Tác động của khủng hoảng tài chính tới thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản việt nam

Bài thảo luận TTCK Chủ đề
21
CHỦ ĐỀ 21
Tác động của Khủng hoảng tài chính tới Thị trường chứng
khoán và Thị trường bất động sản Việt Nam
Mục lục
I. Những yếu tố tác động tới thị trường chứng khoán và thị trường bất
động sản……………………………………………………….3
1. Những yếu tố tác động tới thị trường chứng khoán………….3
2. Những nhân tố tác động tới thị trường bất động sản…… 4
II. Tác động của khủng hoảng tài chính tới thị trường chứng khoán và thị
trường bất động sản…………………………5
1. Khủng hoảng tài chính…5
2. Tác động của khủng hoảng tài chính tới thị trường chứng khoán và thị
trường bất động sản Việt Nam……… 6
2.1 Tác động tới thị trường chứng khoán……….8
2.2.Tác động tới tài chính Mỹ………10
3.Giải pháp cho TTCK và TTBĐS Việt Nam trước tác động của khủng
hoảng ……………11
3.1.Giải pháp cho TTCK……….11
3.2.Giải pháp cho TTBĐS thị trường bất động sản……… 12
Nhóm HAL – CĐLT4B - 1 -
Bài thảo luận TTCK Chủ đề
21
LỜI MỞ ĐẦU
Trong nền kinh tế hội nhập hiện nay, thị trường chứng khoán và thị trường
bất động sản ngày càng đóng vai trò quan trọng.
Với tư cách là phương thức khơi thông dòng vốn đầu tư vào sản xuất kinh
doanh, thị trường chứng khoán (TTCK) thúc đẩy việc tích lũy và tập trung vốn để
đáp ứng nhu cầu xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinh tế. Nó tạo điều
kiện thuận lợi cho việc thực hiện chính sách mở cửa, cải cách kinh tế thông qua

việc phát hành chứng khoán ra nước ngoài. Thị trường chứng khoán rất nhạy cảm
đối với các hoạt động kinh tế, là thước đo hiệu quả các hoạt động kinh tế. Giá trị
cổ phiếu của các công ty (thị giá) tỷ lệ thuận với lợi nhuận mà công ty đạt được.
Chỉ số chung của thị trường chứng khoán phản ánh mức tăng trưởng kinh tế của
quốc gia đó trong thời gian ngắn, trung và dài hạn. Thị trường chứng khoán cho
phép sử dụng các chứng từ có giá, bán cổ phiếu, trái phiếu từ đó ngân hàng có thể
điều tiết hoạt động của thị trường, khống chế sự co giãn cung cầu tiền tệ, khống
chế quy mô đầu tư, thúc đẩy phát triển kinh tế và giá trị đồng tiền. Thị trường
chứng khoán tạo điều kiện để sử dụng vốn có hiệu quả hơn đối với cả người có
tiền đầu tư và người vay tiền để đầu tư.
Còn nói đến thị trường bất động sản (TTBĐS) đây là nơi hình thành, trao
đổi hàng hoá BĐS và thiết lập các quan hệ giao dịch giữa các bên. Thị trường
BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị
trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính
chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Phát triển thị
trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm
quan trọng, đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường. Phát triển
và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng
nguồn thu cho Ngân sách; đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở
cho nhân dân.
Nghiên cứu đến TTCK và TTBĐS, ta không thể bỏ qua những yếu tố tác
động tới hai thị trường đó. Từ đó ta có thể hiểu được tại sao các cuộc khủng
hoảng tài chính lại ảnh hưởng tới TTCK và TTBĐS Việt Nam.
Nhóm HAL – CĐLT4B - 2 -
Bài thảo luận TTCK Chủ đề
21
I. Những yếu tố tác động tới thị trường chứng khoán và thị trường bất
động sản
1. Những yếu tố tác động tới thị trường chứng khoán
Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến TTCK như các thông tin cập nhật, thậm

chí cả tin đồn; tiền và tâm lý của nhà đầu tư cũng như quá trình phát triển của nền
kinh tế quốc dân. Những yếu tố này sẽ ảnh hưởng đến TTCK như thế nào và trong
khoảng thời gian bao lâu.
Các yếu tố ảnh hưởng ngắn hạn
Thời kỳ ngắn hạn, TTCK lên xuống do những sự kiện hàng ngày, các thông
tin cập nhật, kể cả những tin đồn gây nên. Các nhà đầu tư chuyên nghiệp và không
chuyên tiếp nhận, diễn giải thông tin, suy đoán, kết luận và quyết định mua bán có
thể sai hoặc nhầm lẫn nếu thông tin đó không chính xác. Ở thời kỳ này, không
phải bản thân các sự kiện hay thông tin, mà chính trạng thái tâm lý hiện hành trên
thị trường làm giá chứng khoán lên xuống. Đôi khi, nhà đầu tư phản ánh một cách
hốt hoảng, thái quá, ngược với mọi logich thường nhật hay các luận cứ kinh tế.
Điều này có thể dẫn đến thị trường tăng giảm vô căn cứ, chỉ vì người chơi chứng
khoán lấy các sự kiện như một cách biện minh cho hành động của mình.
Một ví dụ rõ nhất là sự ảnh hưởng mạnh và rõ rệt của những biến động
hàng ngày, hàng giờ của kinh tế thế giới trong thời gian qua. Những sự kiện như
việc phá sản hàng loạt tổ chức tài chính hàng đầu sau khi mọi nỗ lực giải cứu
không thành khiến TTCK toàn thế giới sụt giảm kỷ lục. Tâm lý nặng nề đó tiếp tục
khiến nhà đầu tư hoảng hốt, tháo chạy không cân nhắc và hiển nhiên TTCK càng
thêm suy thoái.
Các yếu tố ảnh hưởng trung hạn
Tiền và tâm lý là những yếu tố có tính quyết định đến trào lưu thị trường
trung hạn. Theo nhiều nhà kinh tế, khi cả hai yếu tố tiền và tâm lý đều âm, TTCK
rất trầm. Nếu chỉ có một trong hai yếu tố tích cực, còn yếu tố kia âm thì thị trường
vẫn chưa thể khởi sắc. Song khi có tiền cộng với tâm lý phấn khích, TTCK theo
xu hướng đi lên, phát triển nhanh một cách bùng nổ. Bên cạnh tiền và tâm lý, yếu
tố lãi suất cũng đóng vai trò quan trọng. Việc tăng hay giảm lãi suất của hệ thống
tổ chức tín dụng đôi khi còn phát huy tác dụng lên TTCK, vượt trước tác động vào
nền kinh tế một thời gian.
Nhóm HAL – CĐLT4B - 3 -
Bài thảo luận TTCK Chủ đề

21
Các yếu tố ảnh hưởng dài hạn
Quá trình phát triển nền kinh tế quốc dân, quá trình kinh doanh của các
ngành cũng như từng doanh nghiệp, triển vọng sinh lời của chúng là những yếu tố
ảnh hưởng tới TTCK trong một khoảng thời gian dài. Thêm vào đó, các tiến bộ
khoa học kỹ thuật, công nghệ hay tình hình chính trị và chính sách tín dụng, tiền tệ
cũng rất quan trọng. Hai trạng thái bi quan và lạc quan trong tâm lý công chúng
nhà đầu tư cũng là vấn đề cần lưu tâm. Ngoài ra, vấn đề đối nội, đối ngoại, chủ
trương phát triển kinh tế của nhà nước, sự phát triển thị trường bất động sản, thị
trường vàng, thị trường tiền tệ,… cũng có ảnh hưởng trực tiếp đến TTCK.
Việc phân chia các yếu tố ảnh hưởng theo thời gian chỉ là tương đối, bởi
thực tế các yếu tố ảnh hưởng này có thể diễn ra luân phiên nhau, thay thế và xen
kẽ nhau nên rất khó biết trước để phán đoán chính xác sự biến động của TTCK.
Có thể nhà đầu tư đã tham gia thị trường khá lâu sẽ dần hình thành trực giác cho
khả năng quan sát và cảm nhận diễn biến của TTCK.
2. Những nhân tố tác động tới thị trường bất động sản
Trước hết đó là do quy luật cung - cầu. Cung quá nhiều mà không có định
hướng tất yếu sẽ rối loạn.
Thứ hai là do các chính sách, định hướng. Trước đây thị trường này quá
mở, chưa có sự điều tiết vĩ mô nên đến nay khi các chủ trương chính sách dần đi
vào ổn định và chặt chẽ hơn ắt sẽ bị khựng lại.Các nước xung quanh chúng ta như
Trung Quốc, Singapore cũng đã từng trải qua thời kỳ như vậy.
Ngoài ra yếu tố tâm lý do các phương tiện thông tin đại chúng tác động
đến, cùng trình độ tiếp cận thông tin của người dân, trình độ xử lý thông tin của
các cấp chính quyền cũng ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường BĐS.
Một yếu tố vô cùng quan trọng khác tác động trực tiếp đến thị trường BĐS
trong thời gian vừa qua, đó là sự liên kết trong nội bộ các doanh nghiệp chưa cao;
sự liên kết giữa các cơ quan quản lý nhà nước trong thời gian qua chưa chặt chẽ,
khiến các chủ trương, chính sách không đồng bộ gây khó khăn cho doanh nghiệp.
Bên cạnh đó sự liên kết giữa người dân với chủ đầu tư, giữa chủ đầu tư với

các cơ quan quản lý và sự liên kết của luật pháp trong việc bảo vệ người dân, bảo
vệ chủ đầu tư cũng chưa đồng bộ.
Nhóm HAL – CĐLT4B - 4 -
Bài thảo luận TTCK Chủ đề
21
II. Tác động của khủng hoảng tài chính tới thị trường chứng khoán và
thị trường bất động sản
1. Khủng hoảng tài chính
Khủng hoảng tài chính là sự thất bại của một hay một số nhân tố của nền
kinh tế trong việc đáp ứng đầy đủ nghĩa vụ, bổn phận tài chính của mình. Dấu hiệu
của Khủng hoảng tài chính là:
- Các NHTM không hoàn trả được các khoản tiền gửi của người gửi tiền.
- Các khách hàng vay vốn , gồm cả khách hàng được xếp loại A cũng
không thể hoàn trả đầy đủ các khoản vay cho ngân hàng.
- Chính phủ từ bỏ chế độ tỷ giá hối đoái cố định.
Một số nguyên nhân của việc không thực hiện được các nghĩa vụ thanh
toán là do gặp phải vấn đề thanh khoản, khả năng thanh toán hoặc do cố tình
chiếm dụng vốn vì điều này có thể có lợi ở khía cạnh nào đó. Tình trạng mất khả
năng thanh toán bắt nguồn từ các vụ phá sản, kinh doanh thua lỗ và các vấn đề về
chi tiêu của Chính phủ. Bản thân Chính phủ cũng gặp khó khăn trong việc tìm tài
trợ khi gặp khó khăn về thanh toán do những kỳ vọng không sáng sủa mặc dù
trong điều kiện bình thường nền kinh tế hoàn toàn có khả năng chi trả. Sự mất khả
năng thanh toán thường có tính dây chuyền. Vì vậy, khủng hoảng tài chính là điều
không mong muốn.
Các nhà nghiên cứu cho rằng, có một sự tương quan giữa nỗ lực nhằm tự
do hoá các thị trường tài chính và số lượng các cuộc khủng hoảng tài chính.
Khủng hoảng tài chính thường đi kèm với những nỗ lực nhằm tự do hoá thị trường
tài chính. Vậy tự do hoá tài chính có nhất thiết dẫn đến khủng hoảng tài chính và
việc xảy ra các cuộc khủng hoảng tài chính có thể là một lý do phản đối việc bãi
bỏ các quy định và tự do hoá tài khoản vốn.

Thành phần chính của các cuộc khủng hoảng tài chính là các thông tin
không đối xứng. Thông tin không đối xứng có vai trò chính yếu trong các giao
dịch tài chính. Nó đưa người vay tới những hành vi cơ hội nguy hiểm và là mầm
mống cho những kỳ vọng xấu của người cho vay về người đi vay. Thông tin
không cân xứng khiến cho người đi vay và người gửi tiền do họ khó khăn trong
việc phân biệt giữa vấn đề thanh khoản và tình trạng mất khả năng thanh toán, qua
đó dẫn đến việc người sở hữu bán đi những tài sản bằng ngoại tệ của nước gặp khó
Nhóm HAL – CĐLT4B - 5 -
Bài thảo luận TTCK Chủ đề
21
khăn. Vì vậy, để hạn chế những thông tin không đối xứng thì hai bên đi vay và cho
vay cần có càng nhiều thông tin càng tố về nhau thông qua những câu hỏi và
người cho vay hỏi người đi vay để tránh sự lựa chọn bất lợi cho nhà đầu tư.
 Một số cuộc khủng hoảng lớn trên thế giới
- Khủng hoảng Hoa Tu-líp (Hà Lan)
Thời gian: 1634-1637
- Bong bóng South Sea (Anh)
Thời gian: 1711-1720
- Đại khủng hoảng 1929- 1933 Mỹ
- Sụp đổ thị trường chứng khoán 1987 Mỹ
- Khủng hoảng Châu Á 1997
- Khủng hoảng nợ Argentina 2001
- Cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ 2008
2. Tác động của khủng hoảng tài chính tới thị trường chứng khoán và
thị trường bất động sản Việt Nam
Liệu TTCK và TTBĐS Việt Nam có chịu ảnh hưởng của tất cả các cuộc
khủng hoảng tài chính không ?
Điều đó còn phụ thuộc vào thời gian ra đời của TTCK và TTBĐS Việt
Nam.
 Sự ra đời TTCK và TTBĐS Việt Nam

Từ khi Việt Nam tiến hành đổi mới toàn diện nền kinh tế (năm 1986), tầm
quan trọng của thị trường BĐS và tài chính từng bước được khẳng định. Năm
2000, một thể thức mới ở mức tinh vi cao độ của thị trường vốn Việt Nam ra đời,
đó là TTCK, nơi các tài sản tài chính là cổ phần doanh nghiệp được trao đổi. Sự ra
đời của TTCK Việt Nam đánh dấu bước tiến tới sự đầy đủ của dạng thức kinh
doanh tài chính tại Việt Nam.
Sự ra đời của thị trường chứng khoán Việt Nam được đánh dấu bằng việc
đưa vào vận hành Trung tâm giao dịch chứng khoán TP.Hồ Chí Minh ngày
20/07/2000 và thực hiện phiên giao dịch đầu tiên vào ngày 28/07/2000.
Nhóm HAL – CĐLT4B - 6 -
Bài thảo luận TTCK Chủ đề
21
 Mối liên hệ giữa hai thị trường
Giá BĐS Vn-Index
Quí 1/2007 Tăng Tăng
Quí 2/2007 Tăng mạnh Giảm
Quí 3/2007 Ổn định Giảm
Quí 4/2007 Tăng mạnh Giảm mạnh
(Theo Vương Quân Hoàng, TS Đại học Tổng hợp Bruxelles (Bỉ) &
Nguyễn Hồng Sơn - Th.S, Phó Vụ trưởng Vụ Kinh tế, Văn phòng Trung ương
Đảng)
Bảng trên cho ta thấy mối quan hệ tương quan giữa BĐS và chứng khoán.
Khủng hoảng tài chính tác động tới TTBĐS chắc chắn sẽ tác động tới TTCK và
ngược lại. Các tác động có khi cùng chiều, lúc lại ngược chiều do chịu nhiều ảnh
hưởng của yếu tố tâm lý. Khi TTCK rơi vào trạng thái giảm sâu, cả lượng giao
dịch và mức giá trên thị trường BĐS đều suy giảm mạnh. Những tác động đó thể
hiện rõ rệt qua cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ cuối 2008.
 Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ
Khủng hoảng tài chính Mỹ bắt nguồn từ việc các ngân hàng nước này quá
dễ dãi, tùy tiện khi cho khách hàng vay tiền để mua bất động sản qua các hợp

đồng cho vay không đạt tiêu chuẩn.
Từ lâu nay đa số người Mỹ vay tiền từ các ngân hàng để mua nhà, với thời
hạn hợp đồng từ 10 năm đến 30 năm. Đó là việc bình thường. Nhưng trong 10
năm trở lại đây thị trường nhà đất phát triển mạnh, các ngân hàng và các tổ chức
cho vay ào ạt tiếp thị tạo ra những hợp đồng cho vay không đạt tiêu chuẩn và
khuyến khích cả những người không đủ khả năng tài chính cũng đi vay tiền để
mua nhà.
Ngoài ra các tổ chức cho vay còn “sáng chế” ra những hợp đồng bắt đầu với
lãi suất rất thấp trong những năm đầu và sau đó điều chỉnh lại theo lãi suất thị
trường. Hậu quả là một số lớn hợp đồng cho vay không đòi được nợ. Nguy hại
hơn nữa là các tổ chức tài chính phố Wall đã gom góp các hợp đồng cho vay bất
động sản này lại làm tài sản bảo đảm, để phát hành trái phiếu ra thị trường tài
chính quốc tế.
Các loại trái phiếu này được mệnh danh là “Mortgage backed securities –
MBS”, một sản phẩm tài chính phái sinh được bảo đảm bằng những hợp đồng cho
Nhóm HAL – CĐLT4B - 7 -
Bài thảo luận TTCK Chủ đề
21
vay bất động sản có thế chấp. Các tổ chức giám định hệ số tín nhiệm (Credit rating
agencies) đánh giá cao loại sản phẩm phái sinh này. Và nó được các ngân hàng,
công ty bảo hiểm, quỹ đầu tư, quỹ hưu trí trên toàn thế giới mua mà không biết
rằng các hợp đồng cho vay bất động sản dùng để bảo đảm là không đủ tiêu chuẩn.
Trong vài năm trở lại đây thị trường bất động sản liên tiếp hạ nhiệt, người đi
vay đã không có khả năng trả được nợ lại cũng rất khó bán bất động sản để trả nợ,
và kể cả bán được thì giá trị của bất động sản cũng đã giảm thấp tới mức không đủ
để thanh toán các khoản còn vay nợ.
Hậu quả là một số lớn hợp đồng cho vay bất động sản dùng để bảo đảm cho các
trái phiếu MBS là nợ khó đòi, các trái phiếu MBS mất giá trên thị trường thứ cấp,
thậm chí không còn mua bán được trên thị trường, khiến cho các ngân hàng, các
nhà đầu tư nắm giữ những trái phiếu này không những bị lỗ nặng và mất cả khả

năng thanh toán.
Theo ước tính của nhiều chuyên gia trong 22.000 tỷ USD giá trị bất động
sản tại Mỹ thì có tới hơn 12.000 tỷ USD là tiền đi vay, trong đó khoảng 4.000 tỷ
USD là nợ xấu. Các nước khác cũng bắt chước Hoa Kỳ và bán ra loại trái phiếu
phái sinh MBS này trong thị trường tàichính của họ.
Vì vậy trên toàn thế giới tổng số nợ bất động sản khó đòi và tổng số MBS bị
“nhiễm độc” chưa thể tính hết được. Bear Stern, Indy Mac, Fannie Mae, Freddie
Mac, Lehman Brothers, Meryll Lynch, Washington Mutual, Vachovia, Morgan
Stanley, Goldman Sachs v.v. (Mỹ), New Century Financial, Northern Rock,
HBOS, Bradford & Bringley (Anh quốc), Dexia (Pháp-Bỉ-Luxembourg), Fortis,
Hypo (Đức-Bỉ), Glitner (Iceland) hoặc bị lung lay hoặc bị ngã gục.
2.1 Tác động tới thị trường chứng khoán:
Các nghiên cứu gần đây cho thấy, cơn bão tài chính thế giới chưa có những
tác động lớn trực tiếp đến nền kinh tế nói chung và TTCK Việt Nam nói riêng. Cơ
sở của những kết luận trên là tính liên thông và hội nhập của nền kinh tế Việt Nam
với nền kinh tế và thị trường tài chính thế giới chưa cao. Tuy nhiên, nếu xem xét
một cách thấu đáo có thể thấy rằng mặc dù không chịu ảnh hưởng trực tiếp nhưng
TTCK Việt Nam cũng đã chịu sự tác động nhất định từ cuộc khủng hoảng tài
chính toàn cầu. Sự tác động này biểu hiện trên các phương diện sau đây:
Một là, khủng hoảng tài chính với sức lan tỏa nhanh chóng đã tác động đến
các quốc gia vốn là thị trường xuất khẩu hàng hoá của nhiều doanh nghiệp niêm
yết như Mỹ, Liên minh Châu Âu, Nhật Bản, Hàn Quốc…Khủng hoảng tài chính
Nhóm HAL – CĐLT4B - 8 -
Bài thảo luận TTCK Chủ đề
21
làm sức mua của các thị trường trên giảm sút nghiêm trọng ảnh hưởng đáng kể
đến kế hoạch doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp niêm yết làm giá cổ
phiếu của các doanh nghiệp này vốn đang sụt giảm lại khó có khả năng phục hồi.
Hai là, khủng hoảng tài chính đã làm cho các nhà đầu tư nước ngoài bán
ròng cổ phiếu, trái phiếu.

- Tính từ đầu tháng 8/2008 đến đầu tháng 10/2008 các nhà đầu tư nước
ngoài đã liên tục bán ròng cổ phiếu với tổng giá trị lên 1.278 tỷ đồng và khoảng
13,5 ngàn tỷ đồng đối với trái phiếu. Với giá trị bán ra khổng lồ này đã góp phần
không nhỏ vào sự sụt giảm của chỉ số VN-Index và Hastc-Index thời gian qua.
- Trước đó, nhiều ý kiến đã “trấn an” các nhà đầu tư là sẽ không có chuyện
các nhà đầu tư ngoại rút vốn vì phần lớn các quỹ đầu tư nước ngoài tại Việt Nam
là các quỹ đóng. Ý kiến trên là không thuyết phục. Vì xét về bản chất thì các quỹ
đóng không mua lại chứng chỉ đã phát hành cho nhà đầu tư nhưng họ hoàn toàn có
thể thực hiện tái cấu trúc danh mục đầu tư của mình, trong đó có việc bán chứng
khoán ở thời điểm này để mua vào thời điểm khác hoặc bán ở thị trường này để
đầu tư vào thị trường khác hoặc đầu tư vào thị trường ngoại hối.
- Thực tế cho thấy, đồng nội tệ của nhiều quốc gia bị ảnh hưởng nặng bởi
lạm phát đã mất giá so với đồng USD vài chục phần trăm trong khi sự giảm giá
của đồng Việt Nam so với đồng USD và các ngoại tệ mạnh khác là không đáng kể.
Khả năng nhà đầu tư nước ngoài đã nhận định rằng đồng Việt Nam sẽ tiếp tục mất
giá cũng như các đồng tiền khác nên đã bán chứng khoán để mua ngoại tệ nhằm
kiếm lời là rất có thể. Nếu kịch bản diễn ra đúng như họ dự đoán thì khi đó họ sẽ
bán ngoại tệ để tiếp tục đầu tư vào chứng khoán.
Thứ ba, tác động rõ nét nhất của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đến
TTCK Việt Nam là ở yếu tố tâm lý.
- Yếu tố tâm lý trên TTCK thì ở quốc gia nào cũng có, đặc biệt là các quốc
gia có thị trường này mới hình thành. Yếu tố tâm lý đã làm cho TTCK Việt Nam
nhiều lần lâm vào tình trạng mất cân đối cung cầu: khi giá chứng khoán lên thì
mua không được, khi giá rớt thì chỉ toàn lệnh bán mà không có lệnh mua. Hiện
tượng này xảy ra do phần lớn các nhà đầu tư Việt Nam chưa chuẩn bị kiến thức và
bản lĩnh cũng như kinh nghiệm cần thiết để tham gia mua bán chứng khoán, mặt
khác môi trường thông tin chưa thật sự đảm bảo cho thông tin đến với tất cả các
nhà đầu tư cùng một lúc và chuẩn xác. Việc đầu tư theo đám đông đã gây khó
khăn trong việc hoạch định chính sách và điều tiết thị trường của cơ quan quản lý
Nhóm HAL – CĐLT4B - 9 -

Bài thảo luận TTCK Chủ đề
21
và tạo cơ hội cho các hành vi làm giá, giao dịch nội gián, tung tin đồn thất thiệt…
để trục lợi.
- Tâm lý mua bán theo đám đông lại trở nên nặng nề hơn khi nền kinh tế bị
lạm phát. Mỗi khi các thông tin về việc tăng giá xăng dầu, NHNN tăng lãi suất cơ
bản hoặc chỉ số giá tiêu dùng được công bố đều nhận được phản ứng tức thời từ
TTCK. Trong giai đoạn này, các nhà đầu tư nước ngoài được xem là nhân tố dẫn
dắt thị trường. Động thái mua vào hoặc bán ra của họ cũng sẽ làm cho giá chứng
khoán tăng hoặc giảm theo. Nhưng từ cuối tháng 9/2008 đến nay, rất nhiều thông
tin tốt về nền kinh tế được phát đi như lãi suất cơ bản và giá xăng liên tục giảm,
chỉ số giá tiêu dùng giảm đáng kể đã không nhận được những phản ứng tích cực
nào từ thị trường và chỉ số chứng khoán cả 2 sàn Thành phố Hồ Chí Minh và Hà
Nội đều giảm. Điều đó cho thấy nhà đầu tư Việt Nam không còn quan tâm đến các
thông tin tốt từ nền kinh tế trong nước mà họ chỉ quan tâm đến diễn biến tình hình
giao dịch ở các TTCK Mỹ, Anh, Nhật Bản…thế nào và sẽ có hành vi đầu tư tương
tự. Tâm lý này trở thành một rào cản không nhỏ cho các nỗ lực của Chính phủ
nhằm vực dậy TTCK.
2.2.Tác động tới thị trường bất động sản
Trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế đang trực tiếp tác động
vào VN; thị trường BĐS có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống. Điều
đó gây ra sự lúng túng và phân tâm cho mọi người muốn tham gia, nhất là đối với
những thị trường đang phát triển như VN. Nhiều hợp đồng vay ở đỉnh sốt, lãi suất
điều chỉnh cao, giá BĐS giảm mạnh, có thể tạo một làn sóng lo ngại khi sự suy
giảm kéo dài.
Năm 2008, nền kinh tế Việt Nam gặp không ít khó khăn do tác động từ
khủng hoảng tài chính thế giới và lạm phát cao ở trong nước, thị trường nhà đất bị
hạ nhiệt dẫn đến đóng băng vì hầu hết giao dịch tạo nên cơn số giá trong năm
2007 đều nhằm mục tiêu đầu cơ, hơn là nhu cầu an cư
Thị trường bất động sản tại các thành phố trọng điểm của Việt Nam trong

giai đoạn cuối năm 2007, đầu năm 2008 nóng đến nỗi khiến nhiều người lo ngại
khi liên tưởng đến quả bong bóng thị trường Mỹ. Tuy nhiên, tình trạng thị trường
bất động sản đóng băng như hiện nay cũng gây ra nhiều hệ quả bất cập. Trong khi
giá vật tư thì tăng mạnh do nhiều yếu tố đưa đến việc tăng chi phí xây dựng, sức
mua của thị trường lại giảm mạnh do người mua vừa khó vay vốn của ngân hàng
lại vừa phải chịu lãi suất quá cao. Một số công ty đầu tư phát triển bất động sản có
Nhóm HAL – CĐLT4B - 10 -
Bài thảo luận TTCK Chủ đề
21
thể sẽ phải buộc nghĩ đến việc chậm triển khai các dự án để chờ đợi vì khó huy
động được vốn. Trong khi đó, với xu hướng đô thị hóa, tốc độ tăng dân số, tiềm
năng phát triển kinh tế, mức tăng thu nhập cá nhân, phong cách sống mới thì nhu
cầu nhà ở, đặc biệt là nhu cầu căn hộ dự án tại các trung tâm kinh tế lớn như Hà
Nội, TP.HCM và các khu vực lân cận dự kiến sẽ vẫn tiếp tục tăng. Nếu không kịp
thời có các biện pháp để cải thiện tình trạng bế tắc của thị trường bất động sản
hiện nay, e rằng sự mất cân đối giữa cung cầu về nhà ở sẽ càng tăng trong các năm
tới. Giá nhà sẽ tiếp tục tăng tại các khu vực thành phố lớn nếu các dự án mới triển
khai không đủ đáp ứng nhu cầu. Người mua nhà thực sự để ở rồi sẽ còn tiếp tục
gặp nhiều khó khăn.
Nhà đầu tư phát triển bất động sản hoặc sẽ phải ngưng triển khai dự án vì
không gánh nổi tiền lãi ngân hàng, hoặc nếu cứ tiếp tục xây dựng thì sẽ buộc phải
tăng giá đầu ra; còn người mua nhà thì cũng sẽ sợ không dám vay, hoặc đã vay rồi
thì lại gặp khó khăn hơn trong việc thanh toán; người đầu tư kinh doanh bất động
sản chắc chắn sẽ buộc phải rút lui khỏi thương trường khi lãi suất tiền vay vượt
cao hơn cả mức lợi nhuận kinh doanh của họ.
Bên cạnh đó, tình hình siết chặt tín dụng và tăng lãi suất ngân hàng trong
nước khiến lợi thế cạnh tranh có thể sẽ nghiêng về các tập đoàn đầu tư phát triển
bất động sản quốc tế do họ có nhiều khả năng huy động vốn ngoại tệ với lãi suất
thấp từ các ngân hàng nước ngoài
Câu hỏi đặt ra hiện nay là liệu tình trạng đóng băng thị trường bất động sản

tại Việt Nam còn kéo dài bao lâu và sẽ có ảnh hưởng như thế nào đến nền kinh tế?
Câu trả lời phụ thuộc rất nhiều vào chính sách quản lý linh hoạt và khoa học của
chúng ta.
3.Giải pháp cho TTCK và TTBĐS Việt Nam trước tác động của khủng
hoảng tài chính Mỹ
3.1.Giải pháp cho TTCK
Một khi diễn biến của tình hình giao dịch trên TTCK đã thoát khỏi sự tác
động của các yếu tố nội tại mà đã chuyển sang phụ thuộc vào những yếu tố từ bên
ngoài như các thông tin về diễn biến của cuộc khủng hoảng tài chính hay sự tăng,
giảm của các chỉ số chứng khoán nước ngoài thì việc dự báo về tình hình thị
trường cũng như đề xuất các giải pháp là hết sức khó khăn. Tuy vậy, từ cuộc
Nhóm HAL – CĐLT4B - 11 -
Bài thảo luận TTCK Chủ đề
21
khủng hoảng tài chính toàn cầu chúng ta cũng thấy rằng trong thời gian sắp tới các
nhà điều hành và hoạch định chính sách phát triển TTCK Việt Nam sẽ có nhiều
việc cần làm và tập trung vào các vấn đề sau đây:
– Tiếp tục thực thi chiến lược phát triển TTCK Việt Nam đã được Chính
phủ phê chuẩn, trong đó việc liên thông, kết nối với thị trường các nước là cần
thiết, tuy nhiên phải được tiến hành cẩn trọng, có lộ trình để hạn chế đến mức thấp
nhất “các cơn địa chấn” có thể xảy ra như cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu
hiện nay. Đồng thời, tăng cường các hoạt động kiểm tra, thanh tra và xử phạt đủ
mạnh nhằm tạo ra môi trường kinh doanh chứng khoán minh bạch, công bằng và
đúng pháp luật.
– Xây dựng lộ trình hợp lý cho việc áp dụng các công cụ, sản phẩm mới
cho thị trường như bán khống và giao dịch ký quỹ, đặc biệt là các công cụ phái
sinh. Các công cụ phái sinh chỉ nên áp dụng khi đã hình thành một khung pháp lý
đầy đủ để điều chỉnh việc phát hành và giao dịch các công cụ phức tạp này trên cơ
sở nhận thức đầy đủ những yếu tố tích cực và tiêu cực của nó sau khi trình độ quản
lý, điều hành thị trường đã được nâng lên một bước.

– Cần nghiên cứu và sớm triển khai các công cụ kích cầu trong đầu tư.
Trước hết, Chính phủ nên xem xét khả năng lùi thời gian thu thuế từ đầu tư chứng
khoán vì nguồn thu từ đầu tư chứng khoán không nhiều[13]nhưng nó sẽ là nguồn
động viên tinh thần giúp các thị trường có thể cải thiện phần nào niêm tin cho các
nhà đầu tư, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay. Ngoài ra, theo tín hiệu thị trường cần
sớm đưa vào áp dụng các giải phải giúp hỗ trợ tính thanh khoản và khuyến khích
đầu tư như lệnh thị trường, cho phép nhà đầu tư được mở nhiều tài khoản và được
cùng mua, cùng bán một loại chứng khoán trong cùng một ngày giao dịch, sớm
đưa thị trường giao dịch các cổ phiếu chưa niêm yết đi vào hoạt động…
– Đẩy mạnh và kiên quyết đối với việc tách chức năng lưu ký tiền của nhà
đầu tư từ công ty chứng khoán sang ngân hàng để minh bạch hoá hoạt động của
công ty chứng khoán, gây dựng lòng tin của các nhà đầu tư. Thường xuyên kiểm
tra và giám sát các hoạt động kinh doanh của công ty chứng khoán, đặc biệt là các
hoạt động tiềm ẩn xung đột lợi ích cao.
3.2.Giải pháp cho TTBĐS
Nhóm HAL – CĐLT4B - 12 -
Bài thảo luận TTCK Chủ đề
21
Bộ Xây dựng dự kiến trình Chính phủ 6 giải pháp trước mắt nhằm giúp thị
trường bất động sản phát triển ổn định như sau:
- Điều chỉnh thuế nhà đất theo hướng hạn chế đầu cơ
Bộ Xây dựng đề nghị điều chỉnh bổ sung Pháp lệnh thuế nhà đất (hoặc xây
dựng Luật thuế Bất động sản) theo hướng điều tiết đối với các hộ gia đình, cá nhân
(trước mắt ở đô thị) sở hữu nhiều tài sản nhà đất nhằm khuyến khích các hộ gia
đình, cá nhân đưa tài sản nhà đất vào sử dụng.
Trường hợp tài sản nhà đất được đưa vào kinh doanh đã nộp thuế kinh
doanh hoặc thuế thu nhập thì BĐS đó không bị đánh thuế luỹ tiến. Giảm mức thuế
chuyển nhượng xuống 1% và không thu thuế thu nhập cá nhân do bán nhà, hoặc
gộp thuế chuyển nhượng bất động sản với thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu
nhập doanh nghiệp.

Ngược lại, để hạn chế đầu cơ mua đi bán lại gây lộn xộn thị trường, cần
đánh thuế với thuế suất cao đối với các trường hợp bán nhà đất trong vòng 2 năm
kể từ khi mua. Thuế suất được tính như là kinh doanh bất động sản với thuế suất
bằng 25-28% chênh lệch giá mua bán
- Phát triển nhà ở có quy mô, chất lượng và giá cả phù hợp
Quỹ đất để phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội phải được triển khai
chuẩn bị ngay từ khi quy hoạch phát triển đô thị. Ngoài quy định dành 20% quỹ
đất trong các dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10ha trở lên trong pháp luật về
nhà ở, khi quy hoạch phát triển đô thị, phải đảm bảo quỹ đất để xây dựng nhà ở
cho thuê và nhà ở xã hội chiếm ít nhất 10% tổng diện tích đất phát triển đô thị
Để khuyến khích có nhiều căn hộ diện trung bình và thấp phù hợp đa số
nhu cầu thị trường hiện nay, Bộ Xây dựng kiến nghị cần nghiên cứu điều tiết
thông qua các sắc thuế (chuyển nhượng, thu nhập ) đối với các căn hộ có diện
tích lớn
- Cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời
gian đầu tư
Điều chỉnh, bổ sung chính sách giải phóng mặt bằng để tháo gỡ khó khăn
đẩy nhanh tiến độ đầu tư các dự án nhằm tăng cung hàng hoá cho thị trường bất
động sản theo hướng: chính quyền địa phương tổ chức giải phóng mặt bằng. Bỏ cơ
Nhóm HAL – CĐLT4B - 13 -
Bài thảo luận TTCK Chủ đề
21
chế chủ đầu tư thoả thuận với dân gây mất bình đẳng và khiếu kiện và thực hiện
đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án.
- Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn định thị trường
Quy định rõ thời gian và địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để
tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển
bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị
trường.
Thực hiện nghiêm quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS

phải bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án phải thông qua sàn giao
dịch BĐS để mọi đối tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp các thông tin mua bán.
Hàng hoá của các tổ chức cá nhân kinh doanh BĐS không bán công khai
qua sàn giao dịch sẽ chế tài không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu.
- Cho vay tín dụng đối với những người thực sự có nhu cầu
Chỉ nên hạn chế những người vay để mua đi bán lại bất động sản kiếm lời
làm méo mó thị trường, còn những người có nhu cầu nhà ở thực vẫn cần cho vay
để cải thiện nhà ở.
- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm
Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các trường hợp vi
phạm luật kinh doanh BĐS. Đôn đốc triển khai các dự án, kiên quyết thu hồi các
đất nền mà người mua đầu cơ găm giữ không xây dựng chờ lên giá để chuyển
nhượng kiếm lời.
Nhóm HAL – CĐLT4B - 14 -
Bài thảo luận TTCK Chủ đề
21
Bài thảo luận của chúng em không thể tránh khỏi thiếu sót. Mong
thầy giáo nhận xét và cho ý kiến cho bài thảo luận nhóm em được hoàn
thiện hơn.
Chúng em chân thành cảm ơn!
Nhóm HAL – CĐLT4B - 15 -