Đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá đất, đầu thầu dự án có sử dụng đất trên địa bàn huyện lương sơn, tỉnh hòa bình giai đoạn 2018 2022

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

NGUYỄN ANH TUẤN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
THƠNG QUA HÌNH THỨC ĐẤU GIÁ ĐẤT, ĐẦU THẦU

DỰ ÁN CÓ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
LƯƠNG SƠN, TỈNH HỊA BÌNH GIAI ĐOẠN 2018 - 2022

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ NGÀNH: 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN BÁ LONG

Hà Nội, 2023

i

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
LỜI CAM ĐOAN

Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học
thuật. Tôi xin cam đoan rằng, nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi
phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật.

Hà Nội, ngày ... tháng ... năm 2023
Người cam đoan

Nguyễn Anh Tuấn

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong q trình nghiên cứu và hồn thiện luận văn, ngồi sự nỗ lực của
bản thân tơi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của các thầy cô giáo trong nhà
trường, các tập thể và cá nhân.

Trước hết, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các thầy giáo, cô giáo
Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn, Trường Đại học Lâm nghiệp đã
truyền đạt cho tơi những kiến thức bổ ích và tạo điều kiện giúp đỡ tơi trong
q trình thực hiện luận văn này. Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lịng cảm ơn sâu sắc
tới TS. Nguyễn Bá Long, người đã dành nhiều thời gian, tâm huyết và tận tình
hướng dẫn chỉ bảo tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.

Nhân dịp này, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Lãnh đạo và viên
chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Lương Sơn, Phịng Tài
ngun và Mơi trường, UBND huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình đã tạo điều
kiện giúp đỡ, cung cấp số liệu phục vụ cho việc thực hiện đề tài luận văn.

Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân và bạn bè đã tạo điều
kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.

Mặc dù bản thân đã có nhiều cố gắng, tuy nhiên do thời gian và kinh
nghiệm nghiêm cứu cịn hạn chế nên luận văn khơng thể tránh khỏi những

thiếu sót nhất định. Vì vậy, tơi rất mong nhận được đóng góp ý kiến của các
thầy cơ giáo và độc giả để luận văn được hoàn thiện hơn.

Trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày ... tháng ... năm 2023
Học viên

Nguyễn Anh Tuấn

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC........................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ HỘP..............................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................... vii
ĐẶT VẤN ĐỀ................................................................................................... 1
Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................... 5

1.1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá, đấu
thầu dự án có sử dụng đất .............................................................................. 5

1.1.1. Giao đất, cho thuê đất ...................................................................... 5
1.1.2. Giao đất, cho thuê đất đối với các dự án ....................................... 10
1.2. Cơ sở thực tiễn về giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá,
đấu thầu dự án có sử dụng đất ..................................................................... 13
1.2.1. Kinh nghiệm giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá,

đấu thầu dự án có sử dụng đất của một số nước trên thế giới và ở Việt
Nam .......................................................................................................... 13
1.2.2. Thực trạng giao đất, cho thuê đất thơng qua hình thức đấu giá, đấu
thầu dự án của Việt Nam trong thời gian qua ......................................... 25
1.2.3. Bài học kinh nghiệm cho tỉnh Hịa Bình ........................................ 29
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 31
2.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 31
2.2. Nội dung nghiên cứu............................................................................. 31
2.3. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 31
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ........................................... 31
2.3.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ............................................. 32
2.3.3. Phương pháp phân tích số liệu ...................................................... 34

iv

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 35
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Lương Sơn.......................... 35
3.1.1. Đặc điểm tự nhiên .......................................................................... 35
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ............................................................... 36
3.1.3. Đánh giá chung về đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện
Lương Sơn ................................................................................................ 40
3.2. Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Lương Sơn
giai đoạn 2018 - 2022 .................................................................................. 41
3.2.1. Thực hiện các quy định của Nhà nước về thu hồi, chuyển mục đích
sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng rừng và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất .................................................................................... 41
3.2.2. Tình hình và kết quả giải quyết đơn thư, khiếu nại, tố cáo, kiến nghị
về đất đai, thủ tục hành chính liên quan cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng rừng44
3.2.3. Việc quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.............................. 45

3.2.4. Thực hiện quy định về chuyển mục đích sử dụng đất .................... 47
3.2.5. Thực hiện các quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất .................................................................................... 49
3.2.6. Quản lý chuyển nhượng và công tác quản lý chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trên địa bàn .......................................................................... 50
3.2.7. Quản lý thu và sử dụng kinh phí .................................................... 51
3.3. Thực trạng giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có
sử dụng đất trên địa bàn huyện Lương Sơn ................................................. 51
3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất đai của huyện Lương Sơn ........................ 51
3.3.2. Đánh giá tình hình giao đất, cho th đất thơng qua đấu giá, đấu
thầu dự án có sử dụng đất trên địa bàn huyện Lương Sơn ...................... 53
3.3.3. Đánh giá của đối tượng điều tra về công tác giao đất, cho thuê đất
thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất trên địa bàn huyện
Lương Sơn ................................................................................................ 59

v

3.4. Đánh giá chung về công tác giao đất, cho thuê đất thơng qua đấu giá,
đấu thầu dự án có sử dụng đất trên địa bàn huyện Lương Sơn ................... 63

3.4.1. Kết quả đạt được ............................................................................ 63
3.4.2. Hạn chế và nguyên nhân ................................................................ 66
3.5. Giải pháp hoàn thiện giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá, đầu
thầu dự án có sử dụng đất trên địa bàn huyện Lương Sơn .......................... 67
3.5.1. Nhóm giải pháp về chính sách ....................................................... 68
3.5.2. Nhóm giải pháp về đầu tư .............................................................. 68
3.5.3. Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện............................................. 69
KẾT LUẬN ..................................................................................................... 71
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................... 73
PHỤ LỤC

vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nghĩa đầy đủ tiếng Việt
CNH - HĐH Cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
CN - XD Công nghiệp - xây dựng
CCN Cụm công nghiệp
KTXH Kinh tế xã hội
KCN Khu công nghiệp
TM - DV Thương mại - dịch vụ
TNHH Trách nhiệm hữu hạn
TNMT Tài nguyên và Môi trường
TĐPTBQ Tốc độ phát triển bình quân
UBND Ủy ban nhân dân
SDĐ Sử dụng đất

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ HỘP

Bảng 2.1. Mức điểm đánh giá ......................................................................... 33
Bảng 3.1. Tình hình dân số, lao động việc làm huyện Lương Sơn................. 37
Bảng 3.2. Tốc độ tăng trưởng kinh tế & cơ cấu ngành trong tổng sản phẩm
của huyện Lương Sơn ..................................................................................... 38
Bảng 3.3. Cơ cấu đất đai năm 2022 của huyện Lương Sơn............................ 52
Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả giao đất giai đoạn 2018 - 2022 .......................... 53
Bảng 3.5. Kết quả giao đất dự án giai đoạn 2018 - 2022................................ 54

Bảng 3.6. So sánh nguồn thu từ giao đất theo hình thức đấu giá đất với giá thị
trường .............................................................................................................. 57
Bảng 3.7. Tổng hợp kết quả cho thuê đất đối với các dự án trong KCN, CCN
trên địa bàn huyện Lương Sơn giai đoạn 2018 - 2022.................................... 58
Bảng 3.8. Diện tích đất cho thuê trong KCN của huyện Lương Sơn giai đoạn
2018 - 2022...................................................................................................... 59
Bảng 3.9. Đánh giá của người dân về công tác giao đất................................. 60
Bảng 3.10. Đánh giá của người dân về công tác cho thuê đất ........................ 61
Bảng 3.11. Đánh giá của cán bộ về cơng tác giao đất, cho th đất............... 62
Hộp 3.1. Khó khăn trong công tác giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá,
đấu thầu dự án có sử dụng đất trên địa bàn huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình
giai đoạn 2018 - 2022...................................................................................... 63
Hộp 3.2. Đề xuất biện pháp hoàn thiện giao đất, cho thuê đất thông qua đấu
giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất trên địa bàn huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa
Bình ................................................................................................................. 63

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Sơ đồ hành chính huyện Lương Sơn............................................... 35

1

ĐẶT VẤN ĐỀ

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là không gian tổ chức các hoạt động sống của con người, cùng

với quan điểm “an cư lạc nghiệp” ăn sâu vào mỗi người dân Việt Nam. Từ đó,
đất đai trở thành yếu tố sản xuất, là một tư liệu sản xuất, là tài sản lâu bền mà
người sở hữu, người sử dụng đất có thể khai thác, sử dụng được các dịng lợi

ích nhất định trong những khoảng thời gian nhất định, đáp ứng nhu cầu của
con người.

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước sẽ trao quyền sử dụng đất cho người
sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Nhà nước đã ban hành hệ thống pháp luật đầy đủ và toàn diện để quản lý đất
đai thống nhất từ trung ương đến địa phương. Trong quá trình hội nhập và
phát triển kinh tế, chính sách, pháp luật đất đai có vai trị quan trọng, góp
phần khai thác nguồn lực từ đất đai cho quá trình đầu tư, cho mọi cá nhân và
doanh nghiệp, cùng với việc ban hành, sửa đổi Luật Đất đai qua các thời kì đã
từng bước giải phóng sức sản xuất, góp phần khai thác nguồn lực đất đai,
chuyển nguồn tài chính tiềm năng từ đất đai thành nguồn tài chính hiện thực
cho đầu tư phát triển.

Luật Đất đai năm 2013 có rất nhiều điểm mới phù hợp với thực tế, nhất
là quy định đối tượng, hình thức giao đất, cho thuê đất, đặc biệt là quy định
giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng
đất nhằm phát huy tối đa nguồn lực, nguồn vốn từ đất đai của xã hội, đất nước
trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân
khác nhau mà đất đai chưa được phát huy đầy đủ, tình trạng tham nhũng liên
quan tới đất đai thơng qua các áp dụng chưa đúng, chưa đầy đủ hình thức giao
đất thơng qua đấu giá, đấu thầu, có lợi ích nhóm khi thực hiện các dự án dẫn
đến thất thốt một nguồn lực lớn của đất nước.

2

Lương Sơn là huyện miền núi của ngõ phía đơng bắc tỉnh Hịa Bình,
giáp ranh với thủ đơ Hà Nội, nơi có một phần của Vườn quốc gia Ba Vì, tiếp
giáp với khu Cơng nghệ cao Hịa Lạc, khu đô thị Phú Cát, Miếu Môn, Đại học

Quốc gia, Làng văn hóa các dân tộc. Huyện Lương Sơn trước đây có 19 xã, 1
thị trấn, dân số trên 98.000 người. Sau khi sát nhập đơn vị hành chính còn 10
xã, 1 thị trấn.

Căn cứ Nghị quyết số 10-NQ/TU, ngày 31/12/2021 của Ban Thường vụ
Tỉnh ủy (BTVTU) ban hành về việc tập trung huy động nguồn lực xây dựng
huyện Lương Sơn đạt tiêu chí đơ thị loại IV, phấn đấu đến năm 2025 đạt tiêu
chí đơn vị hành chính cấp thị xã. Vì vậy, trong thời gian qua nhiều dự án,
cơng trình đã được triển khai thực hiện như các khu công nghiệp, khu đô thị
mới, dự án nhà ở, khu nghỉ dưỡng, điểm đấu giá đất khu nông nghiệp sạch.
Huyện đang hội nhập để phát triển kinh tế, xây dựng đô thị văn minh, hiện
đại, trở thành điểm đến an toàn, hấp dẫn đối với du khách, đặc biệt là người
dân Thủ đơ Hà Nội. Tuy nhiên, do phát triển nóng và đúng giai đoạn xảy ra
“sốt đất” nên quá trình giao đất, cho th đất cũng cịn có nhiều khó khăn
vướng mắc như giải phóng mặt bằng khó khăn vì giá đất cao, dự án chậm tiến
độ, công tác giao đất, cho thuê đất chưa phù hợp... Xuất phát từ thực tế trên
tôi chọn đề tài nghiên cứu: “Đánh giá tình hình giao đất, cho th đất thơng
qua hình thức đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất trên địa bàn
huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình giai đoạn 2018 - 2022”.
2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
2.1. Ý nghĩa khoa học

Góp phần bổ sung cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu
giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất cũng như làm rõ một số vấn đề liên quan
đến những quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá,
đấu thầu dự án có sử dụng đất.

3

2.2. Ý nghĩa thực tiễn

- Đề tài phân tích, đánh giá một cách khách quan những ưu điểm đã đạt

được cũng như những hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân của những hạn chế,
tồn tại đó để đề xuất các giải pháp sửa đổi, hoàn thiện luật đất đai trong thời
gian tới về giao đất và cho thuê đất.

- Luận văn tập trung nghiên cứu rõ về hoạt động giao đất có thu tiền sử
dụng đất và cho thuê đất thơng qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Các quy định pháp luật điều chỉnh cho các vấn đề này. Thông qua thực tiễn áp
dụng các quy định này sẽ phát hiện được những vướng mắc, bất cập để đề
xuất giải pháp, nhằm hoàn thiện pháp luật và hạn chế bất cập.

- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là cơ sở giúp cho các Nhà quản lý tại
địa phương rút kinh nghiệm và vận dụng vào công tác giao đất, cho thuê đất
thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Trên cơ sở đó, có những
giải pháp hồn thiện hơn trong cơng tác giao đất, cho thuê đất.

Kết quả nghiên cứu là tài liệu tham khảo cho quá trình học tập và
nghiên cứu của học viên tại các trường đại học.
3. Mục tiêu nghiên cứu
3.1. Mục tiêu chung

Trên cơ sở kết quả thực trạng giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu
giá, đầu thầu dự án có sử dụng đất trên địa bàn huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa
Bình giai đoạn 2018 - 2022, đề xuất giải nâng cao hiệu quả công tác giao đất,
cho thuê đất tại địa phương.
3.2. Mục tiêu cụ thể

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu
giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

- Đánh giá được tình hình giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu
thầu dự án có sử dụng đất trên địa bàn huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình giai
đoạn 2018 - 2022.

4

- Phân tích những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và bất cập khi giao đất,
cho thuê đất theo hình thức giao đất có thu tiền và cho thuê đất thông qua đấu
giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

- Đề xuất một số giải pháp khắc phục khó khăn và nâng cao hiệu quả
công tác giao đất, cho thuê đối trên địa bàn huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình.
4. Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi nội dung: Đề tài nghiên cứu, phân tích cơng tác giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất đối với các tổ chức và hộ gia đình trên địa
bàn huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình.

- Phạm vi khơng gian: Trên địa bàn huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình.
- Phạm vi thời gian: Số liệu sơ cấp thu thập trong giai đoạn 2018 -
2022. Số liệu thứ cấp thu thập trong năm 2023.

5

Chương 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá,
đấu thầu dự án có sử dụng đất

1.1.1. Giao đất, cho thuê đất
1.1.1.1. Khái niệm về giao đất, cho thuê đất

a. Giao đất
Trên tinh thần Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai năm 1987 ra đời và
lần đầu tiên đề cập tới khái niệm giao đất. Giao đất là một nội dung quan
trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai, được hình thành trên cơ sở
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. So
sánh với các nước có sự tương đồng về chế độ sở hữu đất đai với nước ta cho
thấy, khái niệm giao đất là sự khác biệt, đặc thù trong hệ thống pháp luật đất
đai của Việt Nam (Trần Thanh Hùng, 2019).
Giao đất là một nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai, là hoạt
động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao đất trên thực tế
cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo trình tự và thủ tục do pháp
luật quy định. Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhu cầu sử dụng
đất và quy định của pháp luật, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất. Tại Khoản 1, Điều 4 Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước giao đất là
việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai
2013, Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là
việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho
đối tượng có nhu cầu sử dụng đất (Quốc hội, 2013).
Như vậy, giao đất là căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất, xác
lập quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làm phát

6

sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Quyết định giao đất là quyết định hành
chính của cơ quan có thẩm quyền nên quan hệ pháp luật về giao đất mang tính
mệnh lệnh.

b. Cho thuê đất
Bên cạnh hình thức giao đất, Nhà nước cũng quy định hình thức cho
thuê đất để áp dụng với các đối tượng không thuộc trường hợp giao đất, như
tổ chức kinh tế, cơ quan có chức năng ngoại giao, diện tích đất nơng nghiệp
vượt hạn mức...
Theo Khoản 2, Điều 4 Luật Đất đai 2003, Nhà nước cho thuê đất là
việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng Hợp đồng cho đối tượng có nhu
cầu sử dụng đất. Khoản 8, Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định, Nhà nước cho
thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà
nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất
thông qua Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2013).
Như vậy, Nhà nước giao đất, cho thuê đất đều là các hoạt động trao
quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng đất hoặc đồng ý cho người
đang sử dụng đất chuyển sang sử dụng vào mục đích khác. Các hoạt động này
đều nhằm mục đích đáp ứng các nhu cầu của đối tượng sử dụng đất, kể cả
trong nước và nước ngoài; đảm bảo cho đất đai được phân phối và phân phối
lại một cách hợp lý nhằm sử dụng đất đạt hiệu quả cao, thúc đẩy nền kinh tế
phát triển; xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng làm
cơ sở để giải quyết mọi mối quan hệ về đất đai để người sử dụng yên tâm thực
hiện các quyền của mình trên diện tích đất đó (Trần Thanh Hùng, 2019).
1.1.2.3. Mục đích giao đất, cho thuê đất
Hoạt động giao đất nhằm mục đích:
- Xác lập mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ
pháp lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai theo đúng pháp luật;

7

- Đảm bảo đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích và có hiệu
quả. Việc giao đất giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai thác tốt tiềm

năng của đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Hoạt động cho thuê đất nhằm mục đích:
- Đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của đối tượng trong và ngoài nước;
- Thúc đẩy nền kinh tế phát triển, góp phần cơng nghiệp hóa, hiện đại
hóa đất nước. Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn đầu
tư cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước;
- Tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người
trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh;
- Góp phần sử dụng đầy đủ, hợp lý, hiệu quả vốn tài nguyên đất đai,
thực hiện tốt quản lý Nhà nước với đất đai. Nguồn tài nguyên đất đai được
xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người
sử dụng đất, đất đai sẽ được sử dụng kinh tế hơn.
1.1.2.4. Vai trò của giao đất, cho thuê đất
- Các hoạt động giao đất và cho thuê đất đã hiện thực hóa quyền quản lí
đối với đất đai của Nhà nước, khắc phục những vi phạm pháp luật trong nội
dung quản lí Nhà nước về đất đai khi giao đất khơng đúng thẩm quyền... Việc
luật hóa các quy định về cho thuê đất qua các lần sửa đổi bổ sung năm 2003,
năm 2013 của Luật Đất đai đã hạn chế những hành vi vi phạm pháp luật của
các cán bộ quản lí Nhà nước về đất đai và người sử dụng đất.
- Giao đất và cho thuê đất có một ý nghĩa quan trọng trong việc điều
chỉnh và phân bổ lại đất đai và đảm bảo lợi ích chính đáng cho người sử dụng
đất, cân đối mức cung và cầu về đất đai.
- Giao đất, cho th đất góp phần hình thành và phát triển thị trường bất
động sản ở Việt Nam. Việc giao đất, cho th đất góp phần tạo nên hai yếu tố
chính quyền sử dụng đất - một hàng hóa đặc biệt của thị trường bất động sản.

8

- Nếu các tư liệu sản xuất khác do con người sản xuất ra, có thời hạn sử

dụng là hữu hạn (khi hết khấu hao, bị hư hỏng...) thì khu đất sử dụng cho một
dự án lại tồn tại "vĩnh cửu", khi hết thời hạn hoạt động của dự án này, khu đất
trên lại được sử dụng cho dự án khác. Đối với các công cụ lao động và đối
tượng lao động thông thường, người sản xuất chỉ cần thơng qua việc mua bán
trên thị trường, cịn muốn có đất đai người sản xuất phải được Nhà nước giao
đất hoặc cho thuê đất (thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp) hoặc nhận quyền
sử dụng đất từ người đã được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất (thị trường
quyền sử dụng đất thứ cấp)...
1.1.2.5. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất

Giao đất, cho thuê đất là những hành vi pháp lý của cơ quan Nhà nước
thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Để Nhà nước
thực hiện tốt chức năng quản lý đối với đất đai, hoạt động giao đất, cho thuê
đất và thu hồi đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

- Thứ nhất, giao đất và cho thuê đất phải đúng kế hoạch sử dụng đất.
Kế hoạch sử dụng đất là quá trình phân phối tài nguyên đất đai với mục tiêu
phát huy hiệu quả cao nhất về kinh tế và môi trường gắn liền với nhiệm vụ
chính trị - xã hội của từng thời kỳ và của từng vùng; kế hoạch sử dụng đất
không chỉ để quản lý mà cịn là cơng cụ quan trọng để điều tiết thị trường bất
động sản, nó gắn liền với nâng cao giá trị đất đai, do đó yêu cầu phải đạt được
về kinh tế, kế hoạch sử dụng đất là q trình tối đa hóa giá trị của bất động
sản. Kế hoạch sử dụng đất với mục đích là hoạch định các quỹ đất làm cơ sở
cho việc sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất đai. Việc giao đất, cho
thuê đất đúng kế hoạch là điều kiện đảm bảo cho hiệu quả sử dụng đất của địa
phương, vùng, khu vực đồng thời cũng là điều kiện đảm bảo cho hiệu quả sử
dụng đất của chính doanh nghiệp. Điều đó cho thấy việc giao đất, cho thuê đất
phải tuân thủ đúng theo kế hoạch sử dụng đất để đạt được các mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội;

9

- Thứ hai, giao đất và cho thuê đất đúng thẩm quyền, đúng đối tượng.
Đây là một trong những nguyên tắc quan trọng đảm bảo cho việc phân phối
và tái phân phối đất đai đúng pháp luật, tạo sự công bằng giữa những người
sử dụng đất. Thực tế cho thấy việc giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất sai
thẩm quyền, sai đối tượng là nguyên nhân dẫn đến khiếu nại, tố cáo, tranh
chấp về đất đai gây mất ổn định chính trị, xã hội, làm giảm hiệu quả quản lý
và sử dụng đất. Do vậy, cần thiết phải thực hiện nguyên tắc này trong giao
đất, cho thuê đất;

- Thứ ba, giao đất và cho thuê đất đúng trình tự, thủ tục. Đây là một
trong những nguyên tắc đảm bảo cho hoạt động giao đất, cho thuê đất được
thực hiện thống nhất, đồng bộ tại các địa phương. Thực hiện tốt nguyên tắc
này sẽ góp phần tiết kiệm thời gian, nâng cao hiệu quả giao đất, cho thuê đất.
1.1.2.6. Ý nghĩa của giao đất và cho thuê đất

- Xác lập mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất hoặc người
sử dụng đất với người sử dụng đất làm, căn cứ pháp lý để giải quyết mọi quan
hệ đất đai đúng pháp luật. Làm cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các
quyền sử dụng đất theo pháp luật phù hợp với sự vận động vốn có của quan
hệ đất đai trong thực tiễn cuộc sống.

- Thông qua giao đất, cho thuê đất quyền sử dụng đất của người sử
dụng đất được cơng nhận. Tính hợp pháp của quyền sử dụng đất tạo điều kiện
cho chủ sử dụng đất yên tâm đầu tư vốn, công sức nhằm khai thác tốt tiềm
năng đất đai, cải tạo bồi bổ đất đai, phát triển sản xuất, thực sự coi đất như tài
sản của mình, khơng ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

- Đảm bảo cho mọi diện tích đất đai được sử dụng hợp pháp đúng mục
đích, đạt hiệu quả cao, khắc phục tình trạng tùy tiện trong việc quản lý sử
dụng đất đai.

- Đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các đối tượng đặc biệt là cá nhân, tổ
chức người nước ngoài. Đồng thời, thu hút mạnh vốn đầu tư nước ngoài để

10

xây dựng các cơ sở hạ tầng, cơ sở kinh tế; thúc đẩy nền kinh tế phát triển; góp
phần thực hiện CNH - HĐH đất nước.
1.1.2. Giao đất, cho thuê đất đối với các dự án
1.1.2.1. Tầm quan trọng của công tác giao đất và cho thuê đất đối với các
dự án

Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn. Bất kì một dự án
đầu tư nào cũng đòi hỏi một số vốn rất lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng
nguồn vốn tự có của mình khơng chắc đã có đủ mà phải huy động từ các
nguồn khác. Một trong các nguồn huy động vốn là ngân hàng. Tuy nhiên tiếp
cận được nguồn vốn này là không dễ. Cơ sở pháp lý của giao và cho thuê đất
là GCNQSDĐ tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn
ngân hàng bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất. Nguồn vốn này cùng với
các nguồn vốn từ kênh huy động khác là điều kiện để chủ đầu tư có thể tiến
hành đầu tư vào đất đai, thực hiện dự án.
1.1.2.2. Các quy định của nhà nước về giao đất và cho thuê đất đối với các
dự án

Theo Điều 27 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ
tái định cư thì căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất gồm:

- Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xét duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất
hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đơ
thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền xét duyệt;

- Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong văn bản sau:
+ Đối với các tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu
tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng
nhận đầu tư;

11

+ Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền
xét duyệt hoặc khơng phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu
cầu sử dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất và có văn bản của Sở Tài
nguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất.
1.1.2.3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các dự án

Điều 66, Điều 67 của Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn sử dụng của
các loại đất. Trong đó một số loại đất như đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan,
xây dựng cơng trình sự nghiệp; đất quốc phịng, an ninh; đất tơn giáo... là
những loại đất được giao sử dụng ổn định lâu dài.

Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để thực hiện các
dự án đầu tư được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin
giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu
tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế
- xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho

thuê đất là không quá bảy mươi năm.

Việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt giúp các nhà đầu tư có thể
yên tâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là cơ sở để Nhà nước có thể
thu hồi lại đất khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đích
khác. Tuy nhiên, Nhà nước cũng quy định thời hạn giao và cho thuê đất đủ
dài để nhà đầu tư có đủ thời gian để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích mà
mình đã đầu tư trên đất.

Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn giao đất, cho thuê
đất, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin
gia hạn thời hạn sử dụng đất. Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều
kiện cho các nhà đầu tư tiếp tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng
thời khuyên khích họ đầu tư thêm vào đất.
1.1.2.4. Các chỉ tiêu đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án

a. Đảm bảo về mặt quy hoạch

12

Quy hoạch là một trong những căn cứ để tiến hành giao đất, cho thuê
đất. Việc giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo theo đúng quy hoạch sử dụng
đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt.

Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất
được duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng
điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

b. Đảm bảo về trình tự, thủ tục
Trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất bao gồm các bước thực hiện

được gọi là quy trình giao đất, cho thuê đất. Công tác giao đất, cho thuê đất
phải đảm bảo được thời gian giải quyết hồ sơ, đầy đủ các thủ tục và theo đúng
trình tự quy định.
c. Đảm bảo chính sách pháp luật
Việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phải đảm bảo theo
đúng chính sách pháp luật về đất đai và các chính sách pháp luật khác liên
quan tương ứng với mỗi ngành nghề sử dụng đất của các dự án.
d. Đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả
Công tác giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo việc sử dụng đất vừa tiết
kiệm, vừa hiệu quả, thể hiện qua các công tác quản lý sau:
- Đôn đốc việc sử dụng đất của các chủ đầu tư. Kiên quyết thu hồi đất
các dự án mà chủ đầu tư khơng có khả năng thực hiện để giao hoặc cho thuê
đối với tổ chức, cá nhân có năng lực và có nhu cầu về đất đai để thực hiện dự
án đầu tư;
- Phải xem xét kỹ nhu cầu sử dụng đất, hiệu quả và tính khả thi của dự
án, khả năng thực sự của nhà đầu tư trước khi quyết định giao đất, cho thuê đất;
- Phải thường xuyên kiểm tra việc sử dụng đất của các đơn vị được giao
đất, cho thuê đất về các nội dung: Diện tích, ranh giới đất đang sử dụng và
chưa sử dụng; mục đích sử dụng; tiến độ đầu tư thực hiện dự án; thực hiện các
quy định về bảo vệ môi trường; nghĩa vụ tài chính...