Định giá Bất động sản part 3 ppsx

Lời giải đề nghị
Bài tập tình huống 1 (Tiếp)
Từ kết quả tính toán trên:
- Dự kiến đơn giá BĐS mục tiêu từ 15 đến 15,444 triệu/m
2
- Trung bình cộng các kết quả trên: 15,223 triệu/m
2
Ước tính giá trị tài sản cần định giá như sau:
Vậy đơn giá của BĐS là 15,2 triệu đồng/m
2
.
Tổng giá trị của mảnh đất: 80m
2
x 15,2 triệu/m
2
= 1.216 triệu
2. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập: là phương pháp định giá dựa trên cơ sở
chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận
được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá
trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập)
để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.
Nguyên tắc kinh tế:
Dựa trên chủ yếu trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai: Phương
pháp này cho rằng giá thị trường của một BĐS bằng với giá trị hiện
tại của tất cả các khoản thu nhập ròng tương lai có thể nhận được từ
BĐS đó.
Các trường hợp áp dụng:
- Những BĐS mà có thể dự tính được thu nhập ròng các năm tương lai.
- Những BĐS dùng để đầu tư.
2. Phương pháp thu nhập (Tiếp)

Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp:
Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu
nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm
đầu tư là vô hạn.
- Sử dụng tỷ suất vốn hóa: để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá
trị tài sản.
Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp
thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau.
- Sử dụng tỷ suất chiết khấu: để chuyển đổi dòng thu nhập dự
tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản.
Phương pháp thu nhập (Tiếp)
Các bước tiến hành (4 bước):
Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm của BĐS
Bước 2: Ước tính chi phí tạo ra thu nhập hàng năm.
Bước 3: Trừ chi phí hàng năm khỏi thu nhập hàng năm ta được
thu nhập thuần hàng năm.
Bước 4: Xác định tỷ lệ vốn hóa thích hợp dùng để tính toán.
Bước 5: Áp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của
BĐS cần định giá.
Phng phỏp thu nhp (Tip)
u, nhợc điểm của phơng pháp
u điểm:
- Đơn giản, dễ hiểu, dễ áp dụng;
- Có độ chính xác tơng đối cao khi có những
chứng cứ về các thơng vụ có thể so sánh đợc
để tìm thu nhập ròng.
Nhợc điểm:
- Phân tích các thơng vụ, cần phải điều chỉnh
nhiều mặt
- Mang những thông tin hạn chế về những giả định

về dòng tiền trong tơng lai.
- Thờng áp dụng một tỷ lệ vốn hoá cố định.
Phương pháp thu nhập (Tiếp)
So sánh Thông tư số: 145 /2007/TT-BTC Quyết định số
129/2008/QĐ-BTC
Tổng
thu
thập,
tổng chi
phí.
- Phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và
mức thu nhập thuần túy bình quân của
vị trí đất của loại đất cần định giá và
đúng với mục đích sử dụng đất (bình
quân trong 3 năm ngay trước thời điểm
định giá đất nếu không có số liệu 3 năm
thì lấy năm trước thời điểm định giá)
-Tổng thu nhập, tổng
chi phí phải là tổng thu
nhập, tổng chi phí tính
hàng năm (Không lấy
bình quân)
Hệ số
quy đổi
dòng
tiền
- Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng
Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12
tháng là mức lãi suất tại ngân hàng
thương mại có mức lãi suất cao nhất tại

địa phương.
- Xác định tỉ lệ vốn hóa
và tỉ lệ triết khấu.
(Không bằng lãi suất
tiền gửi ngân hàng)
nh giỏ t
Bi tp tỡnh hung 4
Xỏc nh giỏ mt tha t trng lỳa rng 1 ha hng IV ti xó A ca
huyn B, tnh C thuc vựng ng bng sụng Hng, mt nm sn
xut 2 v lỳa. Qua kho sỏt, nh nh giỏ thu c:
Chỉ tiêu Đơn vị
tính
Nm
2005
Nm
2006
Nm
2007
Tổng sản lợng lúa/ nm Kg 15.000 20.000 12.000
Giá bán bỡnh quân ồng/kg 2.500 2.500 2.700
Giá thành ồng/kg 1.150 1.100 1.250
Lãi suất tiền gửi tiết
kiệm kỳ hạn 1 nm
% 9,5 10,0 10,5
Lời giải đề nghị
Bài tập tình huống 4 (Tiếp)
- Tổng thu nhập của 3 năm:
37.500.000 + 50.000.000 + 32.400.000 = 119.900.000 đồng/ha
- Tổng chi phí sản xuất 3 năm:
17.250.000 + 22.000.000 + 15.000.000 = 54.250.000 đồng/ha

- Thu nhập ròng bình quân một năm:
(119.900.000 - 54.250.000) : 3 = 21.883.333 đồng/ha
- Tỷ lệ chiết khấu được xác định bằng lãi suất tiền gửi VNĐ
bình quân tại ngân hàng thương mại quốc doanh loại kỳ hạn 1
năm: (8,0 + 8,5 + 9,0) : 3 = 8,5%
Giá thửa đất trên là:
21.883.333 /8,5% = 257.451.000 đồng (hay= 25.745 đồng/m
2
)
3. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư: là phương pháp định giá mà giá trị thị trường
của BĐS cần định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có
bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của BĐS
(tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát
triển đó.
Công thức tính:
V = DT - CP
Trong đó: V là giá trị BDS cần định giá,
DT là tổng doanh thu của dự án,
CP là tổng chi phí đầu tư dự án.
Đối tượng áp dụng: là những BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng để
phát triển.
Phương pháp thặng dư (Tiếp)
Trong đó:
DT là hiện giá tổng doanh thu
phát triển của dự án,
DTt là doanh thu dự tính của dự
án vào năm thứ t,
n là thời gian hay dòng đời của
dự án,

r là tỷ suất chiết khấu hàng năm
của dự án (thông thường tính
theo lãi suất vốn vay ngân
hàng).
CP =
Trong đó:
CP là hiện giá tổng chi phí đầu
tư dự án,
CPt là chi phí ước tính năm t,
n là thời gian hay dòng đời của
dự án,
r là tỷ suất chiết khấu hàng năm
của dự án (thông thường tính
theo lãi suất vốn vay ngân
hàng).




n
t
t
t
r
DT
DT
1
)1(




n
t
t
t
r
CP
1
)1(