Những bất hợp lý từ chính sách thuế sử dụng đất hiện hành.DOC

1.Chính sách về thuế:
Cũng như các loại thuế khác, thuế sử dụng đất là nguồn thu chủ yếu của
ngân sách nhà nước. Đây cũng là một loại thuế quan trọng, không chỉ vì nó
chiếm một tỷ lệ lớn trong cơ cấu tổng thu của ngân sách mà còn vì thuế nhà
đất gắn liền với quyền sử dụng nhà đất, nghĩa là đụng đến quyền lợi của đại
đa số nhân dân.
sử dụng đất nói chung và thuế nhà đất nói riêng những năm qua đã bộc lộ
nhiều mặt bất hợp lý và cần có một sự thay đổi căn bản. Trong bài viết này,
chúng tôi xin đi sâu vào phân tích chính sách thuế nhà đất, nhất là nhà đất ở
đô thị. Đối với ngân sách địa phương, nhất là ở cấp quận, huyện, xã,
phường, thuế nhà đất là nguồn thu được điều tiết cao nhất và ổn định nhất. Có
thể nói chính sách thuế
Những bất hợp lý từ chính sách thuế sử dụng đất hiện hành
Hiện nay, việc thu thuế, nộp thuế nhà đất được thực hiện căn cứ vào Pháp
lệnh về thuế nhà, đất được Hội đồng Nhà nước thông qua ngày 31/7/1992 và
Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về thuế nhà, đất được
Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua ngày 19/5/1994.
Tuy tên gọi là pháp lệnh về thuế nhà, đất nhưng thực ra chỉ qui định thuế
đất, còn thuế nhà thì chưa thu. Thuộc diện điều chỉnh của luật này là diện tích
đất ở, đất xây dựng công trình. Đất sản xuất nông nghiệp thuộc diện chịu thuế
sử dụng đất nông nghiệp.
Căn cứ tính thuế nhà, đất là diện tích đất, hạng đất và mức thuế sử dụng
đất của từng hạng đất tính bằng kg thóc. Hạng đất để xác định số lần số thuế
sử dụng đất nông nghiệp căn cứ vào các yếu tố loại đô thị, loại đường phố,
1
khu phố, vị trí đất. Giá tính thuế căn cứ vào giá thóc được qui định hàng năm
để quy ra tiền mặt.
Mới đọc như vậy, chúng ta đã thấy ngay về mặt hình thức, những qui định
trên đây quá rắc rối, khó khăn cho công tác thu thuế, dễ bị viện dẫn tuỳ tiện
không phù hợp với sự phát triển của xã hội. Đó là chưa nói đến những hệ luỵ

của nó là mất công bằng xã hội, tạo điều kiện đầu cơ đất, góp phần kìm hãm
sự phát triển và điều quan trọng chính là việc quản lý và sử dụng đất không
tiết kiệm, hiệu quả.
Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề thuế nhà đất, Quốc hội, Chính
phủ đã có dự án xây dựng Luật Thuế sử dụng đất thay thế cho Luật Thuế sử
dụng đất nông nghiệp và Pháp lệnh Thuế nhà đất.
Theo Dự thảo Luật Thuế sử dụng đất, căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất
và thuế suất. Trong đó, giá tính thuế được xác định theo giá các loại đất do
UBND cấp tỉnh quy định sát với giá chuyển nhượng trên thị trường được công
bố hàng năm theo qui định của Luật Đất đai 2003.

Những lợi ích đem lại từ căn cứ tính thuế mới
Qui định theo như trên đây sẽ đem lại được những vấn đề cốt yếu sau:
Thứ nhất, về mặt hình thức, quy định về thuế và cách tính thuế rất rõ ràng
dễ hiểu. Người dân, người sử dụng đất và cơ quan thuế dễ dàng tính ngay
được mức thuế phải đóng hàng năm. Quy định rõ ràng sẽ hạn chế được những
tiêu cực nếu có từ nhân viên thu thuế.
Điều này khác hẳn với qui định cũ về hạng đất và do mức thuế chênh lệch
giữa các hạng đất (không được xác định rõ ràng) dễ dẫn đến tiêu cực trong
đóng thuế và thu thuế bởi đa số người dân không biết đất mình đang sử dụng
2
thuộc hạng đất nào; chỉ biết được số thuế phải đóng theo thông báo mà “ông
phường, xã” đưa tới.
Thứ hai, giải quyết được những bất hợp lý trong động viên thuế và đảm
bảo công bằng xã hội trong việc sử dụng đất và đóng thuế sử dụng đất. Đất
đang sử dụng ở vị trí thuận lợi sẽ có giá cao hơn và do đó mức thuế sử dụng
đất cũng sẽ cao hơn những nơi khác có vị trí không thuận lợi. Sự công bằng
này cũng được thể hiện ngay trong quá trình giải toả đền bù, đô thị hoá.

Ví dụ: Trước khi giải toả, khu đất này nằm trong kiệt hẻm được xác định

giá là 200.000đồng/m
2
. Nhưng sau khi giải toả, khu đất đó được ra mặt tiền
với hệ thống hạ tầng hoàn thiện, giá đất được xác định lại là
2.000.000đồng/m
2
. Như vậy, mức thuế đóng hàng năm của khu đất đó sẽ tăng
lên 10 lần tương ứng với mức tăng giá đất. Nhà nước thu thuế đất hàng năm
có điều kiện trang trải cho những đầu tư trước đây về mở đường và xây dựng
hạ tầng.
Thứ ba, tăng cường công tác quản lý và sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả
hơn; hạn chế tình trạng đầu cơ đất.
Hiện nay, người ta thường nói vui “Có đất, cất đó”. Tình trạng đầu cơ đất
đã trở nên phổ biến. Tại các đô thị, rất nhiều người đổ xô đi mua đất tích trữ
trong khi nhu cầu sử dụng đất thực sự không có. Các đại gia, các đầu nậu,
“cò” đất cũng tranh thủ làm ăn. Giá đất lên xuống thất thường. Sốt đất, đóng
băng đất trở thành đề tài bàn luận thường xuyên trên báo chí.
Tình trạng này kéo theo đó là đất tuy có chủ mà bỏ hoang, tình trạng sử
dụng đất không hiệu quả. Quy hoạch đô thị trở nên bát nháo, phổ biến là nhà
chia lô, ai cũng muốn nhà mình ra mặt tiền để dễ kinh doanh, buôn bán; vào
chung cư chỉ là chuyện cùng đường bất đắc dĩ. Các nhà đầu tư dự án thấy
mảnh đất nào thuận lợi một chút là chăm chăm vào việc phân lô bán nền nhà.
3
Đất dành cho sinh hoạt công cộng, công viên, cây xanh… bị “gặm nhấm”
không thương tiếc.
Nếu chúng ta áp dụng cách tính thuế mới, theo đó, tăng mức thu thuế gấp
nhiều lần mức thuế cơ bản thông thường đối với phần diện tích đất để hoang,
không sử dụng sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ đất, nắm giữ đất đai trái pháp luật,
xác định được kế hoạch sử dụng đất phù hợp với nhu cầu thực chất xã hội,
chấn chỉnh tình trạng sốt đất “ảo”, “đóng băng ảo”. Đồng thời, quy định như

vậy sẽ khuyến khích được việc xây dựng nhà cao tầng, tiết kiệm diện tích đất,
tăng diện tích thông thoáng công cộng, góp phần cải thiện bộ mặt đô thị.
Thứ tư, cách tính thuế mới phù hợp với luật pháp quốc tế, ổn định nguồn
thu, góp phần thúc đẩy phát triển xã hội. Trên quan điểm thu thuế để phục vụ
phát triển đất nước, thuế sử dụng đất là một nguồn thu rất lớn cho ngân sách
Nhà nước mà hiện nay đang còn “bỏ ngỏ”.
Với những lợi ích như trên, thiết nghĩ Nhà nước ta cần sớm ban hành Luật
Thuế sử dụng đất với những thay đổi căn bản so với chính sách thuế nhà đất
hiện nay
4
2.Chính sách về giá:
Định giá và những bất cập
Quy định “bồi thường theo giá thị trường trong điều kiện bình thường”
nhưng lại đưa ra khung giá tối đa. Đây là vấn đề bức xúc trong việc định giá
giải phóng mặt bằng ở một số địa phương được xem là “nóng” như Hà Nội,
TP.HCM..
Nói đúng hơn là không thể vận dụng một lúc hai nguyên tắc: đảm bảo giá
đất sát giá thị trường và không vượt khung. Trong trường hợp này, theo tôi,
không nên quy định khung giá, mà nên dựa trên thực tế từng địa phương để
tính toán, chi trả cho phù hợp, đúng theo tinh thần “sát với giá thị trường trong
điều kiện bình thường..."
Góp phần gây nên sự “nhùng nhằng” trong công tác giải tỏa không thể
không nói đến chuyện “so bì”, khiếu nại trong quá trình định giá, nhận bồi
thường của người dân.
Cụ thể, việc Nghị định 84 cho hồi tố giá đất sẽ dẫn đến tình trạng người
chây lì, không chấp hành chủ trương trong giải tỏa đền bù thì được hưởng lợi
do giá đất tăng; còn người chấp hành tốt chủ trương của Nhà nước, đã nhận
tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì chịu thiệt nên so bì, dẫn đến khiếu
nại…
Chưa nhất quán trong quản lý

Sự không hoàn chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai, sự thiếu nhất quán
giữa pháp luật về đất đai với các hệ thống pháp luật khác đã tạo nên kẽ hở
trong việc áp dụng pháp luật. Nhiều khi do có nhiều quy định không rõ ràng,
có tình trạng cùng một phạm vi điều chỉnh nhưng được thể hiện không giống
nhau trong các văn bản khác nhau.
5
Mà việc áp dụng luật đất đai và hệ thống các văn bản thực thi không nhất
quán và không dự đoán được là một trong những vấn đề chính hiện nay, tạo ra
một môi trường kinh doanh không ổn định và khó dự đoán.
Tình hình này có thể được cải thiện đáng kể nếu có một hệ thống văn bản
pháp lý về đất tổng hợp và nhất quán, cũng như có một cơ quan duy nhất phụ
trách về quản lý đất đai, chứ không phải việc có nhiều cơ quan khác nhau (Bộ
Tài Nguyên và Môi trường, UBND các tỉnh...) đều có trách nhiệm và quyền
hạn về các vấn đề đất đai như hiện nay
Riêng việc xác định giá đất, nhiều ý kiến cho rằng, đề xuất giao Bộ Tài
nguyên và Môi trường xây dựng, ban hành khung giá đất là không hợp lý và
chồng chéo, bởi chúng ta đã có Cục Quản lý giá (Bộ Tài chính), cơ quan
chuyên môn phụ trách về quản lý giá cả trên tất cả các lĩnh vực của nền kinh
tế.
Thủ tục còn lắm nhiêu khê
Công tác quản lý BĐS đang tồn tại những cách làm khác nhau về việc
đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất, thực hiện ở nhiều cơ quan khác nhau, với những mẫu giấy khác
nhau, không tạo nên được một hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, gây ra
nhiều bất cập
Thứ nhất, nhiều loại tài sản gắn liền với đất chưa có quy trình đăng ký và
cấp giấy chứng nhận, như nhà máy, khu công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật đang
gây bức xúc cho các nhà đầu tư. Vì họ không thể đưa tài sản đã đầu tư đi thế
chấp để vay vốn của các tổ chức tín dụng, nhằm tiếp tục đầu tư.
Thứ hai, tạo nên một hệ thống thủ tục hành chính phức tạp: để được cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giấy tờ về đất phải nộp ở cơ quan quản
lý đất đai; khi thực hiện đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì giấy
6
tờ phải nộp ở các cơ quan quản lý khác nhau. Mỗi lần chuyển mục đích sử
dụng đất gắn liền với tài sản lại phải đổi giấy chứng nhận khác.
Thứ ba, một hệ thống đăng ký bị tách thành nhiều mảng, sẽ dẫn đến chồng
chéo và những khoảng hở của hệ thống. đăng ký đất đai là bắt buộc, nhưng
đăng ký đất ở lại không bắt buộc, dẫn đến sự thiếu minh bạch và thiếu công
khai, khó kiểm soát được tham nhũng trong quản lý.
Thứ tư, một thửa đất gắn với tài sản có thể có hai giấy chứng nhận hoặc
nhiều hơn, như chủ sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu nhà, hoặc thửa
đất được phép sử dụng vào nhiều mục đích (thửa đất có nhà ở gắn liền với đất
nông nghiệp là vườn, ao nhưng không tách riêng được từng loại đất; thửa đất
có nhà ở gắn liền với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, nhưng không
tách riêng được thành các thửa phụ riêng biệt).
Đây là điều kiện tạo khó khăn cho quản lý và dễ làm phát sinh các tranh
chấp dân sự khi chuyển nhượng, mua bán.
Thứ năm, nhiều hệ thống đăng ký gây nên lãng phí trong quản lý. Đồng
thời tạo nên tính phức tạp của pháp luật về đăng ký BĐS, người dân khó nhận
thức những việc mình phải làm và những việc mình nên làm...
Chế tài chưa thiết thực
Có thể nói, thị trường BĐS hiện nay dưới tác động của Luật Đất đai và
các chính sách tài chính có những biểu hiện tích cực, giá đất đã giảm nhiều.
Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là giữ tốc độ giảm giá như thế nào để tránh ảnh
hưởng xấu đến thị trường BĐS. Để giải quyết tình hình trên, đòi hỏi nên có
biện pháp đồng bộ, hợp lý về chính sách, không nên áp dụng đồng thời biện
pháp mạnh cả về nghĩa vụ tài chính lẫn áp dụng những quy tắc chế tài trong
quản lý.
Ngoài ra, Nhà nước không nên coi khoán nghĩa vụ tài chính là mục tiêu
chính (chỉ thu hợp lý), mà phải tạo điều kiện cho doanh nghiệp sản xuất, kinh

7