Tác động của các nhân tố tài chính đến bong bóng bất động sản tại thành phố hồ chí minh

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.4 MB, 78 trang )

<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

<b>TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH </b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

<b>TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH </b>

<b>Họ và tên sinh viên : NGUYỄN ĐÔNG QUÂN Lớp sinh hoạt : HQ7 – GE14 </b>

<b>NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC </b>

<i><b>TS. DƯ THỊ LAN QUỲNH </b></i>

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

<b>TĨM TẮT </b>

Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những thành phố có tốc độ phát triển kinh tế cao nhất cả nước, điều này thu hút số lượng lớn lao động nhập cư từ các tỉnh, thành phố khác đến sinh sống và làm việc. Vì vậy, nhu cầu nhà ở để ổn định cuộc sống và làm việc là một trong những nhu cầu cơ bản thiết yếu của những người lao động tại Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, việc tiết kiệm để mua được nhà đối với thu nhập từ tiền lương, tiền công của các hộ gia đình nhập cư là một trong những vấn đề rất khó khăn và nan giải do giá nhà hiện nay tại TPHCM là quá cao so với thu nhập bình quân của người lao động. Với mục đích tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành nên giá bất động sản cao tại khu vực thành phố Hồ Chí Minh, tác giả đã chọn đề tài “Tác động của các nhân tố tài chính đến bong bóng bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh” để nghiên cứu và phân tích các vấn đề này. Nội dung chủ yếu của luận văn là tìm cơ sở lý luận để khẳng định bong bóng BĐS có hay khơng tồn tại ở thị trường BĐS để ở thuộc phân khúc nhà chung cư khu vực TP HCM. Nếu có các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản thì đó là các yếu tố nào đã tác động đến khu vực nghiên cứu. Luận văn đã vận dụng mơ hình vector tự hồi quy (VAR) để kiểm tra mối liên hệ giữa các biến trong kinh tế vĩ mô như tốc độ tăng trưởng GDP, lãi suất vho vay dài hạn, lạm phát, dư nợ cho vay bất động sản tại khu vực, chỉ số tiêu dùng cả nước, chỉ số chứng khoán để đánh giá mối liên hệ của các nhân tố này đến giá nhà thuộc phân khúc nhà ở chung cư. Qua đó xem xét sự tác động hai chiều giữa các biến này trong quá trình hình thành nên bong bóng BĐS trong giai đoạn từ năm 2005 đến 2018. Kết quả nghiên cứu giải quyết vấn đề giá nhà biến động mạnh tại TP HCM trong giai đoạn nghiên cứu này.

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

<b>ABSTRACT </b>

Ho Chi Minh City is one of the cities with the highest economic development rate in the country, which attracts a large number of immigrant workers from other provinces and cities to live and work. Therefore, the need for housing to stabilize life and work is one of the essential basic needs of workers in Ho Chi Minh City. However, saving to buy a house with income from salaries and wages of immigrant households are difficult problems while current house prices in Ho Chi Minh City are too high compared with the average income of workers. With the purpose of understanding the factors affecting the formation of high real estate prices in the Ho Chi Minh City area, the author chose the topic "The impact of financial factors on the real estate bubble in Ho Chi Minh City” to research and analyze these issues. The main content of the thesis is to find a theoretical basis to confirm whether or not a real estate bubble exists in the residential real estate market in the apartment segment in Ho Chi Minh City area. If there are factors that affect real estate prices, what are the factors that have impacted the study area? The thesis applied the vector autoregression (VAR) model to examine the relationship between macroeconomic variables such as GDP growth rate, long-term loan interest rates, inflation, and outstanding loan balances. regional real estate, national consumption index, and stock index to evaluate the relationship of these factors to house prices in the apartment housing segment. Thereby examining the two-way impact between these variables in the process of forming a real estate bubble in the period from 2005 to 2018. Research results solve the problem of strong house price fluctuations in Ho Chi Minh City during the period. this study.

<i>Keywords: Housing bubble, VAR model </i>

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

<b>LỜI CAM ĐOAN </b>

Tôi xin cam đoan Khóa luận tốt nghiệp này là cơng trình nghiên cứu do tự bản thân tác giả thực hiện, có sự hỗ trợ từ giảng viên hướng dẫn. Kết quả nghiên cứu là trung thực, trong đó khơng có các nội dung được cơng bố trước đây hoặc các nội dung do người khác thực hiện ngoại trừ các trích dẫn được dẫn nguồn đầy đủ trong khóa luận. Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm về lời cam đoan này.

<b>NGUYỄN ĐÔNG QUÂN </b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

<b>LỜI CẢM ƠN </b>

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến Giảng viên hướng dẫn – TS. Dư Thị Lan Quỳnh, là người đã hướng dẫn tận tình, định hướng và đưa ra phương pháp làm việc hiệu quả để em có thể hồn thành bài luận văn của mình hồn chỉnh nhất. Nhờ sự hướng dẫn của cơ, em ln tự tin trong suốt q trình thực hiện bài Khóa luận tốt nghiệp này và nhận được những chỉ dẫn chi tiết và thiết thực. Bên cạnh đó, tác giả xin gửi lời cảm ơn đến các thầy/ cô đang công tác tại trường Đại học Ngân hàng TP HCM đã truyền lửa, truyền kinh nghiệm và kiến thức của mình giúp tác giả có nền tảng về chun ngành Tài chính – Ngân hàng mà bản thân đang theo đuổi. Em xin chân thành cảm ơn!

<b>NGUYỄN ĐÔNG QUÂN </b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

1.3. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU ... 2

1.4. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ... 3

1.5. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ... 3

1.6. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 3

1.7. ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI ... 4

1.8. KẾT CẤU KHÓA LUẬN ... 4

CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ... 6

2.1. KHÁI NIỆM BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN ... 6

2.2. CÁCH ĐO LƯỜNG BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN ... 8

2.2.1. Phương pháp tiếp cận giá trị cơ bản ... 8

2.2.2. Phương pháp tiếp cận nhân tố cơ bản ... 9

2.3. CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN SỰ HÌNH THÀNH BONG BĨNG BĐS 11 2.3.1. Sự ảnh hưởng của GDP đến thị trường BĐS ... 11

2.3.2. Sự ảnh hưởng của lạm phát đến thị trường BĐS ... 11

2.3.3. Sự ảnh hưởng của chính sách tiền tệ đến thị trường BĐS ... 12

2.3.4. Sự ảnh hưởng của vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đến thị trường BẤT ĐỘNG SẢN ... 13

2.3.5. Sự ảnh hưởng của thị trường chứng khoán đến thị trường BĐS ... 13

2.4. KHẢO LƯỢC CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ... 14

2.4.1. Bong bóng bất động sản tại thị trường nhà ở Trung Quốc giai đoạn 1998-2010 ... 14

2.4.2. Bong bóng nhà đất tại Israel giai đoạn 2008-2013 ... 15

2.4.3. Bong bóng nhà đất tại Thổ Nhĩ Kỳ giai đoạn 2010-2014 ... 15

2.4.4. Bong bóng nhà đất tại Việt Nam ... 16

2.5. QUY ĐỊNH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ... 17

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

2.6. LỊCH SỬ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM .

... 18

2.6.1. Từ năm 1993 trở về trước ... 18

2.6.2. Từ năm 1993 đến năm 2003 ... 19

2.6.3. Từ năm 2003 đến năm 2018 ... 19

CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 26

3.1. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 26

3.2. MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU ... 27

3.2.1. Giới thiệu mơ hình nghiên cứu phù hợp ... 27

3.2.2. Lựa chọn mơ hình VAR là mơ hình nghiên cứu ... 28

3.2.2.1. Cơ sở chọn mơ hình ... 28

3.2.2.2. Mơ hình nghiên cứu đề xuất. ... 29

3.3. CƠ SỞ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU ... 29

CHƯƠNG 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ... 34

4.1. NHẬN DIỆN BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ... 34

4.1.1. Kiểm định tính dừng của chuỗi giá nhà (PRICE), tiền thuê nhà (RENT). .. 34

4.1.2. Kiểm tra mối quan hệ giữa chuỗi giá nhà (PRICE), tiền thuê nhà (RENT) trong giai đoạn nghiên cứu. ... 37

4.2. KẾT QUẢ HỒI QUY BẰNG MƠ HÌNH VAR ... 38

4.2.1. Thống kê mơ tả các biến trong mơ hình VAR ... 38

4.2.2. Kiểm định nghiệm đơn vị ... 39

4.2.3. Chọn độ trễ cho mơ hình VAR ... 41

4.2.4. Kiểm định Granger Causality ... 42

4.2.5. Kết quả định lượng mơ hình VAR ... 43

4.2.6. Kết quả phân tích hàm phản ứng đẩy: ... 44

4.2.7. Kết quả phân rã phương sai ... 55

CHƯƠNG 5. KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ ... 57

5.1. TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ... 57

5.2. NHỮNG ĐÓNG GÓP CỦA NGHIÊN CỨU ... 57

5.3. HÀM Ý CHÍNH SÁCH ... 58

5.4. HẠN CHẾ CỦA NGHIÊN CỨU VÀ HƯỚNG MỞ RỘNG ... 58

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

KẾT LUẬN ... 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO ... i PHỤ LỤC ... iii

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

GDP Gross Domestic Product –Tổng sản phẩm quốc nội CPI Consumer Price Index –Chỉ số giá tiêu dùng

Eviews Economics Views -Phần mềm thống kê kinh tế lượng TP HCM Thành phố Hồ Chí Minh

VAR Vector Autoregression –Mơ hình Vector tự hồi quy VN-Index Vietnam stock index –Chỉ số chứng khoán Việt Nam USD United States Dollar –Đô la Mỹ

REL Real estate loans – Dư nợ cho vay bất động sản

Bảng 4.1.1.1 Kết quả kiểm định ADF chuối giá nhà (PRICE) ... 35

Bảng 4.1.1.2 Kết quả kiểm định ADF chuỗi giá tiền thuê (RENT) ... 35

Bảng 4.1.1.3 Kết quả kiểm định ADF sai phân bậc 1 chuỗi giá nhà D (PRICE) ... 36

Bảng 4.1.1.4 Kết quả kiểm định ADF sai phân bậc 1 chuỗi giá thuê nhà D (RENT) ... 36

Bảng 4.1.1.5 Kết quả kiểm định ADF chuỗi giá PR ... 36

Bảng 4.1.1.6 Kết quả kiểm định ADF sai phân bậc 1 chuỗi giá nhà D (PR) ... 37

Bảng 4.1.2.1 Kết quả hồi quy giá nhà (PRICE) theo tiền thuê nhà (RENT) ... 37

Bảng 4.1.2.2 Kết quả kiểm định ADF chuỗi RESID ... 38

Bảng 4.2.2.1 Kết quả kiểm định tính dừng của các biến trong mơ hình theo tiêu chuẩn ADF ... 40

Bảng 4.2.2.2 Bảng mơ tả các biến trong mơ hình khi lấy sai phân bậc 1 ... 40

Bảng 4.2.3.1 Độ trễ của mơ hình VAR... 41

Bảng 4.2.4.1 Kết quả kiểm định nhân quả Granger ... 42

Bảng 4.2.7.1 Kết quả phân rã phương sai biến DLNPRKết quả phân rã phương sai biến DLNPR ... 55

</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">

Biểu Đồ 1 Nguồn vốn FDI tại Việt Nam từ năm 2005 đến năm 2018 ... 22

Biểu Đồ 2 Phản ứng của dư nợ BĐS với cú sốc của bong bóng BĐS ... 44

Biểu Đồ 3 Cơ cấu tín dụng BĐS theo thời hạn vay ... 46

Biểu Đồ 4 Phản ứng của GDP trước cú sốc của PR ... 46

Biểu Đồ 5 Tăng trưởng GDP của TPHCM qua các năm (2005-2018) (%/năm) ... 47

Biểu Đồ 6 Phản ứng của CPI trước cú sốc PR ... 48

Biểu Đồ 7 Chỉ số CPI của Việt Nam qua các năm (2005-2018) ... 49

Biểu Đồ 8 Phản ứng của lãi suất trước cú sống của PR ... 49

Biểu Đồ 9 Biểu đồ dư nợ BĐS TPHCM, cung tiền M2 và lãi suất cho vay ... 50

Biểu Đồ 10 Phản ứng của vốn FDI trước cú sốc của PR ... 51

Biểu Đồ 11 Nguồn vốn FDI đầu tư vào TPHCM giai đoạn 2005-2018 ... 52

Biểu Đồ 12 Phản ứng của chỉ số chứng khoán trước cú sốc của PR ... 53

Biểu Đồ 13 Chỉ số VNI trong giai đoạn 2005-2019 ... 54

Biểu Đồ 14 Phản ứng của PR với cú sốc của chính nó ... 54

</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">

<b>CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1.1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI </b>

Việt Nam thuộc nhóm trung bình của thế giới về thu nhập bình quân đầu người vào khoảng 4.163 USD/năm vào năm 2022 và xếp thứ 117 trên thế giới (IMF,2022). Tuy nhiên, tại các thành phố như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, tỷ lệ giữa giá nhà đất và thu nhập bình qn đầu người (P/I) nằm trong nhóm cao nhất trong khu vực và trên thế giới. Trên thực tế, giá của các loại bất động sản được sử dụng để ở chênh lệch khá lớn so với công bố giá của cơ quan quản lý nhà nước về thị trường BĐS.

Dựa trên khía cạnh bên phía cung cấp các sản phẩm BĐS thì không thể phủ nhận đây là một trong những ngành nghề mang lại lợi nhuận kinh doanh cao nhất trong số các loại hình kinh doanh hợp pháp của Việt Nam (Báo cáo của Stoxplus, 2018). Ngày càng có nhiều nhà đầu tư gia nhập vào loại hình kinh doanh này như các tập đồn, các doanh nghiệp BĐS vừa và nhỏ, và các cá nhân, hộ gia đình. Trong thời gian gần đây đặc biệt có sự tham gia của các quỹ đầu tư lớn cũng như các doanh nghiệp có đầu tư nước ngoài. Theo lý thuyết kinh tế truyền thống, để đảm bảo thị trường được cân bằng về mặt cung cầu thì giá sẽ giảm khi lượng cung cao hơn lượng cầu. Tuy nhiên, trên thực tế giá nhà đất có xu thế tăng trưởng qua các năm, có xu hướng vượt xa so với mức thu nhập của phần lớn người dân.

Với mục tiêu tìm hiểu sự tác động của các yếu tố kinh tế đến việc hình thành giá BĐS, từ đó đưa ra các dự báo về xu hướng phát triển của thị trường BĐS làm cơ sở đưa ra các quyết định đầu tư đối với các doanh nghiệp, cá nhân trong ngành kinh doanh BĐS. Vì vậy, tác giả đã chọn đề tài "Các nhân tố tài chính ảnh hưởng đến bong bóng bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh” để nghiên cứu các vấn đề này.

</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">

<b>1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU VÀ CÂU HỎI NGHIÊN CỨU 1.2.1. Mục tiêu tổng quát </b>

Đề tài nghiên cứu tác động của các nhân tố tài chính đến bong bóng bất động sản thành phố Hồ Chí Minh. Từ đó tìm ra các giải pháp nhằm kiểm soát những tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh.

Theo đó, để đạt được mục tiêu nghiên cứu thì bài nghiên cứu cần đạt các mục tiêu cụ thể như sau:

Mục tiêu 1: Tìm hiểu sự ảnh hưởng giữa thị trường tài chính, các nhân tố vĩ mô đến thị trường bất động sản.

Mục tiêu 2: Đo lường mức độ tác động của các nhân tố tài chính đến thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh.

Mục tiêu 3: Đưa ra các kiến nghị, giải pháp nhằm hạn chế những tác động tiêu cực lên thị trường bất động sản Việt Nam.

<b>1.3. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU </b>

Để đạt được các mục tiêu nghiên cứu thì tác giả phải cần trả lời được các câu hỏi nghiên cứu sau:

Câu hỏi 1: Mối quan hệ giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản là gì? Sự tác động của thị trường tài chính sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ như thế nào đến thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh?

Câu hỏi 2: Vì sao mơ hình VAR được sử dụng để đo lường mức độ ảnh hưởng từ hiện tượng bong bóng bất động sản, thị trường tài chính và các nhân tố vĩ mô?

Câu hỏi 3: Giải pháp giúp cho thị trường bất động sản thành phố Hồ Chính Minh hạn chế những tác động tiêu cực gì?

</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14">

<b>1.4. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU </b>

Đối tượng được tập trung nghiên cứu của đề tài là sự ảnh hưởng của các nhân tố tài chính đến thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh. Để từ đó đưa ra kết luận về mức độ tác động và mức độ phản ứng của các biến số trước sự ảnh hưởng của thị trường tài chính và các chính sách tiền tệ.

<b>1.6. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU </b>

Nhằm đạt được mục tiêu nghiên cứu, tác giả thực hiện trên phương pháp nghiên cứu định lượng, chi tiết như sau:

- Để trả lời cho câu hỏi thứ nhất, nhằm cân nhắc được mức độ tác động của các nhân tố tài chính, yếu tố vĩ mơ lên thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, các phương pháp mà tác giả sử dụng chính là: thống kê mô tả, thu thập số liệu

- Để trả lời cho câu hỏi thứ hai, tác giả sử dụng phương pháp hồi quy vector VAR (Vector Auto Regression) để kiểm tra mối tương quan giữa các biến trong mơ hình. Cụ thể, nghiên cứu sử dụng kiểm định nghiệm đơn vị, kiểm định nhân quả Granger và phân tích phân rã phương sai để ước lượng mơ hình và nghiên cứu mối quan hệ giữa sự phát triển của thị trường tài chính, thị trường bất động sản và các yếu tố vĩ mô

- Để trả lời cho câu hỏi thứ ba, tác giả tổng hợp các kết quả phân tích, từ đó làm cơ sở để đưa ra những phương hướng để kiểm soát tác động tiêu cực mà hiện tượng bong bóng bất động sản mang lại.

</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15">

Kết quả nghiên cứu của đề tài tuy không mới nhưng được nghiên cứu qua các mốc giai đoạn quan trọng mà giá của bất động sản có cả sự thay đổi tăng và giảm đều gây tác động mạnh mẽ toàn thế giới, trong đó có thị trường BĐS Việt Nam. Nghiên cứu sử dụng mơ hình VAR để đo lường sự tác động hai chiều của các biến kinh tế với nhau như thế nào.

Từ đó cung cấp thơng tin phân tích cụ thể về các chỉ số kinh tế về các biến động trong giá bất động sản. Từ những kết quả thực nghiệm được đưa ra, nhà đầu tư có cơ sở để tìm hiểu rõ hơn về rủi ro cũng như cơ hội đầu tư cho lĩnh vực này. Điều này làm cơ sở để đưa ra các quyết định đầu tư an tồn, thơng minh và tối ưu hóa lợi nhuận.

Đề tài mơ tả cái nhìn tổng quan về tác động của các nhân tố tài chính đến thị trường bất động sản Việt Nam. Bằng cách nghiên cứu mối liên hệ giữa hai thị trường này trong quá khứ, đề tài tạo ra cơ sở để dự báo các xu hướng cũng như các biến động trong tương lai trên thị trường bất động sản theo các nhân tố tài chính.

Cuối cùng, kết quả nghiên cứu cung cấp thơng tin có giá trị cho các nhà lãnh đạo, nhà nghiên cứu kinh tế trong q trình xây dựng chính sách tài chính để ổn định thị trường và tăng trưởng kinh tế.

Kết cấu của khóa luận gồm có 5 chương và được trình bày với những nội dung tóm tắt như sau:

<b>Chương 1: Giới thiệu đề tài </b>

Chương này sẽ trình bày tổng quát những đề mục liên quan đến nội dung của bài nghiên cứu. Bao gồm: (1) Lý do chọn đề tài, (2) Mục tiêu nghiên cứu, (3) Câu hỏi nghiên cứu, (4) Đối tượng và phạm vi nghiên cứu, (5) Phương pháp nghiên cứu, (6) Đóng góp của đề tài, (7) Kết cấu khóa luận.

<b>Chương 2: Cơ sở lý luận và tổng quan nghiên cứu </b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 16</span><div class="page_container" data-page="16">

Trong cơ sở lý thuyết, tác giả trình bày về (1) Khái niệm bong bóng bất động sản, (2) Các yếu tố tác động đến việc hình thành bong bóng bất động sản, (3) Khảo lược các nghiên cứu liên quan, (4) Phương pháp đo lường bong bóng bất động sản, (5) Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam.

<b>Chương 3: Phương pháp nghiên cứu </b>

Chương 3 trình bày về (1) Phương pháp nghiên cứu,(2) Các mơ hình phù hợp cho cùng đề tài, (3) Cơ sở dữ liệu nghiên cứu. Tại đây, tác giả tạp trung phân tích tính chất và xây dựng phương trình nghiên cứu cho các biễn vĩ mô gồm Chỉ số PR (Price/rent), Tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP), Chỉ số giá tiêu dùng (CPI), Lãi suất cho vay (R), Dư nợ cho vay (REL), Vốn đầu tư nước ngồi (FDI), Chỉ số chứng khốn (VNI).

<b>Chương 4: Kết quả nghiên cứu </b>

Kết quả thu được khi thực hiện xong các kiểm định có trong mơ hình sẽ được trình bày trong Chương 4. Kết quả dữ liệu từ mơ hình sẽ được đưa ra phân tích, so sánh với các giả thuyết nghiên cứu ban đầu và kết quả từ những bài nghiên cứu cùng chủ đề.

<b>Chương 5: Kết luận và khuyến nghị </b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 17</span><div class="page_container" data-page="17">

<b>CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN </b>

Theo Case và Shiller (2003) bong bóng BĐS là trạng thái mà các nhà đầu tư quá kỳ vọng vào sự tăng giá trong lương lai dẫn đến lượng cầu và giá nhà đất có sự chênh lệch cao giữa giá trị thực tế và hiện tại. Theo quan điểm đó, các nhà đầu tư nhìn nhận rằng đầu tư vào thị trường BĐS nhà ở có ít rủi ro do dù giá hiện tại cao hơn giá trị thực tế nhưng sự chênh lệch đó sẽ được bù đắp lại bởi sự chệnh lệch giá cả trong tương lai. Chính sự kỳ vọng vào sự tăng giá BĐS nhà ở trong tương lai là nguyên nhân hình thành nên bong bóng cho thị trường BĐS nhà ở.

Marc Labonte (2003) giải thích rằng bong bóng BĐS hình thành là do sự tăng giá bởi sự thay đổi của các yếu tố tác động đến cung và cầu của đối tượng mà không thể lý giải được. Các yếu tố tác động đến cung và cầu thường xuyên bị thay đổi theo thời gian và khơng đốn trước được nên bong bóng BĐS không thể xác định nguyên nhân một cách chắc chắn. Do đó, nếu xác định được ngun nhân tạo nên bong bóng BĐS một cách chính xác có thể ngăn chặn sự hình thành và phát triển của nó vì nhà đầu tư sẽ giải quyết bằng cách bán tài sản để giảm thiểu tổn thất xảy ra trong tương lai, từ đó có thể ngăn chặn bong bóng BĐS nhà ở xảy ra.

Himmelberg và cộng sự (2005) cho rằng bong bóng BĐS hình thành nguyên nhân là do hiện tại nhà đầu tư sẵn sàng mua BĐS nhà ở với mức giá cao vì sự kỳ vọng và sự tăng giá trong tương lai. “Phần giá tăng cao” được nhắc đến trong nghiên cứu là tỷ lệ tăng trưởng giá nhà không phụ thuộc vào các nguyên tắc cơ bản của thị trường nhà ở.

Warwick McKibbin (2006) đưa ra định nghĩa rằng bong bóng BĐS là tình trạng đầu cơ giá BĐS nhà ở gây nên hậu quả giá nhà đất trên thị trường cao hơn nhiều lần so với giá trị thực tế, vượt xa thu nhập của người tiêu dùng và

</div><span class="text_page_counter">Trang 18</span><div class="page_container" data-page="18">

các yếu tố cơ bản. Các yếu tố cơ bản được tác giả nhắc đến là các lợi ích kinh tế nhận được từ việc khai thác tài sản như thu nhập từ việc cho thuê tài sản, bất động sản.

Theo Gadi Barlevy (2007) thì bong bóng BĐS là hiện tượng giá cả hiện hành trên thị trường của BĐS vượt xa giá trị cơ bản. Giá trị cơ bản là giá trị kỳ vọng về những lợi ích kinh tế mà BĐS mang lại trong thời gian sử dụng và được chiết khấu về thời điểm hiện tại. Giá trị này được quy định từ việc khai thác và sử dụng BĐS mang lại, không được quy định từ việc bán BĐS đó trên thị trường. Vì vậy, nếu giá của BĐS nhà ở vượt xa giá trị cơ bản của nó thì được xem là định giá cao.

Lê Thanh Ngọc (2014) cho rằng đây là một trong những trạng thái mà nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng “giá tiếp tục tăng trong tương lai” tạo nên sự tăng giá hàng loạt với tốc độ cao và kéo dài trong một khoảng thời gian nhất định, đồng thời mức giá này cũng vượt xa khả năng chi trả của người tiêu dùng và giá trị cơ bản của nó. Sau đó thì thị trường sẽ có sự điều chỉnh giá trở về giá trị cơ sở của BĐS.

Từ những khái niệm của các bài nghiên cứu trên, tác giả đưa ra khái nhiệm về hiện tượng bong bóng BĐS như sau: Đây là hiện tượng giá BĐS tăng nhanh một cách bất thường mà không dựa trên các yếu tố kinh tế như: thu nhập thực của người tiêu dùng, những lợi ích kinh tế BĐS đó mang lại, và tốc độ phát triển kinh tế, dân cư trong khu vực. Điều này đã sinh ra sự nghi ngờ về sự định giá cao hơn so với giá trị thực của BĐS dẫn đến sự tồn tại của rủi ro điều chỉnh giá hay sự sụp đổ giá trong tương lai để điều chỉnh giá BĐS về giá trị thực của nó, nặng nề hơn là dẫn đến “đóng băng” thị trường BĐS gây ra các ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS và các ngành nghề, thị trường khác có liên quan.

</div><span class="text_page_counter">Trang 19</span><div class="page_container" data-page="19">

<b>2.2. CÁCH ĐO LƯỜNG BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.2.1. Phương pháp tiếp cận giá trị cơ bản </b>

Nội dung của phương pháp này là ước lượng giá trị căn bản của BĐS nhà ở thơng qua đo lường giá trị lợi ích bằng tiền từ việc đầu tư và kinh doanh các yếu tố trên BĐS nhà ở đó, tiếp theo đối chiếu các giá trị thực tế với giá trị cơ bản. Theo Caspi (2016) nếu sự khác biệt này quá chênh lệch thì kết luận có sự tồn tại của bong bóng BĐS nhà ở.

Theo phương pháp này, đặt giả thiết tiền thuê nhà là tiền có giá trị không thay đổi theo thời gian và BĐS nhà ở là tài sản được sở hữu và sử dụng trong một quá trình kéo dài, do đó sẽ khơng mua đi bán lại giữa các cá nhân cũng như chủ đầu tư tại các thời điểm về sau. Điều này đồng nghĩa, nếu BĐS nhà ở được sang nhượng tại một thời điểm bất kì về sau thì giá bán BĐS nhà ở sẽ tương đương với giá trị ban đầu của tài sản. Bên cạnh đó doanh thu và lợi nhuận kinh tế trong quá trình đầu tư và khai thác sẽ được tính vào giá trị tiền cho thuê BĐS. Theo Muellbauer và cộng sự (2008), Mikhed và cộng sự (2008) thì BĐS nhà ở là một tài sản mang tính đầu tư và có khả năng phát triển trong tương lai do đó sử cách thức chiết khấu dòng tiền để tạo lập mối quan hệ giữa giá BĐS nhà ở và dòng tiền được tạo ra thơng qua q trình đầu tư.

Cơng thức chiết khấu dòng tiền được thể hiện như sau:

Nếu giá tiền thuê bất động sản (R) là không đổi theo qua các năm, phương pháp định giá BĐS được sử dụng khi kiểm tra và xem xét giá trị thực tế của BĐS là vốn hóa tiền từ việc cho thuê BĐS đó. Từ đó, ta có thể viết lại cơng thức (1) như sau

</div><span class="text_page_counter">Trang 20</span><div class="page_container" data-page="20">

𝑃<sub>𝑡</sub><sup>𝑓</sup> =<sup>𝑅</sup>

<small>𝑟</small> (2)

Trong cơng thức (2) thì lợi nhuận từ việc cho thuê BĐS nhà ở được trích ra một phần khấu hao để tích lũy. Sau một thời gian khai thác giá trị từ BĐS, phần khấu hao này được dùng vào việc tu sửa, duy trì hoặc tái tạo để đảm bảo tính sử dụng lâu dài theo thời gian. Để đo lường giá trị r, ta phân tích phần bù rủi ro trong q trình cho th BĐS hoặc tính r thơng qua đo đạt tỷ suất sinh lời từ thời gian khai thác cho thuê BĐS nhà ở. Thông qua các trị số R và r ta tính ra được 𝑃<sub>𝑡 </sub><sup>𝑓𝑚𝑎𝑥</sup>, đây là trị số tối đa của giá trị cơ bản BĐS nhà ở. Từ các giá trị được ghi nhận và tính tốn thực tế trên thị trường (𝑃<sub>𝑡</sub>) , nếu 𝑃<sub>𝑡 </sub>> 𝑃<sub>𝑡</sub><sup>𝑓𝑚𝑎𝑥</sup> thì đủ căn cứ, nhận định để đánh giá có sự tồn tại , ngược lại 𝑃<sub>𝑡 </sub>< 𝑃<sub>𝑡</sub><sup>𝑓𝑚𝑎𝑥</sup> thì chưa đủ căn cứ để kết luận có tồn tại bong bóng BĐS trên thị trường.

Theo nhận định của các nhà nghiên cứu, nhược điểm của phương pháp này là tính rủi ro từ q trình kinh doanh, cho thuê cao hơn rủi ro khi cá nhân, tổ chức gửi tiết kiệm tại các ngân hàng. Đối với tài sản là BĐS nhà ở được dùng để cho thuê chịu ảnh hưởng từ các rủi ro do việc hủy hợp đồng của bên thuê nhà. Bên cạnh đó, thời gian khơng sử dụng BĐS khi chưa tìm được người cho thuê phù hợp hoặc giá tiền thuê nhà có thể bị biến động theo hướng giảm khi đứng trước các nhân tố tài chính bất lợi hoặc các tình huống ngồi sự kiểm soát của bên cho thuê như dịch bệnh hoặc di dân. Trong nhiều trường hợp thực tế khi trị số 𝑃<sub>𝑡</sub><sup>𝑓</sup>có thể nhỏ hơn nhiều so với giá trị 𝑃<sub>𝑡</sub><sup>𝑓𝑚𝑎𝑥</sup>. Do đó, khi tình trạng bong bóng của thị trường tương đối thấp thì phương pháp này sẽ bất cập để đo lường và nghiên cứu về bong bóng BĐS nhà ở khu vực TP HCM.

<b>2.2.2. Phương pháp tiếp cận nhân tố cơ bản </b>

Phương pháp này được chứng minh bởi Case và Shiller (2003), Mikhed và cộng sự (2007) áp dụng để phân tích tình hình bong bóng BĐS tại Mỹ bằng cách tính thương số giữa giá của BĐS và tiền thuê BĐS đó (PRICE/RENT) hoặc dựa vào trị số giá của BĐS trên thu nhập của hộ gia đình

</div><span class="text_page_counter">Trang 21</span><div class="page_container" data-page="21">

(PRICE/INCOME) để phân tích mối liên hệ của giá BĐS nhà ở theo các yếu tố cấu thành nên giá trị tối thiểu của loại tài sản này. Nếu không có hiện tượng bong bóng BĐS xảy ra thì sẽ có mối liên hệ rõ ràng giữa giá của BĐS nhà ở trong dài hạn và các thành phần đại diện là thu nhập của hộ gia đình và tiền từ hoạt động cho thuê nhà.

Có 4 giả thiết có thể xảy ra khi thực hành kiểm định tính dừng của các chỉ số giá nhà PRICE và giá thuê là:

<b>+ Trị số của giá BĐS và giá cho thuê BĐS cùng là 2 chuỗi dừng </b>

Khi giá BĐS nhà đất ở và giá thuê (hoặc thu nhập INCOME) là không thay đổi theo các giai đoạn, ta có thể kết luận thị trường BĐS nhà ở không tồn tại hiện tượng bong bóng.

<b>+Trị số của giá BÐS nhà ở là chuỗi dừng, giá cho thuê BĐS (hoặc thu nhập INCOME) là chuỗi không dừng. </b>

Trong trường hợp này giá BĐS nhà đất ở là cố định qua các giai đoạn, trong khi đó giá thuê BĐS nhà đất ở (hoặc thu nhập INCOME) sẽ thay đổi theo hướng đi lên. Trong giả thiết này, giá của BĐS nhà đất ở thấp hơn giá trị cơ bản của chính nó.

<b>+ Trị số của giá BÐS nhà ở là chuỗi không dừng, giá cho thuê BĐS (hoặc thu nhập INCOME) là chuỗi dừng </b>

Trong trường hợp này giá bán của BĐS cao hơn so với giá trị cơ bản của BĐS. Điều này có thể kết luận có tồn tại tình trạng bong bóng BĐS.

<b>+ Trị số giá BĐS nhà ở và giá cho thuê BĐS (hoặc thu nhập INCOME) đều là chuỗi không dừng. </b>

Trong trường hợp này, cả giá của BĐS và giá cho thuê BĐS đều tăng qua các giai đoạn. Từ đó muốn kết luận thị trường có tồn tại tình trạng bong bóng BĐS hay khơng tác giả cần kiểm định tính dừng của các trị số PRICE / RENT. Nếu kết quả là chuỗi khơng dừng thì kết luận có xảy ra tình trạng bong bóng. Mặt khác nếu kết quả là chuỗi dừng thì phủ định sự tồn tại của bong bóng BĐS.

</div><span class="text_page_counter">Trang 22</span><div class="page_container" data-page="22">

<b>2.3. CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN SỰ HÌNH THÀNH BONG BÓNG BĐS </b>

Bởi sự tăng nhanh và liên tục của giá BĐS đã hình thành nên trạng thái bong bóng của thị trường BĐS. Các nhân tố tài chính vĩ mơ được đề cập và phân tích trong mơ hình là tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc gia, chỉ số lạm phát CPI, vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi FDI, chính sách tài khóa và tiền tệ thể hiện cụ thể thông qua lãi suất cho vay R và dư nợ cho vay BĐS REL của các Ngân hàng, chỉ số chứng khốn VNI. Các nhân tố này đóng vai trị quan trọng tất yếu trong q trình vận hành của nền kinh tế, thể hiện mối quan hệ giữa các chủ thể với nhau và với các thị trường như thị trường hàng hóa, dịch vụ, tiền tệ, sức lao động… Từ các bài nghiên cứu trong và ngồi nước về vấn đề bong bóng BĐS và những nhân tố tại thị trường BĐS Việt Nam, tác giả đã đúc kết được các nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành bong bóng BĐS một cách cụ thể.

<b>2.3.1. Sự ảnh hưởng của GDP đến thị trường BĐS </b>

Theo nghiên cứu của Pillay (2005), Chen và cộng sự (2013), Yanbing (2012), có thể thấy tầm quan trọng của GDP đến sự tăng giá BĐS tại Singapore và Trung Quốc. GDP thực và thu nhập của hộ gia đình có tác động cùng chiều, do đó khi thu nhập của người dân tăng thì có xu hướng đầu tư vào các kênh tài sản an toàn như BĐS. Ngồi ra, do BĐS có độ co giãn của cung thấp và thời gian hình thành sản phẩm dài nên trong ngắn hạn lượng cầu BĐS tăng dẫn đến giá tăng nhanh. Trong cuộc khảo sát nghiên cứu của Zhang (2012) về mối quan hệ của GDP và giá BĐS tại Trung Quốc giai đoạn 1999-2009, cho kết quả rằng nhân tố tốc độ tăng trưởng GDP có ảnh hưởng mạnh đến giá BĐS.

<b>2.3.2. Sự ảnh hưởng của lạm phát đến thị trường BĐS </b>

Lạm phát được dùng để đo lường mức độ tác động của chính sách tiền tệ của Chính phủ. Lạm phát xảy ra khi Chính phủ nới lỏng chính sách tiền tệ (các điều kiện khác khơng đổi) từ đó tác động đến các sản phẩm hàng hóa khác trên

</div><span class="text_page_counter">Trang 23</span><div class="page_container" data-page="23">

thị trường, trong đó bao gồm giá thuê nhà. Trong thị trường BĐS, giá thuê nhà được tính vào mục chi phí cơ hội khi mua nhà. Do đó, theo Pillay (2005) lạm phát và giá BĐS có quan hệ tác động lẫn nhau, cụ thể khi lạm phát tăng giá thuê BĐS sẽ tăng làm cho nhu cầu về nhà ở tăng cao, mặt khác giá thuê BĐS tăng cũng gây tác động làm cho lạm phát tăng. Bên cạnh đó, trong nghiên cứu của Kuang và Liu (2015) trong giai đoạn 1996-2010 tại Trung Quốc cũng cho kết quả tương tự. Thông qua mô hình VAR xác định được lạm phát có ảnh hưởng mạnh đến giá thuê BĐS nhưng giá thuê BĐS có tác động yếu hơn đến lạm phát. Từ đó có thể thấy, khi lạm phát diễn ra thì bất động sản được nhiều nhà đầu tư lựa chọn để đối phó với sự mất giá của đồng tiền.

<b>2.3.3. Sự ảnh hưởng của chính sách tiền tệ đến thị trường BĐS </b>

Tín dụng của hệ thống ngân hàng đóng vai trị quan trọng đối với sự phát triển của nên kinh tế quốc gia nói chung cũng như thị trường BĐS nói riêng (Lê Xuân Nghĩa, 2011). Theo Philip và Zhu (2014) thì sự biến động của cung cầu và giá cả BĐS có quan hệ mật thiết đến sự biến động dịng vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng. Khi các NHTM thực hiện nới lỏng tín dụng tạo ra tác động tích cực cho thị trường BĐS trở nên sôi động và tăng trưởng cao, ngược lại khi tín dụng được thắt chặt thì thị trường BĐS sẽ bị chững lại và đóng băng.

Ngồi ra, lãi suất cho vay cũng có tác động đến giá BĐS. Khi lãi suất cho vay thấp cũng với điều kiện khoản vay được nới lỏng thì các nhà đầu tư thực hiện mua BĐS thông qua các khoản vay thế chấp dẫn đến lượng cầu BĐS tăng lên và giá tăng theo. Tsatsaronis & Zhu (2004) thơng qua mơ hình VAR để xác định mối quan hệ giữa lãi suất cho vay và giá BĐS dựa trên dữ liệu trong giai đoạn 1970-2002 của một số quốc gia từng diễn ra hiện tượng bong bóng BĐS. Kết quả từ nghiên cứu chỉ ra rằng lãi suất cho vay giải thích được 10,8% sự thay đổi giá BĐS, ngoài ra tại các quốc gia thực hiện lãi suất thả nổi thì lãi suất cho vay ngắn hạn có xu hướng tác động mạnh lên giá BĐS hơn lãi suất dài hạn.

</div><span class="text_page_counter">Trang 24</span><div class="page_container" data-page="24">

Trong nghiên cứu của Xu và Chen (2012) cũng thơng qua mơ hình VAR đễ xác định sự ảnh hưởng của các nhân tố tài chính tiền tệ gồm lãi suất dài hạn (R), dư nợ tín dụng (REL), sự tăng trưởng cung tiền (M2) đến sự tăng giá BĐS tại Trung Quốc. Kết quả nhận được là khi lãi suất cho vay thấp, nhà nước thực hiện nới lỏng cung tiền dẫn đến giá BĐS tăng và ngược lại. Lãi suất cho vay của NHTM có tác động tích cực đến sự biến động của giá BĐS.

<b>2.3.4. Sự ảnh hưởng của vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đến thị trường BẤT ĐỘNG SẢN </b>

Trong một số nghiên cứu khác cho thấy dòng vốn đầu tư nước ngồi cũng có tác động cùng chiều đến lạm phát và chỉ số chứng khoán của nước sở tại. Theo nghiên cứu của Guo (2010) và Yanbing (2012) tại Trung Quốc, dòng vốn đầu tư nước ngoài tăng dẫn đến tăng giá BĐS và giá tài sản trên thị trường chứng khoán. Nghiên cứu của Wong (2001) cho kết quả sự tự do của các nguồn vốn nước ngồi có thể tạo điều kiện cho các định chế tài chính trong nước tiếp cận dễ dàng với các nguồn vốn có lãi suất thấp để đầu tư vào BĐS. Hệ quả dẫn đến dư thừa nguồn cung BĐS và giá BĐS tăng nhanh chóng, dẫn đến tình trạng bong bóng BĐS làm thị trường BĐS của Thái Lan bị sụp đổ trong cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á năm 1997.

<b>2.3.5. Sự ảnh hưởng của thị trường chứng khoán đến thị trường BĐS </b>

Thị trường chứng khoán và thị trường BĐS có quan hệ cả trong ngắn hạn và dài hạn (Kim, 2004). Trong nghiên cứu của Kim (2004), tác giả đã sử dụng mô hình VAR để xác định thị trường chứng khốn và thị trường BĐS có tác động hai chiều. Phần lớn cơng ty, tài sản BĐS có vai trị sản xuất và tài sản. Do đó, khi thị trường BĐS tăng giá thì dẫn đến giá trị vốn hóa của cơng ty trên thị trường chứng khốn cũng tăng và giá cổ phiếu cũng tăng theo, và ngược lại. Lin & Lin (2011) chỉ ra rằng thị trường BĐS và thị trường chứng khoán của một số nước tại Châu Á có liên kết yếu hoặc khơng có liên kết phụ thuộc vào chính sách kinh tế và chính trị của nước đó. Theo kết quả khảo sát của

</div><span class="text_page_counter">Trang 25</span><div class="page_container" data-page="25">

Phan và Phạm (2016) tại tp. Hồ Chí Minh giai đoạn quý 1 năm 2009 đến quý 3 năm 2014 cho thấy thị trường BĐS và thị trường chứng khốn có mối quan hệ dài hạn hai chiều.

<b>2.4. KHẢO LƯỢC CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN </b>

<b>2.4.1. Bong bóng bất động sản tại thị trường nhà ở Trung Quốc giai đoạn 1998-2010 </b>

Chen và cộng sự (2013) đã phân tích xu hướng đi lên của giá nhà ở các thành phố lớn tại Trung Quốc, cụ thể là ở Bắc Kinh thơng qua mơ hình VECM do Coleman và đồng nghiệp phát triển (2008). Ông phân tích dựa trên các nhân tố tài chính căn bản như GDP, CPI, thặng dư từ hoạt động quân sự, xây dựng… Từ đó xác định chiều hướng của giá nhà trong thời gian ngắn, làm căn bản để giải thích và xác định chiều trong thời gian dài hơn của giá nhà. Bài nghiên cứu khoa học chỉ ra rằng tốc độ tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người GDP tăng 1%, giá bất động sản ở thành phố đó sẽ tăng xấp xỉ 20%. Trong tương lai xa hơn, có mối liên hệ rõ ràng giữa giá BĐS và thu nhập bình quân. Ngược lại, giá BĐS và tốc độ tăng trưởng CPI hay còn được xem là biến xác định tính lạm phát của nền kinh tế gần như không liên quan đáng kể. Đại đa số các cá nhân, tổ chức mua nhà thường khơng có đủ khả năng tài chính để đáp ứng ngay lập tức, do đó mối quan hệ giữa giá BĐS nhà ở và lãi suất cho vay từ các ngân hàng được xem là vô cùng quan trọng.

Một nhân tố khác là Vốn khởi công và xây dựng, cải tạo cũng được ghi nhận có tác động đáng kể xét trong thời gian tương lai lâu dài. Trị số CPI có tính chất cấp tính nếu đặt trong thời gian ngắn ảnh hưởng từ phía các đơn vị cung dựa trên trị số này. Bài nghiên cứu chỉ ra thật sự có hiện tượng bong bóng bất động sản trên thị trường BĐS thành phố Bắc Kinh, Trung Quốc thời gian 1998 đến năm 2010. Liu và cộng sự (2016) nghiên cứu cùng chủ đề theo dữ liệu trải dài trong một giai đoạn tương đối để đối chiếu giá nhà và chi phí tương đương trên cơ sở 70 thành phố tại Trung Quốc giai đoạn 2006 – 2013 thông

</div><span class="text_page_counter">Trang 26</span><div class="page_container" data-page="26">

qua kiểm định nghiệm đơn vị đồng thời sử dụng tiêu chuẩn kiểm định ADF (Augmemted Dickey Fuller) do Phillips và cộng sự (2013) giới thiệu. Bài nghiên cứu chỉ ra gần như tất cả các thành phố đều xảy ra hiện tượng bong bóng BĐS theo nhiều kích cỡ khác nhau tùy thuộc vào độ lớn và sự phân bố cũng như nguồn cung của các nhà phát triển BĐS. Giá nhà tại các siêu đô thị và đơ thị có xu hướng hình thành bong bóng nhiều hơn do các cá nhân, tổ chức có xu hướng nắm giữa để chờ cơ hội bán ra trong trương lai dựa vào nhu cầu tăng cao của BĐS. Có quan điểm chỉ ra chính sách tiền tệ cho vay mà các Ngân hàng thương mại áp dụng có phần nới lỏng sẽ thúc đầy việc hình thành bong bóng. Khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008 tác động mạnh đến nền kinh tế của các quốc gia từ đó các Ngân hàng bất đầu siết chặt chính sách tài khóa tạo dấu hiệu giảm sút của thị trường BĐS. Nghiên cứu cũng chỉ ra sự tập trung dân cư, dồn dân cư vì các nhu cầu thiết yếu để sinh hoạt và làm việc dẫn đến tăng cung nhà ở tại các thành phố lớn mà cơ bản bắt nguồn từ chênh lệch giữa thu nhập và cơ cấu dân số tại các vùng trên cùng một lãnh thổ

<b>2.4.2. Bong bóng nhà đất tại Israel giai đoạn 2008-2013 </b>

Itamar Caspi (2015) đánh giá sự tăng mạnh bất thường về giá nhà tại chín thành phố ở Israel giai đoạn 2008 – 2013 dựa vào mối liên hệ giữa giá của BĐS và giá thuê BĐS đó được tính theo đơn vị tháng để chứng minh sự liên kết giữa tỷ số PR (PRICE / RENT) và các biến số kinh tế khác như lạm phát, lãi suất cho vay dài hạn để mua BĐS, địn bẩy tài chính. Capsi ứng dụng quy trình quan sát và nhận ra bong bóng bất động sản tồn tại tại Israel, đồng thời phân tích hồi quy chỉ ra mối liên hệ chặt chẽ giữa sự thay đổi về giá BĐS, giá cho thuê BĐS và lãi suất cho vay với mục đích mua.

Yener Coskun và cộng sự (2017) phân tích các nguyên nhân đẫn đến việc giá nhà tăng bất thường giai đoạn 2010-2014 với mục tiêu xác định và nghiên cứu mối liên hệ giữa một quốc gia phát triển và các nhân tố tài chính vĩ mơ tác

</div><span class="text_page_counter">Trang 27</span><div class="page_container" data-page="27">

động việc hình thành bong bóng BĐS. Tiến trình phân thích thực hiện qua nhiều bước khởi đầu bằng việc xây dựng trị số PI (PRICE / INCOME) phát triển từ mơ hình Case và Shiller (2003) áp dụng vào thị trường BĐS nhà ở tại Thổ Nhĩ Kỳ. Các tác nhân được xem là ảnh hưởng đáng kể đến thị trường BĐS là: thu nhập bình quân đầu người, dân số, cơ cấu lao động, tỷ lệ có thất nghiệp và lãi suất cho vay. Bước hai là phát triển mà nghiên cứu mở rộng các biến bổ sung khác như: vốn đầu tư xây dựng, luật pháp, chính sách tiền tệ, chỉ số lạm phát (CPI). Bước ba là vận dụng mơ hình kiểm định ADF để xác định độ lớn của sự thay đổi bất thường đối với giá BĐS nha ờ. Dù sự tăng cao về giá BĐS được ghi nhận song, không nhận thấy sự hình thành bong bóng BĐS tại quốc nhà này. Bong bóng nhà đất tại Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2005-2018 có nhiều đợt tăng giá mà theo giới phân tích là bong bóng. Lê Thanh Ngọc (2014) đã sử dụng mơ hình VAR để nghiên cứu, phân tích mức độ ảnh hưởng của các tác nhân chính đến bong bóng bất động sản khu vực TP HCM hiện tượng giá nhà tăng nhanh và vượt xa khỏi giá thuê. Việc tăng giá này được duy trì trong thời gian dài và tác động rất lớn đến tâm lý của nhà đầu tư bất động sản. Điều này dẫn đến kỳ vọng giá BĐS sẽ tiếp tục tăng nhanh hơn nữa trong thời gian tới, lan rộng ra khắp thị trường BĐS. Kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng trở lại, được hỗ trợ bởi dòng tiền từ các kênh khác sẽ đẩy nhu cầu về bất động sản tăng nhanh. Chính sự gia tăng cầu bất động sản đột biến sẽ có tác dụng thúc đẩy giá bất động sản, khiến giá bất động sản vượt xa các yếu tố bán cơ bản của bất động sản, thị trường sẽ hình thành trạng thái bong bóng BĐS.

</div><span class="text_page_counter">Trang 28</span><div class="page_container" data-page="28">

(2014), hiện tượng giá nhà tăng nhanh và vượt xa khỏi giá thuê. Việc tăng giá này được duy trì trong thời gian dài và tác động rất lớn đến tâm lý của nhà đầu tư bất động sản. Điều này dẫn đến kỳ vọng giá BĐS sẽ tiếp tục tăng nhanh hơn nữa trong thời gian tới, lan rộng ra khắp thị trường BĐS. Kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng trở lại, được hỗ trợ bởi dòng tiền từ các kênh khác sẽ đẩy nhu cầu về bất động sản tăng nhanh. Chính sự gia tăng cầu bất động sản đột biến sẽ có tác dụng thúc đẩy giá bất động sản, khiến giá bất động sản vượt xa các yếu tố bán cơ bản của bất động sản, thị trường sẽ hình thành trạng thái bong bóng BĐS.

Theo định nghĩa của Hoàng Văn Cường và cộng sự (2006), bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Điều này có nghĩa là các tài sản như đất đai, nhà cửa, cơng trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà cửa hoặc cơng trình xây dựng được coi là bất động sản theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 107 của Luật Dân sự năm 2015, bất động sản bao gồm nhiều loại tài sản như đất đai, nhà cửa, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà cửa, cơng trình xây dựng và các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, những tài sản có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều hay nhà tạm thời thì khơng được coi là bất động sản.

Theo khái niệm tại Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014, nhà chung cư là loại nhà có từ 2 tầng trở lên, được chia thành nhiều căn hộ và có phần sở hữu riêng và chung. Ngồi ra, nhà chung cư cịn có lối đi và cầu thang chung, cùng với hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho tất cả các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức. Có hai loại nhà chung cư là nhà chung cư được xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh, và nhà chung cư được xây dựng với mục đích chỉ để ở.

</div><span class="text_page_counter">Trang 29</span><div class="page_container" data-page="29">

Việc phân loại nhà chung cư được quy định tại Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2016. Theo đó, nhà chung cư được phân thành ba hạng chung cư A, B và C dựa trên bốn tiêu chí chính là quy hoạch kiến trúc, hệ thống thiết bị kỹ thuật và dịch vụ, hạ tầng xã hội và chất lượng quản lý và vận hành. Việc phân loại này giúp định hướng rõ ràng và đảm bảo sự phát triển bền vững của các khu đô thị và nhà chung cư trong nước.

<b>2.6. LỊCH SỬ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM </b>

Theo nghiên cứu của Nguyễn Quỳnh Hoa năm 2014, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã trải qua ba giai đoạn phát triển chính.

<b>2.6.1. Từ năm 1993 trở về trước </b>

Luật Đất đai năm 1993 chưa được ban hành. Trong giai đoạn này, thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn do thiếu căn cứ pháp lý và các hoạt động kinh doanh BĐS diễn ra trong tình trạng bất ổn định. Tuy nhiên, trên thực tế, các hoạt động này vẫn tồn tại và có những diễn biến phức tạp.

Các hình thức sở hữu BĐS trong giai đoạn này bao gồm sở hữu tư nhân, sở hữu của các tổ chức, sở hữu công cộng và sở hữu của nhà nước. Sau khi miền Bắc áp dụng chính sách cải tạo cơng thương nghiệp tư bản tư doanh và cải cách ruộng đất, đất đai được nhà nước phân phối lại. Tuy nhiên, các hoạt động giao dịch mua bán BĐS trong giai đoạn này chủ yếu là những giao dịch về nhà, đất với quy mô và phạm vi nhỏ. Việc cầm cố đất đai và chuyển nhượng các loại nhà đất thuộc sở hữu tư nhân vẫn diễn ra nhưng không phổ biến.

Trong giai đoạn này, các bên tham gia giao dịch mua bán tự thoả thuận về giá cả và thực hiện các thủ tục theo đặc trưng của từng địa phương. Tuy nhiên, do chưa có văn bản pháp luật quy định rõ ràng về giao dịch BĐS, việc mua bán, cho thuê mướn BĐS vẫn được nhà nước thừa nhận và thu lệ phí khi đăng ký quyền sở hữu, sử dụng nhà và đất.

</div><span class="text_page_counter">Trang 30</span><div class="page_container" data-page="30">

Tuy nhiên, trong giai đoạn này, thị trường BĐS vẫn chưa phát triển mạnh mẽ do thiếu sự quản lý và điều chỉnh của nhà nước. Các hoạt động kinh doanh BĐS chủ yếu là tự phát và khơng có sự kiểm sốt chặt chẽ. Do đó, việc mua bán, cho thuê mướn BĐS còn gặp nhiều rủi ro và tranh chấp.

Tuy nhiên, giai đoạn này cũng là thời điểm mà nhà nước bắt đầu nhận thức được tầm quan trọng của việc quản lý và điều chỉnh thị trường BĐS. Để giải quyết các vấn đề phát sinh trong giai đoạn này, nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật liên quan đến BĐS như Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003.

Trong giai đoạn này, với sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, thị trường BĐS Việt Nam đã có căn cứ pháp lý để hoạt động. Tuy nhiên, do thiếu kinh nghiệm và chưa có sự điều chỉnh thích hợp, thị trường BĐS vẫn chưa phát triển mạnh mẽ.

Các hoạt động kinh doanh BĐS trong giai đoạn này vẫn diễn ra theo hình thức tự phát và khơng có sự kiểm sốt chặt chẽ của nhà nước. Tuy nhiên, việc mua bán, cho thuê mướn BĐS đã được điều chỉnh và quản lý hơn so với giai đoạn trước đó. Các bên tham gia giao dịch cũng phải tuân thủ các quy định của Luật Đất đai năm 1993 và các văn bản pháp luật liên quan.

Trong giai đoạn này, thị trường BĐS đã có những bước phát triển tích cực. Việc đầu tư vào BĐS bắt đầu thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngồi nước. Tuy nhiên, do chưa có sự kiểm sốt chặt chẽ và cơ chế quản lý thị trường chưa hoàn thiện, việc mua bán, cho thuê mướn BĐS vẫn còn gặp nhiều rủi ro và tranh chấp.

Với sự ban hành của Luật Đất đai năm 2003, thị trường BĐS Việt Nam đã có bước phát triển đáng kể. Nhà nước đã có những cơ chế quản lý và điều chỉnh thị trường BĐS hiệu quả hơn, giúp thị trường trở nên ổn định và phát

</div><span class="text_page_counter">Trang 31</span><div class="page_container" data-page="31">

triển bền vững hơn. Trong giai đoạn này, các hoạt động kinh doanh BĐS đã được điều chỉnh và quản lý chặt chẽ hơn. Việc mua bán, cho thuê mướn BĐS phải tuân thủ các quy định của Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản pháp luật liên quan. Các bên tham gia giao dịch cũng phải tuân thủ các quy trình và thủ tục theo đúng quy định. Nhờ sự điều chỉnh và quản lý hiệu quả của nhà nước, thị trường BĐS Việt Nam đã có những bước phát triển vượt bậc. Việc đầu tư vào BĐS ngày càng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Nhiều dự án BĐS lớn đã được triển khai và mang lại lợi ích kinh tế cho đất nước.

Tuy nhiên, việc quản lý và điều chỉnh thị trường BĐS vẫn còn gặp nhiều thách thức. Các vấn đề như tranh chấp quyền sở hữu, giá cả không ổn định và việc xây dựng khơng đúng quy định vẫn cịn tồn tại. Do đó, nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế quản lý và điều chỉnh thị trường BĐS để đảm bảo sự phát triển bền vững của ngành này trong tương lai.: Kể từ khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành, chính phủ Việt Nam đã quy định rằng đất đai thuộc sở hữu của tồn dân và cấm mọi hình thức mua bán, giao dịch liên quan đến đất đai. Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi của người dân và đảm bảo tính cơng bằng trong việc sử dụng tài nguyên đất đai quý giá của đất nước.

Tuy nhiên, điều này cũng dẫn đến việc khơng có sự phát triển của thị trường bất động sản trong suốt một thời gian dài. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản đất đai và quyền sử dụng đất đai cũng bị cấm, khiến cho các hoạt động giao dịch bất động sản không được công nhận và thiếu sự hỗ trợ từ pháp luật. Đến năm 1986, khi Việt Nam bắt đầu tiến hành đổi mới, nhu cầu hình thành thị trường bất động sản trở nên cần thiết hơn bao giờ hết. Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá và cần được sử dụng hiệu quả để phục vụ cho mục tiêu phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xây dựng và phát triển kinh tế. Do đó, các hoạt động giao dịch bất động sản đã trở lại và diễn ra rất sôi động, đặc biệt là ở các khu đô thị trong giai đoạn từ năm 1991 đến 1993.

</div><span class="text_page_counter">Trang 32</span><div class="page_container" data-page="32">

Trong giai đoạn này, các giao dịch chủ yếu là mua bán nhà ở liên quan đến quyền sử dụng đất. Điều này cho thấy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản và nhu cầu của người dân trong việc sở hữu nhà ở. Ngày 29 tháng 12 năm 1987 cũng được coi là mốc son quan trọng trong lịch sử phát triển thị trường bất động sản của Việt Nam. Từ đó, các chính sách và luật pháp liên quan đến giao dịch bất động sản đã được ban hành và thị trường bất động sản ngày càng phát triển mạnh mẽ, đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế của đất nước.

Trong giai đoạn 3 của thị trường bất động sản Việt Nam, từ năm 2003 đến nay, giá nhà đất đã trải qua nhiều biến động. Từ năm 2000, thị trường bất động sản bắt đầu có sự chuyển động mạnh mẽ, sau đó giá cả liên tục tăng và đạt đỉnh cao vào quý II năm 2001. Nguyên nhân của sự biến động này xuất phát từ kỳ vọng vào sự phục hồi của nền kinh tế Việt Nam và sự cải thiện của các đối tác đầu tư nước ngồi. Chính sách của nhà nước cho phép người Việt Kiều mua nhà ở Việt Nam đã khiến nhiều người kỳ vọng rằng các dòng vốn lớn từ nước ngoài sẽ đổ về để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Trong giai đoạn này, thị trường bất động sản đã bùng nổ với việc đầu tư vào các dự án đất và cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện nhiều kẽ hở và các quy định trong luật này khơng cịn phù hợp với thực tế. Do đó, giai đoạn này đã chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ của các hoạt động đầu cơ đất đai. Tình trạng cung cầu trở nên phức tạp và làm cho thị trường bất động sản trở nên khó đốn. Sự tăng trưởng mạnh mẽ của nền kinh tế đã dẫn đến nhu cầu về đất đai để phục vụ cho các hoạt động sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của người dân liên tục tăng cao. Tuy nhiên, đợt tăng giá này cũng nhanh chóng hạ nhiệt và thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn trầm lắng từ năm 2002 đến năm 2006. Nguyên nhân của sự trầm lắng này được một số nhà nghiên cứu cho là do thị trường đã tăng quá nhiều trước đó và cũng do các chính sách can thiệp của nhà nước về đất đai và xây dựng.

</div><span class="text_page_counter">Trang 33</span><div class="page_container" data-page="33">

Một trong những chính sách can thiệp của nhà nước là việc ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP vào ngày 29/10/2004 để hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003. Trong đó, có điều khoản khơng cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh. Ngồi ra, cũng có Thơng tư 05 ngày 15/4/2002 của Chính phủ về việc chấm dứt thí điểm phân lơ đất nền lẻ để bán. Tất cả những chính sách này đã ảnh hưởng đến hoạt động mua bán và đầu tư bất động sản trong giai đoạn này.

<b>Biểu Đồ 1 Nguồn vốn FDI tại Việt Nam từ năm 1999 đến năm 2017 </b>

<i>Nguồn: tác giả tổng hợp từ số liệu của tổng cục thống kê </i>

Năm 2007, chính phủ Việt Nam đã ban hành Luật Kinh doanh Bất động sản cùng với Luật Nhà ở và Luật Xây dựng nhằm tạo ra một khung pháp lý rõ ràng và minh bạch cho thị trường bất động sản. Điều này là cần thiết để đảm bảo sự phát triển bền vững và lành mạnh của thị trường này. Tuy nhiên, trong quá trình phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam đã gặp phải nhiều thách thức và khó khăn. Một trong những yếu tố gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là chính sách tín dụng dễ dãi của ngân hàng. Điều này đã tạo điều

</div><span class="text_page_counter">Trang 34</span><div class="page_container" data-page="34">

kiện thuận lợi cho các hoạt động đầu cơ và đẩy giá nhà đất lên cao. Tuy nhiên, khi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, thị trường bất động sản đã bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu của sự suy thoái. Lãi suất tăng vọt, các ngân hàng thương mại hạn chế cho vay và dòng vốn đầu tư gián tiếp từ nước ngoài cũng ngừng chảy vào Việt Nam. Điều này đã gây ra những ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường bất động sản.

Hậu quả của sự suy thoái thị trường bất động sản là nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực này đã phá sản và các khoản nợ xấu liên quan đến bất động sản đã tăng vọt. Chính phủ đã phải tung ra gói kích thích kinh tế trị giá khoảng 17000 tỷ đồng vào năm 2009 và áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất cho vay trong 4 năm để hồi sinh lại thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hiệu quả của các biện pháp này chỉ có tính cục bộ và khơng thể giải quyết được toàn diện vấn đề của thị trường bất động sản.

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (Horeal) năm 2016, thị trường bất động sản Việt Nam đã có sự hồi phục nhưng vẫn chỉ có tính chất cục bộ. Sự phát triển không đồng đều giữa các khu vực và các loại hình bất động sản. Điều này cho thấy cịn nhiều khó khăn và thách thức mà thị trường bất động sản Việt Nam phải đối mặt. Một trong những vấn đề cần được giải quyết là việc tăng cường sự minh bạch và đảm bảo tính cơng bằng trong giao dịch bất động sản. Ngoài ra, việc cải thiện chất lượng các dự án và đảm bảo an toàn cho người mua cũng là những yếu tố quan trọng để thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Trong tương lai, chính phủ cần có những chính sách và biện pháp hiệu quả để kiểm soát và điều tiết thị trường bất động sản. Đồng thời, cần có sự hợp tác chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước, các doanh nghiệp và các tổ chức liên quan để xây dựng một thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững. Chỉ khi đó, thị trường bất động sản Việt Nam mới có thể phát triển một cách bền vững và đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế của đất nước.:

</div><span class="text_page_counter">Trang 35</span><div class="page_container" data-page="35">

Năm 2010 đã đánh dấu một bước ngoặt quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam, khi các chỉ số kinh tế chính như tăng trưởng GDP, xuất nhập khẩu và đầu tư trực tiếp nước ngoài đều đạt được những con số ấn tượng. Điều này đã tạo ra những tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản, đặc biệt là trong lĩnh vực BĐS khu công nghiệp và BĐS du lịch. Một trong những yếu tố quan trọng góp phần vào sự phục hồi của thị trường BĐS là việc hoàn thiện và đưa vào hoạt động các tuyến cầu đường kết nối liên vùng, cũng như các sân bay quan trọng tại các tỉnh thành. Điều này đã giúp tăng cường sự kết nối giữa các khu vực và thuận lợi cho việc di chuyển, giao thương hàng hóa và du lịch. Nhờ đó, nhiều vùng đất mới đã trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư BĐS.

Tuy nhiên, năm 2011 lại là một năm khó khăn đối với thị trường BĐS Việt Nam khi lạm phát tăng cao cùng với chính sách thắt chặt tiền tệ của chính phủ đã dập tắt cơn sốt cục bộ của thị trường. Điều này đã làm giảm giá trị của các loại tài sản, đặc biệt là trong lĩnh vực BĐS. Giá nhà ở sụt giảm ở hầu hết các phân khúc và số lượng giao dịch thành cơng cũng giảm mạnh. Tình trạng tồn kho bất động sản cũng tăng cao, gây ra sự mất cân đối và lệch pha giữa cung và cầu.

Tuy nhiên, sau một thời gian đóng băng, thị trường BĐS đã bắt đầu có dấu hiệu khởi sắc từ nửa cuối năm 2013. Trong giai đoạn 2014-2016 và 6 tháng đầu năm 2017, thị trường tiếp tục phục hồi tích cực và đang duy trì đà tăng trưởng ổn định cho đến nay. Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (HoReal) năm 2017, thị trường BĐS đang có những bước tiến đáng kể, đặc biệt là trong lĩnh vực BĐS cao cấp và BĐS du lịch. Điều này cho thấy tiềm năng và sự hứa hẹn của thị trường BĐS Việt Nam trong tương lai.

Tóm lại, giai đoạn 3 của thị trường bất động sản Việt Nam là một giai đoạn đầy biến động và khó đoán. Sự kỳ vọng vào sự phục hồi của nền kinh tế và các đối tác đầu tư nước ngoài đã khiến giá nhà đất tăng cao, tuy nhiên, các

</div><span class="text_page_counter">Trang 36</span><div class="page_container" data-page="36">

chính sách can thiệp của nhà nước và tình trạng cung cầu phức tạp đã khiến thị trường rơi vào giai đoạn trầm lắng.

</div><span class="text_page_counter">Trang 37</span><div class="page_container" data-page="37">

<b>CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU </b>

<b>3.1. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU </b>

Phương pháp nghiên cứu định lượng là phương pháp nghiên cứu được tác giả lựa chọn sử dụng để trả lời các câu hỏi nghiên cứu đặt ra ở mục 1.3

Thứ nhất, phân tích định lượng sử dụng những số liệu có sẵn và có tính khách cao, được thu thập từ những nguồn uy tín như thơng báo/nghị định/thông tư, so liệu thống kê, báo điện tử... của các Cục, Bộ, Ban ngành… của Việt Nam. Nên phương pháp định lượng có độ chính xác và độ trung thực cao. Khác với định lượng, phương pháp định tính sử dụng quan điểm, luận điểm, minh chứng của chính người nghiên cứu để lập luận, diễn giải. Do đó, kết quả nghiên cứu sẽ phụ thuộc rất nhiều vào kinh nghiệm, tính chọn lọc và mức độ am hiểu vấn đề của người nghiên cứu. Phương pháp này yêu cầu cao vê tính học thuật của người nghiên cứu và tính chủ quan nên không phù hợp. Thứ hai, phân tích định lượng được sử dụng trong rất nhiều nghiên cứu cùng đề tài trong và ngoài nước. Phương pháp đo lường được tác động của các biến tài chính vĩ mơ đến thị trường BĐS nhà ở TP. HCM. Không những chỉ ra đâu là yếu tố chính, yếu tố thiết yếu tác động đến thị trường BĐS mà cịn lượng hóa được mức độ và cường đơ các dịng của mỗi biển số.

Thứ ba, số liệu được thu thập trong phương pháp định lượng sẽ được xử lý thông qua các phần mềm như Eviews, SPSS, Stata, Python... Điều này sẽ đưa ra được kết quả chính xác, nhanh chóng và dễ dàng hơn.

Cuối cùng, dựa vào kết quả phân tích được đối chiếu so sánh lại với cơ sở lý luận ban đầu giúp người nghiên cứu đưa ra những khuyến nghị, hàm ý chính sách mang tính thực tiễn và hiệu quả hơn.

</div><span class="text_page_counter">Trang 38</span><div class="page_container" data-page="38">

<b>3.2. MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU </b>

<b>3.2.1. Giới thiệu mơ hình nghiên cứu phù hợp </b>

𝑦<small>^ </small>= 𝛽<sub>1</sub><small>^</small> + 𝛽<sub>2</sub><small>^</small>𝑋<sub>𝑡</sub> + 𝑈<sub>𝑡</sub><small>^ </small> Trong đó

𝛽<sub>1</sub><sup>^</sup>, 𝛽<sub>2</sub><sup>^</sup>: Ước lượng khơng chệch của các hệ số hồi quy 𝛽<sub>1</sub>, 𝛽<sub>2</sub> 𝑈<sub>𝑡</sub><small>^ </small>: Ước lượng khơng chệch của sai số 𝑈<sub>𝑡</sub>

Thep đó, giá trị ước lượng khơng chệch của E (𝑌<sub>𝑡</sub>|𝑋<sub>𝑡</sub>) kí hiệu là 𝑌<sub>𝑡</sub><small>^</small> sẽ bằng 𝛽<sub>1</sub><small>^</small> + 𝛽<sub>2</sub><sup>^</sup>𝑋<sub>𝑡</sub> và từ đó có thể suy ra:

𝑦<sup>^ </sup>= 𝑌<sub>𝑡</sub><sup>^</sup>+ 𝑈<sub>𝑡</sub><sup>^ </sup> <= > 𝑈<sub>𝑡</sub><sup>^ </sup> = 𝑦<sup>^ </sup>- 𝑌<sub>𝑡</sub><sup>^</sup>

(Nguồn: Khoa kinh tế - luật, Trường Đại học tài chính Marketing)

Theo đó, phải tìm ra các ước lượng 𝛽<sub>1</sub><small>^</small>, 𝛽<sub>2</sub><small>^</small> cho các hệ số hồi quy 𝛽<sub>1</sub>, 𝛽<sub>2</sub> sao cho tổng bình phương các khoảng cách từ điểm Mi đến 𝑀<sub>𝑖</sub><small>^</small> là nhỏ nhất.

Đặc điểm của mơ hình: Phương pháp OLS được đánh giá là dễ hiểu và dễ áp dụng thường được áp dụng vào trong các mơ hình đơn giản. Được ứng dụng để ước lượng các thông số cho nhiều biến đầu vào (đa biến) và kiểm tra sự tương quan giữa các biến đầu vào. Khi số lượng mẫu đủ lớn, ước lượng OLS mang lại tính chất tốt nhất với phương sai nhỏ nhất. Tuy nhiên, phương pháp OLS khơng phù hợp cho các mơ hình phi tuyến tính hoặc phần dư có hiện tượng tự tương quan. Nó khơng thể được áp dụng nếu dữ liệu chứa nhiễu hoặc các giá trịcực đại. Ngoài ra, phương pháp OLS không thể ước lượng các tham số cho các biến đầu vào không biết trước hoặc khơng có sẵn trong bộ dữ liệu huấn luyện. Kết quả ước lượng OLS có thể bị ảnh hưởng bởi sự tương quan mật thiết giữa các biến đầu vào.

</div><span class="text_page_counter">Trang 39</span><div class="page_container" data-page="39">

<b>3.2.2. Lựa chọn mơ hình VAR là mơ hình nghiên cứu </b>

3.2.2.1. Cơ sở chọn mơ hình

Thứ Nhất, mơ hình VAR là sự kết hợp giữa mơ hình tự hồi quy đơn chiều (AR) và hệ phương trình đồng thời (SEs). Cho nên mơ hình VAR được những ưu điểm của mơ hình AR nhưu là dễ ước lượng bằng phương pháp OLS và ưu điểm của SEs là cho phép quan sát mối quan hệ đa biến trong cùng một thời điểm và ước lượng nhiều phương trình trong cùng một thời điểm

Thứ Hai, các biến kinh tế thường có mối quan hệ tác động qua lại mật thiết với nhau. Vì tại cùng một thời điểm quan sát, biến độc lập không chỉ ảnh hưởng lên biến phụ thuộc mà cịn có sự tác động ngược lại từ biến phụ thuộc lên biến độc lập. Chính vì thế, mơ hình định lượng yêu cầu phải cho phép ước lượng đồng thời nhiều phương trình cùng nhau. Mơ hình VAR khơng có sự phân biệt giữa biến phụ thuộc và biến độc lập, đều được xem như là biến nội sinh. Khơng chỉ có thể xem xét tác động các biến này với nhau mà từng biến sẽ được giải thích riêng lẻ dựa trên các giá trị trong quá khứ và độ trễ của chính nó

Thứ Ba, mơ hình VAR là một mơ hình phổ biến thường được dùng trong các nghiên cứu về kinh tế và tài chính, đặc biệt là trong TTCK. Sử Dụng với mục đích dự báo và đánh giá các cú sốc tác động đến nền kinh tế.

Thứ tư, mơ hình có phương pháp thực hiện đơn giản. Quá trình lựa chọn các biến kinh tế nhanh chóng, vì đa số là các biến nội sinh. Ngồi ra, mơ hình cịn ước lượng dễ dàng bằng các phần mềm kinh tế lượng như Stata, Eviews.

Bong Bóng BĐS nhà ở là một trạng thái đặc biệt của nền kinh tế khi giá cả BĐS vượt cao hơn hẳn so với giá trị cơ bản và vượt qua khả năng chi trả cho nhu cầu sinh sống của người dân (Lê Thanh Ngọc, 2014). Thông thường qua giai đoạn tầng giá cao sẽ có sự điều chỉnh giá về trạng thái cơ bản, do vậy tác giả lựa chọn sử dụng mơ hình VAR để phân tích và đánh giá tác động của các biến trong ngắn hạn và dự báo tình hình kinh tế phù hợp.

</div>