Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (48.26 MB, 83 trang )

<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

VŨ THỊ LOAN

PHÁP LUẬT VE GÓP VON BANG QUYEN SỬ DUNG DAT

Chuyén nganh: Luat Kinh té

Mã số: 60380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS. TRAN QUANG HUY

HÀ NỘI - 2014

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

Để hoàn thành Luận văn này, lời đầu tiên em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới Thầy giáo — Tiến sĩ Trần Quang Huy, người đã dành nhiều tâm huyết cũng như cho em nhiều lời chi bảo, giúp đỡ dé em có thé hồn thành một cách tốt nhất

<small>cơng trình nghiên cứu của mình.</small>

Mặc dù thời gian để viết Luận văn chỉ có sáu tháng ngắn ngủi, nhưng băng những lời day bảo và hướng dẫn của các thay, cơ trong suốt q trình học tập tại Trường Đại học Luật Hà Nội đã giúp em có đầy đủ kiến thức cũng như phương pháp, phương tiện thực hiện cơng trình này. Em xin chân thành cảm ơn các thay,

<small>Hà Nội, ngày 19 tháng 5 năm 2014Học viên</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

9098271000157 ... 6

CHƯƠNG I. NHUNG VAN DE LÝ LUẬN VỀ GÓP VON BẰNG QSDD VÀ PHÁP LUAT VE GOP VON BẰNG QSDD...ccscccsssssssssseseceseceseecscsvsvevaveveveveveees 10 1.1. Những van dé lý luận về vốn và góp vốn trong kinh doanh ... 10

1.1.1. Khai niệm và đặc trưng cua VON cecescsssscscecscsesscscseacstsevstsesscsssevscsesecaes 10 1.1.2. Khái niệm và đặc trưng của góp von trong kinh doanh ... - 12

<small>Lida Fee freee: plore lý p8, ST ea nga tan ngh ta tua eas. cen In a. tenes 10605 ee 13</small> 1.2.1. Quan niệm về OSDD...ececcccccccscscscssesescstssssssssvsessstssssescsvsvsvssseseseseevees 13 <small>1.2.2. Đặc trưng pháp lý của (QSDÏ)... cv kkkxeeseeeereerse 15lu Phan Hiệi QSDP tii GGG 121 SAR TAG sà na ngà v0 thấu tiên exe ses iE0.814 V988 G0116 17</small> 1.3. Góp vốn bằng QSDĐ...- - 1c t1 E1 11111118121511111111111111 111111. 18 1.3.1. Khái niệm góp vốn bằng OSDD wicccecececcscscsesvscssesescesesessesesesseseseseeseees 18 1.3.2. Đặc trưng pháp lý của góp von bằng QSDĐ...---cccscecssse: 19 1.3.3. Phân biệt góp vốn bằng OSDP với góp vốn bằng các loại tài sản khác <small>¬—.... 21</small>

1.4. Điều chỉnh pháp luật góp vốn bằng QSDĐ...- ¿+ St eEererererez 22 1.4.1. Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật đối với góp vốn bằng QSDĐ... 22

1.4.2. Yêu cầu điều chỉnh pháp luật đối với góp vốn bằng QSDĐ... 25

1.4.3. Nội dung điều chỉnh pháp luật đối với góp vốn bằng QSDĐ... 27

.450888/.90951019)1€000015... 28

CHUONG II. THUC TRANG PHÁP LUẬT VỀ GÓP VON BẰNG QSDD ...29

2.1. Quy định về đối tượng của quan hệ góp vốn bằng QSDĐ... 29

2.1.1. OSDP được xác lập trên cơ sở giao AAt .c.cccececececescscecesseseseseseeteseseeees 29 2.1.2. OSDĐ được xác lập trên cơ sở thuê At .o.cecececccecececsceseseseeseseseseseseee. 30 <small>2.1.3. QSDĐ được xác lập trên cơ sở Nhà nước công nhận QSÙĐ... 32</small>

2.1.4. Những hạn chế, bất cập của pháp luật về đối tượng góp vốn bằng <small>A225... . 32</small>

2.2. Quy định về chủ thé quan hệ góp vốn bằng QSDĐ...--- 5-5 cs52 33 2.2.1. Bên góp vốn bằng QSDĐ...- + kkEEEEE111111112111111111111 11 1 e0 33

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

2.3. Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ góp vốn bằng

<small>0 N)P Dnddd'ỒỖŨ... 42</small>

2.3.1. Quyên và nghĩa vụ của bên góp vốn bằng QSDĐ...--- scs-: 42 2.3.2. Quyên và nghĩa vụ của bên nhận góp vốn bằng QSDĐ... 42 2.3.3. Những hạn chế, bắt cập của quy định của pháp luật về quyên và nghĩa vụ của các bên trong góp vốn bằng QSDĐ... ¿2c cccct2tersrzkererees 43 2.4. Quy định về hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ...- 5-5 cccscsrcrsred 44 2.4.1. Quy định về nội dung của hop dong góp von bằng QSDĐ... 44 2.4.2. Quy định về hình thức của hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ... 44 2.4.3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng góp von bằng QSDĐ... 46 2.4.4. Những hạn chế, bất cập của quy định pháp luật về hợp đơng góp von bằng QŠD... St t1 1E1512111111111111Ẹ11111111111121211 111111111 ng 47 2.5. Quy dinh vé trinh tu, thu tuc gop von bang QSDĐ... 49 2.5.1. Quy định về đăng ký góp vốn bằng OSDD ...-. 252 c+c+csxzrsreei 49 2.5.2. Quy định trình tự, thủ tục đăng ký và cấp GCNQSDĐ... 52 2.5.3. Những hạn chế, bat cập của pháp luật về trình tự, thủ tục góp vốn bằng

2.6. Quy định về xác định giá trị QSDD khi góp vốn bang QSDĐ... 55 2.6.1. Quy định về xác định giá trị QSDĐ... 25c E‡t‡E‡ESEEEEEEErkrkerred 55 2.6.2. Quy định về thẩm định giá để xác định giá tri QSDĐ)... 56 2.6.3. Những hạn chế, bất cập của quy định về định giá khi góp vốn bằng

2.7. Quy định về chấm dirt góp vốn bằng QSDĐÐ...- 5-5-5 ccscscecersze2 58 2.7.1. Cham đứt việc góp vốn trong trường hợp khơng hình thành pháp nhân 2.7.2. Cham đứt góp vốn trong trường hợp hình thành pháp pháp nhân mới60 2.7.3. Những hạn chế, bat cập của pháp luật về cham dứt góp vốn bằng

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

\⁄45I€.9)x149)18:7. 0/6199 078...ẦỒ....a 65 3.1. Yêu cầu của việc hồn thiện pháp luật về góp vốn bang QSDĐ... 65 3.1.1. Pháp luật về góp vốn bằng OSDD được xây dựng phù hop với nên kinh 16 tị Í['UHỊIH... SE E1 EEEE1EE5111111111111 1.11111111111121 1111111112111 g 65 3.1.2. Dam bảo tính thống nhất, dân chủ, cơng khai, minh bạch trong pháp luật về góp vốn bằng QSIDĐ)... 5c cctEEEEEEE1111111151211111111111111 2 tt 66 3.1.3. Dam bảo tinh thong nhất giữa LDP với những luật có liên quan... 66 3.1.4. Dam bảo quyén tự do kinh doanh trong hoạt động góp vốn bang

3.1.5. Đảm bảo q trình hội nhập kinh té Quoc tỄ...- +25 cs+s+x+cscse: 67 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ...--- 68 3.2.1. Hồn thiện quy định về đối tượng góp vốn bằng QSDĐ... 68 3.2.2. Hoàn thiện quy định về chủ thé góp von bằng QSDĐ)...--- 69 3.2.3. Hồn thiện quy định về quyên và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ góp vốn bằng QSDD...-¿- + + k‡EEEEEEE111111112121111111111111E1 11111111111 ke. 70

3.2.4. Hồn thiện hình thức, thủ tục góp vốn băng QSDĐ...----: 70 3.2.5. Hoàn thiện cơ chế thực hiện pháp luật v góp vốn bằng QSDĐ... 74 3.2.6. Hồn thiện các thiết chế thúc đẩy hoạt động góp vốn bằng quyền sử c0/18./R8RERERRRRRRRERRER 74 .450888/.9091019)1€0110002... 76 0007.015757 ... 77 DANH MỤC TAI LIEU THAM KHẢO...-..--c:-cccccxecrxrrrrrrrrrrrrrrrrrree 78

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

BĐS Bat động sản

GCNQSDD Giấy chứng nhận quyền sử dung đất LĐĐ Luật Dat đai

NSDĐ Người sử dụng đất

QSDD Quyén str dung dat UBND Uy ban nhân dân

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

Là một nước nông nghiệp với trên 80% dân số làm nghề nơng, có thể nói đối với mỗi người dân Việt Nam, đất đai là nguồn tài sản vô cùng quý giá. Dat đai luôn sắn liền với đời sống, sinh hoạt và sản xuất của con người. Tuy nhiên, đây lại là tài nguyên hạn hẹp và không thé sinh sôi nay nở. Vi thế, bài toán đặt ra với bất kỳ một Nhà nước nào đó là có thé phát huy hết những tiềm năng quý báu của dat, biến đất dai du là một tài sản cố định nhưng luôn vận động và sinh lời phục vụ đời sống con người. Xác định đất dai là tư liệu sản xuất vô cùng quan trọng, là “miéng cơm manh áo” của người dân, Đảng ta luôn nhất quán đi theo quan điểm, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, bảo đảm cho người dân có đất sản xuất. Xu thế chung phát triển của toàn cầu là thời đại của nền kinh tế thị trường, áp dụng khoa học kỹ thuật máy móc vào trong sản xuất, đất đai khơng cịn chỉ mang ý nghĩa là tư liệu sản xuất nông, lâm nghiệp mà mang thêm một diện mạo mới: là nguồn vốn, nguồn lực to lớn dé phát triển đất nước thông qua những kênh huy động vốn như thế chấp, góp vốn... Thị trường QSDĐ cùng với thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường khoa học — công nghệ ra đời góp phần hồn thiện đồng bộ thé chế kinh tế thị trường ở nước ta.

Bắt đầu từ Luật sửa đôi, bô sung một số điều của LDD năm 1998, góp von bang QSDD lần đầu được ghi nhận là một chế định pháp lý quan trọng tao ra một hướng đi mới trong việc sử dụng nguồn tài nguyên quý giá này. Thực tế thi hành các

<small>quy định này đã đem lại lợi ích khơng nhỏ cho người dân, doanh nghiệp, Nhà nước</small> và cả xã hội, một là nó giải quyết được “bởi todn” về vốn cho nhu cầu sản xuất kinh doanh, nâng cao năng lực của các chủ thể kinh doanh trong việc thu hút các nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, hai là tạo thêm một kênh huy động von mới cho NSDĐ trong đầu tư, phát triển sản xuất, ba là, thông qua hoạt động này Nhà nước thu được những ngn tài chính từ thuế, lệ phí... qua đó, góp phần vào cơng cuộc xóa đói, giảm nghèo của đất nước. Nhận thấy được vai trò to lớn này, LDD qua các thời kỳ, Luật sửa đôi, bé sung một số điều của LĐĐ năm 2001, LĐĐ năm 2003 và mới đây là LĐĐ năm 2013, tiếp tục phát huy và mở rộng quyền năng góp vốn bằng QSDĐ cho các chủ thể SDĐ. Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm, các quy

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

bộ về góp vốn bằng QSDĐ, quy định về chế tài xử lý vi phạm quy định về góp vốn bằng QSDĐ chưa đủ sức ran đe, phạm vi góp von bằng QSDD còn hạn chế, sự thiếu thống nhất giữa LĐĐ và các luật có liên quan cùng điều chỉnh về góp vốn bằng QSDĐ... Những hạn chế này có nguyên nhân xuất phát từ cả những yếu tố khách quan như sự phát triển mạnh của nền kinh tế trong khi luật lại chậm ban hành và sửa đối, và những yếu tố chủ quan như năng lực làm luật còn yếu, công tác quản lý nhà nước về đất đai còn hạn chế... Điều này đã trở thành những rào cản cho sự vận hành đồng bộ của nền kinh tế thị trường. Với những lý do trên, thiết nghĩ đề tài: “Pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ” vẫn ln là một vẫn đề “nóng bỏng” cần phải được nghiên cứu, mồ xẻ dé ngày càng phù hợp với thực tiễn và mang tính dự liệu cao.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Tìm hiểu về việc nghiên cứu các quy định pháp luật về góp vốn bằng tài sản nói chung và góp von bằng QSDĐ nói riêng, đã có một số cơng trình nghiên cứu khoa học được cơng bố, chủ yếu là các khóa luận tốt nghiệp, đó là: Luận văn tốt nghiệp đại học “Tim hiểu các quy định về việc góp vốn bằng giá trị ve SDD dé hợp tác sản xuất, kinh doanh” của tác giả La Thị Hồng Nhung, năm 2003; Khóa luận tốt nghiệp “Nội dung những quy định pháp luật về thé chấp, bảo lãnh, góp vốn bang OSDĐ'” của tác giả Phạm Thị Phương Nhung, năm 2005; Khóa luận tốt nghiệp “Thé chap, bảo lãnh, góp vốn bằng OSDP doi với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước” của tác giả Nguyễn Ngọc Diệp, năm 2006; Khóa luận tốt nghiệp “Những van dé pháp lý về góp vốn bằng OSDD” của tác giả Nguyễn Ngọc Yến, năm 2011; Và một số bài viết có liên quan được đăng trên báo, tạp chí: “Góp vốn bằng giá trị QSDĐ — Sự không thong nhất trong các quy định của pháp luật” của đồng tác

<small>giả Ls. Phạm Minh Hồng, Lê Thị Khánh Trang, Văn phịng luật sư Trí & cộng sự;</small>

“Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng ở Việt Nam” của tác giả TS. Dương Đăng Huệ đăng trên tạp chi Nhà nước và Pháp luật số 6/2002; “Trinh tự thủ tục giao dich OSDĐ và tài sản gắn liên với đất theo quy định tại dự thao LDD sửa đổi” của tac giả Ninh Thị Hiền đăng trên tạp chí Khoa học Pháp lý số 01/2013...

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

doanh và phan nào dé cập tới thực tiễn thi hành pháp luật về góp vốn bằng QSDD tai Việt Nam... Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy sau hơn 10 năm triển khai thi hành LDD năm 2003 đã bộc lộ nhiều bất cập trong đó có vấn đề về góp vốn bằng QSDĐ, nhất là trong thời đại cơng nghiệp hóa — hiện đại hóa đất nước. Dé khắc phục những hạn chế bat cập này, ngày 29/11/2013, Quốc hội đã chính thức thơng qua văn bản LDD mới có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 với nhiều quy định tiến bộ. Đặt trong bối cảnh đó, một cơng trình nghiên cứu ở tầm cao hơn là một luận văn thạc sỹ sẽ đem đến một cái nhìn tổng quát về lý luận và thực tiễn pháp luật về góp vốn bằng QSDD. Trên cơ sở kế thừa kết quả nghiên cứu của các cơng trình khoa học đi trước, Luận văn sẽ đi sâu tìm hiểu pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ đặt trong thời điểm giao thoa giữa luật cũ

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối trợng nghiên cứu

Đề tài “Pháp luật về góp vốn bằng OSDD” xác định đỗi tượng nghiên cứu bao gồm các nội dung cụ thể sau:

- Quan điểm, đường lối của Đảng về góp vốn bằng QSDĐ;

- Nội dung các quy định của pháp luật đất đai và các luật liên quan điều chỉnh hoạt động góp vốn bằng QSDĐ.

<small>3.2. Pham vi nghiên cứu</small>

Luận văn nghiên cứu các quy định của pháp luật dat đai va các luật có liên quan điều chỉnh lĩnh vực góp vốn bằng QSDD trên lãnh thé Việt Nam

<small>4. Mục đích nghiên cứu</small>

Nghiên cứu đề tài: “Pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ” nhằm:

- Tìm hiều những vấn đề lý luận chung nhất về hoạt động góp vốn cũng như góp von bằng QSDĐ;

- Tìm hiều những quy định của pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ;

- Đánh giá thực trạng pháp luật và sự đồng bộ, thống nhất giữa các văn bản luật cùng điều chỉnh hoạt động góp vốn bằng QSDĐ;

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

<small>5. Phuong pháp nghiên cứu</small>

<small>Luận văn sử dụng phương pháp luận nghiên cứu duy vật biện chứng, duy vậtlịch sử của chủ nghĩa Mác — Lénin.</small>

Ngồi ra, luận văn cịn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:

- Phương pháp phân tích, phương pháp diễn giải... được sử dụng tại Chương I

những vấn đề lý luận về góp vốn bằng QSDĐ và pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ;

<small>- Phương pháp bình luận, phương pháp so sánh... được sử dụng tại Chương II</small>

nghiên cứu thực trạng pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ;

- Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp... được sử dụng tại Chương III nghiên cứu giải pháp hồn thiện pháp luật về góp vốn bằng QSDD.

6. Những kết quả nghiên cứu mới của luận văn

Luận văn với đề tài: “Pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ” dự kiến hồn thành sẽ có một số giá trị khoa học cụ thể sau:

- Luận giải khái niệm và nhận diện bản chất của góp vốn bằng QSDĐ; - Tìm hiểu hệ thống các quy định pháp luật về góp vốn băng QSDĐ;

- Phân tích, chỉ ra những thành cơng và hạn chế trong nội dung các quy định về góp vốn bằng QSDĐ; nhận diện nguyên nhân của những hạn chế và đưa ra các giải pháp góp phần hồn thiện hơn nữa pháp luật đất đai về góp vốn bằng QSDĐ, đối chiếu, so sánh những điểm mới của LDD năm 2013.

7. Bố cục của luận văn

Ngoài phần mục lục, lời nói đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn được bố cục với ba (03) chương, cụ thé:

- Chương I. Những van đề lý luận về góp vốn bằng QSDĐ và pháp luật về góp von bằng QSDĐ;

- Chương II. Thực trạng pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ;

- Chương III. Phương hướng và giải pháp hồn thiện pháp luật về góp vốn bang QSDD.

</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">

CHUONG I. NHỮNG VAN ĐÈ LÝ LUẬN VE GOP VON BANG QSDĐ VA PHAP LUAT VE GOP VON BANG QSDD

1.1. Những van dé lý luận về vốn và góp vốn trong kinh doanh 1.1.1. Khái niệm và đặc trưng của von

Vốn là một thuật ngữ thuộc lĩnh vực kinh tế, và trong kinh tế học, Các Mác đã khái quát hóa phạm trù vốn qua phạm trù tư bản: “Ti bản là giá trị mang lại giá tri thang du.” Vốn hay tư bản trong kinh tế học là khái niệm dé chỉ những vật thé có giá

<small>trị, có khả năng đo lường được sự giàu có của người sở hữu chúng.</small>

Vốn- tư bản ở dạng hàng hóa có được nhờ mua băng tiền hoặc tư bản vốn. Trong lĩnh vực tài chính và kế tốn, khi dé cập đến tư bản là nói đến nguồn lực tài chính, đặc biệt là dé bat đầu hoặc duy trì một cơng việc kinh doanh. Vốn là điều kiện

<small>cân thiệt, cơ bản với môi khâu của quá trình sản xt.</small>

Định nghĩa vơn được hiểu là lượng tiền vốn nhất định cần thiết ban đầu nhằm đảm bảo cho các yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất kinh doanh (mua sắm nguyên vật liệu, trang bị tài sản cô định, trả tiền công cho người lao động...) Vốn kinh doanh của doanh nghiệp là biểu hiện bằng tiền của tồn bộ tài sản hữu hình và tài sản vơ hình được đầu tư vào kinh doanh nhằm mục đích sinh lời. Trong nền kinh tế thi trường, von kinh doanh còn được coi là một quỹ tiền tệ đặc biệt không thể thiếu của

<small>doanh nghiệp.[32, tr.6]</small>

Để trở thành vốn, thì tiền vốn phải thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau: - Một là, tiền đại diện cho một lượng hàng hóa nhất định hay nói cách khác tiền phải được đảm bảo bằng một lượng tài sản có thực;

- Hai là, tiền phải được tích tụ và tập trung một lượng nhất định, đủ để tiến

<small>hành kinh doanh;</small>

- Ba là, tiền phải được vận động bằng mục đích sinh lời.

<small>Điêu kiện một và hai được coi là điêu kiện ràng buộc đê trở thành vôn, và</small>

<small>điêu kiện ba là đặc trưng cơ bản nhât của vơn. Nêu đơng tiên khơng quay vịng, vận</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">

<small>động dé tạo ra lợi nhuận mà chỉ năm một cho, thi đó chỉ là đơng tiên “chê?” mà thôi,</small>

bởi theo Mác “tién không tự đẻ ra tiên”.

Von của doanh nghiệp mang các đặc trưng sau:

<small>- Vôn đại diện cho một lượng giá trị tài sản: Điêu đó có nghĩa là vôn được</small>

biểu hiện bằng những giá trị tài sản như nhà xưởng, đất đai, máy móc thiết bị... - Vốn được vận động sinh lời: Dé tiền biến thành vốn thì đồng tiền đó phải được vận động sinh lời. Trong q trình vận động, đồng tiền có thé thay đổi hình thái biểu hiện, nhưng điểm xuất phát và điểm kết thúc của vịng tuần hồn phải là giá tri -là tiền; đồng tiền phải quay về điểm xuất phát với giá trị lớn hơn (T-T’), (T>T’)

Trường hợp tiền có vận động nhưng bị thất tán, quay về vạch xuất phát nhưng với giá trị nhỏ hơn ban đầu (T’<T) thì đồng vốn khơng được đảm bảo. Chu kỳ vận động tiếp theo của nó bị ảnh hưởng.

- Vốn phải được tích tụ và tập trung đến một lượng nhất định mới có thê phát huy được tác dụng. Do đó các doanh nghiệp phải tìm cách thu hút nguồn vốn như gop von, hun vốn, phát hành cổ phiếu...

- Vốn có giá trị về mặt thời gian: Điều này cũng có nghĩa là phải xem xét yếu tố thời gian của đồng vốn bởi vì đồng tiền có giá trị về mặt thời gian, ở những thời điểm khác nhau, giá trị của nó cũng khác đi, phụ thuộc vào các quy luật thị trường,

<small>vào chính sách của nhà nước...</small>

- Vốn phải gắn với chủ sở hữu: Mỗi một đồng vốn phải được gắn liền với một chủ sở hữu nhất định. Trong nên kinh tế thị trường khơng thé có những đồng vốn vơ chủ. Cũng cần phân biệt quyền sử dụng và quyền sở hữu vốn. Tùy theo hình thức đầu tư mà người sở hữu vốn có thê đồng nhất với người sử dụng vốn hoặc người sở

<small>hữu vôn được tách khỏi người sử dụng vôn.</small>

- Vốn phải được quan niệm là hàng hóa đặc biệt. Những người dư thừa vốn có thé đầu tư vốn vào thị trường. Những người can vốn tới thị trường vay nghĩa là được sử dụng vốn của người chủ nợ. Quyền sở hữu vốn không di chuyên nhưng quyền sử dụng vốn được chuyển nhượng qua sự vay nợ. Người vay được quyền sử dụng trong

</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">

một thời gian nhất định, đồng thời phải trả một khoản chi phí cho người chủ sở hữu

- Vốn không chỉ biểu hiện bằng tiền của những tài sản hữu hình mà cịn được biểu hiện bằng những tài sản vơ hình như bản quyền phát minh sáng chế, bí quyết cơng nghệ, thương hiệu... Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, sự tiến

<small>bộ của khoa hoc công nghệ, những tài sản vơ hình ngày càng giữ vai trị quan trọng,tạo khả năng sinh lời cho doanh nghiệp.</small>

1.1.2. Khái niệm và đặc trưng của góp vẫn trong kinh doanh

Dé thực hiện hoạt động sản xuất kinh doanh thì cần phải tích tụ được một lượng vốn nhất định, và một hình thức đề tập trung vốn đó chính là góp vốn.

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2005 thì, “Góp von là việc dua tài sản vào công ty để trở thành chủ sở hữu hoặc các chủ sở hữu

<small>chung của cong ty.”</small>

<small>Dựa vào định nghĩa trên, có thé rút ra ba đặc trưng co ban cua góp von, đó là:</small>

Thứ nhất, góp vốn ln gắn liền với tài sản. Luật Doanh nghiệp Việt Nam năm 2005 cũng quy định rõ những tài sản được đem góp vốn tại Khoản 4 Điều 4, bao gồm: “Tién Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị QSDĐ, giá trị quyên sở hữu trí tuệ, cơng nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác ghi trong diéu lệ cơng ty do thành viên góp vốn để tạo thành vốn của công ty.” Như vậy, những tài sản đem góp vốn khơng chỉ là những tài sản hữu hình, mà cịn cả những tài sản vơ hình,

<small>điêu này hồn tồn phù hợp với những biêu hiện đặc trưng của vơn.</small>

Thứ hai, góp vốn sẽ đưa tài sản của người góp vốn thành tài sản của cơng ty. Những tài sản của người góp vốn sẽ được gộp chung cùng tài sản của những người góp vốn khác dé đạt được một mức vốn nhất định đảm bảo hoạt động sản xuất kinh doanh. Số vốn chung này được pháp luật ghi nhận, trở thành tài sản của công ty, được dùng dé vận động, quay vịng sản xuất nhăm mục đích sinh lời, và phan lợi nhuận thu về lại được chia cho những người góp vốn theo tỷ lệ mà họ đã góp hoặc

<small>theo thỏa thuận.</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14">

Thứ ba, thơng qua góp vốn, người góp vốn sẽ trở thành chủ sở hữu hoặc đồng chủ sở hữu chung của công ty. Yếu tố tài chính ln là yếu t6 sống cịn của một doanh nghiệp. Người góp vốn là chủ sở hữu đối với vốn góp của mình, và lẽ đương nhiên họ sẽ (hoặc cùng với những người góp vốn khác) là chủ sở hữu đối với doanh nghiệp mà họ góp vốn vào. Tùy vào mức vốn góp cũng như loại hình doanh nghiệp, pháp luật quy định phân loại thành viên công ty với những quyên và nghĩa vụ khác

<small>1.2. Đặc trưng pháp lý của QSDD</small>

1.2.1. Quan niệm về QSDĐ

Hiện nay trên thế giới tồn tại những quan niệm khác nhau về QSDĐ, phù hợp với chế độ sở hữu đất đai của từng nước.

Ở một số quốc gia như ở Úc (sở hữu nhà nước về đất đai chiếm khoảng 30%), Singapore (sở hữu nhà nước về đất đai chiếm 90% diện tích đất cả nước), Mỹ (từ cuối thế kỷ XIX, Chính quyên Liên bang chỉ quản lý khoảng 20% diện tích đất cả nước)... họ thừa nhận chế độ đa sở hữu về đất đai (gồm cả sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân) thì người chủ SDĐ khơng chỉ có quyền hưởng những lợi ích trực tiếp do đất đai mang lại mà đất của chủ sở hữu còn được tự do mua bán, chuyên nhượng. Nhà nước không thé thu hồi đất của chủ sở hữu nếu không phải dé phuc vu vao muc dich chung của quốc gia. [27, tr.21]

Công nhận sở hữu đất đai thuộc nhiều thành phần kinh tế sẽ tạo được động lực cho đầu tư, giảm tham nhũng trong quản lý đất đai, tăng hiệu quả sử dụng đất và tạo điều kiện tốt cho hội nhập kinh tế quốc tế. Tuy nhiên, cái khó của chế độ này đó là sự lũng đoạn độc quyền nguồn tài ngun đất q giá khi khơng có sự can thiệp của Nhà nước và vấn đề địa tô tuyệt đối `”.

Nước ta đi theo con đường xã hội chủ nghĩa, Hiến pháp năm 1980, 1992 và 2013 đều ghi nhận quyên sở hữu toàn dân về dat đai. Điều 53 Hiến pháp năm 2013 khang định: “Đất dai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đâu tư, quản lý là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại điện chủ sở hữu và thong nhất quan ly’. Đồng thời bỗ sung thêm tại Khoản 2 Điều 54: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ. NSDĐ được chuyển

</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15">

OSDĐ, thực hiện các quyên và nghĩa vụ theo quy định của luật. QSDĐ được pháp luật bảo hộ”, qua đó thé hiện thái độ tơn trong của Nhà nước với QSDD của người dân, cũng như tạo nền tảng pháp lý vững chắc đảm bảo cho người dân được SDD ổn

Việt Nam tiếp cận đến sở hữu tồn dân về đất đai thơng qua việc chỉ cơng nhận hình thức sở hữu tồn dân và giao một số quyền năng sở hữu cho người sử dụng. Các nước khác cơng nhận nhiều hình thức sở hữu nhưng hạn chế lại để chuyên một số quyền năng sở hữu cho Nhà nước. Trong báo cáo “Những chiến lược cải cách các quan hệ đất dai” của tô chức FAO (1994) đã nhận định: “Hệ thong đất dai ở Việt Nam trên danh nghĩa là của Nhà nước nhưng thực tế là sở hữu tư nhân, có thể coi đó là mơ hình tốt mà các nước dang chuyển đổi sang kinh tế thị trường nên học

Theo chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thì tồn dân sẽ là chủ sở hữu và Nhà nước đứng ra làm đại diện, mọi công dân, tơ chức... chỉ có QSDĐ. QSDĐ là một khái niệm được sử dụng rất phô biến trong pháp luật đất đai Việt Nam, và được xem

Dưới góc độ kinh tế. Day là một quyền năng của NSDD trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất dé thu được một lợi ích vật chất nhất định.

Từ điển Luật học do Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn ghi: QSDD là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc SDD được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyên giao từ những chủ thé

khác thông qua việc chuyên đôi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng

cho... từ những chủ thể khác có QSDĐ.

NSDĐ có các quyền: 1. Quyền được cấp GCNQSDĐ; 2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; 3. Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; 4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bố đất nông nghiệp; 5. Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình; 6. Khiếu nại, t6 cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm pháp luật đất đai. NSDĐ được thực hiện các quyền chuyền đổi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDD... theo quy định của pháp luật về đất dai.[31, tr.655]

</div><span class="text_page_counter">Trang 16</span><div class="page_container" data-page="16">

Cịn theo Giáo trình LĐĐ của Trường Dai học Luật Ha Nội: QSDD là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.[4, tr.92]

Xét về khía cạnh kinh tế, QSDĐ có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong q trình SDĐ.

Dưới góc độ pháp lý: QSDĐ là một ché định quan trọng của pháp luật đất dai, bao gồm tông hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh

<small>các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình SDĐ như: Quan hệ làm phát sinh</small>

QSDĐ; quan hệ về thực hiện các quyền năng của QSDĐ; quan hệ về bảo hộ QSDĐ (giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về QSDĐ). Xét trên phương diện này, QSDĐ là những quyền năng mà Nhà nước thông qua công cụ pháp lý để quy định thừa nhận cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (NSDĐ) được hưởng, được làm trong

<small>quá trình SDĐ.</small>

Như vậy, các quan niệm về QSDĐ của chúng ta nhìn chung đều chỉ ra QSDD là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai, xác định quyền năng của chủ sở hữu đại diện và phân rõ quyền hạn của từng loại chủ thể SDĐ. Đặc biệt, hiện nay chúng ta đang tiến tới ngày càng mở rộng các quyền năng của chủ sử dụng, được tự do khai thác, định đoạt, tự do giao dịch dễ dàng trên thị trường, từ đó khơi dậy nguồn nội lực của đất nước, giải phóng sức sản xuất, thực sự “#ao cơng cụ lao động vào tay đối tượng lao động để tạo ra vật chat”.

<small>1.2.2. Đặc trưng pháp lý của QSDĐ</small>

<small>Thừa nhận QSDD là một tai sản đặc biệt, vì vậy nội hàm của QSDD không</small>

chỉ dừng lại ở việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức trực tiếp từ đất, mà QSDD còn được dùng dé tham gia vào các giao dịch dân sự trên thị trường, được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn tại các tổ chức tín dung, được sử dụng làm vốn góp liên doanh trong hoạt động sản xuất — kinh doanh. Tham khảo một số cơng trình nghiên cứu có nói đến QSDĐ trong luận án của TS. Nguyễn Quang Tuyến, luận án của TS. Nguyễn Thị Dung, luận văn của ThS. Nguyễn Thị Thu Thủy, có thé khái quát các đặc trưng pháp lý của QSDD bao gồm:

Ti nhất, QSDĐ là một loại quyền về tài sản (vật quyền), được xác định giá trị và được phép trao đồi trên thị trường.

</div><span class="text_page_counter">Trang 17</span><div class="page_container" data-page="17">

Theo như quy định tại Điều 163 BLDS năm 2005 thi “Tai sản bao gồm vat, tiền, giấy tờ có giá và quyên tài sản”. Điều 181 BLDS năm 2005 quy định: “Quyền tài sản là quyên trị giá được bằng tiên và có thể được chuyển giao trong giao dịch dân sự ké cả quyên sở hữu trí tuệ. ”

Giống như những loại tài sản khác, QSDD cũng được xác định giá trị: “Giá tri OSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn SDP xác định.” (Khoản 20, Điều 3 LDD năm 2013), và được pháp luật cho phép trở thành tài sản đảm bảo trong quan hệ thé chap, bao lanh, vay von, hoặc được sử dụng làm vốn góp (Các Điều 715 đến 721 và từ Điều 727 đến 732 BLDS năm 2005, các Điều 167, 174, 179, 183, 188... LĐĐ năm 2013).

Thứ hai, QSDĐ tách khỏi quyền sở hữu dat đai, trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu đất đai.

Theo Điều 164 BLDS năm 2005, chủ sở hữu tài sản có ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản. Thoạt nhìn thấy rằng, QSDĐ chính là một trong các nhóm quyền của quyền sở hữu. Nhưng nó khơng phải quyền sở hữu, mà có tính độc lập tương đối. Đặc trưng này xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta. QSDĐ được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu tồn dân về đất đai, điều này có nghĩa là NSDĐ có QSDĐ khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDD sử dụng ồn định, lâu dài. Song, đồng thời pháp luật cũng ghi nhận cho NSDD có quyền chuyển QSDĐ (một quyền của chủ sở hữu). Như

<small>vậy, QSDD không chỉ dừng lại ở việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ</small>

tài sản là đất dai mà nó cịn có thé tham gia vào các giao dich dân sự: Trở thành tài sản đảm bảo trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn, hoặc được sử dụng làm vốn góp. Do đó, QSDĐ có nội hàm rộng hơn quyền sử dụng thơng thường, vượt ra khỏi khuôn khổ “chái hẹp” mà BLDS đã trao cho nó.

Tuy nhiên, cũng khơng thê hồn tồn tách bạch hay đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai với QSDĐ, bởi QSDĐ thực chất là quyền phái sinh của quyền sở hữu đất đai, chỉ xuất hiện khi được Nhà nước giao dat, cho thuê đất hoặc công nhận

Tứ ba, QSDĐ là một quyền năng khơng trọn ven.

Tính không trọn vẹn của QSDD được thể hiện ở một số khía cạnh như:

</div><span class="text_page_counter">Trang 18</span><div class="page_container" data-page="18">

Hiến pháp ghi nhận đất đai thuộc sở hữu tồn dân, trong đó Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu và thống nhất quản lý (Điều 53 Hiến pháp năm 2013). Chủ sở hữu là nhân dân khơng có chủ thé cụ thé do đó cần có người đại diện dé quản lý và thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu đó chính là Nhà nước - chủ thé đặc biệt. Chính sự đặc thù về chế độ sở hữu toàn dân này nên Nhà nước là đại diện chủ sở hữu chỉ năm giữ quyền định đoạt, quyền chiếm giữ về nguyên tắc, trên thực tế thì quyền khai thác, quản lý, chiếm hữu một cách trực tiếp được thực hiện thơng qua quyền sử dụng thì được giao cho hộ gia đình, cá nhân. Những người được giao đất, cho thuê đất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với tư cách là người thuê đất chỉ được quyền sử dụng ồn định lâu dài mà không được quyền định đoạt. NSDĐ khơng có day đủ các quyền năng của chủ sở hữu đại diện (Nhà nước). Họ chỉ được thực hiện một sé quyén nang nhất định do pháp luật ghi nhận, còn về cơ ban họ van phải hành động theo ý chí của

Thêm vào đó, khơng phải bất cứ người nào có QSDĐ hợp pháp cũng có

quyền chun đơi, tặng cho, chun nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế

chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDD (vi dụ như đối với tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập) sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm tại Điều 175 LDD năm 2013, chủ thé sử dung đất này không được thực hiện các quyền trên).

QSDD được xem là một quyền tài sản đặc biệt (vật quyền), sự khác biệt của

<small>QSDD với các tài sản khác chính là bởi sự “đặc biệf” của nó.</small>

Nếu như những tài sản khác, phần giá trị của nó và bản thân nó không bị tách rời, người chủ sở hữu tài sản cũng đồng thời năm trong tay giá trị của tài sản. Nhưng QSDD gan liền với đất dai lại được tách ra và có tính độc lập tương đối, NSDĐ chỉ có qun sử dụng mà khơng phải là chủ sở hữu thực sự đối với dat đai đó. QSDD có được giá trị của nó là do Nhà nước cho phép, thừa nhận dé tham gia vào các giao dịch QSDĐ, trong đó có góp vốn, bởi QSDĐ thực tế là một quyền phái sinh từ quyền sở hữu về đất đai.

Thêm vào đó, đối với những tài sản khác, người sở hữu hợp pháp sẽ đồng thời có ba quyền năng: chiếm hữu, sử dụng và định đoạt, theo Điều 164 BLDS năm 2005 (quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản; quyền sử dụng là quyền khai

</div><span class="text_page_counter">Trang 19</span><div class="page_container" data-page="19">

thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tai san; quyền định đoạt là quyền chuyên giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó). Cịn đối với QSDĐ, được hình thành do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc do chuyên nhượng đất... NSDĐ không phải chủ sở hữu đất đai, cho nên thứ quyền năng họ nắm giữ cũng không trọn vẹn, NSDĐ chỉ được thực hiện một số quyền mà pháp luật cho phép như đã phân tích trong đặc điểm về tính khơng trọn vẹn của QSDD.

Tuy nhiên, nếu so sánh với những tài sản khác khi được giao hoặc cho thuê, thì theo quy định của BLDS, người được giao tài sản và thuê tài sản chỉ được quyền chiếm giữ hoặc sử dung không được quyền chuyền giao hoặc chuyên nhượng khi chưa có sự đồng ý của chủ sở hữu (Điều 173 BLDS năm 2005). Nhưng đối với QSDĐ lại khác, NSDĐ có một số quyền năng nhất định mà theo như quy định của BLDS đối với tài sản không phải là đất dai thì chỉ có chủ sở hữu mới có các quyền này như: quyền chuyên nhượng, cho thuê, thừa kế, thé chấp. ` (Phần thứ năm, Quy định về chuyển QSDĐ - BLDS năm 2005; các Điều 167, 174, 179, 183, 188 LDD

<small>năm 2013). NSDĐ khác với người sử dụng tài sản thông thường không chỉ được</small>

quyền khai thác, hưởng hoa lợi, lợi tức mà còn được Nhà nước thừa nhận thông qua việc cấp GCNQSDD, được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bồ đất nông nghiệp, được Nhà nước bảo vệ khi người khác xâm phạm QSDD của mình, được hưởng lợi ích do các cơng trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp. Chủ sở hữu dat đai đại diện là Nhà nước không thé tự mình thực hiện đầy đủ các nhóm quyền mà trao việc thực hiện trực tiếp các quyền đó cho người sử dụng. Đây chính là một điểm nữa khang định rang QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt khác

<small>với những tài sản khác.</small>

1.3. Góp vốn bằng QSDĐ

1.3.1. Khái niệm góp vốn bằng QSDĐ

Pháp luật đất đai ghi nhận QSDD là một loại quyền tài sản, vì vậy cho phép NSDD được sử dung QSDĐ dé góp vốn vào các tổ chức kinh doanh. Tuy nhiên có sự khác biệt về mặt thuật ngữ giữa các văn bản pháp luật hiện hành. BLDS năm 2005 ghi nhận quyền góp vốn bang gid tri OSDD tại Chương XXXII — Hợp đồng góp von bang giá trị QSDĐ. Cịn pháp luật đất đai chuyên ngành, từ Luật sửa đồi, bổ sung một số điều của LDD năm 1998 và năm 2001, đến LDD năm 2003 và mới đây

</div><span class="text_page_counter">Trang 20</span><div class="page_container" data-page="20">

là LDD năm 2013 sử dụng thuật ngữ góp vốn bằng QSDĐ. Dù sử dụng thuật ngữ nào, thì cho đến nay pháp luật nước ta cũng vẫn chưa đưa ra một định nghĩa chính thức về khái niệm này. Trong một số sách báo pháp lý, bước đầu đã đưa ra các quan điểm về khái niệm góp vốn bang QSDD:

<small>Giáo trình LDD năm 2008 của Trường Dai học Luật Hà Nội có đưa ra định</small>

nghĩa về góp vốn bang QSDĐ như sau: “Góp vốn bang giá trị QSDĐ được hiểu là

<small>sự thỏa thuận giữa các bên theo đó, hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ hợp pháp, có</small>

qun góp vốn bằng giá trị QSDĐ để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, hộ

<small>gia đình, ca nhân trong nước hoặc với người Việt Nam định cư ở nước ngoai’|4,</small>

tr.244]. Tuy nhiên, có thé thấy, định nghĩa được đưa ra trong tài liệu này mới chi bó hẹp ở việc góp vốn bằng QSDD của hộ gia đình, cá nhân mà chưa khái quát được khái niệm góp vốn bằng QSDĐ của NSDD nói chung, bao gồm những chủ thé được quyền góp vốn bằng QSDD theo quy định của pháp luật, như: Hộ gia đình, cá nhân SDD không phải đất thuê; tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền SDD mà tiền SDD đã trả khơng có nguồn gốc từ NSNN; tổ chức kinh tế nhận chuyên nhượng QSDĐ mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó khơng có nguồn gốc từ NSNN; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân SDD được co quan Nhà nước có thâm quyền cho phép chun mục đích SDĐ từ đất khơng thu tiền SDĐ sang đất có thu tiền SDD mà chọn hình thức giao đất có thu tiền SDD...

Căn cứ vào những phân tích trên, chúng ta có thể đưa ra một khái niệm chung về góp von bằng QSDĐ như sau: “Góp vốn bằng OSDP là sự thỏa thuận giữa các bên theo diéu kiện, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định, theo đó NSDĐ đưa QSDĐ của mình hợp vào vốn của doanh nghiệp để hợp tác sản xuất, kinh doanh với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khác ở trong va ngoài nuoc.”

1.3.2. Đặc trưng pháp lý của góp vẫn bằng QSDĐ Góp vốn bằng QSDĐ có một số đặc trưng sau: Thứ nhất, về chủ thể:

Đối với tài sản thuộc sở hữu nói chung và tài sản gắn liền với đất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước và ngồi nước khơng bị hạn chế khi đem góp vốn dé tham gia hoạt động sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, việc góp vốn băng QSDĐ chỉ

</div><span class="text_page_counter">Trang 21</span><div class="page_container" data-page="21">

áp dụng đối với tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trong nước đã được Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc nhận chuyển QSDĐ hợp pháp (trừ trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất khơng thu tiền). Cịn tổ chức, cá nhân nước ngồi SDĐ tại Việt Nam khơng được pháp luật cho hưởng quyền này.

Thứ hai, về đối tượng:

Do đặc điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản ly, Nhà nước giao đất cho tô chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ồn định lâu dài, nên đối tượng của việc góp vốn bằng QSDĐ là QSDĐ chứ không phải bản thân đất đai. Sau khi góp vốn đề sản xuất, kinh doanh thì QSDĐ trở thành tài sản của doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp bị phá sản thì QSDĐ góp vốn sẽ bị xử lý theo

Giá trị góp vốn được xác định không chỉ bao gồm giá trị QSDĐ mà còn bao gồm giá trị tài sản thuộc sở hữu của bên góp vốn gan liền với đất. Bởi lẽ, thực tế cho thay, đất đai luôn gắn liền với các tai sản trên đất và trong một số trường hợp việc xác định giá trị của BĐS không thê tách bạch rạch ròi giữa giá tri QSDD với giá tri của tài sản trên đất.

Thứ ba, về điều kiện:

Đầu tiên, để thực hiện góp vốn thì bản thân NSDD phải năm giữ QSDD đó. Điều này được Nhà nước công nhận thông qua việc cấp GCNQSDĐ, đây là căn cứ dé bảo hộ quyên về tài sản của NSDĐ;

Hai là, xuất phát từ tam quan trọng đặc biệt của đất đai đối với con người và do đặc điểm lịch sử đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, nên việc góp vốn băng QSDĐ phải được đăng ký tại co quan Nhà nước có thâm quyền;

Ba là: Theo quy định của pháp luật, giá tri QSDĐ góp vốn do các bên thỏa thuận. Việc xác định giá trị QSDĐ dựa trên những nguyên tắc, phương pháp do Chính phủ quy định. Điều nay bị chi phối bởi tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Trong khi đó, việc xác định giá trị

<small>của các tài sản trên đât đem góp vơn do các bên tự thỏa thuận;</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 22</span><div class="page_container" data-page="22">

Bén là: Gop von bang QSDD được thực hiện trong thời han giao đất hoặc cho thuê đất. Ngược lại, việc góp vốn bang các tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo ý chí của chủ sở hữu và không bị pháp luật hạn chế về các điều kiện thực thi;

Năm là: Việc góp vốn bằng QSDĐ không làm thay đổi mối quan hệ sở hữu đất dai, bởi vì trong quan hệ góp vốn QSDĐ, người góp vốn khơng phải là chủ sở hữu dat đai. Do đó, việc góp vốn nay có thé bị cham dứt bởi ý chí của Nhà nước khi các bên vi phạm nghiêm trọng các quy định của pháp luật đất đai.

1.3.3. Phân biệt góp vốn bằng QSDĐ với góp von bằng các loại tài sản khác Có thé phân biệt góp vốn bằng QSDĐ với góp vốn bằng các loại tài sản khác

Thứ nhất, về chủ thể: Khi góp vốn bằng các loại tài sản khác, thì tất cả các chủ thê (tơ chức, hộ gia đình, cá nhân) đáp ứng điều kiện là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản đó đều được pháp luật cho phép thực hiện hành vi góp vốn. Riêng đối với góp vốn bằng QSDĐ, NSDĐ lại khơng phải là chủ sở hữu đất đai đó mà họ được Nhà nước cho phép thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ. Đồng thời, pháp luật đất đai có giới hạn về chủ thể góp vốn bằng QSDĐ. Ví dụ, chỉ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước mới được thực hiện hành vi này. Con tơ chức, cá nhân nước ngồi SDD tại Việt Nam không được hưởng quyên này.

Thứ hai, về doi tượng: Thông thường, khi thực hiện hành vi góp vốn, đối tượng của hành vi này chính là bản thân tài sản được đem góp vốn. Tuy nhiên, đối với góp vốn bằng QSDĐ, đối tượng ở đây không phải là đất đai, mà là QSDĐ, xuất phat từ đặc điểm NSDD chi nắm giữ QSDĐ chứ không phải chủ sở hữu đất đai, nên họ chỉ được đem góp vốn bằng QSDĐ mà họ được hưởng mà thôi.

Thứ: ba, về điễu kién:

Riêng đối với góp vốn bang QSDĐ, NSDĐ phải có GCNQSDD làm căn cứ xác minh QSDĐ đó là hợp pháp. Cịn đối với góp vốn bằng một số loại tài sản khác, khơng nhất thiết phải có đăng ký sở hữu.

Đối với các tài sản khác, thời hạn góp vốn do các bên tự thỏa thuận, pháp luật không có quy định ràng buộc hay hạn chế về điều kiện thực thi. Song khi góp vốn

</div><span class="text_page_counter">Trang 23</span><div class="page_container" data-page="23">

bằng QSDĐ, do NSDĐ không phải là chủ sở hữu đất đai, họ chỉ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhận chuyên nhượng dat trong một thời hạn nhất định, cho nên việc góp von bằng QSDD phụ thuộc vào thời hạn này, và chỉ được thực hiện trong thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất mà thơi.

1.4. Điều chỉnh pháp luật góp vốn bằng QSDĐ

1.4.1. Sự can thiết điều chỉnh pháp luật doi với góp von bằng QSDĐ

Góp vốn bằng QSDĐ được ghi nhận lần đầu tiên trong Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 23/3/1999 về trình tự, thủ tục chuyền đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thé chấp, góp vốn bằng QSDĐ. Qua các thời kỳ sửa đổi, ban hành mới các văn bản LĐĐ, những quy định về góp vốn bằng QSDD ngày càng được bồ sung và hoàn thiện phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường của đất nước. Sự can thiệp hợp lý của Nhà nước vào hoạt động góp vốn bằng QSDĐ nói riêng và tồn bộ thị trường BĐS nói chung tạo điều kiện cho nền kinh tế tong thé phát triển lành mạnh,

Thứ nhất, đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt (yêu tổ đầu vào) không thể thiếu của mọi hoạt động sản xuất - kinh doanh, là khơng gian sinh tồn của lồi người. Do vậy, bất cứ Nhà nước nào cũng phải quan tâm đến đất đai, xây dựng chính sách pháp luật phù hợp để quản lý đất đai, phân bổ đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế, hay đất phục vụ cho mục đích chính trị -xã hội của đất nước. Trong quá trình xây dựng hệ thống pháp luật đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường, các nhà làm luật Việt Nam phải giải quyết mâu thuẫn lý luận

và thực tế đòi hỏi của cuộc sống. Cụ thể, về mặt nguyên lý, đất đai thuộc sở hữu toàn

dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nên pháp luật khơng cho phép tư nhân hóa hay mua bán đất đai. Tuy nhiên, hoạt động sản xuất — kinh doanh trong cơ chế thị trường đòi hỏi đất đai phải có sự dich chun. Dé khắc phục

<small>tình trang này, các nhà làm luật nước ta đã xác lập giải pháp là cho phép NSDD được</small>

chuyên nhượng, chuyên đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ. Đây là một giải pháp vừa đảm bảo duy trì chế độ sở hữu tồn dân về đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường vừa đảm bảo cho đất đai vận động song hành với hoạt động sản xuất — kinh doanh trong cơ chế đó.

</div><span class="text_page_counter">Trang 24</span><div class="page_container" data-page="24">

Khác với nhiều quốc gia trên thé gidi, ở nước ta các tơ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ có QSDD và được giao dịch QSDD, hoạt động góp vốn bằng QSDĐ cũng phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai đại điện. Nhà nước phải ban hành pháp luật quy định cụ thể quyền, nghĩa vụ của các chủ thể góp vốn và nhận góp vốn băng QSDĐ, đối tượng được góp vốn, điều kiện góp vốn băng QSDD. Quy định cụ thé về đối tượng góp vốn, về các loại đất được tham gia vào hoạt động góp vốn bằng QSDĐ, cũng như quy định về chủ thé góp vốn bởi khơng phải tất cả mọi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đều được góp vốn băng QSDD mà chỉ những chủ thê được Nhà nước cho phép mới được thực hiện quyên này.

Thứ hai, nước ta chuyên đôi từ nền kinh tế tập trung, quan liêu, kế hoạch hóa cao độ sang nền kinh tế thị trường; trong đó, pháp luật ghi nhận việc bảo hộ quyên tự do kinh doanh của công dân và sự bình dang của mọi thành phần kinh tế. Tuy nhiên, để nền kinh tế thị trường vận hành thơng suốt thì cần xây dựng đồng bộ các thị trường mang tính “dau vào” của mọi q trình sản xuất — kinh doanh, bao gồm: Thi trường vốn, thị trường lao động, thị trường khoa học — công nghệ và thị tường BĐS (trong đó có thị trường QSDĐ). Trong nên kinh tế thị trường, thị trường vốn và thị

trường QSDD có mối quan hệ biện chứng, tác động lẫn nhau. Theo đó, một lượng

giá trị có thé luân chuyên từ thị trường QSDD sang thị trường vốn và ngược lai. Thực tế cho thấy, thị trường vốn hình thành với nhiều hình thức huy động vốn như thế chấp vay ngân hàng hay góp vốn... Trong điều kiện đất đai được thừa nhận là một tai sản có giá trị, thì điều tất yếu cần thiết là phải có các quy định về góp vốn bằng QSDĐ để đa dạng hóa các hình thức huy động vốn tạo điều kiện cho các chủ thé kinh doanh có nhiều sự lựa chọn, đồng thời, góp phan thúc day thị trường QSDĐ

<small>phát triên mạnh mẽ ở nước ta.</small>

Thứ ba, về mặt lý luận, thừa nhận đất đai là một loại tài sản đặc biệt, tức bản thân nó đã mang các yếu tố giá trị và giá trị sử dụng, thì pháp luật cần ghi nhận và bảo hộ việc góp vốn bằng QSDĐ của NSDĐ. Song, gắn liền với đất cịn có những loại tài sản khác như nhà xưởng, cơng trình... cũng là những tài sản có thê thế chấp, gop von. Tuy nhiên, giữa góp vốn bằng QSDD và góp vốn bằng các loại tài sản này có sự khác biệt nhất định, chăng hạn như thời hạn, chủ thể góp vốn... Do đó, Nhà

</div><span class="text_page_counter">Trang 25</span><div class="page_container" data-page="25">

công cụ pháp luật phải đưa ra những quy định giải quyết hài hòa, thỏa đáng, tránh làm nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp khi các tô chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện

Thứ tư, khi góp vốn bằng QSDĐ, cần phải đăng ký chuyển QSDD. Đây là yếu tố then chốt, là sự bảo đảm an toàn pháp ly cần thiết của khơng chỉ riêng hoạt động góp vốn mà cả trong những giao dịch thế chấp, chuyên nhượng QSDĐ, BĐS. Pháp luật quy định về điều kiện, trình tự thủ tục, thâm quyền đăng ký hoạt động góp vốn băng QSDD, thực hiện kê khai va cấp GCNQSDĐ, đảm bảo hoạt động được thực hiện nhanh chóng, thuận lợi, an toàn và minh bạch. Hiện nay, nhiều nước trên thế giới đang áp dụng hệ thống đăng ký quyền sở hữu Torren, được xem là một hệ thống khá tiến bộ như Úc, Singapore, Philippin, Malaixia. Đó là hệ thống chứng nhận quyền đăng ký va được Nhà nước bao đảm vé tính chính xác của việc đăng ký. Nguyên lý cơ bản của hệ thống là việc xác lập quyền về đất dựa trên cơ sở đăng ký và cấp giấy chứng nhận về nhà đất, khơng địi hỏi các loại chứng thư giao dịch, các giấy tờ có liên quan khác và công việc thâm tra phức tạp tốn thời gian như ở nhiều hệ thống đăng ký khác. Nhà nước bảo đảm và chịu trách nhiệm bồi thường nếu xảy ra các sai sót khi đăng ky [27, tr.36]. Nếu xây dựng được một hệ thống đăng ký quyền BĐS và đăng ký các hoạt động liên quan đến đất đai một cách hiện đại, tất yếu sẽ đem lại một cơ chế thơng thống cho các tô chức, cá nhân trong việc nâng cao

<small>năng lực tài chính của mình.</small>

Thứ năm, khi thực hiện góp vồn bằng QSDĐ, khơng chỉ có các bên góp vốn và nhận góp vốn, mà cịn có nhiều chủ thé khác có liên quan dé tạo điều kiện cho giao dịch có hiệu quả như: Cơ quan đăng ký, cơ quan thuế, tổ chức định giá... Do vậy, đòi hỏi phải thiết lập một hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh BĐS và giao dịch BĐS, hệ thống tô chức dịch vụ về BĐS dé bảo vệ quyền lợi cho các bên, trong đó có các hoạt động về góp vốn bằng QSDĐ.

Thứ sáu, hiện nay, nhu cầu về nhà ở ngày càng gia tăng do sự phát triển dan số, đặc biệt là ở khu vực đô thị. Dé giải quyết nhu cầu về nhà ở của người dân, các tô chức kinh tế được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, dé thực hiện các dự án về nhà ở thì các chủ đầu tư phải có tiềm lực tài chính rất đồi dào. Bên cạnh các hình thức huy động vốn như vay Ngân hàng, phát hành cổ

</div><span class="text_page_counter">Trang 26</span><div class="page_container" data-page="26">

phiếu, trái phiếu trên thị trường, huy động vốn ứng trước của khách hàng thông qua việc bán nhà ở hình thành trong tương lai... thì các chủ đầu tư cũng sử dụng phương thức hợp tác kinh doanh với tô chức, cá nhân thông qua việc góp vốn bằng QSDD.

<small>Hay như trong thực hiện các chương trình “xóa doi, giảm nghèo” cho người dan,</small>

ngồi việc giúp người dân tiếp cận với nguồn vốn vay của Ngân hàng thông qua việc thé chấp tài sản, Nhà nước ta còn cho phép các chủ thé SDD được góp vốn bằng QSDD cũng là một giải pháp hữu hiệu dé có vốn đầu tư sản xuất. Và dé làm được những cơng việc đó, Nhà nước cần tạo một hành lang pháp lý cần thiết, minh bạch giúp doanh nghiệp cũng như người dân dễ dàng thực hiện hoạt động góp vốn, nhận góp vốn bang QSDĐ của mình. Bằng việc khai thơng kênh huy động vốn thơng qua góp vốn bằng QSDĐ sẽ giúp tổ chức, cá nhân trong nước có điều kiện hợp tác mở rộng phạm vi sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.

1.4.2. Yéu cầu điều chỉnh pháp luật đối với góp vẫn bằng QSDĐ

Đầu tiên, pháp luật phải bảo đảm sự an tồn pháp lý, phịng ngừa và chia sẻ rủi ro. Các quy định điều chỉnh hoạt động góp vốn bằng QSDĐ phải hiệu quả, cụ thể, chuẩn xác và ôn định dé bảo đảm an toàn cho các bên tham gia, tạo điều kiện cho

hoạt động góp von được thuận lợi, trọn vẹn, khuyến khích việc đăng ký và thực hiện

hoạt động góp vốn đúng pháp luật với chi phí thấp.

Pháp luật nếu chỉ quy định chung chung, không phù hợp thực tế sẽ dẫn đến tình trạng suy diễn, áp đặt, tùy tiện, áp dụng không thống nhất khi điều chỉnh các quan hệ liên quan đến hoạt động góp vốn bằng QSDĐ. Pháp luật phù hợp với thực tế sẽ ngăn chặn được tình trạng tranh chấp, nảy sinh mâu thuẫn giữa các bên góp vốn và nhận góp von, cũng như góp phan bảo vệ lợi ich của các chủ thể, trong đó có Nhà nước với tư cách là đại điện chủ sở hữu về đất đai, đồng thời nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật đất đai, bởi lẽ theo quy định hiện hành, NSDĐ muốn góp vốn bằng QSDD phải tiến hành chuyển QSDD, đăng ký góp vốn và được ghi vào điều lệ cơng ty, là những căn cứ bảo đảm cho quyền lợi của họ khi xảy ra tranh chấp.

<small>Pháp luật phải có những biện pháp phòng ngừa rủi ro khi thực hiện hoạt động</small>

góp vốn bằng QSDĐ, bảo đảm có thể ứng phó được với những quan hệ đa dạng, phức tạp trong quá trình phát triển mạnh mẽ nền kinh tế thị trường khi hội nhập kinh

</div><span class="text_page_counter">Trang 27</span><div class="page_container" data-page="27">

tế quốc tế. Bảo đảm cơng bằng, bình đăng, chia sẻ lợi ích cũng như rủi ro giữa các bên góp vốn và bên nhận góp vốn băng QSDĐ. Đề thực hiện điều này, cần thiết phải xây dựng được hệ thống pháp luật thị trường BĐS nói chung và góp vốn bằng QSDD nói riêng một cách đồng bộ, thống nhất, cụ thể và ơn định. Bên cạnh đó, tăng cường xây dựng một cơ chế dé bảo đảm cho các quy định pháp luật được thực thi có hiệu quả như: Xây dựng hệ thống cơ quan đăng ký QSDD, quyền sở hữu tai sản gắn liền với đất; xây dựng hệ thống cơ quan lập, quản lý lưu giữ và cung cấp thông tin về QSDĐ, BĐS; xây dung, phát triển các tô chức định giá đất; xây dựng các cơ quan

<small>đăng ký thành lập doanh nghiệp...</small>

của pháp luật trong góp vốn băng QSDĐ được thé hiện thông qua: (i) Chế độ công khai, minh bạch về thông tin BĐS, pháp luật phải minh bạch, rõ ràng về đối tượng góp von và điều kiện góp vốn bằng QSDĐ, các giấy tờ có liên quan đến QSDD, cũng như những thông tin về chủ SDD... (ii) Minh bạch về định giá QSDĐ, thủ tục góp vốn, chuyên QSDĐ; (iii) Minh bạch về các biện pháp xử lý vi phạm về góp vốn bằng QSDĐ như hành vi tron thuế, không làm thủ tục chuyển QSDĐ, sách nhiễu tham nhũng... (iv) Bảo đảm hoạt động của các cơ quan Nhà nước có thâm quyền để hoạt động góp vốn bằng QSDD được diễn ra nhanh chóng, thuận lợi và đúng pháp luật.

Tính cơng khai minh bạch của pháp luật còn đòi hỏi phải đáp ứng các yêu cầu về mức độ tương thích với pháp luật góp vốn băng QSDD của các nước trong khu <small>vực và quôc tê, đáp ứng yêu câu hội nhập kinh tê qc tê.</small>

Thứ ba, tính dễ tiếp cận và mở rộng độ bao phủ của pháp luật. Một học giả người Peru đã từng nhận xét: Làm sao mà một hệ thống pháp luật có tham vọng là hợp pháp và thích đáng nếu nó cắt bỏ 80% dân số của nó [35, tr.151]. Hệ thống pháp luật phải tạo điều kiện linh hoạt va dé dàng dé phan lớn các tổ chức, cá nhân, những người năm giữ QSDĐ được tham gia hoạt động góp vốn băng QSDĐ. Đối với lĩnh vực này, tính dé tiếp cận và mở rộng độ bao phủ đòi hỏi pháp luật phải thé hiện được: (i) Khả năng thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ của các chủ thể thông qua tỉ lệ tổ chức, hộ gia đình và cá nhân tham gia hoạt động góp vốn bằng QSDĐ đúng

động góp vốn, chuyền QSDD trong góp vốn được nhanh chóng, an tồn, phù hợp với

</div><span class="text_page_counter">Trang 28</span><div class="page_container" data-page="28">

trình độ cũng như điều kiện của từng chủ thê góp vốn. Tiêu chí về việc tăng cường tính tiếp cận và mức độ tiếp cận địi hỏi phải rà soát lại, điều chỉnh nhằm đảm bảo

1.4.3. Nội dung điều chỉnh pháp luật doi với góp vẫn bằng QSDĐ

Góp vốn bằng QSDĐ là hướng tới hình thành một kênh huy động vốn nhiều tiềm năng cho NSDĐ cũng như các đối tượng nhận góp vốn. Sự điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động này nhăm tạo một hành lang pháp lý thống nhất, an toàn và hiệu quả. Nội dung điều chỉnh của pháp luật cần phải hướng đến:

(i) Về chủ thé. Trong quan hệ này gồm có bên góp vốn và bên nhận góp vốn. Do đặc thù của quan hệ có liên quan đến đất đai, lãnh thơ nên phạm vi chủ thể tham gia quan hệ góp vốn băng QSDĐ cũng có những hạn chế nhất định, pháp luật cần căn cứ vào đặc điểm, đất đai thuộc sở hữu tồn dân, tức cơng dân Việt Nam dé ban hành những quy định hop lý về chủ thé được tham gia quan hệ này.

(ii) Về đối tượng. Như đã trình bày, đối tượng trong quan hệ góp vốn ở đây là QSDD chứ không phải bản thân đất đai. Day là một loại tài sản đặc biệt, gan với mỗi loại đất khác nhau, sẽ có QSDĐ khác nhau. Điều này dẫn tới khả năng đem góp vốn

(iii) Về quyền và nghĩa vụ của các chủ thé. Đảm bảo các bên có những quyền, nghĩa vụ cơng bằng, nhận những lợi ích xứng đáng và cùng chia sẻ trách nhiệm khi <small>có hậu quả xảy ra.</small>

(iv) Về các quy định mang tính điều kiện: Trình tự, thủ tục góp vốn; hợp đồng góp von; định giá; chấm dứt góp vốn.

Nội dung cụ thê về pháp luật góp vốn bang QSDD sẽ được xem xét, phân tích trong phần thực trạng pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ thể hiện tại Chương II của

</div><span class="text_page_counter">Trang 29</span><div class="page_container" data-page="29">

KET LUẬN CHƯƠNG I

Đối với văn hóa người Việt, đất đai đồng nghĩa với “hương hỏa, tổ tiên và địng họ”, nó gắn liền với mỗi cá nhân, mỗi con người, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Bước vào thời đại CNH — HĐH, đất đai ngày càng thé hiện rõ nét giá trị của nó. Với phạm vi của Luận văn chỉ tìm hiểu về khía cạnh góp vốn bằng QSDD, thì thơng qua Chương I, là chương mở đầu nêu lên những vấn đề lý luận chung nhất, chúng ta đã năm được khái niệm, đặc điểm của QSDĐ, là quyền tài sản đặc biệt được Nhà nước ghi nhận, từ đó cho phép NSDĐ được thực hiện những quyền năng nhất định đối với QSDD, trong đó có quyền góp vốn. Van đề vốn và góp vốn ln là mối quan tâm hàng đầu khi tiễn hành bat kỳ hoạt động sản xuất — kinh doanh nào, và góp vốn bằng QSDĐ là một kênh huy động vốn day tiềm năng, được Nhà nước khuyến khích. Tuy nhiên, do gắn liền với tài sản đặc biệt là đất đai và Nhà nước mới là chủ sở hữu đại diện, nên hoạt động góp vốn bằng QSDĐ chịu sự quản lý và tác động nhất định từ phía Nhà nước bằng các công cụ pháp lý.

</div><span class="text_page_counter">Trang 30</span><div class="page_container" data-page="30">

CHUONG II. THUC TRANG PHAP LUAT VE GOP VON BANG QSDD 2.1. Quy định về đối tượng của quan hệ góp vốn bằng QSDD

2.1.1. QSDĐ được xác lập trên cơ sở giao đất

Trong lĩnh vực đất đai, khái niệm giao đất được đề cập lần đầu tiên trong LĐĐ năm 1987 và được tiếp tục ghi nhận trong LDD năm 1993, Luật sửa đối, bố sung một số điều của LDD năm 1998 và năm 2001, LDD năm 2003, và mới đây là LĐĐ năm 2013. Theo quy định tại Khoản 7 Điều 3 LDD năm 2013, giao đất “/d việc Nhà nước ban hành quyết định giao dat cho đối tượng có nhu cau SDD”.

LĐĐ năm 1987 chỉ quy định duy nhất một hình thức giao đất là giao đất khơng thu tiền SDD do điều kiện kinh tế đất nước lúc bấy giờ cịn nhiều khó khăn. Đến khi LDD năm 1993 ra đời, theo chủ trương của Đảng, nước ta đã thực hiện việc chuyên dịch từ thể chế kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang thê chế kinh tế thị trường định hướng XHCN. Theo đó, Nhà nước thừa nhận đất đai có giá và cần thiết phải quy định thêm hình thức giao đất có thu tiền SDĐ bên cạnh hình thức giao đất khơng thu tiền SDĐ.

Đối với đất được giao không thu tiền SDD, đa số các quy định của LDD không cho phép NSDD được thực hiện quyền góp vốn bang QSDD ( Điều 109 LDD năm 2003; Khoản 2 Điều 173, Điều 181 LDD năm 2013), trừ trường hợp hộ gia đình cá nhân được Nhà nước giao đất trong hạn mức để trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối (Khoản I Điều 179 LDD năm 2013). Sở di như vậy vì Nhà nước giao đất không thu tiền chỉ áp dung trong một số trường hop được quy định tại Điều 33 LDD năm 2003 (Điều 54 LDD năm 2013). Căn cứ theo quy định này, các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền SDD chủ yếu SDD vào mục đích xây dựng, duy trì và phát triển cơ sở hạ tầng của những lĩnh vực, ngành then chốt của đất nước (lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, quốc phịng, an ninh) và khơng có mục đích sản xuất kinh doanh (trừ một số tổ chức được giao đất <small>sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, lâm nghiệp được hưởng chính sách ưu tiên của</small> Nhà nước về khuyến khích sản xuất nơng nghiệp để đảm bảo an tồn lương thực

</div><span class="text_page_counter">Trang 31</span><div class="page_container" data-page="31">

quốc gia và bảo vệ môi trường.) Hơn nữa, bản chất của quan hệ giao đất không thu tiền là người được giao đất không phải trả tiền mà vẫn có được QSDD.

Đối với đất được giao có thu tiền SDĐ. Đây là loại đất mà NSDĐ phải thanh tốn một khoản chi phí nhất định nộp vào NSNN dé có được quyền sử dụng. Tuy nhiên, có sự khác nhau về loại đất này giữa LDD năm 2003 và LDD năm 2013. LDD năm 2003 dựa trên căn cứ khoản tiền phải nộp để được giao đất có nguồn gốc hay khơng có nguồn gốc từ NSNN để xác định đó có phải là đối tượng của quan hệ góp vốn bằng QSDĐ hay khơng. Cụ thê, đối với đất được giao có thu tiền mà khoản tiền đã nộp khơng có nguồn gốc từ NSNN thì QSDĐ đó được phép dem làm tài sản góp vốn (Khoản 2 Điều 110, Khoản 8 Điều 113, Khoản 1 Điều 119 LDD năm 2003), ngược lại đất được giao có thu tiền mà khoản tiền đã nộp có nguồn gốc từ NSNN thì quyền sử dụng loại đất được giao này sẽ không được NSDD đem làm tài sản góp vốn theo Khoản 3 Điều 110 LDD năm 2003. Tuy nhiên, việc xác định căn cứ “ngudn gốc từ NSNN” lại chưa được LDD năm 2003 làm rõ. Đối với đất giao có thu tiền, LĐĐ

<small>năm 2013 không phân chia thành các trường hợp như LDD năm 2003, mà quy định</small>

chung là giao đất không thu tiền, có xét thêm các trường hợp miễn, giảm tiền SDĐ. Theo đó, hầu hết các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền SDD thì QSDĐ đều là đối tượng của quan hệ góp vốn (Khoản 2, điểm a, b Khoản 4 Điều 174, Khoản 1 Điều 179, Khoản 1, 3, 4, 5 Điều 183 LDD năm 2013), chỉ trừ các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận khơng thuộc trường hợp quy định tại điểm a Khoản 4 Điều 174 LDD năm 2013 mà được miễn tiền SDĐ thì QSDĐ tương ứng khơng được đem góp vốn.

2.1.2. QSDĐ được xác lập trên cơ sở thuê đất

Trong điều kiện kinh tế thị trường, bên cạnh hình thức giao đất, Nhà nước cịn sử dụng hình thức cho thuê đất. Hiện nay, cho thuê đất trở thành hình thức phân phối dat đai phổ biến ở nước ta. LDD năm 2003 định nghĩa cho thuê đất “/v việc nhà nước trao quyên SDD bằng hợp dong cho doi tượng có nhu cau SDD” (Khoản 2 Điều 4 LDD năm 2003). LĐĐ năm 2013 tiếp tục thừa nhận hình thức cho thuê dat tại Khoản 8 Điều 3.

</div><span class="text_page_counter">Trang 32</span><div class="page_container" data-page="32">

Luật sửa đổi, b6 sung một số điều của LDD năm 1998 quy định ba hình thức cho thuê đất: Thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, thuê đất trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm và thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Tuy nhiên, LĐĐ năm 2003 và hiện nay là LĐĐ năm 2013 chỉ quy định hai hình thức thuê đất: Hình thức cho thuê đất trả tiền đất hàng năm và hình thức cho thuê dat trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

* Đối với đất được thuê theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm thời hạn thuê đất là tương đối ngắn, không dam bảo quyền và nghĩa vụ tài chính của chủ SDD khi thực hiện các giao dịch về QSDĐ, cho nên LDD không cho phép góp vốn bằng QSDĐ đối với đất thuê trả tiền hàng năm (Điều 111, 114. Khoản 2 Điều 119 LDD năm 2003; Điều 175, Khoản 2 Điều 178, Khoản 2, điểm b Khoản 3 Điều 179, Khoản 2 Điều 183, điểm b Khoản 2 Điều 185, Khoản 2 Điều 187 LDD năm 2013).

* Đối với đất được thuê theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Với đối tượng này, NSDĐ đã phải trả một khoản tiền dé được thuê và SDD trong một thời gian 6n định đủ dé đảm bảo các điều kiện tham gia các giao dịch trên thị trường BĐS. Vì vậy, Nhà nước cho phép đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê trở thành đối tượng của quan hệ góp vốn bang QSDĐ (Khoản 3 Điều 119 LDD năm 2003; Khoản 2, 3, điểm a, b Khoản 4 Điều 174, Khoản 1, điểm a Khoản 3, Khoản 4 Điều 179, Khoản 3, 5 Điều 183, điểm a Khoản 2 Điều 185, Khoản 1 Điều 187 LDD năm 2013). Tuy nhiên, do LDD năm 2013 có mở rộng thêm về các loại chủ thé được cho thuê đất với các hình thức khác nhau, nên các quy định về góp vốn bang QSDĐ đối với các loại đất được hình thành quyền sử dụng từ việc Nha nước cho thuê đất cũng chặt chẽ hơn. Cụ thể, ngoài việc xét các trường hợp miễn, giảm tiền thuê đất dé thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận mà khơng phải là dự án xây dựng kinh doanh nhà ở, không được thực hiện góp vốn bằng QSDĐ đối với đất tương ứng, thì LDD năm 2013 cịn dé cập đến căn cứ tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ NSNN. Theo đó, chỉ trường hợp tiền thuê đất đã trả một lần cho cả thời gian th khơng có nguồn gốc từ NSNN thì quyền sử dụng loại đất đó mới là đối tượng của quan hệ góp vốn (Khoản 3 Điều 174 LDD năm 2013).

</div><span class="text_page_counter">Trang 33</span><div class="page_container" data-page="33">

Theo từ điển giải thích thuật ngữ Luật học thì hợp thức hóa QSDĐ là quyết định của các cơ quan nhà nước có thâm quyền trong việc chính thức cơng nhận QSDĐ của người khơng có đầy đủ giấy tờ hợp lệ về QSDĐ của cơ quan nhà nước có thâm quyên. [25, tr.73]

<small>LDD năm 2013 định nghĩa: “Nhà nước công nhận QSDĐ là việc Nhà nước</small>

trao QSDĐ cho người dang SDP 6n định mà khơng có nguồn gốc được Nhà nước giao dat, cho thuê đất thông qua việc cấp GCNQSDĐ, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn lién với dat lan đâu đối với thửa đất xác định.” (Khoản 9, Điều 3 LDD

Điều kiện để chứng nhận QSDD là những yêu cầu, tiêu chuẩn đặt ra dé có thé tiền hành cũng như xét duyệt việc chứng nhận QSDĐ. Hiện nay, LDD năm 2013 quy định điều kiện để được công nhận QSDĐ đối với NSDD tại các Điều 100, 101 và Điều 102.

Thực chất của việc công nhận QSDĐ là làm thay đổi tình trạng pháp ly của một chủ thé, từ NSDD khơng hợp pháp trở thành người có đầy đủ tư cách pháp lý dé được hưởng những quyên và thực hiện các nghĩa vụ nhất định trong quan hệ SDD. Từ ý nghĩa trên, Điều 113 LDD năm 2003; Khoản 1 Điều 179 LDD năm 2013 đã thừa nhận quyền góp von bằng QSDĐ đối với đất được Nha nước công nhận QSDD.

2.1.4. Những hạn chế, bất cập của pháp luật về doi trọng góp vốn bằng

Khi xét đến đối tượng là QSDĐ được hình thành trên co sở Nhà nước giao đất, Điều 110 LDD 2003 có phân loại hai trường hợp đó là Nhà nước giao đất có thu tiền SDD mà tiền SDD đã trả khơng có nguồn gốc từ NSNN và trường hợp tiền SDD đã trả có nguồn gốc từ NSNN. Đến LĐĐ năm 2013, tại Khoản 3 Điều 174 cũng nhắc đến tiền th dat đã trả khơng có nguồn gốc từ NSNN. Tuy nhiên, trong văn bản luật mới này hay LDD năm 2003 thì đều khơng đưa ra một khái niệm nào về “tién SDD (tiền thuê đất) không có nguồn gốc từ NSNN”, mặc dù khái niệm này ảnh hưởng rat lớn đến các quyền cũng như nghĩa vụ của các tơ chức được giao đất có thu tiền SDĐ, tổ chức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian th. Khái niệm “tién khơng có

</div><span class="text_page_counter">Trang 34</span><div class="page_container" data-page="34">

nguôn gốc từ NSNN” đã được đưa ra tại Thông tư số 116/2004/NĐ-CP về thu tiền SDD và được hiểu như sau: Tiền khơng có nguồn gốc từ NSNN là tiền có được do huy động von từ cá nhân, từ các tô chức, cá nhân tài trợ, khơng phải hồn trả, các tơ chức tín dụng; tiền vay Ngân hàng, sau đó do cá nhân đóng góp dé trả nợ. Tuy nhiên, khái niệm này khơng hồn tồn phù hợp với trường hợp tiền SDD khơng có nguồn gốc từ NSNN. Do đó việc đưa ra môt khái niệm rõ ràng về “tién SDP (tién thuê đất) khơng có ngn gốc từ NSNN” là điều hết sức cần thiết.

2.2. Quy định về chủ thể quan hệ góp vốn bằng QSDĐ 2.2.1. Bên góp von bằng QSDĐ

Dé thực hiện việc góp vốn bằng QSDD thì một điều kiện cần đối với chủ thê góp von là họ phải là NSDĐ, theo quy định tại Điều 5 LDD năm 2013, NSDD bao gồm: (1). Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội — nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội — nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi là tổ chức);

<small>(2). Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); (3).</small>

Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập qn hoặc có chung dịng họ; (4). Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tô chức tôn giáo và cơ sở khác của tơn giáo; (5). Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ <small>quan đại diện khác của nước ngồi có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt</small>

Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tô chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tô

chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; (6). Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; (7). Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoai mua cỗ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Bên cạnh đó, các chủ thé SDD dé được thực hiện quyền góp vốn phải đáp ứng các điều kiện chung quy định tại Khoản 1 Điều 188 LDD năm 2013 (Điều 106 LDD

</div><span class="text_page_counter">Trang 35</span><div class="page_container" data-page="35">

năm 2003): Chủ thể góp vốn phải có giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 LDD năm 2013); đất mà giá trị QSDĐ được đem góp vốn dé hợp tác sản xuất kinh doanh đó phải là đất khơng có tranh chấp; QSDĐ đem góp vốn dé hợp tác sản xuất kinh doanh đó phải là QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; việc góp vốn phải

được diễn ra trong thời han SDD.

Tuy nhiên, do đặc thù của từng đối tượng QSDĐ, cũng như đảm bảo tránh thất thoát nguồn tài nguyên quý giá này mà Nhà nước chỉ cho phép một số chủ thể sé nêu sau đây có quyền góp vốn bằng QSDĐ.

* Tổ chức

LĐĐ năm 2003 chỉ cho phép tổ chức kinh tế được thực hiện việc góp vốn bằng QSDĐ để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong các trường hợp: Được Nhà nước giao đất có thu tiền SDD mà Khoản tiền đã trả khơng có nguồn gốc từ NSNN (Khoản 2 Điều 110); đã nhận chuyên nhượng QSDĐ mà tiền đã trả cho việc nhận chuyền nhượng khơng có nguồn gốc từ NSNN (Khoản 2 Điều 112). Đồng thời lại có sự phân biệt về quyền góp vốn bằng QSDĐ với những tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm, đối với tô chức kinh tế này lại được thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ thuê.

Với việc mở rộng đối tượng được cho thuê đất, LĐĐ năm 2013 không chỉ dừng lại ở việc chỉ cho phép tổ chức kinh tế được góp vốn băng QSDD ma còn mở rộng sang cả đối tượng là tô chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính. Theo đó, nếu là tổ chức kinh tế thì sẽ được góp vốn bằng QSDĐ trong những trường hợp sau: Được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Điều 174) trừ trường hợp tại điểm c Khoản 4 Điều 174; thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thuộc trường hợp thuê lại đất mà trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (điểm a, Khoản 3 Điều 149); nhận chuyên nhượng QSDD có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền SDD hoặc Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp và không chun mục đích SDĐ, nhận chun nhượng đất nơng

</div><span class="text_page_counter">Trang 36</span><div class="page_container" data-page="36">

nghiệp và chuyển mục đích SDD mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao dat có thu tiền SDĐ hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, chuyền mục dich SDD từ dat khơng thu tiền SDD sang đất có thu tiền SDD mà được được Nhà nước giao đất có thu tiền SDD hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 2, 3, 4 Điều 176); được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian th dé đầu tư xây dựng cơng trình ngầm (Khoản 1 Điều 178). Ngoài ra, LĐĐ năm 2013 quy định thêm một trường hợp được góp vốn bằng QSDĐ đối với tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính nhăm tạo điều kiện để tổ chức này linh động hơn trong việc sử dụng và khai thác nguồn vốn của mình, đó là khi tơ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian th mà tiền th đã trả khơng có nguồn gốc từ NSNN đồng thời không thuộc trường hợp tại điểm e Khoản 4 Điều 174 (Khoản 3 Điều 174).

LDD năm 2013 cũng quy định điều khoản chuyền tiếp với những trường hop thuê đất của Nhà nước trước ngày 1/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã trả còn lại ít nhất là 05 năm thì tổ chức kinh tế có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 LDD năm 2013, có nghĩa là tổ chức kinh tế này được quyền góp vốn bằng QSDĐ thuê đó (Khoản 1 Điều 210). Như vậy, nhìn chung các t6 chức thuê đất mà đã trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê hoặc cho một khoảng thời gian nhất định (ít nhất là 05 năm và thuê đất trước ngày 1/7/2004) đều có quyền và nghĩa vụ bình đăng. Đây là một điểm tiến bộ của LDD năm 2013 so với LDD năm 2003.

Với những quy định tiến bộ này, pháp luật đất đai đã ngày càng tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giải quyết được một vấn đề lớn trong hoạt động kinh doanh của mình. Luật sửa đơi, bố sung một số điều của LĐĐ năm 1998 cho phép doanh nghiệp nhà nước thuê đất trả tiền thuê dat hang năm được góp vốn bằng QSDD với tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngồi, điều này dẫn đến tình trạng một số doanh nghiệp nhà nước thuê đất hàng năm góp vốn bằng QSDĐ khi thành lập doanh nghiệp liên doanh với đối tác nước ngoài, trường hợp doanh nghiệp liên doanh kinh doanh thua lỗ dẫn đến việc doanh nghiệp nhà nước khơng thực hiện được nghĩa vụ tài chính về SDD với Nhà nước thì luật lại khơng đưa ra phương án giải quyết. Hơn nữa, quy

</div><span class="text_page_counter">Trang 37</span><div class="page_container" data-page="37">

định cho phép doanh nghiệp nhà nước thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được góp vốn bằng QSDĐ liên doanh với các tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngồi làm phát sinh sự bat bình dang trong SDD giữa các doanh nghiệp thuộc mọi thành phan kinh tế. Để khắc phục hạn chế này, hiện nay chúng ta đã bỏ hình thức doanh nghiệp nhà nước, cũng như có những quy định thống nhất về quyền góp vốn bằng QSDD dé đảm bảo sự bình đăng giữa các tổ chức kinh tế.

Sở di LĐĐ năm 2013 có sự thay đơi đáng kể về loại chủ thể là tổ chức trong quan hệ góp vốn bằng QSDĐ bởi sự thay đổi các loại hình doanh nghiệp cho phù hợp với nền kinh tế thị trường, các doanh nghiệp nha nước phải được cơ phần hóa, dan dan tách khỏi sự bao cấp của Nhà nước. “Tổ chức kinh tế bao gom doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn dau tư nước ngoài" (Khoản 27 Điều 3 LDĐ năm 2013). Trong mọi trường hợp, QSDĐ mà Nhà nước đã giao có thu tiền (đù có hay khơng có nguồn gốc từ NSNN) cũng đều trở thành tài sản thuộc quyền sở hữu của tổ chức kinh tế. Như vậy, xét về khía cạnh kinh tế, tổ chức kinh tế SDD được Nha nước giao đất có thu tiền SDD, thuê dat trả tiền một lần, nhận chuyển nhượng QSDD có nghĩa là họ đã bỏ tiền “mua” QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ trở thành tài sản của tổ chức kinh tế. Do đó, họ được quyên thực hiện các giao dịch về QSDD va tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Pháp luật chỉ quy định một số trường hợp đặc biệt khi tổ chức được miễn, giảm tiền SDD, tiền thuê đất tại Khoản 4 Điều 174 LDD năm 2013, theo đó trường hợp được miễn tiền SDĐ, tiền thuê đất mà không phải là thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở thì khơng được góp vốn bằng QSDĐ. Trường hợp này cũng giống như khi Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ, doanh nghiệp không phải trả tiền để có được QSDĐ mà chỉ được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích phi lợi nhuận. Riêng với trường hợp thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở, đây là lĩnh vực đòi hỏi vốn đầu tư rất lớn, lại liên quan đến một trong các nhu cầu cơ bản của con người nên Nhà nước cho phép tô chức được miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất trong trường hợp này vẫn được thực hiện góp vốn băng QSDĐ đối với đất được miễn, giảm tiền SDD, tiền thuê đất đó.

Từ những trình bày ở trên, chúng ta có thể thấy, LĐĐ năm 2013 đã kế thừa và bồ sung, sửa đổi những quy định của pháp luật đất đai ngày càng phù hợp với nền

</div><span class="text_page_counter">Trang 38</span><div class="page_container" data-page="38">

kinh tế thị trường, góp phần tạo nên một mơi trường pháp lý thơng thống, đầy đủ để các tơ chức thực hiện quyền và nghĩa vụ SDĐ của mình, đặc biệt là những quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc góp vốn bằng QSDD.

Nếu như LĐĐ năm 2003 quy định Nhà nước chi cho hộ gia đình, cá nhân trong nước được thuê đất dưới một hình thức duy nhất là thuê đất trả tiền thuê hàng năm, vì vậy, hộ gia đình, cá nhân sẽ khơng được góp vốn bằng QSDĐ đối với đất thuê. Sự ra đời của LDD năm 2013 xác định hộ gia đình, cá nhân là chủ thé SDD quan trong, chiếm đa số, cần phải được xác định rõ ràng, cụ thể tại Khoản 29 Điều 3: “Hộ gia đình SDĐ là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hơn nhân và gia đình, dang sống chung và có quyên SDP chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển OSDD”, từ đó ngày càng tạo điều kiện dé chủ thé này mở rộng quyền năng của NSDĐ. Nhà nước trao quyền SDĐ cho hộ gia đình, cá nhân dưới nhiều hình thức phong phú hơn: Giao đất nơng nghiệp trong hạn mức, giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, cho thuê đất trả tiền hàng năm, cơng nhận QSDĐ... Do đó, quyền góp vốn bằng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân cũng được mở rộng, bao gồm các trường hợp: Thuê lại đất của tổ chức, cá nhân trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp thuộc trường hợp thuê dat trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (điểm a Khoản 3 Điều 149); được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền SDĐ; được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; được Nhà nước công nhận QSDĐ; đất nhận chuyên đôi, chuyên nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế (Khoản 1 Điều 179); chuyển mục đích SDD từ đất khơng thu tiền sang đất có thu tiền thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (điểm a Khoản 2 Điều 180).

Nếu đối với tổ chức, khi được Nhà nước giao đất không thu tiền thì tổ chức đó chỉ có quyền quản lý, sử dụng mà khơng có qun định đoạt đối với QSDĐ. Tuy nhiên, hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức để trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối theo hình thức giao đất khơng thu tiền SDĐ là nhằm thực hiện các chính sách đất đai của

</div><span class="text_page_counter">Trang 39</span><div class="page_container" data-page="39">

Nhà nước đối với người nông dân, bảo vệ những thành quả cách mạng về ruộng đất trong các thời kỳ lịch sử khác nhau, việc không thu tiền SDĐ đối với đối tượng này không làm ảnh hưởng đến quyền định đoạt QSDD của họ.

* Người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn dau tu nước

Bắt đầu từ LDD năm 2003 lần đầu tiên quy định cho chủ thé là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được góp vốn bang QSDD. LBD năm 2013 tiép tuc tao diéu kién cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được góp vốn sản xuất kinh doanh bang QSDD trong các trường hop: Được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ; được Nhà nước cho thuê đất dưới hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 1, 3, 4, 5 Điều 183); đã nhận chuyên nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Khoản I Điều185); đã thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế nếu đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê (điểm a Khoản 2 Điều 185). Có thé thấy, thơng qua những quy định này, Nhà nước — với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, đã có sự can thiệp sâu hơn vào các quan hệ về cho thuê lại đất giữa các chủ thé SDD trong khu công nghiệp. Riêng đối với việc cho thuê lại đất của người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước

<small>ngồi thì sự can thiệp sâu đó cịn được mở rộng sang cả phạm vi khu cơng nghệ cao,</small>

khu kinh tế. Các quy định này đã tạo nên sự gia tăng đáng ké kha năng cho người Việt Nam định cư ở nước ngồi tham gia góp vốn sản xuất, kinh doanh bằng QSDĐ. Đồng thời, để đảm bảo quyền bình đắng giữa các chủ thể kinh tế trong hoạt động góp vốn bằng QSDD, pháp luật dat đai cũng quy định các trường hợp được miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi SDD, từ đó loại trừ những trường hợp khơng được góp vốn bằng QSDĐ với đất được miễn tiền SDĐ, tiền thuê đất theo quy định tại Khoản 4 Điều 174 LDD năm 2013.

Với nhiều quy định khá tiễn bộ nêu trên, pháp luật đất đai Việt Nam đang từng bước mở rộng đáng kế quyền cho các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước trong việc góp vốn bằng QSDĐ. Những quy định này hoàn toàn phù hợp với xu thế

</div><span class="text_page_counter">Trang 40</span><div class="page_container" data-page="40">

<small>phát triên của các nước trên thê giới theo hướng khun khích đâu tư nước ngồi,</small> mở rộng hội nhập kinh tế, quốc tế.

2.2.2. Bên nhận góp von bằng QSDĐ

LĐĐ năm 2003 và LDD năm 2013 đều dựa trên căn cứ chủ thé góp vốn dé xác định bên nhận góp vốn. Tuy nhiên, do có sự khác biệt về quy định chủ thé SDD dẫn đến điểm khác nhau giữa hai luật này về chủ thể nhận góp vốn bằng QSDĐ. LDD năm 2003 quy định tại Khoản 7 Điều 9, NSDD bao gồm: “... /ổ chức, cá nhân nước ngoài dau tư vào Việt Nam theo quy định của pháp luật về dau tr...” Đến LDD năm 2013, chủ thể này đã được xác định lại một cách cụ thé là: “Doanh nghiép co vốn dau tư nước ngồi gơm doanh nghiệp 100% vốn dau tư nước ngồi, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà dau tư nước ngoài mua cổ phan, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về dau tu” (Khoản 7 Điều 5). Điều này sẽ giúp cho quy định trong LĐĐ phù hợp, thống nhất hơn với Luật Doanh

<small>nghiệp năm 2005, trong đó xác định doanh nghiệp Việt Nam là doanh nghiệp đăng</small>

ký và thành lập ở Việt Nam, không phân biệt nguồn gốc vốn và quốc tịch của nhà đầu tư. Như vậy, kế từ khi LĐĐ năm 2013 có hiệu lực (1/7/2014) thì cá nhân nước ngồi sẽ khơng thuộc đối tượng được quy định là NSDD, cũng như khơng cịn là một chủ thê của bên nhận góp vốn bằng QSDĐ.

Bên cạnh đó, LĐĐ năm 2013 còn đặt ra các điều kiện đối với tổ chức nhận góp vốn bằng QSDĐ nơng nghiệp tại Điều 193, điều này nhằm đảm bảo hoạt động sản xuất nông nghiệp vốn luôn là ngành chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế quốc

<small>Nhìn chung, ngồi các khác biệt trên, thì giữa LDD năm 2003 và LDD năm</small>

2013 khơng có gì thay đối về bên nhận góp vốn băng QSDĐ. Theo đó, nếu bên góp vốn bằng QSDĐ là tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thì bên nhận góp vốn được quy định bao gồm: Tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi (điểm đ, Khoản 2 Điều 174). Riêng trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi góp vốn bằng QSDĐ hình thành từ đất được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian

</div>