Khóa Luận Ngành Quản Trị Kinh Doanh Đề Tài Bất Động Sản Hay 8,5Đ.docx

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CƠNG THƯƠNG TP.HCM
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
XÂY DỰNG THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ
BẤT ĐỘNG SẢN HP LAND

Giảng viên hướng dẫn:
Sinh viên thực hiện:
Khóa:
Lớp:

TP. Hồ Chí Minh, tháng 11 năm 2023


TRƯỜNG ĐẠI HỌC CƠNG THƯƠNG TP.HCM
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
XÂY DỰNG THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ
BẤT ĐỘNG SẢN HP LAND

Giảng viên hướng dẫn:
Sinh viên thực hiện:
Khóa:
Lớp:

TP. Hồ Chí Minh, tháng 11 năm 2023


LỜI CAM ĐOAN
Tác giả xin cam đoan, nội dung đề tài khóa luận “Đánh giá hiệu quả hoạt động
mơi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Dịch vụ Bất động
sản HP Land” do chính tác giả thực hiện. Các thông tin, số liệu và tài liệu trong bài
nghiên cứu đảm bảo tính trung thực và chính xác cũng như tuân thủ các quy
định về trích dẫn thơng tin và tài liệu tham khảo.
Tác giả xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan này!
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 11 năm 2023
Tác giả thực hiện
(Ký và ghi rõ họ tên)


LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên tác giả xin trân trọng cảm ơn Ban Giám Hiệu, Ban Quản Lý Đào
Tạo, Khoa Quản Trị Kinh Doanh, cùng tồn thể các Thầy, Cơ giáo và cán bộ của
Trường Đại Học Công Thương Thành Phố Hồ Chí Minh, đã trang bị cho tác giả
những kiến thức quý báu và giúp đỡ tác giả hoàn thành nghiên cứu bài khóa luận tốt
nghiệp.
Bên cạnh đó, tác giả cũng chân thành cảm ơn thầy Đoàn Văn Trai, thầy đã
nhiệt tình hướng dẫn và đóng góp những ý kiến quý báu cho tác giả qua từng buổi
gặp để giúp tác giả hồn thành bài Khóa luận này với tất cả trách nhiệm và
lòng nhiệt thành.
Đồng thời, tác giả cũng xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Công ty Cổ phần
Xây dựng Thương mại Dịch vụ Bất động sản HP Land, các Anh Chị của công ty,
đặc biệt là các Anh Chị phòng Kinh doanh đã tạo mọi điều kiện cho tác giả trong
suốt thời gian thực hiện khóa luận tốt nghiệp.
Do trình độ và kiến thức cịn giới hạn, kinh nghiệm thực tế còn nhiều hạn chế

nên bài khóa luận khơng thể tránh khỏi những khuyết điểm và thiếu sót. Tác giả rất
mong được sự đóng góp ý kiến của quý thầy cô và các anh chị trong cơng ty để bài
khóa luận của tác giả được hồn thành tốt nhất.
Cuối cùng, Tác giả xin kính chúc quý Thầy Cô, Ban lãnh đạo công ty Cổ phần
Xây dựng Thương mại Dịch vụ Bất động sản HP Land, cùng các Anh Chị trong
cơng ty có thật nhiều sức khoẻ và luôn thành công trong công việc.
Một lần nữa, tác giả xin chân thành cảm ơn!

Tác giả:


NHẬN XÉT CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG
THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN HP LAND
Họ và tên sinh viên:
Khóa:
1. Thái độ tham gia
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
2. Khả năng vận dụng kiến thức và kỹ năng trong công việc
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
3. Nhận xét chung
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày … tháng … năm 2023
Xác nhận của đơn vị

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN
Họ và tên:

MSSV:

Khóa:
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
.....................................................................................................................................
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày … tháng … năm 2023
(Ký và ghi rõ họ tên)


DANH MỤC VIẾT TẮT
STT

TÊN VIẾT TẮT

GIẢI THÍCH

1

BĐS

2

CP

Cổ phần

3

GĐ

Giám đốc

4

NVKD

5

KH

6

TP HCM

Bất động sản

Nhân viên kinh doanh
Khách Hàng
Thành phố Hồ Chí Minh


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Quy mô tài sản của công ty từ năm 2020 – 2022....................................25
Bảng 2.2: Quy mô vốn của cơng ty từ năm 2020 – 2022.........................................26
Bảng 2.3: Tình hình kinh doanh của cơng ty từ năm 2020 – 2022..........................26
Bảng 2.4: Tình hình nhân sự của cơng ty từ năm 2020 – 2022................................42

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức Công ty CP Xây dựng Thương mại Dịch vụ BĐS HP
Land........................................................................................................................30
Sơ đồ 2.2: Quy trình mơi giới bất động sản cơng ty HP Land.................................34
Hình 2.1: Logo Cơng ty CP Xây dựng Thương mại Dịch vụ BĐS HP Land...........29


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU..................................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài.................................................................................................1
2. Mục tiêu đề tài.....................................................................................................2
3. Phạm vi, đối tượng nghiên cứu...........................................................................2
4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................2
5. Bố cục khóa luận..................................................................................................3
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG MÔI
GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN...........................................................................................4
1.1. Khái quát về bất động sản và môi giới bất động sản.....................................4
1.1.2. Khái niệm về môi giới bất động sản...............................................................4
1.2. Đặc điểm, bản chất, vai trò của bất động sản và môi giới bất động sản.......5

1.2.1. Đặc điểm và vai trò của bất động sản............................................................5
1.2.1.1. Đặc điểm của bất động sản..........................................................................5
1.2.1.2. Vai trò của bất động sản..............................................................................6
1.2.2. Đặc điểm và bản chất của môi giới bất động sản..........................................6
1.2.2.1. Đặc điểm môi giới bất động sản...................................................................6
1.2.2.2. Bản chất hoạt động mơi giới bất động sản...................................................6
1.2.3. Vai trị của mơi giới bất động sản..................................................................7
1.2.4. Sự cần thiết của hoạt động mơi giới bất động sản......................................10
1.2.5. Các hình thức mơi giới.................................................................................10
1.2.5.1. Môi giới độc quyền.....................................................................................10
1.2.5.2. Môi giới tự do.............................................................................................11
1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của nghề môi giới bất động sản. .11
1.3.1. Ảnh hưởng trực tiếp.....................................................................................11
1.3.2. Ảnh hưởng gián tiếp....................................................................................12
1.3.3. Chuyển đổi cơ cấu kinh tế............................................................................13
1.3.4. Sự bất ổn tự nhiên của thị trường bất động sản.........................................14
1.3.5. Ảnh hưởng của công nghệ thông tin...........................................................14
1.4. Bài học kinh nghiệm trong nước và ngồi nước...........................................15
1.5. Các tiêu chí đánh giá hiệu quả hoạt động.....................................................20
1.5.1. Báo cáo tài chính của doanh nghiệp...........................................................20
1.5.2. Quy trình bán hàng hiện đại........................................................................21
1.5.3. Hiệu suất làm việc của nhân viên................................................................21


1.5.4. Số lượng khách hàng mới............................................................................21
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG
SẢN HP LAND......................................................................................................23
2.1. Tổng quan về công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Dịch vụ Bất động sản HP
Land........................................................................................................................ 23

2.1.1. Thông tin chung...........................................................................................23
2.1.2. Quá trình hình thành và phát triển.............................................................24
2.1.3. Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ các phòng ban..............................24
2.1.3.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty...............................................................24
2.1.3.2. Chức năng và nhiệm vụ của các phịng ban...............................................24
2.2. Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty từ năm 2020 đến 2022.........25
2.2.1. Quy mô tài sản..............................................................................................25
2.2.2. Quy mô vốn...................................................................................................26
2.2.3. Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty từ năm 2020 đến 2022............26
2.3. Thực trạng hoạt động môi giới tại công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại
Dịch vụ Bất động sản HP Land............................................................................28
2.3.1. Quy trình mơi giới bất động sản..................................................................28
2.3.2. Kỹ năng cần có khi mơi giới bất động sản...................................................36
2.3.2.1. Kỹ năng thu thập, xử lý thông tin...............................................................36
2.3.2.2. Kỹ năng giao tiếp với khách hàng..............................................................40
2.3.3 Tình hình nhân sự tại công ty HP Land.......................................................42
2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới của công ty HP Land......43
2.4.1. Yếu tố môi trường vĩ mô...............................................................................43
2.4.2. Môi trường vi mô..........................................................................................46
2.5. Đánh giá chung...............................................................................................47
2.5.1. Những kết quả đạt được...............................................................................47
2.5.2. Hạn chế........................................................................................................48
2.5.2.1. Q trình thu thập thơng tin.......................................................................48
2.5.2.2. Q trình xử lý thơng tin............................................................................49
2.5.2.3. Giao dịch với khách hàng...........................................................................49
2.5.2.4. Chăm sóc khách hàng................................................................................50
2.5.2.5. Chất lượng nguồn nhân lực........................................................................50


CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI

BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG THƯƠNG MẠI
DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN HP LAND..............................................................52
3.1. Định hướng hoạt động trong thời gian tới của công ty Cổ phần Xây dựng
Thương mại Dịch vụ Bất động sản HP land........................................................52
3.1.1. Định hướng hoạt động kinh doanh của công ty Cổ phần Xây dựng Thương
mại Dịch vụ Bất động sản HP Land trong thời gian tới.......................................52
3.1.2. Định hướng hoạt động môi giới tại công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại
Dịch vụ Bất động sản HP Land.............................................................................53
3.2. Các giải pháp nâng cao hiệu quả môi giới tại công ty Cổ phần Xây dựng
Thương mại Dịch vụ Bất động sản HP Land......................................................53
3.2.1. Giải pháp về thu thập thông tin...................................................................53
3.2.2. Giải pháp về xử lý thông tin bất động sản...................................................55
3.2.3. Giải pháp về giao dịch với khách hàng.......................................................55
3.2.4. Giải pháp nâng cao chất lượng chăm sóc khách hàng...............................56
3.2.5. Giải pháp nâng cao chất lượng đào tạo nguồn nhân lực...........................57
3.3 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hoạt động môi giới bất động sản.............58
3.3.1. Kiến nghị với cơ quan nhà nước.................................................................58
3.3.2. Kiến nghị với công ty....................................................................................61
KẾT LUẬN............................................................................................................63
TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................................................64
PHỤ LỤC............................................................................................................... 65


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong nền kinh tế hiện nay, bất động sản (BĐS) được coi là một loại tài sản vô
cùng quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, nó là tiềm năng để thúc đẩy sự
phát triển nền kinh tế – xã hội của đất nước. Có thể nói sự có mặt của bất động sản
đóng góp đáng kể cho nền kinh tế nước nhà, khơng những góp phần thúc đẩy sản
xuất, nâng cao chất lượng đời sống của người dân, an sinh xã hội mà còn ảnh hưởng

đến nhiều thị trường và ngành nghề khác.
Hiện nay các thông tin về bất động sản trên thị trường thường khơng được
hồn hảo, vì thế khi mua bán giao dịch bất động sản thì cả bên bán và bên mua
thường sẽ phải sử dụng những dịch vụ của các chuyên gia để giao dịch một cách dễ
dàng, thuận tiện hơn và hoạt động môi giới bất động sản là một trong số đó. Hoạt
động mơi giới bất động sản là một trong những dịch vụ kinh doanh bất động sản
nhằm hỗ trợ khách hàng mua bán bất động sản và kích thích thị trường bất động sản
phát triển.
Hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam đã thể hiện được sự cần thiết
của mình đối với thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Hoạt
động mơi giới bất động sản mang tính chất là cầu nối góp phần kết nối giữa cung –
cầu bất động sản có trên thị trường, ngày càng thể hiện tính tất yếu trong điều kiện
thị trường BĐS càng nhạy cảm và phức tạp như hiện nay.
Quy trình mơi giới bất động sản đóng vai trị vơ cùng quan trọng trong hoạt
động mơi giới. Quy trình mơi giới phải có tính bài bản, hồn thiện, chun nghiệp
thì sự thành cơng của mỗi giao dịch BĐS sẽ càng cao.
Công ty Cổ phần (CP) Xây dựng Thương mại Dịch vụ Bất động sản HP Land
được thành lập với nhiệm vụ làm cầu nối cho người dân, chủ đầu tư để hoàn thành
trọn vẹn giao dịch giữa 2 bên, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
Qua q trình tìm hiểu và nghiên cứu tại Cơng ty Cổ phần Xây dựng Thương
mại Dịch vụ Bất động sản HP Land, nhận thấy rằng doanh nghiệp nên tìm ra hướng
đi mới, áp dụng khoa học và công nghệ để nâng cao chất lượng phục vụ, đáp ứng
nhu cầu của khách hàng, khẳng định được vị trí của mình trên thị trường. Đồng thời
tạo ra sức ảnh hưởng cạnh tranh đối với các đối thủ trong ngành vì thế tác giả quyết
định chọn đề tài “Đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty
1


Cổ phần Xây dựng Thương mại Dịch vụ Bất động sản HP Land” làm đề tài khóa
luận tốt nghiệp của mình.

2. Mục tiêu đề tài
Mục tiêu chung:
Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn về bất động sản và hoạt động môi giới
BĐS, nghiên cứu thực trạng và các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới BĐS
tại Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Dịch vụ Bất động sản HP Land, làm cơ
sở để đưa ra giải pháp cho q trình mơi giới và kế hoạch mở rộng kinh doanh của
công ty. Làm kết quả báo cáo nghiên cứu cho khóa luận tốt nghiệp ngành quản trị
kinh doanh.
Mục tiêu cụ thể:
Tổng hợp, nghiên cứu cơ sở lý luận về hoạt động mơi giới BĐS.
Tìm hiểu, phân tích, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng và thực trạng hoạt động
môi giới BĐS tại Công ty CP Xây dựng Thương mại Dịch vụ Bất động sản HP
Land.
Đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới BĐS tại
công ty.
3. Phạm vi, đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu:
Đánh giá hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần Xây
dựng Thương mại Dịch vụ Bất động sản HP Land.
Phạm vi nghiên cứu:
Không gian: Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Dịch Vụ Bất động sản HP
Land.
Thời gian: Số liệu báo cáo về công ty bao gồm các năm: 2020, 2021, 2022.
4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp định tính: là một phương pháp điều tra được sử dụng trong nhiều
lĩnh vực khoa học khác nhau, không chỉ trong các ngành khoa học truyền thống mà
còn trong nghiên cứu thị trường và các bối cảnh khác. Nghiên cứu định tính nhằm
mục đích thu thập một số sự hiểu biết sâu sắc về hành vi con người và lý do ảnh
hưởng đến hành vi này. Các phương pháp định tính điều tra lý do tại sao và làm thế
2

nào trong việc ra quyết định, không chỉ trả lời các câu hỏi cái gì, ở đâu, khi nào?.
Do đó, trong các mẫu nhỏ tập trung thường được sử dụng nhiều hơn hàng loạt mẫu
lớn.
5. Bố cục khóa luận
Ngồi phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của khóa luận tốt nghiệp
gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản.
Ở chương đầu tiên tác giả nêu khái quát các khái niệm cơ bản về bất động sản
và môi giới bất động sản, cùng với đó là các đặc điểm, bản chất, vai trị của bất
động sản và mơi giới bất động sản, các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động mơi giới
bất động sản. Qua đó giúp tác giả thấy được một cách nhìn tổng quát hơn về hoạt
động môi giới bất động sản trên phương diện lý thuyết.
Chương 2: Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần
Xây dựng Thương mại Dịch vụ Bất động sản HP Land.
Tác giả phân tích sâu hơn để thấy được mặt thực tế của hoạt động mơi giới
bất động sản. Cụ thể là phân tích hoạt động môi giới bất động sản của công ty Cổ
phần Xây dựng Thương mại Dịch vụ Bất động sản HP Land qua những thông tin, số
liệu cụ thể của công ty trong 3 năm 2020, 2021, 2022. Từ đó giúp tác giả rút ra
được những ưu điểm và những hạn chế mà công ty gặp phải trong hoạt động môi
giới bất động sản.
Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản tại
Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Dịch vụ Bất động sản HP Land.
Nhận thấy cơng ty cịn một số hạn chế mà tác giả đã phân tích ở chương 2, ở
chương 3 này, tác giả dựa vào những hạn chế cùng với mục tiêu, chiến lược mà
công ty hướng tới để tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục được những
hạn chế mà công ty đang gặp phải, cùng với đó tác giả cũng đưa ra một vài kiến
nghị với cơ quan nhà nước và công ty giúp hoạt động môi giới bất động sản của
công ty ngày càng được cải thiện và phát triển hơn trong tương lai.

3


Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG
MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái quát về bất động sản và môi giới bất động sản
1.1.1. Khái niệm về bất động sản
Theo Bộ Luật Dân sự 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại
Điều 181 có quy định: ”Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất
đai; nhà ở; cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai.
1.1.2. Khái niệm về môi giới bất động sản
Vì BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt nên việc kinh doanh BĐS cũng có
những điểm kinh doanh khác với kinh doanh những loại hàng hóa khác. Theo luật
kinh doanh BĐS Việt Nam 2014 thì: “Hoạt động kinh doanh bất động sản bao
gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản”(Quốc hội khóa
13, 2014).
Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, cho th nhằm mục đích sinh lời (Quốc hội khóa 13, 2014). Các đối tượng
thực hiện hoạt động này là các nhà đầu tư phát triển BĐS, các quỹ phát triển BĐS,
các nhà đầu cơ BĐS,…
Còn “Kinh doanh dịch vụ bất động sản là hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất
động sản, bao gồm dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, tư vấn bất
động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản”
(Quốc hội khóa 13, 2014). Tham gia vào hoạt động này có các cơng ty tư vấn đầu
tư, các công ty môi giới BĐS,…
Theo từ điển bách khoa Tiếng Việt thì mơi giới được định nghĩa là: chủ thể
(một cá nhân, một nhóm, một tổ chức, một hãng,…) là trung gian cho hai hay

nhiều chủ thể khác nhau tạo được quan hệ trong giao tiếp và kinh doanh. Hay có
thể nói: mơi giới là hoạt động kết nối giữa hai hay nhiều chủ thể với nhau để hoạt
động các chủ thể đó đạt hiệu quả cao hơn. Hoạt động môi giới xuất hiện khi: xuất
hiện quan hệ giữa các bên (bên cung và bên cầu về BĐS); Các bên khơng thể giải
quyết được cơng việc của mình hay giải quyết không hiệu quả; Tồn tại người thứ
4


ba, là nhà mơi giới có đủ năng lực, điều kiện để giải quyết những công việc liên
quan đến các bên.
Vậy hoạt động mơi giới BĐS có thể hiểu là: hoạt động thực hiện công việc
cho những người khác mà đối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến
BĐS. Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách
hàng như hợp đồng mua bán, trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê với sự giúp đỡ
của nhà môi giới (Nguyễn Nhựt Minh, 2014).
1.2. Đặc điểm, bản chất, vai trò của bất động sản và mơi giới bất động sản
1.2.1. Đặc điểm và vai trị của bất động sản
1.2.1.1. Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, nó khác với các loại hàng hóa
thơng thường nên bất động sản sẽ có những đặc điểm riêng biệt như sau:
Tính cố định không di dời được: giúp phân biệt với các tài sản khác. Đặc điểm
này có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường bất động sản, nó mang ý nghĩa quan trọng
đối với giá trị của bất động sản. Vị trí của bất động sản gồm các yếu tố như: địa
điểm, kết cấu hạ tầng khu vực, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa – xã hội và mơi
trường cảnh quan.
Tính bền vững: đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, là một loại tài
nguyên được xem như là không thể bị hủy hoại trừ khi bị thiên nhiên vùi lấp, cơng
trình được gắn liền với đất đai thường có tuổi thọ dài tồn tại hàng trăm năm.
Tính khác biệt: sẽ khơng có hai bất động sản giống nhau hoàn toàn mặc dù
giống nhau về kết cấu kiến trúc, kích thước, diện tích những sẽ vẫn khác nhau về vị

trí (dù cho đó có là hai bất động sản liền kề). Vì thế, trên thị trường bất động sản, vị
trí, giá trị và khả năng sinh lời của mỗi bất động sản là hoàn toàn khác nhau.
Tính khan hiếm: đất đai là do thiên nhiên ban tặng nên nó có giới hạn và tính
khan hiếm ngày càng tăng vì bất động sản có tính khác biệt và cố định về vị trí,…
Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá
trị của BĐS này có thể bị ảnh hưởng của BĐS khác. Đặc biệt, khi Nhà nước đầu tư
xây dựng các cơng trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử
dụng BĐS trong khu vực đó.
5


Ngồi ra bất động sản cịn có một số đặc điểm riêng biệt khác như: tính thích
ứng, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, giá BĐS ln có tính song trùng, giá
BĐS hình thành từ các giao dịch riêng lẻ,…
1.2.1.2. Vai trị của bất động sản
Bất động sản có ảnh hưởng sâu sắc tới sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia
nói riêng và nền kinh tế tồn cầu nói chung. Các BĐS kể cả những cơng trình kiến
trúc, cơ sở hạ tầng, là yếu tố sản xuất, tạo nên cơ sở về vốn cho việc tạo ra sản phẩm
và dịch vụ. BĐS cung cấp không gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi và các hoạt động xã
hội của kinh tế gia đình ngồi thời gian làm việc. Khơng những vậy, BĐS cịn là đối
tượng để đầu tư trong thời gian dài, là nơi dụng vốn, nơi gom vốn và có thể chuyển
sự gom vốn từ người này sang người khác khi được bán. Ngồi ra, BĐS có giá trị
vốn trên thị trường. Điều này cho phép thực hiện việc chuyển BĐS thành tiền thông
qua việc bán hay để vay vốn tín dụng thế chấp.
1.2.2. Đặc điểm và bản chất của môi giới bất động sản
1.2.2.1. Đặc điểm môi giới bất động sản
Đặc thù công việc và điều kiện làm việc linh hoạt: cũng như các loại hình mơi
giới khác, mơi giới BĐS có điều kiện làm việc linh hoạt hơn so với các ngành nghề
khác. Cá nhân hay tổ chức tham gia vào hoạt động môi giới BĐS chỉ làm việc thực
sự khi nhận được yêu cầu của khách hàng.

Kết nối giữa người bán và người mua: đây là đặc điểm hết sức quan trọng
trong việc môi giới giúp kết nối nhu cầu giữa người bán và người mua sao cho hợp
lý. Người mua và người bán thông qua nhà môi giới tiến hành công việc mua, bán,
cho thuê BĐS một cách nhanh chóng và hiệu quả tốt nhất. Sau khi đã tìm hiểu kỹ
yêu cầu và nguyện vọng của hai bên bán và mua thì nhà môi giới sẽ tiến hành các
thủ tục cần thiết để thực hiện một hợp đồng giao dịch.
Hoa hồng khi môi giới: đây là nguồn thu nhập chính của cơng ty và người mơi
giới. Ngồi mức thù lao cố định khi th mơi giới (có thể có hoặc khơng), người
mơi giới sẽ được trả một khoản hoa hồng theo giá trị giao dịch mà họ giúp các bên
hoàn thành giao dịch, lớn hơn nhiều thù lao cố định và là nguồn thu nhập chính của
họ. Hoạt động mơi giới BĐS cơng khai, trung thực và tuân thủ theo pháp luật. Tổ
chức, cá nhân môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một
6


bên thực hiện hợp dồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS.
1.2.2.2. Bản chất hoạt động môi giới bất động sản
Việc đầu tiên ta cần nhận thấy rằng môi giới bất động sản là hoạt động của
những nhà môi giới chun nghiệp. Tính chun nghiệp của một nhà mơi giới thể
hiện ở sự am hiểu về thị trường, về pháp luật, các quy định của Nhà nước về kinh
doanh bất động sản. Sự am hiểu này giúp cho các nhà môi giới tránh được vướng
mắc khi thực hiện các thương vụ.
Môi giới BĐS là việc kết nối các thương vụ, tạo sự thấu hiểu giữa các bên.
Nhà môi giới giúp những người có BĐS và những người có nhu cầu mua – thuê
BĐS kết nối được với nhau, thúc đẩy hai bên thực hiện các thương vụ.
Bản chất của môi giới bất động sản là việc thực hiện các kết nối các thương vụ
tạo ra sự thấu hiểu, việc lựa chọn sắp xếp các phương pháp giải quyết vấn đề của
thương vụ. Là thực hiện những công việc cho những người khác mà đối tượng thực
hiện là những quyền khác nhau liên quan đến bất động sản. Những hoạt động này
dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của bất động sản. Nhà môi giới

thực hiện các công việc để nhận được thù lao cho những thay đổi trên thông qua các
thương vụ mà đối tượng của nó là các quyền của bất động sản (Đào Hồng Dương,
2017).
1.2.3. Vai trị của mơi giới bất động sản
Vai trị của việc mơi giới là một khái niệm rộng, mà bên cạnh vấn đề bản chất
của môi giới nó cho ta biết nhà mơi giới cần hành động như thế nào, những hoạt
động gì cần thực hiện để hồn thành nhiệm vụ của mình một cách tốt nhất, chuyên
nghiệp nhất. Nhà môi giới phải cẩn trọng dẫn dắt khách hàng của mình qua tất cả
các bước có thể xảy ra trong những giai đoạn khác nhau của thương vụ. Vì vậy mơi
giới hiểu theo nghĩa hẹp chính là việc kết nối các thương vụ và theo nghĩa rộng là
dịch vụ với dãy những hoạt động phụ thêm xung quanh thương vụ. Nhằm thông tin
cho các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản về: luật pháp, chính sách đất đai,
quy hoạch đơ thị, vị trí bất động sản, môi trường, nhu cầu,…Thúc đẩy thị trường
BĐS phát triển vì hiện tại thị trường rất thiếu thơng tin và ngồi sự kiểm sốt của
Nhà nước, tình trạng đầu cơ vào đất quá nhiều dẫn đến thị trường diễn ra tự phát,
làm cho việc xác định giá khơng chính xác, nên các mối quan hệ cung cầu khơng
đúng vì vậy cần phải có nhân viên mơi giới trình độ cao (Hoàng Văn Cường, 2017).
7


Chính vì thế mà dịch vụ mơi giới BĐS hết sức cần thiết, khai thác nguồn thu
cho ngân sách nhà nước. Thống kê cho thấy khoảng trên 80% các giao dịch BĐS
thực hiện thông qua các tổ chức không đăng ký kinh doanh làm cho thất thu ngân
sách nhà nước. Thị trường BĐS phát triển thì giao dịch sẽ tăng về số lượng và chất
lượng nên cần có giao dịch công khai nhằm giúp cho nhà nước quản lý và kiểm sốt
được trong q trình thu thuế. Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội. BĐS là tài
sản quan trọng đối với quốc gia, cộng đồng và người dân. Thị trường không lành
mạnh làm xáo trộn tư tưởng, người dân hồi nghi về chính sách pháp luật làm xã
hội thiếu ổn định. Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách BĐS vì: thị trường chỉ có
thể phát triển được khi có một hành lang pháp lý hồn chỉnh. Mỗi một BĐS chứa

đựng một thông tin pháp lý, đức tính và thơng qua giao dịch nhà nước điều chỉnh
những điều kiện không phù hợp trong quản lý đất đai (Đinh Tấn Phong, 2011).
Môi giới là một trong ba tác nhân tham gia thị trường. Ba tác nhân đó bao
gồm: người mua, người bán, người mơi giới. Vai trị của dịch vụ môi giới BĐS thể
hiện qua các mặt sau:
Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hóa
BĐS
Do đặc thù của thị trường BĐS là một thị trường khơng hồn hảo, thơng tin về
thị trường và hàng hóa thường khơng chân thật, đầy đủ và không được phổ biến
rộng rãi như các loại hàng hóa khác. Vì vậy, hệ thống thơng tin đóng vai trị quan
trọng đối với sự vận hành của thị trường BĐS, đó là tồn bộ các thơng tin liên quan
đến BĐS bào gồm các thông tin về: pháp luật, chính sách đất đai, quy hoạch kế
hoạch sử dụng đất, vị trí của BĐS, mơi trường, nhu cầu,…hơn nữa BĐS là một loại
hàng hóa đặc biệt khan hiếm, chịu sự tác động của nhiều yếu tố. Vì thế nếu hệ thống
thơng tin thiếu chính xác sẽ đẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá
hoặc sụp đổ, người tham gia vào giao dịch phải chấp nhận mức giá không như
mong muốn. Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan
trong trong thị trường BĐS. Hệ thống các tổ chức này càng phát triển, hoạt động
càng chuyên nghiệp thì mức độ chính xác của thơng tin BĐS càng cao, hạn chế
được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia thị trường.
Thúc đẩy thị trường BĐS phát triển
Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã trải qua đào tạo, có kinh
8


nghiệm thương trường lâu năm và có kiến thức chuyên môn sâu, họ nắm được
thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về BĐS, giúp các đối tượng có nhu cầu giao
dịch BĐS thỏa mãn điều kiện của mình, giúp họ tính tốn kỹ lưỡng trong việc mua
bán để đưa ra quyết định phù hợp nhất. Đồng thời thông qua mơi giới, việc cung
cấp thơng tin sẽ được chính xác hơn, giá cả BĐS sẽ phản ánh đúng với mối quan hệ

cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động cơng khai, minh bạch, hạn chế được tình
trạng đầu cơ, ép giá. Vì vậy, hoạt động của tổ chức mơi giới bất động sản có vai trị
hết sức quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS ngày càng phát triển.
Khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước
Thị trường BĐS ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng
tăng cả về số lượng và chất lượng. Do đặc tính của thị trường BĐS là thơng tin
khơng hồn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm nên nhà nước khơng thể kiểm
sốt các giao dịch đó nên việc thu thuế đối với những người có thu nhập cao khi
giao dịch trên thị trường là không thể thực hiện được, gây thất thu lớn cho ngân
sách nhà nước. Chính vì vậy khi các tổ chức, cá nhân mơi giới hành nghề, có đăng
ký kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hiệu quả và thơng qua các giao dịch đó
nhà nước sẽ tăng thu nhập về thuế.
Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội
Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và
người dân. Là tài sản có giá trị lớn, chính vì thế bất kì một quan hệ giao dịch bất
động sản nào trên thị trường cũng đều có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế
xã hội khác nhau. Mà thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu sự chi phối của
điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi
cộng đồng khác nhau. Vậy nên một khi thị trường BĐS hoạt động không lành
mạnh, giá cả biến động thất thường, sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp đến xã hội, làm xáo
trộn tư tưởng, người dân hồi nghi về chính sách pháp luật của Nhà nước và làm
cho xã hội thiếu ổn định. Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghiệp, các chủ
thể tham gia giao dịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thơng
tin về bất động sản, hạn chế được những tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật
tự, an ninh xã hội.
Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý BĐS
Một thị trường phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang pháp lý rõ ràng
9