Tiểu Luận - Tài Chính Kinh Doanh Bất Động Sản - Đề Tài - Bản Báo Cáo Phân Tích Thị Trường

<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

<b>Bản báo cáo phân tích thị trường</b>

<b>1. Tổng quan nghiên cứu</b>

1.1 Mục đích nghiên cứu:

 Xác định lượng cầu về nhà cao cấp khu vực Cầu Giấy tại địa bàn Hà Nội.

 Tìm những thuận lợi và khó khăn nếu thưc hiện hoạt động kinh doanh  Nhận biết ưu điểm và nhược điểm của bất động sản đầu tư.

 Xác định các nhân tố có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh nếu quyết định đầu tư.

 Nhận diện thị trường mới. 1.2 Phương pháp nghiên cứu.

Nhóm thực hiện nghiên cứu phân tích bằng phương pháp nghiên cứu khảo sát thong qua việc phát phiếu điều tra hoặc phỏng vấn trực tiếp (tập trung vào nhóm khách hàng mục tiêu) với nội dung chủ yếu như:

 Mức độ hài lòng khách hàng về căn hộ hiện tại.

 Nhu cầu vê căn hộ mới và các dịch vụ của khách hàng.  Thu nhập hiện tại của khách hàng..

 Những khó khăn trong việc tiếp cận, mua bán và sử dụng căn hộ mới.  Chất lượng dịch vụ hiện tại và mong muốn của khách hàng.

 …..

Ngồi ra nhóm tiến hành khảo sát trực tiếp tại các sàn giao dịch Bất Động Sản tại địa bàn Hà Nội.

Nghiên cứu các tài liệu, số liệu nghiên cứu, thống kê của các cơ quan chức năng về tình hình nhân khẩu, thu nhập, tăng trưởng kinh tế Hà Nội… 1.3 Nguồn tư liệu.

 Các văn bản pháp luật, các chính sách của nhà nước về thị trường Bất động sản.

 Các tài liệu thống kê về nhân khẩu, tình hình kinh tế tại địa bàn Hà Nội.

 Các dự án bất động sản lớn trên địa bàn Hà Nội.  Bản đồ quy hoạch Hà Nội trong tương lai.

 …

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

<b>2. Phân tích khái qt vĩ mơ.</b>

2.1 Tình hình kinh tế. .

 Thế giới.

Năm 2008 - 2009, cả thế giới chứng kiến cuộc khủng hoảng tài chình tồn cầu mà nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ lĩnh vực bất động sản ở Mỹ. Các nhà đầu tư Mỹ đổ xô vào lĩnh vực Bất Động Sản khiến cho bong bóng nhà ở ngày càng phồng to và vỡ vụn vào năm 2007, 2008. Các khoản tín dụng đầu tư vào thị trường địa ốc trở thành các khoản nợ xấu, nợ khó địi khiến cho các Ngân Hàng ở Mỹ và nhiều quốc gia Châu Âu khốn đốn và phá sản hàng loạt kéo theo các cơng ty BH, tổ chức tài chính… rơi vào tình trạng tương tự. Suy thối cũng khiên cho một lượng lớn vốn FDI đầu tư vào các nước đang phát triển trong đó có thị trường địa ốc giảm mạnh mẽ. Điều này khiến cho thị trường bất động sản thế giới trở nên ảm đạm.

Năm 2009, thế giới có thêm 239 triệu người thất nghiệp. cùng với việc giảm lương cho đội ngũ nhân viên ở một loạt các Doanh nghiệp khiến cho thu nhập của người dân giảm, nhu cầu tiêu dung trong đo nhu cầu về nhà ở giảm mạnh. Các giao dịch trên thị trường nhà đất giảm mạnh.

Để vực dậy nền kinh tế quốc gia, các chính phủ đã áp dụng một loạt các biện pháp kích thích kinh tế, trong đó những gói cứu trợ hàng nghìn tỉ USD đã được tung ra, phục hồi khả năng vay bằng cách cắt giảm lãi suất, cứu các ngân hàng, các quỹ trong thị trường tiền tệ và các thể chế tài chính bằng các khoản tiền cho vay khẩn cấp...

Sang quí 3/2009, các biện pháp kích thích kinh tế đã có hiệu quả. Các nền kinh tế lớn như Pháp, Đức, Nhật Bản và Mỹ đều đã tăng trưởng trở lại, chưa kể sự bật dậy mạnh mẽ của một số nước châu Á và các nền kinh tế đang nổi lên khác. Liên minh châu Âu (EU) ngày 13/11 công bố số liệu cho thấy kinh tế một loạt nước thuộc khu vực này đã trở lại quỹ đạo tăng trưởng dương sau 15 tháng giảm liên tục. Cụ thể, Đức đạt mức tăng trưởng 0,7%, Pháp tăng 0,3%, Italy tăng 0,6%, Litva tăng 6%...

Châu Á được đánh giá là khu vực đưa nền kinh tế thế giới thốt khỏi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu hiện nay, khi các nước tuyên bố mức tăng trưởng khơng những dương mà cịn tương đối cao. IMF cũng tái khẳng định dự báo của họ rằng, mức tăng trưởng GDP của Trung Quốc sẽ đạt 8,5%

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

trong năm 2009 và 9% trong năm tới. Đối với Ấn Độ, nền kinh tế lớn thứ ba khu vực, ADB dự báo kinh tế nước này sẽ đạt mức tăng trưởng 6% trong năm 2009. Còn kinh tế Hàn Quốc tăng trưởng nhanh hơn dự kiến là 3,2% so với quý II. Việt Nam, theo báo cáo của Chính phủ, hết quí 3, cũng đạt mức tăng trưởng kinh tế là 5,76%.

Tuy nhiên nguy cơ bong bóng cổ phiếu, nhà ở và các bất động sản khác vẫn có khả năng vỡ tung bất cư lúc nào. Các gói kích thích kinh tế mạnh tay nếu khơng được thực thi hợp lý có thể gây ra tình trạng lạm phát ở các quốc gia.

 Việt Nam:

Quý I năm 2010, GDP Việt Nam tăng khoảng 5,7 – 5,9 % so với cùng kỳ năm 2009. Đây cũng là số khả quan khi Việt Nam cũng vừa mới bước ra khỏi cơn bão khủng hoảng kinh tế thế giới.

Khủng hoảng tài chính thế giới khiến cho lượng hàng xuất khẩu của Việt Nam giảm sút (khoảng 30%). Nguyên nhân do mức tiêu dung tại các thị trường chính của Việt nam như Hoa Kỳ, châu Âu, Nhật Bản giảm mạnh. Do đó các doanh nghiệp xuất khẩu trong nước phải cắt giảm chi phí trong đó có cắt giảm lao đơng và lương cho nhân viên. Điều này cũng khiến chi tiêu cho tiêu dung trong nước giảm trong trong đó có nhu cầu về nhà ở cũng giảm đặc biệt là thị trường nhà ở cao cấp.

Năm 2008 đãm mây lạm phát bao trùm kinh tế Việt Nam, các Ngân Hàng tăng lãi suất huy động và lãi suất cho vay lên cao đỉnh điểm (21%). Các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc vay vốn. Đặc biệt là những khoản vay đầu tư bất động sản. Giá cả thị trường leo thang, người dân tiêu dung tiết kiệm nhiều hơn. Thị trường Bất động sản rơi vào tình trạng đóng băng. Tuy nhiên sau gói kích thích kinh tế cảu chính phủ, cùng với luồng vốn FDI đầu tư lớn vào lĩnh vực địa ốc (đứng thứ 2 sau ngành du lịch) và sự ổn định của thị trường chứng khoán thi thị trường bất động sản Việt Nam đã bắt đầu nóng trở lại vào năm 2009.

Tháng 2/2010, Ngân Hàng nhà nước tiếp tục duy trì lãi suất cơ bản 8%/năm. Theo đó các Ngân hàng được phép áp dụng cơ chế lãi suất thỏa thuận với khách hàng vay trung và dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu vốn sản xuất kinh doanh, dịch vụ và đầu tư phát triển. Lãi suất cho vay cao nhất là 12%, lãi suất cho vay thấp nhất là 5,5 % (khơng tính lãi suất khơng kỳ hạn). Ngân Hàng nhà nước ban hành thong tư số 07/2010 góp phần khơi thong dịng chảy tín dụng nhằm duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế ở mức cao, tuy nhiên nó cũng sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp khi phải vay vốn với chi

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

phí cao, vì vậy giá thành sản phẩm sẽ tăng và giá cả nhiều mặt hàng cũng sẽ lên theo.

CPI tăng mạnh theo đó Ngân hàng Nhà nước sẽ phải sớm tăng lãi suất cơ bản trong thời gian tới để kiềm chế lạm phát. Việc điều chỉnh tăng giá của các sản phẩm thiết yếu như xăng dầu, than, điện, nước… đang và sẽ góp phần đẩy giá cả của nhiều mặt hàng khác tăng theo. Bên cạnh đó, Việt Nam cịn phải đối mặt với nguy cơ “nhập khẩu lạm phát” do kinh tế thế giới có dấu hiệu hồi phục và việc điều chỉnh tỷ giá lên mức 18.544 đồng/USD gần đây của Ngân hàng Nhà nước đang khiến cho chi phí đầu vào của nhiên liệu và một số nguyên vật liệu nhập khẩu đang có dấu hiệu tăng hoặc vẫn đứng ở mức cao.

 Khu vực Hà Nội.

Hà Nội vẫn là trung tâm tài chính thương mại lớn nhất miền Bắc. Nơi tập trung nhiều các trung tâm thương mại, các định chế tài chính, các trung tâm giao dịch chứng khốn, vàng, bất động sản…

Sau khi sáp nhập huyện Mê Linh và Hà Tây vào Hà Nội, GDP Hà Nội nói chung vào năm 2009 vào khoảng 5,1%. (giảm so với các năm trước).Tuy nhiên, dự kiến đến năm 2010 mức tăng trưởng GDP ở HN sẽ vào khoảng 9-10% và thu nhập bình quân người dân là 36,5 – 39 triệu VND/năm. Hiện nay thành phố Hà Nội đang tiếp tục mở rộng địa bàn sang phía Tây với trục đường quan trọng và khu cơng nghệ cao Láng – Hịa Lạc. Các cơng trình kiến trúc, cùng hàng loạt các dự án chung cư, trung tâm thương mại lớn đều được tập trung ở khu vực này. Các nhà đầu tư nước ngoài đổ vốn khá nhiều vào thị trường bất động sản trên địa bàn Hà Nội. Việc các khu chung cư được xây dựng ngày càng nhiều đã đáp ứng được như cầu về nhà ở đang rất nóng cho người dân Hà Nội.

Thu nhập của người dân đặc biệt là khu vực thành thị tăng lên dẫn nhu cầu về nhà ở cũng tăng theo. Cùng với đó các doanh nghiệp được chinh phủ hỗ trợ rất nhiều từ lãi suất, thuế đến thủ tục hành chính cũng ngày càng được thành lập nhiều hơn, do đó nhu cầu về văn phịng làm việc tăng lên. ĐIều này hứa hẹn sự nóng lên về thị trường cho thuê bất động sản.

2.2 Môi trường nhân khẩu.

Năm 2010, dân số Hà Nội vào khoảng 6,7 triệu người, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên ở mức từ 1,18-1,20%. Định hướng đến năm 2015, Quy mô dân số Hà Nội sẽ vào khoảng 7,7 triệu người. Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên ổn định ở mức 1,10-1,15%.

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

Trong vòng 10 năm qua (từ năm 1999 - 2009), Hà Nội có tỷ lệ tăng dân số bình qn là 2%, cao hơn 0,8% so với tỷ lệ bình quân cả nước

(1,2%). Mật độ dân số trung bình của Hà Nội tăng từ 1,296 người/km2 năm 1999 lên 1,926 người/km2 vào năm 2009. Như vậy mật độ dân số trung bình của Hà Nội cũng cao hơn 7,4 lần của cả nước (259 người/km2).

Từ năm 2001 đến 2009, tại Hà Nội trung bình có hơn 100.000 trẻ ra đời mỗi năm, tỷ lệ người nhập cư về Hà Nội trung bình khoảng 100.000

người/năm. Như vậy, mỗi năm quy mô dân số Hà Nội dự kiến tăng thêm tương đương dân số 1 huyện lớn với khoảng 200.000 người. Số người nhập cư hàng năm cao cũng khiến cầu về nhà ở gia tăng.

Cơ cấu dân số Hà Nội khá đa dạng: thành sáu nhóm tuổi: Chưa đến tuổi đi học, tuổi đi học, thiếu niên, thanh niên tuổi từ 25 đến 40, trung niên tuổi từ 40 đến 65 và cao niên tuổi từ 65 trở lên. Trong đó nhóm tuổi có nhu cầu cao về nhà ở thường là thanh niên 25 – 40 tuổi bao gồm sinh viên chưa có thu nhập, những người đã có nghề nghiệp và những người thất nghiệp. Tuy nhiên ở độ tuổi này thì nhu cầu vè căn hộ cao cấp thường ít, chủ yếu nhu cầu tập rung ở độ tuổi 40 – 65 tuổi khi học đã có sự nghiệp vững chắc cùng thu nhập ổn định và có nhu cầu về sự tiện nghi thoải mái.

Ở Hà Nội các kiểu gia đình thường tập trung kiểu 3 thế hệ : ông bà, bố mẹ, con cháu, do vậy nhu cầu về những cân hộ can hộ cao cấp có dịch vụ tốt khơng gian rộng rãi, thoáng mát đáp úng nhu cầu nhiều lứa tuổi cũng khá cao. Đây cũng là điều đang được các nhà đầu tư quan tâm để tiếp tục cải thiện chất lượng nhà ở cũng như các dịch vụ lien quan.

2.3. Các chính sách và luật bất động sản của nhà nước.

Cơn sốt bất động sản diễn ra chóng vánh cuối năm 2009, sau vài tuần đột nhiên giảm mạnh khiến cho nhà đầu tư mắc cạn. Nguyên nhân chính của sự sụt giảm này là do nguồn vốn tín dụng cho thị trường bất động sản bị ngăn lại theo quyết định của Ngân hàng nhà nước nhằm mục đích ổn định thị trường tiền tệ. Tuy nhiên, đến tháng 3/2010, luồng vốn tín dụng cho thị trường bất động sản được tháo gỡ khi Ngân hàng nhà nước ra chỉ thị cho các ngân hàng phải nhanh chóng hạ lãi suất cho vay, ngay lập tức thị trường bất động sản khởi sắc trở lại. Cùng với những thay đổi lớn về quy hoạch của thủ đô, giá đất ở xung quanh Hà Nội tăng lên nhanh chóng ngồi dự đốn của giới đầu tư.

Nguồn vốn chính đổ vào thị trường lâu nay chủ yếu dựa vốn vay ngân hàng. chính sách lãi suất ngân hàng và sự phát triển của thị trường bất động sản có mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau rất chặt chẽ. Việc Chính phủ đã cho phép các ngân hàng thương mại chủ động điều chỉnh lãi suất huy

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

động và lãi suất cho vay tạo điều kiện để lãi suất cho vay đầu tư được điều chỉnh về mức thích hợp khoảng 11-13%. Thị trường bất động sản trở nên sơi động trở lại.Mặc dù vậy, việc mở rộng tín dụng một cách ồ ạt vào thị trường nhất là phân khúc thị trường cao cấp sẽ tiềm ẩn những nguy cơ gây ra hiện tượng “bong bóng”. Tuy nhiên đó là về lâu dài, cịn thời điểm hiện tại nhu cầu về nhà đang rất lớn.

Luật Nhà ở năm 2005 có nhiều quy định thơng thống, mang tính định hướng về Phát triển thị trường bất động sản. Ví dụ: phát triển nhà ở xã hội cho thuê, mua để dành cho đối tượng có thu nhập thấp và khó khăn về nhà ở; Phát triển nhà ở công vụ để phục vụ đối tượng hưởng lương từ ngân sách Nhà nước. Riêng về nhà ở xã hội, Luật Nhà ở quy định: trong quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, khu kinh tế, khu công nghiệp... phải xác định rõ quy hoạch xây dựng quỹ nhà ở xã hội. Và trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đơ thị mới, thì các chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất nhất định cho việc phát triển nhà ở xã hội<small>., </small>Nhằm kích cầu đầu tư, chống suy giảm kinh tế và góp phần ổn định thị trường bất động sản, giải quyết nhu cầu bức xúc về nhà ở cho người khó khăn về nhà ở, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20.4.2009, Quyết định số 65, 66, 67/2009/QĐ-TTg liên quan đến các cơ chế, chính sách thúc đẩy việc đầu tư... Theo đó, Nhà nước trực tiếp đầu tư và khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề... Hiện nay, các chính sách này đang được các địa phương tích cực triển khai thực hiện, trong đó có Hà Nội.

Luật Kinh doanh Bất động sản và Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định, từ ngày 1.1.2009, bắt buộc các công ty kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua sàn. Điều này thúc đẩy tăng tính minh bạch trong các giao dịch trên thị trường.

Các chính sách về quy hoạch và quản lý đơ thị trong đó có việc quy hoạch và xây dựng các trung tâm Thương Mại, các chung cư cao tầng, xây dựng các tuyến đường quan trọng hay việc mở rộng trung tâm thành phố ra hướng Tây… đều tác động đến cung và cầu bất động sản.

Ngoài ra các thủ tục hành chính đang được cải cách theo hướng thong thoáng, nhanh gọn tạo điều kiện thuận lợi hơn cho nhà đầu tư trong việc vay vốn mua bán đất, xây dựng, cho thuê…

<b>3. Vị trí và giới định thị trường.</b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

<b>3.1. Vị trí.</b>

Tịa nhà Vimeco nằm trong phường Trung Hịa phía Tây Nam, Hà Nôi. Đây đươc coi là trung tâm mới ở Hà Nội. Phường Trung Hòa là nơi tập trung của nhiều trụ sở quan trọng, các ngân hàng và doanh nghiệp. Nơi này còn rất gần với trung tâm hội nghị Quốc gia, siêu thị Big C Thăng Long và tòa nhà Hanoi Landmark cao nhất Việt Nam cùng các trục đường huyết mạch như đường cao tốc Phạm Hùng, đường Trần Duy Hưng, đường Lê Văn Lương,... nên được coi là trung tâm mới của thành phố. Giá đất khu vực này rất cao và ngày càng tăng nhanh<small>. </small>

<b>3.2.Định giới thị trường.</b>

Trong thị trường cho thuê nhà cao cấp, khách hàng mục tiêu vẫn là

những người đã có gia đình, có thu nhập cao (thu nhập từ 20 – 25 triệu đồng một tháng) hiện đang sống và làm việc tại Hà Nội có nhu cầu về một căn hộ đầy đủ tiện nghi, dịch vụ tốt, chun nghiệp.

Ngồi ra, nhóm khách hàng nước ngồi – những người đang lưu trú và làm việc tại Hà Nội cũng là cũng là nhóm khách hàng quan trọng.

<b>4. Nhu cầu</b>

<b>4.1 Tổng lượng cầu về nhà ở.</b>

Hà Nội với số dân đông (6,7 triệu người) và không ngừng lien tục tăng lên hàng năm, con số có thể lên tới 7,7 triệu người. Hà Nội có diện tích nhà ở bình qn đầu người thấp nhất cả nước (7 - 7,5 m2/ người), so với diện tích nhà ở bình qn đầu người cả nước là 18,6 m2/ người. Số dân ngày càng đông, lượng cầu ngày càng lớn, nên việc giải quyết vấn đề nhà ở ln là bài tốn khó cho cả chính quyền lẫn người dân. Trong đó nhu cầu về nhà trung cấp (chung cư dành cho người thu nhập thấp) luôn ở mức cao hơn rất nhiều nhà cao cấp (các chung cư cao cấp) khi mà việc sở hữu một miếng đất và xây nhà đã trở thành điều quá khó với đa số người dân HN.

Hơn nữa, nhu cầu nhà ở còn được thúc đẩy bởi các yếu tố như phong cách sống đang thay đổi, dân số và tốc độ đô thị hóa cũng như thu thập bình qn đầu người tăng và cấu trúc gia đình thay đổi. Hà Nội đang mở rộng về phía tây có thể thu hút nguồn cầu cho căn hộ về khu vực này của thành phố<small>. </small>

Hiện số người nước ngoài sống và làm việc ở Hà Nội khá nhiều, hầu hết đều có thu nhập cao, tuy nhiên số lượng hàng năm tăng không đáng kể nên

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

nhu cầu của nhóm khách hàng này chủ yếu là chất lượng dịch vụ, do vậy các doanh nghiệp cần nâng cao chất lượng hơn nữa để thu hút nhiều hơn nhóm khách hàng này.

Ở Việt Nam tại những thời điểm thị trường bất động sản đóng băng thì khơng ảnh hưởng nhiều đến các dự án nhà ở và chung cư cao cấp bởi lượng cầu vẫn rất sốt. Có thể lấy ví dụ Bitexco: The Manor và The Garden vẫn kinh doanh rất tốt, số lượng khách hàng đến xem và mua gày càng nhiều, trên 80% số căn hộ của dự án này đã bán hết. Cịn lý do chính khiến chúng tôi quyết định tăng giá tại The Manor là vì dự án này chuẩn bị đi vào hoạt động, giá trị sử dụng và hiệu quả kinh tế cho khách hàng đã ngay trước mắt, chất lượng của cơng trình đang được khẳng định. Số lượng căn hộ cịn lại rất ít; thực ra, đây là những căn hộ có vị trí đẹp và nằm trong số 20% số căn hộ của dự án dự kiến để lại cho thuê. Nhưng do nhu cầu của khách hàng ngày càng nhiều nên công ty quyết định đưa ra bán.

<b>4.2 Tốc độ tăng trưởng về cầu</b>

Nhu cầu về nhà ở là vô cùng lớn khi phải đáp ứng cho số dân đô thị khoảng 23 triệu, dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025. Với tốc độ đơ thị hóa của Việt Nam tăng mạnh và liên tục, 23,6% (1999), 25,8% (2004), dự báo lên tới 33% (2010) và 45% (2025). Diện tích đất đơ thị sẽ tăng từ 105.000 ha hiện nay lên đến 460.000 ha vào năm 2020. Như vậy, trung bình mỗi năm Việt Nam phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020. (Nguồn: Vụ Kiến trúc Quy hoạch Xây dựng - Bộ Xây dựng). Do đó, khả năng cung cấp sản phẩm nhà ở hiện nay còn rất thấp so với dự báo về nhu Cầu. Do đó, các nhà đầu tư nghiêm túc và có kinh nghiệm vẫn có thể lạc quan vào thị trường Nhà ở Hà Nội.

Hiện nay, giá chung cư, nhà riêng lẻ ngày càng đắt đỏ khiến khát vọng mua nhà Hà Nội có thể coi là một ước mơ xa xỉ đối với nhiều người trẻ lên

<b>thủ đô lập nghiệp. Trong khi giá cả địa ốc Hà Nội ngày càng trở nên đắt đỏ </b>

vượt quá thu nhập trung bình của người dân thì khả năng sở hữu một căn nhà càng trở nên khó khăn hơn. Tiêu biểu phải kể đến giá chung cư tại Trung Hồ- Nhân Chính lên tới 31-37 triệu đồng mỗi m2; Làng quốc tế Thăng Long vào khoảng khoảng 30 triệu đồng mỗi m2; Mỹ Đình giá "mềm" hơn cũng tầm 27 triệu đồng. Các khu vực xa trung tâm có giá bình dân như Việt Hưng (Long Biên) lên tới 16-20 triệu đồng, Xa La cũng vọt lên 17-19

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

triệu đồng tuỳ vị trí. Các khu cao cấp như The Manor, Ciputra hay Golden Westlake giá thấp nhất cũng vào khoảng 2.000 USD mỗi m2. Giá mua quá cao, khiến cho giới trẻ, những người đi làm đã có thu nhập khơng có đủ khả năng chi trả, kể cả những người có thu nhập cao cũng gặp khó khăn. Do đó, việc th một căn hộ chung cư ln là lựa chọn đầu tiên của người dân

Dân số Hà Nội không ngừng tăng lên hàng năm 200000 người mỗi năm, do đó mức tăng trưởng cầu về nhà ở taị địa bàn Hà Nội luôn tăng lên không ngừng. Sở hữu một ngôi nhà luôn là mơ ước cuả nhiều người. Nhưng hiện tại giá đất ở Hà Nội ln rất cao, khơng có nhiều người có thể mua được. Vì vậy việc đi th một căn hộ chung cư luôn là lựa chọn hàng đầu của người dân Hà Nội, đặc biệt là đối với những người đi làm và đã có thu nhập. Cùng với đó thị hiếu khách hàng đang dần thay đổi. Những người có thu nhập ổn định thích các căn hộ cao cấp chìa khóa trao tay với đầy đủ tủ bếp, máy hút khói, bếp gas... Từ hồn thiện phần thơ cho đến lúc chìa khóa trao tay, chi phí mỗi m2 lên tới 300- 400 USD mỗi m2 nhưng những người có thu nhập vẫn sẵn sàng chấp nhận vì dọn vào là có thể ở ngay.

Khác với căn hộ bình dân, chung cư cao cấp mở nhà mẫu và chủ đầu tư bán trực tiếp cho khách hàng càng thu hút được sự quan tâm của nhiều người. Bên cạnh nhưng căn hộ có giá bình dân, một lượng lớn khách hàng đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ có thu nhập ổn định từ 10 triệu trở lên rất quan tâm tới phân khúc cao cấp.

Trong những năm tới cùng với sự mở rộng và quy hoạch hợp lý của thủ đô, tốc độ tăng trưởng kinh tế thành phố Hà Nội sẽ giữ vững được ở múc cao. Nhờ vậy thu nhập của người dân ngày càng cao , bộ phận khách hàng có thu nhập cao ngày càng nhiều nhu cầu về căn hộ cao cấp theo đó cũng tăng lên mạnh mẽ.

<b>5 Phân tích cung </b>

<b>5.1 Khảo sát lượng cung hiện tại.</b>

Hiện có ba nguồn vốn phổ biến được huy động cho thị trường bất động sản Hà Nội gồm vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Tuy nhiên, ngân hàng vẫn quay lưng với các công ty địa ốc dù tình hình kinh tế vĩ mơ đã dần ổn định, thị trường cũng có những chuyển biến nhất định. Trong năm 2009, tổng dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng bằng 11,76% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế. Trong đó, dự nợ cho vay tín dụng bất động sản tại Hà Nội chỉ bằng một phần tư TP HCM. Sang năm nay, ngân

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

hàng vẫn thắt chặt hầu bao đối với bất động sản. Ngân hàng Nhà nước khuyến cáo, hạn chế cho vay bất động sản đề phòng rủi ro. Trong danh mục khuyến khích cơ cấu đầu tư cho vay, ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh, các ngân hàng thương mại tăng cường đầu tư cho vay vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh để tạo ra sản phẩm hàng hóa dịch vụ đảm bảo kinh tế phát triển bền vững. Ngược lại, các lĩnh vực chứng khoán, bất động sản bị liệt vào danh mục khơng khuyến khích cho vay<small>.</small>

Năm 2009, lượng FDI đổ vào Bất động sản chiếm vị trí thứ hai trong tỷ trọng FDI đầu tư vào các ngành (sau ngành du lịch) với 500 triệu USD. Trong đó tại Hà Nội, khá nhiều dụ án đã được giải ngân và triển khai, tập trung vào các khu vực phát triển nóng như trên các trục đường Phạm Hùng, Trần Duy Hưng, Láng Hịa Lạc…ở phía Tây thành phố. Hầu hết tập trung vào mảng khách sạn, văn phòng cho thuê và nhà cao cấp.

Hà Nội ngày càng có nhiều dự án thu hút các nhà đầu tư ngoại. Minh chứng cụ thể nhất trong năm qua là hai dự án lớn Canal Park tại quận Long Biên với sự đầu tư của tập đoàn Berjaya (Malaysia) hay dự án Mulberry Lane của tập đoàn CapitaLand (Singapore). Trong năm qua, tại phân khúc nhà ở để bán, mức tăng giá mạnh nhất ở mảng bình dân, lên tới 15%. Sang năm nay, với các dự án có chiến lược rõ ràng, giá sẽ không biến động mạnh và dao động quanh mức 1.000 USD mỗi m2. Lượng chào bán trong quý 4 năm 2009 lên tới hơn 6.500 căn chiếm tới 40% tổng cung năm 2009. Trong năm 2010, lượng dự án chào bán có thể dồi dào hơn nếu thị trường duy trì tín hiệu tốt<small>.</small>

Tại thị trường mua bán bất động sản ở Hà Nội năm 2009, thị trường sơ cấp có tổng cung là 1.816 căn hộ từ 15 dự án đang bán. Quận Cầu Giấy chiếm thị phần cao nhất (36%) trong nguồn cung sơ cấp, tiếp theo là quận Hoàng Mai với gần 22% và Từ Liêm 18%. Khoảng 1.200 căn hộ đã được bán trong quý 1/2010, chiếm 2/3 nguồn cung sơ cấp. Trong quý trước, số lượng căn hộ đã bán được là khoảng 1.460 căn. Thị trường tại các quận Gia Lâm, Thanh Xuân và Đống Đa hoạt động tốt với 100% nguồn cung đã được bán trong quý 1/2010.

Tại thị trường thứ cấp, Hồng Mai là quận duy nhất có giá chào thứ cấp bình quân giảm nhẹ trong quý 1 2010. Giá chào thứ cấp ở 10 quận/ huyện khác đều tăng từ 2% đến 12% so với quý trước.

Tuy nhiên, chung cư cũ vẫn là một phân khúc có tiềm năng lớn. Với những lợi thế lớn như vị trí "đắc địa" ngay trung tâm thành phố, giá cả không quá cao như các căn hộ tại chung cư cao tầng, nên được nhiều khách hàng quan tâm. Giá cả các chung cư cũ này khơng phản ánh giá trị thực của nó mà xuất phát từ kỳ vọng sinh lời trong tương lai của các nhà đầu tư bởi vị trí quan trọng của nó. Tuy chất lượng dịch vụ khơng cao, nhưng với lợi thế

</div>