ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ ĐẤT HIỆN NAY

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (711.21 KB, 36 trang )

<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

<b>TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MƠI TRƯỜNG TP. HỒ CHÍ MINH </b>

<b>KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI </b>

<b>TIỂU LUẬN MÔN HỌC </b>

<b>CƠ SỞ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRONG ĐIỀU KIỆN BẤT ĐỊNH </b>

<b>TÊN ĐỀ TÀI: “ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY” </b>

<i><b>Tp. Hồ Chí Minh, năm 2023</b></i>

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

<b>TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUN VÀ MƠI TRƯỜNG TP. HỒ CHÍ MINH </b>

<b>KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI </b>

<b>TIỂU LUẬN MÔN HỌC </b>

<b>CƠ SỞ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRONG ĐIỀU KIỆN BẤT ĐỊNH TÊN ĐỀ TÀI: “ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ </b>

<b>ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY” </b>

<b>Tp. Hồ Chí Minh, năm 2023 </b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

<b>MỤC LỤC </b>

<b>CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN LIÊN QUAN ĐẾN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ... 1</b>

1.1. Cơ sở lý luận chung ... 1

1.1.1. Khái quát về đất đai... 1

1.1.2. Tính chất của đất đai ... 1

1.1.3. Đặc điểm của đất đai ... 2

1.1.4. Vai trò của đất đai ... 4

1.2. Giá trị và các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai ... 4

1.2.1. Các quan điểm về giá trị của đất đai ... 4

1.2.2. Các hình thái giá trị của đất đai ... 6

1.2.3. Đặc điểm thay đổi của giá cả đất đai ... 8

1.3. Cơ sở khoa học về giá đất... 9

1.3.1. Khái niệm, đặc điểm về giá đất ... 9

1.3.2. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất ... 10

<b>CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC HÌNH THÀNH VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY ... 13</b>

2.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất ... 13

2.1.1. Địa tơ ... 13

2.1.2. Lãi suất ngân hàng ... 15

2.1.3. Quan hệ cung - cầu... 15

2.2. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất... 16

2.2.1. Nhân tố nhân khẩu ... 16

2.3. Thực trạng quản lý giá đất tại Việt Nam ... 20

2.3.1. Giá đất của Nhà nước quy định trong sự so sánh với giá đất trên thị trường ... 21

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

2.3.2. Giá đất của Nhà nước trong việc áp dụng để bồi thường cho người bị thu

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

<b>DANH MỤC HÌNH </b>

Hình 1.1. Mối quan hệ giữa giá trị vơ hình và giá trị hữu hình ... 6

Hình 1.2. Bản đồ giá trị ... 7

Hình 1.3. Biểu đồ cung cầu và giá cả đất đai trong phân khúc thị trường... 8

Hình 1.4. Biểu đồ tính ngưỡng của giá cả đất đai... 9

Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu đất đai ... 15

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quan trọng của con người và mọi sự sống trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phỏng. Đất đai có ý nghĩa chính trị, kinh tế, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc.

Đất đai là loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản là giá trị và giá trị sử dụng. Đất đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân vì đất đai là nơi để sinh hoạt, lao động sản xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản để phát triển kinh tế - xã hội. Ngày nay, khi xã hội càng phát triển thì nhu cầu về đất đai càng lớn và trở nên bức thiết, trong khi đất đai không thể sinh ra phát triển hoặc mở rộng về diện tích nên giá trị đất đai ngày càng lớn và giá đất ngày càng tăng.

“Giá đất” là cầu nối giữa quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất chính là cơng cụ để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “giá đất” được hình thành và vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh. Thực tế hiện nay giá đất cũng gây nên rất nhiều bức xúc cho cả cơ quan có thẩm quyền lẫn người dân vì giá đất biến động rất lớn, giá tăng cao và quá nhanh qua các năm. Trong khi đó để đảm bảo cho các vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất của Nhà nước lại không tăng gây nên sự chênh lệch rất lớn so với thị trường. Điều này dẫn đến nhiều bất cập trong công tác quản lý và sử dụng đất. Cụ thể như cơng tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án kéo dài do không thỏa thuận được giá đất, giải phóng mặt bàng và bố trí tái định cư. Như vậy, những vấn đề bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là mối quan tâm rất lớn. Vì vậy, việc nghiên cứu đề Tên Đề

<i><b>Tài: “Đánh Giá Thực Trạng Và Một Số Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Đất Tại Việt Nam Hiện Nay” là hết sức cần thiết. </b></i>

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

Luật Đất đai định nghĩa đất đai: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai mang mối quan hệ tổng hòa giữa đất và hoạt động kinh tế - xã hội gắn liền với đất”.

Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sơng, suối, đầm lầy), các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với nước ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước, hay hệ thống thoát nước, đường xá, nhà cửa,…)”.

Đất đai là kết quả của mối quan hệ tổng hòa giữa đất và hoạt động kinh tế - xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định, về mặt khơng gian thì đất đai bao gồm cả phần bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất.

Đất đai được hiểu bao gồm đất và con người. Trong đó, con người là yếu tố quyết định đến sự hình thành và phát triển của đất đai. Khơng có con người chỉ có đất và trái đất.

Đất đai có hai tính chất: tính chất tự nhiên và tính chất xã hội.

- Tính chất tự nhiên: là các đặc điểm khơng gian, địa hình, địa mạo, địa chấn, địa chất và các đặc điểm lý hóa sinh của môi trường đất, cũng như các đặc điểm kỹ thuật hạ tầng của đất đai.

- Tính chất xã hội: là các đặc điểm văn hóa - xã hội và kinh tế của con người. Do tính chất của đất đai, vị trí của đất đai khả năng sử dụng nhiều mục đích như đất nơng nghiệp có độ phì nhiêu cao, đất có vị trí gần đường giao thơng, gần khu trung tâm thương mại hoặc đất có thể sử dụng với nhiều khả năng dáp ứng được nhiều nhu

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

2

Quy định Khoản 2, Điều 4, Thông tư 14/2012/TT-BTNMT về Quy định kỹ thuật điều tra thối hóa đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, đặc điểm đất đai được hiểu như sau: Đặc điểm đất đai là một thuộc tính của đất, có thể đo lường hoặc ước lượng trong quá trình điều tra, bao gồm cả điều tra thông thường cũng như bằng cách thống kê tài nguyên thiên nhiên như: loại đất, độ dốc, độ dày tầng đất mịn, lượng mưa, độ ẩm, điều kiện tưới, điều kiện tiêu nước,...

Đất đai có vai trị hết sức quan trọng trong sinh hoạt văn hóa và sản xuất của con người. Hội nghị các Bộ trưởng Châu Âu năm 1973 tại Anh đanh giá “Đất đai là một trong những của cải quý báu nhất của loài người, nó tạo điều kiện cho sự sống của con người trên Trái Đất”.

Dưới góc độ chính trị và pháp lý đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia gắn liền với chủ quyền quốc gia, khơng thể có quan điểm quốc gia khơng có đất đai mà Hồ Chí Minh (1890-1969) đã nói “Việt Nam có hai tiếng Tổ quốc, ta gọi Tổ quốc là đất nước, có đất, có nước mới thành Tổ quốc. Có đất lại có nước thì dân giâu nước mạnh”.

Dưới góc độ kinh tế, trong quá trình tái sản xuất xã hội đất đai là cơ sở khơng gian bố trí lực lượng sản xuất và trong lĩnh vực nông, lâm nghiệp đất đai là đối tượng của lao động và thông qua đất đai con người tác động lên cây trồng vật ni, do đó đất đai là công cụ lao động, là đối tượng lao động. Vừa là công cụ lao động, vừa là đối tượng lao động đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt, và vì vậy đất đai là nhân tố đầu vào không thể thiếu được của nền sản xuất xã hội. Để thấy rõ vấn đề này nhà kinh tế học Italia Uyliem Petty đã khái quát bằng câu nói “lao động là cha, đất là mẹ sinh sản ra mọi của cải vật chất của thế giới này”.

Đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia, là một trong những dấu hiệu cơ bản để xác định sự tồn tại của một quốc gia, một dân tộc.

Đất đai trước tiên là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động, nó là tài nguyên thiên nhiên. Trong quá trình vận động, đất đai tự nhiên nhờ có lao động của nhiều thế hệ cải tạo mà trở thành đất trồng trọt, đất xây dựng cơng trình. Trên phương diện kinh tế đất đai là nguồn tạo ra của cải vật chất, cùng với khả năng tổ chức quá trình lao động sản xuất, đất đai đã trở thành yếu tố sản xuất đầu vào và đồng thời cũng là sản phẩm đầu ra của hoạt động đầu tư phát triển. Ở góc độ này, đất đai là tài sản bất động sản có giá trị cao do con người tạo ra.

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên và cũng là tài sản bất động sản, chính vì vậy không sai khi khẳng định đất đai là sự vật địa lý - kinh tế xã hội. Là sự vật địa lý - kinh tế xã hội nên đất đai có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người.

Tính chất tự nhiên bao gồm các đặc điểm khơng gian như diện tích bề mặt, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai cải tạo và phát triển hạ tầng kỹ thuật đất đai.

Tính chất xã hội của đất đai là các đặc điểm văn hóa - xã hội, kinh tế và chính trị của con người định cư trên bề mặt trái đất, gắn liền với đất đai.

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

3

Các tính chất tự nhiên và tính chất xã hội trong mối quan hệ với con người thì xuất hiện các phạm trù chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội quả đất đai. Chất lượng tự nhiên của đất đai là khả năng đáp ứng các nhu cầu vật chất của con người. Vị thế xã hội của đất đai theo cách hiểu trong lý thuyết Vị thế - Chất lượng là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định. Khái niệm vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường. Vị thế đất đai được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội mà đất đai có khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp hàng hóa và dịch vụ trong đô thị, với những người láng giềng và với các đối tác khá,… Vị thế đất đai không đồng nhất với vị trí đất đai. Khái niệm vị trí gắn liền với khái niệm khơng gian. Cần phân biệt các không gian tự nhiên, không gian kinh tế - xã hội và không gian tâm lý. Vị thế chính là tổ hợp của vị trí trong 3 khơng gian nêu trên, là phản ánh của vị trí tự nhiên và kinh tế - xã hội vào không gian tâm lý, vì vậy vị thế là thuộc tính phi vật thể.

Các phạm trù chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội của đất đai mang tính bất định theo đúng tinh thần của nguyên lý bất định, bởi vì được xác định trong mối quan hệ giữa con người với các tính chất tự nhiên và xã hội của đất đai. Tính bất định của chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội của đất đai có nguồn gốc từ trạng thái tình cảm hai chiều lẫn lộn của con người “Yêu thương và ghét bỏ”, “Hấp dẫn và ghê sợ”, “Nể phục và đố kỵ”, “Tuân phục và bất tuân phục”,... xuất phát từ tình cảnh lưỡng nan của con người “Tự do và phụ thuộc”. Lúc yêu thương thì cho là có chất lượng tốt, vị thế cao; cịn lúc ghét bỏ thì lại cho là chất lượng xấu vị thế thấp. Từ sự bất định của chất lượng và vị thế làm cho giá cả đất đai thay đổi lên xuống khó lường. Có lẽ đây chính là nguyên nhân làm cho giá đất mù mờ, không xác định được rõ ràng.

Đất đai là một tài nguyên do thiên nhiên ban tặng và được xem như không bị huỷ hoại. Nếu sức sản xuất phát triển nhanh chóng, tất cả máy móc cũ phải được thay thế bằng máy móc mới có lợi hơn, nên máy móc cũ bị coi như mất đi. Trái lại, nếu đất được sử dụng thích đáng thì sẽ khơng ngừng tốt hơn. Về mặt khơng gian tự nhiên đất đai ln ln có vị trí cố định, khơng có khả năng dịch chuyển. Là vật thể tự nhiên đất đai bị giới hạn về mặt diện tích bởi phạm vi lãnh thổ quốc gia và bề mặt trái đất, sự can thiệp của con người vào đất đai chỉ có thể làm thay đổi về chất đất, độ màu mỡ, độ phì nhiêu của đất hay thay đổi tính năng, cơng dụng của đất. Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người. Với khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội, đất đai trở thành đối tượng trao đổi trong nền kinh tế hàng hố, từ đó đất đai trở thành hàng hóa bất động sản trên thị trường.

Đất đai có vai trị rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con người. Khó mà hình dung được sự phát triển kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia mà khơng có đất đai. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai càng trở thành yếu tố cơ bản không thể thiếu trong quá trình sản xuất và đời sống. Chúng ta có thể khái quát vai trò quan trọng của đất đai qua những khía cạnh cơ bản sau:

- Đất đai là một trong các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng quyết định đến sự phân bố dân cư lao động.

- Đất đai tạo ra môi trường sống cho con người.

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

Trong các ngành phi nơng nghiệp: Đất đai giữ vai trò thụ động với chức năng là cơ sở khơng gian và vị trí để hồn thiện quá trìn lao động, là kho tàng dự trữ trong lịng đất (các ngành khai thác khống sản). Q trình sản xuất và sản phẩm được tạo ra khơng phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất lượng thảm thực vật và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất.

Trong các ngành nơng-lâm nghiệp: Đất đai là yếu tố tích cực của quá trình sản xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng lao động (ln chịu sự tác động của q trình sản xuất như cày, bừa, xới xáo....) và công cụ hay phương tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi...). Q trình sản xuất nơng-lâm nghiệp ln liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu quá trình sinh học tự nhiên của đất.

Thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội lịai người, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất - văn minh tinh thần, các tinh thành tựu kỹ thuật vật chất - văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản - sử dụng đất. Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế xã hội, khi mức sống của con người cịn thấp, cơng năng chủ yếu của đất đai là tập trung vào sản xuất vật chất, đặc biệt trong sản xuất nơng nghiệp. Thời kì cuộc sống xã hội phát triển ở mức cao, công năng của đất đâi từng bước được mở rộng, sử dụng đất đai cũng phức tập hơn là căn cứ của khu vực 1, vừa là không gian và địa bàn của khu vực 2. Điều này có nghĩa đất đai đã cung cấp cho con người tư liệu vật chất để sinh tồn và phát triển, cũng như cung cấp điều kiện cần thiết về hưởng thụ và đấp ứng nhu cầu cho cuộc sống của nhân loại. Mục đích sử dụng đất nêu trên được biểu lộ càng rõ nét trong các khu vực kinh tế phát triển.

Kinh tế xã hội phát triển mạnh, cùng với sự tăng dân số nhanh đã làm cho mối quan hệ giữa người và đất ngày càng căng thẳng những sai lầm liên tục của con người trong quá trình sử dụng đất đã dẫn đến huỷ hoại mội trường đất, một số cơng năng nào đó của đất đai bị yếu đi, vấn đề sử dụng đất đai càng trở nên quan trọng và mang tính tồn cầu.

Trong thị trường giá cả hàng hóa được hình thành thơng qua quan hệ cung cầu. Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường của hàng hóa. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự cân đối cung cầu. Trên thị trường sự tương tác cung cầu về hàng hóa đất đai xác định giá cả của 1 đơn vị hàng hóa đất đai PT. Hàng hóa đất đai là lợi ích được tạo ra từ chính thửa đất trao đổi trên thị trường trong mối quan hệ tương tác với các thửa đất xung quanh. Theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng thì hàng hóa đất đai là lợi ích được tạo ra từ tổ hợp các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai U=f(VT, CL).

Giá cả thị trường của một thửa đất cụ thể được xác định bằng công thức:

</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">

5

P=Pt x U

Tuy nhiên, khi tiếp tục nghiên cứu làm rõ bản chất giá trị ẩn chứa bên trong biểu hiện tiền tệ của giá cả thị trường thì lại gặp các quan điểm khác nhau về giá trị.

Có thể ghi nhận 3 quan điểm về giá trị trong các tài liệu kinh tế học chính thống hiện nay:

Quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít; Quan điểm kinh tế học tân cổ điển; Quan điểm kinh tế học hành vi.

<i>a) Quan điểm kinh tế học chính trị Mác- xít </i>

Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động khơng phân biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Nó là một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng.

Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị.

Từ đó khẳng định đất đai khơng có giá trị bởi vì đất đai khơng phải sản phẩm do con người làm ra, khơng có lao động kết tinh trong đất đai.

Giá cả đất đai P thực chất là địa tơ tư bản hóa, được xác định theo cơng thức: P= R/I, với R là địa tô và I là tỉ lệ chiết khấu

Một số nhà kinh tế học tân Mác xít cho rằng đất đai cũng có giá trị, vì đất đai đã có lao động xã hội (lao động sống và lao động vật hóa) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng đất đai, được xác định theo công thức:

W= C+V+M (Xagaidak A.E., 1992)

Nhưng thực tế cho thấy giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều lần chi phí đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004).

Các nhà kinh tế thị trường thì khơng đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”.

Bất kì sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng.

Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm hàng hóa khác thì được gọi là giá trị trao đổi của nó.

Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường. Theo quan điểm kinh tế học tân cổ điển, thì đất đai có giá trị sử dụng và được trao đổi trên thị trường cho nên có giá trị trao đổi.

“Giá trị đất là giá trị sử dụng thể hiện bằng giá cả”.

</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">

Giá trị vơ hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội. Bản chất “vơ hình” của giá trị đất đai đến từ vị thế, mà nó ngự trị trong tâm tưởng, có nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm - của cá nhân con người nói riêng và xã hội nói chung.

Giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào vị thế xã hội của nó. Sự thay đổi của giá trị trao đổi gắn liền với sự thay đổi của vị thế. Nếu vị thế đất đai khơng khác nhau thì giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình của nó, tức là giá trị sử dụng của đất đai.

Có thể nói 2 quan điểm đầu tiên về giá trị là trường hợp đặc biệt của lý thuyết Vị thế - Chất lượng.

Theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng, tại mức giá đất đai thấp hơn, chất lượng của đất đai là thành phần chủ đạo, trong khi tại những mức giá đất cao hơn, vị thế của đất đai chiếm ưu thế.

Với một mức độ đơn giản hóa, có thể nói rằng các đơn vị đất đai tại những mức giá thấp hơn được đặc trưng bởi công năng sử dụng của chúng đó là giá trị sử dụng, trong khi các đơn vị đất đai tại các mức giá cao hơn được đặc trưng nhiều hơn bởi các thuộc tính làm cho chúng trở thành hàng hóa, một loại hình đầu tư được ưa chuộng, đó là giá trị trao đổi.

Phạm trù giá trị chỉ có thể được hiểu rõ nghĩa trong một bối cảnh xác định, ứng với mỗi tình huống cụ thể thì có một ý nghĩa nhất định nào đó. Trong thực tế thường

</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">

7

gặp các phạm trù giá trị như: giá trị cảm nhận, giá trị tài chính, giá trị trao đổi, giá trị thị trường. Và thường hay sử dụng lẫn lộn với giá cả, giá bán, giá mua, giá mua bán, giá thị trường,...

Trong lý thuyết marketing có 2 phạm trù: giá trị cảm nhận và giá trị tài chính. Giá trị cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính vật lý và xã hội của đất đai, phản ánh trạng thái tâm sinh lý của con người khi sử dụng sản phẩm hàng hóa. Giá trị cảm nhận có các hình thức khác nhau, như giá trị tình cảm, giá trị thẩm mỹ, giá trị nghệ thuật hay giá trị nhận thức,...

Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con người giữa tài chính (tiền tệ) và các sản phẩm hàng hóa để có được hay sẵn sàng từ bỏ sự thỏa mãn từ việc tiêu dùng các sản phẩm hàng hóa đó. Theo nghĩa này thì giá trị tài chính là một hình thái của giá trị trao đổi. Giá trị tài chính liên quan chặt chẽ với giá trị cảm nhận, mối quan hệ này minh họa bằng bản đồ giá trị.

Bản đồ giá trị thể hiện đường cân bằng VEL, mà tại mỗi điểm trên đường này giá trị tài chính (tại các điểm A, D, E trên đồ thị) tương xứng với giá trị cảm nhận, phản ánh quy luật “tiền nào của nấy”. Giá trị tài chính biểu hiện thông qua các loại giá cả, như giá bán, giá mua, giá mua bán và giá thị trường.

Thông thường giá bán (PB) thường xác lập cao hơn và giá mua (PC) lại thấp hơn giá trị tài chính tại điểm cân bằng (PA) theo quy luật “mua rẻ bán đắt”. Giá bán và giá mua được định hình từ các thơng tin trên thị trường, từ người hang xóm, từ các nguồn tin trên báo chí, truyền hình và internet hay từ các trung tâm tư vấn thẩm định giá.

Giá mua bán được hình thành trong các tình huống giao dịch cụ thể, mang tính phải chăng, tức tương xứng với lợi ích cảm nhận được trong một bối cảnh nhất định.

</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14">

8

Giá cả thị trường là giá trung bình của các mức giá mua bán cụ thể, giá cả thị trường mang tính phổ biến. Theo lý thuyết kinh tế thị trường, giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường, hình thành thông qua quan hệ cung cầu thị trường, là giá trung bình (PT) nằm giữa mức giá thấp nhất (P2) và mức giá cao nhất (P1) trong các phân khúc thị trường.

<i><b>Hình 1.3. Biểu đồ cung cầu và giá cả đất đai trong phân khúc thị trường </b></i>

Thị trường đất đai là một trong những thành phần quan trọng của thể chế kinh tế thị trường, nhưng đất đai là hàng hóa đặc biệt, vì vậy giá cả đất đai trong thị trường có một số điểm khác với giá cả của hàng hóa thơng thường.

Có thể thấy rằng yếu tố chi phối giá cả trong một khu vực phần lớn được quy định bởi mức vị thế xã hội của khu vực đó. Sự thay đổi giá này thường gắn liền với q trình trưởng giả hóa hay hoang hóa, thường được gọi là trào lưu tiêu dùng xã hội.

Mỗi một khu vực cụ thể có mức vị thế nhất định sẽ có một mức giá trị trao đổi xác định, giá cả mua bán trên thị trường có thể dao động, nhưng ln xoay quanh mức giá trị này. Vì vậy mà giá cả thị trường đất đai mang tính ngưỡng. Các mức vị thế khác nhau có các mức ngưỡng giá cả đất đai khác nhau.

</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15">

9

<i><b>Hình 1.4. Biểu đồ tính ngưỡng của giá cả đất đai </b></i>

Giá cả thị trường không phải là một điểm cân bằng tĩnh, mà là điểm cân bằng động. Ở một vị trí và thời gian cố định giá cả thị trường của đất đai là không đổi, nhưng giá cả sẽ thay đổi theo thời gian và không gian phân bố. Do thành phần vị thế mà giá trị trao đổi đất đai trong thực tế có tính phi tuyến, vị thế là yếu tố chủ đạo tạo ra giá trị trao đổi, khi vị thế đột ngột tăng cao thì giá cũng tăng cao, ngược lại giá giảm là do vị thế giảm đột ngột. Quá trình này là do q trình trưởng giả hóa hay hoang hóa tạo ra. Có nghĩa là, tập trung những người có vị thế cao thì giá cả sẽ tăng đột ngột.

- Pháp luật Việt Nam giải thích rằng: “Giá quyền sử dụng đất (hay còn gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” (Theo Khoản 23, Điều 4, Luật Đất đai 2003)

- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.

Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong mọi hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá tương ứng như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cảquyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng cịn có thể biểu thị bằng tiền th. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất.

Giá đất khơng phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: đất đai không phải sản phẩm lao động của con người, cho nên khơng có giá thành sản xuất. Thực tếtrong trường hợp conngười khai phá đất, chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực

</div><span class="text_page_counter">Trang 16</span><div class="page_container" data-page="16">

Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: đất đai có tính cố định về vị trí nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí thửa đất khác nhau th giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt và rất rõ ràng; ngồi ra, giá đất cịn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng. Vì vậy, thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau.

<b>1.3.2. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất </b>

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Như vậy, đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, bởi lẽ đó là tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người; đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất ln là vấn đề mà Chính phủ của các quốc gia quan tâm và được bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp. Và các quy định về giá đất luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm của dư luận bởi nó liên quan thiết thực đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Việc pháp luật quy định cụ thể về nguyên tắc định giá đất sẽ là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền đưa ra những văn bản hướng dẫn cụ thể trong việc định giá đất ở từng địa bàn. Và thông thường giá đất được quy định tại quyết định của UBND cấp tỉnh về bảng giá đất.

<i>b) Phương pháp định giá đất </i>

</div><span class="text_page_counter">Trang 17</span><div class="page_container" data-page="17">

11

<i><b>*Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp định giá đất thông qua việc </b></i>

phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh,

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo quy định sau đây:

- Khảo sát, thu thập thông tin.

- Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.

- Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá. - Xác định giá đất của thửa đất cần định giá.

<i><b>*Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản </b></i>

gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo quy định sau đây:

- Khảo sát, thu thập thông tin.

- Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh.

- Ước tính giá đất của bất động sản so sánh.

<i><b>*Phương pháp thu nhập: Là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa </b></i>

mức thu nhập rịng thu được bình qn một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại NHTM nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước tính thu nhập cho tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng với mối loại tỷ suất vốn thich hợp.

Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập.

<i><b>*Phương pháp thặng dư: Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm </b></i>

năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tông chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

<b>❖ Các bước tiến hành: </b>

- Bước 1: Xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất - Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản - Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

- Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản

</div><span class="text_page_counter">Trang 18</span><div class="page_container" data-page="18">

12 Tổng giá trị phát triển = Giá trị thặng dư + Chi phí phát triển

Việc áp dụng các phương pháp xác định giá đất cũng đã được chính phủ quy định chi tiết trong nghị định 44/2014/ NĐ-CP. Trong đó đã nêu rõ về vấn đề yêu cầu về thông tin trong phương pháp áp dụng xác định giá đất và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất.

<b>1.3. Cơ sở pháp lý </b>

- Luật Đất đai năm 2003;

- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 06 năm 2014 của Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính Phủ v/v sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai; - Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ v/v sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá Đất;

- Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai.

</div>