nghiên cứu quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện huyện tháp mười, đồng tháp

Nguyễn T Ngọc Huệ




Nghiên cứu quy trình chuyển nhượng QSD ñất
trên ñịa bàn huyện huyện Tháp Mười
MỤC LỤC



Nộidung Trang
Phụ bìa i
Nhận xét của giáo viên
Phiếu ñánh giá kết quả thực tập
Lời cảm ơn
Tóm tắt
CHƯƠNG 1:TỔNG QUAN
1.1 Sơ lược về huyện Tháp Mười 1
1.1.1 Vị trí ñịa lý 1
1.1.2 ðịa hình 1

1.1.3 Khí hậu 1
1.2 Kinh tế xã hội 1
1.3 ðịa ñiểm thực tập 2
1.3.1Sơ lược về cơ quan 2
1.3.2Tổ chức nhà nước trong cơ quan 2
1.3.3Chức năng và nhiệm vụ 2
1.4 Một số khái niệm 4
1.4.1 Quyền sử dụng ñất 4
1.4.2Nhận chuyển quyền sử dụng ñất 4
1.4.3Giá quyền sử dụng ñất 4
1.4.4Chuyển quyền sử dụng ñất 4
1.4.5Hợp ñồng chuyển quyền sử dụng ñất 4
1.4.6 Thuế chuyển quyền SDð 5
1.5 Chính sách ñất ñai Việt nam trong thời kỳ 1993 – 1998 5,6
1.6 Chính sách ñất ñai Việt nam trong thời kỳ 1998-2003 6,7


CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP VÀ NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
3.1 Kết quả ñạt ñược
3.1.1 Quy trình thực hiện chuyển quyền sử dụng ñất
3.1.2 Quy trình chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng ñất nguyên thửa.
3.2 Thủ tục chuyển quyền sử dụng ñất
3.3 Thảo luận
3.4 Vai trò của nhà nước trong chuyển quyền sử dụng ñất
CHƯƠNG 4 : KẾ LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
4.1 Kết luận
4.2 Kiến nghị
Phụ lục 1
Phụ lục 2

Phụ lục 3
Phụ lục 4
Danh mục chữ viết tắt
Danh mục hình
Tài liệu tham khảo


v

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Sơ ñồ tổ chức bộ máy nhà nước trong cơ quan
Hình 2.1 Sơ ñồ thể hiện quy trình chuyển quyền sử dụng ñất theo Nghị ñịnh 181
Hình 1.2 Sơ ñồ thể hiện quy trình chuyển quyền tặng cho nguyên thửa

iv



DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

CQSDð: Chuyển quyền sử dụng ñất
QSDð: Quyền sử dụng ñất
SDð: Sử dụng ñất

iii
TÓM TẮT


Tháp Mười là một trong những huyện tương ñối phát triển so với các huyện
khác của tỉnh ðồng Tháp. Vấn ñề chuyển quyền sử dụng ñất của huyện diển ra hàng
năm tương ñối cao. Do ñó công tác chuyển quyền sử dụng ñất diễn ra phức tạp ñể
thực hiện tốt và phục vụ cho những người dân có nhu cầu chuyển quyền sử dụng ñất
trong huyện Văn phòng ðăng ký Quyền sử Dụng ñất của huyện là ñầu mối thực
hiện các thủ tục hành chính về giấy chứng nhận, lưu trữ quản lý và chỉnh lý.
Trong quá trình chuyển quyền sử dụng ñất có các vấn ñề cần thiết sau:
Trình tự thụ tục chuyển quyền sử dụng ñất.
Cụ thể như là trình tự thủ tục chuyển ñổi ñất nông nghiệp giữa hộ gia ñình cá
nhân, chuyển nhương, tặng cho thừa kế.
Các quy ñịnh cụ thể về chuyển quyền sử dụng ñất và nhận chuyển quyền cho từng
trường hợp cụ thể.
- Chuyển nhượng
- Tặng cho

- Thừa kế
- Chuyển ñổi ñất nông nghiệp
Các quy ñịnh về thuế cho từng trường hợp cũng khác nhau.
Sơ lược về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất tại huyện Tháp Mười
giai ñoạn 2006-2008















1
CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN

1.1 Giới thiệu sơ lược về huyện Tháp Mười
1.1.1 Vị trí ñịa lý
Huyện Tháp Mười nằm ở phía ðông tỉnh ðồng Tháp, cách Thành Phố Cao
Lãnh khoảng 32km, diện tích tự nhiên 52.786,5 ha chiếm 15% diện tích toàn tỉnh,
dân số trung bình năm 2005 của huyện là 127.175 người chiếm 7.69% dân số toàn

huyện là 246 người/km
2
với 13 xã và 1 thị trấn.
 Phía Bắc giáp huyện Tam Nông
 Phía Nam giáp huyện Cao Lãnh và tỉnh Tiền Giang
 Phía ðông giáp Long An và Tiền Giang
 Phía Tây giáp huyện Cao Lãnh
Với vị trí ñịa lý của mình Tháp Mười có ñiều kiện thuận lợi giao thương với các
vùng lân cận.
1.1.2 ðịa hình
ðịa hình tương ñối bằng phẳng không chênh lệch lớn về ñộ cao. Nhìn chung
ñịa hình có hướng dốc từ Tây Nam ñến ðông Bắc, rãi rác có các gò cao ñặc biệt là
Gò Tháp có vết tích phù sa cổ.
Nằm trong vùng trũng của vùng ðồng Tháp mười huyện Tháp mười là 1
huyện nông nghiệp, diện tích canh tác rộng lớn và là vùng trọng ñiểm lương thực
của tỉnh, và là huyện có ñiều kiện thuận lợi phát triển nền nông nghiệp theo hướng
sản xuất hàng hóa lớn.
1.1.3 Khí hậu
Có ñặc ñiểm khí hậu chung của tỉnh ðồng Tháp, chịu ảnh hưởng của khí
hậu nhiệt ñới gió mùa cận xích ñạo, có nhiệt ñộ cao quanh năm, khí hậu hàng năm
chia thành 2 mùa rõ rệt.
1.2 Kinh tế xã hội
Nền kinh tế chủ yếu của Tháp Mười là sản xuất nông nghiệp, hơn 85%
người dân sống chủ yếu là làm nông. Ngoài ra trong nền kinh tế hiện nay Tháp
2
Mười cũng thu hút khá nhiều nhà ñầu tư xây dựng các công ty góp phần giải quyết
công việc cho hàng trăm người thất nghiệp của huyện làm cho nền kinh tế ngày
càng phát triển.
1.3 ðịa ñiểm thực tập
1.3.1 Sơ lược về cơ quan

Văn Phòng ðăng Ký Quyền sử dụng ñất huyện Tháp Mười thành lập vào
ngày 12/6/2005 là cơ quan có dịch vụ công, có thu có con dấu riêng và có chức
năng tổ chức thực hiện ñiều kiện sử dụng ñất và chỉnh lý thống nhất về biến ñộng sử
dụng ñất. Quản lý hồ sơ ñịa chính giúp Phòng Tài nguyên và Môi trường của huyện
trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý sử dụng ñất theo quy ñịnh của
pháp luật.
1.3.2 Tổ chức nhà nước trong cơ quan









Hình 1.1 Sơ ñồ về tổ chức bộ máy nhà nước trong cơ quan
1.3.3 Chức năng và nhiệm vụ
a) Chức năng
Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất là ñơn vị chuyên môn giúp phòng
Tài nguyên và Môi trường trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử
dụng ñất theo quy ñịnh của phát luật.
b) Nhiệm vụ
 Giúp trưởng phòng Tài nguyên làm ñấu mối thực hiện các thủ tục
hành chính về cấp giấy chứng nhận QSDð trên ñịa bàn ñối với hộ gia ñình cá
Giám ðốc
Phó giám ñốc
Tổ quản lý
hồ sơ
Tổ tiếp nhận

hồ sơ
Thẩm ñịnh Tổ kĩ thuật
3
nhân người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài mua bán nhà ở gắn liền với cộng ñồng
dân cư.
 ðăng ký QSDð và chỉnh lý biến ñộng về sử sụng ñất theo quy
ñịnh của pháp luật khi thực hiện các QSDð của hộ gia ñình cá nhân người Việt
Nam ñịnh cư ở nước ngoài mua bán nhà ở gắn liền với cộng ñồng dân cư.
 Lưu trữ, quản lý toàn bộ bản sao hồ sơ ñịa chính ñối với tất cả
các thửa ñất thuộc phạm vi ñịa giới hành chính của huyện trích sao hồ sơ ñiạ
chính gốc do Văn phòng ðăng ký QSDð tỉnh gửi tới, hướng dẫn và kiễm tra lưu
trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ bản sao hồ sơ ñịa chính của UBND xã, thị trấn.
 Cung cấp số liệu ñịa chính cho cơ quan chức năng xác ñịnh
mức thu tiền SDð, tiền thuê ñất, các loại thuế có liên quan ñến ñất ñai ñối với
người sử dụng ñất là hộ gia ñình cá nhân người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài
mua bán nhà ở gắn liền với cộng ñồng dân cư.
 Lưu trữ và quản lý bản sao giấy chứng nhận QSDð và các giấy
tờ khác có liên quan trong quá trình hình thành thực hiện thủ tục hành chính quy
ñịnh tại ñiểm ñiều 3 (Luật ñất ñai)
 Thực hiện trích ño ñiạ chính thửa ñất, thống kê, kiểm kê ñất ñai
và lập bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất cấp huyện, xã.
 Cung cấp bản ñồ ñịa chính, trích lục bản ñồ ñịa chính, trích sao
hồ sơ ñịa chính và các thông tin khác về ñất ñai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước
và nhu cầu của cộng ñồng.
 Thực hiện thu phí, trong quản lý SDð theo quy ñịnh của pháp
Luật. Thực hiện các dịch vụ về cung cấp thông tin ñất ñai trích lục bản ñồ ñịa
chính trích sao hồ sơ ñịa chính.
 Thực hiện chế ñộ báo cáo theo các quy ñịnh hiện hành về tình
hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác ñược giao cho phòng Tài
nguyên.

 Quản lý viên chức, người lao ñộng về tài chính, tài sản thuộc
Văn phòng theo quy ñịnh của pháp luật.


4
1.4 Một số khái niệm
1.4.1. Quyền sử dụng ñất
Là quyền của người SDð, ñược quyền sở hữu, quyền chuyển ñổi QSDð với
mãnh ñất ñang sử dụng hợp pháp theo quy ñịnh của Pháp Luật.
1.4.2 .Nhận chuyển quyền sử dụng ñất
Là việc xác lập QSDð do ñược người khác chuyển QSDð theo quy ñịnh
của Pháp Luật thông qua các hình thức chuyển ñổi, chuyển nhượng, thừa kế tặng
cho QSDð hoặc góp vốn bằng QSDð mà hình thành pháp nhân mới.
1.4.3 Giá Quyền Sử Dụng ðất
Là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích do nhà nước quy ñịnh hoặc ñược
hình trong quá trình giao dịch
1.4.4 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng ñất
- Chuyển nhượng QSDð là việc người có QSDð hợp pháp chuyển giao ñất
và quyền sử dụng ñất cho người khác tuân theo những quy ñịnh của bộ luật dân sự
và luật ñất ñai hiện hành.
- Chuyển nhượng QSDð là hình thức chuyển QSDð, trong ñó người sử dụng
ñất (gọi là bên chuyển QSDð), chuyển giao ñất cho người ñược chuyển nhượng
(gọi là bên nhận chuyển nhượng), còn người nhận chuyển nhượng phải trả tiền cho
người chuyển nhượng.
- Vì vậy, chuyển nhượng do những nguyên nhân khác nhau mà không còn
nhu cầu sử dụng ñất nữa, mà họ chuyển nhượng cho người thật sự có nhu cầu sử
dụng ñất, ở ñây sẽ có một bên chấm dứt quan hệ ñất ñai (bên chuyển nhượng) và
một bên thiết lập mối quan hệ pháp luật ñất ñai mới (bên nhận chuyển nhượng).
1.4.5 Hợp ñồng quyền sử dụng ñất
 Hợp ñồng chuyển ñổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng ñất; hợp

ñồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng ñất; hợp ñồng thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng ñất; văn bản thừa kế quyền sử dụng ñất do các bên liên
quan lập nhưng không trái với quy ñịnh của pháp luật về dân sự.
 Hợp ñồng chuyển ñổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng ñất; hợp
ñồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng ñất; hợp ñồng thế chấp, bảo lãnh, góp
5
vốn bằng quyền sử dụng ñất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia ñình phải ñược
tất cả các thành viên có ñủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia ñình ñó thống nhất
và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy ñịnh của pháp luật về dân sự.
 Hợp ñồng chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng ñất; hợp ñồng hoặc
văn bản tặng cho quyền sử dụng ñất; hợp ñồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng ñất thuộc quyền sử dụng chung của nhóm người sử dụng ñất phải
ñược tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ
quyền theo quy ñịnh của pháp luật về dân sự.
 Hợp ñồng chuyển ñổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng ñất; hợp
ñồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng ñất; hợp ñồng thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng ñất có hiệu lực kể từ thời ñiểm ñăng ký tại Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất. Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan ñến
quyền sử dụng ñất ñược xác ñịnh theo thứ tự ñăng ký tại Văn phòng ðăng ký
quyền sử dụng ñất.
Hiệu lực của di chúc hoặc biên bản chia thừa kế, văn bản cam kết tặng cho
quyền sử dụng ñất thực hiện theo quy ñịnh của pháp luật về dân sự.
1.4 6 Thuế chuyển QSDð
Thuế chuyển quyền sử dụng ñất là loại thuế thu vào thu nhập của người có
quyền sử dụng ñất khi thực hiện chuyển quyền sử dụng cho ñối tượng khác.
Hộ gia ñình, cá nhân có quyền sử dụng ñất, khi chuyển quyền sử dụng ñất theo
quy ñịnh của Pháp Luật về ñất ñai là ñối tượng chuyển quyền sử dụng ñất. Riêng
ñối với tổ chức kinh doanh có quyền sử dụng ñất khi chuyển quyền sử dụng ñất từ
ngày 01/01/2004 là ñối tượng nộp thuế Thu nhập doanh nghiệp không phảI chịu
thuế chuyển quyền sử dụng ñất

Căn cứ tính thuế CQSDð là diện tích ñất chuyển quyền, giá ñất và thuế suất
thuế chuyển quyền sử dụng ñất.
1.5 Chính sách ñất ñai Việt Nam trong thời kỳ 1993 – 1998
ðổi mới quan trọng về chính sách ñất ñai giai ñoạn này là ðảng và nhà
nước ta vẫn tiếp tục khẳng ñịnh quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai là do nhà nước
thống nhất quản lý nhưng ñồng thời cũng xác ñịnh rỏ, cụ thể quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng ñất ñốt với chủ sử dụng ñất trong việc quản lý và sử dụng ñất
6
cũng ñã ñược Luật quy ñịnh chi tiết. Mặt khác bên cạnh việc quy ñịnh người sử
dụng có năm quyền. Luật và các chính sách ñất ñai cũng xác ñịnh ñất có giá.
ðiều này làm thay ñổi sâu sắc ñến tất cả các hoạt ñộng kinh tế xã hội có liên
quan ñến ñất ñai và nó cũng ñã thừa nhận quyền sử dụng ñất như là một loại tài
sản.
Chính sách ñất ñai trong giai ñoạn này ñã khẳng ñịnh bước tiến quan
trọng trong quan ñiểm và chỉ ñạo của ñảng và nhà nước về vấ ñề về ñất ñai, ñã
thể hiện ñược quan niêm tiến bộ về cấu trúc sở hữu ñất ñai, sở hữu toàn dân
không còn là hành vi pháp lý chính trị ñơn thuần mà ñiều cốt yếu là hướng tới
nội dung kinh tế thiết thực, khơi dậy các ñộng lực kinh tế trong việc bảo vệ và
sử dụng ñất ñai. Sự ñột phá này ñem lại sự thành công khá lớn trong sự thành
công trong công cuộc ñổi mới và xây dựng ñất nước theo mục tiêu Xã hội chủ
nghĩa. Mặt khác, quan ñiểm giao ñất cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh
lâu dài quy ñịnh tại ñiều 1,2 của Luật năm 1993 là thể hiện sự gắn bó giữa
phương diện chính trị của việc giải quyết quan hê ruộng ñất trong ñiều kiện của
nước. Phương diện kinh tế thể hiện ở sự kiên quyết thay ñổi hình thức sử dụng
ruộng ñất theo kiểu tập thể sang hình thức giao ñất ổn ñịnh lâu dài cho hộ gia
ñình và cá nhân từ “ khoản 100” ñến “khoản 10” và theo quy ñịnh của Luật ñai
ñai 1993 Nhà nước giao ñất ổn ñịnh lâu dài cho người nông dân thì năng suất
cây trồng và vật nuôi tăng lên ñáng kể. Từ chổ nước ta phải nhập lương thực ñến
nay chúng ta có lương thực ñể ăn và giành một phần ñáng kể ñể xuất khẩu. Từ
ñó cũng cho rằng, một khi quyền lợi của người sử dụng ñất gắn liền với mảnh

ñất mà họ ñang sử dụng thì ñất ñai ñược sử dụng có hiệu quả. Khoản 2, ðiều 2 –
Luật ñất ñai cũng tuyên bố tôn trọng thành quả Cách mạng của các thời kỳ, ñây
là một quan ñiểm chính trị rất lớn trong giải quyết mối quan hệ ruộng ñất.
Tóm lại, chính Luật ñất ñai 1993 và các hệ thống các văn bản dưới Luật
giai ñoạn này ñã bước ñầu tạo ra tiền ñề cho quan hệ ruộng ñất vận ñộng theo
qu1 trình phát triển của nền sản xuất hàng hóa, ñặt nền tảng pháp Luật cho qun
hệ ñất ñai tham gia vào thị trường. Quá trình phát triển của nó ñã thừa nhận các
phạm trù kinh tế` trong quan hệ ñất ñai: giá trị, giá cả thị trường ñất ñai Quan
niệm về mặt cấu trúc mới trong qua hệ sở hữu ñất ñai của Luật ñất ñai 1993 ñã
7
tạo ra những tiền ñề kinh tế chủ yếu nhất ñể hỗ trợ nông dân thật sự là ñơn vị
kinh tế tự chủ.
Tuy nhiên trong quá trình thực hiện Luật ñất ñai 1993, Luật ñã bộc lộ
những hạn chế nhất ñịnh như:
Luật ñất ñai 1993 có những quy ñịnh chung, cò một số quy ñịnh không
phù hợp với thực tế từ ñó trong quá trình thực hiện các ngành các cấp còn lúng
túng. Các văn bản dưới luật tuy ñã ñược ban hành nhưng vẫn chưa ñủ, còn
chồng chéo không ñồng bộ và có những thay ñổi liên tục. Việc phân cấp, quản
lý ñất ñai giữa các ngành, các cấp chưa hợp lí, thủ tục rườm rà hiệu lực quản lý
nhà nước.
Luật ñất ñai 1993 chưa có ñủ các quy ñịnh ñể giải quyết triệt ñể nhiều vấn
ñề thực tiễn mới ñặt ra như: việc sử dụng và quản lý ñất phục vụ cho mục tiêu
công nghiệp hóa hiện ñại hóa ñất nước. Chính sách ñất ở ,chế ñộ quản lý nhà
nước về mặt kinh tế ñối với thị trường bất ñộng sản chuyển quyền sử dụng ñất,
giải quyết tranh chấp ñất ñai.,
1.6 Chính sách pháp luật ñất ñai trong thời kỳ 1998- 2003
Với Luật sửa ñổi bổ sung 1998 , 2001 và một loạt các văn bản hướng dẫn
Luật ban hành thể hiện ñiểm nối mới quan trọng về việc Nhà nước tập trung
tháo dỡ các ách tắc trong công việc về các vấn ñề cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất, các thủ tục chuyển ñổi ñất ñai, cũng cố quản lý nhà nước ñối vời khu

vực nông thôn .
Các thay ñổi ñã mang lại hiệu quả trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất ở khu vực nông thôn làm ổn ñịnh và kích thích người nông dân tập
trung sản xuất. Việc thực hiện các quyề của người dân cũng tương ñối dễ dàng
hơn và nhờ ñó giá trị ñất ñai ñược khơi dậy và ñất ñai ñược ñánh giá như một
nguồn nội lực quan trọng trong việc thúc ñẩy sự phát triển kinh tế xã hội của ñất
nước.
Tuy nhiên trước tình hình phát triển nhanh chóng về kinh tế xã hội pháp
luật ñất ñai ñã bộc lộ rõ một số hạn chế sau:
8
 Pháp luật ñất ñai chưa xác ñịnh rõ nội dung cốt lỗi của chế ñộ sở
hữu toàn dân về ñất ñai do nhà nước thống nhất quản lý. Vai trò ñại diện chủ sở
hữu toàn dân về ñất ñai của nhà nước chưa ñược xác ñịnh trong luật.
 Pháp luật về ñất ñai chưa ñủ tầm ñể giải quyết một cách có hiệu quả
những vấn ñề ñất ñai ñể ñáp ứng nhu cầu công nghiệp hóa hiện ñại hóa ñất nước
trong thời kỳ mới.
 Pháp luật về ñất ñai chưa thật sự theo kịp với tiến trình ñổi mới kinh
tế thị trường theo ñịnhhướng Xã Hội Chủ Nghĩa và chủ ñông hội nhập kinh tế
quốc tế có hiệu quả. Luật ñất ñai quy ñịnh tương ñối tập trung vào biện pháp
quản lý hành chính và vẫn còn mang nặng tính bao cấp trong khi các mối quan
hệ kinh tế ñược ñề cập, ñiều chỉnh còn ít.
 Pháp luật ñất ñai chưa giải quyết ñược những tồn ñộng trong lịch sử
trước ñây về ñất ñai cũng như những vấn ñề mới nảy sinh. Trong thực tế vấn ñề
ñòi hỏi lại là nhà ñất những tiếp xúc xảy ra và còn có ý kiến khác nhau trong xử
lý. Tình trạng vi phạm pháp luật ñất ñai tranh chấp khiếu nại vẫn còn tiếp tục là
vấn ñề bức xúc trong khi các quy ñịnh về chế tài giải quyết còn ít hoặc ít mang
tính khả thi.
 Nhiều nội dung của pháp luật ñất ñai mới dừng lại ở mức ñộ quy
ñịnh nguyên tắc, quan ñiểm mà vẫn thiếu các văn bản quy ñịnh cụ thể nên hiểu
pháp luật và thực thi pháp luật còn khác nhau giữa các ngành, các cấp. Hệ thống

pháp luật ñất ñai còn cồng kềnh kém hiệu quả.
ðể khắc phục những thiếu sót trên, thực hiện nghị ñịnh 12/2001-QH 11 về
chương trình xây dựng pháp lệnh của Quốc hội khó IX(2002-2007) tại kì hợp
thứ 4 của Quốc hội khóa IX ñã thong qua luật ñất ñai mới Luật ñất ñai 2003 thay
thế cho Luật ñất ñai 1993 (sửa ñổi bổ sung năm 1998,2001).(Roãn Ngọc
Chiến,2005)





9
CHƯƠNG 2

PHƯƠNG PHÁP VÀ NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

2.1 Thời gian và ñịa ñiểm nghiên cứu
- Thời gian: 8 tuần từ 27/4/2009 ñến 19/6/2009
- ðịa ñiểm: Văn phòng ðăng ký QSDð huyện Tháp Mười tỉnh ðồng Tháp
2.2 Mục ñích nghiên cứu
- Nhằm tìm hiểu sâu hơn quy trình chuyển quyền SDð trên ñịa bàn huyện
Tháp Mười.
- Biết ñược tác ñộng của Luật ñất ñai trên thị trường CQSDð.
- Tìm ra giải pháp tốt nhất ñể hoàn thiện công tác quản lý về ñất ñai.
- ðể giúp cho công việc sau này ñược tốt hơn qua công việc thực tế tại cơ
quan.
2.3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
- ðối tượng là tất cả các văn bản vi phạm Pháp Luật, các quy ñịnh về CQSDð
các văn bản Luật có liên quan ñến ñề tài.
- Phạm vi nghiên cứu là ñịa bàn huyện Tháp Mười.

2.4 Các bước thực hiện ñề tài
- Nhận ñề tài
- Thu thập các tài liệu có liên quan ñến ñề tài như: Luật ñất ñai, Nghị ðịnh
181, các Quyết ñịnh có liên quan.
- Viết ñề cương.
- Thực tập tại cơ quan ñể tiếp xúc với công việc thực tế.
- Thu thập tài liệu tại cơ quan, tài liệu tham khảo từ các giáo trình, qua mạng.
- Rút ra kinh nghiệm từ công việc thực tế trong quá trình thực tập.
- Viết báo cáo tốt nghiệp.
- Hoàn tất báo cáo.



10

CHƯƠNG 3

KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN


3.1 Nội dung liên quan ñến ñề tài
3.1.1 Quy ñịnh chung về chuyển quyền sử dụng ñất
a) Các nguyên tắc chuyển quyền sử dụng ñất
Khi hộ gia ñình, cá nhân muốn chuyển quyền sử dụng ñất cho nhau thì phải
tuân thủ các nguyên tắc sau:
 Hộ gia ñình, cá nhân có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hoặc một
trong sáu (06) loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất thì mới ñược chuyển quyền.
 Bên nhận chuyển nhượng phải sử dụng ñúng mục ñích, phù hợp với
quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất của ñịa phương, không làm tổn hại ñến lợi ích
của người sử dụng ñất xung quanh, thực hiện quyền và nghĩa vụ trong thời hạn sử

dụng theo quy ñịnh của pháp luật và các quy ñịnh khác có liên quan. Các bên
tham gia chuyển quyền phải thoả thuận theo các ñiều khoản có trong hợp ñồng và
phù hợp với Luật ñất ñai, Luật dân sự.
b) Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng ñất
Hạn mức nhận chuyể quyền sử dụng ñất nông nghiệp của hộ gia ñình cá
nhân do Chính Phủ UBND thường vụ Quốc Hội quyết ñịnh.
c) Thời hạn sử dụng ñất khi nhận chuyển quyền sử dụng ñất
 Thời hạn sử dụng ñất khi nhận chuyển quyền sử dụng ñất ñối
với loại ñất có qui ñịnh thời hạn là thời gian sử dụng ñất còn lại của thời hạn sử
dụng ñất trước khi chuyển quyền sử dụng ñất.
 Người nhận chuyển quyền sử dụng ñất ñối với loại ñất
ñược sử dụng ổn ñịnh lâu dài thì ñược sử dụng lâu dài.



11
d) ðiều kiện chuyển quyền sử dụng ñất
 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hoặc có một trong 06
loại giấy tờ có liên quan về quyền sử dụng ñất ñược cơ quan nhà nước có thẩm
quyền công nhận.
 Quyền sử dụng ñất không bị biên kê ñể ñảm bảo thi hành án.
 ðất còn trong thời hạn sử dụng.
 ðất không tranh chấp.
Nếu bên nhận chuyển quyền thoã mãn các ñiều kiện nêu trên thì ñược xem là
chuyển quyền hợp pháp, và ngược lại sẽ bị xử lý theo quy ñịnh của pháp luật.
e) Giá chuyển quyền sử dụng ñất
UBND cấp tỉnh xây dựng giá ñất cụ thể tại ñịa phương theo khung giá
các loại ñất do chính phủ quy ñịnh.
3.1.2 Các quy ñịnh cụ thể về chuyển quyền sử dụng ñất
• Trường hợp không ñược nhận chuyển quyền:

- Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân không ñựơc nhận chuyển nhượng tặng
cho quyền sử dụng ñất mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng tặng cho
quyền sử dụng ñất.
- Hộ gia ñình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
ñược nhận chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng ñất chuyên trồng lúa nước.
- Hộ gia ñình, cá nhân không ñựơc nhận chuyển nhượng tặng cho
quyền sử dụng ñất ở, ñất nông nghiệp trong khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng ñặc dụng ,trong khu vực rừng phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực này.
• Người nhận chuyển quyền sử dụng ñất ñược quy ñịnh như sau:
- Hộ gia ñình, cá nhân ñược nhận chuyển quyền sử dụng ñất thông
qua chuyển ñổi quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại khoản 2 ñiều 113 Luật ñất ñai và
ñiều 102 Nghị ñịnh 181.
- Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược nhận chuyển quyền sử dụng ñất
thông qua nhận chuyển quyền sử dụng ñất trừ trường hợp quy ñịnh tại ðiều 103
của Nghị ñịnh 181
12
- Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân cộng ñồng dân cư nhận quyền sử dụng
ñất thông qua thừa kế quyền sử dụng ñất.
- Người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy ñịnh tại
ñiều 121 của luật ñất ñai ñược nhận quyền sử dụng ñất thông qua mua nhà ở, nhận
thừa kế nhà ở, ñược tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng ñất nhà ở.
- Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới ñược hình thành thông qua góp vốn
bằng quyền sử dụng ñất ñược nhận quyền sử dụng ñất từ người tham gia góp vốn.
- Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân cộng ñồng dân cư, cơ sở tôn giáo ñược
nhận quyền sử dụng ñất ñối với ñất ñang sử dụng ổn ñịnh.
- Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân cộng ñồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức nứoc ngoài, cá nhân nước ngoài ñược
nhận quyền sử dụng ñất theo kết quả hoà giải thành về tranh chấp ñất ñai ñược
UBND có thẩm quyền công nhận.

- Người nhận chuyển quyền sử dụng ñất ñúng mục ñích ñã ñược xác ñịnh
trong thời hạn sử dụng ñất.
3.1.3 Quy ñịnh về mức thuế trong chuyển quyền sử dụng ñất
Từ việc nhu cầu chuyển nhượng Quyền Sử Dụng ðất diễn ra ồ ạt thì
giá ñất cũng gia tăng tỉ lệ thuận với nhu cầu chuyển nhượng; ñể ñáp ứng ñược
gia tăng loại hàng hóa này ñòi hỏi nhà nước phải có những văn bản pháp luật
quy ñịnh về giá ñất ñể thuận lợi trong công tác quản lý cũng như ñem lại ngân
sách cho nhà nước tránh tình trạng thất thu ngân sách.
Chuyển nhượng quyền sử dụng ñất là nhu cầu rất cần thiết cho người
sử dụng và ñã ñược nhà nước ta cộng nhận và quy ñịnh cụ thể cho từng trường
hợp. Bên cạnh ñó cần phải quy ñịnh về mức thuế là một ñiều tất yếu và cần thiết
trong quản lý nhà nước về ñất ñai nhằm thể hiện ñược vai trò chức năng và
quyền hạn của nhà nước. Ngày 22/6/1994 Luật thuế chuyển quyền ñã ra ñời ñể
khuyến khích người sử dụng ñất một cách có hiệu quả, ñảm bảo nhà nước công
bằng và dân chủ.
Nhà nước quy ñịnh cụ thể cho từng trường hợp sau:
* ðối với chuyển nhượng phải nộp:
- 20% giá trị chuyển nhượng ñối với ñất nông nghiệp
13
- 40% giá trị chuyển nhượng ñối với ñất phi nông nghiệp
* ðối với bên nhận chuyển nhượng phải nộp
- 5% phí trích bạ giá trị tài sản thuế .
Mức thuế ñã ñược nhà nước quy ñịnh cụ thể và chi tiết như vậy mà mức thuế
còn quá cao so với khả năng của người dân cho nên trong thời gian qua người sử
dụng ñất chuyển nhượng QSDð trái phép so với quy phạm pháp luật không thông
qua nhà nước, mua bán bằng giấy tay nên nhà nước không quản lý ñược và làm thất
thu ngân sách nhà nứơc. Từ thực tế cho thấy nhà nước ta phải thay ñổi mức thuế
phải ñóng trong chuyển nhượng ñể làm thế nào cho phù hợp với khả năng của
ngừơi sử dụng ñất. Vì thế 22/12/1999 Quốc hội ñã ban hành Luật sửa ñỗi một số
ñiều luật thuế chuyển quyền chỉ còn:

* ðối với bên chuyển nhượng phải nộp:
- 2% ñối với ñất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản.
- 4% ñối với ñất ở và ñất chuyên dùng
* ðối với bên nhận chuyển nhượng phải nộp:
- 1% phí trích bạ giá trị tài sản thuế.
Quốc hội cũng ban hành một số nghị ñịnh như 19/2000/Nð- CP quy ñịnh chi
tiết thi hành Luật thuế chuyển nhượng quyền sử dụng ñất và sửa ñổi một số ñiều của
luật thuế chuyển nhượng và ngày 20/10/2000 ra ñời thông tư 104 hướng dẩn thi
hành nghị ñịnh 19/2000/Nð-CP. ðiều này chứng minh rằng nhà nước rất quan tâm
tới công tác quản lỳ cũng như sử dụng ñất. Từ việc cho ra thông tư tạo ñiều kiện
thuận lợi cho công tác ñất ñai và tạo lòng tin cho ngừơi sử dụng.
Năm 2009 chính phủ ban hành thuế thu nhâp cá nhân có hiệu lực từ ngày
01/01/2009 xác ñịnh mức thuế cũng ñược áp dụng trong công tác quản lý về ñất ñai.







14
3.2 Kết quả ñạt ñược
3.2.1 Quy trình thực hiện chuyển quyền sử dụng ñất theo Nghị ñịnh
181/Nð-CP

Hình 3.1 Sơ ñồ thể hiện chuyển quyền sử dụng ñất theo Nghị ñịnh 181






Hộ gia ñình
cá nhân nơi có
ñất tại xã

UBND xã nơi
có ñất
V
ă

n ph
òng

ðă
ng
ký Quyền sử
dụng ñất
H
ộ
gia
ñ
ình

cá nhân nơi có
ñất tại phường
Ph
òng
T
ài
nguy
ê
n
và Môi Trường
huyện

UBND cấp huyện
Cơ quan thuế
Ký GCN
kiễm tra
hồ sơ

trích lục
trích ño

GCN
hồ sơ
ñăng ký
thẩm tra
hồ sơ
n
ộp hồ s
ơ

Xác nhận
thẩm ñịnh
hồ sơ
gửi số liệu
ðC

loại mức
n.vụ
Tb n.vụ
Tài chính
Trao Gcn
n
ộp hs

Tb n.vụ
Tài chính
Trao Gcn

15

 Mô tả: (Xem hình 3.1)
• Hộ gia ñình cá nhân nơi có ñất tại xã
Nộp hồ sơ tại UBND xã nơi có ñất
• Hộ gia ñình cá nhân có dất tại phường
Nộp hồ sơ tại Văn phòng ñăng ký QSDð
• UBND xã
Thẩm tra hồ sơ hợp lệ gửi về Văn phòng ðăng ký QSDð
• Văn phòng ðăng ký QSDð
Gửi số liệu ñịa chính cho cơ quan thuế ñể xác ñịnh nghĩa vụ tài
chính chi người dân, ñồng thời gửi ñến phòng Tài nguyên và Môi
trường
• PhòngTài nguyên và Môi trường
Kiểm tra hồ sơ thẩm tra và trích lục sau ñó ký giấy chứng nhận và trả
lại cho văn phòng gửi về xã và trao lại cho người dân.

3.2.2 Quy trình chuyển nhượng, tặng cho Quyền Sử Dụng ðất nguyên thửa
 Mô tả: (Xem hình 3.2)
 Nhận hồ sơ
Cán bộ giao nhận hồ sơ Văn phòng nhận hồ sơ từ “một cửa”, kiểm
tra hồ sơ, vào sổ nhận hồ sơ, giao tổ thẩm ñịnh.
 Thẩm ñịnh hồ sơ
Cán bộ thẩm ñịnh kiểm tra hồ sơ, ñôi chiếu sổ ñịa chính, mục kê và bản
ñồ. Xem có trùng thửa, thu hồi, sai tờ bản ñồ, sai tên, diện tích hay không:
- Nếu hồ sơ không hợp lệ ghi phiếu trả cho cán bộ tiếp nhận
- Nếu hợp lệ ký trích lục, phiếu trả hồ sơ và trình lên lãnh ñạo
Văn phòng ký duyệt.

16

Hình 3.2 Sơ ñồ thể hiện quy trình chuyển nhượng, tặng cho nguyên thửa
Nhận hồ sơ
từ “1cửa”
Thẩm ñịnh
hồ sơ

Duyệt ký
Chuyển
thông tin
thuế

Tồ kỹ thuật chỉnh lý

Duyệt ký
Trả kết quả “1 cửa”
17
 Xét duyệt
Lãnh ñạo văn phòng xem xét duyệt, ký hồ sơ
- Nếu không hợp lệ trả lại cho cán bộ thẩm ñịnh ñể thẩm
ñịnh lại hồ sơ
- Nếu hợp lệ ký trích lục và phiếu trả hồ sơ
 Chuyển thông tin thuế
Sau khi xét duyệt xong, cán bộ Văn phòng viết phiếu chuyển
thông tin qua chi cục thuế ñể xác ñịnh nghĩa vụ tài chính cho người dân, thời
hạn không quá 03 ngày văn phòng phải gửi thông báo ñể người nhân chuyển
nhượng thực hiên nghĩa vụ tàu chính của mình. Sau khi người dân ñã thực hiện
xong nghĩa vụ tài chính thì cán bộ Văn phòng nhận lại hồ sơ và chuyển qua tổ
kỹ thuật – chỉnh lý.

 Tổ kỹ thuật – chỉnh lý

Chỉ thực hiện khi người dân ñã thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Tổ kỹ thuật
Chỉnh lý trang tư: có thể chỉnh lý bằng 2 cách
+ Viết trực tiếp vào trang tư nội dung thay ñổi
+ ðánh máy và in vào trang tư nội dung thay ñổi
Sau khi ñã hạ trang tư thì tổ kỹ thuật chuyển sang bộ phận
chỉnh lý ñể chỉnh lý hồ sơ.
- Tổ chỉnh lý
Vào sổ biến ñộng ñất ñai những nội dung thay ñổi.
Cán bộ của bộ phận chỉnh lý cập nhật sổ ñịa chính, sổ mục kê
chỉnh lý những nội dung thay ñổi vào mục III của sổ ñịa chính, của người
chuyển quyền nếu cấp giấy mới thì phải lập trang sổ mới cho người nhận
chuyển quyền. Chỉnh sổ mục kê theo những nội dung thay ñổi.
Sau khi ñã chỉnh lý cả 3 sổ thì viết thông báo gửi sở Tài nguyên
Cuối cùng là lưu hồ sơ (giấy trắng và hồ sơ)
18
 Duyệt ký
Sau khi ñã chỉnh lý cán bộ chỉnh lý trình lãnh ñạo Văn phòng ký
hạ trang tư.
 Trả kết quả
Cán bộ Văn phòng trả kết quả tại bộ phận 1 cửa tại UBND huyện
gồm giấy chứng nhận ñã hạ trang tư (giấy mới) ñể trả lại cho người dân.
• Thời gian thực hiện
Không quá 11 ngày làm việc (không kể thời gian chuyển thông
tin thuế và thời gian người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính)
• Chế ñộ báo cáo
Báo cáo kết quả về UBND huyện và sở TNMT theo quý, tháng , năm
3.3 Thủ tục chuyển quyền sử dụng ñất
a) Trình tự, thủ tục chuyển ñổi quyền sử dụng ñất nông nghiệp của hộ gia
ñình, cá nhân (phụ lục 1)

 Trường hợp chuyển ñổi theo chủ trương chung về “dồn ñiền ñổi thửa” thì
thực hiện theo quy ñịnh sau:
 Các hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất nông nghiệp tự thoả thuận với nhau
bằng văn bản về việc chuyển ñổi quyền sử dụng ñất nông nghiệp; nộp văn bản
thoả thuận kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hoặc một trong các loại
giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật
ðất ñai (nếu có);
 Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập phương án chuyển ñổi quyền sử
dụng ñất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến ñộ
thời gian thực hiện chuyển ñổi) và gửi phương án ñến Phòng Tài nguyên và Môi
trường;
 Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án và chỉ
ñạo Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trực thuộc ñể chuẩn bị hồ sơ ñịa chính;
 Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có trách nhiệm làm trích lục bản ñồ
ñịa chính hoặc trích ño ñịa chính khu ñất ñối với nơi chưa có bản ñồ ñịa chính,
trích sao hồ sơ ñịa chính và gửi ñến Phòng Tài nguyên và Môi trường
19
 Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình
Uỷ ban nhân dân cùng cấp quyết ñịnh;
 Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm
xem xét, ký giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với các thửa ñất chuyển ñổi
và gửi cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.
 Việc chuyển ñổi quyền sử dụng ñất nông nghiệp giữa hai hộ gia ñình, cá nhân
ñược thực hiện như sau:
 Hộ gia ñình, cá nhân có nhu cầu chuyển ñổi quyền sử dụng ñất nông nghiệp
nộp một (01) bộ hồ sơ gồm hợp ñồng chuyển ñổi quyền sử dụng ñất, giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy
ñịnh tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất ñai (nếu có).
 Trong thời hạn không quá hai (02) ngày làm việc kể từ ngày nhận ñủ hồ sơ
hợp lệ, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn

phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường;
 Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận ñủ hồ sơ
hợp lệ, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ
ñịa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hoặc thực hiện thủ tục
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với trường hợp phải cấp mới giấy
chứng nhận.
* Lệ phí:
- ðăng ký biến ñộng (ñối với hộ gia ñình, cá nhân):
+ ðất nông thôn: 7.000ñ/giấy.
+ ðất ñô thị: 15.000ñ/giấy.
- Trích lục bản ñồ ñịa chính:
+ ðất nông thôn: 5.000ñ/thửa ñất.
+ ðất ñô thị: 10.000ñ/thửa ñất.
* Phí ño ñạc: Thu theo Quyết ñịnh số 44/2007/Qð-UBND ngày 13/8/2007
của Ủy ban nhân dân tỉnh về việc ban hành Quy ñịnh về thu phí thuộc lĩnh vực ñịa
chính trên ñịa bàn tỉnh ðồng Tháp.