Phần II: QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CẤP TỈNH VÀ CẤP HUYỆN ppt

Phần thứ hai
QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CẤP TỈNH VÀ CẤP HUYỆN
CHƯƠNG III. SỰ CẦN THIẾT VÀ NỘI DUNG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
CẤP TỈNH VÀ CẤP HUYỆN.
Chương III thuộc phần thứ hai đề cập đến vấn đề quy hoạch sử dụng đất ở cấp tỉnh và
cấp huyện là hai cấp quy hoạch rất quan trọng. Nội dung của chương này gồm hai phần chính
là :
1. Sự cần thiết phải lập quy hoạch sử dụng đất ở cấp tỉnh và cấp huyện. Cấp tỉnh bao
gồm các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương. Cấp huyện gồm các quận, huyện, thành
phố thuộc tỉnh, thị xã. Mục này đề cập đến vị trí, vai trò, sự cần thiết phải lập quy hoạch sử
dụng đất ở cấp tỉnh và cấp huyện.
2. Nội dung chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện bao gồm 6 vấn
đề lớn là :
+ Đánh giá khái quát đặc điểm tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên.
+ Đánh giá thực trạng phát triển kinh tế-xã hội gây áp lực lên đất đai.
+ Đánh giá tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất.
+ Đánh giá tiềm năng đất đai và xây dựng định hướng sử dụng đất.
+ Xây dựng các phương án quy hoạch sử dụng đất.
+ Xây dựng kế hoạch sử dụng đất.
1. SỰ CẦN THIẾT PHẢI LẬP QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CẤP TỈNH, CẤP HUYỆN.
1.1 Vị trí, vai trò của quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện.
Trong điều 25 Luật đất đai 2003 quy định tiến hành quy hoạch sử dụng đất theo 4 cấp hành
chính: cả nước, tỉnh, huyện, xã. Lập quy hoạch tiến hành theo trình tự từ trên xuống và sau đó lại
được bổ sung hoàn chỉnh từ dưới lên.
Đối với quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh :
Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh có vị trí, vai trò đặc biệt quan trọng và cần thiết trong hệ
thống quy hoạch sử dụng đất, nhằm đưa công tác quản lý đất đai có nề nếp, mang lại hiệu quả
trên nhiều mặt cho đất nước và xã hội.
Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh do UBND tỉnh trực tiếp chỉ đạo công tác xây dựng và
được Chính phủ trực tiếp phê duyệt. Trong hệ thống 4 cấp lập quy hoạch sử dụng đất, thì cấp
tỉnh có vị trí trung tâm và là khung sườn trung gian giữa vĩ mô và vi mô, giữa tổng thể và cụ thể,

giữa Trung ương và địa phương.
Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh tác động trực tiếp đến việc sử dụng đất của các Bộ,
Ngành, các vùng trọng điểm, các huyện và một số dự án quy hoạch sử dụng đất cấp xã mang tính
đặc thù, vừa cụ thể hoá thêm, vừa bổ sung hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất cả nước để tăng
thêm sự ổn định của hệ thống quy hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh còn là một công cụ quan trọng để Nhà nước quản lý
thống nhất toàn bộ đất đai của tỉnh, thông qua tổ chức pháp quyền cấp tỉnh. Mặt khác, quy hoạch
sử dụng đất cấp tỉnh sẽ tạo ra những cơ sở có tầm quan trọng đặc biệt trong việc tiếp nhận những
cơ hội của các đối tượng từ bên ngoài đầu tư vào phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn tỉnh. Vị
trí, vai trò của quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh có thể đưa ra sơ đồ biểu diễn quan hệ trong hệ
thống quy hoạch sử dụng đất hiện nay (sơ đồ 3.1).
Sơ đồ 3.1. Quan hệ hệ thống quy hoạch sử dụng đất
29
QHSDĐ cả
nước và
QHSDĐ vùng
kinh tế
QHSDĐ cấp
tỉnh
QHSDĐ
cấp huyện
QHSDĐ
cấp xã
Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh là tài liệu mang tính chất khoa học, vừa mang tính pháp
lý, nó là hệ thống các biện pháp phân tích tổng hợp để hình thành các phương án và thông qua
việc so sánh, lựa chọn để thực thi theo pháp luật và pháp lệnh của Nhà nước.
Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh được coi là hệ thống các giải pháp phục vụ cho phát triển
kinh tế - xã hội của tỉnh, cụ thể là đáp ứng nhu cầu sử dụng đất hiện tại và trong tương lai của
các ngành trên địa bàn tỉnh, cũng như nhu cầu sinh hoạt của các đối tượng sử dụng đất trong xã
hội một cách tiết kiệm, khoa học, hợp lý và có hiệu quả.

Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phải tạo ra được những căn cứ mang tính khoa học và
pháp lý nhất định để các ngành, các huyện trong tỉnh triển khai quy hoạch sử dụng đất của từng
ngành, từng huyện.
Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phải thực sự làm cơ sở của kế hoạch sử dụng đất 5 năm
và hàng năm của tỉnh, hoặc là trực tiếp, hoặc gián tiếp (thông qua kế hoạch sử dụng đất) quy
hoạch sử dụng đất cấp tỉnh là căn cứ để UBND tỉnh thực hiện thẩm quyền cụ thể của mình về
giao đất và thu hồi đất, hoặc chuyển mục đích sử dụng của các loại đất.
Đối tượng của quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh là các loại đất trong 3 nhóm đất theo Luật
đất đai năm 2003 đã quy định. Đó là, nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm
đất chưa sử dụng.
Tuỳ theo đặc thù của từng tỉnh, mỗi loại đất này chiếm tỷ lệ khác nhau trong tổng diện tích
tự nhiên của tỉnh và được chia nhỏ ra thành các nhóm đất khác nhau. Trong khi tiến hành quy hoạch sử
dụng đất, cần cụ thể hoá và chi tiết hoá cho phù hợp với yêu cầu của từng giai đoạn và tính phân định các
vùng trong tỉnh.
Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh được nghiên cứu xây dựng theo các thời kỳ phù hợp với
yêu cầu và nhiệm vụ phát triển của đất nước, mà cụ thể là của vùng lãnh thổ rộng lớn hơn. Theo
đó, tự nó có tính chất riêng như là một biện pháp để không ngừng phát triển sử dụng quỹ đất đai
theo nghĩa tạo ra giá trị sử dụng mới ngày càng cao của đất.
Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh còn có vai trò định hướng sử dụng đất cho cấp huyện và
cấp xã. Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh trong một chừng mực nào đó mang tính chất tổng thể vĩ
mô, do đó căn cứ vào quy hoạch sẽ cụ thể hoá một bước nữa trên địa bàn. Quy hoạch tổng thể sử
dụng đất cả nước căn cứ vào nhu cầu của nền kinh tế quốc dân, kế hoạch dài hạn phát triển xã
hội mà xác định mục tiêu, nhiệm vụ và phương hướng sử dụng đất cả nước, điều hoà quan hệ sử
dụng đất giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; đề xuất các chính sách, biện pháp,
bước đi để khai thác, sử dụng bảo vệ và nâng cao tỷ lệ sử dụng đất, điều chỉnh cơ cấu sử dụng
đất và thực hiện quy hoạch.
Quy hoạch tổng thể sử dụng đất cấp tỉnh coi quy hoạch sử dụng đất của toàn quốc, của
vùng làm căn cứ. Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh là sự cụ thể hoá quy hoạch toàn quốc trong
phạm vi của tỉnh mình. Các vấn đề cần giải quyết gồm:
+ Xác định phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu sử dụng đất cho toàn tỉnh;

+ Điều hoà nhu cầu sử dụng đất của các ngành, xử lý mối quan hệ giữa khai thác, sử
dụng cải tạo và bảo vệ;
+ Đề xuất cơ cấu, bố cục, phương thức sử dụng đất của tỉnh và các chỉ tiêu sử dụng đất và
các biện pháp để thực hiện quy hoạch.
Đối với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện :
Như ta đã biết, quy hoạch sử dụng đất là hệ thống quy hoạch nhiều cấp. Do sự phát triển
của các vùng kinh tế không đồng đều, hiện nay hệ thống thông tin sử dụng đất chưa hoàn thiện,
Nhà nước không thể có sự sắp xếp cụ thể cho từng vùng. Cùng với lợi ích chung của cả nước,
mỗi vùng, mỗi địa phương còn có những lợi ích, cần phải do địa phương tự quyết định. Do vậy,
xây dựng và triển khai quy hoạch sử dụng đất cần phải phù hợp với các thể chế hành chính hiện
hành của Nhà nước.
Quy hoạch của cấp trên là cơ sở, là chỗ dựa cho quy hoạch sử dụng đất cấp dưới, quy
hoạch cấp dưới là sự kế tiếp và cụ thể hoá quy hoạch cấp trên.
Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện làm cơ sở để quyết định lựa chọn cho việc đầu tư. Như vậy,
đất đai thực sự sẽ được khai thác sử dụng vào mục đích cụ thể theo hướng ổn định, vững chắc của quy
hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện dưới sự chỉ đạo của UBND huyện căn cứ vào đặc tính
của nguồn tài nguyên đất và mục tiêu dài hạn phát triển kinh tế xã hội để giải quyết các vấn đề
như:
30
+ Xác định phương hướng, mục tiêu, nhiệm vụ và giải pháp cơ bản sử dụng đất của
huyện;
+ Xác định quy mô, cơ cấu và phân bố sử dụng đất của các ngành;
+ Xác định cơ cấu, phạm vi và phân bố đất cho các công trình hạ tầng chủ yếu, đất dùng cho
nông - lâm nghiệp, thủy lợi, giao thông, đô thị, khu dân cư nông thôn, xí nghiệp công nghiệp, du lịch
và nhu cầu đất đai cho các nhiệm vụ đặc biệt như khu bảo vệ - bảo tồn, khu vực an ninh, quốc phòng.
Đề xuất chỉ tiêu có tính khống chế sử dụng các loại đất theo từng khu vực cho các xã trong huyện.
Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là nền tảng, thông qua việc khoanh định cụ thể các khu
vực sử dụng với những chức năng khác nhau, trực tiếp khống chế và thực hiện nhu cầu sử dụng
đất của các dự án cụ thể, cũng là điểm mấu chốt thực hiện quy hoạch của cấp tỉnh và cả nước.

Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện ở nước ta là một cấp cơ bản trong hệ thống quy hoạch
sử dụng đất, là cơ sở để cụ thể hoá quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cả nước, có tác dụng trực
tiếp chỉ đạo và khống chế quy hoạch sử dụng đất của nội bộ các ngành, các xí nghiệp, kế thừa
quy hoạch cấp trên và gợi ý cho quy hoạch cấp dưới. Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là căn
cứ, là định hướng cho việc xây dựng quy hoạch sử dụng đất cấp xã. Do đó, phải được tổ chức
dưới sự lãnh đạo chủ chốt của cấp huyện, có sự tham gia của nhiều ngành, nhiều nhà khoa học,
thực hiện một cách thiết thực, làm cho quy hoạch có tính khoa học, tính tiên tiến, tính thực tế,
tính khả thi cao.
Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện là quy hoạch có tính dài hạn, có tính khống
chế vĩ mô đối với đất đai trong một vùng hoặc một địa phương. Nghĩa là dựa vào đặc tính tự
nhiên của đất, dự báo dài hạn về yêu cầu của kinh tế xã hội với đất đai nhằm xác định tư tưởng
chiến lược, mục tiêu, phương hướng sử dụng đất, phân bố và xác định cơ cấu sử dụng đất, đề
xuất các chỉ tiêu khống chế quy mô sử dụng đất cho các yêu cầu sử dụng đất của các ngành và
phân rõ ranh giơí, khu vực sử dụng đất, xác định phương châm, chính sách và biện pháp thực thi
quy hoạch. Do đó, nó có tính tổng hợp rất mạnh, đề cập đến nhiều ngành, phạm vi khá rộng, tính
chính sách cao.
Xây dựng phương án quy hoạch cần có lượng tư liệu, thông tin rất lớn. Để có phương án
quy hoạch phù hợp với thực tế, phù hợp với sự phát triển ngày càng mạnh của xã hội và có tính
khả thi cao, việc thu thập tư liệu, đánh giá hiện trạng sử dụng đất, phân tích tính thích nghi của
đất, đánh giá tiềm năng đất, đề xuất tư tưởng chiến lược sử dụng đất, dự báo các yêu cầu sử dụng
đất, phân khu sử dụng đất, thiết kế và tổng hợp phương án quy hoạch phải luôn chú ý bảo đảm
tính tổng hợp, so sánh. Phải dưới sự lãnh đạo của quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, có
sự tham gia của các ngành, các cán bộ chuyên môn, kết hợp chặt chẽ giữa phương pháp truyền
thống với kỹ thuật hiện đại, phương pháp định tính với định lượng và đưa cơ chế phản hồi vào
công tác quy hoạch làm cho quy hoạch có tính khoa học, thực tế và tính quần chúng.
1. 2. Sự cần thiết phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện.
a. Sự cần thiết lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
Trong hệ thống chính quyền, cấp tỉnh có đầy đủ quyền lực huy động vốn đầu tư, lao động
và đất đai để xây dựng kinh tế xã hội trên địa bàn tỉnh một cách mạnh mẽ, vững chắc và ổn định
lâu dài. Nếu có quy hoạch sử dụg đất đầy đủ và khoa học sẽ tạo ra bước đi phát triển đúng hướng

và đạt được kết quả tốt.
Chính quyền cấp tỉnh có đầy đủ thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
trong địa bàn tỉnh và là cấp trực tiếp được Chính phủ giao quyền quản lý đất đai trên lãnh thổ
tỉnh.
Luật đất đai và các văn bản sau luật đều quy định cụ thể quyền hạn quản lý, sử dụng đất
đai của chính quyền cấp tỉnh, đó là:
- Chính quyền cấp tỉnh trực tiếp chỉ đạo lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và trình
Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
- Chính quyền cấp tỉnh trực tiếp chỉ đạo lập và phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp
huyện và một số dự án quy hoạch sử dụng đất cấp xã, quy hoạch sử dụng đất của vùng trọng
điểm.
- Chính quyền cấp tỉnh là cấp hành chính được quyền cho chuyển mục đích sử dụng các
loại đất theo phân cấp và đồng thời là cấp trình Chính phủ phê duyệt cho phép chuyển mục đích
sử dụng các loại đất.
- Cấp tỉnh là cấp điều chỉnh, bổ sung quy hoạch sử dụng đất của cấp huyện.
31
Để thực hiện các quyền lực như trên về quản lý sử dụng và thống nhất quản lý đất đai
theo quy định nhất thiết phải tiến hành quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh là sự định hướng sử dụng đất cho toàn bộ lãnh thổ do
tỉnh quản lý, là cầu nối liên kết giữa các ngành sử dụng đất trên địa bàn tỉnh, đồng thời là bước
định hướng quan trọng tới các quy hoạch cụ thể trên địa bàn huyện, các vùng trọng điểm để xây
dựng kế hoạch giao cấp đất, tiếp nhận đầu tư lao động. Thiếu quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh sẽ
vừa không phát huy được vai trò quan trọng của chính quyền trong hệ thống quản lý, quy hoạch
sử dụng đất, vừa có thể gây ra những quyết định sai lầm về sử dụng đất của các ngành và gây
thiệt hại cho lợi ích toàn xã hội.
Căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh mang tính khoa học và tính pháp lý, các
ngành, các huyện trong tỉnh triển khai quy hoạch sử dụng đất cụ thể cho ngành mình, huyện
mình.
b. Sự cần thiết quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
Huyện là đơn vị hành chính được chia thành xã, thị trấn. Ngoài ra, cấp huyện bao ồm:

quận thuộc thành phố trực thuộc trung ương, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh. Trong công tác
quản lý đất đai theo các điều khoản Luật đất đai năm 2003, nhiệm vụ của cấp huyện thể hiện, đó
là:
- UBND cấp huyện tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn quản lý.
- Xét duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp dưới trực tiếp.
- Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá
nhân, giao đất đối với cộng đồng dân cư.
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
Để thực hiện các nhiệm vụ theo hiến pháp và pháp luật, cần phải xây dựng các phương án
quy hoạch sử dụng đất với cơ cấu đất hợp lý, khoa học và đạt hiệu quả cao.
Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện làm cơ sở cho việc quyết định đầu tư, như vậy, đất đai
sẽ thực sự được khai thác sử dụng vào những mục đích cụ thể theo hướng ổn định lâu bền. Do đó
quy hoạch sử dụng đất cấp huyện sẽ làm tăng tính ổn định, vững chắc của quy hoạch sử dụng đất
cấp tỉnh.
Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện xác định các đặc điểm lãnh thổ của các tiểu vùng trong
huyện, từ đó định hướng sử dụng đất cụ thể theo hướng chuyên môn hoá đi đôi với phát triển
tổng hợp trong việc phát triển kinh tế-xã hội của các xã trong tiểu vùng, đảm bảo mối quan hệ
chỉ đạo của quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đối với quy hoạch sử dụng đất cấp xã.
1.3. Những căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện.
Xác định căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện có ý nghĩa quyết định
tới nội dung, phương pháp và tính pháp lý của quy hoạch.
Các căn cứ này được xét theo các góc độ sau:
1. Các văn bản pháp quy :
Căn cứ pháp lý quan trọng nhất của quy hoạch sử dụng đất đai là Hiến pháp năm 1992 đã
khẳng định " Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật, đảm
bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả " (Điều 18 chương II).
Phân phối và phân phối lại đất đai theo quy hoạch và kế hoạch là biện pháp quan trọng để
thực hiện quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, đảm bảo cho việc quản lý đất đai được thống nhất,
đi vào nền nếp, quy chế chặt chẽ. Ở đây quyền định đoạt đất đai được thể hiện trực tiếp và cụ

thể. Chỉ có thực hiện tốt các biện pháp quy hoạch, thì đất đai mới được sử dụng một cách hợp lý
và tiết kiệm, đúng mục đích. Vì vậy Nhà nước phải quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất
đai.
Luật đất đai quy định chế độ quản lý và sử dụng, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất. Luật đất đai năm 2003 đã xác định rõ tầm quan trọng của công tác quy hoạch sử dụng đất.
Tại Điều 6 quy định quy hoạch sử dụng đất là một trong các nội dung của quản lý Nhà nước về
đất đai. Tại các Điều 22, 23, 25, 26 quy định căn cứ nội dung, trách nhiệm và thẩm quyền xét
duyệt quy hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất có ý nghĩa rất lớn trong quản lý và sử dụng
đất. Ngoài việc đảm bảo cho việc sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm, đảm bảo các mục tiêu nhất
32
định phù hợp với các quy định của Nhà nước, cần phải đồng thời tạo ra cho Nhà nước theo dõi,
giám sát quá trình sử dụng đất.
Để thực hiện Hiến pháp và Luật đất đai, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ, Ngành đã ban
hành hàng loạt các văn bản dưới luật dưới dạng các nghị định, chỉ thị, thông tư, hướng dẫn của
ngành, liên ngành để chỉ đạo công tác quy hoạch sử dụng đất các cấp.
Các nghị quyết, quyết định do Hội đồng nhân dân, UBND cấp tỉnh, huyện ban hành cũng
là những văn bản mang tính pháp lý để chỉ đạo việc xây dựng quy hoạch sử dụng đất ở địa
phương.
2. Các tài liệu nghiên cứu dự báo và chiến lược phát triển
Để xây dựng quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, huyện nhất thiết phải thu thập nghiên cứu
các tài liệu sau:
Tài liệu về chiến lược phát triển kinh tế xã hội.
Cụ thể đối với cấp tỉnh: Tài liệu về đường lối, chiến lược phát triển kinh tế xã hội, quốc
phòng an ninh của cả nước; quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, của tỉnh; quy hoạch sử
dụng đất của cả nước, của vùng; Nghị quyết đại hội Đảng bộ, Nghị quyết của Hội đồng nhân dân
về định hướng phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh.
Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất đai của
tỉnh, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội huyện và Nghị quyết đại hội Đảng bộ, Nghị
quyết của Hội đồng nhân dân cấp huyện về định hướng phát triển kinh tế xã hội của huyện.

Tài liệu mang tính chất chiến lược dài hạn như: Quy hoạh phát triển đô thị, các dự án
quy hoạch phát triển của các Bộ, Ngành Trung ương trên địa bàn của tỉnh, huyện.
Vì quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất có mối quan hệ điểm và diện, cục bộ và
toàn bộ, nên sự sắp xếp quy mô dùng đất, các chỉ tiêu chiếm đất xây dựng của hệ thống đô thị
cần phải được điều hoà trong quy hoạch sử dụng đất đai, nó sẽ tạo ra điều kiện tốt nhất cho xây
dựng và phát triển đô thị
Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch các ngành là mối quan hệ tương hỗ,
vừa phát triển vừa hạn chế nhau, trong một khu vực không thể có sự sai khác về không gian và
thời gian, quy hoạch các ngành là bộ phận hợp thành của quy hoạch sử dụng đất, cần phải có sự
sắp xếp điều hoà giữa một bên là sự định hướng chiến lược có tính toàn diện, toàn cục và mặt
khác là sự cụ thể hướng đầu tư, biện pháp bước đi về nhân tài, vật lực đảm bảo cho từng ngành
phát triển.
Tài liệu dự báo tiến bộ khoa học, công nghệ liên quan đến việc sử dụng đất đai
Hiện nay áp dụng trong lĩnh vực quy hoạch đất có thể sử dụng giải đáp của các bài toán
về tổ chức lãnh thổ theo 3 dạng: dạng thứ nhất là tìm vị trí của những điểm ranh giới, diện tích
nào đó, ví dụ như vị trí của khu dân cư hay trung tâm sản xuất đối với đường xá (ở đây là bài
toán vận tải với mô hình lưới). Dạng thứ hai, xác định cơ cấu tài nguyên (các nhóm đất, các
nhóm cây trồng nông nghiệp) dùng "bài toán đơn hình" là mô hình tuyến tính. Dạng thứ ba, tính
toán các công việc để thực hiện những quyết định đã được thông qua (ví dụ cần thành lập các
đơn vị sử dụng đất với kích thước khác nhau với mục đích là tối thiểu hoá các khoảng cách từ
các cơ sở trung tâm đến các khoanh đất được sử dụng), có thể ứng dụng mô hình quy hoạch động
để tìm giải pháp tối ưu.
Trong công tác quy hoạch sử dụng đất các cấp, ứng dụng kỹ thuật công nghệ tiên tiến
của hệ thống thông tin địa lý (GIS) để hệ thống hoá thông tin xây dựng các loại bản đồ, hỗ trợ
lập các phương án quy hoạch, hiệu chỉnh quy hoạch, đồng thời lưu trữ, bổ sung, cập nhật, tra cứu
dễ dàng phục vụ cho công tác phân tích và quản lý.
3. Các tài liệu khác
Trong chiến lược phát triển bền vững toàn cầu quy hoạch sử dụng đất cần đảm bảo đáp
ứng các yêu cầu về bảo vệ môi trường, bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng
cảnh.

Căn cứ vào kết quả điều tra, phân tích đánh giá hiện trạng sử dụng đất, điều kiện tự
nhiên, tài nguyên thiên nhiên, điều kiện kinh tế, xã hội của từng địa phương, từng lãnh thổ và
căn cứ vào định mức sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực tiến hành tính toán tổng hợp nhu cầu
sử dụng đất vào các mục đích phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh.
33
Để phương án có tính khả thi cao cần dựa vào việc đánh giá kết quả thực hiện công tác
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của kỳ trước.
2. NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CẤP TỈNH VÀ CẤP
HUYỆN
2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên của vùng nghiên cứu
a. Đánh giá các điều kiện tự nhiên
• Đánh giá vị trí địa lý
Vị trí địa lý của một vùng lãnh thổ có ý nghĩa rất quan trọng, có thể mang đến những lợi
thế hoặc hạn chế đối với việc phát triển kinh tế, xã hội của vùng. Vị trí địa lý được xác định theo
toạ độ địa lý (kinh độ và vĩ độ). Tuy nhiên, cần xác định vị trí phân bố tương đối của vùng
nghiên cứu so với các trung tâm hành chính – kinh tế, các trục giao thông quan trọng (đường sắt,
đường bộ hoặc đường thuỷ của khu vực). Từ đó đánh giá các lợi thế và hạn chế về vị trí địa lý
trong việc phát triển các ngành kinh tế, sự hình thành các thị trường tiêu thụ sản phẩm, khả năng
khai thác sử dụng đất đai có hiệu quả cao.
• Phân tích đặc điểm khí hậu
Khí hậu là yếu tố có ảnh hưởng rất lớn đến khả năng khai thác sử dụng có hiệu quả đất
đai. Chúng ta đều biết rằng các các yếu tố lượng mưa, số giờ nắng, nhiệt độ, tổng tích ôn hàng
năm, độ ẩm không khí, hướng và cường độ gió, lượng bốc hơi, sương mù, số ngày có sương
muối và mưa đá là những yếu tố khí hậu có liên quan chặt chẽ đến khả năng sinh trưởng và phát
triển của các cây trồng và các loại gia súc, gia cầm. Người ta có thể lợi dụng các đặc điểm khí
hậu thời tiết để bố trí mùa vụ cây trồng hợp lý, tổ chức luân canh và thâm canh nhằm nâng cao
hệ số quay vòng của đất, phát triển những loại cây – con đặc sản. Những kiến thức về các yếu tố
khí tượng thuỷ văn còn giúp cho các nhà sản xuất tránh được những rủi ro, những nguy cơ thất
bát, mất mùa.
• Đánh giá điều kiện địa hình

Địa hình là yếu tố có ảnh hưởng quyết định đến sự hình thành các loại thổ nhưỡng, đến
đặc điểm khí hậu, chế độ nước v.v… Trên các loại địa hình khác nhau hình thành các loại đất với
những tính chất rất khác nhau. Do đó, trên các cấp địa hình khác nhau, ngành nông nghiệp
nghiệp cần có cách tiếp cận không giống nhau.
Trên đất dốc, địa hình được phân cấp theo độ dốc và độ cao tuyệt đối. Độ dốc địa hình
được chia thành các cấp sau :
Cấp I : dưới 3
0
Cấp II : từ 3 – 8
0
Cấp III : từ 8 – 15
0
Cấp IV : từ 15 – 25
0
Cấp V : trên 25
0
.
Độ cao tuyệt đối thường được phân cấp như sau :
Cấp I : dưới 100m Cấp II : từ 100 – 300m
Cấp III : từ 300 – 700m Cấp IV : từ 700 – 1700m
Cấp V : trên 1700m.
Trên đất bằng địa hình tương đối được chia thành 5 cấp : cao, vàn cao, vàn, vàn thấp,
trũng. Cần xác định diện tích và cơ cấu đất theo các cấp địa hình. Đây là một trong những chỉ
tiêu quan trọng để đánh giá mức độ thích hợp đất đai đối với những khoanh đất cụ thể.
• Đánh giá đặc điểm hệ thống thuỷ văn
Hệ thống thuỷ văn (sông, ngòi, suối, ao, hồ, đầm, nước ngầm) cũng là những yếu tố cần
được nghiên cứu. Hệ thống thuỷ văn là nguồn lợi to lớn đối với sản xuất và đời sống của nhân
dân vì đó vừa là nguồn cung cấp nước, vừa là nguồn tiêu thoát nước, vừa là nguồn cung cấp một
lượng thuỷ sản quan trọng. Bên cạnh đó, hệ thống thuỷ văn cũng gây ra những tác hại khôn
lường (lũ lụt, ngập úng, sự chia cắt lãnh thổ v.v…). Do đó, chúng ta cần nghiên cứu về sự phân

bố hệ thống thuỷ văn, trữ lượng và chất lượng nước, thuỷ chế của các dòng sông, khả năng khai
thác sử dụng vào các mục đích khác nhau.
• Phân tích khái quát về nguồn gốc phát sinh các loại đất
Về mặt thổ nhưỡng cần nghiên cứu các vấn đề sau :
- Đặc điểm hình thành, đặc điểm phân bố của các loại và nhóm đất theo phát sinh học,
tổng hợp diện tích theo các loại và nhóm đất.
34
- Tính chất đặc trưng các loại đất (tính chất vật lý, hoá học và sinh học).
- Các thay đổi lớn về môi trường đất có ảnh hưởng đến việc tổ chức sử dụng có hiệu quả
đất đai.
b. Đánh giá khái quát về mặt kinh tế các tài nguyên thiên nhiên
• Tài nguyên đất đai
Tài nguyên đất đai được đánh giá theo số lượng, chất lượng và mức độ thích hợp đối với
các mục đích sử dụng khác nhau. Theo kết quả thống kê, kiểm kê đất đai định kỳ, tài nguyên đất
đai được phân chia ra theo các mục đích sử dụng nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất chưa sử
dụng. Căn cứ vào diện tích và cơ cấu các loại đất trên có thể đánh giá về mức độ hợp lý và hiệu
quả khai thác sử dụng đất hiện nay.
Chất lượng đất được đánh giá theo kết quả điều tra khảo sát thổ nhưỡng (thông qua các
chỉ tiêu vật lý, hoá học và sinh học của đất), theo đó đất được phân cấp theo các chỉ tiêu thành
các mức độ tốt, xấu khác nhau.
Trên cơ sở tài liệu thổ nhưỡng tiến hành đánh giá mức độ thích hợp của từng khoanh đất
theo các mục đích sử dụng nông - lâm nghiệp đối với 6 loại hình sử dụng đất chính là : đất
chuyên trồng lúa, đất chuyên màu, đất trồng cây lâu năm, đất đồng cỏ, đất nuôi trồng thuỷ sản và
đất trồng rừng. Mức độ thích hợp đất đai được chia thành 4 cấp : thích hợp cao, thích hợp trung
bình, thích hợp thấp và không thích hợp.
• Tài nguyên nước
Tài nguyên nước (bao gồm cả nước mặt và nước ngầm) được đánh giá theo vị trí phân
bố, trữ lượng, chất lượng nước và khả năng khai thác phục vụ các nhu cầu sản xuất và sinh hoạt
của nhân dân.
• Tài nguyên rừng

Tài nguyên rừng bao gồm rừng tự nhiên và rừng trồng, mỗi loại trên lại được chia thành
3 nhóm : rừng sản xuất, rừng phòng hộ và rừng đặc dụng. Mỗi nhóm rừng trên cần được đánh
giá theo diện tích, cơ cấu và trữ lượng. Đồng thời cần đánh giá chất lượng rừng theo sản lượng,
chủng loại cây rừng (rừng gỗ quý, gỗ tạp hay rừng tre nứa), theo khả năng khai thác, đánh giá
theo chức năng bảo vệ đất chống xói mòn v.v…
Ngoài thực vật, khi nghiên cứu tài nguyên rừng cần đề cập đến các loại động vật, đặc biệt
là các loài quý hiếm đã được ghi vào sách đỏ của Việt Nam. Cần làm rõ về số loài, khu vực phân
bố, nguồn thức ăn, các hiểm hoạ đối với chúng. Bảo vệ nguồn gen động thực vật quý hiếm cũng
là một nhiệm vụ quan trọng của công tác quy hoạch sử dụng đất.
• Tài nguyên khoáng sản
Về tài nguyên khoáng sản, cần xác định được các loại khoáng sản có trong vùng nghiên
cứu, vị trí phân bố, độ sâu, trữ lượng, chất lượng các loại khoáng sản và khả năng khai thác công
nghiệp.
• Tài nguyên nhân văn
Tài nguyên nhân văn của vùng nghiên cứu bao gồm các vấn đề như : tôn giáo, dân tộc,
các danh nhân, phong tục tập quán, các di tích lịch sử văn hoá, các danh lam thắng cảnh, các
ngành nghề truyền thống của địa phương. Tài nguyên nhân văn là một trong những vốn quý của
mỗi địa phương. Nếu được tôn tạo, bảo vệ và khai thác một cách hợp lý thì chúng có thể mang
lại những nguồn thu đáng kể.
• Cảnh quan và môi trường
Khi nghiên cứu vấn đề cảnh quan cần làm rõ về các loại hình cảnh quan, vị trí phân bố,
những biến đổi trong thời gian gần đây, khả năng khai thác vào mục đích du lịch sinh thái, đồng
thời xác định nhu cầu bảo vệ các cảnh quan.
Về môi trường, cần làm rõ thực trạng môi trường chung, hệ sinh thái khu vực, các tác
nhân gây ô nhiễm, mức độ ô nhiễm hiện tại và nguy cơ ô nhiễm môi trường không khí, đất đai,
nguồn nước, từ đó đề xuất các biện pháp khắc phục.
35
2.2. Đánh giá thực trạng phát triển kinh tế xã hội gây áp lực đối với đất đai
a. Đánh giá thực trạng phát triển kinh tế, xã hội
* Thực trạng phát triển kinh tế

Thực trạng phát triển kinh tế được đánh giá thông qua các chỉ tiêu sau :
- Chỉ tiêu GDP và tốc độ tăng trưởng hàng năm, trong đó phân tích theo cơ cấu giá trị sản
xuất của ba nhóm ngành : nông - lâm nghiệp - thuỷ sản, công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp –
xây dựng, thương mại – dịch vụ. Cần phân tích rõ về tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong
vòng 10-15 năm trở lại đây, những thuận lợi và thách thức chủ yếu.
- Các chỉ tiêu phát triển chủ yếu của từng nhóm ngành như : quy mô sản xuất, khối lượng
sản phẩm làm ra, chất lượng sản phẩm, giá thành sản phẩm, thị trường tiêu thụ, khả năng cạnh
tranh v.v…
- Tính toán các chỉ tiêu bình quân : Giá trị sản xuất và giá trị tăng thêm trên 1 đơn vị quy
mô, trên 1 lao động, thu nhập bình quân trên 1 nhân khẩu.
- Phân tích khả năng tài chính của địa phương, các nguồn vốn đầu tư trong nước và ngoài
nước.
* Đặc điểm dân số, lao động và việc làm
Về mặt xã hội, cần phân tích đặc điểm dân số, tốc độ gia tăng dân số trong những năm
gần đây, cơ cấu dân số theo thành phần dân tộc, độ tuổi, theo giới tính, theo thành phần kinh tế,
dân số đô thị và nông thôn. Về lao động, cần xác định số lượng lao động, điều tra phân tích về
vấn đề giải quyết việc làm cho người lao động, thu nhập bình quân, các nguồn thu nhập, vấn đề
đào tạo nghề.
* Thực trạng phát triển và phân bố các khu dân cư
Mạng lưới điểm dân cư là yếu tố lãnh thổ quan trọng nhất có ảnh hưởng rất lớn đến hiệu
quả khai thác và quản lý các nguồn tài nguyên đất đai và lao động. Khi nghiên cứu mạng lưới
điểm dân cư cần làm rõ về hình thức định cư (phân tán hay tập trung), đánh giá phân loại các
điểm dân cư theo các chỉ tiêu sau :
- Vai trò và ý nghĩa của điểm dân cư.
- Quy mô dân số và số hộ.
- Diện tích đất khu dân cư.
- Vị trí phân bố so với các trung tâm kinh tế và các trục giao thông chính.
Trên cơ sở đó phân chia các điểm dân cư hiện trạn thành 3 nhóm :
- Nhóm I : các điểm dân cư tiếp tục mở rộng và phát triển trong tương lai.
- Nhóm II : các điểm dân cư hạn chế phát triển.

- Nhóm III : các điểm dân cư sẽ phải di dời.
* Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng
Cơ sở hạ tầng bao gồm hệ thống giao thông, thuỷ lợi, xây dựng cơ bản, hệ thống cung
cấp điện, cấp thoát nước, các công trình phục vụ mục đích công cộng, giáo dục, y tế, dịch vụ
thương mại, du lịch, văn hoá, thể thao, bưu chính viễn thông v.v…
Cần điều tra về loại, số lượng, chất lượng công trình, đặc tính kỹ thuật, khả năng phục vụ,
vị trí phân bố, diện tích chiếm đất. Đánh giá về mức độ hợp lý, về tính hiệu quả của các công
trình.
b. Phân tích áp lực đối với đất đai
• Áp lực từ sự gia tăng dân số
Cần phân tích theo các chỉ tiêu sau :
- Tính toán tốc độ gia tăng dân số hàng năm, bao gồm tỷ lệ tăng tự nhiên và biến động cơ
học.
- Phân tích mức độ gia tăng dân số theo nhân khẩu nông nghiệp và phi nông nghiệp, theo
nhân khẩu đô thị và nông thôn, theo các vùng đặc thù.
- Phân bố dân cư theo các vùng trọng điểm.
Dân số tăng nhanh kéo theo sự gia tăng của các nhu cầu lương thực, thực phẩm, tiêu dùng
trong xã hội, đòi hỏi phải có thêm nhiều đất cho sản xuất nông nghiệp. Dân số tăng làm cho nhu
cầu đất ở cũng tăng theo, dẫn đến xu thế đất nông nghiệp tiếp tục bị giảm do chuyển một phần
diện tích sang đất ở. Cần tính toán phần diện tích đất hàng năm phải đáp ứng cho nhu cầu đất ở
và xây dựng các công trình văn hoá, xã hội.
36
• Áp lực từ sự tăng trưởng kinh tế
Áp lực của sự tăng trưởng kinh tế có thể nhận thấy từ các góc độ sau :
- Áp lực từ sự phát triển của các ngành công nghiệp, giao thông vận tải, thuỷ lợi, xây
dựng, du lịch, nghỉ mát, văn hoá, thể thao v.v Do nhu cầu phát triển, hàng năm đã có một phần
diện tích khá lớn đất nông nghiệp được chuyển sang cho các nhu cầu phi nông nghiệp. Tuy rằng
đây là một xu thế tất yếu của sự phát triển song cần có sự điều tiết hợp lý của Nhà nước, đảm bảo
duy trì đất sản xuất nông nghiệp ở một mức độ nhất định để đảm bảo an ninh lương thực.
- Các chính sách mới về phát triển kinh tế xã hội gây áp lực về cường độ sử dụng đất :

+ Khuyến khích làm giàu bằng các con đường hợp pháp và chính đáng, cho phép tích tụ
đất đai ở một mức nhất định.
+ Chính sách mở cửa hợp tác liên doanh với nước ngoài đã tạo điều kiện hình thành hàng
loạt doanh nghiệp, thu hút nhiều lao động, cải thiện đời sống cho một bộ phận nhân dân, song
cũng làm mất đi một số diện tích đất nông nghiệp.
+ Chính sách gọi vốn đầu tư, khuyến khích các cá nhân tham gia đầu tư và thừa nhận 6
quyền của chủ sử dụng đất đai.
+ Tác động mạnh mẽ của ngành kinh doanh bất động sản. Đây là một ngành còn non trẻ
nhưng rất có tiềm năng ở nước ta.
Cần tính toán phần diện tích đất bị trưng dụng trung bình hàng năm trong những năm qua
cho các nhu cầu phi nông nghiệp.
• Áp lực từ sự phát triển của các đô thị
Sự phát triển theo hướng đô thị hoá là một xu thế phát triển tất yếu. Các đô thị được mở
rộng và nâng cấp, do đó nhiều diện tích bị trưng dụng cho nhu cầu này. Số dân cư nông nghiệp
trở thành thị dân (dân cư phi nông nghiệp) ngày càng tăng.
Do đó, cần nghiên cứu thực trạng, quy mô và xu thế phát triển của các thành phố về số
dân, về xây dựng cơ bản, cơ sở hạ tầng, công nghiệp, quy mô và triển vọng phát triển của các thị
xã, thị trấn, thị tứ, các vùng ven đô.
Quá trình đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ và gây áp lực to lớn đối với đất đai, đòi hỏi
phải có những biện pháp giải quyết phù hợp.
2.3. Đánh giá tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai
a. Đánh giá tình hình quản lý đất đai
Tình hình quản lý quỹ đất được đánh giá theo các nội dung quản lý nhà nước về đất đai :
1. Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn
bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ
hành chính.
3. Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất, lập bản đồ địa chính.
4. Quản lý quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.

6. Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
7. Thống kê, kiểm kê đất đai.
8. Quản lý tài chính về đất đai.
9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản.
10. Quản lý, giám sát việc thi hành quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý
các vi phạm pháp luật về đất đai.
12. Giải quyết các tranh chấp về đất đai, giải quyết các khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong việc quản lý và sử dụng đất.
13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
Đánh giá khái quát về việc thực hiện 13 nội dung trên, đặc biệt là việc giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất, giải quyết tranh chấp, lấn chiếm đất. Rút ra kết luận về những mặt làm được,
những mặt chưa làm được về quản lý đất đai.
37
b. Đánh giá mức độ biến động đất đai
Tình hình biến động đất đai nên đánh giá theo chu kỳ 5 năm, khớp với các kỳ kiểm kê và
tổng kiểm kê đất đai, từ đó tính toán so sánh mức độ biến động của từng loại đất qua các thời kỳ.
Một vấn đề rất quan trọng là phải tìm hiểu, phân tích các nguyên nhân dẫn đến các biến động đó
(kể cả nguyên nhân khách quan và chủ quan).
Lập biểu chu chuyển sử dụng đất qua các thời kỳ, đặc biệt là giai đoạn 5 năm gần đây
nhất. Đánh giá chung tình hình chu chuyển sử dụng các loại đất.
c. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất đai
Hiện trạng sử dụng đất của các địa phương được mô tả theo mẫu biểu quy định thống
nhất của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Hiện trạng sử dụng đất được phân tích theo mục đích sử
dụng, theo thành phần kinh tế và theo các đơn vị hành chính cấp dưới.
Theo mục đích sử dụng, cần đánh giá thực trạng của từng quỹ đất (đất nông nghiệp, đất
phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng). Mỗi loại đất trên cần đánh giá theo diện tích, tỷ lệ phần
trăm cơ cấu, so sánh đối chiếu với toàn vùng hoặc các địa phương có các điều kiện tương đồng
để từ đó nhận định về tính hợp lý trong phân bổ quỹ đất.

Theo thành phần kinh tế, cần xác định rõ diện tích và cơ cấu đất của các đối tượng sử
dụng như : hộ gia đình và cá nhân, các tổ chức kinh tế, nước ngoài và liên doanh với nước ngoài,
UBND xã quản lý và các đối tượng khác.
Phân tích tính hiệu quả sử dụng đất trong thời gian qua, đặc biệt là giai đoạn 5 năm gần
đây nhất. Hiệu quả sử dụng đất đai được phân tích theo các chỉ tiêu sau :
- Tỷ lệ sử dụng đất là tỷ lệ của phần diện tích đất đai đang được khai thác sử dụng vào
các mục đích kinh tế khác nhau so với tổng diện tích tự nhiên và được tính theo công thức :

100*
TN
HTN
P
PP
−
=
α
Trong đó : α : Tỷ lệ sử dụng đất đai.
P
T N
: Tổng diện tích tự nhiên
P
H
: Diện tích đất chưa sử dụng
- Tỷ lệ sử dụng các loại đất được tính theo công thức sau :

100*
TN
i
i
P

P
=
β

Trong đó : β
i
: Tỷ lệ sử dụng của loại đất i.
P
i
: Diện tích sử dụng của loại đất i.
- Độ che phủ được tính theo công thức sau :

100*
TN
QR
P
PP
+
=
γ
Trong đó : γ : Độ che phủ đất.
P
R
: Diện tích đất có rừng.
P
Q
:Diện tích trồng cây lâu năm
- Hệ số sử dụng đất được tính theo công thức sau :

C

G
P
P
K
=
Trong đó : P
G
: Tổng diện tích gieo trồng cả năm.
P
C
: Tổng diện tích đất canh tác hàng năm.
- Giá trị tổng sản phẩm tính trên môt đơn vị diện tích đất nông nghiệp :

N
ha
P
GO
G
=

Trong đó : G
ha
: Tổng giá trị sản phẩm tính trên 1 ha đất nông nghiệp.
GO : Tổng giá trị sản phẩm nông nghiệp và nuôi trồng thuỷ sản.
P
N
: Tổng diện tích đất nông nghiệp.
38
Cần thu thập đầy đủ thông tin để biên tập xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
2.4. Đánh giá tiềm năng đất đai và xây dựng định hướng sử dụng đất cho 10 - 15 năm tới và

xa hơn
a. Chọn lựa phương pháp đánh giá tiềm năng đất đai phù hợp.
Trong thực tiễn đánh giá đất đai ở nước ta hiện nay có một số phương pháp đánh giá đất
đang được áp dụng :
- Phương pháp đánh giá đất của Liên Xô (cũ) và các nước Đông Âu.
- Phương pháp đánh giá đất của các nước Mỹ, Pháp, Anh, Canada.
- Phương pháp đánh giá đất của tổ chức FAO.
- Quy trình đánh giá đất do Viện Quy hoạch và thiết kế nông nghiệp thuộc Bộ Nông
nghiệp và Phát triển nông thôn đưa ra (10TCN 343-98).
Mỗi phương pháp đánh giá đất nêu trên đều có những ưu điểm và hạn chế riêng. Vì vậy,
việc lựa chọn phương pháp đánh giá đất phụ thuộc vào điều kiện thực tế của vùng, các thông tin
đầu vào phục vụ cho việc đánh giá đất.
Phương pháp đánh giá đất của tổ chức FAO đang giành được sự quan tâm ngày càng cao
của các nhà khoa học đất vì những ưu thế cơ bản của nó. Phương pháp này có thể áp dụng được
cho nhiều vùng lãnh thổ khác nhau, nhiều quốc gia khác nhau trên thế giới. Tuy nhiên, hạn chế
của phương pháp là chưa đưa ra được quy trình đánh giá đất chi tiết (cho vùng lãnh thổ cấp
tương đương với huyện và xã của Việt Nam). Không những thế, phương pháp này còn đòi hỏi
phải có tài liệu thổ nhưỡng được xây dựng trên cơ sở phân loại đất theo FAO-UNESCO là điều
mà ở Việt Nam phần lớn các địa phương chưa đáp ứng được.
Quy trình đánh giá đất do Viện Quy hoạch và thiết kế nông nghiệp thuộc Bộ Nông
nghiệp và Phát triển nông thôn đưa ra (10TCN 343-98) về cơ bản dựa theo phương pháp đánh
giá đất của Tổ chức FAO, có một số điều chỉnh, cải tiến để có thể áp dụng được đối với điều kiện
thực tiễn ở nước ta, có thể sử dụng cho việc đánh giá đất ở các mức độ chi tiết, bán chi tiết và
khái quát.
Trên cơ sở phương pháp đánh giá đất đã lựa chọn, tiến hành quá trình đánh giá đất đai
theo các đặc tính tự nhiên, kinh tế, xã hội. Tổ chức các cuộc trao đổi giữa các chuyên gia (của
các bộ, các ngành liên quan đến mục đích sử dụng đất). Tổ chức các cuộc điều tra, khảo sát dã
ngoại nhằm bổ sung, làm rõ thêm các thông tin.
Phân tích tổng hợp theo các chỉ tiêu về số lượng và chất lượng đất. Xây dựng các bản đồ
đơn tính làm cơ sở để chồng ghép xây dựng bản đồ đơn vị đất đai. Xác định các loại hình sử

dụng đất chính của vùng, phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường của các loại
hình sử dụng đất. Xác định các yêu cầu sử dụng đất đối với từng loại hình sử dụng đất chính làm
cơ sở để phân hạng thích hợp đất đai. Mục tiêu cuối cùng của quá trình đánh giá đất là phải xác
định được mức độ thích hợp của từng khoanh đất cụ thể đối với từng loại hình sử dụng đất. Tổng
hợp kết quả phân hạng thích hợp đất đai là cơ sở khoa học quan trọng để đề xuất hướng sử dụng
đất cho tương lai. Lập bản đồ đánh giá mức độ thích hợp của từng khoanh đất.
b. Xây dựng hệ thống quan điểm khai thác, sử dụng đất đai
Quy hoạch sử dụng đất trong mọi trường hợp phải quán triệt các quan điểm chủ đạo sau
đây :
1. Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế nhưng lại là điều kiện không thể thiếu
được trong mọi quá trình phát triển, vì vậy, việc tổ chức sử dụng tốt nguồn tài nguyên này sẽ
không chỉ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước, mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn
định chính trị, an ninh quốc phòng vững chắc và phát triển xã hội. Xã hội càng phát triển thì giá
trị của đất đai sẽ càng cao và yêu cầu sử dụng đất càng phải tốt hơn với hiệu quả kinh tế, xã hội
cao hơn.
2. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu trong việc tổ chức sử
dụng đất đai của các ngành kinh tế, xã hội và các địa phương. Phương án quy hoạch sử dụng đất
là kết quả hoạt động thực tiễn của hệ thống bộ máy quản lý nhà nước kết hợp với những dự báo
có cơ sở khoa học cho tương lai. Quản lý đất đai thông qua quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
vừa đảm bảo tính thống nhất của quản lý nhà nước về đất đai vừa tạo điều kiện để phát huy
quyền dân chủ của nhân dân trong việc sử dụng đất để đạt tới mục tiêu dân giàu, nước mạnh, xã
hội công bằng và văn minh.
39
3. Về kinh tế, quy hoạch sử dụng đất đai phải đảm bảo ưu tiên đất đai cho nhiệm vụ phát
triển sản xuất nông nghiệp, vừa đảm bảo an ninh lương thực quốc gia, vừa thoả mãn nhu cầu
nông sản phẩm cho toàn xã hội và nguyên liệu phục vụ cho công nghiệp, đồng thời phải cân đối
quỹ đất thích hợp cho nhiệm vụ phát triển công nghiệp hoá đất nước, nâng cao độ phì nhiêu và
hệ số sử dụng đất.
4. Về mặt xã hội và môi trường, quy hoạch sử dụng đất đai phải đảm bảo độ che phủ
thực vật của các hệ sinh thái bền vững, phải đáp ứng được nhu cầu tăng lên về đất ở và chất

lượng của môi trường sống, đặc biệt chú ý đến tác dộng môi trường của quá trình sử dụng đất để
công nghiệp hoá và đô thị hoá, nhất là ở các khu vực mới phát triển. Quy hoạch sử dụng đất đai
phải phản ánh được xu hướng cân đối giữa các vùng phát triển và phần còn lại của lãnh thổ để
không thể phát sinh nhiều chênh lệch quá xa trên cùng một địa bàn.
5. Quy hoạch sử dụng đất đai để phát triển hệ thống đường sá, sân bay, bến cảng, các
công trình năng lượng, cấp thoát nước, dịch vụ công cộng sẽ làm giá trị đất tăng lên và tạo thêm
giá trị mới về sử dụng đất, đồng thời còn nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Do đó, các phương án
quy hoạch sử dụng đất đều phải cân đối quỹ đất cho nghiên cứu phát triển cơ sở hạ tầng.
c. Xử lý tổng hợp các ý đồ chiến lược phát triển sử dụng đất của các bộ, ngành trên lãnh thổ
Để xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất đai cần nắm được ý đồ chiến lược phát
triển của các bộ, ngành có trên địa bàn lãnh thổ vùng nghiên cứu. Chiến lược phát triển của mỗi
ngành thường được thể hiện trong các phương án quy hoạch hoặc kế hoạch phát triển ngành
(nông nghiệp, lâm nghiệp, công nghiệp, xây dựng, giao thông, thuỷ lợi, điện, cấp thoát nước,
thương mại, dịch vụ, bưu chính viễn thông v.v…). Do đó, cần thu thập các tài liệu nói về phương
hướng, mục tiêu phát triển của các bộ, ngành, từ đó phân tích làm rõ các vấn đề sau :
- Kế hoạch phát triển của các ngành trong những năm tới.
- Nhu cầu về diện tích đất đai để đáp ứng nhu cầu phát triển.
- Vị trí dự kiến phân bố của các công trình theo vùng.
Tổ chức các buổi thảo luận, trao đổi để thống nhất quan điểm, ý kiến về định hướng sử
dụng đất của các ngành Trung ương và địa phương.
d. Xây dựng định hướng sử dụng đất
Định hướng sử dụng đất của các ngành được xây dựng dựa trên các căn cứ sau :
- Căn cứ vào kế hoạch và chiến lược phát triển kinh tế, xã hội của nhà nước, của vùng và
khu vực.
- Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và nhu cầu của thị trường.
- Căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất và kết quả đánh giá tiềm năng đất đai.
- Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất của các ngành đóng trên địa bàn.
Nhu cầu về đất đai của các bộ, ngành sẽ được tổng hợp lại và được rà soát đối chiếu với
các chỉ tiêu định mức về sử dụng đất, từ đó tiến hành lập cân đối sơ bộ quỹ đất, điều chỉnh các
điểm bất hợp lý. Định hướng sử dụng đất trong tương lai được trình bày trên bản đồ có tỷ lệ

thích hợp.
2.5. Xây dựng các phương án quy hoạch sử dụng đất đai
a. Xác định phương hướng, mục tiêu phát triển kinh tế xã hội
Phương hướng mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội được xây dựng theo hai mức : mục tiêu
tổng quát và mục tiêu cụ thể.
Khi xác định mục tiêu tổng quát cần làm rõ các chỉ tiêu như : tổng GDP, tốc độ tăng
trưởng GDP hàng năm, thu nhập bình quân đầu người, tỷ trọng của các ngành trên tổng giá trị
sản xuất.
Về mục tiêu cụ thể, cần làm rõ các chỉ tiêu sau :
- Các chỉ tiêu kinh tế : Tổng giá trị sản xuất của các ngành, cơ cấu giá trị sản phẩm trong
mỗi ngành, xác định rõ các ngành sản xuất trọng điểm, ngành bổ sung, các sản phẩm mũi nhọn,
các sản phẩm hàng hoá tiêu thụ trên thị trường nội địa và xuất khẩu.
- Các chỉ tiêu xã hội như : tốc độ gia tăng dân số, lao động, vấn đề giải quyết việc làm
cho người lao động, phục vụ đời sống văn hoá tinh thần, giáo dục đào tạo, y tế và chăm sóc sức
khoẻ cộng đồng, vấn đề đói nghèo v.v
40
b. Tính nhu cầu sử dụng đất
Để tính nhu cầu sử dụng đất, trước hết cần tập hợp các tiêu chuẩn định mức sử dụng đất
cho các ngành đã được Nhà nước hoặc các Bộ, Ngành ban hành. Đối với các lĩnh vực chưa có
các tiêu chuẩn định mức được ban hành thì cần nghiên cứu xây dựng hoặc đề xuất định mức sử
dụng đất.
Tính nhu cầu sử dụng đất cho các ngành : nông nghiệp, lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất
xây dựng, đất giao thông, thuỷ lợi và các nhu cầu khác.
Nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp được tính toán dựa vào nhu cầu tiêu dùng trong xã hội,
nhu cầu nguyên liệu phục vụ công nghiệp, nhu cầu của thị trường, lực lượng lao động, năng suất
lao động, máy móc trang thiết bị phục vụ sản xuất, đồng thời phải xem xét khả năng khai hoang
mở rộng diện tích đất nông nghiệp. Bên cạnh đó phải tính đến phần diện tích đât nông nghiệp
hiện có chuyển sang đất phi nông nghiệp.
Nhu cầu diện tích đất lâm nghiệp được dự báo dựa vào kết quả đánh giá tiềm năng đất
lâm nghiệp, nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội, nhu cầu bảo vệ đất và môi trường.

Nhu cầu đất cho các mục đích phi nông nghiệp ( như xây dựng cơ bản, phát triển công
nghiệp, giao thông, thương mại, dịch vụ, thuỷ lợi, văn hoá, thể thao và các nhu cầu khác) được
xác định căn cứ vào kế hoạch phát triển của các ngành và được tính toán dựa vào tiêu chuẩn định
mức sử dụng đất.
c. Xây dựng các phương án quy hoạch sử dụng đất
Phương án quy hoạch sẽ được xây dựng theo các chuyên đề. Mỗi tổ chuyên đề xây dựng
chuyên đề của mình trên cơ sở đề cương chung đã hoạch định thống nhất. Để thuận lợi cho việc
tổng hợp số liệu sau này, các tổ chuyên đề cần thống nhất với nhau về phương pháp, quy trình,
định mức sử dụng đất, các mẫu biểu bảng. Trong quá trình xây dựng phương án cần tổ chức hội
thảo trao đổi giữa các tổ chuyên đề. Ban điều phối cần thực hiện tốt chương trình điều hoà phối
hợp giữa các tổ chuyên đề để đảm bảo tính thống nhất của các nội dung quy hoạch.
Để đảm bảo tính khách quan cho các giải pháp quy hoạch, cần xây dựng nhiều phương án
khác nhau. Các phương án quy hoạch được luận chứng theo ngành, theo vùng lãnh thổ, theo các
mục tiêu đặc thù.
Căn cứ vào kết quả tính toán các chỉ tiêu kinh tế, xã hội và môi trường, thông qua việc
phân tích, so sánh hiệu quả, phân tích tính khả thi của các phương án, sẽ chọn ra phương án tối
ưu để kiến nghị trình duyệt.
d. Xây dựng các biểu bảng, bản đồ
Các kết quả tính toán cần trình bày dưới dạng các biểu bảng theo mẫu thống nhất đã được
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định. Một số thông tin có thể trình bày dưới dạng các biểu đồ,
đồ thị.
Các bản đồ cần phải có gồm bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng
đất, các bản đồ chuyên đề như bản đồ thổ nhưỡng, bản đồ kết quả đánh giá đất, bản đồ quy
hoạch giao thông, thuỷ lợi v.v Các loại bản đồ trên cần được xây dựng ở tỷ lệ thích hợp.
2.6. Xây dựng kế hoạch sử dụng đất
Nhu cầu về đất của các tổ chức, cá nhân sử dụng đất trong cả giai đoạn quy hoạch sẽ
được tổng hợp theo các mốc thời gian 5 năm. Đó là căn cứ để xây dựng kế hoạch sử dụng các
loại đất theo các mục đích sử dụng cho các tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Kế hoạch sử dụng đất
được xây dựng dưới hai hình thức : kế hoạch sử dụng đất 5 năm và kế hoạch sử dụng đất hàng
năm.

Để xây dựng kế hoạch sử dụng đất 5 năm, trước hết cần phân chia mốc thời gian quy
hoạch theo các kỳ kế hoạch 5 năm khớp với kỳ kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của Nhà nước.
Kế hoạch sử dụng đất 5 năm được xây dựng chi tiết cho các quỹ đất (đất nông nghiệp, đất
phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng).
Kế hoạch sử dụng đất hàng năm được xây dựng chi tiết cho 1 – 2 năm đầu của kỳ kế
hoạch sử dụng đất 5 năm thứ nhất.
Trên cơ sở kế hoạch sử dụng đất 5 năm sẽ xây dựng biểu chu chuyển đất đai chi tiết theo
các kỳ kế hoạch và cho cả thời kỳ quy hoạch.
41
Lập dự toán chi thu tài chính theo phương án quy hoạch sử dụng đất, trong đó tính toán
các chỉ tiêu sau :
+ Các khoản thu gồm có : Thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất,
cho thuê đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, tiền xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực sử dụng đất, thu
từ đấu giá quyền sử dụng đất ở.
+ Các khoản chi gồm có : chi đền bù đất đai khi lấy đất làm nhà ở, lấy đất cho các nhu
cầu xây dựng, giao thông, thuỷ lợi, phát triển công nghiệp, cho xây dựng các công trình công
cộng và cho nhu cầu an ninh quốc phòng …
+ Dự toán thu ngân sách trên cơ sở lấy tổng thu trừ tổng chi. Đây là nguồn thu ngân sách
quan trọng nhất của các địa phương, tạo nguồn vốn để đầu tư phát triển kinh tế, xã hội trong
tương lai.
CÂU HỎI ÔN TẬP
Câu 1 : Hãy trình bày vị trí và vai trò của quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện ?
Câu 2 : Hãy trình bày sự cần thiết phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện ?
Câu 3 : Hãy trình bày các căn cứ để xây dựng quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện.
Câu 4 : Hãy trình bày nội dung đánh giá điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên
trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện ?
Câu 5 : Hãy trình bày nội dung đánh giá thực trạng phát triển kinh tế, xã hội gây áp lực
lên đất đai trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện ?
Câu 6 : Hãy trình bày nội dung đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trong QHSD
đất cấp tỉnh và cấp huyện ?

Câu 7 : Hãy trình bày nội dung xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và
cấp huyện ?
42