quản lý dự án - phương pháp xác định tổng mức đầu tư (a) và đánh giá hiệu quả đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình (b) - phần a

TS. Luong Duc Long- DHBK 1
Chun đề 3:
PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ
(A) VÀ ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH (B)
Tác giả: TS. Lương Đức Long
Đại học Bách Khoa TPHCM
Khoa Kỹ Thuật Xây Dựng.

TS. Luong Duc Long- DHBK 2
PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ
Phần A:
Tác giả: TS. Lương Đức Long
Đại học Bách Khoa TPHCM
Khoa Kỹ Thuật Xây Dựng.

TS. Luong Duc Long- DHBK 3
1. Khái niệm cơ bản chi phí chuẩn bị dự án dự án.
2. Phơng pháp xác định tổng mức đầu t của dự án.
3. Phơng pháp xác định suất vốn đầu t.
4. Phơng pháp xác định chỉ số giá.
5. Phơng pháp xác định hiệu quả đầu t của dự án.
6. Phơngphápđánhgiárủirov hiệu quả của dự án.
Cỏc ni dung ch yu
(chuyờn 3: Tng mc u t- Hiu qu
d ỏn)
TS. Luong Duc Long- DHBK 4
A. Khái niệm giá xây
dựng công trình
 Giá xây dựng công trình củadự án đầutư xây dựng

là toàn bộ chi phí cầnthiết để xây dựng mới, cải
tạo, mở rộng hay trang bị lạikỹ thuật cho công trình.
 Do đặc điểmcủasảnphẩmvàsảnxuấtxâydựng
nên giá xây dựng công trình đượcbiểuthị bằng các
tên gọikhácnhauvàđượcxácđịnh chính xác dần
theo từng giai đoạncủaquátrìnhđầutư xây dựng
công trình.
TS. Luong Duc Long- DHBK 5
1. Lập, thẩmtratổng mức đầutư của
dự án đầutư xây dựng công trình
2. Đánh giá hiệuquả DAĐTXDCT
3. Xác định định mức đơn giá xây dựng công trình
4. Đo bóc khối lượng công trình
5. Lập-thẩmtradự toán công trình
6. Lựachọnnhàthầutronghoạt động xây dựng
7. Xác định giá gói thầu, giá hợp đồng
8. Lậphồ sơ thanh toán, quyếttoánhợp đồng
9. Thanh toán quyếttoánvốn đầutư củaDA
Nghiệp vụ định
giá xây dựng
TS. Luong Duc Long- DHBK 6
CÁC ƯỚC LƯỢNG GIÁ XÂY DỰNG THEO GIAI
ĐOẠN KHÁC NHAU
 Ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư đó là
tổng mức đầu tư của dự án đầu tư
xây dựng công trình (hoặc sơ bộ
tổng mức đầu tư đối với dự án
phải lập báo cáo đầu tư).
Ở giai đoạn thực hiện dự án đầu tư thì giá xây dựng được
gọi tùy theo mỗi chức năng và vị trí trong các khâu của quá

trình thực hiện đầu tư xây dựng với mỗi đối tượng tham gia,
theo đó là dự toán công trình, dự toán hạng mục công trình,
giá gói thầu, giá dự thầu, giá đề nghị trúng thầu, giá ký hợp
đồng.
Ở giai đoạn kết thúc xây dựng đưa dự án vào khai thác sử
dụng đó là giá thanh toán, giá quyết toán hợp đồng và thanh
toán, quyết toán vốn đầu tư.
TS. Luong Duc Long- DHBK 7
Toàn bộ chi
phí cầnthiết
để đầutư
xây dựng
Tổng quan về chi phí xây dựng
Giai đoạn
chuẩnbịđầu
tư
Giai đoạnthực
hiện đầutư
Giai đoạnkết
thúc đầutư
Thanh toán, quyết
toán vốn đầutư
Tổng mức đầu
tư
Các dự toán công
trình, dự toán
hạng mục công
trình ( hoặctổng
dự toán)
TS. Luong Duc Long- DHBK 8

NH NGHA TNG MC U T (TMT)
TMT l ton b chi phớ d tớnh ut xõy dng cụng
trỡnh c ghi trong quyt nh ut v l c sch
ut lpk hoch v qunlývnkhithchin ut
xõy dng cụng trỡnh. (Bao gồm: chi phí xây dựng; chi phí
thiết bị; chi phí bồi thờng giải phóng mặt bằng, tái định c;
chi phí quản lý dự án; chi phí t vấn đầu t xây dựng; chi
phí khác v chi phí dự phòng.)
TMT c tớnh trong giai onlpd ỏn ut xõy
dng cụng trỡnh phự hpvini dung d ỏn v thitk
c s.
ivitrng hpch lpbỏocỏokinht k thut,
TMT cxỏcnh phự hpvithitk bnv thi cụng.
TS. Luong Duc Long- DHBK 9
1. Chi phí xây dựng
2. Chi phí thiết bị
3. Chi phí bồi thường giải phóng
mặt bằng
6. Chi phí khác
4. Chi phí quản lý dự án
5. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
7. Chi phí dự phòng
Tổng
mức
đầu tư
Các thành phần chi phí trong tổng
mức đầutư
TS. Luong Duc Long- DHBK 10
1. Chi phí xây dựng
Bao gåm:

Chi phÝ x©y dùng c¸c c«ng trình, h¹ng môc
c«ng trình;
Chi phÝ ph¸ vμ th¸o dì c¸c vËt kiÕn tróc cò;
Chi phÝ san lÊp mÆt b»ng x©y dùng;
Chi phÝ x©y dùng c«ng trình t¹m, c«ng trình phô
trî phôc vô thi c«ng;
Chi phÝ nhμ t¹m t¹i hiÖn tr−êng ®Ó ë vμ ®iÒu
hμnh thi c«ng.
TS. Luong Duc Long- DHBK 11
2. Chi phớ thit b
Bao gồm:
Chi phí mua sắm thiết bị công nghệ (kể cả thiết bị
công nghệ phi tiêu chuẩn cần sản xuất, gia công);
Chi phí đo tạo v chuyển giao công nghệ;
Chi phí lắp đặt thiết bị v thí nghiệm, hiệu chỉnh;
Chi phí vận chuyển,
Bảo hiểm thiết bị;
Thuế v các loại phí liên quan.
TS. Luong Duc Long- DHBK 12
3. Chi phớ bi thng gii phúng mt bng
Bao gồm:
Chi phí bồi thờng nh cửa, vật kiến trúc, cây trồng
trên đất, ;
Chi phí thực hiện tái định c có liên quan đến bồi
thờng giải phóng mặt bằng của dự án;
Chi phí tổ chức bồi thờng giải phóng mặt bằng;
Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng;
Chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã đầu t.
TS. Luong Duc Long- DHBK 13
4. Chi phớ qun lý d ỏn

Chi phí tổ chức lập báo cáo đầu t, chi phí tổ chức lập dự án đầu
t hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật;
Chi phí tổ chức thực hiện công tác bồi thờng giải phóng mặt
bằng, tái định c thuộc trách nhiệm của chủ đầu t;
Chi phí tổ chức thi tuyển thiết kế kiến trúc;
Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu t, báo cáo kinh tế - kỹ thuật,
tổng mức đầu t; chi phí tổ chức thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản
vẽ thi công, dự toán xây dựng;
Chi phí tổ chức lựa chọn nh thầu trong hoạt động xây dựng;
Chi phí tổ chức quản lý chất lợng, khối lợng, tiến độ v quản lý
chi phí xây dựng;
Chi phí tổ chức đảm bảo an ton v vệ sinh môi trờng Chi phí tổ
chức lập định mức, đơn giá xây dựng công trỡnh;
Chi phí tổ chức kiểm tra chất lợng vật liệu, kiểm định chất lợng
công trỡnh theo yêu cầu của chủ đầu t;
= Chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn
chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hon thnh nghiệm thu, bao
gồm:
TS. Luong Duc Long- DHBK 14
Chi phí tổ chức kiểm tra v chứng nhận sự phù hợp về chất
lợng công trỡnh;
Chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp
đồng; thanh toán, quyết toán vốn đầu t xây dựng công trỡnh;
Chi phí tổ chức nghiệm thu, bn giao công trỡnh;
Chi phí khởi công, khánh thnh, tuyên truyền quảng cáo;
Chi phí tổ chức thực hiện một số công việc quản lý khác.
Trong trờng hợp chủ đầu t cha đủ cn cứ để xác định chi
phí quản lý dự án (cha thể xác định đợc tổng mức đầu t của
dự án) nhng cần triển khai các công việc chuẩn bị dự án thì
chủ đầu t lập dự toán chi phí cho công việc ny để trỡnh ngời

quyết định đầu t phê duyệt lm cơ sở dự trù kế hoạch vốn v
triển khai thực hiện công việc. Các chi phí trên sẽ đợc tính
trong chi phí quản lý dự án của tổng mức đầu t.
TS. Luong Duc Long- DHBK 15
Bao gồm:
Chi phí khảo sát xây dựng;
Chi phí lập báo cáo đầu t (nếu có), chi phí lập dự án hoặc báo cáo kinh tế - kỹ
thuật;
Chi phí thi tuyển thiết kế kiến trúc;
Chi phí thiết kế xây dựng;
Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán xây dựng;
Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời thầu v chi phí phân tích đánh giá để lựa
chọn nh thầu t vấn, thi công, cung cấp vật t thiết bị, tổng thầu xây dựng;
Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng, giám sát lắp
đặt thiết bị;
Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trờng;
Chi phí lập định mức, đơn giá xây dựng;
Chi phí quản lý chi phí đầu t xây dựng: tổng mức đầu t, dự toán, định mức
xây dựng, đơn giá xây dựng, hợp đồng,
Chi phí kiểm tra chất lợng vật liệu;
Chi phí kiểm tra v chứng nhận sự phù hợp về chất lợng;
Chi phí thực hiện các công việc t vấn khác.
5. Chi phớ t vn u t xõy dng
TS. Luong Duc Long- DHBK 16
6. Chi phớ khỏc
= Các chi phí cần thiết không thuộc cỏc phn chi phớ bờn trờn,
bao gồm:
Chi phí thẩm tra tổng mức đầu t;
Chi phí r phá bom, vật nổ;
Chi phí bảo hiểm công trỡnh;

Chi phí di chuyển thiết bị thi công v lực lợng lao động đến công
trờng;
Chi phí đ
ng kiểm chất lợng quốc tế, quan trắc biến dạng công trình;
Chi phí đảm bảo an ton giao thông phục vụ thi công các công trình;
Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu t;
Các khoản phí v lệ phí theo quy định;
Chi phí nghiên cứu khoa học công nghệ liên quan dự án; vốn lu động
ban đầu đối với các dự án đầu t xây dựng nhằm mục đích kinh doanh,
lãi vay trong thời gian xây dựng;
Chi phí cho quá trỡnh chạy thử không tải v có tải theo quy trỡnh công
nghệ trớc khi bn giao trừ giá trị sản phẩm thu hồi đợc;
Một số chi phí khác của dự án nếu cha có quy định hoặc cha tính
đợc ngay thỡ đợc tạm tính để đa vo tổng mức đầu t.
TS. Luong Duc Long- DHBK 17
7. Chi phớ d phũng
Bao gồm:
Chi phí dự phòng cho khối lợng công việc phát sinh cha
lờng trớc đợc khi lập dự án
Chi phí dự phòng cho yếu tố trợt giá trong thời gian thực
hiện dự án.
a) ối với các dự án có thời gian thực hiện đến 2 nm: chi phí
dự phòng đợc tính bằng 10% trên tổng chi phí xây dựng; chi
phí thiết bị; chi phí bồi thờng giải phóng mặt bằng, tái định
c; chi phí quản lý dự án; chi phí t vấn đầu t xây dựng v
chi phí khác.
Cỏch tớnh chi phớ d phũng
TS. Luong Duc Long- DHBK 18
b) ối với các dự án có thời gian thực hiện trên 2 nm, chi
phí dự phòng đợc xác định bằng 2 yếu tố:

Dự phòng chi phí cho yếu tố khối lợng công việc phát sinh đợc
tính bằng 5% tổng chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí
bồi thờng giải phóng mặt bằng v tái định c, chi phí quản
lý dự án, chi phí t vấn đầu t xây dựng v chi phí khác.
Dự phòng chi phí cho yếu tố trợt giá đợc tính theo thời gian
thực hiện dự án v chỉ số giá xây dựng đối với từng loại công trỡnh
theo từng khu vực xây dựng.
(Chỉ số giá xây dựng dùng để tính chi phí dự phòng cho yếu
tố trợt giá đợc tính bỡnh quân của không ít hơn 3 nm gần
nhất v phải kể đến khả nng biến động của các yếu tố chi
phí, giá cả trong khu vực v quốc tế. Thời gian để tính chi phí
dự phòng cho yếu tố trợt giá l thời gian thực hiện dự án
đầu t xây dựng công trỡnh).
TS. Luong Duc Long- DHBK 19
* Tổng dự toán công trình
(sẽ được trình bày ở chun đề 4)
 Là tổng chi phí cần thiết cho việc đầu tư xây
dựng công trình được tính toán cụ thể ở giai
đoạn thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế kỹ thuật thi
công.
TS. Luong Duc Long- DHBK 20
 Chi phí xây lắp (bao gồm chi phí phá và tháo dỡ vật kiến
trúc củ, san lấp mặt bằng xây dựng, xây dựng công trình
tạm phục vụ thi công, xây dựng các hạng mục, lắp đặt
thiết bị, di chuyển thiết bị và lượng xây dựng)
 Chi phí thiết bò (bao gồm chi phí mua sắm, vận chuyển, lưu
kho, thuế và phí bảo hiểm).
 Chi phí khác :
 Giai đoạn chuẩn bị dự án : nghiên cứu (tiền) khả thi, báo
cáo đầu tư.

 Giai đoạn thực hiện dự án : Chi phí đất, khảo sát, thiết kế,
đấu thầu, chi phí tư vấn khác, chi phí ban quản lý dự án.
 Giai đoạn kết thúc dự án : hoàn công, tháo dỡ công trình
tạm,, đào tạo nhân lực sản xuất, nguyên liệu năng lượng
trong thời gian vận hành thử.
 Chi phí dự phòng.
* Tổng dự toán công trình bao gồm
(sẽ được trình bày ở chun đề 4)
TS. Luong Duc Long- DHBK 21
B. TÍNH TOÁN TỔNG MỨC VỐN ĐẦU TƯ
 Tính toán tổng mức đầu tư là quan
trọng bởi vì nó được dùng để xác
đònh tổng mức vốn đầu tư sẽ được
phê chuẩn cho công việc thiết kế
và thi công sau này.
 Ước tính kinh phí tổng mức đầu tư
trong giai đoạn ban đầu của dự
án trước khi thiết kế chi tiết là khó
khăn bởi vì thông tin chi tiết về dự
án là không đầy đủ
.
TS. Luong Duc Long- DHBK 22
Phương Pháp Xác Định Tổng mức Đầutư
Có nhiềuphương pháp xác định
TMĐT khác nhau. Bốnphương
pháp cơ bản theo TT 05/2007
BXD đólà:
1. Phương pháp xác định
TMĐT theo thiếtkế cơ sở
2. Phương pháp xác định

TMĐT theo chỉ tiêu công
suấthoặcnăng lựckhai
thác dự án.
3. Phương pháp xác định
TMĐT theo số liệucác
công trình tương tưđã
thựchiện.
4. Phương pháp hỗnhợp để
xác định TMĐT
TS. Luong Duc Long- DHBK 23
1. Phương pháp xác định TMĐT
theo thiếtkế cơ sở
Thiết kế cơ sở
Tổng mức đầu tư
TS. Luong Duc Long- DHBK 24
 Bước1:Xác định chi phí xây dựng dự án
 Bước2:Xác định chi phí thiếtbị dự án
 Bước3:Xác định chi phí bồithường giải phóng
mặtbằng và tái định cư dự án.
 Bước4:Xác định chi phí quảnlýdự án, chi phí
tư vấn đầutư xây dựng công trình và các chi phí
khác
 Bước5:Xác định chi phí dự phòng củadự án
Cácbướcthựchiện:
Từ thiếtkế cơ sở, ta xác định:
TS. Luong Duc Long- DHBK 25
Phng phỏp xỏc nh TMT
theo thitk c s
Tổng mức đầu t dự án đầu t đợc tính nh sau:
V = G

XD
+ G
TB
+ G
GPMB
+ G
QLDA
+ G
TV
+ G
K
+ G
DP
(1.1)
Trong đó:
+ V: Tổng mức đầu t.
+ G
XD
: Chi phí xây dựng của dự án.
+ G
TB
: Chi phí thiết bị của dự án.
+ G
GPMB
: Chi phí bồi thờng giải phóng mặt bằng v tái định c.
+ G
QLDA
: Chi phí quản lý dự án.
+ G
TV

: Chi phí t vấn đầu t xây dựng.
+ G
K
: Chi phí khác của dự án.
+ G
DP
: Chi phí dự phòng.