quản lý chất lượng xây dựng công trình tiểu luận chất lượng chung cư cao tầng

<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

TRƯNG Đ䄃⌀I H伃⌀C XÂY DNG

<b>KHOA ĐÀO T䄃⌀O SAU Đ䄃⌀I H伃⌀C****************</b>

<b>TIỂU LUẬN MÔN H伃⌀C QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG XÂY DỰNG </b>

<b>CƠNG TRÌNH</b>

<b>TIỂU LUẬN: CHẤT LƯỢNG CHUNG CƯ CAO TẦNG</b>

Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS. Lê Hồng TháiHọc viên thực hiện: Lê Q Huy HồngMSHV: 2212057

Lớp: QLDA 2022Khóa: Tháng 12/ 2022

Chuyên ngành: Quản lý Dự án – Quản lý dự án xây dựng

Hà Nội 04/2023

1

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

<b>MỤC LỤC</b>

<b>MỞ ĐẦU...3</b>

<b>1. Tính cấp thiết của đề tài...3</b>

<b>2. Mục tiêu nghiên cứu...3</b>

<b>3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...3</b>

<b>4. Phương pháp nghiên cứu...3</b>

<b>5. Bố cụ đề tài: Ngoài mở đầu và kết luận có:...3</b>

<b>CHƯƠNG 1:...4</b>

<b>CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CHẤT LƯỢNG CHUNG CƯ CAO TẦNG...4</b>

<b>1.1. Chung cư cao tầng...4</b>

<b>1.1.1. Khái niệm về nhà chung cư và chung cư cao tầng...4</b>

<b>1.1.2. Đặc điểm của chung cư cao tầng...4</b>

<b>1.2. Chất lượng chung cư cao tầng...4</b>

<b>1.2.1. Khái niệm chung về chất lượng...4</b>

<b>1.2.2. Chất lượng chung cư cao tầng...5</b>

<b>1.3. Một số tiêu chí đánh giá chất lượng chung cư cao tầng...5</b>

<b>1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng cơng trình...6</b>

<b>1.4.1. Đối với giai đoạn đầu tư xây dựng...6</b>

<b>1.4.2. Đối với giai đoạn quản lý khai thác và bảo trì...7</b>

<b>2.4. Chất lượng của cơng tác vận hành, bảo trì, bảo quản và dịch vụ...10</b>

<b>2.5. Chất lượng của công tác vệ sinh môi trường và an ninh trật tự...10</b>

<b>MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CHUNG CƯ CAOTẦNG...11</b>

<b>KẾT LUẬN...12</b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

<b>MỞ ĐẦU1. Tính cấp thiết của đề tài</b>

Việc xây dựng chung cư, đặc biệt là các chung cư cao tầng, là một vấn đề đang đượcxã hội quan tâm bởi tính đa dạng về đối tượng sử dụng. Chung cư là loại hình nhà ở cómật độ dân cư đông đúc, hoạt động liên tục cả ngày lẫn đêm và có những người sử dụngđặc biệt như người già, trẻ em hay người khuyết tật. Tuy nhiên, thực tế cho thấy một sốchung cư trên toàn quốc trong quá trình thi cơng, sử dụng và vận hành tồn tại các khiếmkhuyết về chất lượng, gây ra sự phản ứng tiêu cực của xã hội. Do đó, việc đảm bảo chấtlượng xây dựng nhà chung cư đang là một vấn đề cấp thiết đối với các chủ thể, bao gồmcác cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, nhà thầu tư vấn, nhà thầu thi công và chủ quảnlý sử dụng cơng trình.

Do vậy, việc đưa ra các tiêu chí đánh giá và phương pháp đánh giá chất lượng chungcư cao tầng là cần thiết.

<b>2. Mục tiêu nghiên cứu</b>

- Nghiên cứu những bất cập còn tồn tại trong chất lượng chung cư cao tầng- Đưa ra biện pháp để nâng cao chất lượng chung cư cao tầng

<b>3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu</b>

- Đối tượng nghiên cứu: Chất lượng chung cư cao tầng

- Phạm vi nghiên cứu: Chung cư cao tầng trên phạm vi cả nước trong thời gian gầnđây

<b>4. Phương pháp nghiên cứu</b>

Trong quá trình nghiên cứu sử dụng kết hợp nhiều phương pháp:- Phương pháp phân tích

- Phương pháp tổng hợp

<b>5. Bố cụ đề tài: Ngồi mở đầu và kết luận có:</b>

Chương 1: Cơ sở lý thuyết về chất lượng chung cư cao tầngChương 2: Thực trạng chất lượng chung cư cao tầng hiện nay

Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng chung cư cao tầng

3

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

b) Chung cư cao tầng

Nhà cao tầng có thể được định nghĩa theo số tầng hoặc chiều cao. Theo tiêu chuẩnquốc gia TCVN 9363:2012 “Khảo sát cho xây dựng – Khảo sát địa kỹ thuật cho nhà caotầng” thì “Nhà cao tầng là nhà ở và các cơng t爃Ānh cơng cộng có số tầng lớn hơn 9”. 1.1.2. Đặc điểm của chung cư cao tầng

- Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung củatất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và khơng thể phân chia.

- Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trongviệc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung.

- Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhàchung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định của phápluật.

<b>1.2. Chất lượng chung cư cao tầng</b>

1.2.1. Khái niệm chung về chất lượng

Theo Các tiêu chí và phương pháp đánh giá chất lượng nhà nhiều tầng - Đề tài cấp Bộmang mă số RD-05-02 đă được Hội đồng Khoa học công nghệ chuyên ngành của Bộ Xâydựng nghiệm thu, chủ nhiệm đề tài GS.TS.Ngơ Thế Phong [2]: “Chất lượng là sự tổnghịa các đặc trưng và đặc tính phản ánh năng lực của sản phẩm, đáp ứng các yêu cầu rơràng và tiềm ẩn đối với sản phẩm đó. Các yêu cầu rơ ràng là chỉ các yêu cầu đă đượcquy định trong các tiêu chuẩn, quy phạm, dự án, hồ sơ thiết kế, hợp đồng và các tài liệu

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

khác. Các yêu cầu tiềm ẩn là chỉ sự mong muốn của khách hàng hoặc xă hội đối với sảnphẩm hoặc chỉ các yêu cầu không quy định”.

1.2.2. Chất lượng chung cư cao tầng

Khi đánh giá chất lượng chung cư cao tầng cần phải thông qua nhiều mặt khác nhaunhư: Quy hoạch, kiến trúc, kết cấu, trang thiết bị tòa nhà, thi công, kinh tế,… . Tuy nhiên,để đánh giá được hết tất cả các mặt trên yêu cầu một khối lượng công việc rất lớn liênquan đến nhiều chuyên ngành khác nhau, trong phạm vi tiểu luận này chỉ đề cập đến 1 sốkhía cạnh.

1.3. Một số tiêu chí đánh giá chất lượng chung cư cao tầng

Vị trí

Khoảng cách đến các điểm dịch vụ Quy hoạch tổng thể khu nhà

Khoảng cách tối thiểu giữa hai dãy nhà

Vi khí hậu trong căn hộ

Số lượng, thiết kế cầu thang bộ, thang máyDiện tích chỗ để xe

Chỉ tiêu dân số trong cơng trình

Giải pháp kết cấuChi phí phương án kết cấu

Tính tốn kết cấu đúng đủ, phù hợp với tiêu chuẩn thiết kếGiải pháp kết cấu không yêu cầu biện pháp thi cơng phức tạp

thuật tịa nhà

Hệ thống cấp điện, thiết bị điện Hệ thống cấp thoát nước Hệ thống phòng cháy chữa cháy

Hệ thống ống hơi, ống thơng gió và điều hịa khơng khíHệ thống chống sét

5

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

Hiệu quả kinh tế xã hội của cơng trình

<b>1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng cơng trình</b>

1.4.1. Đối với giai đoạn đầu tư xây dựng

Hoạt động đảm bảo chất lượng cơng trình xây dựng phụ thuộc vào quá trình đầu tưxây dựng, từ bước chuẩn bị đầu tư (lập dự án đầu tư) đến thực hiện đầu tư, công tác khảosát thiết kế, thẩm định, phê duyệt và thi công xây dựng công trình.

- Các yếu tố kiến trúc, kỹ thuật: Vi khí hậu; Tiêu chuẩn kỹ thuật của cơng trình (tiêuchuẩn thiết kế, tiêu chuẩn và cơng nghệ thi cơng). Vị trí địa điểm xây dựng cơng trình,đặc điểm địa hình, địa chất, thủy văn.

- Các chủ thể tham gia vào dự án: Tư vấn lập, thẩm định dự án; Thẩm tra Thiết kế kỹthuật... Các cơ quan quản lý nhà nước, Chủ đầu tư, Ban QLDA, Tư vấn giám sát xâydựng, kiểm định dự án và đặc biệt là nhà thầu thi cơng...

- Các chế độ chính sách trong cơng tác quản lý xây dựng, tiền vốn và các yếu tố xãhội tác động đến dự án.

1.4.2. Đối với giai đoạn quản lý khai thác và bảo trì

- Cơng tác tổ chức quản lý khai thác, bảo trì cơng trình xây dựng.- Các điều kiện tự nhiên xã hội, ý thức của người.

- Các quy định trong quản lý khai thác (Quy định bảo trì, duy tu sửa chữa).- Nguồn vốn đảm bảo cho cơng tác bảo trì, duy tu sửa chữa.

- Các hoạt động quan trắc, kiểm định đánh giá chất lượng, khả năng chịu lực của cơngtrình trong quá trình khai thác.

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

- Trong thiết kế tiểu khu nhà ở giữa 2 dãy nhà tập thể 4-5 tầng phải đảm bảo khoảngcách tương đương 1-1,5 lần chiều cao tòa nhà. Hiện nay, để tăng hiệu quả kinh tế, cũngnhư tăng diện tích đất muốn dành nhiều đất để chia lô xây dựng biệt thự, các chủ đầu tưđã tăng mật độ xây dựng tối đa, giữa 2 nhà cao tầng 17 tầng (cao 60m) có khi chỉ cáchnhau không đầy 14 m, ảnh hưởng đến sinh hoạt riêng của người sử dụng.

- Việc thiết kế các cơng trình cơng cộng cả về quy mơ và không gian vẫn chưa đượcchú trọng. Tại nhiều khu đô thị mới khơng được thiết kế các cơng trình phục vụ sinh hoạtchung tương ứng như trụ sở phường, trạm y tế, nhà văn hóa, chợ,... để tạo thành một khuđơ thị mới hồn chỉnh, đồng bộ.

- Trước đây, trong quy hoạch tiểu khu nhà ở chỉ được phép thiết kế một tỷ lệ nhỏ cáccơng trình chịu hướng nóng Đơng - Tây; cịn đại bộ phận các căn hộ đều được hướng gióchủ đạo. Cịn nay, nhà quay mọi hướng, kể cả nhà cao và thấp tầng, miễn sao bám trụcđường nên nhiều căn hộ phải chịu cảnh nắng nhiệt đới quanh năm suốt tháng, ảnh hưởngrất lớn đến sức khoẻ của người sử dụng căn hộ.

- Hầu hết các khu đô thị mới hiện nay đều thiết kế đường giao thơng nội bộ kiểu bàncờ. Các lối chính ra vào khu đơ thị được bố trí q nhiều, tuy nhiên lại chưa đấu nối đồngbộ với đường giao thông khu vực xung quanh, làm tập trung phương tiện giao thơng gâýn tắc vào giờ cao điểm.

<b>2.2. Vấn đề kiến trúc</b>

- Tại nhiều khu vực, chi tiết thiết kế buồng phòng, do nhiều lý do khác nhau mà cácchủ đầu tư xây dựng đã cho ra đời những căn hộ khơng hợp lý về thành phần buồngphịng. Khơng ít thiết kế bố trí bếp cùng không gian tiền sảnh hoặc lấy phòng khách làtrung tâm làm đầu mối giao thơng trong căn hộ, có phương án bố trí khu vệ sinh ngay8

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

trên phòng ngủ tầng dưới, một số phương án khác lại không tạo được mối liên hệ giữabếp với ban công hoặc lô gia.

- Đặc biệt, ở nhiều khu đô thị mới, các chung cư cao tầng khơng có chỗ phơi nên quầnáo chăn chiếu phơi ra ban cơng, thậm chí có khu nhà khơng có ban cơng phải đua cửa sổra làm chỗ phơi nhìn rất nhếch nhác, xộc xệch. Đã có hiện tượng xuất hiện các “chuồngcọp” ở ban công, một là để chống trộm hoặc đề phịng gió thổi bay quần áo.

- Nhiều khu đô thị mới đang sử dụng cửa đi pano gỗ kín đặc cịn cửa sổ lại là nhơmkính đẩy, phía trên khơng có ơ văng che chắn nên khi mưa, khơng khí ngột ngạt, đóngcửa vào cho khỏi hắt lại càng bí.

- Các khu chung cư tính tốn diện tích trơng giữ xe chưa hợp lý. Chẳng hạn tại dự ánchung cư Thăng Long Victory (Nam An Khánh), tính trung bình một căn hộ chỉ được gửi2 xe máy và 2 hộ chỉ được gửi 1 xe ơ tơ tại tầng hầm.

- Nhiều tịa chung cư do các nguyên nhân chủ quan cũng như khách quan mà chỉ saumột thời gian đưa vào sử dụng đã xuống cấp.

- Các vấn đề về cơ sở hạ tầng kỹ thuật tối thiểu như: thu gom rác, thang thốt nạn,phịng cháy chữa cháy nhiều chủ đầu tư chưa có sự quan tâm đúng mức.

- Tầng hầm thi cơng khơng đúng thiết kế nên bị nứt, rị rỉ thấm nước qua vách hầm;- Chủ đầu tư lắp đặt thang máy không đúng với nhãn hiệu ghi trong Hợp đồng muabán.

- Thang máy thường xuyên bị hư hỏng.

- Chủ đầu tư thay đổi công năng sử dụng của một bộ phận cơng trình làm ảnh hưởngđến chất lượng cơng trình xây dựng.

- Một số hộ dân đập các bức tường trong các căn hộ, làm thay đổi thiết kế ảnh hưởngđến chất lượng cơng trình xây dựng.

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

- Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghiệm thu chất lượng cơng trình xây dựng đưa vào sửdụng.

- Chủ đầu tư có vi phạm trong q trình đầu tư xây dựng dự án như: thiết kế, thi công,giám sát, quản lý chất lượng cơng trình, PCCC, rút ruột, đánh tráo, giảm chất lượng vậtliệu trang thiết bị trong căn hộ.

<b>2.4. Chất lượng của cơng tác vận hành, bảo trì, bảo quản và dịch vụ</b>

- Về việc chủ đầu tư ký Hợp đồng mua bán căn hộ với cư dân sau ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành nhưng khơng thu 2% kinh phí bảo trì và trong Hợp đồng mua bán căn hộ không quy định khoản kinh phí này.

- Chủ đầu tư khơng đóng góp quỹ kinh phí bảo trì.

- Chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị. - Chủ đầu tư không báo cáo công khai việc quản lý quỹ kinh phí bảo trì.

- Chủ đầu tư muốn nắm giữ quyền quản lý vận hành nhà chung cư để có thể thu lợinhuận từ đó.

- Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư là công ty con của chủ đầu tư.

- Ban quản trị lựa chọn doanh nghiệp quản lý vận hành không thông qua Hội nghị nhàchung cư, vi phạm Luật Đấu thầu, không minh bạch.

<b>2.5. Chất lượng của công tác vệ sinh môi trường và an ninh trật tự</b>

- Hệ thống thoát nước sàn ở các nhà vệ sinh thấm dột, bốc mùi hôi.

- Một số hộ dân chiếm dụng phần sở hữu chung để kinh doanh dịch vụ ăn uống gây ônhiễm môi trường.

- Nguồn nước sinh hoạt thường xun bị đục.

- Tình trạng ơ nhiễm mơi trường tại các phần diê ‡n tích sử dụng chung.

- Một số hộ dân chiếm dụng phần sở hữu chung, lấn chiếm lòng lề đường để kinhdoanh dịch vụ ăn uống gây mất an ninh trật tự.

- Các đơn vị bảo vệ do chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp quản lý vận hành thuê chưa làmtốt trách nhiệm gây mất an ninh trật tự.

10

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

- Thứ nhất, hoàn thiện khn khổ pháp lý. Nhà nước phải hồn thiện, đưa ra các quyphạm, tiêu chuẩn cụ thể về thiết kế, quy hoạch, quản lý các khu đô thị mới đặc biệt là cáctiêu chuẩn kỹ thuật thiết kế nhà cao tầng để tạo cơ sở hành lang pháp lý nhằm bình ổn giácả, nâng cao chất lượng nhà ở chung cư cao tầng. Đồng thời điều chỉnh những quy địnhpháp lý khơng cịn phù hợp với tình hình thực tế.

- Thứ hai, tăng cường đầu tư cho công tác khảo sát và lập thiết kế chi tiết đô thị, nângcao chất lượng các đồ án quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, nâng cao chất lượng kiếntrúc đô thị.

- Thứ ba, quản lý xây dựng và chất lượng cơng trình xây dựng. Để bảo đảm chấtlượng xây dựng cho khu đơ thị mới trong đó có chất lượng của các chung cư cao tầng,cần phải lựa chọn các chủ đầu tư có năng lực hoạt động để thực hiện dự án. Chủ đầu tưcó nghĩa vụ: Phải tổ chức giám sát thi cơng xây dựng cơng trình; Kiểm tra biện pháp bảođảm an tồn, vệ sinh mơi trường; Tổ chức nghiệm thu, thanh tốn quyết tốn cơng trình;Th tổ chức tư vấn có đủ năng lực hoạt động xây dựng để kiểm định chất lượng; Chịutrách nhiệm về các quyết định của mình, chịu trách nhiệm về việc bảo đảm cơng trình thicơng đúng tiến độ, chất lượng và hiệu quả.

- Thứ tư, nâng cao nghiệp vụ quản lý nhà chung cư. Các doanh nghiệp dịch vụ quảnlý nhà chung cư cần được hưởng chế độ ưu đãi để hạ phí quản lý chung cư xuống mứcthấp nhất nhưng vẫn phải đảm bảo chất lượng dịch vụ. Bên cạnh đó, để các doanh nghiệphoạt động có hiệu quả và cạnh tranh lành mạnh, khơng được để hình thành chế độ độcquyền.

- Thứ năm, cần phải có một bộ máy quản lý vận hành nhà ở chung cư cao tầng nhằmđảm bảo và khai thác hiệu quả nhà chung cư cao tầng và điều quan trọng hơn là đảm bảoquyền lợi của người dân sống trong khu chung cư này. Trong những năm đầu tiên đưavào vận hành ngơi nhà, chủ đầu tư có thể thay mặt khách hàng quản lý khu chung cư theo

</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">

hình thức ban quản lý, song về lâu dài, khi nề nếp của khu đã dần đi vào ổn định, thì cưdân trong khu sẽ luân phiên tổ chức ban tự quản với nhiệm vụ quản lý, duy trì vẻ đẹp vàthiết kế toà nhà ban đầu.

- Thứ sáu, nâng cao chất lượng công tác thanh tra, giám sát trên cơ sở các văn bảnquy định về công tác thanh tra, giám sát và nghiệm thu thi công, Chủ đầu tư thực hiệncông tác quản lý đúng quy định của Nhà nước. Thanh tra là phải đến tận nơi, phải mắtthấy, tai nghe để đưa ra những đánh giá, nhận xét bảo đảm tính chính xác, khách quan.Nếu vẫn chưa đủ sự tin cậy thì người ra quyết định thanh tra cịn có thể/cần phải thơngqua trưng cầu giám định để bảo đảm kết luận thanh tra đáp ứng đầy đủ các yêu cầu đượcpháp luật quy định. Người tiến hành thanh tra cần tích cực tham gia bồi dưỡng, tăngcường năng lực tổng thể bằng nhiều hình thức, phương thức đa dạng, phong phú từ đàotạo chính quy đến bồi dưỡng, tập huấn theo kế hoạch của cơ quan, tổ chức, đơn vị đếnviệc tự nghiên cứu, học tập, cập nhật, bổ sung kiến thức, nâng cao trình độ, trau dồi kỹnăng, nghiệp vụ của mỗi cá nhân; học thông qua trường lớp, học thông qua công việc.

<b>KẾT LUẬN</b>

Nhu cầu nhà ở của người dân ngày một gia tăng, đặc biệt là ở các khu đô thị lớn nhưHà Nội, Hồ Chí Minh,…Vì vậy, nhà nước cần quan tâm, chỉ đạo và thực hiện chặt chẽhơn nữa về vấn đề chất lượng của các chung cư cao tầng.Qua đây, chúng ta đã phần nàohiểu rõ hơn về thực trạng chất lượng chung cư cao tầng ở Hà Nội nói riêng và trong cảnước nói chung. Tuy nhiên, để có thể cải thiện được thực trạng như hiện nay cần phải cóthời gian và sự cam kết thực hiện tốt của không chỉ cơ quan quản lý nhà nước mà cịn củaChủ đầu tư, đơn vị thi cơng và của ngay chính người dân. Chúng ta mong muốn rằng chấtlượng chung cư sẽ đạt được kết quả tốt nhất trong một tương lai gần.

12

</div>