E318 btcn kỹ năng tư vấn lĩnh vực Đất Đai Đề số 1

<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

<b><small>MÔN: Kỹ năng tư vấn trong lĩnh vực đất đai –Mã môn: SL40.028</small></b>

<b>Đề 1: Khách hàng là ông Nguyễn Thành Trung đến Công ty tư vấn pháp luật</b>

Công Lý yêu cầu người tư vấn thay ông soạn thảo một hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất mà ông Trung là bên nhận chuyển nhượng trên cơ sở đảm bảosự an tồn pháp lí và bảo vệ quyền lợi tốt nhất cho ông.

a. Để hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được lập hợp pháp, đáp ứng đầy đủcác yêu cầu về nội dung và hình thức của một hợp đồng chuyển nhượng màpháp luật đã quy định, thì theo Anh (Chị), những vấn đề pháp lí mấu chốtcần phải làm rõ trong giao dịch này là gì để chuẩn bị cho việc soạn thảo Hợpđồng chuyển nhượng?

b. Hãy phác thảo những điều khoản chủ yếu của Hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất mà trong đó chứa đựng những điều khoản nhằm bảo vệtối đa quyền lợi và phịng ngừa rủi ro cao nhất cho ơng Nguyễn Thành Trungkhi ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.

<b>Bài làm</b>

<b>1. Để hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được lập hợp pháp, đáp ứng đầyđủ các yêu cầu về nội dung và hình thức của một hợp đồng chuyển nhượngmà</b>

<b>pháp luật đã quy định thì những vấn đề pháp lí mấu chốt cần phải làm rõtrong giao dịch này để chuẩn bị cho việc soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượnglà:</b>

<b>1.1. Thông tin liên quan đến hiệu lực của giao dịch dân sự</b>

Căn cứ theo khoản 1 Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: Giao dịch dânsự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp vớigiao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hồn tồn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm củaluật, không trái đạo đức xã hội.

Như vậy đối với nội dung này cần xác định năng lực hành vi dân sự của đạidiện các bên có thoả mãn quy định tại khoản 1 Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015 haykhông?

<b>1.2. Thông tin liên quan đến điều kiện được chuyển nhượng và nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất</b>

- Xác thực thông tin về mảnh đất được chuyển nhượng quyền sử dụng có đủđiều kiện chuyển nhượng hay không? Phải thoả mãn các điều kiện quy định tạiĐiều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sửdụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Xác định thông tin của Bên chuyển nhượng (ông Nguyễn Thành Trung):Phải thoả mãn các điều kiện quy định tại Điều 192 Luật Đất đai 2013 quy định vềtrường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cóđiều kiện. Cụ thể: Thơng tin về dân tộc của gia đình ơng Nguyễn Thành Trung;Thơng tin nơi sinh sống của gia đình ơng Nguyễn Thành Trung; Về việc miễn,giảm nghĩa vụ tài chính …;

- Thơng tin của Bên nhận chuyển nhượng: Thoả mãn quy đinh tại các Điều191, Điều 193 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp không được nhậnchuyển nhượng và được quyền nhận chuyển nhượng.

<b>2. Hãy phác thảo những điều khoản chủ yếu của Hợp đồng chuyểnnhượng</b>

<b>quyền sử dụng đất mà trong đó chứa đựng những điều khoản nhằm bảo vệtối đa quyền lợi và phòng ngừa rủi ro cao nhất cho ông Nguyễn Thành Trungkhi ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.</b>

<b>A. Các thông tin cơ bản</b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

- Thơng tin chính của các bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượnggồm: Họ tên; ngày sinh; số chứng minh nhân dân; hộ khẩu thường trú; địa chỉ hiệntại; số điện thoại; email (nếu có); số tài khoản ngân hàng (nếu có); …;

- Nếu đất chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng chung của vợ chồng ơngNguyễn Thành Trung thì phần bên chuyển nhượng phải ghi đủ thơng tin và có chữký của cả hai vợ chồng. Nếu đất chuyển nhượng thuộc quyền sở hữu chung củanhiều người trong gia đình thì ghi nội dung và đầy đủ chữ ký của các đồng sử dụnghoặc chỉ ghi tên, chữ ký của một người đại diện – nếu những người khác có ủyquyền hợp lệ cho người đại diện đứng ra thực hiện giao dịch với bên nhận chuyểnnhượng.

<b>B. Nội dung hợp đồng</b>

<b>1. Thông tin về Quyền sử dụng đất chuyển nhượng </b>

- Quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng đối với thửa đất theo Giấychứng nhận quyền sử dụng đất;

- Thửa đất số, Tờ bản đồ số, Địa chỉ thửa đất, Diện tích, Hình thức sử dụng…(ghi theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất);

- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lạicủa bên nhận chuyển nhượng.

<b>2. Giá chuyển nhượng và phương thức, thời hạn thanh toán</b>

- Giá chuyển nhượng (do các bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luậttại Điều 431 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 19 Nghị định số 100/2008/NĐ-CP). Cầnchú ý Việc ghi giá như thế nào trong hợp đồng mua bán nhà đất là do Bên bán vàBên mua thỏa thuận với nhau. Tuy nhiên nếu ghi giá thấp hơn khung giá do nhànước quy định thì cơ quan thuế căn cứ vào khung giá của nhà nước để tính thuế;

- Phương thức, thời hạn thanh tốn (có đặt cọc khơng? Trả tiền một lần haynhiều lần, việc giải quyết tiền đặt cọc đã nhận, trả bằng tiền mặt hay chuyểnkhoản…).

<b>3. Các vấn đề liên quan đến việc giao và đăng ký quyền sử dụng đất</b>

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

- Quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên theo nguyên tắc thiện chí khisoạn thảo hợp đồng, 2 bên cần thực hiện tốt các quyền và nghĩa vụ của mình. Đồngthời cũng cần tạo điều kiện để bên kia thực hiện các quyền và nghĩa vụ của họ;

- Việc thực hiện thủ tục đăng ký trên thực tế thường thỏa thuận bên chuyểnnhượng sẽ ủy quyền cho bên nhận chuyển nhượng thực hiện. Điều này đảm bảoviệc thực hiện thủ tục sang tên sẽ diễn ra nhanh chóng hơn so với việc để bênchuyển nhượng thực hiện. Ngoài ra, tránh trường hợp bên chuyển nhượng khôngchịu ký vào tờ khai thuế thu nhập từ chuyển nhượng.

<b>4. Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí: Theo Luật định, bên chuyển nhượng là Gia</b>

đình ơng Nguyễn Thành Trung phải nộp các nghĩa vụ tài chính gồm thuế thu nhậpcá nhân cịn bên nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, hai bênhồn tồn có thể thỏa thuận để thực hiện các nghĩa vụ tài chính trên và các nghĩavụ tài chính khác.

<b>5. Phương thức giải quyết tranh chấp: Trong quá trình thực hiện Hợp đồng</b>

này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trênnguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp khơng giải quyết đượcthì một trong hai bên có quyền khởi kiện để u cầu Tịa án có thẩm quyền giảiquyết theo quy định của pháp luật.

<b>6. Cam đoan của các bên: Theo nguyên tắc trung thực khi soản thảo hợp</b>

đồng, 2 bên cần cam kết các thông tin đã cung cấp trong hợp đồng là chính xác vàchịu trách nhiệm trước pháp luật về các thông tin đã cung cấp như:

- Đối với bên chuyển nhượng (gia đình ơng Nguyễn Thành Trung): Thơng tinvề thửa đất, thông tin về thân nhân, cam kết thực hiện đúng và đầy đủ các nghĩa vụđã giao kết trong hợp đồng và việc giao kết Hợp đồng này hồn tồn tự nguyện,khơng bị lừa dối, khơng bị ép buộc;

- Đối với bên nhận chuyển nhượng: Những thông tin về nhân thân đã ghitrong Hợp đồng này là đúng sự thật, đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất nêu trongHợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất cam kết thực hiện đúng và đầyđủ các nghĩa vụ đã giao kết trong hợp đồng và việc giao kết Hợp đồng này hoàntoàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc.

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

<b>7. Điều khoản khác: Nếu có.</b>

</div>