“ ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA TỪ NĂM 2006 ĐẾN NAY”

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP .HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
“ĐÁNH

GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ BIÊN HÒA TỪ NĂM 2006 ĐẾN NAY”

SVTH

:NGUYỄN THỊ KIM NGÂN

MSSV

: 07124075

LỚP

: DH07QL

KHÓA

: 2007-2011

NGÀNH : Quản lý đất đai

TP Hồ Chí Minh,tháng 8 năm 2011

 


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT

NGUYỄN THỊ KIM NGÂN

“ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ BIÊN HÒA TỪ NĂM 2006 ĐẾN NAY “

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Dương Thị Tuyết Hà
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên: ………………………………

-Tháng 8 năm 2011  


LỜI CẢM ƠN
Để có được thành quả như ngày hôm nay, đầu tiên em xin chân thành cảm ơn
cha mẹ và những người thân trong gia đình, đã nuôi dưỡng và tạo điều kiện cho em
học tập .
Để hoàn thành đề tài này và có kiến thức như ngày hôm nay, đầu tiên chúng
em xin gửi lời cảm ơn đến Ban Giám Hiệu cùng toàn thể Thầy Cô Khoa Quản Lý
Đất Đai & Bất Động Sản - Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM đã tận tình giảng
dạy, truyền đạt kiến thức cũng như những kinh nghiệm quý báu cho chúng em trong

suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường.
Em cũng chân thành cảm ơn cô Dương Thị Tuyết Hà - Giảng viên khoa Quản
Lý Đất Đai & Bất Động Sản - Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh đã tận
tình hướng dẫn em trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Với tất cả lòng chân thành em xin gửi lời cảm ơn đến các cô chú, anh chị đang
công tác ở Văn Phòng Đăng Kí Quyền Sử Dụng Đất Thành phố Biên Hòa đã tạo điều
kiện cho em hoàn thành nhiệm vụ trong thời gian thực tập.
Tuy đã hoàn thành tốt đề tài nhưng cũng không thể tránh khỏi những sai sót
nhất định quá trình nghiên cứu, rất mong được sự thông cảm và chia sẻ cùng quý
Thầy Cô và bạn bè.
Em xin gửi lời chúc đến tất cả quý Thầy Cô, các Cô Chú và Anh Chị ở Văn
Phòng Đăng Kí Quyền Sử Dụng Đất Thành phố Biên Hòa cùng các bạn luôn dồi
dào sức khoẻ và thành công .
Xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Kim Ngân

 


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Kim Ngân, khoa Quản Lý Đất Đai & Bất
Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh.
Đề tài “ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA TỪ NĂM 2006 ĐẾN NAY”
Giáo viên hướng dẫn: ThS Dương Thị Tuyết Hà, Bộ môn chính sách pháp
Luật, khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí
Minh .
Hiện nay đất nước ta đang trên đà phát triển theo chủ trương công nghiệp hoá,

hiện đại hoá, tốc độ đô thị hoá cao làm cho nhu cầu sử dụng đất tăng lên mạnh mẽ.
Đặc biệt là Tp Biên Hòa, không chỉ là trung tâm kinh tế - chính trị - văn hoá của tỉnh
Đồng Nai mà còn là đô thị của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với địa thế có nhiều
thuận lợi, thu hút nhiều sự đầu tư trong và ngoài nước. Chính điều đó mà vấn đề
chuyển nhượng QSDĐ ở đây vẫn diễn ra vô cùng sôi động và phức tạp gây nhiều khó
khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Đề tài được thực hiện nhằm mục đích tìm hiểu, đánh giá thực trạng công tác
chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Tp Biên Hòa, tìm hiểu những tồn tại và vướng mắc
để đưa ra đề xuất để giải quyết, hoàn thiện công tác này. Góp phần cho công tác quản
lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác giải quyết tình hình chuyển nhượng
QSDĐ ngày càng tốt hơn.
Qua quá trình nghiên cứu, bằng các phương pháp như thống kê, so sánh, chuyên
gia, phân tích để thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội, tình hình
quản lý sử dụng đất đặc biệt là công tác giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ của cá
nhân, hộ gia đình trên địa bàn với kết quả như sau : từ năm 2006 đến nay tổng số hồ sơ
chuyển nhượng của thành phố lên tới 28.686 hồ sơ. Số hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ
của thành phố trong những năm gần đây tăng rõ rệt do nhiều nguyên nhân khác nhau.
Việc cho phép chuyển nhượng QSDĐ theo khuôn khổ của pháp luật sẽ giúp nhà
nước quản lý chặt chẽ quỹ đất, đem lại một phần cho nguồn thu ngân sách Nhà nước,
đồng thời đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất, đáp ứng kịp thời nhu cầu định
hướng phát triển của đất nước, tạo công bằng xã hội khi thực hiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Tuy nhiên vấn đề chuyển nhượng diễn ra vô cùng sôi động và phức
tạp, gây ra nhiều khó khăn và bất cập trong công tác quản lý đất đai nhà nước.

 


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ··················································································································· 1
PHẦN I: TỔNG QUAN ·································································································· 3

I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ........................................................................ 3
I.1.1. Cơ sở khoa học .................................................................................................. 3
I.1.2. Cơ sở pháp lý ..................................................................................................... 7
I.1.3. Cơ sở thực tiễn ................................................................................................... 8
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu.................................................................................... 8
I.2.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................................. 8
I.2. 2. Vị trí địa lý............................................................................................................. 8
I.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế- xã hội:................................................................... 11
I.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .................................................................... 15
I.3.1. Nội dung nghiên cứu........................................................................................ 16
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 16
I.3.3. Qui trình thực hiện đề tài ................................................................................. 17
PHẦN II : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ········································································ 18
II.1. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn ........................................................................ 23
II.1.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 ....................................................................... 18
II.1.2.Tình hình biến động đất đai qua các năm: ........................................................... 19
II.2. Sơ lược tình hình quản lý Nhà nước về đất đai ..................................................... 20
II.2.1. Quản lý theo ranh giới hành chính: .................................................................... 20
II.2.2. Tình hình đo vẽ bản đồ địa chính ....................................................................... 21
II.2.3. Công tác lập hồ sơ địa chính ............................................................................... 23
II.2.4. Công tác lập QH-KH SDĐ ................................................................................. 23
II.2.5. Công tác cấp GCNQSDĐ: .................................................................................. 23
II.3.Những qui định về chuyển nhượng QSDĐ: ........................................................... 24
II.4. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ theo Luật đất đai 2003 và Nghị định 181 ........ 26
II.4.1. Đánh giá trình tư,thủ tục chuyển nhượng QSDĐ .............................................. 26
II.4.2. Trình tự chuyển nhượng QSDĐ của thành phố .................................................. 28
II.4.3. Nghĩa vụ tài chính khi thực hiện CNQSDĐ ....................................................... 31
II.4.4. Thực trạng của hoạt động CNQSDĐ của thành phố qua các năm ..................... 32
II.5. Đánh giá những thuận lợi và khó khăn khi thực hiện Nghị định 181/2004/NĐ-CP
và Nghị định 88/2009/NĐ-CP ····················································································· 49

II.7. Một số đề xuất nhằm thực hiện công tác CN QSDĐ trên địa bàn ························ 52
KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ
1. KẾT LUẬN .............................................................................................................. 56
2. KIẾN NGHỊ ··············································································································· 57

 


DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
Bảng:
Bảng 1:Cơ cấu kinh tế các năm ················································································ 13
Bảng 2:Thống kê diện tích các nhóm đất chính 2010 ··············································· 18
Bảng 3:Biến động đất đai theo mục đích sử dụng ···················································· 20
Bảng 4:Phân bố diện tích các phường ,xã của thành phố ·········································· 21
Bảng 5:Kết quả đo đạc thành lập bản đồ địa chính ·················································· 22
Bảng 6:Kết quả giải quyết hồ sơ CNQSDĐ từ năm 2006-2010 ································ 32
Bảng 7: Kết quả giải quyết hồ sơ CNQSDĐ từ năm 2008 ········································ 34
Bảng 8: Kết quả giải quyết hồ sơ CNQSDĐ từ năm 2009 ········································ 42
Bảng 9: Kết quả giải quyết hồ sơ CNQSDĐ từ năm 2010 ········································ 43
Bảng 10: Kết quả giải quyết hồ sơ CNQSDĐ từ 6 tháng 2011 ································· 46
Bảng 11:Tổng kết kết quả CNQSDĐ của thành phố từ 2006 đến nay ······················ 47

Biểu đồ
Biểu đồ 1:Cơ cấu kinh tế thành phố năm 2010 ························································· 11
Biểu đồ 2:Giá trị sản xuất Nông nghiệp của thành phố············································· 12
Biểu đồ 3:Giá trị sản xuất Công nghiệp của thành phố ············································· 12
Biểu đồ 4:Cơ cấu theo mục đích sử dụng năm 2010 ················································· 19
Biểu đồ 5:Tình hình CNQSDĐ từ năm 2006 đến nay··············································· 48

Sơ đồ

Sơ đồ 1:Quy trình thực hiện đề tài ············································································ 17
Sơ đồ 2:Trình tự,thủ tục CNQSDĐ theo Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181 ········· 27
Sơ đồ 3:Quy trình nội bộ hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ···························· 34

 


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TNMT
CP
BĐĐC
QSDĐ
SDĐ
BLDS
XHCN
UBND
ĐKTN
KT-XH
QLDĐ & BĐS
KCN
QH-KH SDĐ
VPĐQSDĐ
CNH- HĐH
QHSDĐ- KHSDĐ
STT
GCN/ GCNQSDĐ
CN/ CNQSDĐ

 

Tài nguyên môi trường
Chính Phủ
Bản đồ địa chính
Quyền sử dụng đất
Sử dụng đất
Bộ Luật dân sự
Xã hội chũ nghĩa
Ủy ban nhân dân
Điều kiện tự nhiên
Kinh tế- xã hội
Quản lý đất đai và bất động sản
Khu Công nghiệp
Quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Công nghiệp hóa- hiện đại hóa
Quy hoạch sử dụng đất- Kế hoạch sử dụng đất
Số thứ tự
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân

I. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là một loại tài sản cố định, nói không bị giới hạn về thời gian sử dụng nhưng bị
giới hạn về không gian và có sự phân biệt rõ ràng giữa các quốc gia. Mỗi quốc gia đều
có một chính sách khác nhau và có quyền sở hữu khác nhau về đất đai, riêng ở Việt

Nam theo điều 1 của Luật đất đai 2003 đã ghi “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý” .Cũng chính vì sự quan trọng này mà bất kỳ quốc gia nào
cũng đặc biệt quan tâm đến việc quản lý và khai thác chúng một cách thận trọng và
hợp lý.
Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 ra đời và đi vào thực tế đã tạo nhiều điều kiện
thuận lợi cho các cơ quan có thẩm quyền trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai
cũng như quá trình sử dụng đất của người dân.Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế
ngày càng được mở rộng, để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của giai đoạn công nghiệp
hoá, hiện đại hoá đất nước, nếu như nhà nước không cho phép người dân thực hiện
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sẽ dẫn đến việc giằng co kéo dài giữa các lợi
ích và hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế ấy cũng khó mà thực hiện được. Nếu tình
trạng này không được tháo gỡ, sẽ dẫn đến tình trạng bất hợp pháp của người dân diễn
ra ngày càng nhiều, gây khó khăn cho việc quản lý đất đai sau này. Tuy nhiên, hiện
nay quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất được quan tâm của đông đảo quần
chúng nhân dân và các cơ quan quản lý đất đai. Chính vì có sự chuyển dịch cơ cấu
kinh tế ngày càng được đẩy mạnh như vậy, làm cho đất đai ngày càng có giá trị và
khẳng định được đúng vai trò của mình trong nền kinh tế thị trường. Tuy nhà nước rất
quan tâm đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người dân với nhau,
nhưng trong thực tế vẫn còn nhiều hiện tượng chuyển nhượng bất hợp pháp để trốn
thuế, tình trạng đầu cơ đất đai ngày càng nhiều làm ảnh hưởng đến đời sống của người
dân, gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai sau này.
Thành phố Biên Hòa là trung tâm phát triển công nghiệp, dịch vụ thương mại
của tỉnh Đồng Nai,có vị trí quan trọng trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam,là một
thành phố năng động về kinh tế,có tốc độ đô thị hoá phát triển cao. Do đó công tác
chuyển quyền sử dụng đất đai luôn là vấn đề nóng bỏng, được sự quan tâm của nhiều
người dân và các cơ quan ban ngành. Việc tìm hiểu về quy trình thực hiện công tác
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố là một vấn đề thiết thực, từ đó có
những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác này, cũng như nâng cao hiệu quả quản lý và
sử dụng đất trên địa bàn.
Trước tình hình đó được sự quan tâm của khoa QLĐĐ & BĐS cùng sự cho

phép của Phòng TN-MT thành phố Biên Hòa, tôi đã tiến hành thực hiện đề tài: Đánh
giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Biên
Hòa từ năm 2006 cho đến nay.

Trang 1


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân


Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
Tìm hiểu thực trạng chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Thành phố Biên Hòa,
tỉnh Đồng Nai để làm cơ sở đánh giá việc thực hiện các chủ trương, chính sách pháp
luật của Nhà Nước về đất đai.Thông qua đó, đề tài tiến hành phân tích, đánh giá, nhận
xét tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Thành phố Biên Hòa và làm rõ những
vướng mắc, bất cập trong việc thực hiện giải quyết các hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ
cũng như có những đề xuất, giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà Nước
về đất đai.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu về tình hình chuyển
nhượng QSDĐ nông nghiệp và đất ở hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
Thành phố Biên Hòa và các văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động chuyển
nhượng QSDĐ của địa phương.

Phạm vi nghiên cứu:


Không gian : Địa bàn Thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.

Thời gian : Tình hình chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2006 đến hết tháng
6/2011.

Trang 2


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1 Các khái niệm cơ bản
Đất (Soil): Là lớp đất trên đó có những hoạt động của sinh vật, độ dày tính từ
bề mặt đất xuống dưới khoảng 120 – 150cm. Ở những nơi có tầng lớp đất mỏng thì
được tính đến lớp đá mẹ hay tầng cứng rắn mà rễ cây không xuyên qua được.
Đất đai (land): Bao hàm cả đặc tính thổ nhưỡng và các đặc tính tự nhiên khác
địa hình, địa chất, khí hậu, thuỷ văn, sinh vật … ở chừng mực mà các đặc tính ấy ảnh
hưởng đến khả sử dụng một vạt hay một vùng vùng đất đai nhất định.
Chuyển nhượng QSDĐ: Thuật ngữ chuyển nhượng QSDĐ ra đời từ Luật đất
đai năm 1993. Chuyển nhượng QSDĐ là một trong các quyền cụ thể trong khái niệm
chuyển QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp,
góp vốn giá trị QSDĐ.
Vậy, chuyển nhượng QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ, trong đó người SDĐ
(gọi là bên chuyển QSDĐ) chuyển giao đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên
nhận QSDĐ), người được chuyển nhượng phải trả tiền cho người chuyển nhượng.
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ :là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên

chuyển nhương QSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng ,còn
bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng.
Giấy chứng nhận QSDĐ: Giấy chứng nhận QSDĐ còn xác nhận mối quan hệ
hợp pháp giữa Nhà nước với người SDĐ, là một công cụ hữu hiệu giúp Nhà nước
quản lý tốt quỹ đất và các đối tượng SDĐ, điều chỉnh các quan hệ đất đai trên thực tế
và xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật có liên quan đến đất đai. Đồng thời Giấy chứng
nhận QSDĐ là chứng thư pháp lý đặc biệt quan trọng vì nó xác nhận QSDĐ của đối
tượng SDĐ để người dân an tâm sinh sống, lao động và sản xuất. Họ có thể thực hiện
các giao dịch dân sự về nhà đất theo quy định của pháp luật như: chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, thế chấp,… tạo điều kiện cho đất đai tham gia vào thị trường bất
động sản. Như vậy, Giấy chứng nhận quyền Sử dụng đất : là chứng thư pháp lý do cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người SDĐ để bảo hộ quyền và lợi ích hợp
pháp của người SDĐ.
Giá đất tính thuế chuyển quyền SDĐ: Là giá do UBND Tỉnh ,thành phố trực
thuộc Trung ương qui định theo khung giá các loại đất của chính phủ và được niêm yết
công khai tại cơ quan thuế, cơ quan địa chính (thực tế thì giá chuyển nhượng trên thị
trường cao hơn rất nhiều so với giá Chính Phủ qui định và thuế chuyển quyền được
tính trên giá chuyển nhượng thực tế).
Lệ phí trước bạ: là khoản phí phải đóng khi đứng tên sỡ hữu hay sử dụng một
tài sản nào đó.Cụ thể đây là khoản thu đối với hộ gia đình,cá nhân khi nhận chuyển
quyền SDĐ để làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ khi hợp thức hoá.
Thuế chuyển QSDĐ: là khoản thu đóng góp vào ngân sách nhà nước đối với
người chuyển nhượng QSDĐ khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ
Thuế TNCN: là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập của mỗi cá nhân trong xã
hội, trong khoản thời gian nhất định( thường là một năm).
Trang 3


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân

I.1.12.Sự cần thiết phải quy định chuyển nhượng QSDĐ
Trong nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN thì đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà Nước thống nhất quản lý và phải được sử dụng sao cho đạt hiệu quả
kinh tế cao nhất.Chính vì vậy mà việc cho phép chuyển nhượng QSDĐ theo Luật Đất
Đai 2003 cũng không nằm ngoài mục tiêu đáp ứng những đòi hỏi tất yếu ấy của nền
kinh tế thị trường, Thực chất việc chuyển nhượng QSDĐ cũng là thiết lập quyền cho
người sử dụng đất được sử dụng hợp pháp.
Việc chuyển nhượng QSDĐ là sự điều tiết mối quan hệ về đất đai giữa chủ sử
dụng đất này với chủ sử dụng đất khác, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của
họ, một người có nhu cầu bức thiết về SDĐ và một người không còn hoặc ít nhu cầu
SDĐ trực tiếp, cần có sự thỏa thuận với nhau sao cho vấn đề trở nên hợp lý hơn. Từ đó
viêc chuyển nhượng QSDĐ cần được quy định và được thực hiện một cách công khai,
rõ ràng.
Nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, Biên Hòa có nhiều thế mạnh
trong phát triển kinh tế, đặc biệt là trong lĩnh vực công nghiệp, thương mại - dịch vụ.
Trong những năm qua, với tốc độ phát triển công nghiệp cao, đã ảnh hưởng đến việc
bố trí đất đai cho các mục đích, cụ thể như bố trí đất xây dựng đô thị (xây dựng cơ cở
hạ tầng, công trình công cộng, xây dựng trụ sở, cơ quan, trường học,...) cho phù hợp
với quy mô dân số, cũng như bố trí đất xây dựng nhà ở, các công trình sản xuất kinh
doanh dịch vụ,… Trong điều kiện đó, việc quản lý và sử dụng đất đai là vấn đề hết sức
khó khăn và phức tạp. Theo đó, nhu cầu về SDĐ của con người và xã hội cũng tăng
lên nhanh chóng bởi áp lực kinh tế và dân số. Do vậy mà việc chuyển dịch đất đai đáp
ứng nhu cầu này là không thể tránh khỏi, và việc chuyển nhượng QSDĐ cũng là một
tất yếu không thể không tính đến.
I.1.1.3. Lược sử về việc chuyển nhượng QSDĐ
a) Giai đoạn trước năm 1980
Đất đai tồn tại dưới ba hình thức sở hữu: sở hữu Nhà Nước, sở hữu làng xã, sở
hữu tư nhân. Trong thời kì này vai trò của sở hữu tư nhân vẫn luôn là chủ yếu bởi vì

mọi người được tự do khai khẩn ruộng đất và làm chủ mảnh đất của mình, Chính vì
vậy mà việc “mua bán” trong giai đoạn này hết sức đơn giản với nguyên tắc chỉ cần có
sự đồng ý của cả hai bên về giá cả và thủ tục.
b) Giai đoạn từ sau 18/12/1980 đến 14/10/1993
Để chấn chỉnh lại công tác quản lý Nhà nước về đất đai, ngày 18/12/1980 Quốc
hội thông qua Hiến pháp năm 1980 trong đó xác định “Đất đai, núi rừng, sông hồ, hầm
mỏ… đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19), theo đó thì quyền sở hữu tư nhân về
ruộng đất không được pháp luật thừa nhận nữa.
Hiến pháp đầu tiên của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam được ban
hành thì việc khai thác quản lý đất đai trong giai đoạn này vẫn còn nhiều yếu kém.
Chính vì vậy, ngày 29/12/1987, Luật đất đai đầu tiên ở nước ta ra đời gồm 6 Chương,
57 Điều. Đây là sự kiện rất quan trọng cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất
đai mà nền tảng là Hiến pháp năm 1980.
Luật đất đai năm 1988 ra đời đã khắc phục được hàng loạt những vấn đề vướng
mắc mà trước đó chưa có văn bản pháp quy nào đề cập cụ thể. Và điều quan trọng nhất
là xác định đối tượng nào được giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, có thời hạn hay
Trang 4


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân

tạm thời. Nếu người SDĐ không có nhu cầu SDĐ thì trả lại, nghiêm cấm sang nhượng
đất đai với mọi hình thức là không khả thi và không đáp ứng được nhu cầu thực tế.
Nên tại Điều 16, Luật đất đai năm 1988 quy định việc chuyển QSDĐ nhưng giới hạn
trong 3 nội dung sau:

Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp.


Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao
đổi đất cho nhau, tổ chức lại sản xuất.

Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết, thì thành viên
trong hộ vẫn tiếp tục SDĐ đó.
Vào những năm 1990 - 1992, nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị trường làm
cho thị trường nhà đất trở nên sôi động và đất đai càng có giá trị, nhu cầu nhà, đất tăng
cao, cùng với việc đầu cơ trục lợi làm cho giá đất tăng nhanh, vượt ngoài tầm kiểm
soát của Nhà nước. Trong khi quyền chuyển nhượng chưa được pháp luật thừa nhận
thì việc mua bán sang tay, tự tiện san lấp, bao chiếm, xây cất không giấy phép, hiện
tượng lách luật diễn ra một cách phổ biến… Trước tình hình trên, Hiến pháp năm 1992
rất kịp thời với Điều 18:
“Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng lâu dài, Tổ chức,
cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được
chuyển QSDĐ, được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật,” Những đổi mới
trong Hiến pháp năm 1992 đã phần nào đáp ứng yêu cầu của người dân, làm cơ sở cho
sự ra đời của Luật đất đai năm 1993.
c) Giai đoạn từ sau năm 1993 đến trước khi có Luật Đất Đai 2003
Ngày 14/09/1993 Quốc hội đã thông qua Luật Đất Đai 1993, có hiệu lực từ
ngày 15/10/1993 lần đầu tiên đã cho phép người SDĐ có quyền chuyển nhượng
QSDĐ mang tính đột phá, phù hợp với tình hình thực tế khách quan, đáp ứng nguyện
vọng chính đáng của người dân, thúc đẩy sự phát triển kinh tế.
Tuy nhiên, nhiều điều trong luật còn chung chung nên Chính phủ và các Bộ
ngành có liên quan phải ban hành nhiều văn bản hướng dẫn chi tiết nhưng tiến độ ban
hành rất chậm, không đồng loạt, không đầy đủ và nhiều văn bản chồng chéo làm cho
các cơ quan quản lý và người sử dụng đất khó thực hiện, Chính phủ và các Bộ ngành
không ban hành những văn bản hướng dẫn cụ thể về trình tự thủ tục chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, chưa có mẫu hồ sơ để thực hiện công tác này. Trước tình hình trên
nhiều Tỉnh thành trong cả nước tự ban hành các văn bản, biểu mẫu quy định tạm thời

để hướng dẫn về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ngày 05/09/1994 Chính phủ ban hành Nghị định 114/NĐ-CP quy định chi tiết
thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994, trong đó có quy định: khi
được phép chuyển quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng phải nộp thuế chuyển
quyền với thuế xuất 10% đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thuỷ sản, làm muối và 20% đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác,
trên tổng giá trị đất, bên nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ 2% trị giá tài
sản tính thuế. Do thuế suất quá cao nên người sử dụng tự chuyển nhượng cho nhau mà
không thông qua cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.
Trang 5


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân

Để đáp ứng nhu cầu thiết thực của người sử dụng về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, ngày 29/3/1999 Chính phủ ban hành Nghị định 17/NĐ-CP về thủ tục chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp,
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. So với Luật đất đai năm 1993 đã được sử đổi
bổ sung năm 1998 và Bộ luật dân sự năm 1995, thì Nghị định 17/NĐ-CP đã quy định
cụ thể rõ ràng hơn về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khi thực hiện Nghị định 17/1999/NĐ - CP trong công tác chuyển nhượng đã
xảy ra một số vướng mắc ảnh hưởng đến người sử dụng đất, đồng thời gây khó khăn
trong công tác quản lý sử dụng đất của các cơ quan chức năng.
Trước tình hình đó, đòi hỏi công tác quản lý nhà nước về đất đai phải kịp thời
đổi mới, Năm 2001 Quốc hội ban hành Luật đất đai 2001 sửa đổi, bổ sung một số điều
Luật đất đai năm 1998 và Nghị định 79/NĐ-CP ngày 01/11/2001 được ban hành để
chỉnh sửa bổ sung cho Nghị định 17.
d) Giai đoạn từ Luật đất đai năm 2003 đến nay:

- Để góp phần thúc đẩy công tác quản lý Nhà nước về đất đai hiệu quả và chi
tiết hơn, ngày 26/11/2003 Chính phủ ban hành Luật đất đai năm 2003. Với luật mới
này quyền của người SDĐ có thể mở rộng tối đa. Tại Điều 106 quy định người SDĐ
có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, thế
chấp, bảo lãnh, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
- Tiếp đến Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai 2003 là một cải cách lớn trong công tác Quản lý Nhà nước về đất
đai, trong đó cũng góp phần cụ thể hóa việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ cũng
như những điều kiện cần thiết khi thực hiện chuyển nhượng.
- Trong quá trình thực hiện chuyển nhượng QSDĐ theo Luật Đất Đai 2003 và
Nghị định 181 thì lại phát sinh nhiều vấn đề vướng mắc về hạn mức nhận chuyển
nhượng QSDĐ nông nghiệp. Và ngày 21/6/2007 Ủy ban thường vụ quốc hội khóa 11
lại ban hành Nghị quyết số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 quy định cụ thể về hạn mức
nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục
đích nông nghiệp như sau:

Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối:
Không quá sáu (06) ha đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu
vực Đông Nam bộ và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long; không quá bốn (04) ha đối
với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.

Đất trồng cây lâu năm: Không quá hai mươi (20) ha đối với các xã,
phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá năm mươi (50) ha đối với các xã, phường, thị
trấn ở trung du, miền núi.

Đất rừng sản xuất là rừng trồng: Không quá năm mươi (50) ha đối với
các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá một trăm (100) ha đối với các xã,
phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông

nghiệp trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổng diện tích
được nhận chuyển quyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất (đất trồng cây hàng năm,
đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất
Trang 6


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân

làm muối) bằng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông
nghiệp bao gồm nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất
rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối) thì hạn mức nhận
chuyển quyền sử dụng đất nông nghịêp của hộ gia đình, cá nhân đó được xác định theo
từng loại đất quy định.
- Hàng loạt những văn bản pháp luật ra đời lần lượt sau đó với những quy định
cụ thể về việc thực hiện các quyền của người SDĐ cũng như việc chuyển nhượng
QSDĐ của người dân nhằm đảm bảo cho việc thực hiện CNQSDĐ ngày một tốt hơn.
Trong đó, Nghị định 84/2007/NĐ- CP ngày 23/5/2007 của Chính phủ đã bổ sung về
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
Đặc biệt, điểm nổi bật của Nghị định này là đã có quy định diện tích đất tối
thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất của từng địa phương cụ thể: “Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại
đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”( khoản 1, điều 17, Nghị định
84). Đây là sự đổi mới mang tính đột phá, vừa phù hợp với tình hình thực tế, đáp ứng

được nhu cầu nguyện vọng của người dân và sự phát triển của nền KT-XH.
Ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP về việc cấp
GCNQSDĐ,quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất,Thông tư
17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 nhằm hướng dẩn thi hành Nghị định
88/2009/NĐ-CP.Sự ra đời của Nghị định này đã làm cho việc quản lý nhà nước về đất
đai ở các cấp trở nên thống nhất theo một mẫu GCNQSDĐ do BTNMT phát hành.
I.1.2. Cơ sở pháp lý

Trung Ương:
Luật Đất Đai 2003 được Quốc Hội thông qua ngày 26 tháng11 năm 2003

và có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 07 năm 2004.

Nghị định 181/2004/ NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính Phủ
về hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai 2003.

Nghị định 19/2000/ NĐ- CP ngày 8 tháng 06 năm 2000 của Chính Phủ
quy định cụ thể về thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ.

Nghị định 80/NĐ- CP ngày 29 tháng 07 năm 2008 của Chính Phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 176/1999/NĐ-CP ban hành ngày 21 tháng 12
năm 1999 và Nghị định 43/2003/NĐ-CP ban hành ngày 12 tháng 05 năm 2003 về lệ
phí trước bạ khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ.

Nghị định 84/2007/NĐ- CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ,
bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Trang 7

Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân


Luật thuế thu nhập cá nhân được Quốc hội thông qua ngày 02 tháng 11
năm 2007 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2009 qui định về các trường hợp nộp
thuế ,thu nhập chịu thuế, thu nhập được miễn thuế, giảm thuế ,vàcăn cứ để tính thuế
thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng QSDĐ.

Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính Phủ
về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và Thông tư 17/2009/TT - BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 hướng
dẫn thi hành Nghị định 88/2009/NĐ - CP.

Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 qui định bổ sung về
việc cấp GCNQSDĐ, quyền sỡ hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (qui định về việc
cấp GCN, xác nhận thay đổi khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ)

Địa phương:

Văn bản số 333/TNMT-QLĐĐ ngày 22/2/2011 về việc xây dựng kế
hoạch thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và hoàn thiện cơ sở dữ
liệu địa chính năm 2011 của tỉnh Đồng Nai.

Quyết định số 68/2008/QĐ - UBND tỉnh Đồng Nai về việc qui định diện
tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.

Quyết định số 1304/QĐ-UBT ngày 04 tháng 04 năm 2005 của UBND

tỉnh Đồng Nai qui định trình tự, thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
Nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, Biên Hòa có nhiều thế mạnh
trong phát triển kinh tế, đặc biệt là trong lĩnh vực công nghiệp, thương mại - dịch vụ.
Trong những năm qua, với tốc độ phát triển công nghiệp cao, đã ảnh hưởng đến việc
bố trí đất đai cho các mục đích, cụ thể như bố trí đất xây dựng đô thị (xây dựng cơ cở
hạ tầng, công trình công cộng, xây dựng trụ sở, cơ quan, trường học,...) cho phù hợp
với quy mô dân số, cũng như bố trí đất xây dựng nhà ở, các công trình sản xuất kinh
doanh dịch vụ,…Chính điều đó đã làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất của thành phố
một cách đáng kể, làm cho tình hình chuyển nhượng QSDĐ ngày càng sôi động và
phức tạp.
Trong điều kiện đó, việc quản lý và sử dụng đất đai là vấn đề hết sức khó khăn
và phức tạp. Tình trạng sử dụng đất sai mục đích và chuyển nhượng QSDĐ không
đăng ký diễn ra phổ biến, làm cho công tác cập nhật chỉnh lý biến động đất đai gặp
nhiều khó khăn.Vì vậy, cần phải có sự quản lý chặt chẽ hơn trong công tác chuyển
nhượng QSDĐ theo đúng qui định của pháp luật, tránh trình trạng chuyển nhượng tràn
lan, chuyển nhượng trái phép...nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý nhà nước
về đất đai.
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
I.2.1. Điều kiện tự nhiên
I.2.1.1.Vị trí địa lý
Biên Hòa là thành phố trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị của tỉnh Đồng Nai,
nằm hai bên bờ sông Đồng Nai, tập trung chủ yếu phía tả ngạn, giáp Quận 9 của thành
phố Hồ Chí Minh, cách thành phố Hồ Chí Minh 30 km theo Xa lộ Hà Nội và Quốc lộ
Trang 8


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân

I, cách thành phố Vũng Tàu 90 km theo Quốc lộ 51, cách thị xã Thủ Dầu Một tỉnh
Bình Dương khoảng 20 km theo Tỉnh lộ 16. Biên Hòa là một thành phố công nghiệp
khá lớn nằm ở cửa ngõ của thành phố Hồ Chí Minh, trong vùng kinh tế trọng điểm
phía Nam; là đầu mối giao thông quan trọng của cả vùng kinh tế trọng điểm và khu
vực miền Đông nam bộ.
Từ tháng 02/2010 theo Nghị quyết số 05/NQ-CP ngày 05/02/2010 của Chính
phủ về việc mở rộng địa giới hành chính của thành phố Biên Hòa sát nhập thêm 4 xã
thuộc huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai về thành phố Biên Hòa nên diện tích tự nhiên
của thành phố Biên Hòa hiện nay tăng lên là 263,54 km2 ,có 30 đơn vị hành chính.
-Thành phố Biên Hòa được công nhận thành phố loại II vào năm 1994, là trung
tâm kinh tế, chính trị của tỉnh Đồng Nai.Về ranh giới hành chính thì : phía Bắc giáp
huyện Vĩnh Cửu, Phía Nam giáp huyện Long Thành, phía Đông giáp huyện Trảng
Bơm, phía Tây giáp huyện Dĩ An, Tân Uyên tỉnh Bình Dương và giáp Quận 9 thành
phố Hồ Chí Minh.

Bản đồ hành chính thành phố Biên Hòa
Trang 9


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân

I.2.1.2.Về địa hình:
Biên Hòa có địa hình rất phức tạp và đa dạng gồm đồng bằng, chuyển tiếp giữa đồng
bằng và trung du, có xu hướng thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Đông sang Tây với 3
dạng địa hành cơ bản : địa hình dạng đồi nhỏ dốc thoải không đều, nghiêng dần về
sông Đồng Nai và các suối nhỏ. Cao độ lớn nhất là 75m, cao độ thấp nhất là 2 m ;
dạng đồng bằng ở ven sông Đồng Nai cao độ tự nhiên từ 1 - 2m và dạng địa hình bằng

phẳng ở khu vực Cù Lao có cao độ thấp từ 0,5 - 0,8m.
I.2.1.3.Khí hậu:
Thành phố Biên Hòa nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa nóng ẩm với các đặc
trưng của vùng khí hậu miền Đông Nam Bộ; đặc điểm nắng nhiều, mưa tập trung theo
mùa, tạo sự khác biệt theo mùa là mùa khô và mùa mưa.
-Mùa mưa kéo dài từ tháng 5 đến tháng 10, mùa khô bắt đầu từ tháng 11 và kết thúc
vào tháng 4 năm sau.Các yếu tố khí tượng đều thay đổi rõ rệt theo 2 mùa ,nhiệt độ
trung bình năm là 26,70C.
- Độ ẩm không khí nhìn chung là khá cao, trung bình năm là 78,9%.
-Lượng mưa: Có lượng mưa vào loại thấp so với các khu vực khác, trung bình từ
1.600 - 1.800 mm/năm.
I.2.1.4.Các nguồn tài nguyên
Về tài nguyên đất:
Quỹ đất của thành phố khá phong phú, toàn thành phố có 6 nhóm đất chính và 12 đơn
vị đất cấp hai. Trong đó có 3 nhóm đất chiếm diện tích lớn nhất là:
 Nhóm đất xám có diện tích 17.923,36 ha, chiếm 68,02% quỹ đất toàn tỉnh;
 Nhóm đất phù xa có diện tích là 4.497,80 ha, chiếm 17,07% quỹ đất toàn tỉnh;
 Nhóm đất gley có 95.389 ha, chiếm 1.222,63% quỹ đất toàn tỉnh.
Tài nguyên nước:
Địa bàn thành phố Biên Hòa có sông Đồng Nai đi qua với chiều dài khoảng 10 km,
phân thành 2 nhánh phụ tạo thành Cù lao Hiệp Hòa. Đây là nguồn cung cấp nước mặt
chủ yếu cho thành phố Biên Hòa.
Do ảnh hưởng trực tiếp của chế triều biển Đông và sự điều tiết nước của Hồ Trị An,
nên lưu lượng nước thay đổi theo mùa và lên xuống theo chế độ bán nhật triều biển
Đông gây ảnh hưởng tới sản xuất và sinh hoạt cho người dân.Ngoài ra còn có các hệ
thống sông ,suối,kênh rạch và ao hồ…..chủ yếu phục vụ thoát nước trong mùa mưa.
Tài nguyên rừng
Trên địa bàn thành phố Biên Hòa hiện có 666,94 ha rừng, chủ yếu là rừng trồng
với hầu hết là Tràm bông vàng; phân bố chủ yếu ở vùng ven như Trảng Dài, Tân Biên,
Long Bình. Đối với thành phố công nghiệp như Biên Hòa thì diện tích rừng và cây

xanh trong thành phố rất có giá trị trong việc bảo vệ môi trường, tạo cảnh quan tự
nhiên cho đô thị, là lá phổi của toàn thành phố cung cấp lượng ô xi lớn cho các hoạt
động sống của con người.
Ngoài diện tích rừng nêu trên, thành phố còn có diện tích rừng trồng trong các
khu đất an ninh quốc phòng (ước khoảng trên 600 ha), là điều kiện để tăng độ che phủ
Trang 10


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân

và diện tích đất có rừng trên địa bàn thành phố, góp phần đảm bảo mật độ cây xanh và
bảo vệ môi trường sinh thái.
Tài nguyên khoáng sản
Biên Hòa có tiềm năng to lớn để phát triển để phát triển công nghiệp với nền
đất lý tưởng, thuận lợi cho việc xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, có nguồn
tài nguyên khoáng sản với trữ lượng khai thác đáng kể, nhất là tài nguyên khoáng sản
về vật liệu xây dựng như: Kaolin, Laterit ,sét, cát thạch anh ,than bùn nằm ở các khu
vực như: Long Bình, Hố Nai , Hóa An , An Hòa.
I.2.2.Thực trạng phát triển kinh tế-xã hội
I.2.2.1 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

8,60%

Công ngiệp -xây dựng
Dịch vụ
Nông-Lâm-Ngư nghiệp
34,20%

57,20%

Biểu đồ 1. Cơ cấu kinh tế Thành phố Biên Hoà năm 2010.
a) Ngành Nông -L âm- Thủy sản
Ngành Nông - L âm - Thủy sản trong những năm gần đây đã có những bước
phát triển mạnh và chuyển dịch theo đúng hướng. Cơ cấu cây trồng chuyển đổi đã kết
hợp với phát triển du lịch sinh thái, hình thành vành đai xanh cho thành phố ; từng
bước chuyển sang sản xuất rau an toàn phục vụ cho dân cư toàn thành phố.Tổng giá trị
sản xuất năm 2010 của ngành nông - lâm - thuỷ sản là 7.849,25 tỷ đồng, so với năm
2009 tăng lên là 104,02 tỷ đồng.

Trang 11


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân

Biểu đồ 2: Giá trị sản xuất nông nghiệp của thành phố
b) Ngành công nghiệp- tiểu thủ công nghiệp
Đây là ngành kinh tế chủ đạo của thành phố cũng như của tỉnh Đồng Nai. Giá
trị sản xuất của ngành công nghiệp không ngừng tăng qua các năm 2010 đạt 102512,6
tỷ đồng; tăng so với 2009 là 17,7% và vượt 2,7% so với chỉ tiêu đề ra năm 2010. Sự
phát triển này đã thúc đẩy nhanh quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế ngành, làm cho
tỷ trọng của ngành công nghiệp ngày càng chiếm ưu thế trong phát triển kinh tế chung
của thành phố. Tuy nhiên, sự phát triển này đã dần ổn định. Năm 2010 tỷ trọng của
ngành công nghiệp chiếm 57,20 trong cơ cấu kinh tế của toàn thành phố.

Biểu đồ 3:Giá trị sản xuất ngành công nghiệp của thành phố
- Chính sách mở cửa thu hút vốn đầu tư nước ngoài của tỉnh đã thúc đẩy sự phát

triển của ngành công nghiệp Biên Hòa. Hiện nay trên địa bàn thành phố có 160 doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động, thu hút khoảng 101.724 lao động
(khoảng 64% tổng số lao động trong ngành công nghiệp). Thành phố đô thị loại II này
Trang 12


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân

cũng là trung tâm công nghiệp quan trọng của cả nước. Biên Hòa có 4 khu công
nghiệp được Chính phủ phê duyệt: KCN Biên Hòa 1, KCN Biên Hòa 2, KCN Amata
và KCN Loteco đã đi vào hoạt động với cơ sở hạ tầng được xây dựng đồng bộ.
Như vậy sự phát triển của ngành công nghiệp mà điển hình là sự phát triển của
các khu công nghiệp trên địa bàn thành phố đã góp phần đẩy nhanh quá trình đô thị
hóa, mở rộng phát triển đô thị và cơ sở hạ tầng đô thị, kích thích sự phát triển của các
ngành sản xuất khác ,góp phần giải quyết việc làm, nâng cao thu nhập, cải thiện đời
sống nhân dân; đồng thời đóng góp nguồn thu ngày càng nhiều cho ngân sách Nhà
nước.
c) Ngành dịch vụ
Hoạt động thương mại - dịch vụ trong những năm qua không ngừng phát triển
cả về cơ chế quản lý lẫn phương thức hoạt động. Từ khi được công nhận là đô thị loại
II, thành phố Biên Hòa đã giữ vững được vai trò là đầu mối trung tâm liên kết giữa các
vùng phụ cận. Doanh số kinh doanh của ngành ngày càng tăng. Ngành dịch vụ chiếm
tỉ lệ 34,2% GDP toàn tỉnh, năm 2010 là 25.958 tỷ đồng. Tốc độ tăng bình quân giai
đoạn 2009-2010 là 14,5% ,tốc độ tăng trưởng bình quân từ 2006 -2010 là 16,8%.Nhìn
chung, ngành thương mại - dịch vụ đã và đang phát triển đáp ứng được nhu cầu phát
triển kinh tế, phục vụ đời sống nhân dân, từng bước nâng cao chất lượng, hiệu quả và
sức cạnh tranh của sản phẩm.
I.2.2.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế:

Những năm gần đây kinh tế của thành phố Biên Hoà tăng trưởng nhanh chóng
và từng bước chuyển dịch cơ cấu theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa. Tỷ lệ tăng
trưởng kinh tế là rất cao; gấp 1,4 lần bình quân toàn tỉnh( 2006-2010).
Nếu so sánh với toàn tỉnh Đồng Nai từ năm, có thể nhận thấy thành phố Biên
Hoà đã có những bước phát triển ngày càng vượt trội và vị thế kinh tế nhất định trong
tổng thể phát triển kinh tế- xã hội toàn tỉnh. Tính đến cuối năm 2010 thì GDP bình
quân đầu người đạt 96,8 triệu đồng/ người/ năm; Nhìn chung, nền kinh tế trên địa bàn
thành phố Biên Hoà tăng trưởng rất nhanh, trong đó nông nghiệp phát triển chậm dần,
công nghiệp- xây dựng phát triển nhanh và bắt đầu có mũi đột phá mới là thương mạidịch vụ.
Bảng 1:Cơ cấu kinh tế các năm
Cơ cấu( %)

Ngành sản xuất

Năm 2007

Năm 2008

Năm 2009

Năm 2010

Tổng số

100

100

100

100

Nông- Lâm- Thủy sản

13,05

12,13

9,9

8,6

Công nghiệp- Xây dựng

63,40

64,22

57,3

57,20

Thương mại- Dịch vụ

23,55

23,65

32,8

34,20

(Nguồn: Phòng Thống Kê thành phố Biên Hoà)
Trang 13


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân

I.2.2.3. Thực trạng phát triển xã hội
a. Dân số và lao động
 Dân số
Hiện nay thành phố Biên Hòa là thành phố thuộc tỉnh có dân số cao nhất nước
ta với tổng số dân của thành phố theo thống kê năm 2010 là 784.398 nhân khẩu với
mật độ là 2.970 người/km2.
Dân số Biên Hòa trong những năm qua đã phát triển với tốc độ cao. Những năm
gần đây do thực hiện tốt công tác kế hoạch hóa gia đình nên tỷ lệ tăng dân số tự nhiên
của thành phố tương đối thấp, tỷ lệ tăng năm 2010 là 1,12%, giảm 0.02 % so với năm
2009. Dân số tăng nhanh chủ yếu do sự tăng nhanh của dân số cơ học. Những năm gần
đây, nhu cầu về lao động rất lớn nên lao động nhập cư vào thành phố một cách ồ ạt.
Mật độ dân số trung bình của thành phố khá cao. Tuy nhiên được phân bố không đều,
ở các phường nội ô như: Trung Dũng, Thanh Bình, Quyết Thắng, Hòa Bình, Quang
Vinh dân số tập trung đông, trung bình trên 10.000 người/km2; còn đối với các
phường, xã ngoại ô như: Tân Hạnh, Hóa An, Long Bình Tân, Trảng Dài sự phân bố
thưa dần, trung bình chỉ khoảng dưới 3.000 người/km2.
Như vậy, đối với thành phố công nghiệp Biên Hòa thì sự tăng nhanh dân số cơ
học là điều tất yếu, nó phù hợp với tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa của tỉnh
nói chung và của thành phố nói riêng. Sự tăng dân số này đã đóng góp rất lớn vào sự
tăng trưởng kinh tế chung của thành phố, tạo nguồn lao động lớn cho các khu công

nghiệp. Tuy nhiên nó cũng gây ra nhiều vấn đề không thể giải quyết ngay được như :
vấn đề nhà ở, sự quá tải về hạ tầng kỹ thuật các dịch vụ đô thị, sự xuống cấp của môi
trường.
 Lao động và việc làm
Do có vị trí thuận lợi đối với sự phát triển kinh tế của cả nước nên nguồn lao
động của thành phố tương đối dồi dào. Trong 5 năm từ 2005 đến 2010, số lượng lao
động tăng lên hơn 150 ngàn người. Số người giải quyết được việc làm 2010 là 89.240
người.
Công tác đào tạo, dạy nghề cho người lao động cũng không ngừng được chú
trọng phát triển. Hiện nay thành phố có tổng số 13 trường chuyên nghiệp và trung tâm
giáo dục; thành phố đã cung cấp cán bộ và công nhân lành nghề cho toàn tỉnh và vùng
lân cận. Nhờ vậy mà giảm bớt đựơc tỉ lệ thất nghiệp của thành phố trong các năm vừa
qua một cách đáng kể.
b. Giao thông
Biên Hòa là một đô thị loại II và là một thành phố lớn, Biên Hòa vẫn chưa thay đổi và
nâng cấp hệ thống giao thông đúng tầm của một đô thị hiện đại và sầm uất. Hệ thống
giao thông và hạ tầng gần như quá cũ kỹ và trở nên quá tải không theo kịp sự phát
triển nhanh chóng của tỉnh và cũng như chưa được quan tâm nhiều trong thời gian qua.
Hiện nay thì mạng lưới giao thông của thành phố đang dần hoàn thiện với các dự án
lớn như: đường cao tốc Biên Hoà - Vũng Tàu, Đường song hành QL1A (xa lộ Hà Nội)
- Biên Hoà và nút giao thông đấu nối 2 KCN Biên Hoà 1 - Biên Hoà 2 …..

Trang 14


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân

I.2.2.4 Văn hoá-Xã hội

a.Giáo dục
Hiện nay diện tích đất giáo dục trên toàn thành phố là 181,31 ha với tổng số
khoảng 435.292 học sinh (bao gồm cả học sinh tiểu học ,trung học cơ sở và học sinh
phổ thông. Hệ thống giáo dục của thành phố phát triển tương đối đa dạng, mở rộng cả
về quy mô trường lớp và loại hình ngành nghề.
Bên cạnh đó thành phố còn chỉ đạo đẩy mạnh hoạt động bổ túc văn hóa và phổ
cập giáo dục cho thanh thiếu niên trong độ tuổi, đến nay thành phố đã hoàn thành
chương trình xóa mù chữ; hoàn thành phổ cập Trung học cơ sở và Trung học phổ
thông cho 30 phường, xã; xây dựng 10 trường chuẩn Quốc gia và hỗ trợ các phường xã
xây dựng các Trung tâm giáo dục cộng đồng góp phần nâng cao dân trí, chuyển tải các
chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước đến các tầng lớp dân cư.
b.Y tế
Mạng lưới y tế của thành phố phát triển tương đối đa dạng. Hiện tại Biên Hòa
có 11 trung tâm y tế và bệnh viện cấp tỉnh, cấp Trung ương, bao gồm: Bệnh viện tâm
thần Trung ương, Trung tâm y tế dự phòng, Trung tâm phòng chống sốt rét, Trung tâm
phòng chống lao và bệnh phổi, Trung tâm bảo vệ Bà mẹ - trẻ em và Kế hoạch hóa gia
đình, Trung tâm Y học dân tộc, Trung tâm y tế KCN, Bệnh viện 7B (quân đội), Bệnh
viện Đa khoa Đồng Nai, Bệnh viện da liễu và bệnh xã hội, Bệnh viện Nhi đồng. Ngoài
ra ở cấp thành phố còn có: Trung tâm Y tế Biên Hòa và 30 trạm y tế tại các phường,
xã.
Nhằm nâng cao chất lượng khám chữa bệnh, phòng ngừa, dập tắt mầm mống
các loại dịch bệnh, tỉnh và thành phố đã đầu tư cho ngành y tế cả về trang thiết bị lẫn
nguồn nhân lực. Hiện nay số lượt người khám bệnh là 5.000.000 người,giảm 11,9% so
với năm 2009, tỷ lệ giảm tỷ lệ trẻ em suy dinh dưỡng xuống còn 14,5% (giảm so với
năm 2009 là 0.4%).
c.Văn hóa - thể thao
Trong những năm qua tỉnh, thành phố đã tập trung xây dựng, sửa chữa và nâng
cấp nhiều công trình văn hóa - thể thao như: Trung tâm Thể dục thể thao tỉnh, công
viên du lịch Bửu Long, Nhà bảo tàng tỉnh, Câu lạc bộ thiếu nhi,... Ngoài ra, còn đầu tư
xây dựng các công viên phục vụ nhu cầu vui chơi giải trí và thể dục thể thao của người

dân thành phố như: công viên Biên Hùng, công viên Vườn Mít, công viên tại ngã 3
Tam Hiệp, ngã 3 Chợ Sặt,... Tuy nhiên tỷ lệ công viên cây xanh có tổ chức của thành
phố vẫn còn rất thấp; chưa có hệ thống công viên thành phố từ cấp khu vực đến cấp
xã, phường,... Bình quân diện tích công viên cây xanh < 1m2/người.
I.3. Nội dung phương pháp nghiên cứu và quy trình nghiên cứu.
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
- Khái quát địa bàn nghiên cứu Thành phố Biên Hòa-Tỉnh Đồng Nai.
- Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng
QSDĐ.
- Công tác quản lý Nhà nước về đất đai ảnh hưởng đến chuyển nhượng QSDĐ.
- Hiện trạng SDĐ của thành phố.
-Thực trạng chuyển nhượng QSDĐ của thành phố Biên Hoà từ năm 2006 đến nay.
Trang 15


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân

- Trình tự , thủ tục chuyển nhượng của thành phố.
- Nghĩa vụ tài chính của người SDĐ khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ.
- Nguyên nhân chuyển nhượng QSDĐ.
- Những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển nhượng cũng như đề xuất những
biện pháp nhằm khắc phục những khó khăn trên.
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thống kê : Tổng hợp các số liệu vừa thu nhập được để thành lập
các bảng biểu và sơ đồ.
- Phương pháp so sánh: So sánh các số liệu vừa phân tích được để đánh giá tình
hình chuyển nhượng qua các năm trên địa bàn.
- Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến của Thầy Cô, các cán bộ công tác

tại VPĐKQSDĐ của thành phố Biên Hoà để đưa ra những nhận xét về tình hình
chuyển nhượng của địa phương.
- Phương pháp phân tích : từ những số liệu đã thu thập được tiến hành phân tích,
tổng hợp và rút ra nhận xét, đánh giá về tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở địa
phương.

Trang 16


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân

I.3.3. Quy trình thực hiện đề tài
Liên hệ địa bàn thực tập

Lựa chọn đề tài

Tìm hiểu địa bàn
nghiên cứu

Thu thập số liệu,tài liệu phục
vụ cho việc thực hiện tình hình
chuyển nhượng QSDĐ

Xử lý,tổng hợp,phân tích số
liệu thu thập được

Tham khảo ý kiến cũng như
sư chỉ dẫn của chuyên gia

Viết và hoàn thành báo cáo

Trang 17


Ngành: Quản lý đất đai

SVTH: Nguyễn Thị Kim Ngân

II. 1.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010.
Theo số liệu thống kê đất đai năm 2010 thì diện tích đất tự nhiên của thành phố
Biên Hòa là 26.354,8216 ha, chiếm 44,62% diện tích tự nhiên của cả tỉnh. Bình quân
diện tích tự nhiên trên đầu người của thành phố là 336 người/ km2. Toàn bộ đất tự
nhiên của thành phố đã được đưa vào sử dụng theo các mục đích:
Bảng 2. Thống kê diện tích các nhóm đất chính năm 2010
Loại đất

Mã loại đất

Tổng diện tích tự nhiên

Diện tích (ha)

Tỉ lệ(%)

26.354,82

100

I.Đất Nông Nghiệp

NNP

8.271,18

31,39

1.Đất sản xuất Nông Nghiệp

SXN

5.724,46

21,73

1.1.Đất trồng cây hàng năm

CHN

3.075,94

11,67

1.2Đất trồng cây lâu năm

CLN

2.648,52

10,06

2.Đất lâm nghiệp

LNP

2.114,80

8.02

2.1.Đất rừng sản xuất

RSX

1.974,17

7,49

2.2.Đất rừng phòng hô

RPH

140,63

0,53

2.3.Đất rừng đặc dụng

RDD

0

3.Đất nuôi trồng thuỷ sản

NTS

388,98

1,76

4.Đất nông nghiệp khác

NKH

42,94

0,16

II.Đất Phi Nông Nghiệp

PNN

18.083,64

68,69

1.Đất ở

OTC

4.209,41

16,24

1.1.Đất ở nông thôn

ONT

1.265,23

5,07

1.2. Đất ở đô thi

ODT

2.944,18

11,17

2.Đất chuyên dùng

CDG

11.458,65

43,47

3.Đất tôn giáo,tín ngưỡng

TTN

56,17

0,21

4.Đất nghĩa trang,nghĩa địa

NTD

4.515,67

17,13

5. Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng

SMN

40,23

0,15

III.Đất chưa sử dụng

CSD

0

0

0

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường)
Qua bảng số liệu ta thấy trên địa bàn thành phố Biên Hòa có 02 loại đất là: đất
nông nghiệp và đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng hiện tại không còn nữa. Cụ thể:
- Đất nông nghiệp toàn Thành phố có diện tích 8.272,41 ha, tập trung nhiều
nhất ở các xã Phước Tân (2.778.35 ha), Tam Phước (2.088,97 ha), Hiệp Hòa (400,03
ha) và phường Trảng Dài (900,95 ha). Mặc dù diện tích đất nông nghiệp chiếm tỉ lệ
thấp (31,39%) và diện tích này sẽ cỏn giảm mạnh trong những năm tiếp theo để đáp
Trang 18