đó, thấy những sai phạm, những trường hợp lách luật và sẽ được kiến nghị lên để sửa
đổi, bổ sung sao cho phù hợp trong thực tiễn, hay nhà nước có thể nhìn nhận lại được

sự bất hợp lý trong chính sách của mình, từ đó bổ sung, hồn thiện chính sách, pháp
luật, tạo điều kiện cho thị trường BĐS diễn ra sôi nỗi, lành mạnh và suôn sẻ hơn.
1.1.3.2. Đối với cá nhân, tổ chức hành nghề môi giới bất động sản

Sản phẩm BĐS là một sản phẩm hết sức đặc biệt, địi hỏi người mơi giới phải
có kiến thức tổng hợp nên cần phải có trình độ là đương nhiên, để có thể hành nghề
MGBĐS ổn định thì bên cạnh những kỹ năng thiết yếu mà người mơi giới cần có thì

phải đáp ứng đủ điều kiện hành nghề theo đúng quy định của pháp luật. Những cá
nhân, tổ chức môi giới đã ngày càng được cải thiện về kỹ năng, cũng như trang bị
đầy đủ cho mình về kiến thức, bằng cấp hành nghề theo đúng quy định của pháp luật.

Từ đó, người hành nghề môi giới, tổ chức môi giới được nâng lên một tầng cao mới,

|

có trình độ - kỹ năng chun nghiệp chứ khơng phải mang tên “cị đất”, “cị nhà” nữa.

it

Bên cạnh đó, nghề MGBĐS là một trong những nghề nghe tên “lóng lánh hào quang”,

đó là một cơng việc nhàn hạ, có thẻ linh động về thời gian, đặc biệt là mang lại thu
nhập cao cho những cá nhân cũng như tổ chức hành nghề này. Có thể kể đến những

năm gần đây, thị trường BĐS chứng kiến nhiều cơn sốt, mới nhất là cơn sốt đất hồi
đầu năm 2021, khiến thị trường “nóng hằm hập”. Ngay cả MGBĐS cũng trở thành
nghề “hot” khi thu nhập có thể lên tới vài trăm triệu đồng/tháng. Chạy theo “hot

trend” này, khơng ít người bỏ nghề chính đẻ đi làm mơi giới nhà đất. Trong số đó,
khơng ít người đang có chun mơn cao, nghề nghiệp ổn định!5. Tại Mỹ, Theo

Salary.com và Indeed.com: “Mức lương mơi giới bất động sản trung bình ở Hoa Kỳ
là 68.256 USD. Ngoài mức lương cơ bản, quản lý các nhà môi giới bất động sản ở

Mỹ kiếm được trung bình 42.000 đơ la thu nhập hoa hồng, làm cho tổng mức thu
nhập trung bình của họ đạt 110.256 đơ la”19,

!° Ngọc Vy, “Ơ ạt, đỗ xơ làm mơi giới bắt động sản: Phía sau giấc mộng đổi đời”, />
html, truy cfp ngay 13/04/2022

© Chris Linsell, “The Average Real Estate Broker Salary for Every State”, />
broker-salary/, truy cập 13/04/2022

11

1.1.3.3. Đối với khách hàng tham gia giao địch trên thị trường bat động sản
Khách hàng là đối tượng mà hoạt động MGBĐS hướng đến. Với tư cách là

cầu nối, trung gian giữa cung và cầu BĐS. Với vai trò của nhà mơi giới, nhà MGBĐS

sẽ góp phần làm giảm thời gian và chi phí của khách hàng khi tìm kiếm BĐS trên thị

trường. Trên thực tế, không phải khách hàng nào cũng có thể tự tìm được BĐS mà

họ mong muốn, tìm được người muốn chuyển nhượng, người cần chuyển nhượng,
người cần thuê, người cho thuê BĐS,... phù hợp với nhu cầu của họ. Hơn nữa, cho

dù có tìm được BĐS phù hợp hay bên cung/cầu phù hợp thì cũng chưa chắc các bên
đã có thể thương lượng, đàm phán sn sẻ được với nhau để có thể đi đến thỏa hiệp
và ký kết hợp đồng. Chính vì thế, vai trị của bên mơi giới ở đây hết sức quan trọng,
họ là người nắm giữ thơng tin hữu ích liên quan đến BĐS đó và có kiến thức chun

mơn, am hiểu về BĐS, họ sẽ là người giúp đỡ, tư vắn, kết nói, tháo gỡ khúc mắc giữa
các bên để quá trình xem xét, đàm phán, ký kết hợp đồng dễ dàng hơn.
1.2. Khái quát về pháp luật điều chỉnh hoạt động môi giới bất động sản

1.2.1. Sơ lược quá trình phát triển quy định pháp luật điều chỉnh môi giới bat động

sản

Trong những năm gần đây, thị trường BĐS ngày càng phát triển do dân số

ngày càng tăng cùng với tốc độ đơ thị hóa nhanh chóng, mỗi cá nhân, gia đình, hay

mỗi cơ quan đều có nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng, nơi làm việc, nơi vui chơi giải trí,

văn phịng. Xuất phát từ nhu cầu của con người cho nên các giao dịch BĐS cũng ngày

càng tăng lên, vì vậy việc kết nối giữa các bên trong giao dịch BĐS, cung cấp thông

tin cho người tham gia giao dịch BĐS, những lời khuyên mang tính chất thời điểm,

hay hỗ trợ các bên trong quá trình đàm phán, ký kết hợp đồng,... thật sự là cần thiết
và hữu ích. Bên cạnh đó, nghề MGBĐS cũng mang lại nguồn thu nhập khủng, nhà
mơi giới có thể linh động trong thời gian làm việc, không quá nhiều áp lực, vì vậy sự
ra đời của MGBĐS là một tắt yếu khách quan trong cuộc sống.

Nghề môi giới là nghề xuất phát từ những mối quan hệ thân thiết giữa con

người với con người, đồng thời lại là hoạt động gần gũi với cuộc sống xã hội. Để

MGBĐS trở thành một nghề có vị trí nhất định trong xã hội như hiện nay, thì nhà mơi

giới cần phải có trình độ nhất định, kiến thức chuyên môn vững chắc và am hiểu về

BĐS. Qua những giai đoạn cụ thể, chúng ta có thể nhìn thấy rõ sự thay đổi của nghề

MGBĐS đẻ phù hợp với thời cuộc nhằm đáp ứng tốt nhất nhu cầu của con người cũng

như tạo chỗ đứng cho nghề môi giới trong xã hội. Bên cạnh đó, MGBĐS
phát triển

sẽ làm cho thị trường BĐS sơi động, nhộn nhịp hơn cũng như kinh tế đắt nước ngày
càng phát triển.

12

1.2.1.1. Trước khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực thi hành

Trước năm 1986, thị trường BĐS ở nước ta chưa được hình thành vì thời kỳ

này kinh tế chưa phát triển, quỹ đất cịn nhiều, q trình đơ thị hố vẫn cịn chậm,
nhu cầu sử dụng đất của cá nhân, tổ chức còn chưa cao, đặc biệt là pháp luật chưa

thừa nhận nghề môi giới bất động sản, cho nên hoạt động mơi giới diễn ra dưới hình
thức hoạt động ngầm. Hơn nữa, xã hội lúc bấy giờ còn nặng tư tưởng bao cap, chi
những công việc làm trong cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp Nhà nước hay hợp tác
xã mới là cơng việc chân chính cịn MGBĐS ở thời này chưa được xem là một ngành

nghề chân chính mà chỉ được gọi là “cị nhà”, “cị đất”, “bn nước bot”.
Hiến pháp năm 1980 được ban hành, chính thức xác lập chế độ sở hữu toàn

dân đối với đất đai!”. Vào thời điểm này khơng có quy phạm pháp luật nào về KDBĐS
và thực tế là khơng có giao dịch mua bán, cầm có đất đai nào được thừa nhận.
Từ năm 1986 cùng với sự đổi mới nền kinh tế sang cơ chế thị trường và mục

đích chính của người dân là nhằm đầu tư kinh doanh cho nên thị trường mua bán BĐS

xuất hiện trở lại và sôi động ở các khu vực có tiềm năng, chủ yếu tại các đô thị giai

đoạn 1991-1992, chủ yếu là mua bán nhà ở, gắn với sử dụng đất. Cùng với thời điểm

này nhà nước đã kịp nắm bắt được tình hình, Nhà nước đã ban hành Luat Dat đai đầu
tiên là Luật Đất đai 1987, tuy không cho phép chuyển quyền sử dụng dat, nhưng có
quy định mở hơn tại Điều 178. Cho nên các giao dịch BĐS giai đoạn này vẫn rất hạn

chế, các bên giao dịch mua bán chủ yếu là giao dịch viết tay không thông qua sự quản
lý của cơ quan nhà nước.

Nhìn chung, giai đoạn này pháp luật vẫn còn khắt khe, cắm giao dịch về đất
đai, nên hoạt động MGBĐS thời này chỉ mang tính tự phát, manh mun, chi có thé

ngầm hiểu khi người dân có nhu cầu. Do đó, có thể nói giai đoạn này chưa xuất hiện
các tổ chức, cá nhân MGBĐS với một cái tên đúng nghĩa.

'7 Điều 19 Hiến pháp 1980 quy định: “Đắt đai, rừng núi, sông hồ, hằm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng
đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp cơng nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương
nghiệp quốc doanh; ngân hàng và tổ chức bảo hiểm; cơng trình phục vụ lợi ích cơng cộng; hệ thống đường sắt,
đường bộ, đường sơng, đường biển, đường khơng; đê điều và cơng trình thuỷ lợi quan trọng; cơ sở phục vụ

quốc phòng; hệ thống thơng tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, điện ảnh; cơ sở nghiên cứu khoa học, kỹ thuật,
cơ sở văn hoá và xã hội cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước - đều thuộc sở hữu tồn
dân.”

'® Điều 17 Luật Dat dai 1987 quy định: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người
khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẳm quyền cơng nhận quyền sở hữu đối
với nhà ở, thì được quyền sử dụng đất ở có ngơi nhà đó.”

13


1.2.1.2. Từ khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực đến trước khi Luật Kinh doanh bất động
sản 2006 có hiệu lực

Chúng ta đã thấy sự chuyển biến khi Luật Đất đai 1993 được ban hành quy

định tại Khoản 2 Điều 3 như sau: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng dat”.
Như vậy, pháp luật đã cho phép người dân tham gia giao dịch BĐS mà không bị cắm

như những quy định pháp luật trước đây'?.

Nếu những cơn sốt BĐS giai đoạn 1991 - 1992 chưa tràn về nông thôn do pháp

luật nhà nước chưa cho phép, chính sách phát triển của Nhà nước chưa rõ ràng thì

đến giai đoạn 2001 - 2002 cơn sốt BĐS đã có một sự chuyển biến rõ rệt, nó đã dần

dần xuất hiện tại nơng thơn. Tuy nhiên, sự xuất hiện này cịn mang tính tự phát, chỉ
là q trình mới bắt đầu đơ thị hố nên hoạt động MGBĐS chỉ chủ yếu ở các vùng

đô thị, cịn ở nơng thơn thì chỉ manh nha xuắt hiện. Hơn nữa, pháp luật chỉ thừa nhận
và cho phép người dân tham gia giao dịch BĐS cho nên hoạt động MGBĐS cũng từ
đó phát triển theo chứ chưa được Nhà nước và pháp luật cơng nhận, cũng như chưa
có “danh phận” chính thức.

Đặc biệt là khi Luật Đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005 được ban hành đều

không thừa nhận việc phân lô, bán nền tại các dự án nhà ở, rõ nhất trong việc cắm

phân lô bán nền tại dự án nhà ở, khu đô thị mới là Nghị định 181/2004/NĐ-CP?° về
thi hành Luật Đất đai được ban hành thì với những quy định “dự án phải xây dựng

nhà xong mới được bán” chấm dứt tình trạng “phân lô bán nền” cụ thể quy định như
sau: “Doanh nghiệp chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện

tích đất đã hồn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt”?!. Dó
đó, sự “cám phân lô bán nền” này đã làm thị trường trằm lắng, nhà nước cho phép
giao dịch về BĐS, nhưng chủ yếu là giao dịch nhà ở, do đó hoạt động mơi giới có
xuất hiện và phát triển nhưng vẫn chưa được Nhà nước và pháp luật thừa nhận.
1.2.1.3. Từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có hiệu lực cho đến nay
Sự ra đời của Luật KDBĐS 2006 đã đem lại cho nghề môi giới một “chỗ

đứng”, một “danh phận” nhất định trong xã hội. Nghề môi giới được bình đẳng như
'° Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992, Luật Đắt đai 1987
?® Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 29/10/2004 quy định về thi hành Luật Đắt đai

?! Khoản 1 Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP: “Tỏ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán

hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đắt đối với diện tích đắt đã hoàn thành việc đầu

tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần
thì

được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đắt sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của
dự

án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa

xây dựng nhà ở”,

14