Pháp Luật Về Chuyển Nhượng Dự Án Đầu Tư Kinh Doanh Bất Động Sản.pdf

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (635.6 KB, 66 trang )

Trang 1<div class="page_container" data-page="1">

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU: ... 1

1. Lý do chọn đề tài nghiên cứu ... 1

2. Tình hình nghiên cứu ... 2

3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu ... 6

4. Phạm vi, đối tượng nghiên cứu ... 7

5. Phương pháp nghiên cứu ... 7

6. Bố cục cơng trình nghiên cứu ... 8

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ... 8

1.1. Khái niệm, đặc điểm đầu tư kinh doanh bất động sản ... 8

1.1.1 Bất động sản ... 8

1.1.2. Đầu tư kinh doanh bất động sản ... 11

1.1.3. Đặc điểm của hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản ... 14

1.2. Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ... 19

1.3. Khái niệm, ý nghĩa chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ... 20

1.3.1. Khái niệm chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ... 20

1.3.2. Ý nghĩa chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ... 22

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ... 24

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ... 25

2.1. Quy định về khái niệm chuyển nhượng dự án bất động sản ... 25

2.2. Quy định về bảo vệ quyền lợi khách hàng và các bên có liên quan ... 29

2.3. Quy định về nguyên tắc, điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ... 34

2.4. Quy định về thẩm quyền, trình tự, thủ tục thực hiện hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ... 42

2.4.1. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ... 42

2.4.2 Trình tự, thủ tục thực hiện hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản... 50

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ... 55

KẾT LUẬN CHUNG ... 57

</div>Trang 2<div class="page_container" data-page="2">

DANH MỤC CỤM TỪ VIẾT TẮT

KCN, KKT, KCX, KCNC Khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao,

59/2020/QH14) ngày 17/6/2020

61/2020/QH14) ngày 17/6/2020 Luật Kinh doanh bất động sản

2006

Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số 63/2006/QH11) ngày

29/6/2006 Luật Kinh doanh bất động sản

17/6/2020 Luật Đất đai

Luật Đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày

</div>Trang 3<div class="page_container" data-page="3">

Nghị định 31/2021/NĐ-CP

Nghị định 31/2021/NĐ-CP của Chính phủ ngày 26/3/2021 về quy định chi tiết và hướng dẫn

thi hành một số điều của Luật Đầu tư

Nghị định 76/2015/NĐ-CP

Nghị định 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10/9/2015 về quy định chi tiết thi hành một số

điều của Luật Kinh doanh bất động sản

Nghị định 02/2022/NĐ-CP

Nghị định 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ ngày 06/1/2022 về quy định chi tiết thi hành một số

điều của Luật Kinh doanh bất động sản

Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/5/2014 về quy định chi tiết thi hành một số

điều của Luật Đất đai

Nghị định 99/2015/NĐ-CP

Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 20/10/2015 về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật

Nhà ở

</div>Trang 4<div class="page_container" data-page="4">

PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài nghiên cứu

Lĩnh vực bất động sản là một trong những điểm nóng thu hút sự quan tâm của doanh nghiệp nhằm đầu tư vốn, hình thành và phát triển các dự án. Có thể nói, đây là lĩnh vực quan trọng đánh giá tiềm lực phát triển của một quốc gia và đặc biệt nhấn mạnh vào quá trình thực hiện không hề đơn giản. Với vị thế một quốc gia đang phát triển, Việt Nam còn rất nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc thiếu đi sự hiểu biết tường tận dự án đầu tư cũng như các thủ tục liên quan sẽ gây không ít khó khăn cho các nhà đầu tư bất động sản. Cụ thể với pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, hoạt động này không chỉ nhằm giúp cho nhà đầu tư mở rộng nhiều cơ hội tiếp cận hơn cho dự án, đẩy nhanh tiến độ hoạt động mà cịn có khả năng phát triển mở rộng quy mô dự án khi được chuyển nhượng cho nhà đầu tư có nguồn lực hơn.

Sự hiểu biết của các nhà đầu tư về dự án nói chung và pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng càng tường tận thì việc đầu tư của chủ đầu tư càng có hiệu quả và nhanh chóng. Do vậy, pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản càng được cụ thể hóa, súc tích, rút gọn thì hiệu quả của việc đầu tư càng cao, giảm tải sự thất thốt, sai sót và tiêu cực trong quá trình phải trải qua nhiều bước, nhiều giai đoạn.

Nhận thấy thị trường buôn bán bất động sản như đất đai, nhà ở, dự án ngày càng nhiều, nhưng pháp luật vẫn còn nhiều lỗ hổng. Mặt khác, khi nhắc tới cụm từ “dự án”, thường đi kèm với tình trạng trì trệ, chậm tiến độ. Bên cạnh đó, thực trạng gần đây các vụ án liên quan tới dự án đầu tư là một đề tài nóng. Pháp luật cần có các điều khoản quy định chi tiết nhằm khắc phục tình trạng chậm trễ khi tiến hành dự án đầu tư.

Vấn đề chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã được Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các nghị định, thơng tư hướng dẫn nhưng cịn nhiều vướng mắc, bất cập cần được sửa đổi, bổ sung. Đồng thời, trong năm 2023, Chính phủ dự kiến thơng qua Luật Đất đai (sửa đổi); Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi); Luật Nhà ở (sửa đổi)... là những đạo luật điều chỉnh vấn đề nghiên cứu.

Nhóm tác giả đặc biệt quan tâm và quyết định nghiên cứu đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản”, nhằm: cụ thể hóa khái niệm của việc chuyển nhượng nói chung và chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản nói riêng; chỉ rõ vai trò của các bên và chỉ ra những hạn chế trong văn bản pháp lý so với áp dụng thực tế, qua đó đề xuất những sửa đổi cho dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sắp tới cũng như các văn bản nghị định hướng dẫn thi hành được cụ thể, dễ nắm bắt hơn, thúc đẩy chất lượng và hiệu quả của hoạt động chuyển nhượng trong kinh doanh dự án đầu

</div>Trang 5<div class="page_container" data-page="5">

tư bất động sản, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, bảo vệ quyền lợi của khách hàng đầu tư và giảm thiểu sự chậm trễ trong quá trình thực hiện dự án.

2. Tình hình nghiên cứu

Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là đề tài khơng cịn q xa lạ và đã được nhiều tác giả nghiên cứu, đề xuất kiến nghị cho cơ quan lập pháp nhằm đưa ra một hệ thống pháp luật hoàn thiện hơn, phù hợp với thị trường ngày càng năng động của đất nước. Song song với các đề tài nghiên cứu về Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản được xem là đề tài cần đào sâu nghiên cứu, vì cịn nhiều vấn đề cần khai thác thêm. Hiện nay, việc nghiên cứu về pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã được đề cập tại rất nhiều cơng trình nghiên cứu khác nhau dưới dạng sách, luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ, khóa luận cử nhân hay các bài viết tạp chí chun ngành. Để phục vụ cho cơng trình nghiên cứu, nhóm tác giả đã tìm hiểu và lựa chọn một số cơng trình nghiên cứu được giới thiệu sơ lược như sau:

Mặc dù, những cơng trình nghiên cứu này được phân tích, đánh giá và đề xuất kiến nghị trong giai đoạn hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản 2006, nhưng phải ghi nhận các bài viết đã trình bày rõ nét những bất cập, hạn chế của pháp luật kinh doanh bất động sản. Từ đó, góp phần to lớn trong việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến việc chuyển nhượng dự án bất động sản trong giai đoạn trước đây. Đây là tiền đề để ban hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và hàng loạt văn bản pháp luật như Luật Đầu tư 2020, Nghị định 31/2021/NĐ-CP, Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (sửa đổi, bổ sung) đang có hiệu lực và xuất hiện nhiều góc nhìn khác nhau trong các cơng trình nghiên cứu giai đoạn này, có thể kể đến như:

Sách Bình luận khoa học Luật Kinh doanh bất động sản (hiện hành) (sửa đổi, bổ

sung 2020) của tác giả Nguyễn Quang Tuyến (2019) do Nhà xuất bản Chính trị quốc gia

Sự thật phát hành. Cơng trình đã đưa ra một bức tranh tổng qt nhưng khơng thiếu những bình luận chun sâu về hoạt động kinh doanh bất động sản hiện nay. Ngồi ra, cơng trình cịn đề cập vấn đề quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Tại Chương 2 của cơng trình đã phân tích về hoạt động chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Vấn đề này là một trong những vấn đề chính yếu cần khai thác của đề tài. Tuy nhiên, các bình luận, phân tích về điều kiện, thủ tục, quyền và nghĩa vụ các bên chuyển nhượng dự án bất động sản trong cơng trình này cịn khá mờ nhạt.

</div>Trang 6<div class="page_container" data-page="6">

Sách Pháp Luật Kinh doanh bất động sản của tác giả Lưu Quốc Thái (2018) do

Nhà xuất bản Lao động phát hành. Trong nội dung quyển sách, tác giả đã hệ thống toàn bộ quy định pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản gồm: những vấn đề chung về kinh doanh bất động sản, quy định chung về kinh doanh hàng hóa bất động sản, quy định riêng đối với hoạt động kinh doanh nhà ở, quy định riêng đối với hoạt động kinh doanh nhà ở, quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản, nghĩa vụ tài chính của chủ thể kinh doanh bất động sản, các biện pháp đảm bảo sự lành mạnh cho thị trường bất động sản. Tại đây, vấn đề về chuyển nhượng dự án bất động sản được tác giả viết trong Chương 2 quy định chung về kinh doanh hàng hóa bất động sản. Tuy nhiên, cơng trình chỉ mang tính khái qt lại hệ thống quy định và những vấn đề liên quan mà chưa đi sâu phân tích cụ thể về các điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

Luận văn thạc sĩ “Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản” của tác giả Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương năm 2017 tại Trường Đại học luật Thành phố Hồ Chí Minh. Cơng trình này đã nghiên cứu sâu sắc các quy định liên quan đến chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định 76/2015/NĐ-CP, qua đó cơng trình đã khái quát được các vấn đề lý luận cơ bản nền tảng, cũng như phân tích rất chi tiết những vấn đề pháp lý. Trong luận văn, tác giả có lồng ghép và phân tích được một số vụ việc thực tiễn thi hành pháp luật và đưa ra một số đề xuất hồn thiện quy định luật có giá trị. Hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã được sửa đổi bổ sung bởi Luật Đầu tư 2020 và Nghị định 76/2015/NĐ-CP được thay thế bởi Nghị định 02/2022/NĐ-CP nên cơng trình có phần chưa phù hợp với luật hiện hành nhưng giá trị về lý luận của tác giả vẫn được giữ nguyên. Gần đây nhất là Luận án tiến sĩ “Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản” của tác giả Đỗ Xuân Trọng năm 2022 tại Trường Đại học Luật Hà Nội và Luận văn thạc sĩ “Pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản” của tác giả Nguyễn Tấn Phi Hùng năm 2022 tại Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Đây là hai cơng trình nghiên cứu khoa học từ hai cơ sở đào tạo về ngành luật hàng đầu cả nước và cơng trình nghiên cứu được tiếp cận đến những văn bản về pháp luật kinh doanh bất động sản mới nhất. Nên hai cơng trình khoa học đã có sự tiếp cận, những đánh giá, nghiên cứu phân tích tồn diện dựa trên các điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung bởi Luật Đầu tư 2020 và Nghị định 02/2022/NĐ-CP, Luật Đầu tư 2020, Nghị định 31/2021/NĐ-CP. Hai tác giả đã trình bày các vấn đề lý luận cơ bản, các vấn đề pháp lý (nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục, hồ sơ, quyền và nghĩa vụ các bên của việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), có dẫn chứng thực tiễn thi hành. Đồng thời, qua đó đưa ra một số đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật. Nhận thấy, hai bài nghiên cứu này thật sự có giá trị tham

</div>Trang 7<div class="page_container" data-page="7">

khảo lớn đối với nhóm tác giả. Tuy nhiên cơng trình nghiên cứu có một số điểm vẫn chưa được nghiên cứu toàn diện. Ví dụ như về thẩm quyền và thủ tục, hai tác giả chưa khai thác sâu, chưa làm rõ các trường hợp được cho phép thực hiện dự án, để kết luận thẩm quyền cho phép thực hiện, cho phép chuyển nhượng, thủ tục tương ứng. Nhưng nhờ vào hai cơng trình đã góp phần gợi mở nhóm tác giả có thể khai thác sâu nhiều vấn đề hơn.

Tác giả Đỗ Xuân Trọng có thể được biết đến là chuyên gia nghiên cứu pháp lý trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói chung và chuyển nhượng dự án bất động sản nói riêng. Tác giả đã có nhiều bài viết đóng góp giá trị. Ví dụ như bài viết “Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản những bất cập từ Luật Kinh doanh bất

động sản 2014” đăng trên Tạp chí Cơng thương số 73 năm 2019. Bài viết được phát

hành ở giai đoạn trước dịch Covid 19, lúc này, thị trường bất động sản đang rất sôi động nhưng khi áp dụng pháp luật vào thực tiễn các giao dịch chuyển nhượng dự án bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản bấy giờ lại bộc lộ rõ những bất cập. Qua thực tiễn nghiên cứu của mình, tác giả đã làm rõ quy định pháp luật bất động sản lúc bấy giờ, chỉ ra những bất cập đang tồn tại và đưa ra phương hướng giải quyết. Thậm chí trong bài viết tác giả cũng đã so sánh đối chiếu với lại pháp luật Mỹ và pháp luật Ấn Độ. Từ đó cho thấy vấn đề bảo vệ khách hàng, bên thứ ba khi chuyển nhượng dự án bất động sản ở Việt Nam còn chưa chặt chẽ.

Tác giả Võ Trung Tín và tác giả Trương Văn Quyền có bài viết "Hồn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản" đăng trên Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 03 + 04 (427 + 428), Kỳ 1 + 2 vào tháng 2/2021, tại tr.86-95. Qua bài viết, hai tác giả đã phân tích khái quát các quy định về nguyên tắc, điều kiện, trình tự thủ tục,… theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Bài viết được ra đời sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã trải qua 5 năm có hiệu lực thi hành áp dụng vào thực tiễn. Tuy nhiên, khi áp dụng vào thực tiễn thì Luật Kinh doanh bất động sản bấy giờ bộc lộ nhiều bất cập, trong suốt quá trình này bằng sự nghiên cứu, áp dụng pháp luật vào thực tiễn, hai tác giả đã phát hiện ra những bất cập là chưa có sự thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan, chưa có khái niệm rạch rịi giữa chuyển nhượng tồn bộ hoặc một phần dự án, vấn đề liên quan tới bên thứ ba khi chuyển nhượng dự án bất động sản. Bài viết đã có phần gợi mở giá trị, đặc biệt lúc này là Nghị định 02/2022/NĐ-CP đang được soạn dự thảo. Sau đó, Nghị định 02/2022/NĐ-CP ra đời đã có bước hoàn thiện khái niệm của chuyển nhượng toàn bộ, một phần dự án kinh doanh bất động sản.

Bài viết với nhan đề “Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản” đăng trên Tạp chí khoa học pháp lý, số 2 năm 2014, tại tr.35-41 của tác giả Nguyễn Thị Kiều Oanh. Bài viết được ra đời khi Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ban hành, được đưa ra lấy ý kiến. Do đó, bài viết tập trung nghiên cứu, có sự so sánh

</div>Trang 8<div class="page_container" data-page="8">

đánh giá giữa Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và dự thảo mới về những vấn đề: thuật ngữ “chuyển nhượng dự án”; yêu cầu đối với chủ đầu tư chuyển nhượng dự án; về điều kiện chuyển nhượng dự án và điều kiện đối với chủ đầu tư nhận dự án; hồ sơ và trình tự thủ tục chuyển nhượng. Qua đó, nhóm tác giả nhận thấy những ý kiến nghị của tác giả đã có sự đóng góp thiết thực do Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Bài viết với nhan đề "Về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản" đăng trên Tạp chí Luật sư Việt Nam, số 6 vào năm 2021, tại tr. 48-49 của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung. Bài viết đã nêu ra những quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản (khơng có bình luận về điều khoản). Từ đó nhìn ra được một số hạn chế bất cập của Luật Kinh doanh bất động sản. Thứ nhất, pháp luật Việt Nam quy định điều kiện về chuyển nhượng đầu tư kinh doanh bất động sản khá khắt khe. Thứ hai là các vấn đề liên quan đến bên thứ ba như khách hàng, ngân hàng, đối tác. Song tác giả đã đưa ra một số kiến nghị khắc phục.

Bài viết với nhan đề "Vai trò của pháp luật trong việc chuyển nhượng dự án bất động sản" đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số 02 vào năm 2017, tại tr. 10-14, của hai tác giả Phan Thông Anh và Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương. Bài viết tập trung nghiên cứu vai trò của pháp luật trong việc chuyển nhượng và xác định việc này là rất quan trọng. Vai trò thứ nhất là đảm bảo việc chuyển nhượng dự án bất động sản đúng trật tự, không làm phá vỡ thị trường bất động sản. Vai trị thứ hai là kích thích xây dựng sản xuất, bình ổn thị trường nhà ở, tránh thất thốt ngân sách nhà nước. Vai trị thứ ba là đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng. Vai trò thứ tư là ngăn chặn hành vi tham nhũng tiêu cực. Bài viết rất có giá trị giúp nhóm tác giả nhận thức đúng các nhóm vai trò của pháp luật đối với việc chuyển nhượng dự án bất động sản, để hoàn thành phần lý luận của mình.

Từ việc tham khảo những cơng trình nghiên cứu nêu trên, nhóm tác giả đánh giá tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài như sau:

Thứ nhất, vấn đề chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là vấn đề

không mới và đã được nhiều tác giả nghiên cứu. Tuy nhiên, trong giai đoạn từ Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi bổ sung và Nghị định 02/2022/NĐ-CP có hiệu lực thì những cơng trình nghiên cứu chun sâu cịn khá ít.

Thứ hai, những cơng trình nhóm tác giả kể trên cịn mang tính chất lý luận và

khái quát, chưa thật sự khai thác hết chi tiết những khía cạnh bất cập và hạn chế của vấn đề.

Thứ ba, những bài viết trên tạp chí khoa học hiện nay về chuyển nhượng dự án

bất động sản rất nhiều nhưng chỉ dừng lại ở việc nêu ra cơ sở pháp lý, hoặc bình luận tổng quát, chỉ ra những bất cập và phương hướng giải quyết. Nên khơng thể khái qt được tồn bộ khung pháp lý của chuyển nhượng dự án bất động sản.

</div>Trang 9<div class="page_container" data-page="9">

Thứ tư, hiện nay đang có Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản nên những cơng

trình nghiên cứu trước đây có thể mang tính ứng dụng không cao. Tuy nhiên, cũng không thể phủ định, đây đều là các nguồn tài liệu có giá trị cao, cung cấp cho nhóm tác giả những vấn đề lý luận chung, tư duy đa chiều quý báu để góp phần hồn thiện cơng trình nghiên cứu của mình.

Kế thừa các cơng trình trên, đề tài này nhóm tác giả sẽ định hướng tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sắp tới. Đây cũng là giai đoạn tiền ban hành Dự thảo, hướng tới những góc nhìn đánh giá các quy định được sửa đổi, từ đó có thể mang lại giá trị thực tiễn cao từ công trình. Hơn nữa, năm 2023 đánh dấu là giai đoạn phục hồi hậu COVID-19, với điều kiện kinh tế xã hội thay đổi thì những kết quả nghiên cứu của các tác giả trên cần được tiếp tục bổ sung và hoàn thiện. Và đây cũng là cao điểm Quốc hội soạn thảo, ban hành hàng loạt các luật liên quan đến đất đai và đầu tư, nhà ở.

3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

Cơng trình nghiên cứu tập trung làm rõ vấn đề lý luận về hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Trên cơ sở đó, nhóm tác giả nhằm xây dựng hệ thống quan điểm khoa học về vấn đề nghiên cứu qua các góc độ khác nhau; nhằm đánh giá về thực tiễn áp dụng và chỉ ra một số hạn chế, bất cập của pháp luật hiện hành; nhằm đề xuất giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả chất lượng, rút ngắn thời gian trong hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư một cách khoa học và bám sát với thực tiễn thực thi.

Để đạt được mục đích nêu trên nhóm tác giả đặt ra các nhiệm vụ:

Thứ nhất, về mặt lý luận cần khái quát về đầu tư kinh doanh bất động sản và dự

án đầu tư kinh doanh bất động sản. Tập trung làm sáng tỏ về mặt lý luận cơ bản như khái niệm, đặc điểm, cơ sở, ý nghĩa của việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Nghiên cứu một cách toàn diện hệ thống pháp luật Việt Nam quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Sau đó nhóm tác giả mở rộng ra tìm hiểu pháp luật của một số quốc gia khác về vấn đề này.

Thứ hai, đánh giá thực trạng quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư

kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Chỉ ra các bất cập gây khó khăn cho hoạt động chuyển nhượng về khái niệm, nguyên tắc, điều kiện, quy trình thủ tục, cấp thẩm quyền, thiếu rõ ràng trong quyền và nghĩa vụ các bên tham gia, bên liên quan trong vấn đề này (nhất là bên khách hàng),… So sánh với các bản dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, bổ sung để nêu ra các điểm đã được dự thảo hoàn thiện hoặc chưa.

Thứ ba, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực tiễn

áp dụng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

</div>Trang 10<div class="page_container" data-page="10">

Đặc biệt là nghiên cứu những điểm mới trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, bổ sung, đưa ra các kiến nghị hoàn thiện dự thảo.

4. Phạm vi, đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản như :

Phạm vi nghiên cứu đề tài:

Về nội dung: tập trung vào Luật Kinh doanh bất động sản Việt Nam và các văn bản hướng dẫn thi hành; liên kết với pháp luật khác có liên quan như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Đấu Thầu, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở,…. và đặc biệt là Luật Đầu tư, đây là luật gốc của pháp luật kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, kết hợp nghiên cứu và tham khảo tài liệu nước ngoài (Trung Quốc, Hoa Kỳ, Ấn Độ và Pháp), nhóm tác giả dẫn chứng những vụ việc thực tiễn để lồng ghép vào các nội dung. Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một vấn đề khá phức tạp, hiện quy định pháp luật vẫn còn nhiều bất cập, có sự đan xen, chồng chéo giữa các luật. Trong nội dung cơng trình nghiên cứu, nhóm tác giả tập trung phân tích về lý luận chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và các vấn đề pháp lý liên quan đến giao dịch này. Nêu các vấn đề pháp lý: khái niệm, nguyên tắc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; thẩm quyền chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, hồ sơ thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; hợp đồng, quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản; bảo vệ quyền lợi khách hàng và bên thứ ba. Từ đó tập trung chỉ ra những điểm bất cập, nêu phương hướng hồn thiện, kiến nghị, góp ý trong dự thảo.

Về thời gian: nghiên cứu từ Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2015) hướng dẫn bởi Nghị định 76/2015/NĐ-CP; Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung bởi Luật Đầu tư 2020, Nghị định 02/2022/NĐ-CP, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (lấy ý kiến ngày 31/8/2022, ngày 05/4/2023, ngày 27/7/2023).

5. Phương pháp nghiên cứu

Ở đề tài này, nhóm tác giả đã vận dụng rất nhiều các phương pháp nghiên cứu phù hợp với từng nội dung, cụ thể như sau:

Phương pháp liệt kê nhằm nêu ra các điểm khơng cịn phù hợp hay bất hợp lý ở cơ sở lý luận khi áp dụng vào thực tiễn. Kết hợp với phương pháp phân tích nhằm đưa ra các ý kiến, đề xuất cho việc sửa đổi, bổ sung. Đây là phương pháp phổ biến nhất được sử dụng xun suốt cả cơng trình;

</div>Trang 11<div class="page_container" data-page="11">

Phương pháp so sánh nhằm phân tích sự khác biệt giữa hệ thống pháp luật Việt Nam với pháp luật nước ngồi, từ đó tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiệm hợp lý để bổ sung, hồn thiện pháp luật. Phương pháp này được nhóm tác giả vận dụng trong việc chỉ ra sự thay đổi giữa luật cũ (Luật Kinh doanh bất động sản 2006) với luật hiện hành; so sánh giữa pháp luật Việt Nam với pháp luật của Hoa kỳ, Trung Quốc, Ấn độ (Mục 2.1, mục 2.2 Chương 2 phần về nguyên tắc, điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản);

Phương pháp tổng hợp để thu thập những thành quả từ các cơng trình nghiên cứu của các tác giả trước, nhận thấy những bất cập khi nghiên cứu thực tiễn áp dụng các điều luật nhằm kết hợp việc nghiên cứu và tổng kết những thành tựu thực tiễn đạt được cũng như những kiến nghị thay đổi liên quan để rút ra những điều thiết yếu cho cơng trình nói riêng và pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam nói chung.

6. Bố cục cơng trình nghiên cứu

Ngồi phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm có hai chương như sau:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Trong nội dung của chương 1 tập trung nghiên cứu làm rõ các vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản gồm nêu làm rõ các khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa. Làm nền tảng lý luận cho nghiên cứu chương 2.

Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại và một số giải pháp hoàn thiện.

Trong nội dung chương 2 nêu các vấn đề pháp lý khái niệm, bảo vệ quyền lợi khách hàng, nguyên tắc, điều kiện, thẩm quyền, trình tự thủ tục, hợp đồng, quyền và nghĩa vụ các bên chuyển nhượng dự án bất động sản và tập trung chỉ ra những bất cập và phương hướng hoàn thiện.

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1. Khái niệm, đặc điểm đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.1 Bất động sản

Về mặt lịch sử, pháp luật của nhiều quốc gia được hình thành và phát triển dưới tác động của bối cảnh lịch sử dân tộc, tập quán, các cuộc chiến tranh và mở rộng thuộc địa. Đằng sau tiếng vó ngựa và tiếng đại bác là sự áp đặt các quy tắc pháp lý. Nhiều hệ thống pháp luật đã ra đời trên cơ sở các tập quán và tục lệ của cư dân tồn tại lâu đời trên

</div>Trang 12<div class="page_container" data-page="12">

các lãnh thổ của họ. Có thể kể đến các hệ thống pháp luật lớn hiện nay của các nước như Anh, Đức, Ý, Tây Ban Nha…

Hiện nay, pháp luật của nhiều quốc gia trên thế giới đa phần đều thống nhất thuật ngữ pháp lý “bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai”. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi quốc gia cũng có những nét đặc thù riêng với các định nghĩa và quan niệm phân loại khác nhau. Cụ thể, pháp luật mỗi nước có các quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản.

Theo Bộ luật Dân sự Pháp, bất động sản là tài sản không thể di dời hay được chuyển giao mà không làm thay đổi bản chất của nó. Bất động sản trong pháp luật Pháp được chia thành 03 loại dựa vào tiêu chí về bản chất (tính chất), mục đích sử dụng và đối tượng gắn liền với tài sản. Cụ thể:

(1) Bất động sản được phân loại dựa trên bản chất tự nhiên là đất đai và các cơng trình xây dựng; các cối xay chạy bằng gió hay bằng nước, đặt cố định trên cột và là một bộ phận của cơng trình xây dựng.

(2) Bất động sản được phân loại dựa vào mục đích sử dụng những tài sản về mặt bản chất có thể di dời được nhưng gắn liền với bất động sản phục vụ vào các mục đích sử dụng đặc biệt như động vật mà người chủ sở hữu ruộng đất giao cho người thuê đất canh tác hoặc người lĩnh canh với thỏa thuận là để dùng vào việc canh tác, cho dù có định giá hay không; các đường ống dùng để dẫn nước trong một ngơi nhà hay một cơng trình,…

(3) Bất động sản được phân loại dựa vào đối tượng gắn liền với tài sản là những tài sản thuộc về chủ sở hữu bất động sản và được dành cho việc sử dụng và các dịch vụ của tài sản đó chẳng hạn như cơng cụ, thiết bị, cây trồng,…1

Theo pháp luật Ấn Độ, các định nghĩa về bất động sản được quy định trong

General Clauses Act, 1897. Cụ thể, thuật ngữ “Bất động sản bao gồm đất đai, lợi tức

phát sinh từ trái đất và những thứ gắn liền với đất hoặc gắn chặt vĩnh viễn với bất cứ thứ gì gắn liền với trái đất”2. Đồng thời, theo quy định của Transfer of Property Act, 1882 (Đạo luật Chuyển nhượng Tài sản, 1882), theo đó đã cung cấp rõ ràng cho cụm từ “gắn liền với trái đất” được sử dụng trong General Clauses Act 1897 gồm:

“ (a) bén rễ trên đất, như trong trường hợp cây cối và cây bụi;

(b) ngâm mình trong lịng đất, như trong trường hợp tường hoặc tòa nhà; hoặc

1 Chapter I, Title I, Book II, “French Civil Code (Bộ luật Dân sự Pháp 1804)”, series.org/research/government/code/book2/c_title01.html#chapter1] (truy cập ngày 23/4/2023). 2 “The Transfer of Property Act 1882 (Đạo luật chuyển nhượng tài sản 1882)”, [ (truy cập ngày 28/4/2023).

</div>Trang 13<div class="page_container" data-page="13">

[oleon-(c) gắn liền với những gì được nhúng vào để hưởng thụ lợi ích vĩnh viễn của những gì mà nó được gắn vào” 3

Sự kết hợp của hai định nghĩa này dẫn đến định nghĩa toàn diện nhất của pháp

luật Ấn Độ về thuật ngữ “Bất động sản là tài sản bao gồm đất đai, lợi tức phát sinh từ

đất đai , cũng như những thứ gắn liền với trái đất”.

Ở Việt Nam, trước khi ban hành Bộ luật Dân sự 1995, ở Việt Nam theo quy định tại Điều 450 Dân luật Bắc Kỳ (1931), Điều 459 Dân luật Trung Kỳ (1936) và Sắc luật Điền thổ năm 1925 đều chia tài sản làm hai loại: động sản và bất động sản. Theo pháp luật thời kỳ này thì bất động sản được phân loại4:

(1) Dựa vào tính chất gồm điền địa, nhà cửa (trừ những nhà có thể tháo ra, lắp lại mà không hư hại nhiều); tường vây xung quanh, hàng lũy, hàng rào, ao hồ, hào rãnh, sông đào,…

(2) Dựa vào công dụng là những động sản mà người chủ đặt trong nhà, trên đất của mình một cách vĩnh viễn hay tạm thời, để trang trí, để khai thác để mưu lợi ích (Điều 4 Sắc lệnh Điền thổ năm 1925).

(3) Dựa vào đối tượng: theo quy định tại Điều 5 Sắc lệnh Điền thổ năm 1925 thì những vật quyền thuộc về bất động sản như quyền sở hữu, quyền dụng ích, quyền dùng và quyền ở, quyền cho thuê dài hạn, quyền địa dịch, quyền cầm cố bất động sản, quyền để đương và quyền đi kiện đòi một bất động sản đều thuộc về vật quyền.

Theo Bộ luật Dân sự năm 1995 có giải thích “Bất động sản là các tài sản khơng

di dời được” và cũng liệt kê những tài sản nào được xem là bất động sản, cụ thể bao

gồm: đất đai; nhà ở; cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.

Tuy nhiên, đến Bộ luật Dân sự 2005, khái niệm về bất động sản đã khơng cịn nữa, thay vào đó, luật chỉ liệt kê các loại tài sản nào được xem là bất động sản. Cụ thể,

tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm : Đất đai; Nhà, cơng

trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định theo hướng giữ nguyên quy định tại Điều

174 Bộ luật Dân sự 2005, theo đó “Bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình xây

dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật”.

3 “The General Clauses Act 1897”,

[ (truy cập ngày 10/8/2023).

4 Đỗ Duyên, “Quy định pháp luật về động sản, bất động sản”, Legal Zone,

[ (truy cập ngày 10/8/2023).

</div>Trang 14<div class="page_container" data-page="14">

Nói tóm lại, bất động sản dù ở pháp luật của bất kỳ quốc gia nào, nhìn chung, cũng được định nghĩa là bao gồm đất đai và tất cả mọi thứ gắn liền vững chắc và lâu dài với nó. Để một tài sản được coi là bất động sản, thơng thường phải có đủ các điều kiện sau: trước tiên, nó phải là một loại tài sản có ích cho chủ sở hữu đang chiếm giữ nó; thứ hai, tài sản có thể được xác định bằng giá trị nhất định; cuối cùng là không thể di dời hoặc di dời hạn chế và tồn tại lâu dài.

1.1.2. Đầu tư kinh doanh bất động sản

Trong bối cảnh phát triển toàn cầu, cụm từ “đầu tư kinh doanh” khơng cịn là

thuật ngữ xa lạ. Trong khoa học pháp lý, đầu tư là việc “nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để

thực hiện hoạt động kinh doanh”5. Còn trong kinh tế học, đầu tư là hành động “bỏ vốn

ngày hôm nay với kỳ vọng sẽ thu được khoản lợi nhuận mong muốn trong tương lai”

hoặc “một thứ đáng mua vì nó có thể sinh lời trong tương lai”. 6 Kinh doanh được hiểu

là “việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các cơng đoạn của q trình đầu tư,

từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi”.7 Như vậy, hai thuật ngữ “đầu tư” và “kinh doanh” đều có điểm chung là nhằm mục đích sinh lợi, thu lại lợi nhuận. Vì mối quan hệ mật thiết này, bản chất của hoạt động đầu tư và kinh doanh dường như gắn liền với nhau. Do đó, Luật Đầu tư 2020, các nhà làm luật chỉ định nghĩa thuật ngữ “đầu tư kinh doanh” chứ không định nghĩa thuật

ngữ “đầu tư”. Cụ thể, theo khoản 8 Điều 3 Luật này, “Đầu tư kinh doanh là việc nhà

đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt động kinh doanh.”.

Như vậy, theo nghĩa chung nhất, đầu tư kinh doanh được hiểu là việc các nhà đầu tư (có thể là cá nhân hoặc tổ chức) bỏ vốn đầu tư cho việc tạo lập, phát triển, điều hành hoặc mở rộng hoạt động kinh doanh; với kỳ vọng thu được lợi nhuận trong tương lai.

Bất động sản là động lực quan trọng cho sự tăng trưởng kinh tế của các nước phát triển và đang phát triển. Các hoạt động liên quan đến bất động sản hiện nay bị ảnh hưởng đáng kể bởi các yếu tố như vị trí, tỷ lệ việc làm, nền kinh tế địa phương, cơ sở giao thông, chất lượng hạ tầng, dịch vụ đô thị, thuế tài sản,... Vì thế, trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư không chỉ bỏ vốn và thời gian. Nhà đầu tư còn phải đầu tư cả chất xám và công sức cho việc xem xét và đánh giá khả năng phát triển và giá trị của bất động sản tại các thời điểm xác định. Hoạt động này có thể hiểu đơn giản là hoạt động đầu tư bất động sản.

5 Khoản 23 Điều 3 Luật Đầu tư 2020.

6 Nguyễn Văn Tranh, Chính sách về đầu tư kinh doanh trong Luật Đầu tư năm 2020, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp,

nam-2020.html] (truy cập ngày 10/8/2023).

[ Khoản 21 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2020.

</div>Trang 15<div class="page_container" data-page="15">

Tìm hiểu trong các quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006 lẫn Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì khái niệm “đầu tư bất động sản” lại không được giải thích mà chỉ được hiểu thơng qua các quy định cụ thể trong hai Luật này. Trong hai văn bản này, chúng ta chỉ có thuật ngữ “Kinh doanh bất động sản”.

Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “Kinh doanh

bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”. Như vậy, dưới góc

độ pháp lý khái niệm “kinh doanh bất động sản” mang tính chất liệt kê những hoạt động nào là hoạt động kinh doanh bất động sản, không nêu bật được bản chất của hoạt động kinh doanh bất động sản. Dựa vào đây có thể chia hoạt động kinh doanh bất động sản thành 2 nhóm: kinh doanh hàng hóa bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Nhóm thứ nhất, kinh doanh hàng hóa bất động sản là hoạt động nhà đầu bỏ vốn ra để đầu tư xây dựng, tạo lập công trình xây dựng, nhà thơng qua việc xin dự án đầu tư để xây dựng nhà, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh (để bán, cho thuê, cho thuê mua) hay mua, cho th nhà ở, cơng trình xây dựng có sẵn để kinh doanh (mua đi bán lại hàng hóa bất động sản) theo năng lực tài chính của mình. Các loại hàng hóa bất động sản được đưa vào kinh doanh là bất động sản có sẵn và/hoặc được hình thành trong tương lai để đáp ứng điều kiện do pháp luật quy định để được phép đưa vào kinh doanh, bao gồm: nhà, cơng trình xây dựng có sẵn (nhà, cơng trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng); nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai (nhà, cơng trình xây dựng đang trong q trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng); nhà, cơng trình xây dựng là tài sản cơng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Nhóm thứ hai, kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản. Tức là các chủ thể tham gia kinh doanh dịch vụ bất động sản sẽ khơng tham gia trực tiếp vào q trình tạo lập cơng trình xây dựng, nhà ở mà “lấy công làm lời”, cung ứng các dịch vụ hỗ trợ. Các dịch vụ bất động sản được cung cấp bởi những chủ thể có chun mơn, nghiệp vụ phù hợp và có chứng chỉ hành nghề do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định pháp luật, bao gồm: môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản. Ngồi ra có các dịch vụ bất động sản khác như đấu giá bất động sản, định giá bất động sản, quảng cáo bất động sản,…

Theo Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản ngày 27/7/2023 tại khoản 1 Điều 3 đã có bước hồn thiện trong việc định nghĩa khi tách hẳn bản chất của việc kinh doanh

</div>Trang 16<div class="page_container" data-page="16">

bất động sản theo hai hướng kinh doanh hàng hóa và dịch vụ bất động sản: “là việc bỏ

vốn để tạo lập nhà ở, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho th mua nhà ở, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; thực hiện chuyển nhượng dự án bất động sản” (nhóm 1) và “kinh doanh dịch vụ bất động sản” (nhóm 2). Nhóm 1, các nhà làm luật đã nêu các trường hợp kinh doanh

hàng hóa bất động sản theo hướng hình thức kinh doanh bất động sản kết hợp với các loại hình giao dịch kinh doanh bất động sản (ví dụ tạo lập nhà ở để bán, cho thuê). Đồng thời, nhà làm luật bổ sung một trường hợp mà trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không đề cập trong khái niệm là thực hiện chuyển nhượng dự án bất động sản, nghĩa là dự thảo đã khẳng định chuyển nhượng dự án bất động sản cũng là một hoạt động kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên dự thảo lại bỏ sót một trường hợp kinh doanh bất động sản là mua, nhận chuyển nhượng, thuê để kinh doanh (để bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua). Theo nhóm này nhóm tác giả kiến nghị định nghĩa thêm như sau: “là việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ

thuật trong dự án bất động sản hoặc mua, nhận chuyển nhượng bất động sản có sẵn để

bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho th mua nhà ở, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; thực hiện chuyển nhượng dự án bất động sản”.

Về mục đích của hoạt động kinh doanh bất động sản, trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi, bổ sung) ngày 31/8/2022 tại khoản 1 Điều 3 nhà làm luật đã bỏ đi cụm từ “nhằm mục đích sinh lợi” ra khỏi định nghĩa kinh doanh bất động sản. Có thể hiểu nhà làm luật chỉ muốn liệt kê những hoạt động kinh doanh nào là hoạt động kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên việc này có thể dẫn đến một hậu quả pháp lý về sau, khi định nghĩa không nêu được bản chất của việc kinh doanh là tìm kiếm lợi nhuận. Đương nhiên nó cũng khơng cịn tính đồng bộ với Luật doanh nghiệp, trong khi luật này định nghĩa “kinh doanh” là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận. Nhà làm luật khơng đưa lý giải rõ ràng việc loại bỏ cụm từ này ra khỏi định nghĩa thì sẽ ảnh hưởng đến nhiều vấn đề pháp lý về sau. Sau quá trình thu thập góp ý dự thảo từ cơng chúng, Bộ Xây dựng đã có hướng hồn thiện và sửa đổi mục đích của việc kinh doanh bất động sản từ “sinh lợi” sang “tìm kiếm lợi nhuận” trong dự thảo bản ngày 27/7/2023. Điều này là hợp lý, cần nêu mục đích của hoạt động kinh doanh bất động sản theo định nghĩa trong bản dự thảo này.

Mặc dù, pháp luật Việt Nam không quy định cụ thể khái niệm “Đầu tư kinh doanh bất động sản”, nhưng ta có thể hiểu đầu tư kinh doanh bất động sản là việc nhà đầu tư bỏ vốn hoặc tài sản của mình vào hoạt động kinh doanh hàng hóa bất động sản, thường

</div>Trang 17<div class="page_container" data-page="17">

nhằm mục tiêu tạo ra lợi nhuận trong tương lai. Hoạt động này phải phù hợp với quy định của pháp luật Việt Nam về kinh doanh bất động sản.

1.1.3. Đặc điểm của hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản

Trong q trình phát triển đất nước, chúng ta khơng chỉ cần nguồn đầu tư của các nhà đầu tư nội địa mà còn rất cần những nguồn đầu tư từ nước ngoài. Tuy nhiên, mỗi quốc gia khác nhau trên thế giới có pháp luật khác nhau. Việc kêu gọi, chào mời các nhà đầu tư không hề dễ dàng nếu chúng ta khơng có sự tương đồng nhất định với họ. Đặc biệt, là về pháp luật. Các nhà đầu tư sẽ hoạt động tốt hơn ở quốc gia có hệ thống pháp luật và đặc điểm văn hóa tương tự như thị trường nội địa của họ. Nhận thức được tầm quan trọng trong các yếu tố ảnh hưởng thu hút đầu tư kinh doanh bất động sản, nên Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản của Việt Nam đã qua nhiều lần sửa đổi, để hướng tới việc tạo điều kiện tốt hơn cho các nhà đầu tư.

Qua quá trình tìm hiểu và nghiên cứu, nhóm tác giả nhận thấy, đầu tư kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam có một số đặc điểm cơ bản như sau:

a. Đầu tư kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện

Theo mục 101 tại Phụ lục IV Luật Đầu tư 2020 thì kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Điều kiện kinh doanh có thể được hiểu là công cụ quản lý của Nhà nước nhằm kiểm soát những nguy cơ rủi ro của việc thực hiện hoạt động trong ngành, nghề kinh doanh có điều kiện có thể tác động đến các lợi ích cơng cộng. Bản chất của hoạt động kinh doanh bất động sản chứa đựng tính rủi ro cao. Hoạt động này được thực hiện trên quy mô rộng lớn cả về tiềm lực tài chính và quy mơ hoạt động. Kinh doanh bất động sản bao gồm các hoạt động kinh doanh tác động đến đất đai và các tài sản vững chắc gắn liền với nó. Giả sử, đầu tư kinh doanh mua bán nhà ở, nhà đầu tư không phải chỉ cần quan tâm đến vấn đề pháp lý của ngơi nhà, mà cịn phải tìm hiểu và xác minh nguồn gốc và các vấn đề pháp lý liên quan đến diện tích đất mà căn nhà đó gắn liền. Giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan tới đất, nhà ở, các tranh chấp đất đai,... luôn là vấn đề phức tạp. Thứ hai, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản không chỉ liên quan đến lợi ích của chỉ riêng nhà đầu tư mà cịn liên quan đến các chủ thể có liên quan khác như khách hàng, các tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư tài chính, các doanh nghiệp liên quan đến hoạt động đầu tư, Nhà nước và các đối tác khác của chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản. Việc quy định các điều kiện cho hoạt động này nhằm giúp Nhà nước có thể kiểm sốt hoạt động kinh doanh, xác minh các nhà đầu tư tác động vào bất động sản, giảm thiểu các rủi ro về pháp lý có thể vướng phải trong tương lai.

Pháp luật hiện nay quy định hoạt động kinh doanh bất động sản phải đáp ứng 03 điều kiện sau:

</div>Trang 18<div class="page_container" data-page="18">

(1) Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Điểm a Khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực từ ngày 01/01/2021 đã bỏ điều kiện về vốn pháp định của doanh nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 20148. Sự điều chỉnh này đáp ứng nhu cầu thực tế và tạo điều kiện cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản mà khó hoặc khơng thể đáp ứng được về mức vốn pháp định 20 tỷ đồng theo quy định cũ.

(2) Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải công khai trên trang điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin doanh nghiệp. (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật). Cùng với đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh cịn có trách nhiệm cung cấp thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản; thông tin về việc thế chấp nhà, cơng trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có). Cơng khai thơng tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh. Các thông tin đã cơng khai quy định tại điểm này sau đó có thay đổi phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.9

(3) Các tổ chức, cá nhân chỉ được kinh doanh các sản phẩm bất động sản khi có đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; khơng có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi cơng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt…

Đối với trường hợp nhà đầu tư được chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư phải có vốn chủ sở hữu khơng thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mơ sử dụng đất dưới 20 ha, khơng thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 ha trở lên10. Việc xác định vốn chủ sở hữu được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện

</div>Trang 19<div class="page_container" data-page="19">

trong năm hoặc năm trước liền kề). Trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật11. Quy định này ràng buộc chủ đầu tư phải có đủ tiềm lực tài chính để thực hiện dự án. Điều này nhằm tránh tình trạng bỏ trốn dự án, khơng hoặc chậm triển khai và có đủ khả năng phát triển và khắc phục tình trạng xấu nhất có thể xảy ra của dự án.

Theo quy định tại khoản 6 Điều 14 Nghị định 02/2022/NĐ-CP thì các doanh nghiệp, hợp tác xã đang tham gia kinh doanh bất động sản có trách nhiệm bổ sung đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 4 Nghị định này trong thời hạn 06 tháng, kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành. Nếu không đáp ứng các điều kiện theo thời hạn này thì doanh nghiệp khơng được kinh doanh bất động sản.

b. Đối tượng kinh doanh bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt

Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt được quyết định bởi các tính chất và đặc điểm của nó. Các đặc tính nổi trội có thể kể đến là tính cá biệt và tính khan hiếm, tính bền lâu và tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau.

(1) Tính cá biệt và khan hiếm của bất động sản được bắt nguồn tự sự giới hạn và cố định về khơng gian hay nói cách khác là diện tích của từng lơ đất, miếng đất được mang ra giao dịch. Đất đai không thể được sản xuất như các hàng hóa khác và các phần diện tích được giới hạn này khơng thể “sinh sơi, nảy nở thêm”. Trong khi đó, dân số thế giới ngày càng tăng dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cũng ngày càng có sự gia tăng. Điều này dẫn đến tính khan hiếm của bất động sản ngày càng rõ rệt. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không thể di dời được của đất đai nên hàng hóa Bất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố khơng giống nhau. Ngay trong một tịa nhà cao ốc thì các căn phịng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngồi ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng.

(2) Tính bền lâu của bất động sản: Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai, vui lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và cơng trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hằng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Đó là lý do tại sao bất động sản là một tài sản xây dựng

11 Khoản 2 Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2022 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

</div>Trang 20<div class="page_container" data-page="20">

sự giàu có của các thế hệ12. Bất động sản có thể dùng từ thế hệ này sang thế hệ khác. Cần phân biệt tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình kiến trúc bị lão hóa và hư hỏng, khơng thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để chứa được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của bất động sản có liên quan đến tính chất sử dụng của bất động sản đó. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một q trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa bất động sản rất phong phú và đa dạng, khơng bao giờ cạn. (3) Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau của bất động sản là rất lớn, giá trị của một bất động

sản này có thể bị tác động bởi bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các cơng trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Khơng phải ngẫu nhiên mà bất động sản trong hoặc gần khu vực trung tâm được săn đón và có giá trị cao ngất ngưởng. Các khu vực có hệ thống giao thơng thuận tiện và dày đặc, có tiềm lực kinh tế phát triển và là nơi giao lưu tập trung đông người sẽ mang lại nhiều giá trị kinh tế cho người sử dụng đất động sản.

c. Hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải huy động nguồn vốn lớn và đầu tư trong một khoảng thời gian dài

Theo số liệu từ Cushman & Wakefield, trong 3 tháng cuối năm 2022, phân khúc căn hộ tại TP.HCM tiếp tục chứng kiến giá bán sơ cấp đạt mức trung bình 3.400 USD/m2 (tương đương 80 triệu đồng/m2), tăng 21% so với quý trước đó. Tương tự, theo thống kê của Savills Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ trong năm 2022 đạt 69%, mức thấp nhất trong 5 năm gần đây. Trong khi đó, giá bán trung bình đạt 125 triệu đồng/m2 (thông thủy), tăng 71% so với cùng kỳ năm 2021. TP.HCM hiện khơng có căn hộ dưới 2 tỷ đồng. Căn hộ có giá từ 2 tỷ đến 5 tỷ đồng chiếm 68% lượng giao dịch. Nhiều người mua bị ảnh hưởng bởi giá bán sơ cấp cao với khoảng 55% nguồn cung có giá từ 5 tỷ đến trên 10 tỷ đồng/căn. Một khảo sát khác của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) thực hiện vào cuối quý IV/2022 cũng chỉ ra, phần lớn người tiêu

12 Andrew Lanoie, “Why Real Estate Is One Asset That Builds Generational Wealth”, Forbes,

builds-generational-wealth/?sh=a7096a21f68f] (truy cập ngày 10/8/2023).

</div>Trang 21<div class="page_container" data-page="21">

[ kỳ vọng năm 2023 có thể mua được căn hộ chung cư với mức giá phù hợp khoảng 2-3,5 tỷ đồng với căn 1- 2 phòng ngủ và pháp lý minh bạch. Đồng thời, người dùng có xu hướng ưu tiên các dự án thuộc đô thị vệ tinh, loại hình bất động sản sơ cấp và có thể thuận lợi để cho thuê13.

Do quỹ đất ngày càng cạn kiệt, vì thế nhà ở gắn liền với đất theo đó cũng ngày một tăng cao, dẫn đến đầu tư kinh doanh bất động sản sẽ phải tiêu tốn nguồn vốn lớn. Với các dự án bất động sản hàng trăm, hàng nghìn tỷ, rất ít nhà đầu tư nào có thể tự huy động vốn mà phải huy động thêm vốn từ các kênh khác nhau như vay vốn của Ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư tài chính,... Việc thu hồi vốn trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản thường diễn ra chậm, kéo dài trong nhiều năm từ khâu định hướng, triển khai đầu tư xây dựng một dự án Bất động sản thường có nhiều cơng đoạn thực hiện. Mặt khác, các thủ tục pháp lý yêu cầu thời gian chuẩn bị và thực hiện xác minh trong khoảng thời gian xác định. Với đặc tính cần huy động vốn lớn nhưng thời gian hoàn vốn chậm, dẫn đến việc khi cần nguồn tiền thì khơng thể lập tức chuyển đổi hàng hóa là bất động sản thành tiền. Vì thế, đẩy nhanh tính thanh khoản của hàng hóa bất động sản cần có sự liên thơng giữa thị trường tài chính và thị trường bất động để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp dễ dàng huy động vốn.

d. Kết quả của hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản thường là các cơng trình xây dựng gắn liền với đất, gắn với điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội - môi trường

Kể từ giai đoạn hình thành và chuẩn bị định hướng cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản thì các nhà đầu tư đã phải nắm vững các đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư. Họ khơng chỉ phải nhìn và dự đốn kết quả trong vịng vài tháng hay vài năm ngắn, mà cịn phải có tầm nhìn xa và lâu dài. Bởi lẽ, đặc tính của bất động sản là tính ổn định và có giá trị sử dụng lâu dài. Người xưa từng đúc kết “nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ”, 3 tiêu chí này là kim chỉ nam để lựa chọn thổ cư và nếu lựa chọn được mảnh đất như vậy thì đúng là thiên thời - địa lợi - nhân hòa. Thực tế, các dự án bất động sản gần trung tâm đô thị, gần các hệ thống giao thông thuận lợi để lưu thơng và vận chuyển hàng hóa thì sẽ mang giá trị kinh tế cao trong một thời điểm nhất định.

e. Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản là loại hình kinh doanh mang tính mạo hiểm và rủi ro cao

Bất động sản là tài sản lớn, có giá trị cao và cần khả năng huy động vốn lớn. Khi bất động sản có giá trị càng lớn, lợi nhuận có được sẽ càng cao, giá trị sinh lời mang

</div>Trang 22<div class="page_container" data-page="22">

tiềm năng cao thì thường đi kèm với yếu tố rủi ro càng lớn. Một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tùy vào quy mô khác nhau mà các nhà đầu tư có thể bỏ ra hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng. Khả năng thu hồi vốn chậm, rủi ro trong thanh khoản và dòng tiền tài chính. Ngồi ra, hoạt động kinh doanh bất động sản biến động theo sự phát triển của thị trường. Vì thế, tầm nhìn của các nhà đầu tư trong hoạt động kinh doanh này là vô cùng quan trọng. Khơng chỉ phải nhìn đúng mà cịn phải kèm theo nhìn xa và nắm bắt thị trường mỗi giây. Nếu thị trường đi xuống mà nhà đầu tư phản ứng khơng đúng hoặc khơng kịp thì sẽ dẫn đến cả việc phá sản. Đồng thời, hoạt động kinh doanh bất động sản liên quan đến rất nhiều hồ sơ, thủ tục, điều kiện kinh doanh, năng lực của chủ đầu tư… rất phức tạp, mà bản thân mỗi người không phải ai cũng có thể kiểm tra, kiểm sốt được, vì khơng phải ai cũng tường minh về luật đất đai, kinh doanh bất động sản, nhà ở hay đầu tư. 14

1.2. Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

“Dự án” trên thực tế có thể hiểu theo nhiều cách. Thứ nhất, là một chuỗi các hoạt động liên kết được nhằm tạo ra một kết quả nhất định trong phạm vi ngân sách và thời gian xác định. Thứ hai là tập hợp các thông tin chỉ rõ chủ dự án định làm gì, phải làm như thế nào và làm được cái gì15. Có thể hiểu ngắn gọn là dự định làm một cái gì đó có chủ đích, có kế hoạch và trong một khoảng thời gian xác định.

Hiện nay, trong tất cả văn bản pháp lý không định nghĩa khái niệm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Theo Luật Đầu tư 2020 định nghĩa dự án đầu tư là việc tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên một địa bàn cụ thể, sau một khoảng thời gian xác định.16 Có thể nhìn nhận ở những góc độ như sau:17

- Về hình thức: là một bộ hồ sơ gồm những tài liệu thể hiện chi tiết, hệ thống những hoạt động, cách thức, nguồn lực (tài chính, nhân lực,…) cần thiết để thực hiện được mục đích xác định trước đó trong một khoảng thời gian nhất định.

- Về mặt nội dung: là tập hợp những hoạt động cần thiết có liên quan đến nhau, được xây dựng một cách hệ thống, có kế hoạch nhằm đạt được mục đích trước đó thơng qua các nguồn lực xác định.

14 Lê Sơn, “Kinh doanh bất động sản: Không đẩy rủi ro pháp lý cho người dân”, Cổng thơng tin điện tử Chính phủ Xây dựng chính sách, pháp luật, [ (truy cập ngày 23/4/2023).

dac-quyen-dac-loi-cho-san-giao-dich-bat-dong-san-day-rui-ro-phap-ly-cho-nguoi-dan-15 Đỗ Thị Hà, “Chuyển nhượng dự án chưa hoàn thành: Thực trạng và giải pháp”, Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam, [ (truy cập lần cuối ngày 10/8/2023). 16 Khoản 4 Điều 3, Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17/6/2020.

17 Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương (2017),“Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản”, Luận văn thạc sĩ ,Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr.18.

</div>Trang 23<div class="page_container" data-page="23">

- Về mặt quản lý: công cụ quản lý nguồn vốn, vật tư, nguồn lao động để tạo ra các kết quả tài chính - kinh tế - xã hội trong một thời gian dài.

- Về mặt kế hoạch: là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết cho việc sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội.

Quay lại pháp luật chuyên ngành, tại khoản 2 Điều 3 Nghị định 02/2022/NĐ-CP

theo đó dự án bất động sản là “dự án đầu tư xây dựng cơng trình được lập, thẩm định,

phê duyệt, theo quy định của pháp luật về xây dựng. Dự án bất động sản bao gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà và cơng trình xây dựng, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật”. Nghị

Định 02/2022/NĐ-CP đã quy định ngày càng hoàn thiện hơn Nghị định

76/2015/NĐ-CP khi bổ sung, làm rõ các khái niệm. Liên hệ thêm pháp luật nhà ở với khái niệm “Dự

án đầu tư xây dựng nhà” là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để

xây dựng mới nhà ở, các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định18. Từ đây ta có thể rõ hơn, dự án đầu tư kinh doanh bất động sản (hay dự án bất động sản) là tổng hợp những đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn trung hạn và dài hạn để xây dựng cơng trình được lập, thẩm định, phê duyệt theo quy định của pháp luật.

1.3. Khái niệm, ý nghĩa chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.3.1. Khái niệm chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Theo Từ điển Black’s Law: “Chuyển nhượng được hiểu là di chuyển hoặc loại bỏ một vật gì từ nơi này sang nơi khác, từ người này sang người khác; là chuyển hoặc bàn giao từ người này sang người khác, đặc biệt là thay đổi quyền sở hữu hoặc quyền kiểm sốt đối với một vật. Ngồi ra, chuyển nhượng cịn có nghĩa là bán hoặc cho đi”19. Như vậy, có thể hiểu đơn giản chuyển nhượng dự án là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền phải nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp đối với dự án từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới phù hợp với pháp luật quy định.

Về lý luận, chuyển nhượng dự án bất động sản là một hình thức của hoạt động kinh doanh hàng hóa bất động sản, là việc nhà đầu tư cũ chuyển giao quyền và nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình đối với dự án đang trong quá trình thực hiện cho nhà đầu tư khác tiếp tục hồn thiện dự án mình đang làm dở dang. Tức là nhà đầu tư mới tiếp tục bỏ vốn tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, chuyển nhượng, cho thuê. Đây hoàn toàn không phải trường hợp bỏ vốn ra mua đi bán lại bất động sản.

18 Khoản 8 Điều 3, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014.

19 Từ điển Black’s Law Dictionary: “Transfer, vb. (14c) 1. To convey or remove from one place or one person to another; to pass or hand over from one to another, esp. to change over the possession or control of. 2. To sell or give”.

</div>Trang 24<div class="page_container" data-page="24">

Về khía cạnh pháp lý, trong pháp luật bất động sản trước kia khơng nói rõ chuyển

nhượng dự án là gì, chỉ nêu tại khoản 1 Điều 6 Nghị định 153/2007/NĐ-CP thì: “chuyển nhượng tồn bộ dự án đơ thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ toàn kỹ thuật khu cơng nghiệp là việc chuyển nhượng tồn bộ quyền và nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông qua hợp đồng bằng văn bản và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.”. Nếu quy định như vậy thì việc chuyển nhượng quá hẹp. Như

đã nhận định Nghị định 02/2022/NĐ-CP có những điểm mới mẻ hơn, khi đưa ra khái niệm “chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản” và “chuyển nhượng một phần dự án bất động sản”. Có thể hiểu chung, chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao dự án bất động sản và các quyền, lợi ích hợp pháp, nghĩa vụ của chủ đầu tư và các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án đó cho bên nhận chuyển nhượng thơng qua hợp đồng được lập bằng văn bản theo quy định và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận.20 Hiểu sát nghĩa hơn việc nhượng dự án bất động sản là việc nhà đầu tư dự án bất động sản “nhượng” lại quyền đầu tư bao gồm (cả giá trị đầu tư) cho một chủ đầu tư khác. Bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ trở thành chủ sở hữu mới của dự án và hoàn thành các nghĩa vụ chưa hoàn thành chủ đầu tư cũ. Chuyển nhượng dự án bất động sản là một hoạt động có thể mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư . Mặc dù, chuyển nhượng dự án là quyền của chủ đầu tư, điều này đã được ghi nhận trong Luật Đầu tư21

và Luật Kinh doanh bất động sản22. Nhưng việc chuyển nhượng không được diễn ra tùy tiện mà phải tuân thủ các điều kiện, nguyên tắc, trình tự thủ tục, được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc này giúp tránh hiện tượng “kinh doanh dự án”, chuyển nhượng dự án qua tay để kiếm lời, khơng xây tạo cơng trình, đóng góp một giá trị vật chất cho xã hội. Tuy nhiên, qua nghiên cứu nhóm tác giả nhận thấy khái niệm chuyển nhượng dự án bất động sản về pháp lý vẫn cịn một số bất cập, cần hồn thiện thêm, điều này sẽ được phân tích cụ thể trong phần thực trạng pháp luật về khái niệm chuyển nhượng dự án bất động sản (mục 2.1).

Thông thường trên thực tế nhà đầu tư thường chuyển nhượng dự án chưa hoàn thành, là những dự án mà đã được phê duyệt thực hiện dự án, có thể được xây dựng một phần hoặc ra đưa một phần dự án vào hoạt động, nay vì một số lý do như gặp khó khăn về kinh tế, hụt vốn, dự án đó khơng cịn tiềm năng, do nhu cầu, chiến lược phát triển của nhà đầu tư tập trung nguồn lực tài chính để vào một dự án khác,… Nhà đầu tư muốn chuyển nhượng cho một nhà đầu tư khác có khả năng hồn thành dự án của mình. Cần lưu ý hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản khác với hoạt động chuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp, sáp nhập, mua lại doanh nghiệp. Trên thực tế có nhiều nhà đầu

20 Khoản 5 Điều 3, Nghị định 02/2022/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2022 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

21 Điều 46 Luật Đầu tư 2020 số 61/2020/QH14 ngày 17/6/2020.

22 Khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014.

</div>Trang 25<div class="page_container" data-page="25">

tư lợi dụng khe hở của pháp luật quy định về hai trường hợp này để trốn tránh các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.

1.3.2. Ý nghĩa chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Chuyển nhượng dự án bất động sản có vai trò rất lớn đối với thị trường bất động sản nói chung và nền kinh tế nói riêng. Có bốn ý nghĩa quan trọng nhất là:

Thứ nhất, góp phần giữ môi trường kinh doanh bất động sản ổn định, lành mạnh.

Việc chuyển nhượng dự án bất động sản sẽ góp phần giảm các dự án treo. Các nhà đầu tư khi rơi vào tình trạng hụt vốn, hay do tác động của các yếu tố khác: dịch bệnh, suy thoái kinh tế,… Khi chuyển nhượng dự án bất động sản có những điều kiện thuận lợi, hoạt động mạnh sẽ cứu các dự án treo khôi phục trở lại hoạt động. Khi các dự án xây dựng, đặc biệt là các dự án xây dựng nhà ở nếu được đi vào hoạt động thì sẽ đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, góp phần bình ổn giá thị trường nhà ở. Thậm chí nó cịn góp phần thúc đẩy kinh tế, khi thị trường bất động sản ổn định góp phần kích thích sản xuất. Những thị trường có mối quan hệ trực tiếp như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường lao động, thị trường vật liệu xây dựng,... 23Ví dụ như giải quyết được vật liệu sắt, thép, gạch, đá,… ứ đọng trong thị trường vật liệu xây dựng.

Thứ hai, đảm bảo dự án được tiếp tục triển khai.

Trường hợp phổ biến nhất nhà đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản là khi nhà đầu tư rơi vào tình trạng gặp khó khăn về tài chính dẫn đến việc dự án bị đình trệ. Cách thức giải quyết hiệu quả nhất là chuyển nhượng dự án bất động sản cho một nhà đầu tư khác có tiềm lực tài chính tiếp tục triển khai thực hiện dự án bất động sản để không bị rơi vào trường hợp chấm dứt dự án, tránh lãng phí tài nguyên, tài sản doanh nghiệp, mất thời gian. Chẳng hạn như trong báo cáo của Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết đến tháng 9/2022 ghi nhận gần 100 dự án bất động sản, nhà ở thương mại của hơn 80 doanh nghiệp phải bị dừng hoạt động. Theo ơng Lê Hồng Châu, chủ tịch HoREA, kiến nghị để tháo gỡ thắt cho thị trường bất động sản thì Chính phủ và Ủy ban thường vụ Quốc hội tiếp tục thực hiện chính sách thí điểm tương tự như Nghị quyết 42/2017/QH14 để tạo điều kiện thơng thống cho các nhà đầu tư chuyển nhượng dự án kích thích thị trường bất động sản trở lại.24 Thậm chí điều này cịn góp phần thúc đẩy kinh tế, khi quản lý tốt hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản nói riêng và thị trường bất động sản nói chung góp phần kích thích sản xuất. Những thị trường có mối quan hệ trực tiếp như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường lao động, thị trường vật liệu xây dựng,...

23 Phan Thông Anh, Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương (2017), “Vai trò của pháp luật trong việc chuyển

nhượng dự án bất động sản”, Dân chủ và Pháp luật, tr.14.

24 Vũ Lê, “Chuyển nhượng dự án bất động sản bị đình trệ”, VnExpress,

[ (truy cập ngày 10/8/2023).

</div>Trang 26<div class="page_container" data-page="26">

Thứ ba, bảo vệ quyền lợi khách hàng và các bên có liên quan

Khi dự án bất động sản rơi vào ngõ cụt người ảnh hưởng không chỉ là chủ đầu tư mà khách hàng và bên thứ ba có liên quan (ngân hàng, nhà thầu, người lao động….) bị ảnh hưởng rất lớn. Đối với khách hàng, họ thường đặt cọc, trả trước cho nhà đầu tư một khoản tiền để đảm bảo được sở hữu bất động sản trong tương lai với kỳ vọng có một nơi an cư. Khi dự án bị dừng lại, họ vừa nguy cơ mất nhà vừa mất trắng khoản tiền của mình bỏ ra, khó có thể nhận được tiền bồi thường. Đối với bên thứ ba khác, ví dụ như ngân hàng, nhà đầu tư khi thực hiện dự án thường sử dụng cả nguồn vốn tự có và cả nguồn vốn huy động từ việc vay tín dụng rất lớn, nếu dự án khơng được hồn thành, đưa vào khai thác thì rất có khả năng bị vỡ nợ, ngân hàng khó có thể thu được lại khoản cho vay. Mối quan hệ giữa ngành tài chính ngân hàng và ngành kinh doanh bất động sản hết sức mật thiết, kinh doanh bất động sản gặp khủng hoảng thì phần nào cũng mang đến rủi ro rất lớn cho ngành tài chính ngân hàng. Hay đối với người lao động trong ngành xây dựng có nguy cơ mất, cơng ăn việc làm khơng được trả lương đầy đủ. Như vậy, khi dự án được chuyển nhượng cho nhà đầu tư mới đủ tiềm lực triển khai sẽ làm cho các bên an tâm hơn về dự án khi được thanh toán các khoản nợ, các dự án sẽ tiếp tục được đi vào hoạt động, góp phần bảo đảm an sinh xã hội.

Thứ tư, tăng nguồn thu ngân sách

Về nguyên tắc, các cơ quan quản lý Nhà nước không mong muốn việc chuyển nhượng dự án diễn ra thường xuyên mà họ muốn dự án phải được hoàn thành trong thời gian sớm nhất, khi này dự án mới tạo ra một giá trị vật chất thật sự cho xã hội. Thông thường, việc chuyển nhượng dự án khi các nhà đầu tư rơi vào tình trạng gặp khó khăn về kinh tế, dự án bị đình trệ kéo dài, họ mới tìm cách chuyển giao cho nhà đầu tư khác có năng lực tài chính thực hiện dự án. Nhưng trên thực tế các thương vụ chuyển nhượng dự án bất động sản thường có giá trị rất lớn, có thể lên đến hàng trăm hoặc hàng ngàn tỷ đồng. Do vậy, nguồn thu từ thuế và các khoản phí khác từ các hoạt động này rất cao. Các khoản thu ngân sách nhà nước từ hoạt động đất đai, kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng cao trong tổng thu ngân sách nhà nước. Riêng năm 2022, tổng thu ngân sách từ nhà đất lên đến 35.382 tỷ đồng (gần 30% ngân sách).

</div>Trang 27<div class="page_container" data-page="27">

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Hiện nay, sau đại dịch Covid 19 và cuộc suy thoái kinh tế kéo dài dẫn đến thị trường bất động sản trở nên im ắng, gặp phải nhiều khó khăn. Các dự án bất động sản đang trong trạng thái “nằm im” suốt nhiều năm liền, gây lãng phí lớn về mọi mặt cho nhà đầu tư và tạo gánh nặng cho xã hội. Có một biện pháp hữu hiệu để giải quyết tình trạng này là tiến hành hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản. Tức là đưa những dự án đang hoặc có nguy cơ “treo” chuyển nhượng cho một nhà đầu tư mới có đủ nguồn lực tài chính và khả năng triển khai dự án. Khi đó sẽ giúp dự án có cơ hội tái sinh, được tiếp cận nguồn vốn mới, tạo điều kiện cho ra đời một sản phẩm chất lượng. Nếu sử dụng hiệu quả cơng cụ này thì sẽ góp phần kích thích thị trường bất động sản hoạt động trở lại. Và đồng thời giải quyết được bài toán về kinh tế xã hội mà vẫn bảo đảm sử dụng hiệu quả quỹ đất, công ăn việc làm cho thị trường lao động, đảm bảo an cư an sinh, quyền lợi khách hàng và các bên có liên quan.

Hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản của nước ta đang dần hoàn thiện, điều này được chứng minh bởi việc Nghị định 02/2022/NĐ-CP có sự bổ sung, làm rõ nghĩa các khái niệm cần thiết. Xét về mặt pháp lý, thứ nhất, xác định rõ các khái niệm, đặc điểm, bản chất của kinh doanh bất động sản, dự án kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản góp xây dựng pháp luật hoàn thiện phù hợp với đối tượng, quan hệ pháp luật chủ thể quản lý muốn điều chỉnh. Thứ hai, hiểu được vai trị, mục đích, ý nghĩa của việc chuyển nhượng dự án bất động sản sẽ làm cơ sở giúp hình thành nên nguyên tắc và điều kiện. Vì suy cho cùng việc đặt ra nguyên tắc, điều kiện cho các bên tuân theo và thực hiện sẽ hướng đến mục đích mà chủ thể quản lý mong muốn. Thứ ba, tổng thể hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản và các mối quan hệ khác liên quan là cơ sở cần thiết để thiết lập một hệ thống pháp luật đồng bộ, điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong việc chuyển nhượng dự án bất động sản. Ví dụ như xác định đầu tư kinh doanh bất động sản là một hoạt động đầu tư, khi đó hoạt động xây dựng văn bản pháp luật kinh doanh bất động sản phải phù hợp với nguyên tắc chung của pháp luật đầu tư.

Qua việc nghiên cứu tại Chương 1, nhóm tác giả đã xác định được các vấn đề lý luận làm cơ sở cho việc phân tích pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản, tìm ra những bất cập áp dụng pháp luật trong thực tiễn và phương hướng hoàn thiện ở Chương 2.

</div>Trang 28<div class="page_container" data-page="28">

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP

HOÀN THIỆN

Qua phần phân tích về lý luận của hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, dễ dàng nhận thấy hoạt động chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư bất động sản (hay còn gọi chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản) là một vấn đề phức tạp, hiện nay luật chuyên ngành điều chỉnh chính là Luật Kinh doanh bất động sản, ngồi ra cịn chịu sự điều chỉnh, chi phối của các văn bản pháp lý khác như Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật đất đai, Luật Xây dựng, Luật Dân sự,… và các văn bản hướng đi kèm. Trong phạm vi chương 2, nhóm tác giả sẽ phân tích, bình luận sơ lược về các quy định pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Từ đó, nhóm tác giả tập trung tìm kiếm những bất cập, hạn chế của pháp luật hiện hành; lồng ghép các vụ việc thực tiễn, tham khảo quy định một số quốc gia trên thế giới; so sánh với các bản dự thảo và đưa ra các kiến nghị hoặc phương hướng hoàn thiện pháp luật đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản.

2.1. Quy định về khái niệm chuyển nhượng dự án bất động sản

Về nguyên tắc, chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh. Nguyên tắc này hoàn toàn phù hợp với Hiến pháp về quyền tự do kinh doanh.25 Chủ đầu tư được quyền quyết định số phận pháp lý đối với dự án của mình khi họ đã dồn cơng sức, tiền của, thời gian làm nên dự án, và nhất là khi trong quá trình thực hiện dự án chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính khơng thể tiếp tục triển khai dự án. Căn cứ vào tình hình nguồn vốn mà chủ đầu tư có thể quyết định chuyển nhượng để thu hồi lại nguồn vốn tiếp tục hoạt động kinh doanh khác, tìm kiếm một cơ hội khác đảm bảo cho dự án được tiếp tục thực hiện, bảo vệ quyền lợi của người mua, thuê bất động sản, đối tác kinh doanh của bên chuyển nhượng.26 Nhà đầu tư có quyền quyết định chuyển nhượng tồn bộ hoặc một phần dự án của mình. Mặc dù hai cụm từ chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án bất động sản được xuất hiện khá thường xuyên trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nhưng đến Nghị định 02/2022/NĐ-CP mới định nghĩa hai khái niệm này. Theo đó chuyển nhượng dự án bất động sản được nêu tại khoản 4, khoản 5 Điều 3 Nghị định 02/2020/NĐ-CP là việc chuyển nhượng toàn bộ dự án (hoặc một phần dự án được phép kinh doanh) và quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông qua hợp đồng bằng văn bản và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.

25 Điều 33 Hiến pháp 2013.

26 Nguyễn Quang Tuyến (2020), Bình luận khoa học Luật Kinh doanh bất động sản (hiện hành) (sửa đổi, bổ sung năm 2020), NXB Chính trị Quốc gia sự thật, tr. 185-186.

</div>Trang 29<div class="page_container" data-page="29">

Khái niệm “chuyển nhượng dự án bất động sản” đã được phân tích về mặt lý luận tại mục 1.3.1. Tại mục này nhóm tác giả dựa vào lý luận để làm rõ các khái niệm được định nghĩa trong luật, chỉ ra điểm còn bất cập trong khái niệm luật định và phương hướng hoàn thiện.

Bất cập thứ nhất, với cách định nghĩa khái niệm “chuyển nhượng dự án bất động sản” theo pháp luật hiện tại thì thực tế khái niệm này cũng chưa rõ, khiến doanh nghiệp lúng túng, không biết khi nào sẽ áp dụng các quy định chuyển nhượng dự án hay khi nào là mua bán nhà, cơng trình xây dựng có sẵn, vì điều kiện, thủ tục hai hoạt động này khác nhau. Lấy một ví dụ, dự án khu phức hợp căn hộ và thương mại - dịch vụ văn phòng tại số 104 đường Phổ Quang, phường 02, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh (Dự án) do Cơng ty Cổ phần dịch vụ tổng hợp Sài Gịn (Cơng ty Savico) làm nhà đầu tư27. Công ty này đã phải có văn bản gửi đến Bộ Xây dựng hỏi về vấn đề áp dụng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản đối với hoạt động kinh doanh bất động sản của công ty. Theo báo cáo của công ty trình bày, hiện tại, cơng ty này đang có một phần dự án chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã xây dựng xong phần cơng trình xây dựng theo dự án phê duyệt và cơng trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng thì cơng ty có nhu cầu chuyển nhượng sẽ thực hiện thủ tục chuyển nhượng một phần dự án hay thủ tục chuyển nhượng thơng qua hình thức bán nhà, cơng trình xây dựng có sẵn theo Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Trong công

văn 222/BXD-QLN, Bộ Xây dựng trả lời trường hợp này như sau: “sẽ không áp dụng

quy định chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản” và Bộ xây dựng xác định đây là trường hợp nhà, cơng trình xây dựng có sẵn theo “nếu cơng ty Savico có nhu cầu chuyển nhượng phần dự án này thì thực hiện thơng qua hình thức bán nhà, cơng trình xây dựng có sẵn theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 nếu là cơng trình nhà ở có sẵn.”. Thơng qua ví dụ

này, có thể thấy rõ quan điểm của Bộ Xây dựng việc dự án hoặc phần dự án đã hoàn thành rồi thì sẽ thực hiện theo thủ tục mua bán cơng trình, nhà có sẵn. Trong khi đó theo khái niệm chuyển nhượng dự án bất động sản thì chỉ cần là có hoạt động chuyển giao dự án bất động sản và các quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp giữa các bên. Tương tự mua bán công trình xây dựng, nhà có sẵn cũng là chuyển giao nhà, cơng trình xây dựng có sẵn và các quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp giữa các bên. Lưu ý không thể dựa trên khái niệm “dự án bất động sản” tại khoản 2 Điều 3 Nghị định 02/2022/NĐ-CP để lý giải cho “chuyển giao dự án bất động sản” trong trường hợp này vì đây là định nghĩa “dự án” trong lĩnh vực bất động sản, là những dự án đầu tư xây dựng cơng trình và liệt kê những

27 Công văn số 222/BXD-QLN ngày 17 tháng 9 năm 2019 của Bộ Xây dựng về trả lời văn bản số 209/CVSCV ngày 20/8/2019 của Công ty Savico.

</div>Trang 30<div class="page_container" data-page="30">

hình thức dự án xây dựng đó mà khơng nêu được tình trạng dự án chuyển giao trong chuyển nhượng dự án bất động sản.

Tiến hành phân tích, xét về mặt thời gian (giai đoạn), khái niệm chuyển nhượng dự án hiện nay không nêu rõ chuyển nhượng dự án sẽ được thực hiện ở giai đoạn nào. Về mặt lý luận, chuyển nhượng dự án chỉ được thực hiện khi dự án đang trong quá trình thực hiện, trước khi được hoàn thành. Rất nhiều quy định chuyển nhượng dự án trong Luật Kinh doanh bất động sản quy định về vấn này: khoản 1 Điều 48 (nguyên tắc chuyển

nhượng) “…cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh”; khoản 3 Điều 49 (điều kiện bên nhận chuyển nhượng) “…có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc

triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng…”; tại điểm a và điểm d khoản 1

Điều 52 (quyền và nghĩa vụ bên chuyển nhượng) “…cho chủ đầu tư nhận chuyển

nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh,…” và “…yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng trong phần

dự án nhận chuyển nhượng theo đúng tiến độ ….”; tại điểm b khoản 2 Điều 52 (nghĩa

vụ của bên chuyển nhượng) quy định “tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh

dự án theo đúng tiến độ, nội dung của dự án đã được phê duyệt”. Như vậy, có thể khẳng

định chủ đầu tư dự án đầu tư bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án chưa hoàn thành việc đầu tư xây dựng cho chủ đầu tư khác nhằm mục đích để bên nhận chuyển nhượng tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng tiến độ, nội dung của dự án đã được phê duyệt.

Trường hợp chuyển nhượng dự án gây bất cập nhiều nhất áp dụng trên thực tiễn là chuyển nhượng một phần dự án bất động sản. Như ví dụ như trên trong tổng thể dự án khu đô thị được phê duyệt gồm nhà hàng, khách sạn, nhà ở,… chủ đầu tư muốn chuyển nhượng một phần khu nhà ở đã được xây dựng xong, được nghiệm thu để lấy vốn thực hiện tiếp tục phần dự án còn lại đang thực hiện dở dang. Vấn đề đặt ra chuyển nhượng khu nhà ở này là chuyển nhượng phần dự án đã hoàn thành trong tổng thể dự án chưa hoàn thành hay chuyển nhượng nhà ở có sẵn trong tổng thể dự án chưa hoàn thành. Điều quan trọng nhất khi luật đưa ra khái niệm chuyển nhượng một phần dự án là xác định chuyển nhượng dự án theo thời gian và không gian. Theo thời gian (giai đoạn) là chuyển nhượng phần dự án chưa hoàn thành, nếu đã được hồn thành thì khơng được xem là chuyển nhượng dự án mà là mua bán nhà ở, cơng trình xây dựng có sẵn. Xác định theo khơng gian là chuyển nhượng một khu vực địa lý dự án nhất định trong tổng thể dự án. Như vậy, chuyển nhượng một phần dự án là việc chuyển giao một khu vực dự án trong tổng thể dự án và khu vực này đang trong q trình thực hiện, chưa hồn thành. Tuy nhiên, khoản 5 Điều 3 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, lại chưa làm rõ điều này mà chỉ xác định phần dự án được chuyển nhượng là “dự án bất động sản được phép kinh

</div>Trang 31<div class="page_container" data-page="31">

doanh”, tức có thể hiểu phần dự án đó hợp pháp, được phép kinh doanh là được chuyển nhượng.

Có một trường hợp cần lưu ý, quy định trong pháp luật đầu tư, đây có thể xem là trường hợp mâu thuẫn, chồng chéo giữa các luật. Cụ thể, tại khoản 8 Điều 48 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, lại nêu dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và đã đưa vào khai thác, vận hành thì nhà đầu tư không phải thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương khi chuyển nhượng dự án. Trong pháp luật đầu tư xuất hiện trường hợp dự án đã hoàn thành lại thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án. Điều này không chỉ không phù hợp với pháp luật kinh doanh bất động sản mà cịn khơng phù hợp với lý luận chung về đầu tư. Một dự án đầu tư khi đã hồn thành nó khơng cịn là cơng đoạn đầu tư, sản xuất mà đã chuyển sang công đoạn tiêu thụ. Như vậy, dự án đã hồn thành thì được xem là sản phẩm, nếu chuyển nhượng thì nên được gọi là mua bán “sản phẩm”.

Tại Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản ngày 27/7/2023 đang được xây dựng theo hướng khẳng định hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản là một hoạt động riêng biệt, tách bạch với kinh doanh bất động sản có sẵn. Thứ nhất, trong khái niệm kinh doanh bất động sản, về nhóm kinh doanh hàng hóa bất động sản bao gồm hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản được bổ sung thêm, đặt cạnh với các hoạt động kinh doanh bất động sản có sẵn/hình thành trong tương lai và kinh doanh quyền sử dụng đất. Thứ hai, về xây dựng bố cục các chương trong dự thảo, chuyển nhượng dự án bất động sản được tách thành một chương riêng (Chương V), so với quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì quy định về chuyển nhượng dự án là một mục nằm trong Chương 2 về Kinh doanh bất động sản có sẵn (mục 6). Nhóm tác giả cho rằng đây là một điểm tiến bộ hơn, giúp phân định rõ ràng, tách bạch giữa hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản và kinh doanh bất động sản có sẵn.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản ngày 27/7/2023, khái niệm kinh doanh bất động sản được luật hóa dựa trên hai khái niệm quy định tại khoản 4, khoản 5 Điều 3

Nghị định 02/2022/NĐ-CP, theo đó khoản 7 Điều 3 Dự thảo như sau: “chuyển nhượng

toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản và các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư, và các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án, phần dự án bất động sản chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng được lập bằng văn bản theo quy định của Luật này.”. Quy định trong dự thảo này cũng chưa khắc phục

được vấn đề nêu trên, chỉ việc tổng hợp hai khái niệm chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án là thành một khái niệm. Do vậy, nhóm tác giả có kiến nghị hồn thiện khái niệm như sau: “chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là việc chủ

đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản chưa hoàn thành và các

quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư, các bên có liên quan (nếu

</div>Trang 32<div class="page_container" data-page="32">

có) đối với phần dự án, phần dự án bất động sản chưa hoàn thành được chuyển nhượng

cho bên nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng được lập bằng văn bản theo quy định của Luật này.”. Đồng thời loạt bỏ trường hợp tại khoản 8 Điều 48 Nghị định 31/2021/NĐ-CP. Như vậy, dựa trên khái niệm vừa nêu có thể khẳng định việc chuyển nhượng dự án chỉ được thực hiện khi dự án chưa hoàn thành. Nếu dự án đã hồn thành thì khơng thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án mà thực hiện thủ tục bán nhà, cơng trình xây dựng có sẵn.

Tuy nhiên, vẫn chưa giải quyết bất cập triệt để khi khái niệm “chuyển nhượng một phần dự án bất động sản” chỉ mới được định nghĩa, vẫn chưa có quy định cụ thể hạn mức chuyển nhượng trên tổng thể dự án hay đưa ra các tiêu chí xác định một phần của dự án đủ điều kiện chuyển nhượng28. Dẫn đến trên thực tế, một số dự án được chủ đầu tư tách nhỏ ra để chuyển nhượng, chủ yếu để huy động nguồn vốn tạm thời tiếp tục thực hiện mục tiêu dự án. Điều này có khả năng dẫn đến dự án bị “xé nhỏ” ảnh hưởng đến quy hoạch tổng thể của dự án được chấp thuận ban đầu. Thậm chí có những nhà đầu tư cố tình lợi dụng điều này “xé” thật nhỏ dự án để dễ “bán”, nhanh “bán” cho nhiều nhà đầu tư khác mới khiến cho dự án bị xé lẻ, manh mún, khó đảm bảo về số lượng lẫn chất lượng. Vì vậy dự thảo nên đưa ra một tỷ lệ diện tích được chuyển nhượng trên tổng thể diện tích dự án đã được duyệt. (Ví dụ nhà đầu tư được chuyển nhượng từng phần dự án nhưng không được quá 50% tổng thể diện tích dự án được phê duyệt).

2.2. Quy định về bảo vệ quyền lợi khách hàng và các bên có liên quan

Bảo vệ quyền lợi khách hàng và các bên có liên quan là một nguyên tắc xuyên suốt trước, trong và sau quá trình chuyển nhượng dự án, được quy định tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản và được cụ thể trong một số quy định khác. Nghĩa là trong mối quan hệ pháp luật của việc chuyển nhượng dự án bất động sản khơng chỉ có mối quan hệ giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án mà còn liên quan đến quyền lợi của khách hàng và bên thứ ba có liên quan (ngân hàng, các nhà thầu, nhà cung ứng vật liệu, bên thiết kế,…).Và trong mối quan hệ này khách hàng và bên thứ ba có liên quan có vẻ là bên yếu thế hơn so với hai chủ thể còn lại, thụ hưởng quyền lợi một cách thụ động. Những đối tượng này khơng có sự can thiệp mang tính quyết định đối với thương vụ chuyển nhượng. Trong khi đó, pháp luật dân sự hiện hành đã nêu rõ việc chuyển giao nghĩa vụ cho người thế nghĩa vụ được xác lập nếu bên có quyền đồng ý29. Hơn nữa, khách hàng mua bất động sản hình thành trong tương lai họ sẽ lựa chọn nhà đầu tư dựa trên sự tin tưởng của mình đối với nhà đầu tư đó. Khi chuyển nhượng dự án thì nhà đầu tư mới sẽ khác với lại nhà đầu tư ban đầu của họ mong muốn thì sẽ dẫn đến

</div>Trang 33<div class="page_container" data-page="33">

ít nhiều sẽ làm thay đổi quyền lợi, mục tiêu họ đặt ra ban đầu, cam kết giữa họ và nhà đầu tư cũ.

Lấy một dự án được chuyển nhượng trên thực tế, quyền lợi khách hàng bị ảnh hưởng nghiêm trọng từ việc chuyển nhượng dự án chưa theo quy định. Dự án Roxana Plaza tại thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương, dự án do Công ty TNHH Xây dựng – Dịch vụ thương mại đầu tư bất động sản Tường Phong (Công ty Bất động sản Tường Phong) làm chủ đầu tư, được UBND tỉnh Bình Dương phê duyệt vào năm 2010. Sau đó 2017, cơng ty bất động sản Tường Phong chuyển nhượng dự án bất động sản cho Công ty Naviland. Công ty Naviland đứng ra trực tiếp ký các hợp đồng mua bán với khách hàng cùng cam kết bàn giao căn hộ vào cuối tháng 12/2020. Tuy nhiên dự án kéo dài đến 2021 và đến 6/2022 dự án vẫn chưa được hoàn thành. Nguyên nhân vụ việc do chuyển nhượng dự án giữa hai công ty, về hồ sơ pháp lý chuyển nhượng dự án Roxana Plaza sang Công ty Naviland vẫn chưa được cơ quan chức năng phê duyệt thông qua và cùng với đó nội bộ hai cơng ty có đang mâu thuẫn dẫn đến dự án bị tạm ngưng thời vô thời hạn. Thêm nữa, Công ty bất động sản Tường Phong hiện vẫn là chủ đầu tư về mặt pháp lý nhưng công ty này lại đang chịu một khoản nợ phải thi hành án tại tỉnh Long An. Việc này dẫn đến hơn 1000 khách hàng đã ký hợp đồng với cơng ty Naviland (có những hợp đồng được trả trước lên tới 70% giá trị theo hợp đồng) đến nay đều chưa nhận được nhà, có nguy cơ hợp đồng ký kết với công ty Naviland bị vô hiệu, bị mất nhà30.

Trong một vụ kiện hành chính tại tỉnh Khánh Hịa, bà Lê Thị Hồng Lâm đã khởi kiện UBND tỉnh Khánh Hòa với yêu cầu hủy các quyết định liên quan đến việc cho phép chuyển nhượng một phần dự án dân cư Cồn Tân Lập. Nội dung sự việc như sau, vào năm 2015, bà Lâm ký kết cùng công ty Sông Đà Nha Trang mua hai căn hộ, cùng với cam kết bàn giao căn hộ trong năm 2017 tại dự án khu dân cư Cồn Tân (Nha Trang) do liên danh Công ty cổ phần Sông Đà Nha Trang và Cơng ty cổ phần Sơng Đà Thăng Long góp vốn đầu tư và dự án được chấp thuận đầu tư vào năm 2011. Đến năm 2017, UBND tỉnh Khánh Hòa lại có quyết định chấp thuận cho Cơng ty Sông Đà Nha Trang chuyển nhượng một phần dự án cho Công ty HP Hospitality Nha Trang. Thế nhưng đến 9/2020, công ty mới thông báo đã bàn giao hồ sơ khách hàng cho một cơng ty khác và có văn bản báo chủ đầu tư dự án là Công ty TNHH HP Hospitality Nha Trang. Bà Lâm và các khách hàng khác cho rằng chuyển nhượng không thông qua ý kiến của khách hàng đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi. Vì vậy, Bà Lâm cùng các khách hàng khác

30 Thiên Long, “Bình Dương: Khách hàng của dự án Roxana Plaza... đứng ngồi không yên!”, Công an,

an_127798.html] (truy cập ngày 6/7/2023).

</div>

Pháp Luật Về Chuyển Nhượng Dự Án Đầu Tư Kinh Doanh Bất Động Sản.pdf

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về