Nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố hòa bình, tỉnh hòa bình giai đoạn 2018 2022

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

NGUYỄN THÀNH ĐẠT

NGHIÊN CỨU TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ

HỊA BÌNH, TỈNH HỊA BÌNH GIAI ĐOẠN 2018 - 2022

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ NGÀNH: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. XUÂN THỊ THU THẢO

Hà Nội, 2023

i

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác.
Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên

cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận
đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học.

Hà Nội, ngày 15 tháng 11 năm 2023
NGƯỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Thành Đạt

ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự giúp đỡ của các tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện
thuận lợi cho tôi hoàn thành Luận văn thạc sĩ này.
Đầu tiên, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới TS. Xuân Thị Thu Thảo
là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tận tình trong suốt thời gian thực hiện
đề tài.
Ngồi ra, Tơi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy
giáo, cơ giáo Viện quản lý đất đai & phát triển nông nghiệp trường Đại học
Lâm nghiệp, cùng tồn thể bạn bè, đờng nghiệp, đã giúp đỡ tơi trong q trình
học tập và thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo, cán
bợ Phịng Tài ngun và Mơi trường thành phố Hịa Bình; Chi cục Thống kê
thành phố Hịa Bình; Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai tỉnh Hịa Bình đã
tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tuy nhiên, do lần đầu tiên thực hiện nghiên cứu và kinh nghiệm còn
hạn chế nên luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót. Tơi rất mong nhận được ý
kiến đóng góp của quý thầy cơ và bạn bè để tơi hồn thiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 15 tháng 11 năm 2023
TÁC GIẢ

Nguyễn Thành Đạt

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC.......................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU..................................... 4

1.1. Khái quát chung về quyền sử dụng đất................................................... 4
1.1.1. Một số khái niệm liên quan............................................................... 4
1.1.2. Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất............................... 11

1.2. Căn cứ pháp lý liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ....... 15
1.2.1. Các văn bản Luật............................................................................ 16
2.2.2. Các văn bản dưới Luật ................................................................... 16

1.3. Cơ sở thực tiễn về thị trường bất động sản tại một số nước trên thế giới
và Việt Nam ................................................................................................. 18

1.3.1. Cơ sở thực tiễn về thị trường bất động sản tại một số nước trên thế

giới ............................................................................................................ 18
1.3.2. Thực trạng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam ......... 21
1.3.3. Thực trạng phát triển thị trường bất động sản tại tỉnh Hịa Bình.. 24
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................. 26
2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 26
2.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 26
2.3. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 26
2.4. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 26
2.5. Nội dung nghiên cứu............................................................................. 26

iv

2.5.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại thành phố Hịa
Bình, tỉnh Hịa Bình .................................................................................. 26
2.5.2. Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Hịa
Bình, tỉnh Hịa Bình .................................................................................. 27
2.5.3. Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hòa
Bình, tỉnh Hịa Bình .................................................................................. 27
2.5.4. Đề xuất giải pháp nhằm ổn định và thúc đẩy sự phát triển của thị
trường quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hịa Bình. ..... 27
2.6. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 27
2.6.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .............................................. 27
2.6.2. Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp........................................ 28
2.6.3. Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp ......................................... 28
2.6.4. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu .......................................... 29
2.6.5. Phương pháp phân tích số liệu....................................................... 29
2.6.6. Phương pháp chuyên gia ................................................................ 29
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ......................................................... 30
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Hồ Bình .. 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên........................................................................... 30

3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế ............................................................ 33
3.1.3. Tình hình thực hiện vấn đề văn hóa, xã hội ................................... 34
3.1.4. Đánh giá chung............................................................................... 35
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại thành phố Hồ Bình ................... 36
3.2.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất đất đai tại thành phố Hịa Bình 36
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Hòa Bình ............................ 39
3.2.3. Tình hình biến động đất đất tại thành phố Hịa Bình giai đoạn 2018
- 2022 ........................................................................................................ 42
3.3. Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại thành phố
Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình ............................................................................. 43

v

3.3.1. Trình tự thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại thành
phố Hịa Bình ............................................................................................ 43
3.3.2. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hịa
Bình giai đoạn 2018-2022 ........................................................................ 45
3.3.3. Một số thông tin liên quan đến việc thực hiện chuyển nhượng quyền
sử dụng đất ở của các hộ điều tra ............................................................ 52
3.4. Giải pháp nhằm ổn định và thúc đẩy sự phát triển của thị trường quyền
sử dụng đất ở tại thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa Bình................................. 63
3.4.1. Giải pháp về chính sách ................................................................. 63
3.4.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện....................................................... 64
3.4.3. Giải pháp về khoa học và công nghệ.............................................. 65
3.4.4. Giải pháp về nguồn nhân lực ......................................................... 66
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 67
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 69
PHỤ LỤC

vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa là
BĐS : Bất động sản
CP : Chính phủ
CT : Chỉ thị
FDI : Vốn đầu tư nước ngoài
GDP : Tổng sản phẩm quốc nội
NĐ : Nghị định
NQ : Nghị quyết
QĐ : Quyết định
TNHH : Trách nhiệm hữu hạn
TT-BTC : Thơng tư - Bợ Tài chính
TT- TCĐC : Thông tư - Tổng cục địa chính
TW : Trung ương
TTg : Thủ tướng Chính phủ
QSDĐ : Quyền Sử dụng đất
UBND : Ủy ban nhân dân
UBTVQH : Ủy ban thường vụ Quốc hội
USD : Đồng đô la Mỹ
VT : Vị trí

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Hòa Bình năm 2022 ............ 40
Bảng 3.2. Tổng hợp số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo
đơn vị hành chính tại thành phố Hịa Bình giai đoạn 2018 - 2022 ................. 45

Bảng 3.3. Tổng hợp số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo
thời gian tại thành phố Hịa Bình .................................................................... 47
Bảng 3.4. Tổng hợp số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo
diện tích tại thành phố Hịa Bình .................................................................... 51
Bảng 3.5. Thông tin về thửa đất của hộ điều tra thực hiện giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở ........................................................................... 53
Bảng 3.6. Tổng hợp các thông tin cơ bản về hộ điều tra thực hiện chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở ........................................................................... 54
Bảng 3.7. Thông tin về lý do chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ
điều tra............................................................................................................. 56
Bảng 3.8. Nguồn thông tin hỗ trợ các giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở ........................................................................................................ 57
Bảng 3.9. Tổng hợp kết quả địa điểm thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất ... 58
Bảng 3.10. Kết quả tổng hợp hình thức thanh tốn của các giao dịch về quyền
sử dụng đất ...................................................................................................... 59
Bảng 3.11. Nhu cầu chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng của các hộ điều
tra trong thời gian tới....................................................................................... 60

viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Sơ đờ vị trí của thành phố Hịa Bình............................................... 30
Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất tại thành phố Hịa Bình năm 2022 ................. 39
Hình 3.3. Biến đợng các loại đất tại thành phố Hòa Bình giai đoạn 2018 -
2022 ................................................................................................................. 42
Hình 3.4. Sơ đờ trình tự thực hiện đăng ký biến động khi thực hiện chuyển
nhượng quyền sử dụng đất .............................................................................. 43
Hình 3.5. Số hờ sơ biến đợng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở giai đoạn
2018 - 2022...................................................................................................... 48

Hình 3.6. So sánh số lượng hờ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở giữa
khu vực đô thị và khu vực nơng thơn.............................................................. 48
Hình 3.7. Số lượng hờ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đô thị tại giai
đoạn 2018 - 2022............................................................................................. 49
Hình 3.8. Số lượng hờ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn giai
đoạn 2018-2022............................................................................................... 50
Hình 3.9. Tổng hợp diện tích các hờ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
giai đoạn 2018 - 2022...................................................................................... 52

1

MỞ ĐẦU

1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Luật đất đai (2013) đã khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô

cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơng
tình kinh tế, văn hóa, xã hợi, an ninh quốc phịng”. Như vậy, đất đai là điều
kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản x́t và hoạt đợng của con người.
Nói cách khác, khơng có đất sẽ khơng có sản x́t cũng như khơng có sự tờn
tại của chính con người. Do vậy, để có thể sử dụng đúng, hợp lý và có hiệu
quả tồn bợ quỹ đất thì việc hiểu rõ khái niệm về đất đai là vô cùng cần thiết.
Ở nước ta hiện nay, được sự quan tâm của Đảng và Nhà nước nền kinh tế
nước nhà có sự phát triển mạnh mẽ. Đặc biệt trong công cuộc đẩy mạnh cơng
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước ta, mợt trong những vấn đề quan tâm nhất
của công cuộc đổi mới đó chính là đất đai.

Đất đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vì đất
đai là nơi để sinh hoạt, lao động và sản xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản

nhất để phát triển kinh tế - xã hội. Ngày nay, khi xã hội ngày càng phát triển
thì nhu cầu đất đai ngày càng lớn và trở nên bức thiết, trong khi đó đất đai
khơng thể sinh ra, phát triển hoặc mở rộng về diện tích nên giá trị của đất đai
ngày càng lớn, giá cả đất đai ngày càng cao. Người sử dụng đất được giao đất
sử dụng ổn định, lâu dài và có các quyền cụ thể như: chuyển nhượng, chuyển
đổi, thừa kế, tặng cho, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất. Trong đó, quyền chuyển nhượng được người dân được
thực hiện nhiều, đặc biệt là khi thị trường quyền sử dụng đất vào ở giai đoạn
phồn vinh. Khi hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát triển và
được quản lý có hiệu quả sẽ góp phần quan trọng vào quá trình đẩy mạnh phát
triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho
phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình xây dựng đơ thị và nơng thơn
theo hướng cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa.

2

Thực tế hiện nay tại các tỉnh tại Việt Nam, tình hình chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có biến đợng qua các năm phụ tḥc vào sự phát triển của
thị trường quyền sử dụng đất, sự phát triển kinh tế xã hội và một số yếu tố cá
biệt khác (dịch bệnh). Đặc biệt, giai đoạn cuối năm 2021 đến giữa năm 2022
số lượng các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất lớn giá cả tăng
cao và đặc biệt là đất ở. Việc tăng nhanh số lượng các trường hợp chuyển
nhượng quyền sử dụng đất khiến Nhà nước không thể kiểm soát được đặc biệt
là sự biến động mạnh và những cơn “sốt ảo” vế giá đất thường xuyên xảy ra.
Tình trạng này của thị trường tạo ra tỷ suất “siêu lợi nhuận” nhưng lại ảnh
hưởng và kìm hãm sự phát triển kinh tế xã hợi và dẫn đến những vấn đề đầu
cơ đất, thiếu chỗ ở cho những người có nhu cầu. Do đó, vấn đề đặt ra hiện nay
là cần phải có bức tranh về nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở để từ đó có giải pháp kiểm sốt thị trường quyền sử dụng đất ở.

Thành phố Hịa Bình là thành phố trung tâm của tỉnh Hịa Bình, trong
những năm trở lại đây có tốc đợ phát triển kinh tế - xã hợi nhanh. Cùng với
q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa thì những hoạt đợng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở tại các khu vực trên địa bàn thành phố có sự biến động
qua các năm trong thời gian qua. Do đó, để kiểm sốt và phát triển thị trường
quyền sử dụng đất ở thì cần phải có bức tranh về tình hình chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại địa phương. Xuất phát từ thực tế trên, tôi đã chọn đề tài
nghiên cứu cho luận văn cao học như sau: “Nghiên cứu tình hình chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hịa Bình, tỉnh Hịa
Bình giai đoạn 2018 - 2022”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát

Nghiên cứu nhằm đánh giá được tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở trên địa bàn thành phố Hòa Bình trong giai đoạn 2018 - 2022, từ đó thấy
được số lượng các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại các thời
điểm khác nhau và đề xuất giải pháp nhằm ổn định và thúc đẩy sự phát triển thị

3

trường quyền sử dụng đất ở cũng như khó khăn trong quá trình thực hiện chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở tại địa phương.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá được thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại
thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2018-2022

- Đề xuất được một số giải pháp nhằm ổn định và thúc đẩy sự phát triển
thị trường quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình.
1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

1.3.1. Ý nghĩa khoa học

Bổ sung làm rõ cơ sở lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
các vấn đề khác liên quan
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn

Việc nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại
thành phố Hòa Bình, tỉnh Hịa Bình giai đoạn 2018 - 2022 có ý nghĩa thiết
thực góp phần tìm ra giải pháp phát triển thị trường chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại thành phố Hịa Bình.

Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở thực tiễn, có thể dùng làm tài
liệu tham khảo cho các sinh viên, học viên cao học cũng như những nhà quản
lý, trong việc học tập, nghiên cứu.

4

Chương 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Khái quát chung về quyền sử dụng đất
1.1.1. Một số khái niệm liên quan
1.1.1.1. Quyền sở hữu

Bộ Luật Dân sự 2015 tại điều 164 nêu :“Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật…” Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao
động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người
trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của
quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ

thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...) (Quốc hội, 2015).

Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình.
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người khơng phải là chủ sở hữu
cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền
sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu
tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu
thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thơng qua hình thức giao dịch dân sự như bán,
đổi, tặng cho, để thừa kế...
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng
cịn trong thực tế.

5

1.1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
Sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng

trong mọi xã hợi, mọi hình thái kinh tế - xã hợi có nhà nước, sở hữu đất đai
cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng
có thể trong mợt chế đợ xã hợi, mợt quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu
hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai,
cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình

thức phổ biến của mợt chế độ sở hữu nhất định.

Ở Việt Nam chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát
triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối
của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.

Q trình hình thành chế đợ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt
Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai được xác lập từ thời phong kiến
ở các hình thức và mức đợ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu tồn dân về
đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định là duy
nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong
Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi,
sông hồ, nguồn nước, tài ngun trong lịng đất, ng̀n lợi ở vùng biển, thềm
lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu
toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật
(Điều 18, Hiến pháp 1992) (Quốc Hội, 1992). Luật Đất đai 1993 (Luật Đất
đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và
cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai (1993, 1998,
2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật,
sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo
vệ môi trường để phát triển bền vững.

6

Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai”
(Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện
quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà
nước về đất đai” (Điều 7, Luật Đất đai, 2013) (Quốc Hội, 2013). Với tư cách
là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống

nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được
sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà
nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của
chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.

Quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai tḥc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà
nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất,
thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng khơng phải là
vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các
hình thức giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong
những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử
dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ của
Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về
cấp đợ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức
độ hưởng lợi. Như vậy nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định
của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hợi,
đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cợng đờng, đờng thời đảm bảo cho người
trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ việc đầu tư trên đất.

Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi
từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà
nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn
nhiều thành phần, Nhà nước khơng thể tự mình trực tiếp sử dụng tồn bợ đất
đai mà phải tổ chức cho tồn xã hợi - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước -

7

sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy QSDĐ lại được trích ra để giao về
cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể;

QSDĐ đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch
sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước
mang lại.

Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ (GCNQSDĐ). Việc định
đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện
qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn
QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, từng đối
tượng sử dụng.
1.1.1.3. Quyền sử dụng đất đai

Trong điều kiện đất đai tḥc quyền sở hữu tồn dân và khơng thể phân
chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người
dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của
sản xuất và đời sống mà lại khơng làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính tồn
dân, khơng mất đi vai trị quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà
nước? Khái niệm “QSDĐ" của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp
luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hịa được các lợi ích của
quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Sỹ Dũng, 2003).

Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng do
Luật đất đai quy định định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCN,
quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể
hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết
quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc
vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nợi dung QSDĐ
được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất
gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Sỹ Dũng, 2003).

8

Theo điều 166 Luật Đất đai năm 2013 quy định Người sử dụng đất có
các quyền chung sau: 1/Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 2/ Hưởng thành quả lao động,
kết quả đầu tư trên đất; 3/ Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước phục
vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; 4/ Được Nhà nước hướng dẫn và giúp
đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; 5/ Được Nhà nước bảo hộ khi
người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; 6/ Được
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai năm
2013;7/ Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Theo điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất là cá
nhân hợ gia đình có các quyền: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ”. Đây khơng
phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở
hữu thì khơng khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất.
Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng
ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hời đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi
ích quốc gia và cơng cợng, hết thời hạn giao đất khơng có nghĩa là Nhà nước
thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp
Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc
sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003, 2013).
1.1.1.4. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng được hiểu là việc chuyển quyền sở hữu/ quyền sử dụng
hoặc sở hữu các loại tài sản hợp pháp, bao gồm cả bất động sản sang cho cá
nhân, tổ chức nào đó theo thỏa thuận. Thỏa thuận của việc chuyển nhượng

được lưu dưới dạng hợp đờng. Để hợp đờng có tính pháp lý cần phải có
chứng thực của UBND xã hoặc các văn phịng cơng chứng.

9

Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có
khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho
phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển
QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được
quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển
nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển
quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền
điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử
dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định mợt số trường hợp
không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký
biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là mợt hành vi pháp lý có thể được
thực hiện bởi cá nhân hoặc mợt tổ chức nào đó dành cho cá nhân hoặc tổ chức
khác. Cụ thể trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên
được chuyển nhượng sẽ được thụ hưởng tất cả các quyền đối với mảnh đất
nói trên mợt cách hợp pháp.
1.1.1.5. Điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn
bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186
và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất khơng có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.

10

2. Ngoài các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều này, người sử dụng
đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định tại
các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải
đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký
vào sổ địa chính.

Tại Khoản 6 Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ quy định người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng
đã có thơng báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền thì tḥc trường hợp khơng cấp Giấy chứng nhận.
1.1.1.6. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ Khoản 1 và Khoản 2 Điều 166 Luật Đất đai 2013 thì người sử
dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo
quy định của Luật Đất đai 2013.

Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

- Nhóm người sử dụng đất gờm hợ gia đình, cá nhân thì có quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo quy định
của Luật Đất đai 2013.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức
kinh tế thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
theo quy định của Luật Đất đai 2013;

- Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia
được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của

11

nhóm muốn thực hiện quyền chuyển nhượng đối với phần quyền sử dụng đất
của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo
quy định của Luật Đất đai 2013.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân
chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất (Quốc Hợi, 2013).
1.1.2. Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thị trường chuyển giao
quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức
chuyển nhượng, cho thuê mua quyền sử dụng đất. Rợng ra, thị trường quyền
sử dụng đất là tổng hịa các giao dịch giữa người mua, người bán trong quan
hệ cung cầu và hình thành nên giá cả (Lê Tuấn Định, 2022).

Luật Đất đai 1993 ra đời trên cơ sở Hiến pháp 1992: Lần đầu tiên,
người sử dụng đất có các quyền sử dụng đất (QSDĐ) được chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Nhà nước giao đất cho các tổ
chức, hợ gia đình và cá nhân dưới hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng
đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được
Nhà nước cho thuê đất.

Giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý
đơn phương làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên đối với quyền sử
dụng đất. Các loại hình giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi,
chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn, thế chấp, cho thuê (cho thuê lại).
1.1.2.1. Phân loại thị trường quyền sử dụng đất

Thị trường quyền sử dụng đất theo nguồn gốc phân thành bao gồm các
loại sau:

- Thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp (thị trường quyền sử dụng đất
cấp I): là Thị trường quyền sử dụng đất mà chủ sở hữu đất đai chuyển giao