Đề tài Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở huyện quảng điền, tỉnh thừa thiên huế

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Đối tượng và số lượng phỏng vấn trong nghiên cứu...........................22
Bảng 4.1 Hiện trạng kinh tế, một số chỉ tiêu chủ yếu huyện Quảng Điền..........36
Bảng 4.2 Dân số, mật độ các đơn vị hành chính.................................................40
Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất nơng nghiệp huyện Quảng Điền 2022............42
Bảng 4.4 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2022.............................43
Bảng 4.5 Hiện trạng sử dụng đất chưa sử dụng năm 2022..................................46
Bảng 4.6 Biến động sử dụng đất nông nghiệp năm 2022....................................46
Bảng 4.7 Biến động sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2022.............................47
Bảng 4.8 Biến động sử dụng đất chưa sử dụng năm 2022..................................50
Bảng 4.9 Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất trên địa bàn huyện Quảng Điền giai đoạn 2020-2022 2..........................51
Bảng 4.10. Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
trên địa bàn huyện Quảng Điền giai đoạn 2020-2022.........................................52
Bảng 4.11. Số lượng hồ sơ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất trên địa bàn huyện Quảng Điền được cấp đúng hẹn và trễ hẹn trong
giai đoạn 2020-2022............................................................................................53
Bảng 4.12. Kết quả điều tra về việc cơng khai quy trình, biểu mẫu và thủ tục
đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất......................................54
Bảng 4.13. Các nguồn thông tin thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất người dân...................................................................................55
Bảng 4.14. Kết quả đánh giá của người dân về trình tự thủ tục đăng ký cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất..............................................56
Bảng 4.15. Ý kiến người dân về số lần đến cơ quan nhà nước để đăng ký cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất......................................56
Bảng 4.16. Kết quả đánh giá của người dân về thời gian hoàn thành thủ tục đăng
ký cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất..........................57
Bảng 4.17. Ý kiến điều tra cán bộ chuyên môn về nguyên nhân trễ hẹn. hồ sơ
đăng ký yêu cầu bổ sung tài sản..........................................................................59

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1. Sơ đồ quy trình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất ...............................................................................13
Hình 4.1. Bản đồ hành chính Quảng Điền..........................................................23
Hình 4.2. Bản đồ địa hình huyện Quảng Điền....................................................25
Hình 4.3. Biểu đồ kết quả Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất trên địa bàn huyện Quảng Điền đã cấp qua các năm.......................52
Hình 4.4. Biểu đồ kết quả khảo sát những khó khăn của người dân mắc phải khi
thực hiện thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất............................................................................................58

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nội dung dung từ viết tắt
BĐS Bất động sản
BTNMT Bộ tài nguyên và Môi trường
CP Chính phủ
GCN Giấy chứng nhận
GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai
HĐND Hội đồng nhân dân
HS Hồ sơ
NĐ Nghị định
QĐ Quyết định
TNMT Tài nguyên môi trường
TT Thông tư
UBND Ủy ban nhân dân
VPĐK Văn phòng đăng ký

MỤC LỤ

PHẦN 1.MỞ ĐẦU................................................................................................1
1.1. Đặt vấn đề:..........................................................................................................1
1.2.Mục đích của đề tài:.............................................................................................2
1.2.1. Mục tiêu chung:...........................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể:...........................................................................................2
1.3. Yêu cầu của đề tài:..............................................................................................2
PHẦN 2.TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.....................................3
2.1. Cơ sở lý luận về các vấn đề nghiên cứu:.............................................................3
2.1.1. Một số khái niệm cơ bản:............................................................................3
2.1.2. Đặc điểm của đăng ký bất động sản:...........................................................7
2.1.3. Vai trò, ý nghĩa của đăng ký bất động sản:.................................................8
2.1.4. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất:..........................................................................................................10
2.2. Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu:......................................................14
2.2.1 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất một số nước trên thế giới:.......................................................................14
2.2.2 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất tại Việt Nam:...........................................................................................16
2.3. Cơ sở pháp lý:...................................................................................................17
2.3.1. Các văn bản quy định chung:....................................................................17
2.3.2. Các văn bản cụ thể về cấp Giấy quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất tại tỉnh TT Huế và huyện Quảng Điền:............................................17
PHẦN 3.ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU....................................................................................................19
3.1. Đối tượng nghiên cứu:......................................................................................19
3.2. Phạm vi nghiên cứu:..........................................................................................19
3.2.1. Phạm vi về thời gian:.................................................................................19

3.2.2. Phạm vi về không gian:.............................................................................19

3.3. Nội dung nghiên cứu:........................................................................................19

3.4. Phương pháp nghiên cứu:.................................................................................20

3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu:......................................................20

PHẦN 4.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN....................................23

4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của huyện Quảng Điền, tỉnh Thừa
Thiên Huế:................................................................................................................23

4.1.1. Điều kiện tự nhiên:...................................................................................23

4.1.2. Đặc điểm kinh tế- xã hội:..........................................................................32

4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội:............................40

4.2. Hiện trạng và biến động sử dụng đất tại huyện Quảng Điền:...........................42

4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Quảng Điền năm 2022:........................42

4.2.2. Biến động sử dụng đất tại huyện Quảng Điền:.........................................46

4.3. Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất tại huyện Quảng Điền, tỉnh Thừa Thiên Huế giai đoạn
2020-2022:...............................................................................................................50

4.3.1. Tình hình cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất tại huyện Quảng Điền, tỉnh Thừa Thiên Huế giai đoạn
2020- 2022:..........................................................................................................50

4.3.2. Ý kiến củangười dân và cán bộvề công tác công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Quảng Điền, tỉnh
Thừa Thiên Huế:.................................................................................................54

4.3.3. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Quảng Điền, tỉnh
Thừa Thiên Huế:.................................................................................................60

4.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Quảng Điền, tỉnh
Thừa Thiên Huế:......................................................................................................61

PHẦN 5.KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..............................................................63

5.1. Kết luận:............................................................................................................63

5.2. Kiến nghị:..........................................................................................................64

PHẦN 6.TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................65


PHẦN 1

MỞ ĐẦU

1.1. Đặt vấn đề:

Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, đóng vai trị quan trọng trong việc
phát triển kinh tế của nhà nước, doanh nghiệp và cá nhân. Nếu thị trường bất
động sản phát triển lành mạnh và ổn định thì sẽ tạo tiền đề thúc đẩy các thị
trường khác phát triển. Ngược lại sự bất ổn định trong thị trường bất động sản,
mang tính bong bóng thì có thể dẫn đến sự sụp đổ của các thị trường có liên
quan [1].

Đăng ký, cấp giấy cho bất động sản là cơ sở để minh bạch hóa các giao
dịch, các quyền liên quan đến bất động sản, cung cấp các thơng tin chính xác về
bất động sản và giao dịch về bất động sản tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể
thực hiện quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản có hiệu quả tạo niềm tin
cho người dân. Mặt khác việc đăng ký, cấp giấy cho bất động sản sẽ ngăn ngừa
hạn chế tranh chấp và cung cấp chứng cứ để giải quyết các tranh chấp bất động
sản [2]. Vai trò của đăng ký sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chủ
yếu là để Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu cho người có tài sản, đồng thời có đủ
điều kiện để đăng ký bảo đảm khi có nhu cầu.

Vì những lý do trên việc đăng ký, cấp giấy bất động sản, đăng ký , cấp
giấy sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có ý nghĩa quan trọng trong
việc đảm bảo cho cá nhân, tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và
tài sản gắn liền với đất một cách hiệu quả nhất, đảm bảo an toàn pháp lý cho chủ
thể tham gia các giao dịch về bất động sản.

Hiện nay hệ thống pháp luật về đăng ký, cấp giấy bất động sản ngày càng
được hồn thiện. Tuy nhiên trong q trình đăng ký, cấp giấy bất động sản thì
cịn nhiều khiếm khuyết và hạn chế. Đặc biệt là quy trình cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cịn nhiều khó khăn, vướng
mắc cần tháo gỡ [3].

Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn

liền với đất của huyện Quảng Điền, tỉnh Thừa Thiên Huế mặc dù đã được các
ngành, các cấp quan tâm nhưng đến nay vẫn còn nhiều bất cập. Việc tìm hiểu,
đánh giá tình hình thực hiện cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác trên đất tại huyện Quảng Điền giúp UBND của Huyện có những
biện pháp đẩy nhanh và tiến đến hồn thiện cơng tác này theo chủ trương chung

1

của Đảng, Nhà nước ta [4].

Vì vậy, dựa vào những thực tiễn trên và được sự cho phép của khoa Tài
nguyên đất và Môi trường nông nghiệp - Trường Đại học Nông Lâm - Đại Học
Huế, cùng với sự hướng dẫn của cô giáo TS. Lê Ngọc Phương Quý, tôi tiến
hành thực hiện đề tài: “Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở huyện Quảng Điền, tỉnh Thừa
Thiên Huế giai đoạn 2020- 2022”.

1.2.Mục đích của đề tài:

1.2.1. Mục tiêu chung:

- Đánh giá được thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Quảng Điền, tỉnh Thừa Thiên Huế.

1.2.2. Mục tiêu cụ thể:

- Đánh giá được thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Quảng Điền, tỉnh Thừa Thiên Huế.

- Đề xuất được các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng

nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Quảng Điền,
tỉnh Thừa Thiên Huế.

1.3. Yêu cầu của đề tài:

- Nắm vững Luật Đất Đai, các chính sách, Nghị định, Thơng tư, Quyết định
cùng các văn bản khác có liên quan đến công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Các tài liệu, số liệu điều tra, thu thập phải chính xác, khách quan, trung
thực và đầy đủ.

- Tổng hợp, phân tích, đánh giá các số liệu, tài liệu thu thập được một cách
chính xác, khách quan.

- Các đề nghị, kiến nghị phải mang tính thực tiễn và tính khả thi cao.

PHẦN 2

TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở lý luận về các vấn đề nghiên cứu:
2.1.1. Một số khái niệm cơ bản:

2.1.1.1. Khái niệm đăng ký:
Đăng ký, theo nghĩa hẹp của từ ngữ, là việc ghi chép một sự việc vào một

quyển sổ nhằm chính thức hố sự việc ấy trong mối quan hệ đối với toàn xã hội.
Cũng theo nghĩa ấy mà việc đăng ký một quyền nói chung, đăng ký quyền đối
với bất động sản nói riêng được ghi nhận, và chế định đăng ký được xây dựng

trong luật của các nước [4].

Điều kiện cần để một quyền chủ thể được tôn trọng và được bảo đảm thực
thi bằng sức mạnh của cơng lực là nó phải được xã hội biết đến. Các quyền có
thể rất đa dạng về chủng loại, tính chất, giá trị, thứ tự ưu tiên…; bởi vậy, việc
quyền được nhận dạng đầy đủ thông qua sự mơ tả theo một bộ tiêu chí nào đó sẽ
có tác dụng làm rõ thông tin về sự hiện hữu của quyền, qua đó, tạo điều kiện
thuận lợi cho việc bảo đảm thực hiện quyền trong quan hệ xã hội [4].
2.1.1.2. Khái niệm bất động sản:

Theo quy định tại Điều 107 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam năm 2015, bất động sản bao gồm:

- Đất đai;
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác
là nó khơng di dời được. Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và
những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi
vị trí địa lý của đất [9].
2.1.1.3. Khái niệm khái niệm đăng ký bất động sản:
Đăng ký bất động động sản là việc cơ quan có thẩm quyền ghi vào sổ
đăng ký bất động sản hiện trạng của bất động sản và việc xác lập, thay đổi, hạn

3

chế hoặc chấm dứt quyền đối với bất động sản nhằm mục đích cơng nhận và bảo
hộ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức đăng ký bất động sản [2].

2.1.1.4. Khái niệm nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai năm 2013 quy định về cấp Giấy chứng
nhận đối với tài sản gắn liền với đất, như sau: “ Tài sản gắn liền với đất được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất bao gồm nhà ở, cơng trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng
trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” [7].

Như vậy, theo quy định của pháp luật, tài sản gắn liền với đất bao gồm
nhà ở, cơng trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có
tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.

2.1.1.5. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất:

Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành,
tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục
đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của
pháp luật.

Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực chất
là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một
thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó
nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đất đai thường có các tài sản gắn liền như nhà, cơng trình xây dựng, cây
lâu năm,… mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị
trí nhất định.

Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “ Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đối
với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” [7].

Nhà ở là tài sản gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan
trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như tồn xã hội.

Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thỏa mãn nhu
cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo Điều 181

Luật Dân sự Việt Nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở
hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt
(quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục mục
đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà
ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi,…). Chủ sở hữu nhà ở là
người có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách
rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc tồn
bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác
trong một khoảng thời gian và khơng gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho
thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu
nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo
sự thỏa thuận giữa hai bên.

Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác
nhau như nhà ở sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ
chức. Ở Việt Nam ta nếu như đối với đất đai được quy định có duy nhất hình
thái sở hữu tồn dân, thì với nhà ở pháp luật Việt Nam cơng nhận đa dạng hóa
các hình thái sở hữu nhà ở.

Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:

- Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:

+ Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ
vốn ngân sách Nhà nước.

+ Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước
theo quy định của pháp luật.

+ Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần
tiền góp của cá nhân tập thể theo thỏa thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả
góp nhưng chưa trả hết tiền.

- Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng
trực tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng.

- Nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:

+ Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động.

+ Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp.

Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây
dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hình

5

thức hợp pháp khác.

Nhà nước cơng nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền
bảo hộ hợp pháp về nhà ở do mọi đối tượng sở hữu. Hiện nay, Nhà nước công
nhận quyền sở hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu. Giấy chứng
nhận là chứng thư có tính pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp
của chủ sở hữu về nhà ở và là căn cứ pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà
nước.

Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho
nên Nhà nước ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở. Nhà nước đóng vai
trị là cơ quan quản lý tối cao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời
phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nước, cụ thể là:

-Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho
th nhà ở của mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, bảo lãnh, ủy
quyền cho người khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người
khác theo luật định.

- Về nghĩa vụ:

+ Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại UBND cấp có thẩm quyền.

+ Chủ sở hữu nhà ở phải nộp thuế về nhà theo quy định.

Chủ sở hữu phải bảo quản và sửa chữa nhà ở. Khi cải tạo hay xây dựng
mới đều phải xin phép của UBND cấp có thẩm quyền.

Phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảo
đảm an toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước.

Về phía nhà nước với tư cách là người quản lý có quyền quy định quyền
lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở. Nhà nước có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi
hợp pháp của chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở
phải thực hiện nghĩa vụ của họ theo luật định. Ngoài việc quy định quyền lợi và
nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như trên nhà nước còn thực hiện chế độ quản lý
nhà nước về nhà ở thông qua một số biện pháp như:

- Nhà nước ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, thiết
kế, xây dựng, quản lý nhà ở.

- Nhà nước có quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế nhà nước tổ
chức việc cấp phép xây dựng.

- Nhà nước lập kế hoạch xây dựng nhà ở.

- Nhà nước tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở.

- Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở.

Với yêu cầu phát triển về nhà ở, đường lối chính sách của Đảng cũng như
các quy định của Nhà nước ta hiện nay là hoàn toàn hợp lý. Việc đa dạng hóa
các hình thức sở hữu nhà ở vừa nhằm khuyến khích cho nhân dân tự xây dựng
phát triển và quản lý sử dụng nhà ở tốt hơn, thu hút nguồn vốn mạnh mẽ trong
dân để phát triển nhà ở lại vừa có thể thực hiện quản lý điều tiết sự phát triển
nhà ở theo định hướng của Nhà nước.

Tuy nhiên một thực tế hiện nay là nhà ở nước ta, đặc biệt là nhà ở các đô
thị đang phát triển một cách ồ ạt, thường bị điều chỉnh quy hoạch, xây dựng nhà
ở trái phép, quy mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị. Việc quản

lý nhà ở, có nơi cịn bị bng lỏng khiến cho việc cơi nới xây dựng không phép,
tranh chấp nhà đất diễn ra thường xuyên. Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã
nảy sinh một số vấn đề mà pháp luật nhà ở hiện hành chưa theo kịp để điều
chỉnh. Thực tế này đòi hỏi Nhà nước ta phải thực thi chế độ quản lý nhà ở chặt
chẽ hơn, đồng thời phải nhanh chóng ban hành và đưa vào thực hiện những văn
bản pháp luật mới để kịp thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản lý nhà ở đặt
ra: vừa tạo điều kiện cho nhà ở phát triển, nhưng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ
toàn bộ quỹ nhà ở.

2.1.1.6. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sự thay đổi theo thời
gian cụ thể theo Luật đất đai năm 2003 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người
sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất” [6].

Đến Luật đất đai 2013 đã bổ sung về khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tại khoản 16 Điều 3 như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà
nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở
hữu tài sản khác gắn liền với đất” [10].

2.1.2. Đặc điểm của đăng ký bất động sản:

2.1.2.1. Thẩm quyền đăng ký bất động sản:

Tùy thuộc vào điều kiện kinh tế - chính trị - xã hội của mỗi quốc gia mà

7

các nước có quy định khác nhau về cơ quan đăng ký. Tuy nhiên, chủ thể có
thẩm quyền thực hiện đăng ký bất động sản là các cơ quan nhà nước, thực hiện
thông qua hành vi của cán bộ đăng ký. Ở Việt Nam, thẩm quyền đăng ký bất
động sản thuộc hệ thống cơ quan Tài nguyên và môi trường.

2.1.2.2. Giá trị của việc đăng ký bất động sản:

Trên thế giới, giá trị của việc đăng ký bất động sản được xác lập theo hai
hệ thống: đăng ký nhằm xác lập quyền (Cộng hòa Liên bang Nga) hoặc đăng ký
tạo hiệu lực đối kháng với người thứ ba (Nhật Bản, Hàn Quốc, Đức…). Tùy
thuộc vào quan điểm lập pháp của mỗi quốc gia mà pháp luật mỗi nước có quy
định khác nhau về giá trị pháp lý của việc đăng ký bất động sản.

2.1.2.3. Tính chất của việc đăng ký bất động sản:

Theo quy định của mỗi nước, việc đăng ký bất động sản có thể là tự
nguyện hay bắt buộc. Tuy nhiên, dù tính chất của việc đăng ký ở mỗi quốc gia
có thể quy định khác nhau nhưng việc đăng ký đều phải thực hiện theo trình tự,
thủ tục do pháp luật quy định và mục tiêu mà các quốc gia hướng đến là xây
dựng một hệ thống đăng ký đơn giản, thuận tiện, đảm bảo an tồn, gần gũi với
người dân.

2.1.2.4. Tính cơng khai hóa của thơng tin đăng ký bất động sản:

Cung cấp thông tin là mục tiêu quan trọng của tất cả các hệ thống đăng ký
bất động sản trên thế giới. Do vậy, thơng tin về hiện trạng và tình trạng pháp lý
của bất động sản đã đăng ký tại các cơ quan có thẩm quyền đều được lưu giữ và
cung cấp cơng khai cho các tổ chức, cá nhân có u cầu. Pháp luật về đăng ký
của các nước khẳng định quyền được tiếp cận thông tin về bất động sản của các

tổ chức, cá nhân trong sổ đăng ký và trong cơ sở dữ liệu được lưu giữ tại cơ
quan đăng ký.

2.1.3. Vai trò, ý nghĩa của đăng ký bất động sản:

Trong điều kiện chủ thể sử dụng dịch vụ đăng ký với mong muốn quyền
của mình được thừa nhận và bảo vệ [4].

- Đăng ký bất động sản cho phép nhận dạng tài sản một cách chính xác,
cũng như làm rõ nội dung của quyền đối với tài sản đó. Sổ đăng ký có những mô
tả bằng câu chữ và nếu cần, cả bằng bản vẽ cho phép phân biệt rạch ròi tài sản
đăng ký cũng như quyền được đăng ký với bất kỳ tài sản nào, quyền nào khác
[4].

- Đăng ký cho phép khẳng định sự hiện hữu không thể tranh cãi của quyền,
đặc biệt về chủ thể và nội dung của quyền. Nói khác đi, việc đăng ký có tác
dụng tạo ra chứng cứ chính thức và tuyệt đối về quyền, hãy khác đi nữa, đăng ký
có tác dụng tạo lập quyền [4].

- Đăng ký bất động sản là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà
nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích cơng dân.

- Công nhận, đảm bảo và bảo vệ các quyền về bất động sản bởi nhà nước;
- Hỗ trợ cho việc hình thành thị trường bất động sản;
- Thiết lập hệ thống thông tin về quyền và những hạn chế về các quyền về
bất động sản;
- Cung cấp thông tin về quyền và các hạn chế liên quan đến bất động sản
cho các cơ quan quản lý nhà nước trung ương, cơ quan quản lý địa phương, các
cơ quan tư pháp, pháp nhân, các ngân hàng và mọi công dân [5].
2.1.3.1 Lợi ích đăng ký bất động sản đối với nhà nước và xã hội:

- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng [9];
- Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc
triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật [9];
- Giám sát giao dịch đất đai [9];
- Phục vụ quy hoạch [9];
- Phục vụ quản lý trật tự trị an [9];
Lợi ích đăng ký bất động sản đối với công dân:
- Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản [9];
- Khuyến khích đầu tư cá nhân [9];
- Mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp) [9];
- Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản [9];
- Giảm tranh chấp đất đai [9];
2.1.3.2 Lợi ích đăng ký bất động sản đối với công dân:
- Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản [9];
- Khuyến khích đầu tư cá nhân [9];

9

- Mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp) [9];

- Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản [9];

- Giảm tranh chấp đất đai [9];

2.1.4. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất:

2.1.4.1. Đối tượng thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất:

- Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại
các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có
hiệu lực thi hành [6];

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử
dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ [6];

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp
đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành
án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành [6];

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất [8];

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế [6];

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất [6];

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước [6];

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có [6];

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất
[6].

2.1.4.2. Cơ quan thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất:

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục giao đất, thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

- Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với
trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 59 của Luật Đất đai;

- Phịng Tài ngun và Mơi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với
trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai [6].

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai,
tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận là Văn
phòng đăng ký đất đai. Nơi chưa thành lập Văn phịng đăng ký đất đai thì Văn
phịng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở
tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức
nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi; Văn
phịng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình,
cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam [6].

2.1.4.3. Thẩm quyền thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tài

sản khác gắn liền với đất:

Theo quy định tại Điều 105 Luật đất đai 2013. Thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tơn giáo;
người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao [6].

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất [6].

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn

11

liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam [6].

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng
mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên
và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ [6].

2.1.4.4. Điều kiện thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất:

Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại
các điều 100,101 và 102 của Luật này;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có
hiệu lực thi hành [6];

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền
sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ [8];

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp
đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành
án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành [6];

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất [6];

Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế [6];

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất [6];

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người

mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước [6];

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có [6];

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

[6].

2.1.4.5. Trình tự thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất:

Quy trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất bao gồm các bước sau:

- Bước 1: Trước tiên người sử dụng đất phải nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp
nhận và giao trả hồ sơ một cửa. Sau khi kiểm tra, nếu hồ sơ đầy đủ thì tiếp nhận
và viết phiếu hẹn thời gian trả kết quả.

- Bước 2: Tiếp theo bộ phận luân chuyển hồ sơ cho bộ phận theo dõi để
phân công cho các cán bộ chun mơn để kiểm tra và chuyển cho xã, phường,
phịng quản lý đơ thị, cơ quan quản lý cơng trình xây dựng xác nhận.

- Bước 3: Sau khi xác nhận hồ sơ thì cán bộ chuyên môn phụ trách chuyển
hồ sơ cho bộ phận thẩm định hồ sơ (qua bộ phận theo dõi hồ sơ).

- Bước 4: Nếu đủ điều kiện thì xác nhận vào đơn và lập tờ trình về việc cấp
Giấy và trình lãnh đạo chi nhánh Văn phòng đăng ký ký đơn cấp Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho công dân.

- Bước 5: Chuyển cho phòng Tài nguyên và Mơi trường kiểm tra để trình
Giám đốc Sở Tài ngun và Môi trường (thông qua Sở Tài nguyên và Môi trường
ký).

- Bước 6: Cuối cùng bộ phận trả kết quả trao GCN cho công dân sau khi họ
đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo kết quả của cơ quan thuế xác định trên
cơ sở thơng tin mà Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai.

Cán bộ tiếp nhận, Cán bộ chuyên môn kiểm Cơ quan
theo dõi, vào sổ, phân tra và chuyển xã, phường, thuế
cơng và trình ký hồ (phịng quản lý đơ thị, cơ
quan quản lý cơng trình xây
sơ
dựng) xác nhận.

Trả GCN đã bổ sung Thẩm định, hoàn chỉnh Lãnh đạo chi
tài sản sau khi vào sổ hồ sơ và lập tờ trình nhánh VPĐK
ký duyệt HS
và thu phí Chuyển phòng
TNMT kiểm tra và 13

Sở Tài nguyên
và Môi trường