Đề tài nghiên cứu khoa học: Tác động của phát triển thị trường chứng khoán, các nhân tố vĩ mô tới thị trường bất động sản tại Việt Nam

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (3.07 MB, 124 trang )

<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BÁO CÁO TỔNG KẾT ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC

TÁC ĐỘNG CỦA PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHỐN, CÁC NHÂN TỐ VĨ MƠ TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI VIỆT NAM

MÃ SỐ: CT-2101-166

CHỦ NHIỆM ĐỀ TÀI ThS. LÊ THỊ HÂN

TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2023

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

BÁO CÁO TỔNG KẾT ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC

TÁC ĐỘNG CỦA PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN, CÁC NHÂN TỐ VĨ MÔ TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI VIỆT NAM

MÃ SỐ: CT-2101-166

Chủ nhiệm đề tài : ThS. Lê Thị Hân Thư ký đề tài : TS. Nguyễn Thế Bính Thành viên tham gia :

1.Ths. Ngô Sỹ Nam

2. TS. Lê Thị Thanh Huyền

TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2023

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ ... 1

1.2 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI ... 2

1.3 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI... 4

1.4 ĐIỂM MỚI CỦA NGHIÊN CỨU ... 9

1.5 MỤC TIÊU, ĐỐI TƯỢNG, PHƯƠNG PHÁP , PHẠM VI NGHIÊN CỨU VÀ CÂU HỎI NGHIÊN CỨU ... 9

1.6 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ LỢI ÍCH CỦA ĐỀ TÀI ... 11

1.7 KẾT CẤU ĐỀ TÀI ... 13

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ... 14

<b>CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC VỀ TÁC ĐỘNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN, CÁC NHÂN TỐ VĨ MÔ TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ... 15 </b>

2.1. Cơ sở lý thuyết về phát triển thị trường chứng khoán ... 15

2.1.1. Tổng quan về thị trường chứng khoán ... 15

2.1.1.1 Khái niệm thị trường chứng khoán... 15

2.1.1.2 Khái niệm phát triển thị trường chứng khoán ... 17

2.1.2.3 Đo lường phát triển thị trường chứng khoán ... 18

2.2. Cơ sở lý thuyết về thị trường bất động sản ... 20

2.2.1 Khái niệm bất động sản ... 20

2.2.2 Khái niệm thị trường bất động sản ... 21

2.2.3 Đo lường phát triển thị trường bất động sản ... 21

2.3 Tác động của phát triển TTCK, các nhân tố vĩ mô tới thị trường BĐS ... 24

2.3.1 Tác động của phát triển TTCK đến thị trường BĐS ... 24

2.3.2 Tác động của các nhân tố vĩ mô đến thị trường BĐS ... 25

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

3.1 Khoảng trống nghiên cứu về tác động phát triển thị trường chứng khốn, các

nhân tố vĩ mơ tới thị trường bất động sản. ... 56

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ... 57

<b>CHƯƠNG 3: MƠ HÌNH, PHƯƠNG PHÁP VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU ... 58 </b>

3.2 Cơ sở dữ liệu ... 58

3.2 Mơ hình nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu ... 61

3.2.2 Phương pháp nghiên cứu ... 62

3.2.2.1 Phương pháp nghiên cứu định tính... 62

3.2.2.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng ... 62

3.3 Quy trình nghiên cứu ... 65

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ... 66

<b>CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM VỀ MỐI QUAN HỆ GIỮA PHÁT TRIỂN TTCK, CÁC NHÂN TỐ VĨ MÔ TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ... 67 </b>

4.1 Tổng quan thực trạng về mối quan hệ giữa Phát triển TTCK, các nhân tố vĩ mô tới thị trường bất động sản Việt Nam... 67

4.2 Kết quả phân tích phát triển TTCK, các nhân tố vĩ mô tới TT BĐS Việt Nam . 74 4.2.1 Mối quan hệ giữa Phát triển TTCK, các nhân tố vĩ mô tới thị trường bất động sản Việt Nam ... 74

4.3.2 Kết quả kiểm định và ước lượng mơ hình VAR đa biến ... 83

KẾT LUẬN CHƯƠNG 4 ... 93

<b>CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ CÁC HÀM Ý CHÍNH SÁCH ... 94 </b>

5.1 Kết luận về những phát hiện chính của đề tài ... 94

5.2 Hàm ý chính sách nhằm phát triển TTCK và phát triển thị trường BĐS ... 95

5.2.1 Hàm ý chính sách đối với phát triển TTCK nhằm phát triển thị trường BĐS ... 95

5.2.2 Hàm ý chính sách đối với thị trường bất động sản nhằm phát triển thị trường chứng khoán ... 96

5.2.3 Hàm ý chính sách đối với các yếu tố vĩ mô đối với TTCK và TTBĐS` ... 97

5.3 Hạn chế của đề tài và hướng nghiên cứu tiếp theo ... 97

KẾT LUẬN CHƯƠNG 5 ... 98

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

<b>DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT </b>

<b>Từ viết tắt Nguyên nghĩa Tiếng Việt Nguyên nghĩa Tiếng Anh </b>

SXCN (IM) Sản xuất Công nghiệp Industrial manufacturing

FDI %

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

<b>DANH MỤC BẢNG </b>

<b> Bảng 2.1: Tổng hợp các nghiên cứu ……….44 </b>

<b>Bảng 3.1: Mơ tả các biến trong mơ hình vector tự hồi quy đa biến VAR ... 62 </b>

<b>Bảng 4.1: Thống kê mô tả các biến ... 79 </b>

<b>Bảng 4.2: Kết quả kiểm định Dickey-Fuller unit root tests………..…90 </b>

<b>Bảng 4.3: Kết quả kiểm định Dickey-Fuller unit root tests sai phân bậc 1……..…97 </b>

<b>Bảng 4.4: Kết quả kiểm định Dickey-Fuller unit root tests sai phân bậc 2………..99 </b>

<b>Bảng 4.5: </b>Kết quả kiểm định nhân quả Granger của TD (Toda-Dolado)……….……….103

<b>Bảng 4.6: Kết quả phân rã phương sai D(REALESTATE_GROWTH) ... 104 </b>

<b>Bảng 4.7: Kết quả phân rã phương sai D(QUYMO_TTCK,2) ... 104 </b>

<b>Bảng 4.8: Kết quả phân rã phương sai D(TTCungtien M1, 2)... 105 </b>

<b>Bảng 4.9: Kết quả phân rã phương sai D(THANHKHOAN_TTCK,2) ... 105 </b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

<b>DANH MỤC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ, HÌNH </b>

<b>Sơ đồ 3.1: Quy trình nghiên cứu ... 67 </b>

<b>Hình 3.1: Các biến tác động lên thị trường BĐS ... 65 </b>

<b>Hình 4. 2: Phản ứng đẩy của biến REAESTATE trước các cú sốc của các biến trong mơ hình………102 </b>

<b>Biểu đồ 4.1: Tăng trưởng BĐS 2007-2021 ... 75 </b>

<b>Biểu đồ 4.2: Quy mô thị trường chứng khốn (Vốn hóa thị trường/GDP) ... 76 </b>

<b>Biểu đồ 4.3: Thanh khoản thị trường chứng khoán (CTGD/GDP) ... 77 </b>

<b>Biểu đồ 4.4: Biến động VNINDEX ... 77 </b>

<b>Biểu đồ 4.5: Mối quan hệ giữa VNIndex và TT BĐS ... 80 </b>

<b>Biểu đồ 4.8: Mối quan hệ giữa GDP per capita và TT BĐS ... 81 </b>

<b>Biểu đồ 4.13: Phản ứng đẩy của biến REAESTATE trước các cú sốc của các biến trong mơ hình ... 91 </b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

<b>TÓM TẮT </b>

Đề tài nghiên cứu này, nhóm tập trung nghiên cứu tác động phát triển thị trường chứng khoán (TTCK), các yếu tố kinh tế vĩ mô tới thị trường bất động sản (TTBĐS) Việt Nam. Đây là vấn đề nghiên cứu thú vị, còn nhiều khoảng trống cần khám phá và mang lại giá trị thiết thực đối với Việt Nam. Dữ liệu nghiên cứu được tác giả thu thập theo quý, trong giai đoạn từ quý 1 năm 2007 đến quý 4 năm 2021. Nghiên cứu được thực hiện với mục tiêu phân tích tác động của phát triển thị trường chứng khốn (thơng qua quy mơ, thanh khồn của thị trường), các nhân tố vĩ mơ bên trong và bên ngồi quốc gia ảnh hưởng đến tăng trưởng thị trường bất động sản tại Việt Nam. Nghiên cứu sử dụng mơ hình vector tự hồi quy (VAR) với những ràng buộc trong ngắn hạn, trung và dài hạn để xem xét tác động của phát triển TTCK, các nhân tố vĩ mô đến thị trường BĐS tại Việt Nam. Kết quả nghiên cứu cho thấy tăng trưởng GDP, lãi suất cho vay, tăng trưởng cung tiền M1 có hệ số tác động khá cao lên VNIndex trên TTCK VN so với các biến số khác. Mặt khác, Tăng trưởng BĐS tại Việt Nam chịu ảnh hưởng của VNIndex và CPI, lãi suất cho vay, lãi suất tiền gửi là các biến có hệ số tác động khá cao lên tăng trưởng thị trường bất động sản trong giai đoạn nghiên cứu.Thêm vào đó, kết quả phân tích phân rã phương sai chỉ ra rằng trong trung hạn tác động các nhân tố kinh tế vĩ mô và TTCK (VNIndex, TT cung tiền, LSCV, LSTG) lên TT BĐS là cao nhất. Nghiên cứu cũng đề xuất một số gợi ý chính sách và giải pháp hỗ trợ phát triển thị trường chứng khoán và tăng trưởng thị trường bất động sản. Đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm quản lý rủi ro thị trường chứng khoán và tăng trưởng thị trường bất động sản và một số hàm ý chính sách kinh tế vĩ mô trong tương lai, nhất là trong giai đoạn cả Việt Nam và thế giới đang phải đối mặt với tình trạng phức tạp giữa cuộc chiến thanh khoản và khủng hoảng năng lượng từ cuộc chiến tranh Nga và Ukraina trong giai đoạn hiện nay.

<b>Từ khoá: phát triển thị trường chứng khốn, kinh tế vĩ mơ, tăng trưởng thị trường </b>

bất động sản.

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

<b>CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU </b>

Dựa trên số liệu thống kê của OECD năm 2022, giá bất động sản của Việt Nam thuộc hàng đắt đỏ nhất thế giới khi Chỉ số giá bất động sản = 34,5 (Trung bình một người phải làm việc 34,5 năm và khơng chi tiêu gì mới có đủ tiền mua nhà). Chính phủ Việt Nam đang nỗ lực thực hiện nhiều chiến lược thay thế để giảm giá nhà nhằm đáp ứng nhu cầu sinh sống và làm việc của người dân. Để đạt được mục tiêu này, Chính phủ phải thiết lập một thị trường bất động sản ổn định và có tổ chức để thu hút đầu tư vào ngành này và giảm giá thành nhà ở. Ngồi ra, Chính phủ cũng phải nhận thức rõ mối quan hệ sâu sắc giữa thị trường chứng khoán, các yếu tố vĩ mô và thị trường bất động sản để ban hành các chính sách phù hợp.

Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành của một hệ thống liên kết với nhau bao gồm tất cả các loại thị trường. Thị trường này có mối liên hệ với hàng loạt các thị trường khác, bao gồm thị trường tài chính, lao động, dịch vụ và hàng hóa. Văn phịng, mặt bằng và nhà kho được cung cấp cụ thể bởi thị trường bất động sản như là đầu vào cho các doanh nghiệp sản xuất hàng hóa. Ngược lại, các cơng ty đầu tư vào phát triển các dự án bất động sản nhận ngun liệu thơ từ thị trường hàng hóa.Nhờ đó, thị trường vốn, tiền tệ, chứng khoán đáp ứng được yêu cầu về vốn của các chủ thể trong nền kinh tế, bao gồm cả các nhà đầu tư bất động sản và khách hàng có nhu cầu mua bất động sản. Sự tăng trưởng của thị trường tài chính có ảnh hưởng đáng kể đến cách thức phát triển của thị trường bất động sản.

Như vậy, thị trường vốn, tiền tệ và thị trường chứng khoán thỏa mãn nhu cầu về vốn cho các chủ thể trong nền kinh tế trong đó có chủ đầu tư kinh doanh Bất động sản và những người có nhu cầu vốn để mua Bất động sản. Sự phát triển của thị trường bất động sản phụ thuộc nhiều vào sự phát triển của thị trường tài chính, ngược lại thị trường bất động sản phát triển quá mức sẽ gây tổn hại cho thị trường tài chính. Việc quản lý tốt thị trường tài chính sẽ góp phần làm mạnh thị trường bất động sản, bởi lẽ nếu các ngân hàng và các tổ chức tín dụng quản lý và giám sát chặt chẽ việc sử dụng các khoản tiền đã cho

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

các doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản vay thì họ khơng thể sử dụng khoản tiền đã vay để đầu cơ đất đai để kiếm lời. Thị trường bất động sản mà phát triển mạnh mẽ sẽ làm tốc độ chu chuyển vốn nhanh và hiệu quả đồng vốn sẽ tăng cao thúc đẩy các thị trường cùng phát triển.

Chong và Goh (2003) chỉ ra cung cấp thông tin đúng đắn về giá cổ phiếu giúp nhà đầu tư giảm mức độ đe dọa và tăng tối đa hóa lợi nhuận. Theo Fama (1970), thị trường được phát biểu một cách giả thuyết rằng cổ phiếu phải chứa giá cả và tất cả các thông tin liên quan chứa thông tin công khai có thể truy cập được. Các chỉ số thị trường được sử dụng để đánh giá mọi chức năng của danh mục đầu tư và cũng đưa ra dấu hiệu về xu hướng sắp tới của thị trường.

Ý tưởng rằng phát triển tài chính thúc đẩy tăng trưởng kinh tế đã có từ thời các cơng trình của Bagehot (1873) và Schumpeter (1912). Sau những lập luận ban đầu, nghiên cứu tiên phong đã mở đường về mơ hình hóa vai trị của phát triển tài chính đối với tăng trưởng kinh tế của Gurley và Shaw (1955), Goldsmith (1969), Gần đây hơn, các nghiên cứu thực nghiệm đã ủng hộ giả thuyết rằng hệ thống tài chính tăng trưởng các hoạt động kinh tế (Levine và Zervos, 1998a, 1996; Rousseau và Wachtel, 2000). Thị trường chứng khoán nằm ở trung tâm của hệ thống tài chính bằng cách huy động vốn và thúc đẩy tiết kiệm trong nước và nâng cao số lượng và chất lượng đầu tư. Với nền kinh tế ngày càng đổi mới phát triển thì thị trường chứng khốn phản ánh một bức tranh tồn cảnh của nền kinh tế một cách rõ nét nhất.

</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">

vay để đầu cơ đất đai để kiếm lời. Thị trường bất động sản mà phát triển mạnh mẽ sẽ làm tốc độ chu chuyển vốn nhanh và hiệu quả đồng vốn sẽ tăng cao thúc đẩy các thị trường cùng phát triển.

Đặc biệt, zeckhauser và silverman (1983) quan sát thấy rằng 25 phần trăm giá trị của một tập đồn có liên quan chặt chẽ với thị trường bất động sản. các nghiên cứu gần đây của okunev và wilson (1997), lizieri và satchell (1997) và quan và titman (1999) điều tra mối quan hệ giữa thị trường bất động sản chỉ số và chỉ số s&p 500 tại Mỹ. Phân tích thực nghiệm của họ, thơng qua các bài kiểm tra nhân quả tuyến tính và phi tuyến tính, cho thấy tồn tại những phát hiện hỗn hợp. Đặc biệt, nhân quả tuyến tính kiểm tra cho thấy thị trường bất động sản cung cấp nội dung thơng tin ngắn hạn để giải thích và dự đoán hành vi của thị trường chứng khoán.

Theo Kamada và cộng sự (2007), xu hướng giá bất động sản thông thường sẽ bị ảnh hưởng bởi các yếu tố: (1) Các yếu tố cơ bản của nền kinh tế như: dân số, thu nhập tính trên đầu người; (2) Các yếu tố tài chính như: lãi suất cho vay, hạn mức tín dụng; (3) Xu hướng giá của các tài sản tài chính; (4) Mối tương quan giữa giá nhà và yếu tố khơng gian; (5) Bong bóng thị trường BĐS.

<b> Mặt khác, khi phân tích TTCK, Theo Schirm và Aggarwal (1992): Việc sửa đổi </b>

cơ bản cấu trúc kinh tế vĩ mơ và chính sách kinh tế đóng vai trị quan trọng trong việc đạt được độ tin cậy về tài chính đối với thị trường chứng khốn đang phát triển mới của đất nước. Thị trường chứng khoán hỗ trợ khi một doanh nghiệp (bên thứ ba) tổ chức chuyển tài sản từ người sở hữu cổ phiếu sang nhà đầu tư để đổi lấy cổ phiếu sở hữu là một phần thiết yếu của nền kinh tế thị trường mở.

Từ đó cho thấy. Mối liên hệ giữa thị trường chứng khoán và bất động sản là một trong những vấn đề nhận được nhiều sự quan tâm của các nhà nghiên cứu với nhiều cách tiếp cận và phạm vi khác nhau. Wisniewski (2020) nghiên cứu về khủng hoảng kinh tế tài chính của các nước Châu Âu tác động đến thị trường BĐS nhà ở. Trong khi đó, một số nghiên cứu của Gathuru (2012) đã điều tra tác động của các biến số kinh tế vĩ mô đến

</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">

giá trị nguồn cung bất động sản ở Kenya. Chu (2014) điều tra nguồn cung cho thuê, thế chấp và thị trường trái phiếu

<b>Vì vậy nhóm nghiên cứu đã lựa chọn “Tác động của Phát triển TTCK, các </b>

<b>nhân tố vĩ mô tới thị trường bất động sản Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu. </b>

<b>1.3 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI </b>

Thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản là một trong những vấn đề đã được nhiều nhà nghiên cứu trong và ngoài nước quan tâm bằng nhiều cách tiếp cận với các phạm vi và phương pháp khác nhau. Một số nghiên cứu trước đây tập trung vào một khía cạnh cơ bản trong yếu tố kinh tế vĩ mô tác động lên thị trường chứng khốn, có thể kể đến như nghiên cứu của Winiewski (2008) sử dụng Các mơ hình cho thấy nền kinh tế và tình hình tài chính của các nước Châu Âu ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nhà ở. Thị trường bất động sản nhà ở được kết nối với nhau, mặc dù thực tế là chúng nằm ở các khu vực khác nhau của Châu Âu. Cuộc khủng hoảng kinh tế và tài chính của các quốc gia có ảnh hưởng khác nhau đến giá bất động sản.

Trong khi đó, một số nghiên cứu của Gathuru (2012) đã điều tra tác động lên các biến số kinh tế vĩ mô lên giá trị của nguồn cung bất động sản ở Kenya. Dữ liệu thứ cấp hàng tháng trong khoảng thời gian các năm từ 2009 đến 2013 được thu thập từ các ấn phẩm của chính phủ và ngành bất động sản. Các hồi quy mô tả cũng như hồi quy đã được chạy bằng SPSS phiên bản 21.0. Mơ hình hồi quy đa biến cho thấy mối quan hệ giữa giá bất động sản nhà ở và các biến số khác nhau đã được kiểm tra. Các biến là Tỷ lệ lạm phát, tỷ lệ GDP, tỷ lệ tăng việc làm, tỷ lệ tăng dân số, chi phí Xây dựng và Tỷ lệ nợ vay. Kết quả cho thấy đã có mối quan hệ tích cực với GDP và giá trị của bất động sản được cung cấp, tác động là đáng kể, tiếp theo là Lạm phát, Chi phí xây dựng và Tỷ lệ nợ vay. Dữ liệu về Tỷ lệ tăng dân số và Tỷ lệ việc làm là hằng số không đổi và mối quan hệ của của chúng do đó khơng thể được thiết lập. Giá trị nguồn cung bất động sản có cho thấy một xu hướng đi lên theo thời gian, do đó thị trường bất động sản ở Kenya dự kiến sẽ tiếp tục phát triển. Ngay cả khi khơng có những thay đổi đáng kể trong các biến, ảnh hưởng của thời gian sẽ khiến giá trị cung bất động sản đó tiếp tục tăng.

</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">

Điều này cũng chỉ ra rằng thị trường bất động sản ổn định đáng kể và sẽ tiếp tục chịu tác động lớn của tăng trưởng kinh tế của đất nước.

Theo như, Chu (2014) giả định rằng nguồn cung cho thuê nhà ở và việc cung cấp nhà ở do chủ sở hữu sử dụng được cố định riêng biệt và không thể chuyển đổi vào nhau. Do đó, các ràng buộc về tài sản thế chấp được nới lỏng hơn có tác động lớn hơn đến giá nhà. Đặc biệt, giá trị của nhà ở cho chủ sở hữu đánh giá cao hơn so với nhà cho thuê. Các thị trường trái phiếu trong mơ hình rõ ràng; Các cú sốc thu nhập được cho là sẽ biến động nhiều hơn trong năm 2005, giữ lãi suất cân bằng không đổi theo thời gian (thay vì khớp với lãi suất thấp hơn tỷ lệ quan sát được trong dữ liệu).

Landvoigt (2015) khuyến khích cung cấp các khoản thế chấp trong mơ hình kinh tế khép kín với các ngân hàng và có rủi ro tổng hợp. Các hộ gia đình khác nhau ở mức độ khơng thích rủi ro của họ. Các ràng buộc về tài sản thế chấp nới lỏng hơn làm tăng nhu cầu về vay mua nhà và thế chấp, nhưng tăng tỷ lệ thế chấp - trái ngược với những gì tác giả đã quan sát trong dữ liệu. Landvoigt giới thiệu chứng khốn hóa, cho phép các ngân hàng bán các khoản thế chấp trực tiếp cho những người tiết kiệm chấp nhận rủi ro. Sự bùng nổ bắt đầu khi các ngân hàng đánh giá thấp mức độ rủi ro của những người đi vay trong đầu những năm 2000 và các ràng buộc về tài sản thế chấp được nới lỏng.

Ouma (2015) đưa ra nghiên cứu cũng kết luận rằng có một sự tích cực mạnh mẽ mối quan hệ giữa giá bất động sản với mức cung tiền và lạm phát. Đây là bởi vì cung tiền tăng lên dẫn đến lạm phát khơng chắc chắn và điều này có tác động xấu đến thị trường bất động sản do đó làm tăng giá. Nghiên cứu khuyến nghị rằng; chính phủ Kenya thông qua ngân hàng trung ương nên điều chỉnh lãi suất và tăng trưởng lạm phát thông qua các chính sách tiền tệ khác nhau. Chính phủ thơng qua bộ xây dựng và kho bạc sẽ nhanh chóng theo dõi sự sẵn có của nhà ở giá rẻ nhưng chất lượng tốt cho phần lớn dân số Kenya.

Chính phủ Kenya thơng qua Ngân hàng Trung ương nên kiểm soát mức tiền cung ứng trong nền kinh tế để giảm thiểu biến động giá quá mức, và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Theo dõi cung tiền cũng sẽ bảo vệ chống lại lạm phát và đảm bảo ổn định giá cả, lãi suất

</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14">

và tỷ giá hối đoái. Điều này bảo vệ việc mua hàng sức mạnh của đồng shilling Kenya và thúc đẩy đầu tư và tăng trưởng kinh tế. Bằng cách làm điều này sẽ khuyến khích tăng cường đầu tư vào bất động sản, điều này làm giảm giá.

Điều quan trọng cần lưu ý là thiệt hại đáng kể đối với lĩnh vực xây dựng và thị trường xây dựng có thể bị ảnh hưởng bởi lạm phát lớn hơn (chi tiêu tài chính lớn hơn), do đó nhu cầu về bất động sản giảm và ảnh hưởng đến giá cả được sản xuất (Golob, và cộng sự, 2012; Srovnalikova, 2015).

Kinh tế vĩ mô và kinh tế phát triển ảnh hưởng đến bất động sản trên thị trường ở nhiều khía cạnh khác nhau. Do sự gia tăng của nhu cầu nước ngoài và nội địa, số lượng các tòa nhà BĐS đã phát triển. Sự phát triển của thị trường bất động sản và môi trường kinh tế vĩ mô cũng quyết định tỷ lệ thuê và lợi nhuận của các nhà kinh doanh bất động sản (Kauškale, Geipele, 2014).

Mặc dù sự hình thành của giá BĐS thực là một q trình phức tạp, trong q trình phân tích tài liệu các yếu tố sau đây ảnh hưởng đến giá nhà ở có thể được liệt kê đơn lẻ (Ting Xu, 2017; Belas, et al., 2016):

Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản cũng đã được điều tra bởi Psunder (2009). Tác giả đã thiết lập các yếu tố tác động đồng hành với sự tăng trưởng của thị trường bất động sản. Các yếu tố tác động ảnh hưởng đến sự tăng trưởng hoặc giảm thị trường bất động sản có thể được liệt kê như sau (Golob, et al., 2012; Srovnalikova, Karbach, 2016):

</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15">

Ở các quốc gia và các nền kinh tế chuyển đổi như Lithuania: các yếu tố bổ sung cũng xuất hiện, “sự gia tăng của quyền sở hữu, quy định của thị trường đất đai, kỳ vọng của người tiêu dùng (cả hợp lý và không hợp lý), sự gia tăng khối lượng các khoản vay và những khoản khác “(Skackauskiene, et al, 2015; Cohen và Karpavičiūtė, 2016).

Việc giảm tính hấp dẫn đầu tư của bất động sản (do giảm dòng tiền khả thi, rủi ro tăng trưởng, giảm thanh khoản) là yếu tố chính được mơ tả bằng nhiều yếu tố vĩ mô và các yếu tố vi môi khác nhau (Simanavičienė, et al., 2012; Raslanas, và cộng sự, 2005; Zubrecovas, 2010; Virglerova, và cộng sự, 2016; Reilly, 2013 và cộng sự). Phân tích nhiều yếu tố kinh tế vĩ mô và các yếu tố vi mô cho phép thiết lập ảnh hưởng của các yếu tố này đối với giá bất động sản.

Glaeser (2019) cho thấy một sự can thiệp lãi suất là sự gia tăng giá trị của hệ số chiết khấu, β. Việc giảm lãi suất sẽ làm tăng giá trị nhà ở và thúc đẩy số lượng xây dựng. Hơn nữa, tác động của lãi suất thấp hơn lên giá sẽ cao hơn ở những nơi mà nguồn cung nhà ở kém co giãn hơn. Tác động của lãi suất thấp hơn đối với việc làm trong ngành xây dựng sẽ cao hơn ở những nơi có nguồn cung nhà ở co giãn hơn.

Các nghiên cứu có liên quan ở Việt Nam hiện nay khơng có nhiều nghiên cứu về mối tương quan giữa TTCK và TTBĐS, hầu hết các nghiên cứu chỉ nghiên cứu độc lập về TTCK hoặc TTBĐS.

Vương Quân Hoàng và Nguyễn Hồng Sơn (2008) “ Sự liên thông bất động sản –vốn- tiền tệ” nghiên cứu vè sự liên thông giữa các thị trường và cho rằng Việt Nam cũng xuất hiện sự liên thông, nhưng mới ở trạng thái một chiều, tức là việc tạo nguồn cho việc hình thành bất động sản.

Trần Quốc Tuấn và cộng sự (2008) nghiên cứu “Nghiên cứu mối quan hệ giữa TTCK và TTBĐS- Các chính sách điều chỉnh” sử dụng phương pháp thu thập số liệu,

</div><span class="text_page_counter">Trang 16</span><div class="page_container" data-page="16">

phân tích tổng hợp, khảo sát thực tế và tham gia các hội thảo từ đó đưa ra các chính sách và giải pháp phù hợp cho các nhà hoạch định điều chỉnh góp phần phát triển kinh tế Việt Nam.

Ngơ Xn Thanh (2012)” Nghiên cứu mối quan hệ giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản” nghiên cứu đã đưa ra những cơ sở lý luận về mối quan hệ giữa TTTC và TTBĐS nghiên cứu thực trạng của TTTC và TTBĐS Việt Nam, trong đó có học hỏi kinh nghiệm phát triển TTBĐS của một số nước trên thế giới để đưa ra các giải pháp phát triển mối quan hệ giữa hai thị trường. Tuy nhiên tác giả chỉ mới dừng lại nghiên cứu mối quan hệ một cách đơn thuần, chưa xây dựng được mơ hình kiểm định mối tương quan giữa hai thị trường.

Phan Thị Bích Nguyệt và cộng sự (2016) trong bài “Mối quan hệ giữa TTCK và TTBĐS Việt Nam. Trường hợp tại TP.HCM”. Nghiên cứu được thực hiện phương pháp kiểm định mối tương quan giữa thị trường chứng khoán (TTCK) và thị trường bất động sản (TTBĐS) VN qua trường hợp điển hình tại TP.HCM giai đoạn từ quý 1/2009 đến quý 3/2014. Khảo sát ý kiến chuyên gia cho thấy các nhân tố kinh tế vĩ mô bao gồm: GDP, lãi suất, lạm phát, chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ, các quy định pháp luật liên quan đến TTCK, dịng vốn quốc tế, thị trường tiền tệ có tác động TTCK và TTBĐS, và bản thân hai thị trường này cũng tác động hai chiều lẫn nhau. Trong đó, chính sách kiểm sốt đối với nhà đầu tư nước ngoài là nhân tố tác động mạnh nhất tới sự dịch chuyển vốn giữa hai thị trường. Ngoài ra, khi phân tích bằng mơ hình TECM trên dữ liệu về chỉ số giá bất động sản tại thị trường TP.HCM và chỉ số VN-Index tác giả tìm thấy hai thị trường này thể hiện quan hệ hai chiều, tương quan dương trong dài hạn.

Phạm Hữu Hồng Thái và Hồ Thị Lam (2016) nghiên cứu về mối quan hệ giữa TTCK , chính sách tín dụng với TTBĐS tại TP.HCM đo lường thông qua chỉ số giá nhà ở tại TP.HCM do tập đồn Savills cơng bố.

Nguyễn Thị Mỹ Linh và Bùi Ngọc Toản (2020) nghiên cứu sự phát triển tài chính và thị trường bất động sản tại Việt Nam trong trường hợp khủng hoảng tài chính toàn cầu, bài viết sử dụng chuỗi thời gian từ năm 2004 đến năm 2018, sử dụng độ trễ phân tán tự động

</div><span class="text_page_counter">Trang 17</span><div class="page_container" data-page="17">

phục hồi, phân tích tác động của phát triển tài chính thơng qua khu vực ngân hàng và thị trường chứng khoán sử dụng REM kết quả tác động TTCK và TTBĐS trong ngắn hạn và dài hạn, tác động chủ yếu tích cực. Đồng thời phát hiện ra trong giai đoạn khủng hoảng tài chính tốn cầu tác động tiêu cực đối với sự phát triển của hệ thống tài chính.

<b>1.4 ĐIỂM MỚI CỦA NGHIÊN CỨU </b>

Điểm nổi bật của nghiên cứu này là xác định biến của phát triển thị trường chứng khoán tác động đến tăng trưởng thị trường bất động sản. Và xem xét hai thành phần quan trọng riêng biệt bao gồm các biến vĩ mô bên trong (CPI, tăng trưởng GDP, LSTG, LSCV, …) và các biến vĩ mơ có yếu tố nước ngồi (tỷ giá, FDI theo % GDP) trong mơ hình tác động tăng trưởng thị trường bất động sản tại Việt Nam. Thêm vào đó, nghiên cứu có xét đến các kiểm định riêng biệt, và mối quan hệ tương tác lẫn nhau giữa các biến qua kết quả phân rã phương sai và phản ứng đẩy ảnh hưởng đến 2 thị trường này và mơ hình vector tự hồi quy đa biến (VAR) được sử dụng để xem xét đầy đủ phản ứng của các biến độc lập lên các biến phụ thuộc trong mơ hình nghiên cứu ở Việt Nam.

<b>1.5 MỤC TIÊU, ĐỐI TƯỢNG, PHƯƠNG PHÁP , PHẠM VI NGHIÊN CỨU VÀ CÂU HỎI NGHIÊN CỨU </b>

<b>Mục tiêu nghiên cứu: Mục tiêu nghiên cứu của bài viết này là xem xét tác động của sự </b>

phát triển thị trường chứng khoán, các yếu tố vĩ mơ bên trong và bên ngồi đến thị trường bất động sản Việt Nam thơng qua ước lượng mơ hình VAR đa biến (sử dụng phương

<b>pháp Toda-Dolado) từ năm 2007 đến năm 2021. </b>

Mục tiêu cụ thể: Để giải quyết mục tiêu tổng quát trên, các mục tiêu cụ thể mà nghiên cứu sẽ tập trung giải quyết gồm:

1. Kiểm tra mức độ tác động của phát triển TTCK, các yếu tố bên trong và bên ngoài ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam thơng qua ước lượng mơ hình VAR đa biến;

2. Đánh giá thực trạng phát triển thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản Việt Nam;

3. Làm rõ mối liên hệ giữa kinh tế vĩ mô với thị trường chứng khoán và bất động sản.

</div><span class="text_page_counter">Trang 18</span><div class="page_container" data-page="18">

<b>* Phương pháp nghiên cứu </b>

- Phương pháp nghiên cứu định tính: giải thích, so sánh, quy nạp, tổng hợp kết quả tính tốn với các hệ số ước lượng trong giai đoạn 2007-2021

- Phương pháp nghiên cứu định lượng: sử dụng mơ hình vector tự hồi quy đa nhân tố VAR (sử dụng phương pháp Toda-Dolado) với phần mềm Eview sẽ ra kết quả tối ưu.

<b>2 Câu hỏi nghiên cứu </b>

<b>Câu hỏi thứ nhất: Đánh giá tác động của Phát triển TTCK, các nhân tố vĩ mô tới thị </b>

trường bất động sản Việt Nam ra sao?

Kinh tế vĩ mơ có mối quan hệ như thế nào với TTCK và thị trường bất động sản?

<b>Câu hỏi thứ hai: Thực trạng về phát triển thị trường thị trường chứng khoán và thị </b>

trường bất động sản Việt Nam như thế nào?

<b>Câu hỏi thứ ba: Kinh tế vĩ mơ có mối quan hệ như thế nào với TTCK và thị trường bất </b>

động sản Việt Nam?

<b>3 Dữ liệu nghiên cứu </b>

Dữ liệu nghiên cứu: được nhóm thu thập dưới dạng chuỗi thời gian theo quý từ quý 1 năm 2007 đến quý 4 năm 2021. Từ nguồn của Tổng cục Thống kê Việt Nam (GSO),

</div><span class="text_page_counter">Trang 19</span><div class="page_container" data-page="19">

tác giả thu thập dữ liệu tăng trưởng của TTBĐS và dữ liệu các biến kiểm sốt đại diện cho kinh tế vĩ mơ (tăng trưởng kinh tế và chỉ số giá tiêu dùng). Dữ liệu về phát triển tài chính của khu vực ngân hàng được tác giả lấy từ nguồn của IFS (IMF – Quỹ Tiền tệ quốc tế). Dữ liệu về phát triển tài chính của TTCK được tác giả thu thập từ nguồn của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (SSC). Ngồi ra, tác giả cịn sử dụng thêm dữ liệu của World Bank, báo cáo thường niên của Ngân hàng Nhà nước và báo cáo tài chính của các NHTM để phân tích thực trạng, qua đó sẽ làm rõ hơn vấn đề nghiên cứu.

Đồng thời kế thừa các nghiên cứu lý thuyết và thực nghiệm đã được đề cập và để phù hợp với dữ liệu tại VN nên đã chọn các biến về yếu tố vĩ mô sau để xem xét tương quan với sự phát triển TTCK và TT BĐS từ năm 2007 đến 2021.

<b>1.6 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ LỢI ÍCH CỦA ĐỀ TÀI </b>

Kết quả từ mơ hình kinh tế lượng cho thấy các nhân tố kinh tế vĩ mô bao gồm GDP, lãi suất, lạm phát, chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ, dịng vốn quốc tế, thị trường tiền tệ có tác động TTBĐS.

<b>1.6.1 Ý nghĩa đối với Bộ tài chính, cơ quan quản lý nhà nước liên quan </b>

Những phát hiện thực nghiệm có ý nghĩa đáng kể khơng chỉ đối với việc quản lý tài sản bất động sản trong ngành công nghiệp quỹ có liên quan và cho hiệu quả định giá trong thị trường bất động sản mà còn cho các nhà hoạch định chính sách về an tồn kinh tế. Từ kết quả này sẽ giúp cho Bộ Tài chính có cơ sở đưa ra những quy định điều tiết giúp cho mối quan hệ giữa các thị trường có sự tương tác tích cực hơn.

<i>Đối với TTBĐS, hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư, đất đai, xây </i>

dựng, kinh doanh bất động sản và nhà ở; tạo cơ sở pháp lí thống nhất cho TTBĐS phát triển ổn định, cho hàng hóa bất động sản được giao dịch thuận lợi, cơng khai, minh bạch. Chính phủ thực hiện quản lí thị trường bằng công cụ pháp luật, chủ động điều tiết TTBĐS với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, thông qua việc điều tiết nguồn cung trên thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp và sử dụng linh hoạt các chính sách thuế. Tái cơ cấu TTBĐS, phát triển đa dạng các loại hàng hóa bất động sản, nhất là nhà ở phù hợp với nhu câu và khả năng chi trả của từng nhóm đối tượng trong xã hội, khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu trong phát triển nhà ở. Thu hút vốn đầu từ FDI cho TTBĐS và nâng

</div><span class="text_page_counter">Trang 20</span><div class="page_container" data-page="20">

cao hiệu quả sử dụng vốn FDI. Hình thành hệ thống TTBĐS đồng bộ, thống nhất và liên thông với các thị trường khác đặc biệt là TTCK.

Cần sớm ban hành bộ dữ liệu thông tin cơ sở về TTBĐS để phân tích thật rõ các yếu tố về nguồn cung - cầu, có thu thập rõ các số liệu về nguồn cung ở từng phân khúc từ bình dân đến cao cấp và cả thị trường nhà ở cho th. Từ đó, giúp định hình được q trình phát triển của thị trường. Các quy định về giá BĐS cũng cần được hoạch định sao cho phù hợp với quy luật về giá trị đất, quy luật cạnh tranh và cung - cầu trên thị trường. Tăng cường vai trị quản lí của cơ quan nhà nước trong khai thác và sử dụng có hiệu quả

<i>nguồn lực đất đai, kiểm soát nguồn cung đất đai cho thị trường sơ cấp thông qua việc </i>

giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cũng như chủ động điều tiết giá bất động san thông qua các cơ chế định giá, thuế, phí và lệ phí liên quan đến bất động sản.

<b>1.6.2 Ý nghĩa đối với NHNN, UBCKNN, NHTM và DN niêm yết trên TTCK VN: </b>

Đối với NHNN, UBCK, NHNM dựa vào kết quả nghiên cứu có thể đưa ra được biện pháp và phịng ngừa sự rủi ro do tác động của chính sách lãi suất, chính sách cơng khai số liệu thống kê ảnh hưởng không tốt đến nguồn cung thị trường bất động sản.

Đối với các doanh nghiệp niêm yết trên TTCK VN khi có được kết quả phân tích điều tra sẽ hiểu được tầm quan trọng của mối tương quan giữa các yếu tố vĩ mô của thị trường chứng khoán với thị trường bất động sản. Số liệu của một số mẫu phụ thuộc vào số liệu cung cấp của doanh nghiệp. Khi chỉ số VNIDEX tăng giảm sẽ ảnh hưởng đến giá trị của doanh nghiệp trên thị trường

Nghiên cứu này khẳng định sự tồn tại mối quan hệ tương tác lẫn nhau giữa hai thị trường cũng có ý nghĩa lớn đối với các thành viên tham gia ở cả hai thị trường. Nhà đầu tư tham gia dù trên thị trường nào cũng cần các công cụ để nhận diện, đánh giá tình hình thị trường qua các kênh thông tin khi đưa ra quyết định đầu tư. Một sự thay đổi ở thị trường này có thể là tín hiệu để đánh giá thị trường kia và ngược lại. Cần hoàn thiện cơ cấu tổ chức và nâng cao năng lực các chủ thể tham gia thị trường, đặc biệt là các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản, hệ thống môi giới, định giá bất động sản và sàn giao dịch bất động sản, bảo đảm thị trường hoạt động một cách lành mạnh và chuyên nghiệp

</div><span class="text_page_counter">Trang 21</span><div class="page_container" data-page="21">

<b>Chương 1: Giới thiệu nghiên cứu </b>

<b>Chương 2: Cơ sở lý thuyết và các nghiên cứu trước về Tác động của Phát triển TTCK, các nhân tố vĩ mô tới thị trường bất động sản Việt Nam </b>

<b>Chương 3: Cơ sở dữ liệu, mơ hình và phương pháp nghiên cứu </b>

<b>Chương 4: Kết quả nghiên cứu thực nghiệm Chương 5: Kết luận và hàm ý chính sách </b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 22</span><div class="page_container" data-page="22">

<b>KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 </b>

Chương 1 đã tóm lược bối cảnh nghiên cứu, lý do nghiên cứu và tổng quát hóa đối tượng cũng như phạm vi nghiên cứu. Ngoài ra, chương 1 cũng làm rõ mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích tác động của phát triển thị trường chứng khốn, các nhân tố vĩ mơ tới thị trường bất động sản tại Việt Nam trong giai đoạn từ 2007-2021. Điểm nổi bật của nghiên cứu này là nghiên cứu đến biến đo lường của phát triển thị trường chứng khoán và xem xét hai thành phần quan trọng riêng biệt bao gồm các biến vĩ mô bên trong (CPI, tăng trưởng GDP, LSTG, LSCV, …) và các biến vĩ mơ có yếu tố nước ngồi (tỷ giá, FDI theo % GDP) trong mơ hình tác động phát triển TTCK, các yếu tố kinh tế vĩ mô tới TTBĐS tại Việt Nam. Thêm vào đó, nghiên cứu có xét đến các kiểm định riêng biệt, và mối quan hệ tương tác lẫn nhau giữa các biến qua kết quả phân rã phương sai và phản ứng đẩy ảnh hưởng đến 2 thị trường này và mơ hình vector tự hồi quy đa biến VAR (sử dụng phương pháp Toda-Dolado) được sử dụng để xem xét đầy đủ phản ứng của các biến độc lập lên các biến phụ thuộc trong mơ hình nghiên cứu ở Việt Nam.

</div><span class="text_page_counter">Trang 23</span><div class="page_container" data-page="23">

<b>CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC VỀ TÁC ĐỘNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHỐN, CÁC NHÂN TỐ VĨ MƠ TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN </b>

<b>2.1. Cơ sở lý thuyết về phát triển thị trường chứng khoán 2.1.1. Tổng quan về thị trường chứng khoán </b>

<b>2.1.1.1 Khái niệm thị trường chứng khoán </b>

<b> </b> Thuật ngữ về thị trường chứng khốn (TTCK) có nhiều định nghĩa khác nhau: TTCK là một thành phần quan trọng của thị trường tài chính. Trước hết, chúng ta bắt đầu từ khái niệm về thị trường tài chính. Theo Mishky (2010), một cách đơn giản thì thị trường tài chính là nơi mà vốn được chuyển tiếp từ người thừa sang người thiếu. Theo Howells và Bain (2007), thị trường tài chính là một hệ thống tổ chức mà ở đó các cơng cụ tài chính có thể mua và bán. Các cơng cụ tài chính cung cấp nguồn vốn ngắn hạn (trên thị trường tiền tệ) hay nguồn vốn dài hạn (trên thị trường vốn), và chứng khốn là cơng cụ tài chính quan trọng cung cấp nguồn vốn dài hạn. Theo Madura (2015), thị trường tài chính là nơi mà các tài sản tài chính như cổ phiếu, trái phiếu được mua và bán. Khi người mua và người bán tài sản tài chính giao dịch với nhau thì dịng tiền được chuyển dịch trong thị trường tài chính, nên đã tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động tài trợ và đầu tư bởi các hộ gia đình, các doanh nghiệp và cơ quan chính phủ.

Theo Bùi Kim Yến (2013), TTCK là một thành phần của thị trường tài chính thực hiện chức năng huy động vốn đầu tư cho nền kinh tế. Theo Đào Lê Minh (2006), “thị trường chứng khoán là từ ngữ chung chỉ giao dịch mua bán chứng khốn thơng qua các thị trường khác nhau, như thị trường tập trung và phi tập trung”. Một cách tổng quát, TTCK là nơi xảy ra quan hệ mua bán các loại chứng khốn được thực hiện bởi các nhà mơ giới mà giá cả giao dịch được hình thành theo quy luật cung cầu.

Theo lý thuyết, chứng khoán bao gồm cả cổ phiếu và trái phiếu. Tuy nhiên, trên thực tế thì số liệu của TTCK được đo lường và công bố theo Ngân hàng thế giới chỉ là giá trị tất cả các cổ phiếu được giao dịch của các cơng ty cổ phần trong nước. Vì vậy,

</div><span class="text_page_counter">Trang 24</span><div class="page_container" data-page="24">

các nghiên cứu được công bố về TTCK phần lớn sử dụng số liệu về giá trị cổ phiếu của các công ty cổ phần nội địa, khơng có trái phiếu chính phủ hay trái phiếu của doanh nghiệp. Khi đó, giá trị vốn cổ phiếu được giao dịch cũng xem như giá trị thị trường của nguồn vốn chủ sở hữu đang được đầu tư vào các công ty cổ phần trong nước.

Thị trường chứng khoán( TTCK) là một bộ phận quan trọng của thị trường vốn, hoạt động nhằm thu hút các nguồn vốn trong xã hội để tài trợ cho doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế và Chính phủ để phát triển sản xuất, tăng trưởng kinh tế hay cho các dự án đầu tư. Thị trường chứng khoán là nơi diễn ra các hoạt động phát hành, giao dịch mua bán các loại chứng khoán. Việc mua bán này được tiến hành ở hai cấp độ thị trường: sơ cấp và thứ cấp. Thị trường sơ cấp: là thị trường phát hành những chứng khoán lần đầu. Thị trường thứ cấp: nơi diễn ra sự mua bán lại các chứng khoán đã được phát hành ở Thị trường sơ cấp. Hàng hoá giao dịch trên thị trường chứng khoán bao gồm: cổ phiếu, trái phiếu và một số công cụ tài chính khác có thời hạn trên 1 năm.

Thị trường chứng khoán là một chủ thể chịu tác động nhiều nhân tố, bao gồm các nhân tố vĩ mô và vi mô. Ross (1976) đã phát triển Lý thuyết kinh doanh chênh lệch giá (APT- Arbitrage Pricing Theory) để giải thích tỷ suất sinh lợi của chứng khốn trên thị trường bằng phương trình k nhân tố:

R<small>j </small>= a<small>j </small>+ <small>j,1 </small>F<small>1</small> + <small>j,2</small>F<small>2 </small>+…+ <small>j,k</small>F<small>k </small>+ u<small>j </small>

Các nhân tố trong mơ hình có thể là: các chỉ số thị trường chứng khoán quốc tế, chỉ số ngành trong mỗi thị trường, các nhân tố kinh tế vĩ mô hoặc các nhân tố kinh tế vi mô. Nhiều nghiên cứu cũng đồng quan điểm trên như Nelson (1976), Chen, Roll,và Ross( 1986), Kwon và Shin (1999)… Bên cạnh đó, theo Malliaris và Urrutia (1991), TTCK khơng chỉ chịu ảnh hưởng từ các biến số kinh tế vĩ mơ mà bản thân nó cũng tác động ngược lại đến các biến kinh tế vĩ mô. Các nhân tố vĩ mô phổ biến được nhiều độc giả đồng tình cho rằng thực sự có ảnh hưởng đến TTCK bao gồm: GDP thể hiện cho hoạt động kinh tế thực; chính sách tiền tệ; chính sách tài khố; lạm phát; lãi suất; tỷ giá hối đối; dịng vốn quốc tế; luật pháp (Fama, 1981; Chen, Roll, Ross, 1986; Bailey anh

</div><span class="text_page_counter">Trang 25</span><div class="page_container" data-page="25">

Chung, 1995; Kwon và Shin, 1999; Mohammed và cộng sự, 2009). Đặc biệt, Maysami và cộng sự (2004) tiến hành nghiên cứu thị trường Singapore đã tìm thấy chỉ số thị trường chứng khoán Singapore và chỉ số ngành bất động sản hình thành mối quan hệ đồng tích hợp với tất cả các biến kinh tế vĩ mô.

<b>2.1.1.2 Khái niệm phát triển thị trường chứng khoán </b>

Hiện tại, trên thế giới đang tồn tại nhiều khái niệm và cách hiểu khác nhau về phát triển thị trường chứng khoán ( Stock market development). Dưới đây là các khái niệm về phát triển thị trường chứng khoán thường sử dụng:

<i>Thứ nhất, Pagano (1993) mơ hình hóa mối quan hệ giữa đa dạng hóa rủi ro và doanh </i>

nghiệp các quyết định tài chính nghiên cứu lợi ích chia sẻ rủi ro tăng lên của thị trường chứng khoán do ngoại ứng thị trường dày đặc. Bên cạnh quy mơ thị trường chứng khốn, các nhà nghiên cứu lý thuyết đã xem xét sự ổn định và hội nhập với thị trường vốn thế giới biến động trở lại cổ phiếu.

<i>Thứ hai, Devereux và Smith (1994) và obsfeld (1994) cho thấy rằng bằng cách tạo điều </i>

kiện chia sẻ rủi ro, các thị trường chứng khoán hội nhập quốc tế sẽ ảnh hưởng đến các quyết định tiết kiệm, phân bổ vốn và tốc độ tăng trưởng kinh tế trong dài hạn. Đa dạng hóa rủi ro và thanh khoản lớn hơn có những tác động không rõ ràng về mặt lý thuyết về tỷ lệ tiết kiệm, tuy nhiên, vì tỷ lệ tiết kiệm có thể giảm đủ để thanh khoản hạn chế và đa dạng hoá rủi ro dẫn đến tăng trưởng kinh tế chậm hơn.

<i>Thứ ba, sự phát triển thị trường chứng khốn có liên quan tích cực và mạnh mẽ với tốc </i>

độ tăng trưởng kinh tế trong dài hạn (Levine, R., & Zervos, S., 1996), Levine (1991) và Bencivenga, Smith, và Starr (1996) nhấn mạnh rằng cổ phiếu tính thanh khoản của thị trường khả năng dễ dàng giao dịch chứng khoán, tạo điều kiện thuận lợi cho các khoản đầu tư trong các dự án dài hạn, lợi nhuận cao hơn, có nhiều giao dịch hơn.

<i>Thứ tư, Valeriano F. Garcia & Lin Liu (1999) xác nhận rằng phát triển các trung gian tài </i>

chính một cách tích cực có khả năng phát triển TTCK thơng qua chỉ số tăng trưởng kinh tế, đầu tư và tính thanh khoản TTCK.

</div><span class="text_page_counter">Trang 26</span><div class="page_container" data-page="26">

<i>Thứ năm, Phát triển thị trường chứng khoán gắn với phát triển các trung gian tài chính, </i>

liên kết TTCK với sự phát triển kinh tế và các quyết định tài trợ doanh nghiệp Kunt, A., & Levine, R. (1996). Phát triển thông qua quy mơ thị trường chứng khốn, tính thanh khoản của thị trường, sự biến động của thị trường, tập trung của thị trường và hiệu quả định giá tài sn.

(Demirgỹỗ-Nh vy, t nhng khỏi nim trờn, chỳng ta có thể hiểu phát triển thị trường chứng khốn là phát triển về quy mơ thị trường, tính thanh khoản của thị trường .

<b>2.1.2.3 Đo lường phát triển thị trường chứng khoán </b>

Sự phát triển thị trường chứng khoán cũng như mức độ phát triển kinh tế là một khái niệm đa nghĩa phức tạp. Khơng có 1 thước đo nào duy nhất nắm bắt được tất cả các khía cạnh phát triển thị trường chứng khốn.

Trên thực tế, các nghiên cứu thực nghiệm hỗ trợ tiền đề phát triển TTCK thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nghiên cứu trong hai thập kỷ qua đã chuyển sang câu hỏi về các yếu tố quyết định phát triển TTCK. Calderon Rosell (1991) nghiên cứu lý thuyết sớm nhất về vấn đề này, là người đầu tiên phát triển mô hình cân bằng từng phần của sự phát triển thị trường chứng khốn. Khám phá những gì quyết định sự phát triển thị trường chứng khoán đã trở thành một lĩnh vực nổi bật trong nghiên cứu những năm gần đây. Nói chung tài liệu chia làm 2 nhóm ảnh hưởng đó là các “yếu tố kinh tế vĩ mơ” và “các yếu tố thể chế”. Các yếu tố vĩ mơ bao gồm trình độ phát triển kinh tế, lạm phát, dòng vốn…Còn các yếu tố thể chế bao gồm các biến số phản ánh trạng thái của cơ quan quản lý giám sát như khuôn khổ pháp lý, bảo vệ quyền sở hữu…Hai tập hợp các biến số này có mối quan hệ với nhau. Sự phát triển mơi trường thể chế là được phản ánh trực tiếp trong điều kiện kinh tế vĩ mô, đồng thời môi trường kinh tế vĩ mô thuận lợi tạo điều kiện cho yếu tố thể chế phát triển.

Đề cập đến sự phát triển của TTCK thường được đo lường qua quy mơ của thị trường, hay tính thanh khoản của TTCK (Tunyi & Ntim, 2016; Pradhan & cộng sự, 2015; Torre, 2007; …). Quy mô TTCK của một quốc gia được đo lường qua chỉ tiêu giá trị vốn hóa

</div><span class="text_page_counter">Trang 27</span><div class="page_container" data-page="27">

thị trường so với GDP, cịn tính thanh khoản của thị trường thường được đo lường qua tốc độ luân chuyển vốn của chứng khoán.

Giá trị vốn hóa thị trường so với GDP được đo lường qua giá trị thị trường của tất cả các cổ phiếu đang lưu hành chia cho giá trị tổng sản phẩm quốc nội. Theo Levine và Zervos (1996a), tỷ lệ vốn hóa thị trường là một chỉ tiêu quan trọng để đo lường sự phát triển của TTCK. Chỉ tiêu này cịn là một cơng cụ để đo khả năng phân phối vốn đến các dự án đầu tư và khả năng cung cấp cơ hội cho việc đa dạng hóa rủi ro của nhà đầu tư của TTCK (Adjasi & Biekpe, 2006). Một TTCK hiệu quả phản ánh được tăng trưởng lợi nhuận trong tương lai của doanh nghiệp, mà lợi nhuận này lại liên quan đến tỷ lệ tăng trưởng tổng hợp. Do đó cần gia tăng vốn hóa thị trường trước khi muốn tăng trưởng kinh tế (Liu & Shrestha, 2008). Giá trị vốn hóa thị trường càng lớn cho thấy giá trị đầu tư vốn chủ sở hữu càng lớn, nhà đầu tư có nhiều cơ hội để đầu tư, nhờ thế giảm thiểu rủi ro, càng kích thích cho tiết kiệm, tăng cường đầu tư trong nền kinh tế, nhờ vậy góp phần vào tăng trưởng kinh tế.

Quy mơ thị trường = Vốn hóa thị trường/ Tổng sản phẩm quốc nội

Tính thanh khoản của TTCK là xác định khả năng chuyển đổi thành tiền theo mức giá hợp lý một cách nhanh nhất của các chứng khốn trên thị trường với chi phí giao dịch vừa phải. Tính thanh khoản được xác định bằng tỷ lệ giữa giá trị giao dịch tất cả các chứng khoán trong kỳ so với giá trị vốn hóa thị trường. Nếu TTCK có tính thanh khoản cao, chứng tỏ giá trị chứng khoán được giao dịch nhiều, nhà đầu tư chuyển đổi danh mục đầu tư của mình một cách linh hoạt nhằm tối đa dạng hóa thu nhập. Khi đó, nhà đầu tư dễ dàng bán cổ phần của mình ở những cơng ty hoạt động không hiệu quả, chuyển vốn đầu tư sang những công ty kinh doanh hiệu quả hơn (Demirguc-Kunt & Maksimovic, 1998). Tính thanh khoản thị trường càng lớn cho thấy tốc độ lưu thơng dịng vốn trong nền kinh tế càng nhanh, vốn được chảy đến nơi sử dụng hiệu quả hơn.

Theo cách xác định chỉ tiêu vốn hóa TTCK và tính thanh khoản TTCK cho thấy chỉ tiêu vốn hóa đánh giá được quy mơ TTCK theo sự gia tăng giá trị sản lượng của một quốc gia, tương đồng với hàm ý của sự phát triển TTCK theo sự tăng trưởng kinh tế. Chỉ tiêu tính thanh khoản TTCK phản ánh khả năng chuyển đổi thành tiền của các chứng khoán

</div><span class="text_page_counter">Trang 28</span><div class="page_container" data-page="28">

trên thị trường, thiên về hàm ý phản ánh hiệu quả của TTCK hơn là phản ánh sự phát triển TTCK. Trong trường hợp thị trường có ít hàng hóa chứng khốn sẽ tạo nên sự khan hiếm, làm tăng tính thanh khoản của TTCK, nhưng không phản ánh được sự phát triển của TTCK. Vì vậy, đề tài sử dụng chỉ tiêu tỷ lệ vốn hóa TTCK so với GDP là chỉ tiêu đo lường cho sự phát triển của TTCK. Chỉ tiêu vốn hóa thị trường cũng được nhiều nghiên cứu chọn làm chỉ tiêu đo lường cho sự phát triển của TTCK, như Bundoo (2017), Balogun và cộng sự (2016), Bolgorian (2011), Billmeier và Massa (2009), Enisan và Olufisayo (2009), Nieuwerburgh, Buelens và Cuyvers (2006). ….

LIQ = Tổng giá trị giao dịch/ Tổng sản phẩm quốc nội

Biến thứ ba là doanh thu thị trường chứng khoán, thể hiện tỷ lệ tổng giá trị giao dịch của cổ phiếu trong nước trên vốn hóa thị trường.

TOR = Tổng giá trị giao dịch/Vốn hóa thị trường

<b>Tóm lại, có thể thiết lập chỉ số phát triển TTCK bằng cách xây dựng bình quân gia quyền bao gồm: Quy mô thị trường chứng khốn, tính thanh khoản thị trường, doanh thu thị trường. </b>

<b>2.2. Cơ sở lý thuyết về thị trường bất động sản 2.2.1 Khái niệm bất động sản </b>

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật La Mã. Theo đó, bất động sản là những vật khó có thể di chuyển được mà không ảnh hưởng đến giá trị và đặc tính sử dụng của vật, bất động sản cơ bản nhất là đất đai và những vật gắn chặt với đất đai (Liebs, 2004).

Theo điều 105, Bộ luật Dân sự ban hành vào năm 2015, tài sản bao gồm bất động sản và động sản (Quốc hội, 2015). Ngoài ra, điều 107 của Bộ luật này cũng nêu rõ:

- Bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật.

- Ngược lại, động sản là những tài sản không phải là bất động sản.

Vậy, có thể hiểu rằng: bất động sản là đất đai, nhà, cơng trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất đai. Các tài sản gắn liền với đất đai là bất động sản khi chúng tồn

</div><span class="text_page_counter">Trang 29</span><div class="page_container" data-page="29">

tại trên đất đai với một chức năng nhất định, chức năng này sẽ bị mất đi khi tách rời khỏi đất đai

<b>2.2.2 Khái niệm thị trường bất động sản </b>

TTBĐS có thể hiểu theo các quan điểm như sau:

- Quan điểm thứ 1: TTBĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được bất động sản, bất động sản đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì (Roulac, 1996).

- Quan điểm thứ 2: TTBĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hóa bất động sản (Thrall, 2002).

- Quan điểm thứ 3: TTBĐS là thị trường tiến hành các giao dịch về bất động sản, gồm: chuyển nhượng, cho thuê và dịch vụ khác có liên quan đến bất động sản. Quan điểm này được trình bày trong nghiên cứu của Theurillat và các cộng sự (2014).

- Quan điểm thứ 4: TTBĐS là thị trường diễn ra các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê và dịch vụ khác có liên quan giữa các chủ thể trên thị trường, mà ở đó vai trị quản lý của nhà nước đối với TTBĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên TTBĐS. Quan điểm này rất phù hợp với Việt Nam và đã được trình bày trong nghiên cứu của Thu và Perera (2011).

Vậy, có thể hiểu TTBĐS là tổng thể các giao dịch về bất động sản (gồm: hoạt động chuyển nhượng, cho thuê và dịch vụ khác có liên quan đến bất động sản) giữa các chủ thể trên thị trường, mà ở đó vai trị quản lý của nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên TTBĐS.

<b>2.2.3 Đo lường phát triển thị trường bất động sản </b>

Đối với thị trường BĐS, để phản ánh quy mô, trạng thái, xu thế diễn biến phát triển của thị trường BĐS theo phạm vi không gian hoặc theo thời gian, người ta sử dụng một số chỉ số khác nhau cũng được biểu hiện qua số tuyệt đối, số tương đối và số bình qn. Tùy theo mục đích khác nhau, các chỉ số được xây dựng riêng để phản ánh diễn biến cụ thể một mặt nào đó của thị trường BĐS như khả năng cung BĐS: nhu cầu BĐS; giá nhà

</div><span class="text_page_counter">Trang 30</span><div class="page_container" data-page="30">

ở; diễn biến giá giao dịch BĐS; tần suất giao dịch BĐS…; hoặc chỉ số được xây dựng tổng hợp để phản ánh mức độ biến động của một bộ phận hay toàn bộ thị trường BĐS. Theo nghiên cứu của David Zetland về “Xây dựng chỉ số thị trường BĐS”, chỉ số thị trường BĐS (REMI) được xác định theo phương pháp tổ hợp 03 yếu tố cơ bản để phản ánh tình hình diễn biến của thị trường BĐS; đó là giá giao dịch BĐS, lượng BĐS giao dịch và số ngày BĐS giao dịch thành công. Theo phương pháp này, chỉ số REMI sẽ tăng theo giá giao dịch BĐS hoặc lượng BĐS giao dịch và sẽ giảm khi số ngày BĐS giao dịch thành cơng kéo dài. Mặc dù tồn bộ các yếu tố trên đều chỉ ra tín hiệu của thị trường BĐS nhưng chúng thay đổi với các lý do hồn tồn khác nhau và thường khơng thay đổi với cùng một tỷ lệ. Do vậy, chỉ số REMI xác định theo phương tổ hợp 03 yếu tố cơ bản để phản ánh tình hình diễn biến của thị trường BĐS có thể loại bỏ hạn chế trên và có tác dụng để nhìn nhận một cách tổng thể diễn biến của thị trường BĐS.

Ngồi ra, TTBĐS cịn được đo lường thông qua một số chỉ số khác như: Shong Shi ở Đại học Kinh doanh thuộc Học viện Massey của New Zealand về “Các chỉ số giá nhà ở công bố hàng tháng và việc áp dụng chỉ số giá nhà ở tại New Zealand” đã sử dụng phương pháp hệ số thẩm định giá (SPAR) để xây dựng chỉ số giá nhà ở tại New Zealand. Chỉ số khả năng mua nhà (Housing Affordability Index – HAI): chỉ số này cho thấy thời gian mà các hộ gia đình có thể tích trữ tiền đủ để mua nhà, không xem xét đến khả năng vay mượn, cầm cố hoặc sự giúp đỡ, hỗ trợ tài chính khác để mua nhà. Chỉ số này đã được Aşici và các cộng sự (2011) đưa vào tính tốn tại Thổ Nhĩ Kỳ trong khoảng thời gian từ tháng 6 năm 2007 đến tháng 12 năm 2009.

Giá nhà trung bình HAI =

Thu nhập bình quân 1 năm của hộ gia đình (đã trừ đi chi phí tối thiểu để sống)

Hiện tại, có rất nhiều chỉ số đo lường TTBĐS. Với khái niệm đã được đề cập ở trên, chỉ số tăng trưởng TTBĐS là phù hợp nhất để đo lường TTBĐS.

</div><span class="text_page_counter">Trang 31</span><div class="page_container" data-page="31">

Tác giả chọn biến đo lường TTBĐS thông qua chỉ số tăng trưởng TTBĐS (REM) do Tổng Cục Thống kê Việt Nam công bố. Chỉ số này cho thấy mức tăng trưởng hàng quý (so với cùng kỳ năm trước) trong tiêu 23ung và đầu tư (Y) vào TTBĐS của toàn bộ nền kinh tế. Y = I + C

Trong đó: I là tổng giá trị đầu tư của doanh nghiệp và hộ gia đình vào TTBĐS (như mua bất động sản, đầu tư xây dựng bất động sản). C là tổng chi cho tiêu 23ung của hộ gia đình vào TTBĐS (như chi phí thuê nhà ở).

Trong nghiên cứu này, nhóm nghiên cứu đo lường REM dưới dạng tăng trưởng hàng quý (so với cùng kỳ năm trước) dựa trên số liệu có sẵn của Tổng Cục Thống kê Việt Nam, đồng thời cách đo lường này cũng hiệu chỉnh được yếu tố mùa vụ trong chuỗi dữ liệu. REM cho thấy mức tăng trưởng trong giá trị thị trường của bất động sản thông qua hoạt động đầu tư và cho thuê. Hay nói cách khác, chỉ số này cho thấy tổng thể các giao dịch trên TTBĐS, mang tính bao quát hơn so với các chỉ số khác được sử dụng trong một số nghiên cứu trước (như: chỉ số giá bất động sản, giá bất động sản/m2, bong bóng TTBĐS). Mặt khác, ở Việt Nam, hiện chưa có dữ liệu đáng tin cậy về chỉ số giá bất động sản, giá bất động sản/m2, bong bóng TTBĐS trong một khoảng thời gian dài. Mặc dù Tập đồn Savills có cung cấp dữ liệu theo quý về chỉ số giá nhà ở tại thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn từ quý 1 năm 2009 đến nay, nhưng chuỗi dữ liệu này còn khá ngắn và được xây dựng cũng như tính tốn dựa trên mẫu các dự án do Tập đoàn Savills tự xác định nên còn nhiều hạn chế. Do vậy, tác giả đo lường TTBĐS thông qua chỉ số tăng trưởng TTBĐS (REM) do Tổng Cục thống kê Việt Nam công bố.Chỉ số này cũng được sử dụng trong nghiên cứu của Ni và Liu (2011), Assaf và các cộng sự (2014), Chen và các cộng sự (2017), Okwu và các cộng sự (2017), Lambertini và các cộng sự (2017), Ume (2017), Zhang và các cộng sự (2018), Su và Taltavull (2019), Muda và các cộng sự (2020).

Kết luận phát triển thị trường bất động sản được xác định thông qua chỉ số tăng trưởng TTBĐS thường được xác định thông qua mức tăng trưởng về tiêu dùng và đầu tư (Y)

</div><span class="text_page_counter">Trang 32</span><div class="page_container" data-page="32">

vào thị trường bất động sản của toàn bộ nền kinh tế trong một khoảng thời gian nhất định.

<b>2.3 Tác động của phát triển TTCK, các nhân tố vĩ mô tới thị trường BĐS 2.3.1 Tác động của phát triển TTCK đến thị trường BĐS </b>

<b>- Tác động hai chiều giữa phát triển TTCK tới TTBĐS </b>

Lin và Fuerst (2014) cho rằng tồn tại mối quan hệ dài hạn giữa TTCK và TTBĐS ở Đài Loan, Singapore và Hồng Kông. Trong khi đó, các tác giả chưa tìm thấy mối quan hệ có ý nghĩa thống kê giữa hai thị trường này ở Trung Quốc, Nhật Bản, Thái Lan, Malaysia, Indonesia và Hàn Quốc. Đồng thời, nghiên cứu này cũng đưa ra nhận định: mối quan hệ giữa TTCK và TTBĐS ở các khu vực có mật độ dân cư đơng đúc sẽ thể hiện rõ ràng hơn.

Tiwari và các cộng sự (2020) cho rằng sự biến động TTCK tác động đến TTBĐS Hoa Kỳ nhiều hơn so với chiều ngược lại. Tuy nhiên, các cú sốc bắt nguồn từ TTBĐS thường dai dẳng hơn, đặc biệt là những cú sốc do hậu quả của cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn.

<i><b>Tác động cùng chiều giữa phát triển TTCK và TTBĐS: </b></i>

Ngoài việc tìm thấy mối quan hệ giữa phát triển TTCK và TTBĐS, một số nghiên cứu trước còn khẳng định mối quan hệ cùng chiều giữa hai thị trường này.

Chẳng hạn, Su (2011) cho rằng tồn tại mối quan hệ cùng chiều trong dài hạn giữa TTCK và TTBĐS, cụ thể: TTBĐS tác động đến TTCK tại Đức, Hà Lan và Anh. Đồng thời, TTCK tác động của đến TTBĐS ở Bỉ và Ý. Trong khi đó, tác giả chưa tìm thấy mối quan hệ giữa hai thị trường này tại Pháp, Tây Ban Nha và Thụy Sĩ. Ngoài ra, nghiên cứu này cũng khẳng định tồn tại cả hiệu ứng của cải và hiệu ứng tín dụng trên TTCK và TTBĐS.

Đồng quan điểm, Su và các cộng sự (2011) cũng tìm thấy tác động có ý nghĩa thống kê của TTBĐS đến TTCK tại Anh và Hà Lan. Mặt khác, TTCK tác động có ý nghĩa

</div><span class="text_page_counter">Trang 33</span><div class="page_container" data-page="33">

thống kê đến TTBĐS tại Bỉ. Ngồi ra, nghiên cứu này cịn tìm thấy mối quan hệ cùng chiều giữa TTCK và TTBĐS tại Tây Ban Nha và Pháp.

Liow và các cộng sự (2019) đã tìm thấy mối quan hệ cùng chiều giữa biến động TTCK và TTBĐS tại Hoa Kỳ, mối quan hệ này trở nên mạnh mẽ trong dài hạn. Trong đó, TTBĐS tác động đến biến động TTCK chủ yếu trong ngắn hạn. Ở chiều ngược lại, biến động TTCK tác động đến TTBĐS chủ yếu trong dài hạn.

Tại Việt Nam, tồn tại rất ít nghiên cứu về vấn đề này, đặc biệt là các nghiên cứu định lượng. Có thể kế đến nghiên cứu của Phan Thị Bích Nguyệt (2015) khi cho rằng TTCK và TTBĐS có tác động mạnh mẽ đến nhau, sự phát triển của thị trường này cũng là cơ hội phát triển cho thị trường kia, rủi ro của thị trường này có thể ảnh hưởng đến rủi ro cho thị trường kia. Với nhận định cụ thể hơn, Phan Thị Bích Nguyệt và Phạm Dương Phương Thảo (2016) cho thấy TTCK và TTBĐS có mối quan hệ hai chiều, xu hướng chủ yếu là cùng chiều. Đồng thời, nghiên cứu này cũng đưa ra nhận định rằng TTCK giữ vai trò quyết định tác động đến TTBĐS.

<b>2.3.2 Tác động của các nhân tố vĩ mô đến thị trường BĐS 2.3.2.1 Các nhân tố ảnh hưởng bên trong </b>

Thứ nhất, là lạm phát (CPI): BĐS có vai trị trong hàng rào chống lạm phát, như Ucal và Gokkent (2009) có nêu tầm quan trọng của CPI kế tốn trong việc tính sự biến động của giá nhà, một kết quả phù hợp với quan điểm xem nhà ở BĐS như một hàng rào chống lạm phát và phản ánh sự bất ổn kinh tế vĩ mô kinh niên tại Thổ Nhĩ Kỳ.

Thứ hai, là tăng trưởng GDP: Feng và cộng sự (2010) cho thấy rằng Giá nhà ở được xác định bởi các biến số kinh tế vĩ mô hiện tại và có độ trễ như GDP. Về lâu dài, có mối quan hệ cân bằng bền vững giữa các yếu tố kinh tế vĩ mô và giá nhà ở. Độ co giãn của GDP, thu nhập và đầu tư đối với giá nhà lớn hơn một.

Wheaton and Torto(1990), và Quigley (1999) sử dụng Đường cầu được suy ra như sau: Det =(GDPt, INCt, POPt, It, CPIt). Trong đó Det là cầu về nhà ở, GDPt là tổng sản phẩm quốc nội, t INC là thu nhập khả dụng bình quân đầu người, POPt là dân số thành thị, It

</div><span class="text_page_counter">Trang 34</span><div class="page_container" data-page="34">

là đầu tư nhà ở, CPIt là chỉ số giá tiêu dùng. Phương trình này cho biết nhu cầu về nhà ở bị ảnh hưởng bởi sự phát triển kinh tế, thu nhập khả dụng bình quân đầu người, dân số thành thị và chỉ số giá tiêu dùng.

Theo ý kiến của Bardhan et al. (2007), yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến nhu cầu bất động sản là GDP. Tại Hoa Kỳ, các mối quan hệ giữa giá bất động sản, chỉ số giá bất động sản và GDP được nghiên cứu bởi Valadez (2010). Ơng xác định rằng có một mối liên hệ có ý nghĩa thống kê giữa chỉ số giá bất động sản và GDP, nhưng ơng khơng tìm ra ngun nhân cho mối liên hệ này.

Thứ ba, là lãi suất tiền gửi và lãi suất cho vay, lãi suất phi rủi ro : Chin (2003) nghiên cứu ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô đến giá cho thuê bất động sản kinh doanh trong thời gian từ năm 1988 đến năm 2001 tại năm thành phố của Đông Nam Á : Singapore, Hong Kong, Đài Bắc, Kuala Lumpur và Bangkok. Trong nghiên cứu của Chin, bao gồm các yếu tố kinh tế vĩ mô sau : GDP, lãi suất tín dụng, chỉ số giá tiêu dùng, phạm vi sản xuất, thất nghiệp và cơ sở kinh doanh. Ông nhận thấy rằng các yếu tố quan trọng kết nối với giá của bất động sản cho thuê là cơ sở kinh doanh và lãi suất tín dụng. Akbari và Aydede (2012) xác định rằng giá của bất động sản ở một số nước phát triển đã tăng đáng kể vào cuối năm 2008 so với mức tăng của thu nhập bình quân đầu người. Họ kết luận rằng lãi suất thấp là nguyên nhân khiến giá cả tăng thấp vì lãi suất cho phép mua bất động sản mặc dù nguồn tài chính của người mua thấp. Greiber và Setzer (2007) cũng xác định rằng chính sách tiền tệ gắn liền với sự phát triển của thị trường bất động sản thơng qua lãi suất và tính thanh khoản. Điều này đã được xác nhận bởi Ahearne et al. (2005), người nghiên cứu giá bất động sản của 18 nước công nghiệp và phát hiện ra mối liên hệ chặt chẽ giữa chính sách tiền tệ và giá bất động sản. Họ đã thiết lập LS là yếu tố chính liên quan đến nhu cầu bất động sản.

Thứ tư, là thu nhập : Shen và Liu (2004) đã chứng minh trên một mẫu gồm 14 thành phố của Trung Quốc từ năm 1995 và năm 2002 rằng có thể giải thích giá bất động sản với sự gia tăng dân số, tỷ lệ thất nghiệp, chỉ số giá cả, thu nhập hộ gia đình, chi phí xây dựng và lượng bất động sản trên thị trường. Một nghiên cứu tương tự được thực hiện bởi Zhou

</div><span class="text_page_counter">Trang 35</span><div class="page_container" data-page="35">

(2005) trong khoảng thời gian từ 2001 đến 2004 trên một ví dụ về các thành phố của Trung Quốc : Bắc Kinh, Thượng Hải, Thiên Tân và Trùng Khánh. Ông phát hiện ra rằng thu nhập hộ gia đình, các khoản vay ngân hàng và số lượng căn hộ đã bán có mối liên hệ đáng kể về mặt thống kê với giá căn hộ ở Bắc Kinh, thu nhập hộ gia đình và số lượng căn hộ đã bán căn hộ là yếu tố quan trọng trong việc tạo ra giá ở Thiên Tân, trong khi các yếu tố quan trọng nhất liên quan đến giá căn hộ ở các thành phố Thượng Hải và Trùng Khánh là giá dự kiến của căn hộ và chi phí xây dựng.

Thứ năm, là cung tiền : Yang et al (2022) đề xuất một khung phân tích để xác định những tính năng nào ảnh hưởng đến bất động sản dựa trên thuật tốn phân nhóm DBM-PSO và xác định ba yếu tố : cung tiền, dân số và tiền thuê. Nghiên cứu này cung cấp một cách tiếp cận để phân nhóm dữ liệu bất động sản qua đó dữ liệu thơ có thể được phân tích và ứng dụng vào dự báo xu hướng bất động sản. Báo cáo ba phát hiện ảnh hưởng đến thị trường giao dịch bất động sản ở Đài Loan : (1) nguồn cung tiền ảnh hưởng đến diện tích sàn BĐS, (2) xu hướng dân số ảnh hưởng đến đơn giá BĐS, và (3) xu hướng cho thuê ảnh hưởng đến việc đăng ký bất động sản lần đầu. Những kết quả này đã giúp chính phủ quản lý mối quan hệ giữa thị trường cho thuê và bất động sản. Dựa trên nghiên cứu, chúng tôi nhận thấy rằng cung tiền, dân số và tiền thuê nhà bị ảnh hưởng trực tiếp địa ốc. Nguồn cung tiền ảnh hưởng gián tiếp đến diện tích sàn bình quân của bất động sản nắm giữ.

Thứ nhất, là tỷ giá : Yamaka et al (2022) phát hiện xác nhận sự phụ thuộc mạnh mẽ theo thời gian giữa giá nhà và tỷ giá hối đoái. Mức độ phụ thuộc khá ổn định trong giai đoạn mẫu, ngoại trừ các giai đoạn khoảng 1997–1998 và 2008–2009, khi mức độ phụ thuộc mạnh hơn và ít dai dẳng hơn. Hai giai đoạn này lần lượt tương ứng với hai cuộc khủng hoảng tài chính lớn ở Châu Á và Hoa Kỳ.

Thứ hai, là đầu tư FDI (hay FDI% GDP) : Zull Kepili Izati và Masron (2011) cũng nghiên cứu sự phát triển của giá bất động sản và GDP. Trong cuộc khảo sát của mình, họ đã nghiên cứu một cách tương đối về mối liên hệ giữa giá bất động sản, tăng trưởng đầu tư

</div><span class="text_page_counter">Trang 36</span><div class="page_container" data-page="36">

nước ngoài và GDP ở Malaysia và Hàn Quốc. Họ đã thấy rằng tốc độ tăng trưởng GDP

<b>và giá bất động sản cao hơn ở Hàn Quốc do tăng trưởng đầu tư nước ngoài. </b>

<b>2.4 Các nghiên cứu trước có liên quan về Tác động của Phát triển TTCK, các nhân tố vĩ mô tới thị trường bất động sản Việt Nam </b>

<b>2.4.1 Kết quả nghiên cứu trước về Tác động của Phát triển TTCK tới thị trường bất động sản Việt Nam </b>

Nghiên cứu về tác động thị trường chứng khoán tới thị trường bất động sản là một chủ đề được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới và Việt Nam quan tâm bởi đây là hai thị trường tài sản lớn quan trọng để phân tán và quản lý dòng thu nhập trong đầu tư kinh doanh của cá nhân và tổ chức. Những diễn biến bất thường của hai thị trường này không chỉ thu hút sự quan tâm chú ý của chúng ta mà còn đặt ra suy nghĩ rằng liệu có mối liên hệ nào giữa thị trường chứng khốn và thị trường bất động sản hay khơng. Để nghiên cứu và quan sát mối quan hiệu quả quản lý tài sản nhằm phản ánh đúng tình hình kinh tế thơng qua các chỉ tiêu xác định đã được nhiều nhà nghiên cứu thực hiện.

Vì vậy, khi phát triển thị trường chứng khoán được cải thiện sẽ thúc đẩy lượng vốn vào thị trường bất động sản. Khi đó, giá trị tài sản trong danh mục nắm giữ, lợi nhuận đầu tư của các hộ gia đình và doanh nghiệp sẽ tăng. Điều này sẽ kích thích nhu cầu về nhà ở vào đầu tư vào TTBĐS, làm cho TTBĐS phát triển. Ở các quốc gia có mức độ phát triển TTCK thấp, tốc độ tăng trưởng của TTBĐS thường cao hơn so với các quốc gia có mức độ phát triển TTCK cao.

Ling, D.C., Naranjo,A (1999) nghiên cứu về sự tích hợp của bất động sản thương mại và thị trường chứng khoán bằng cách sử dụng các mơ hình định giá tài sản đa yếu tố về định giá các tài sản rủi ro. Kết quả thú vị là tốc độ tăng trưởng trong thực tế tiêu dùng bình quân đầu người được định giá nhất quán trong cả thị trường bất động sản thương mại và thị trường chứng khốn. Mơ hình thu nhập bất động sản thương mại và lợi nhuận giá cổ phiếu loại trừ rủi ro tiêu thụ là khơng xác định.

Okunev và cộng sự (2000) giải thích cơ chế truyền dẫn từ TTBĐS sang TTCK theo quan điểm khác khi cho rằng giá trị doanh nghiệp gắn liền chặt chẽ với giá bất động sản,

</div><span class="text_page_counter">Trang 37</span><div class="page_container" data-page="37">

vì vậy rủi ro trong tỷ suất sinh lời cổ phiếu có thể được giải thích một phần do những biến động trong giá cổ phiếu của những công ty sở hữu đất đai, nhà cửa, bất động sản. Điều này hàm ý rằng có một mối quan hệ cùng chiều giữa tỷ suất sinh lợi của bất động sản và chứng khoán.

Nan-kuang Chen (2001), nghiên cứu về biến động giá tài sản ở Đài Loan bằng chứng từ chứng khoán và bất động sản từ năm 1973 đến năm 1992 đã mô phỏng đường đi của bong bóng dựa trên lý thuyết bong bóng để kiểm tra xem liệu có thể nắm bắt đầy đủ sự gia tăng của giá tài sản trong giữa năm 1988 và đầu năm 1990, kiểm tra sự tương tác của hai tài sản này sử dụng VAR đa biến. Kết quả cho thấy cổ phiếu có xu hướng dẫn đầu giá nhà đất. Mở rộng tín dụng ngân hàng có khả năng gây ra biến động giá tài sản, lý thuyết nhấn mạnh tầm quan trọng của bảng cân đối kế toán và giá trị tài sản thế chấp đối với doanh nghiệp bị ràng buộc về tín dụng. Xác định tầm quan trọng các kênh truyền dẫn khác nhau theo sự phát triển của cơ cấu tài chính.

Okunev, J., Wilson, P., & Zurbruegg, R. (2002) Nghiên cứu mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán Úc từ năm 1980 đến năm 1999 trường hợp thị trường kém hiệu quả. Sử dụng phương pháp ước lượng mơ hình VAR để kiểm tra mối quan hệ nhân quả Granger tuyến tính và khơng tuyến tính, chỉ ra đồng liên kết theo từng phần, biến chỉ số bất động sản, chỉ số chứng khoán, lợi nhuận trung bình .Khơng có biến ngoại sinh lãi suất tín phiếu ngắn hạn, lãi suất trái phiếu chính phủ. Kết quả cho thấy sự thay đổi cơ cấu trong TTCK và TTBĐS có thể dẫn đến mối quan hệ tuyến tính và phi tuyến tính. Sự thay đổi trong TTCK, giá cả ảnh hưởng đến lợi nhuận TTBĐS. Kết quả có ý nghĩa quan trọng đối với việc quản lý tài sản và hiệu quả trong định giá TTBĐS, TTCK Úc. Ngoài ra kết quả cho thấy mối quan hệ tuyến tính TTBĐS tác động đến TTCK, quan hệ phi tuyến tính tác động một chiều chạy từ TTCK sang TTBĐS.

Panayotis Kapopoulos & Fotios Siokis (2005) nghiên cứu về giá cổ phiếu và bất động sản ở Hy Lạp: Giàu có so với hiệu ứng giá tín dụng trong khoảng thời gian từ năm 1993 đến năm 2003, chỉ số giá nhà và chỉ số giá chứng khoán, kiểm tra về mối quan hệ nhân

</div><span class="text_page_counter">Trang 38</span><div class="page_container" data-page="38">

quả Granger. Làm rõ mối quan hệ giữa biến động giá của hai tài sản, giá cổ phiếu cao hơn sẽ làm tăng tỷ lệ di chuyển của các hộ gia đình trên thị trường chứng khốn và gây ra sự tái cân bằng danh mục đầu tư bằng cách bán cổ phiếu và mua tài sản như nhà ở.

Naceur, S. B., Ghazouani, S., & Omran, M. (2007) nghiên cứu các yếu tố quyết định phát triển thị trường chứng khốn khu vực Trung Đơng và Bắc Châu Phi, bài viết điều tra vai trò của thị trường chứng khoán với tăng trưởng kinh tế và làm sáng tỏ các yếu tố kinh tế vĩ mô có phải ảnh hưởng quan trọng đến sự phát triển TTCK. Kết quả tỷ lệ tiết kiệm, trung gian tài chính, tính thanh khoản của thị trường chứng khốn, biến ổn định là yếu tố quan trọng quyết định sự phát triển TTCK. Ngoài ra thấy các trung gian tài chính và TTCK bổ sung trong q trình tăng trưởng kinh tế.

Huang, Yikun và các cộng sự (2009) nghiên cứu về giá nhà và sự sụp đổ của thị trường chứng khoán Trung Quốc trong khoảng thời gian từ năm 2006 đến năm 2008 tổng số 26 bộ dữ liệu, sử dụng phần mềm Eview, biến phụ thuộc chỉ số giá nhà hàng tháng và biến độc lập chỉ số giá chứng khốn, mơ hình sử dụng kiểm tra Engle- Granger cho sự đồng liên kết của các biến, nghiên cứu mối quan hệ giữa các chỉ số này để hiểu được tác động của thị trường chứng khốn đến thị trường nhà ở, cung cấp thơng tin về hành vi của nhà đầu tư và sự dịch chuyển vốn. Kết quả có mối tương quan mạnh mẽ giữa các thị trường, thị trường bất động sản ít biến động hơn thị trường chứng khoán, tức là thị trường chứng khoán nhạy cảm hơn nhiều với sự biến động kinh tế, TTCK dẫn đầu thị trường tài sản khoảng 3 tháng. TTBĐS sẽ được hỗ trợ bởi nhu cầu về nhà ở là điểm thu hút các khoản tiền nhàn rỗi trong hoạt động đầu tư. Do đó, có thể giá bất động sản sẽ trượt do kết quả của sự hỗn loạn thị trường chứng khoán, tuy nhiên thị trường BĐS sẽ không sụp đổ .

Teodora Petrova (2010) nghiên cứu ảnh hưởng của giá nhà ở trên chỉ số giao dịch chứng khoán Bulgaria trong khoảng thời gian từ năm 2001 đến năm 2007, 67 quan sát, biến nghiên cứu tỷ lệ lợi nhuận, GDP, thất nghiệp, lạm phát ngoài ra thêm giả thiết thời gian là biến xu hướng giá giải thích xu hướng của tốc độ tăng trưởng trong thời kỳ quan tâm, kiểm tra mối quan hệ nhân quả Granger. Kết quả cho thấy các khoản đầu tư bất động sản có ảnh hưởng đến thị trường chứng khốn, nghiên cứu này giải thích mối tương

</div><span class="text_page_counter">Trang 39</span><div class="page_container" data-page="39">

quan giữa hai thị trường chính ở Bulgaria và tầm quan trọng của việc đa dạng hóa danh mục đầu tư.

Ibrahim, M. (2010). Nghiên cứu mối quan hệ giữa giá nhà và giá cổ phiếu tại Thái Lan sử dụng dữ liệu hàng quý từ năm 1995 đến năm 2006. Việc phân tích dựa trên phép tự hồi quy bốn biến sử dụng (VAR) khung bao gồm giá nhà, giá cổ phiếu, sản lượng thực và giá tiêu dùng, kiểm tra quan hệ nhân quả Granger. Kết quả cho thấy mối quan hệ nhân quả một chiều chạy từ giá cổ phiếu đến giá nhà. Do đó, hiệu ứng giàu có được hỗ trợ rõ ràng cho trường hợp tại Thái Lan, giá chứng khoán tác động đáng kể đến sản lượng thực tế và mức độ nào đó là mức giá chung. Ngồi ra kết quả cho thấy rằng sự ổn định của thị trường chứng khoán là rất quan trọng đối với sự ổn định của nhà ở.

Chi-Wei-Su (2011) nghiên cứu về quan hệ nhân quả phi tuyến tính giữa thị trường chứng khốn và bất động sản Tây Âu: Minh chứng từ các bài kiểm tra xếp hạng. Bài viết sử dụng các bài kiểm tra xếp hạng phi tham số do Breitung (2001) đề xuất, xác định liệu có tồn tại bất kỳ mối quan hệ cân bằng dài hạn phi tuyến tính giữa thị trường chứng khốn và bất động sản của các nước Tây Âu, sử dụng mơ hình sửa lỗi TECM để xác định. Các phát hiện chỉ ra sự tồn tại của mối quan hệ nhân quả một chiều và hai chiều trong thời gian dài giữa thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán, cuối cùng thấy sự tồn tại của cả hiệu ứng giá và tài sản, hiệu ứng tín dụng trên thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán, cung cấp cho các tổ chức tài chính và các nhà đầu tư cá nhân việc xây dựng danh mục đầu tư dài hạn trong hai thị trường tài sản này.

Su (2011) cho rằng tồn tại mối quan hệ cùng chiều trong dài hạn giữa TTCK và TTBĐS, cụ thể: TTBĐS tác động đến TTCK tại Đức, Hà Lan và Anh. Đồng thời, TTCK tác động của đến TTBĐS ở Bỉ và Ý. Trong khi đó, tác giả chưa tìm thấy mối quan hệ giữa hai thị trường này tại Pháp, Tây Ban Nha và Thụy Sĩ. Ngoài ra, nghiên cứu này cũng khẳng định tồn tại cả hiệu ứng của cải và hiệu ứng tín dụng trên TTCK và TTBĐS.

Lin và Lin (2011) Nghiên cứu này xem xét một nguồn tăng trưởng mô hình về giá tài sản bằng cách phân tích mối quan hệ tích hợp giữa thị trường chứng khốn và thị trường bất động sản ở Châu Á từ năm 1995 đến năm 2010. Phương pháp luận sử dụng kiểm tra

</div><span class="text_page_counter">Trang 40</span><div class="page_container" data-page="40">

đơn vị gốc ADF, đồng liên kết Johansen, kiểm tra đồng liên kết phi tuyến tính, kiểm tra nhân quả Granger biến nghiên cứu chỉ số CK, chỉ số giá nhà theo quý. Kết quả cho thấy TTCK và TTBĐS có mối quan hệ liên kết với nhau ở Nhật Bản, Trung Quốc, Hong Kong và Đài Loan và hai thị trường này tác biệt với Hàn Quốc và Singapore. Khi kiểm định nhân quả, TTBĐS tác động đến TTCK ở 2 quốc gia Singapore và Đài Loan. Kết quả này lý giải do khác biệt trong mơi trường kinh tế chính trị giữa các quốc gia.

El Wassal, K. A. (2013) nghiên cứu về sự phát triển của thị trường chứng khoán, mục đích cung cấp một khn khổ các yếu tố quyết định đến sự phát triển chứng khoán và đưa ra khái niệm rõ ràng về phát triển thị trường chứng khoán cách đo lường và đánh giá và đề xuất bốn nhóm yếu tố định hình xác định sự phát triển của thị trường chứng khoán. Changa, T., Lib, X. L., Millerc, S. M., Balcilard, M., & Guptae, R. (2013) Nghiên cứu về đồng chuyển động và quan hệ nhân quả dài hạn giữa TTBĐS và TTCK Hoa Kỳ, sử dụng dữ liệu hàng năm đặc biệt của nhà ở của Robert Shiller và cổ phiếu S&P thời gian dài từ năm 1890 đến 2012, tốc độ tăng trưởng GDP như một biến kiểm soát để tiết lộ mối quan hệ thực sự giữa hai thị trường bằng cách loại bỏ các tác động của tăng trưởng kinh tế trên cả thị trường bất động sản và thị trường chứng khốn . Sử dụng phân tích Wavelet. Kết quả cho thấy sự đồng chuyển động và quan hệ nhân quả tích cực thay đổi theo các tần số và phát triển theo thời gian dài hạn và cấu trúc thị trường mang ý nghĩa bổ sung hữu ích cho các chiến lược đầu tư và dự báo thị trường.

Liow và Schindler (2014) tìm thấy tương quan giữa TTCK và TTBĐS trong nội bộ từng quốc gia tại bốn nền kinh tế ở Châu Á Thái Bình Dương, tương quan này thể hiện rõ nhất ở Hồng Kông và Singapore. Đặc biệt, tương quan trong nội bộ từng quốc gia cao hơn tương quan với khu vực và toàn cầu. Ngược lại, tại các quốc gia thuộc Châu Âu và Bắc Mỹ (ngoại trừ Anh), TTBĐS có tương quan với TTCK của khu vực và toàn cầu hơn là với TTCK tại từng quốc gia này. Kết quả nghiên cứu cũng cho thấy tương quan giữa TTCK và TTBĐS đạt giá trị cao hơn trong thời kỳ hai thị trường này biến động nhiều.

</div>