Tiểu Luận - Thị Trường Bất Động Sản - Đề Tài - Phân Tích Cung – Cầu Bất Động Sản

<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

<b>LỜI NÓI ĐẦU</b>

Có nhiều quan niệm về bất động sản, song đều có chung một điểm khái quát về thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ giao dịch về bất động sản đươc thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ.

Tuy nhiên hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, khác với loại hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng. Một trong những

<i>đặc điểm đó là “cung về bất động sản phản ứng chận hơn so với biến động về cầu và giá cả”</i>

bất động sản gây ra hiện tượng sốt giá .

<b>I.Cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với sự thay đổi của giá và cầu. Phân tích chi tiết</b>

<i><b>1. Cung bất động sản</b></i>

Cung BĐS là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định. Cung bất động sản cũng tuân theo quy luật giống các hàng hóa khác đó là khi giá tăng hoặc giảm thì sớ lượng của biến đổi theo chiều hướng tăng hoặc giảm

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

Các nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản:

 <b>Giá thành khai phát bất động sản: có ảnh hưởng trực tiếp đến mức sinh lời của nhà </b>

đầu tư do đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng số lượng cung. Gia thành thấp còn phụ thuộc vào lãi suất cho vay của Ngân hàng, tình hình lạm phát…chẳng hạn nếu lãi suất ngân hàng giảm đi thì đường cung sẽ dịch chuyển sang phải tức là cung tăng lên

 <b>Sự thay đổi chính sách chính phủ: nếu chính phủ tăng giá đất hoặc tăng thuế thì sớ </b>

lượng cung ứng giảm đi và đường đồ thị chuyển dịch sang trái

 <b>Sự thay đổi dự báo tương lai: nếu người kinh doanh bất động sản dự báo rằng sắp </b>

tới giá nhà sẽ tăng lên, do đó họ sẽ găm lại một số bất động sản chưa bán vội làm giảm lượng cung

 Các nguyên nhân khác như: giá cả tương quan giữa các loại sản phẩm, biến động của thị trường,..

<i><b>2. Cầu bất động sản</b></i>

Trong thị trường bất động sản khi có sự cân bằng cung cầu, ta có đường biểu diễn quan hệ giữa giá cả đơn vị bất động sản với số lượng cầu trong đơn vị thời gian như trong hình vẽ. Ứng với giá đơn vị Po ta có lượng cầu Qo. Khi giá cả tăng thì sớ lượng cầu lại biến đổi ngược lại, tức là giảm đi

Cầu bất động sản phụ thuộc vào các nhân tố khác ngoài giá như:

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

 <b>Sự thay đổi trong thu nhập: nếu nhu nhập tăng lên thì cùng mợt giá nhưng số lượng </b>

người mua tăng lên, từ Qo thành Q1, đường biểu diễn chuyển dịch về bên phải  <b>Sự thay đổi giá cả hàng hóa có thể thay thế: chẳng hạn nếu giá bán nhà tăng quá </b>

cao sẽ thay đổi quan hệ cung cầu đối với nhà có gara cũng sẽ biến đổi

 <b>Sự thay đổi dự báo về tương lai: chẳng hạn nhiều người mua dự báo rằng tương lai </b>

mình sẽ sắm ơ tơ thì mối quan hệ cung cầu của nhà cho thuê

 <b>Sự thay đổi chính sách của chính phủ: chẳng hạn về thuế, về nhà ở, về đất đai, quy </b>

<i><b>3. Cân bằng cung cầu</b></i>

<i><b>4. Tính đàn hồi của cung bất động sản</b></i>

Mối quan hệ giữa giá cả với cung và cầu đối với mỗi loại hàng hóa không như nhau. Đối với mỗi loại hàng hóa này sự thay đổi giá cả sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ đến cầu của người tiêu dùng hoặc lượng cung nhưng với loại hàng hóa khác lại không như thế. Đặc điểm nổi bật của cung BĐS trên thị trường này là cung không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu

<b>Tính đàn hồi của cung bất động sản</b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

<b>Hệ số PES = </b><i>^{Tỷ lệ % s ự thay đổi số l ư ợng cung}_{Tỷ lệ % s ự thay đổi của giácung}</i>

Đối với bất động sản trong ngắn hạn PES<1. Khi giá cả thay đổi trong thời gian ngắn số lượng cung khó mà thay đởi kịp. Sau mợt thời gian khá dài thì ảnh hưởng của sự thay đổi giá cả mới tác động rõ rệt lên số lượng cung.

VD: Giá cho thuê hoặc bán nhà văn phòng tăng cao thì phải 1-3 năm sau mới có thêm nhiều nhà văn phòng được xâu dựng mới hoặc cải tạo từ các loại nhà khác nhau đưa ra cung ứng. Vì vậy trong kinh doanh bất đợng sản do sự chậm trễ này mà khi đề cập đến tính đàn hồi của cung bất động sản người ta chia ra thành tính đàn hồi ngắn hạn và tính đàn hồi dài hạn

Hình 4 là ví dụ về ảnh hưởng của nhân tớ thời gian với tính đàn hồi của cung

<i><b>5. Nguyên nhân</b></i>

- Mức cung hàng hóa BĐS gắn với các nhân tớ hữu hạn (diện tích, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng, v.v..), còn nhu cầu về hàng hóa BĐS gắn với các yếu tố vô hạn (tăng trưởng kinh tế, GDP bình qn đầu người thay đởi, v.v..). Nhưng trong thực tế, sự thay đổi mức cung hàng hóa BĐS phụ thuộc rất nhiều vào các biến số khác như giá cả, sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng, chính sách pháp luật của chính phủ. Nên khi cầu Bất đơng sản biến đợng thì cung bất động sản do chịu nhiều tác động nên biến động chậm chạp hơn

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

- Việc tăng cung của một loại hàng hóa BĐS với mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian cho việc tạo lập BĐS như việc tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, tạo quỹ đất, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công xây lắp, các thủ tục pháp lý phức tạp khác v.v..Thời gian xây dựng BĐS dài nên khả năng điều chỉnh thị trường BĐS chậm chạp, cần có nghiên cứu dự báo và kế hoạch nên rất dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu

- Tình trạng đầu cơ, làm giá Bất động sản của một số cá nhân hoặc tổ chức làm méo mó cung cầu thị trường

<i><b>6. Hệ quả </b></i>

- Tình trạng sớt giá do cung ko phản ứng kịp với sự tăng đột biến của cầu

- Khi bị ảnh hưởng bới các yếu tố khác nhau mà cầu về BĐS bị sụt giảm mạnh nhưng nguồn cung ko phản ứng kịp gây ra những thiệt hại lớn cho người dân cũng như những nhà đầu tư BĐS. Tình trạng đọng vớn,thiếu vớn rất dễ xảy ra. Lãng phí khi thực hiện những kế hoạch ko phù hợp với nhu cầu của thị trường vì đây là 1 thị trường cần sự đầu tư lâu dài và vớn lớn

<i><b>7. Một vài ví dụ </b></i>

Chúng ta có thể xem xét các ví dụ sau đây chúng ta để có thể hình dung được sự mất cân bằng cung-cầu BĐS do cung phản ứng chậm với sự thay đổi của cầu và những hệ quả của nó đối với sự phát triển của thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung (thông thường sự mất cân bằng cung-cầu quá mức sẽ dẫn tới các “cơn sốt nóng” hoặc “tình trạng đóng băng” trên thị trường BĐS

<b>Bình quân thu nhập ở Hà Nội hiện nay là 37 triệu đồng/người/năm (tương đương1.760 USD), thấp hơn 25,3 lần so với TP Berlin (Đức) (44.600 USD).</b>

Thế nhưng, nếu như giá chung cư bình dân ở Berlin chỉ 1.000 USD/m2 thì tại Hà Nợi hiện khó tìm ra chung cư nào có mức giá như vậy

<i>1. Thế giới: Bao nhiêu năm góp lương mua được nhà?</i>

Mợt điều tra của Công ty Tư vấn bất động sản hàng đầu ở Nga đưa ra các căn cứ để đánh giá mức thu nhập và khả năng mua nhà ở của người dân ở 36 thành phố thuộc 5 châu lục (lấy

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

tiêu chuẩn là một căn hộ chung cư ngoại thành, diện tích 70m2). Theo điều tra này, người dân Berlin (Đức) mất ít thời gian nhất để trả tiền mua nhà, không quá 3 năm. Thủ đô nước Đức cũng là nơi có giá nhà đất rẻ nhất, chỉ 1.000 USD/m2, trong khi thu nhập bình quân người dân ở đây là 44.600 USD/người/năm (so với Hà Nội là 1.760 USD/người/năm, nhưng giá chung cư ở Hà Nội đều trên 1.000 USD/m2)

Tại châu Mỹ, người dân New York (Mỹ) chỉ mất 5,7 năm để mua được căn hộ, trong khi tại TP Montreal (Canada) là 5,2 năm. Tại khu vực châu Á, nước gần Việt Nam là Thái Lan, người dân Thủ đô Bangkok mất khoảng 7 năm dành lương là mua được nhà. Giá nhà đất tại nước này rẻ hơn Việt Nam nhiều lần, chỉ khoảng 500 USD/m2. Trong khi đó, nước giàu có Nhật Bản, thu nhập bình quân rất cao nhưng do mức chi tiêu lớn, họ cũng mất khoảng 16 năm để mua nhà. Còn người dân Hồng Kông (Trung Quốc), Seoul (Hàn Quốc) phải dành khoảng 20 năm để có được 1 căn hộ.

<i>Việt Nam: Thu nhập bằng lương không có khả năng mua nhà</i>

Theo tính toán của Liên hiệp quốc, chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân mức 3 đến 4 lần là hợp lý. Tuy nhiên, hiện ở Việt Nam, con số này là từ 24,5 đến 26,6, tức cao 6 - 8 lần so với mức bình quân của thế giới. Còn nếu so sánh tại Hà Nội, mức chênh lệch còn cao hơn nhiều. Cũng theo cách tính của Liên hiệp q́c, chỉ sớ giá nhà/thu nhập người dân ở châu Á khá mềm: Nam Á là 6,25, Đông Á 4,14. Đáng ngạc nhiên là vùng đất nghèo khổ như châu Phi lại có tỷ lệ giá nhà/thu nhập thấp nhất, chỉ 2,21. Trong khi đó, châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ là 6,25, Mỹ La tinh và vùng Caribê là 2,38.

Như vậy, đã thu nhập thấp thì khơng thể mua nhà và nói rộng hơn, thu nhập từ lương ở Hà Nội không thể mua nhà

<b>Giá đất Hà Nội "vượt mặt" London?</b>

<b> Theo nghiên cứu mới đây của Công ty Bất động sản Knight Frank phối hợp với </b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

<b>Ngân hàng Citi Private Bank (đăng trên tạp chí The Independent, Mỹ), giá đất tại London hiện đắt nhất thế giới: 49.200 USD/m2. Tại New York là 34.200 USD/m2. Ở châu Á, Hồng Kông (Trung Quốc) đứng đầu với 26.300 USD/m2, kế đó là Tokyo 23.500 USD/m2.</b>

<b> Giá trên là tính mức trung bình. Nghiên cứu khơng đưa ra giá đất tại Việt Nam. Nhưng với những gì đã diễn ra, nhất là vụ đòi đền bù 1 tỷ đồng/m2 ở Hà Nội và việc một số căn nhà ở đường Đồng Khởi, TP Hồ Chí Minh rao bán trên 1 tỷ đồng/m2 (hơn 50 nghìn USD) thì xem ra hai thành phố ở ta đang "vượt mặt" London, New York, Tokyo</b>

<i>2. Tại Thái Lan</i>

Bắt đầu từ những năm 1985, khi Thái Lan thực thi chính sách nới lỏng về tài chính và cho phép người đầu tư nước ngoài tham gia vào đầu tư trong nước, nền kinh tế Thái Lan có những bước tăng trưởng nhảy vọt. Các ngân hàng mọc lên ở khắp nơi cũng như mọt lượng vốn đầu tư nước ngoài chảy vào trong nước. Tuy nhiên, lượng vốn đầu tư nước ngoài này chủ yếu lại rót vào lĩnh vực BĐS khi đó đang là một lĩnh vực đầu tư rất có lời do giá tăng vọt

Thêm vào đó, tình hình đầu tư vào BĐS tràn lan bởi việc vay vốn từ ngân hàng và huy động qua thị trường chứng khoán quá dễ dàng. Trong cơ cấu vay nợ của các ngân hàng thương mại Thái Lan, vốn cho vay để đầu tư vào lĩnh vực BĐS chiếm 10 đến 35%. Bên cạnh đó, hình thức đầu tư gián tiếp thơng qua thị trường chứng khoán cao. Tỷ lệ đầu tư nước ngoài trực tiếp của Thái Lan vào nhà xưởng, tư liệu sản xuất... rất thấp so với các nước trong khu vực.

Cái gì đến phải đến. Từ năm 1995, sự kết hợp của một số yếu tố khách quan như sự lên giá của đồng USSD, sự cạnh tranh mạnh mẽ từ phía Trung Q́c, sự sụt giảm nhu cầu thế giới về các sản phẩm bán dẫn, một sản phẩm xuất khẩu chính của Thái Lan, đưa nền kinh tế Thái Lan rơi vào khủng hoảng, thu nhập và tiêu dùng giảm mạnh. Về phía thị trường trong nước, thị trường BĐS một mặt bị thu hẹp và bị giới hạn bởi nhu cầu nội địa trong khi đầu tư tràn lan đã gây mất cân bằng trong quan hệ cung-cầu.

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

Theo thống kê, đến năm 1997, tỷ lệ không sử dụng BĐS ở Thái Lan tăng ở mức 15%. Giá BĐS rớt xuống, lĩnh vực đầu tư này không còn là lĩnh vực sinh lợi cho các chủ đầu tư như trước đây. Không giải quyết được đầu ra cho BĐS, các chủ đầu tư không trả được nợ vay ngân hàng. Hậu quả là lượng vốn vay trong ngân hàng ở dạng không có khả năng thu hồi vốn là rất lớn. Các ngân hàng theo đó không có khả năng thanh toán các khoản nợ vay từ nước ngoài. Hệ thống tài chính ngân hàng khủng hoảng.

Mặt khác, như đã nói ở trên, BĐS không đóng góp vào cán cân xuất nhập khẩu của đất nước trong khi bản thân lại thu hút rất nhiều vốn đầu tư từ nước ngoài. Sự mất cân đối như vậy là cơ hội cho các nhà đầu cơ nước ngoài. Với sự nhìn nhận nền kinh tế Thái Lan đang giảm dần tốc độ phát triển, hệ thống ngân hàng khủng hoảng, cán cân thương mại bị suy giảm, các nhà đầu cơ đã tìm cách rút vốn khỏi Thái Lan thông qua việc bán chứng khoán hoặc rút tiền khỏi ngân hàng. Hệ thống ngân hàng vì thế lại càng lâm vào tình trạng khó khăn. Giờ đây, ngay cả những dự án sinh lợi cũng khó có thể tìm được nguồn vớn đầu tư. Nền kinh tế cứ thế theo vòng xoáy mà chìm sâu vào cơn lớc khủng hoảng.

<i>3. Tại Singapo</i>

Vào khoảng giữa thập niên 1970, có một cặp vợ chồng người Singapore đứng ra thành lập một công ty phát triển BĐS với số vốn 200.000 SGD (lúc bấy giờ chỉ vào khoảng 80.000 USD). Họ đi vay ngân hàng được 800.000 SGD để mua một mảnh đất xây 30 ngôi nhà.

Cơng trình xây cất chưa xong nhưng gặp lúc giá nhà đất bắt đầu phất lên, ngân hàng định giá lại và cho biết trị giá cơng trình của họ từ 1 triệu SGD đã tăng lên đến 3 triệu SGD. Ngân hàng sẵn sàng tái tài trợ số nợ cũ, từ 800.000 SGD (nghĩa là 80% của 1 triệu SGD) nay lên đến 2,4 triệu SGD (80% của 3 triệu SGD), tức là cho họ vay thêm 1,6 triệu SGD nữa.

Với số tiền “từ trên trời rơi xuống” này, họ mua một khách sạn 60 phòng với giá 6 triệu SGD, dùng 1,6 triệu SGD làm vốn và vay một ngân hàng khác 4,4 triệu SGD (tức là 73% giá trị của khách sạn). Giá nhà đất vẫn tiếp tục gia tăng vùn vụt và khách sạn nói trên giờ được định giá là 10 triệu SGD. Hai vợ chồng này liền đến một ngân hàng khác để vay 8 triệu SGD (tức là 80% trị giá của khách sạn) rồi dùng số tiền này để trả hết số nợ 4,4 triệu

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

SGD đã vay trước đây, còn lại trong tay 3,6 triệu SGD. Chúng ta biết rằng, cho đến lúc này, họ vẫn làm chủ của 30 ngôi nhà mới xây xong đang cho thuê và một khách sạn.

Bản cũ soạn lại, với 3,6 triệu SGD còn lại, họ mua thêm một khách sạn thứ hai trị giá 20 triệu SGD. Và chỉ vài năm tiếp tục vay đi trả lại như thế, cuối cùng họ có trong tay 20 triệu SGD, và dựa vào đó vay thêm 40 triệu SGD mua thêm một khách sạn thứ ba trị giá 60 triệu SGD ở phố Orchard sang trọng.

Cơn sốt nhà đất tại Singapore đột ngột chấm dứt với cuộc khủng hoảng kinh tế bắt đầu từ giữa thập niên 1980. Trong những năm kế tiếp, cũng như hầu hết các công ty khác ở Singapore, công ty BĐS của cặp vợ chồng này đã phải trải qua một giai đoạn vô cùng điêu đứng. Họ đã phải lần lượt bán hết 30 ngôi nhà và hai khách sạn đầu tiên để trả nợ, nhưng vẫn gồng mình để giữ được khách sạn thứ ba với số tiền vay nợ ngân hàng ngày càng chồng chất. Sau một thời gian ổn định kinh tế, đến năm 1994, một cơn sốt nhà đất khác lại bắt đầu tại Singapore. Khi giá nhà cửa lên đến mức khủng khiếp nhất vào năm 1996, công ty của 2 vợ chồng trên may mắn bán được khách sạn còn lại ấy với giá 480 triệu SGD. Sau khi trả hết nợ cũ (từ 40 triệu SGD đã lên đến khoảng 100 triệu SGD), họ có trong tay 380 triệu SGD (tương đương khoảng 270 triệu USD).

Như vậy, chỉ sau 20 năm, công ty này đã biến 80.000 USD thành một cơ nghiệp khổng lồ khoảng 270 triệu USD. Và chỉ trong vòng 10 năm trước khủng hoảng, trị giá của cái khách sạn này đã tăng 8 lần (từ 60 triệu SGD lên đến 480 triệu SGD).

Hai cơn sốt nhà đất tại Singapore trong vòng 20 năm qua đã làm thay đổi hoàn toàn bàn cờ kinh tế trong nước. Trước mắt, một số tập đoàn công ty từ chỗ vô danh đã phất lên nhờ giá trị BĐS của họ vụt tăng giá và nhờ các ngân hàng đã không ngớt tung tiền cho vay. Thành công đến quá dễ dàng nên rất nhiều công ty khác cũng đã nhảy vào ngành BĐS, từ các ngành kinh doanh xe buýt, đóng tàu bè, dệt may, cho đến lắp ráp điện tử... mặc dầu đều chưa hề có tí kinh nghiệm nào về xây cất. Và chính trong thời gian này nhiều tập đoàn cũng đã bắt đầu bỏ tiền túi đầu tư vào các nước trong khu vực.

Những chuyển biến trên đây không hẳn chỉ riêng ở Singapore mới có mà thực sự đã xảy ra rập khuôn tại tất cả các nơi khác trong khu vực, từ Thái Lan, Malaysia, Indonesia cho

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

tới Hàn Quốc, Hong Kong ... Tăng trưởng kinh tế bắt nguồn từ sự thổi phồng giá trị BĐS đã tạo nên một cơ cấu rất mong manh. Sự sụp đổ của đồng bath Thái Lan vào tháng 7 năm 1997 chỉ là cái ngòi nổ, đưa đến một sự sụp đổ kinh tế dây chuyền tại tất cả các nước trong vùng.

Chỉ riêng ở Singapore trong vòng mợt năm, tính theo nợi tệ, giá nhà đất đã xuống khoảng 35%. Điều này có nghĩa khách sạn được đưa ra làm thí dụ ở trên từ 380 triệu SGD giảm còn 247 triệu SGD. Và dựa trên hới śt mới thì chỉ còn 145 triệu USD, mất đi 125 triệu USD, hay giảm giá 46% trong một năm. Nếu chỉ một khách sạn nhỏ như vậy mà đã mất đi 125 triệu USD, ta cũng đủ tưởng tượng trị giá tài sản của cả nền kinh tế Singapore đã vụt biến mất sẽ khổng lồ đến mức nào. Và nếu Singapore đã phải mất mát như thế thì tình hình tại các nước khác trong vùng lại còn bi đát đến chừng nào.

Đồng thời ta cũng có thể đoán trước rằng, vấn đề sẽ không dừng ở đó mà trong thời gian tiếp theo sẽ có rất nhiều công ty buộc phải phá sản và tình hình sẽ còn nguy ngập hơn nhiều.

<b>II.Thực trạng bất động sản Việt Nam </b>

Lĩnh vực phát triển, đầu tư và kinh doanh Bất động sản tại Việt Nam còn rất non trẻ và sơ khai nhưng cũng trải qua khá nhiều thay đổi, thăng trầm. Nói về Thị trường Bất động sản Việt Nam, chúng ta không thể tự giới hạn tầm nhìn 20 năm trở lại. Tuy nhiên xét về tính “thăng trầm”, tính “pháp lý” (sự quan tâm và tác động của Nhà nước vào Thị trường Bất động sản) thì giới hạn 20 năm (1990-2010) là mợt khoảng đủ lớn để xem xét, nghiên cứu và bình luận

<i><b>1. Cơn sốt lần thứ nhất (1993-1994)</b></i>

Thị trường Bất động sản Việt Nam đã có “Cơn sốt lần thứ nhất” - diễn ra trong hai năm (1993-1994), trong đó Thị trường Bất động sản đặc biệt “sốt” mạnh ở phân khúc Đất và Quyền sử dụng đất. Nguyên nhân là do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong dân cư đã xuất hiện từ những năm trước khi Luật đất đai (1993) ra đời.

Trong thời gian này quyền sử dụng đất của tổ chức, hợ gia đình và cá nhân chưa được luật pháp quy định và việc chuyển nhượng, mua bán đất đai bị cấm. Do vậy các quan hệ

</div>