Tiểu Luận - Thị Trường Bất Động Sản - Đề Tài - Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Cung Bđs – Pháp Luật Và Chính Sách Của Nhà Nước

<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

<b>Nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS – Pháp luật và chính sách của nhà nước1. Quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS</b>

Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Người sở hữu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất, được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Ngồi ra cịn có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Vấn đề đặt ra là trên thị trường cung BĐS, nhiều khu vực là nguồn BĐS hợp pháp (tức là được nhà nước quy định rõ ràng và xác lập quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất), nhưng cũng có nhiều khu vực là khơng hợp pháp do chưa được nhà nước xác định hoặc thuộc thành phần thị trường chợ đen. Tất cả là do công tác quản lý BĐS của nhà nước chưa chặt chẽ, trong đó có khâu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu, ví dụ như cấp sổ đỏ. Việc này ảnh hưởng rất lớn đến cơ cấu cung BĐS. Những khu vực không có đầy đủ hoặc khơng có giấy tờ chứng nhận thường rất khó bán, khó mua hơn những khu vực chính thức

Hiện nay cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất còn rườm rà và lắm nhiêu khê, thực hiện ở nhiều cơ quan khác nhau, với những mẫu giấy khác nhau, không tạo nên được một hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, gây ra nhiều bất cập

Nhiều loại tài sản như nhà máy, khu cơng nghiệp, hạ tầng kỹ thuật chưa có quy trình đăng ký và cấp giấy chứng nhận đang gây bức xúc cho các nhà đầu tư. Vì họ không thể đưa tài sản đã đầu tư đi thế chấp để vay vốn của các tổ chức tín dụng, nhằm tiếp tục đầu tư

Nhiều hệ thống đăng ký gây nên lãng phí trong quản lý. Đồng thời tạo nên tính phức tạp của pháp luật về đăng ký BĐS, người dân khó nhận thức những việc mình phải làm và những việc mình nên làm...

Tồn TP.Hà Nội hiện cịn tồn đọng 42,300 trường hợp đã kê khai, đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở (GCN) - hay thường gọi là sổ đỏ đang xếp hàng chờ tới lượt được cấp GCN. Trong đó có hơn 5000 trường hợp đã 10 năm nay

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

chỉ có giấy chứng nhận tạm thời, 9000 trường hợp là các căn hộ, khu đô thị, 2000 trường hợp là các nhà máy, khu công nghiệp; và rất nhiều trường hợp khác

<b>2. Chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất</b>

Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất ví dụ như: - Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm

- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào muc đích khác - Chuyển đất nơng nghiệp sang đất phi nông nghiệp

- Chuyển đất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất

- Chuyển đất nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở

Trong những trường hợp chuyển đổi trên, ảnh hưởng lớn nhất đến nguồn cung BĐS là việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hay từ đất vườn, ao sang đất thổ cư, đất ở vì sau khi chuyển đổi giá đất sẽ lên rất cao so với trước. Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được sự cho phép của Cơ quan có thẩm quyền.

<b>Điều kiện để đất được phép chuyển đổi mục đích:</b>

+ Đất xin chuyển phải có giấy chứng nhận nhận quyền sử dụng đất. + Đất không thuộc diện bị quy hoạch.

+ Đất không bị tranh chấp và không bị đem ra làm tài sản bảo đảm thi hành án. Hiện nay việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nơng nghiệp cịn nhiều khó khăn không chỉ ở thủ tục giấy tờ rườm rà, phức tạp mà còn là việc xác định hạn mức đất được chuyển đổi, cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi sang đất ở Điển hình là ở quận Thanh Xuân, HN hay Gia Lâm, Ðan Phượng, Hoài Ðức, việc thực hiện chuyển đổi vẫn chưa triển khai được do lúng túng trong quá trình xác định hạn mức đất được chuyển đổi và cách tính tiền sử dụng đất khi thực hiện chuyển đổi

Thực tế đất nông nghiệp là được Nhà nước giao để sản xuất tính theo nhân khẩu trong gia đình làm nơng nghiệp và chủ gia đình đứng tên. Tuy nhiên, nhiều trường hợp đến nay con cái đã trưởng thành, lập gia đình, tách hộ khẩu riêng. Như vậy hạn

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

mức đất chuyển đổi sẽ được tính cho từng hộ gia đình đã tách hay tính trên tồn bộ đất giao cho hộ gia đình lớn ban đầu?

Cịn về cách tính giá đất để người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi sang đất ở là nếu việc chuyển đổi phù hợp với quy hoạch thì việc tính tiền sử dụng đất sẽ căn cứ vào mức sát với giá thị trường, do hội đồng định giá của quận huyện quy định. "Hội đồng này sẽ do phòng tài chính của quận huyện chủ trì, xác định giá đất sát với giá thị trường và xin ý kiến các ngành về thẩm định giá đất cho sát với thực tế. Sau đó người dân sẽ nộp theo giá đất đó

<b>3. Chính sách hạn chế đầu cơ, chiếm giữ BĐS:</b>

Hành vi người dân tích tụ tài sản dưới hình thức đất đai - bất động sản là hành vi phi kinh tế. Tác hại lớn nhất hiện nay là chúng ta đẩy giá đất Việt Nam vượt sức chịu đựng của nền kinh tế, quá bất hợp lý so với tổng sản phẩm nội địa, ảnh hưởng tiêu cực đến chính sách về giá. Nó gây rất nhiều khó khăn cho cơng tác giải phóng mặt bằng để xây dựng khu công nghiệp, làm đường giao thông, làm trường học, làm bệnh viện, xây dựng các cơng trình du lịch, thương mại, quy hoạch đất làm khu cơng nghiệp… vì vậy sẽ làm giảm nguồn cung bất động sản hiện tại và trong tương lai.

Để hạn chế việc đầu cơ, thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả, chính phủ có thể sử dụng 1 loạt các biện pháp như: đánh thuế cao đối các trường hợp nắm giữ nhiều đất đai, mua đi bán lại nhiều lần trong thời gian ngắn, nắm giữ đất đai nhưng khơng sử dụng hoặc sử dụng khơng đúng mục đích; giảm thiểu tình trạng nhà xây xong bỏ hoang, lãng phí đất đai và vốn xã hội; kiểm sốt hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường. Thơng qua đó, tác động hoặc làm thay đổi quan hệ cung cầu về bất động sản trên thị trường, góp phần vào việc bình ổn giá cả trên thị trường bất động sản.

* Liên hệ Việt Nam:

Đầu năm 2011, thị trường BĐS Hà Nội vẫn tiếp đà tăng giá từ năm 2010 tại nhiều khu vực, giá bất động sản tại một số dự án có xu hướng tăng nhẹ, khoảng 5-10%, tiêu biểu là đất nền, biệt thự các dự án như Kim Chung Di Trạch, Bắc quốc lộ 32, Vân Canh, Thanh Hà, Văn Phú…, một số dự án chung cư đã hoặc sắp hoàn thiện

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

tại các quận trung tâm như quận Đống Đa, quận Hai Bà Trưng…

Riêng khu vực Sóc Sơn, nhờ thơng tin di dời các trường ĐH về đây, giá đất tại các xã Thanh Xuân, Minh Phú, Nam Cường… đều tăng mạnh, lên mức 3-5 triệu đồng/ m2, thậm chí khu đất có vị trí đẹp tăng giá tới 100 – 300% so với hồi đầu năm 2010. Tại Đông Anh, thông tin cầu Nhật Tân đang được đẩy nhanh tiến độ xây dựng để có thể thơng xe vào cuối năm 2013 đã thổi giá bất động sản khu vực này lên một mặt bằng mới. Đất ở đây khơng cịn giá 10-15 triệu đồng/m2 như trước nữa mà đã lên thấp nhất là 25 triệu đồng/m2. Riêng giá đất 2 bên cầu Nhật Tân thì tăng từng ngày, lên đến 40-50 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng “con sóng” này là do các “cò đất” và các “đội lái” tạo lên. Hiện giá đất các khu vực này đang quay trở về giá trị thực sau “cơn sốt” ngắn ngủi.

Các cơn sốt bất động sản tại các thành phố lớn sau nhiều năm đã lan dần ra các tỉnh thành khác. Nửa đầu năm 2011 thì các phong trào đầu tư bất động sản tiếp tục phát triển tương đối mạnh tại rất nhiều tỉnh, thành phố. Giá nhà đất tại nhiều nơi cũng tăng từ vài chục đến vài trăm phần trăm chỉ trong vòng một vài năm do nhiều người có tiền đã đầu tư vào đất đai.

Từ khoảng giữa năm, trước động thái siết chặt tín dụng của Ngân hàng nhà nước đối với thị trường BĐS vào ngày 30/6/2011, thị trường BĐS đã hoàn toàn chấm dứt chuỗi ngày tăng giá và bước vào vịng xốy lao dốc khi tính thanh khoản giảm sút, cầu giảm, nợ xấu tăng. Đây chính là một sự khởi đầu cho trật tự mới trên thị trường bất động sản.

<i>Tại Hà Nội, từ tháng 5/2011, giá bất động sản trên thị trường bắt đầu có xu hướng </i>

giảm. Các nhà đầu tư ồ ạt tháo chạy khỏi Sóc Sơn, Đơng Anh. Kịch bản “Ba Vì” gần như được lặp lại. Đất nền tại các khu vực dọc Láng Hòa Lạc, đặc biệt khu vực Mê Linh giá giảm mạnh, trung bình từ 20-40%, nhưng gần như cũng khơng có giao dịch.

Đầu cơ bất động sản đã tạo nên các “cơn sốt” mua bán và làm giá bất động sản tăng lên nhanh chóng. Người ta bỏ tiền vào mua nhà đất, bán đi với một mức giá cao hơn rồi lại tiếp tục dùng số tiền đó để đầu tư tiếp. Khi niềm tin vào thị trường còn cao thì chỉ cần trên thị trường có một vài giao dịch với mức giá cao hơn là cả thị trường sẽ xác lập mặt bằng mới theo mức giá đó. Cũng do mọi người nghĩ giá sẽ lên tiếp và chủ yếu là người đầu cơ (bán rồi lại mua) nên cũng chỉ cần thêm nguồn tiền từ người mua đầu tiên là đã tạo nên “cơn sốt” cho cả thị trường, nếu họ bán đi rồi dùng tiền đó làm việc khác, khơng đầu tư vào bất động sản nữa, thì sẽ

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

khơng có nhiều tiền để làm bất động sản tăng giá như thế. Nếu giao dịch trên thị trường chủ yếu do nhu cầu tiêu dùng thì giá cả sẽ được quyết định chủ yếu bởi giá thành sản xuất và khả năng chi trả của người dân, không phải bởi “niềm tin” và “cảm giác” như việc đầu cơ.

<b>4. Chính sách khuyến khích đầu tư BĐS, nhà ở cho người có thu nhập thấp:</b>

Việc chính phủ khuyến khích đầu tư bất động sản đặc biệt là xây dựng nhà chung cư cho người có thu nhập thấp làm nguồn cung bất động sản tăng lên nhưng sự mất cân đối của cơ cấu hàng hóa trên thị trường bất động sản khơng đáp ứng được nhu cầu của xã hội. Nhiều chủ đầu tư chỉ tập trung quan tâm vào các dự án nhà ở, khu đô thị để bán cho những người có thu nhập cao, khiến nguồn cung của phân khúc này bị dư thừa, dẫn đến tình trạng ế ẩm. Trong khi đó, nhu cầu ở các phân khúc nhà ở giá trung bình, nhà giá rẻ và nhà ở cho thuê tại các đô thị là rất lớn nhưng lại bị bỏ ngỏ. Bên cạnh đó, nhiều dự án bị chậm tiến độ, thiếu kết nối hạ tầng, rồi bị bỏ hoang hóa, gây lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu tư của Nhà nước.

Ngoài ra, mang tiếng là nguồn cung dồi dào, nhiều căn hộ được chào bán nhưng đa số lại nằm ở những dự án còn đang xây dựng, hoặc đã được xây dựng xong nhưng lại ở những khu vực hạ tầng chưa hồn thiện, có nhiều hạn chế nên không đáp ứng tốt nhu cầu của người muốn mua. Phần lớn các dự án bất động sản vẫn chủ yếu tập trung tại các đô thị lớn, nhu cầu tại các vùng miền không được đáp ứng, khiến thị trường bất động sản lâm vào tình cảnh vừa thừa vừa thiếu.

<b>Liên hệ Việt Nam:Căn hộ ế ngày càng tăng</b>

Sau dự án NTNT đầu tiên ở Ngơ Thì Nhậm (Hà Đơng), rất nhiều dự án khác cũng đã nhận hồ sơ như: NTNT ở Kiến Hưng (Hà Đông), Đại Mỗ (Từ Liêm), Sài Đồng (Long Biên), Đặng Xá (Gia Lâm)... Thế nhưng, khơng khí nhận hồ sơ mua nhà của những dự án gần đây lại thưa thớt, vắng vẻ, trầm lắng vô cùng so với dự án đầu tiên.

Đơn cử, đợt bốc thăm lần 2 dự án NTNT Sài Đồng của Cty CP Xây dựng số 3 Hà Nội (Hanco 3), chỉ có 30 khách hàng đã chọn vị trí căn hộ, hơn 100 căn hộ cịn lại chưa có người mua. Dự án NTNT Sài Đồng của Cty CP Đầu tư và Xây dựng số 5 (Handico5) cũng chỉ có hơn 100 khách hàng đến đóng tiền trên tổng số 420 căn hộ.

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

Đến nay, dự án NTNT ở Đặng Xá do TCty Viglacera làm chủ đầu tư dù đã phải nhận hồ sơ tới 5 lần nhưng vẫn chưa bán hết 946 căn hộ trong dự án. Như vậy, chỉ tính sơ qua cũng đã nhìn thấy có 3 dự án đang bán rơi vào cảnh ế nặng.

Lý do được đề cập nhiều nhất vẫn là, giá NTNT xấp xỉ với giá nhà ở thương mại. Nếu như giá nhà ở thương mại nhiều nơi chỉ ở mức 14-15 triệu đồng/m2 thì NTNT ở Hà Nội lại phổ biến ở mức 12-13 triệu đồng/m2. Như vậy, nếu một căn hộ chỉ 60m2 thì sẽ phải mất đến gần 800 triệu đồng, số tiền này hầu như “quá sức” đối với những người nghèo, có thu nhập thấp thuộc đối tượng được mua loại nhà này. Bên cạnh đó, tiến độ đóng tiền gấp rút cũng khiến người dân hoang mang, lo lắng vì khơng thể có mấy trăm triệu để nộp cho chủ đầu tư.

Khi phát động chương trình làm NTNT năm 2009, Bộ Xây dựng kỳ vọng giai đoạn 2009 - 2015 có 189 dự án, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 700.000 người.

Thế nhưng đến nay, Bộ này vẫn không tổng kết được chương trình bởi mới có 39 dự án (chỉ đạt 26% so với dự kiến) được khởi công xây dựng, với tổng mức đầu tư khoảng gần 4.000 tỷ đồng. Đặc biệt, trong số 39 dự án này, hiện mới có gần 1.800 căn hộ hồn thành, chỉ đạt... 1% so với kế hoạch. Mà trên thực tế, trong số những căn hộ đã hồn thành thì việc bán nhà còn đang diễn ra chật vật.

Mới đây, Hiệp hội các nhà đầu tư tài chính Việt Nam (VAFI) đề xuất với Chính phủ và Quốc hội một số giải pháp cơ bản để xây dựng được một triệu căn hộ NTNT trong giai đoạn 2012 - 2020. Theo đó, có thể giảm giá bán căn hộ diện tích từ 35 – 70 m2 tới mức 30 – 40% bằng cơ chế miễn toàn bộ các loại thuế và phí xây dựng như: 10% thuế VAT cho người thu nhập thấp khi thực hiện mua nhà; thuế chuyển quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp bất động sản khi thực hiện dự án xây dựng NTNT; thuế trước bạ cho người mua nhà; miễn thuế thu nhập doanh nghiệp. Cùng với đó, VAFI đề xuất cung cấp nguồn tín dụng ưu đãi với lãi suất dưới 10%/ năm cho các doanh nghiệp có đầy đủ điều kiện thực hiện các dự án xây NTNT và cho người mua nhà. Với cơ chế ưu đãi này, VAFI cho rằng, với số tiền ban đầu ở mức từ 200 - 400 triệu đồng, người dân có khả năng mua căn hộ với giá từ 350 - 700 triệu đồng.

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

Chính phủ phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, theo đó tăng tỷ trọng nhà ở chung cư lên 80%, đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị, bao gồm nhà ở cho thuê giá rẻ do Nhà nước đầu tư và nhà ở cho thuê thương mại do các thành phần kinh tế đầu tư có sự hỗ trợ của Nhà nước...theo quyết định của Thủ tướng, trong giai đoạn 2011 - 2015, tiếp tục triển khai thực hiện các chương trình phát triển nhà ở xã hội tại khu vực đô thị và hỗ trợ các hộ nghèo khu vực nông thôn; phấn đấu xây dựng tối thiểu khoảng 10 triệu m2 nhà ở xã hội để giải quyết chỗ ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị (chủ yếu là nhà căn hộ chung cư); đáp ứng cho khoảng 60% số sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và 50% cơng nhân lao động tại các KCN có nhu cầu về chỗ ở; hoàn thành việc hỗ trợ cho khoảng 400 nghìn hộ gia đình (theo chuẩn nghèo mới) tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở. Và với chính sách này, hy vọng thị trường chung cư sẽ ấm lên trong thời gian tới.

<b>5. Chính sách quản lý, phát triển thị trường bất động sản</b>

Thị trường bất động sản nước ta trong thời gian vừa qua đã có bước phát triển quan trọng, nhiều dự án phát triển nhà ở, cơng trình dịch vụ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ đã được hình thành làm thay đổi bộ mặt đô thị, nâng cao điều kiện sống của các tầng lớp dân cư, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; từng bước đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các tầng lớp nhân dân, góp phần bảo đảm an sinh xã hội. Thị trường bất động sản đã thu hút đáng kể nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước, thúc đẩy các ngành sản xuất khác phát triển. Hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản từng bước được hoàn thiện, cơ cấu tổ chức của thị trường được hình thành, đã có sự phối hợp giữa các cơ quan có liên quan trong cơng tác quản lý nhà nước, tạo điều kiện thuận lợi, mơi trường đầu tư thơng thống để thị trường bất động sản phát triển.

Để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững, Thủ tướng yêu cầu phải tăng cường hơn nữa cơng tác quản lý, kiểm sốt, nâng cao vai trò, trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương trong việc kiểm tra, thẩm định, cho phép đầu tư các dự án phát triển nhà ở, đầu tư kinh doanh bất động sản; Thực hiện tái cơ cấu hàng hóa bất động sản cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, đồng thời đẩy mạnh phát triển các loại hình nhà ở xã hội có sự tham gia điều tiết của nhà nước để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, bảo đảm an sinh xã hội.

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

Để thực hiện mục tiêu trên, Chỉ thị của Thủ tướng nêu rõ, Bộ Xây dựng phải chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành có liên quan nghiên cứu bổ sung, hoàn thiện hệ thống luật pháp về nhà ở và kinh doanh bất động sản theo hướng tăng cường vai trò, trách nhiệm của Bộ Xây dựng và các bộ, ngành Trung ương trong việc quản lý thống nhất về phát triển nhà ở và hoạt động kinh doanh bất động sản; Xây dựng cơ chế, chính sách và hướng dẫn các địa phương thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, quản lý về cơ cấu hàng hóa bất động sản nhà ở. Bộ Xây dựng cũng phải chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành có liên quan và các địa phương trọng điểm có nhiều dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, rà soát các dự án; Kiểm tra và yêu cầu chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở triển khai thực hiện nghiêm chỉnh quy định dành 20% diện tích đất xây dựng nhà ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án để xây dựng nhà ở xã hội, báo cáo Thủ tướng Chính phủ kết quả rà sốt, kiểm tra trong quý I/2012.

Thủ tướng giao Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất và báo cáo Chính phủ trong quý II/2012 về thuế bất động sản nhằm hạn chế đầu cơ, sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, bất động sản; Nghiên cứu, sửa đổi quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản cho phù hợp với tình hình thực tế.

Ngân hàng nhà nước VN chỉ đạo các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng thực hiện nghiêm túc Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ, bảo đảm tín dụng bất động sản có tốc độ tăng trưởng và tỷ trọng hợp lý, an tồn, phù hợp với chính sách điều hành tín dụng chung. Trước mắt, giảm tăng trưởng và tỷ trọng tín dụng bất động sản với lộ trình hợp lý, tránh gây sốc, đồng thời áp dụng các biện pháp tăng tính thanh khoản, tránh đóng băng thị trường, tác động xấu lan truyền đến hệ thống các tổ chức tín dụng và đời sống xã hội.

Bên cạnh đó, Ngân hàng nhà nước VN phối hợp với Bộ Xây dựng nghiên cứu để có hướng dẫn các tổ chức tín dụng thực hiện chính sách tín dụng phù hợp với tiến trình tái cơ cấu thị trường bất động sản; Chỉ đạo các tổ chức tín dụng bố trí nguồn vốn để cho vay đầu tư các dự án phát triển nhà ở để bán, cho thuê phục vụ đối tượng thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế; cho các đối tượng có nhu cầu thực sự vay mua nhà để ở.

<b>Liên hệ thực tế</b>

Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ, năm 2011 là năm có lượng cung tương đối lớn có khoảng 15.000-16.000 căn hộ được tung ra bán. Với lượng sản phẩm

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

như vậy, người mua có thể tiếp cận được đúng sản phẩm đang cần và có thể tiếp cận trực tiếp được với chủ đầu tư mà không cần qua nhiều cầu. Tuy nhiên việc lựa chọn thời điểm nào để hệ thống tài chính ổn định và có giá BĐS tốt để người tiêu dùng mua vẫn là một câu hỏi chưa có lời giải đáp. Tình trạng cung tăng cầu giảm làm cho thị trường căn hộ trở nên trầm lắng, ảnh hưởng trực tiếp tới lợi nhuận của doanh nghiệp. Trong khi đó, giá nguyên vật liệu xây dựng đã tăng 25-30% so với cuối năm 2009. Để bán sản phẩm, chủ đầu tư đã chấp nhận giảm giá, bán cắt lỗ để thu vốn nhưng tình hình vẫn chưa khả quan.

Giới đầu tư hiện nay lại đang đứng ngồi khơng n vì các yếu tố chính sách. Trong đề xuất chấn chỉnh thị trường BĐS của Bộ Xây dựng trình Chính phủ có việc cấm chia lơ, bán nền dự án. Lệnh cấm này nếu được áp dụng sẽ “cắt phăng” phân khúc béo bở nhất thời gian qua. Như vậy, ai sở hữu đất nền dự án sẽ thắng lớn do lệnh cấm ít có khả năng hồi tố và nguồn cung hạn hẹp. Cũng từ nhận định này, thị trường Hà Nội đã có hiện tượng nhà đầu tư săn đất nền dự án đón đầu lệnh cấm này. Các dự án đơ thị dọc trục đường 32 sắp hồn thành, đường Lê Trọng Tấn kéo dài phía Tây Hà Nội sắp thông xe là những địa điểm đang được giới đầu tư lăm le nhiều nhất.

Trong năm 2011, “Quy hoạch Hà Nội mở rộng” và Chính sách nhà ở đã được Chính phủ phê duyệt, cộng với việc cuối năm Ngân hàng Nhà nước nới cho vay trong lĩnh vực bất động sản tác động nhiều tới hoạt động của các nhà đầu tư bất động sản

* Quy hoạch chung về Hà Nội phê duyệt, thị trường bất động sản vẫn trầm lắng Sau cơn sốt đất ở Sóc Sơn, thị trường bất động sản Hà Nội rơi vào trầm lắng, cho đến tháng 7/2011, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Bản quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn 2050. Sự kiện này khiến cho giới đầu tư bất

<b>động sản tại Hà Nội kỳ vọng sẽ hâm nóng thị trường bất động sản Hà Nội. Tuy </b>

nhiên, theo các chuyên gia về bất động sản cho rằng, Đồ án quy hoạch Hà Nội cũng ít có tác động và ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Bằng chứng là đến hết năm 2011, thị trường bất động sản không chỉ trầm lắng, giao dịch giảm mà cịn lâm vào nhiều khó khăn hơn nữa.

* Tín dụng bất động sản: Đầu năm “siết”, cuối năm “mở”

Thực hiện Nghị quyết số 11 của Chính phủ về giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô. Theo đó, NHNN Việt Nam đã có những biện pháp cụ thể liên quan đến lĩnh vực BĐS đó là thực hiện giảm tốc độ và tỷ

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực BĐS,

<b>chứng khốn. Việc thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất khiến cho thị </b>

trường bất động sản năm 2011 đã đối mặt với khơng ít khó khăn. Doanh nghiệp bất động sản thiếu vốn trầm trọng khiến nhiều dự án bị giãn, chậm tiến độ khiến cho nhiều chủ đầu tư vi phạm hợp đồng với khách hàng, thậm chí nhiều doanh nghiệp phải hạ giá bán căn hộ đến 35% so với giá gốc ban đầu.

Tuy nhiên, thật bất ngờ, đến cuối tháng 11 vừa qua, theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước, các tổ chức tín dụng khi xác định tỷ trọng so với tổng dư nợ cho được loại trừ một số nhu cầu cho vay vốn phục vụ nhu cầu thiết yếu của người dân và thuộc chính sách an sinh, xã hội, cụ thể là 4 nhóm như: vay để mua nhà, sửa chữa nhà; xây nhà thu nhập thấp; nhà cho công nhân và các cơng trình, dự án nhà ở sắp hồn thiện. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, việc Ngân hàng Nhà nước mở van cho vay tín dụng bất động sản vào lúc này cũng không làm Dn bớt khó khăn được do những điều kiện vẫn rất ngặt nghèo. Ngoài ra, giới đầu tư cũng đang hy vọng chính sách nới lỏng tín dụng “mở đường” cho một số ngành BĐS ra khỏi nhóm phi sản xuất để thị trường có cơ hội phục hồi. Tuy nhiên, giới đầu tư cũng không nên đặt kỳ vọng quá cao bởi lẽ, cơ chế chính sách chưa hồn thiện, tính minh bạch của thị trường chưa cao, giá nhà, đất vẫn quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân... cho nên lợi nhuận trong đầu tư BĐS năm nay sẽ không như mong đợi của giới đầu cơ.

* Chính phủ phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở

Mới đây, Chính phủ vừa có quyết định phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, theo đó tăng tỷ trọng nhà ở chung cư lên 80%, đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị, bao gồm nhà ở cho thuê giá rẻ do Nhà nước đầu tư và nhà ở cho thuê thương mại do các thành phần kinh tế đầu tư có sự hỗ trợ của Nhà nước...

Theo đánh giá của các chuyên gia, chiến lược về nhà ở này có nhiều ưu điểm có bước đột phá, nhất là đối với chính sách nhà ở cho nhân dân hiện nay, người dân sẽ có cơ hội tiếp cận nhiều hơn về nhà ở. Và với chính sách này, hy vọng thị trường chung cư sẽ ấm lên trong thời gian tới

<b>6. Chính sách tăng quyền mua bán, trao đổi của người sử dụng bất động sản</b>

Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ IX, pháp luật của Nhà nước ta đã cho phép phát triển thị trường bất động sản theo tinh thần: “Phát triển thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử

</div>