Thực tiễn áp dụng các hình thức sở hữu hiến định – Phần 2 docx

Thực tiễn áp dụng các hình thức sở hữu hiến định
– Phần 2


Những tồn tại trong đổi mới cơ chế ,chính sách đối với DNNN
-DNNN chưa thực sự hạch toán kinh doanh trong cơ chế thị trường .
-DNNN còn bị nhiều trói buộc,chưa thực sự được tự chủ trong kinh doanh phù
hợp với cơ chế thị trường như doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác.
-Cơ chế ,chính sách tiền lương và phân phối lợi nhuận để lại DNNN chưa thực sự
tạo được động lực cả với công nhân và người quản lý.
-Chế độ thuế còn bất hợp lí cần được tiếp tục bổ sung và sửa đổi,ổn định trong một
thời gían nhất định.
-Việc cổ phần hoá,đa dạng hoá các hình thức sở hữu trong doanh nghiệp,với mô
hình công ty cổ phần có vốn của nhà nước chi phối hoặc tham gia,còn nhiều
vướng mắc và cơ chế tiến hành.
-Các tổng công ty còn gặp nhiều vướng mắc trong thực tiễn ,hạn chế việc thực
hiện chức năng nhiệm vụ.
-Chưa có chính sách hữu hiệu để giải quyết tình trạng nợ nần không có khả năng
thanh toán ,tình trạng lao động dôi dư lớn và đổi mới công nghệ vốn đã quá cũ kĩ,
lạc hậu ở các DNNN.
-Nhiều chủ trương đổi mới của đảng đối với DNNN được thể chế hoá và đưa vào
thực hiện chậm ,hoặc chưa được thể chế hoá.
CÁC GIẢI PHÁP VÀ CHÍNH SÁCH CHỦ YẾU
1-Làm cho các cấp, các ngành, các doanh nghiệp nhà nước quán triệt sâu sắc và có
nhận thức đúng đắn về chủ trương, chính sách và giải pháp đổi mới và phát triển
doanh nghiệp Nhà nước.
2-Các giải pháp cho vấn đề lao động, việc làm
3-Các giải pháp phù hợp để giải quyết các khoản nợ của doanh nghiệp nhà nước.
4-Xây dựng và hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách phù hợp với từng đối tượng
như doanh nghiệp hoạt động công ích, doanh nghiệp hoạt động kinh doanh
5-Thẩm định, kiểm tra chặt chẽ, nghiêm ngặt việc thành lập mới doanh nghiệp của

Nhà nước.
6-Tiếp tục củng cố, sắp xếp và hoàn thiện tổng công ty Nhà nước
-Đẩy mạnh sắp xếp các tổng công ty Nhà nước
[I]7-Thành lập công ty đầu tư tài chính của nhà nước.
8-Bổ sung, hoàn thiện các chính sách đối với các hình thức chuyển đốỉ sở hữu của
doanh nghiệp nhà nước.
9-Bồi dưỡng, đào tạo đôị ngũ cán bộ quản lý doanh nghiệp Nhà nước.
Thực trạng sở hữu đất đai
Quy định về sở hữu đất đai
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai của
chúng ta mang tính thuật ngữ. Luật chưa làm rõ được quyền sở hữu đất đai. Ngay
trong Hiến pháp, sở hữu toàn dân và sở hữu nhà nước được đánh đồng với nhau
trong khi yêu cầu thống nhất khái niệm dưới góc độ tiếp cận pháp lý thuần túy là
rất cần thiết để tránh sự hiểu lầm nảy sinh nhiều khó khăn khác trong hoạt động
quản lý của Nhà nước.
Nói Nhà nước quản lý đất đai, nhưng luật chưa làm rõ được quản lý với tư cách là
đại diện chủ sở hữu thì khó phân biệt được với quản lý nói chung - việc mà bất kỳ
nhà nước nào, dù không phải là chủ sở hữu đất đai, cũng thực hiện. Vì vậy, nhà
nước không thực hiện được chức năng điều tiết lợi ích chung của xã hội, và để xảy
ra tình trạng tiêu cực như đầu cơ đất, giá bất động sản bị thả nổi…
Theo ý kiến của nhiều chuyên gia thì sẽ tiếp tục có cách hiểu ngoài xã hội rằng cá
nhân cũng có quyền sở hữu đất, chứ không phải quyền sử dụng đất. Điều này thể
hiện ở việc khái niệm giá đất vẫn được sử dụng chứ không phải là giá trị quyền sử
dụng đất. Quy định về vấn đề đất đai vẫn tồn tại tình trạng không thống nhất khái
niệm giữa các luật chuyên ngành với nhau, giữa các luật chuyên ngành với Hiến
pháp. Và như vậy khi xảy ra tranh chấp sẽ không thể giải quyết được. Theo số liệu
thống kê thì số lượng khiếu kiện đất đai chiếm hơn hai phần ba đơn thư.
Vấn đề tích tụ đất phát triển kinh tế trang trại phải quy định chặt chẽ hơn nữa.
Thực tế đã xuất hiện trường hợp núp bóng trang trại để đầu cơ đất đai kiếm lời.
Nông dân từ chỗ làm chủ, sau khi chuyển nhượng đất giá rẻ, trở thành người làm

thuê.
Mặc dù hiện nay UBND các tỉnh đầu năm đã lập khung giá đất và công bố
rộngrãi. Tuy nhiên các phương pháp kiểm soát giá cả kèm theo chưa đủ mạnh,
nên sẽ tiếp tục còn tình trạng địa tô chênh lệch lớn mà Nhà nước không thu được.
Hiện cũng đang có những vấn đề đất đai nảy sinh khi bố trí chỗ ở cho người lao
động ở các khu công nghiệp. Công nhân sống chật chội với 6-7 người trong một
căn phòng 10 m2. Vì vậy luật cần quy định trách nhiệm khi quy hoạch khu công
nghiệp phải giành quỹ đất cho nhà ở cùng các công trình văn hóa thể thao phục vụ
người lao động. Tuy nhiên việc cấp giấy tờ nhà đất thủ tục hành chính còn rườm
rà. Rất nhiều người sinh sống hàng chục năm trong các khu nhà do nhà máy cấp,
nay không thể xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặt khác thời gian quy
định quy hoạch cấp tỉnh ổn định 5 năm, cấp huyện ổn định trong 1 năm khó tạo
tâm lý yên tâm làm ăn cho người dân. Trong khi đó việc thu hồi đất chỉ báo trước
3 tháng, người bị thu hồi không xoay xở kịp. Việc nâng thời gian báo trước này
lên 2 năm, đồng thời với cơ chế đền bù đất bị thu hồi phải có chính sách tạo việc
làm cho người dân là rất cần thiết nhưng hiện nay chưa được chú trọng .
Việc luật cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chấp nhận các quy luật
thị trường vào việc định giá đất - các quy định này liệu có mâu thuẫn với chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai?
Nguyên nhân căn bản của nhiều vấn đề liên quan tới luật đất đai ở Việt Nam là đất
đai vẫn do Nhà nước (thay mặt cho toàn dân) quản lý, cho dù nền kinh tế đã dịch
chuyển theo định hướng thị trường. Điều này dẫn đến một hệ thống pháp lý về sở
hữu pháp lý đất đai không rõ ràng và những bất cập trong xác định quyền hạn đối
với đất đai. Vấn đề về mặt lý luận này gây ra tình trạng không rõ ràng và cản trở
quá trình phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. Chính phủ có thể xem xét
giải quyết vấn đề này bằng cách giảm sự phân biệt giữa các loại quyền sử dụng đất
đi kèm theo các quyền lợi khác nhau ở Việt Nam. Ví dụ: giữa việc giao đất không
thu hay có thu tiền sử dụng đất, thuê đất v.v. có thể so sánh hệ thống không rõ
ràng ở Việt Nam với khái niệm sở hữu ở Hồng Kông, nơi mà cũng không có
quyền sở hữu đất tư nhân song có một hệ thống quyền thuê đất - là quyền rõ ràng

trong thời hạn bao lâu và cho mục đích sử dụng gì. Hệ thống này tạo sự ổn định
cho nhà đầu tư mà không cần phải có quyền sở hữu tư nhân về đất đai.
Đất đai: một trong ba yếu tố đầu vào khi hội nhập kinh tế quốc tếNhững quy
định trong Luật Đất đai năm 2003 chứng minh quan điểm hội nhập kinh tế quốc tế
(lược thuật lời của Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, GS-TSKH Đặng
Hùng Võ) :
Thứ nhất, trong Luật Đất đai năm 1993 có một Chương riêng để quy định về
quyền sử dụng đất có yếu tố nước ngoài, nhưng trong Luật Đất đai năm 2003
không còn Chương này nữa. Nhà đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự
án đầu tư ở Việt Nam được pháp luật cư xử bình đẳng như các nhà đầu tư trong
nước.
Thứ hai, Luật Đất đai năm 2003 đã cắt phần lớn cơ chế bao cấp về đất của Nhà
nước, áp dụng hệ thống tài chính đất đai một giá đất phù hợp với giá thị trường.
Thứ ba, không có bất kỳ một quy định nào mang lại ưu đãi về đất cho các tổ chức
kinh tế của Nhà nước, các thành phần kinh tế trong nước hoàn toàn bình đẳng về
quyền sử dụng đất.
Thứ tư, quyền sử dụng đối với thửa đất là tài sản của người sử dụng đất, quyền tài
sản đó được pháp luật dân sự bảo hộ như các tài sản khác và được tham gia thị
trường bất động sản.
Thứ năm, thủ tục hành chính trong quản lý đất đai được cải cách triệt để theo
hướng phục vụ người sử dụng đất thông qua hệ thống dịch vụ công của các Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Hệ thống chính sách, pháp luật hiện hành về đất đai của Việt Nam khi trở
thành thành viên của WTO
Mục tiêu đặt ra là sau thời gian 12 năm Việt Nam phải có một nền kinh tế thị
trường hoàn chỉnh theo chuẩn mực của WTO và hệ thống thương mại phải tuân
thủ các hiệp định của WTO dựa trên 4 nguyên tắc cơ bản là: "Tối huệ quốc đa
phương"; "Ưu đãi quốc gia cho hàng hoá trong nước ngang bằng với hàng hoá
nhập khẩu"; "Mở cửa thị trường cho hàng nhập khẩu"; "Cạnh tranh công bằng".
Đối tượng điều chỉnh của các hiệp định này là hàng hoá vật thể, hàng hoá dịch vụ

và hàng hoá trí tuệ. Cơ chế tác động trực tiếp lên hàng hoá mà các nước thành viên
của WTO quan tâm là hải quan, hàng rào thuế quan, hàng rào phi thuế quan.
Với những điểm cốt yếu như trên khi hội nhập kinh tế quốc tế trong WTO, tưởng
như vấn đề đất đai không có gì liên quan lắm. Lúc này, cần nhìn đất đai là 1 trong
3 yếu tố đầu vào của quá trình phát triển kinh tế - xã hội (đất đai, lao động,
vốn). Đất đai có liên quan tới cơ chế ưu đãi cho đầu tư (giữa nước ngoài và trong
nước); mở cửa thị trường cho đầu tư nước ngoài, trong đó có đầu tư xây dựng kinh
doanh bất động sản; mở cửa thị trường dịch vụ trong đó có dịch vụ ngân hàng
trong thế chấp bằng đất; bảo đảm tính công bằng về quyền tiếp cận đến quỹ đất
của các thành phần kinh tế.
Hệ thống chính sách đất đai phải bảo đảm tính công bằng đối với mọi thành phần
kinh tế trong nước và nước ngoài. Hệ thống pháp luật đất đai phải tương thích với
pháp luật đất đai của các nước đã thực hiện xong các cam kết trong lộ trình hội
nhập. So với các nước này, pháp luật về đất đai của nước ta còn một số điểm
kháccần tiếp tục đổi mới.
Cụ thể: chúng ta chỉ công nhận một hình thức sở hữu toàn dân về đất đai (các
nước công nhận đa sở hữu về đất đai); cơ chế Nhà nước thu hồi đất và giao
hoặc cho thuê đất chưa thực sự phù hợp với cơ chế thị trường; doanh nghiệp
nước ngoài chỉ được thuê đất của Nhà nước hoặc của tổ chức kinh tế trong
nước, không được Nhà nước giao đất, không được thuê đất của hộ gia đình và
cá nhân, không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thế chấp bằng
quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện với các tổ chức tín dụng nước ngoài có
pháp nhân ở Việt Nam.
Theo quan điểm của của Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ
thì Quyền lợi, nghĩa vụ người sử dụng đất VN không khác các nước khác trên thế
giới. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai của nước ta chỉ mang tính thuật ngữ. Bản
chất các quyền năng về sở hữu đối với đất đai đã được thể hiện rất rõ trong Luật
Đất đai năm 2003. Sở hữu về đất đai có đặc thù riêng, có phần "của riêng" và có
phần "của chung", không giống sở hữu đối với các đối tượng khác.
Chúng ta tiếp cận đến sở hữu đất đai bằng con đường chỉ công nhận hình thức sở

hữu toàn dân và giao một số quyền năng sở hữu cho người sử dụng. Các nước
khác lại sử dụng cách tiếp cận là công nhận nhiều hình thức sở hữu nhưng hạn chế
lại để chuyển một số quyền năng sở hữu cho Nhà nước.
Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất ở nước takhông khác so với quyền
lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai ở các nước.Về điều này, một minh chứng
về chế độ sở hữu toàn dân là vấn đề đất đai của nước ta không gây bất kỳ ảnh
hưởng nào tới cơ chế thị trường trong vụ kiện xuất khẩu cá basa, tôm, hàng dệt
may của nước ta. Các chuyên gia, các nhà đầu tư nước ngoài đã công nhận. Điểm
đến của ta và các nước khác làtrùngnhau, chỉ khác nhau về giải thích thuật ngữ.
Pháp luật về đất đai nước ta có đặt ra một nguyên tắc là tổ chức, cá nhân nước
ngoài không được sở hữu quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Thứ trưởng Đặng Hùng
Võ cho rằng đây cũng chỉ mang tính hình thức vì tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê
đất của Nhà nước có thời hạn có quyền và nghĩa vụ trong thời hạn đó như quyền
và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thời hạn.
Như vậy chỉ còn gọi tên động tác này là "Nhà nước giao đất" hay "Nhà nước cho
thuê đất". Cũng là cùng nội dung chỉ khác nhau về hình thức.Khi hình thức "Nhà
nước giao đất có thời hạn cho tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài" được pháp
luật thừa nhận thì vấn đề tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài nhận chuyển
nhượng có thời hạn đối với quyền sử dụng đất; thuê đất của hộ gia đình, cá nhân;
nhận thế chấp bằng đất đai cũng sẽ được pháp luật thừa nhận.
Xét về phương diện “sở hữu toàn dân về đất đai” có thể nêu một số vấn đề ở
góc độ lý thuyết
Thứ nhất, khi Hiến pháp ghi rằng “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thì cần coi đó
là tuyên ngôn chính trị về sở hữu hơn là một chế định pháp lý. Đất đai nói chung,
tương tự như không khí và ánh sáng là các yếu tố thuộc về môi trường sống tự
nhiên, nên không thể là “tài sản” thuộc phạm trù sở hữu của luật Dân sự được.
Thay vào đó, các “mảnh đất” hay “thửa đất” cụ thể mới là đối tượng của sở hữu
theo pháp luật. Luật về đất đai của các nước, do đó, chính là luật về địa chính.
Thứ hai, khi tuyên bố đất đai thuộc sở hữu toàn dân trên cơ sở Luật Đất đai năm
1980, Nhà nước đã vô hiệu hóa toàn bộ sở hữu tư nhân về đất đai ở Việt Nam. Tuy

nhiên, bởi “đất đai” và “thửa đất” (hay “mảnh đất”) thuộc hai phạm trù khác nhau,
do đó, trên thực tế, quá trình quốc hữu hoá các “mảnh đất” và “thửa đất” cụ thể đã
không xảy ra sau đó.
Nói cách khác, Nhà nước vẫn phải thừa nhận một thực tế khách quan là ai ở đâu
(trên mảnh đất nào) thì vẫn ở đó. Có nghĩa rằng về mặt pháp lý, Nhà nước chỉ can
thiệp vào hai khía cạnh của quyền sở hữu đất đai, đó quyền sử dụng và quyền định
đoạt (chứ không tước đoạt hay giành lấy các quyền này). Theo đó, người dân (chủ
sử dụng đất) muốn thay đổi mục đích sử dụng hay chuyển đổi, chuyển nhượng chủ
quyền đối với các mảnh đất, thửa đất của mình thì phải xin phép và phải được sự
đồng ý của Nhà nước.
Như vậy, động cơ của hành động “quốc hữu hoá” nói trên không phải nằm ở vấn
đề quyền sở hữu mà ở chính sách của Nhà nước nhằm kế hoạch hoá một cách triệt
để các quan hệ liên quan đến sở hữu đất đất đai.
Thứ ba, ngày nay, khi triển khai xây dựng nền kinh tế thị trường, chủ trương kế
họach hoá của Nhà nước đối với nền kinh tế và đời sống xã hội không còn nữa,
dẫn đến chế định sở hữu toàn dân đối với đất đai cũng mất hết ý nghĩa. Không
những thế, việc tiếp tục duy trì chế định sở hữu này còn trực tiếp và/hoặc gián tiếp
cản trở sự phát triển của nền kinh tế và quá trình làm giàu của người dân thông
qua việc hạn chế người dân biến các mảnh đất, thửa đất của mình thành tài sản
và/hoặc vốn đầu tư. Mặt khác, chế định này còn đã và đang gây ra các “lạm dụng”
một cách công khai hay bí mật của tất cả các chủ thể liên quan đến sở hữu, sử
dụng và kinh doanh đất đai, bao gồm cả chính các cơ quan chính quyền, qua đó,
thay vì chuyển đất đai thành tài sản và vốn đầu tư để phát triển kinh tế và đời sống
thì biến nó thành phương tiện đầu cơ để trục lợi bằng tiền bạc ngắn hạn.
Thứ tư,phát triển kinh tế theo cơ chế thị trường, một quá trình tư nhân hoá về sở
hữu đất đai đã và đang diễn ra trên thực tế một cách không thể tránh khỏi, dẫn đến
vô hiệu hoá chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.
Như trên đã nói, “chủ sở hữu đất đai” luôn luôn tách rời khỏi người chiếm hữu và
sử dụng đất. Nhà nước (là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai) cố gắng duy trì
quyền sở hữu của mình bằng cách can thiệp vào quá trình sử dụng và định đoạt

đất. Tuy nhiên, cách này đã và đang dần dần bị hạn chế và/hoặc khống chế bởi
chính các yếu tố thị trường. Sự tác động của các quy luật thị trường (không chỉ bó
hẹp trong nước mà còn bao gồm cả thị trường quốc tế và toàn cầu) gây sức ép làm
phá vỡ các kế hoạch chủ động, và trên thực tế những năm vừa qua đã buộc các cơ
quan Nhà nước thường xuyên phải thay đổi các quy hoạch phát triển kinh tế nói
chung và quy hoạch sử dụng đất nói riêng đã ban hành.
Hơn nữa, các dự án đó lại được khởi xướng và quyết định bởi các lực lượng tư
nhân, là đối tượng chắc chắn chủ yếu quan tâm đến tỷ suất thu hồi đầu tư và lợi
nhuận, hơn là những mục tiêu quốc kế, dân sinh. Câu hỏi đặt ra là các cơ quan cấp
phép đầu tư có thể từ chối cho phép các dự án đầu tư mang tính “gây sức ép” như
vậy được không? Có thể, nhưng rất khó, bởi về mặt công khai, Nhà nước đang và
luôn luôn đứng trước một sức ép khác còn lớn và có tính trực tiếp hơn, đó là nâng
cao và duy trì tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, đồng thời tạo ra công ăn việc làm, lấy phát
triển kinh tế để bảo đảm ổn định chính trị và xã hội.
Trở lại khía cạnh sở hữu về đất đai, vấn đề chính ở chỗ các dự án kinh tế có phải
luôn luôn được triển khai như cam kết của nhà đầu tư hay không, để qua đó cơ
quan Nhà nước vẫn bảo đảm được các quy hoạch và kế hoạch về sử dụng đất?
Thực tế vừa qua, trong phần lớn các trường hợp rủi ro đối với triển khai dự án, các
cơ quan quản lý Nhà nước lại khó có thể thu hồi mà thường sẵn sàng đồng ý để
chủ đầu tư gia hạn sử dụng đất, chuyển đổi mục đích và/hoặc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân khác. Đối với không ít dự án kinh tế, các
quá trình gia hạn, chuyển đổi và chuyển nhượng lại có thể tiếp tục diễn ra thêm
một vòng hay nhiều vòng nữa, để cuối cùng, các khu đất đã được cấp vẫn nguyên
hình là “đất” trong khi các lợi ích của các chủ đầu tư liên quan vẫn được thu hồi
đầy đủ, thông qua việc quay vòng kinh doanh và buôn bán cái gọi là “thương
quyền” đối với đất đai.
“Sổ đỏ” thực chất có ý nghĩa gì?
Đối với đất ở dân sinh, “sổ đỏ” chỉ tái xác nhận “ai ở đâu vẫn ở đấy”, và do đó,
người dân không thấy có ích lợi gì một khi nhận thức rằng đó là đất thuộc sở hữu
của ông cha để lại hoặc đã bỏ tiền ra mua từ trước, nay để nhận được một “tờ giấy

màu đỏ” lại phải nộp tiền và làm các thủ tục phiền hà. Nếu đất có “sổ đỏ” sẽ dễ
dàng mua bán, chuyển nhượng hơn thì xét từ lợi ích của người dân, đó cũng chỉ là
các thủ tục do chính Nhà nước đặt ra trong khi từ trước đó, họ vẫn giao dịch bằng
giấy viết tay.
Trên thực tế, trong các giao dịch đất đai hiện nay, đặc biệt là đất ở, nếu đối với cơ
quan nhà nước, khi tiến hành các thủ tục hành chính liên quan, chỉ cần dựa trên
“sổ đỏ” được cấp cho các mảnh đất. Song, theo tập quán của giao dịch dân sự thì
người dân vẫn hiểu rằng người đứng tên trên “sổ đỏ” chỉ là người đại diện cho các
chủ sở hữu để tiếp nhận “sổ đỏ” mà thôi. Do vậy, khi tiến hành giao dịch, bên mua
vẫn yêu cầu có sự đồng ý của tất cả những đồng sở hữu hoặc có quyền và lợi ích
liên quan khác đối với mảnh đất. Trong trường hợp này, có thể thấy rằng các “yếu
tố dân sự” được coi trọng và thực hiện triệt để hơn các “yếu tố hành chính”.
“Sổ đỏ”, một khi được cấp, đương nhiên sẽ tạo thuận lợi hơn cho bên cho vay tiền
(nhất là các ngân hàng) tiếp nhận thế chấp đối với quyền sử dụng đất. Tuy nhiên,
vấn đề phức tạp và các khó khăn lại xảy ra khi xử lý các thế chấp như vậy. Ngân
hàng hay các bên cho vay hoàn toàn không dễ dàng phát mại tài sản thế chấp hay
tiếp nhận quyền sử dụng đất thay thế bên vay, bởi phụ thuộc một loạt các điều kiện
được pháp luật quy định về chủ thể, mục đích, hình thức và thời hạn sử dụng đất
như đã nói ở trên.
Hàng loạt các “sổ đỏ” đã được cấp sau các nỗ lực rất lớn của các cơ quan quản lý
địa chính trong thời gian qua sẽ có thể phát huy tác dụng rất lớn cho đời sống dân
sinh và đời sống kinh tế nếu nó thật sự là các “chứng thư về sở hữu” đối với đất
đai. Tuy nhiên với tính chất chỉ là các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (như tên
gọi của nó), trong khi quyền sở hữu vẫn nằm trong tay “người khác” thì tác dụng
và ý nghĩa của nó đã bị hạn chế rất nhiều.
“Rào cản” đối với phát triển
Khi nói đến phát triển trong nền kinh tế thị trường tức là phát huy quyền tự do
sáng tạo của người dân với tư cách là các chủ thể kinh tế. Theo đó, người dân cần
phải có quyền tự do sử dụng các “mảnh đất”, “thửa đất” của mình như một
phương tiện và/hoặc tài sản (hay vốn) kinh doanh. Nói đến “phương tiện” là nói

đến tính linh hoạt và đa dạng về mục đích sử dụng. Còn nói đến “vốn” hay “tài
sản” trong kinh doanh tức nói đến khả năng chuyển dịch đơn giản và thuận tiện để
“quay vòng” làm tăng giá trị đồng vốn và tài sản.
Các khả năng này, rất tiếc đều bị cản trở hay hạn chế chính bởi cơ chế “sở hữu
toàn dân”, trong đó điển hình là năm loại giới hạn về (i) chủ thể sử dụng đất (tức ai
được giao đất hay thuê đất với các tiêu chí do cơ quan quản lý nhà nước quyết
định), (ii) mục đích sử dụng đất (với các phân định rất chi tiết về các loại đất và
hình thức pháp lý để có đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng), (iii) quyền liên quan
đến việc sử dụng (ví dụ quyền thế chấp, chuyển nhượng, thừa kế v.v ), (iv) thời
hạn sử dụng đất (được quy định phổ biến là 20, 30 hay 50 năm, trừ đất ở dân sinh),
và (v) thủ tục hành chính nặng nề và phức tạp để chuyển dịch và chuyển đổi quyền
sử dụng đất.
Lạm dụng trong quy hoạch và thu hồi
Trong thời gian qua, các “lạm dụng” trong lĩnh vực đất đai chủ yếu đến từ các
doanh nghiệp và cơ quan quản lý Nhà nước tại các địa phương. Sự “lạm dụng”
xảy ra đặc biệt nghiêm trọng trong hai khía cạnh (i) quy hoạch sử dụng đất và (ii)
thu hồi quyền sử dụng đất hiện hữu của người dân (nhất là nông dân) để xây dựng
các dự án công nghiệp và thương mại.
Về mặt lý thuyết, quyền quy hoạch sử dụng đất đương nhiên thuộc chủ sở hữu đất.
Vậy nếu chủ sở hữu là “toàn dân” thì nhân dân phải được tham gia xây dựng quy
hoạch. Trên thực tế, nhân danh vai trò “đại diện chủ sở hữu toàn dân”, các cơ quan
chính quyền nắm giữ toàn quyền và độc quyền trong việc lập và sửa đổi quy
hoạch. Quá trình lạm dụng sẽ bắt đầu một cách “bài bản” khi có các nhóm lợi ích
tư nhân từ phía các doanh nghiệp tham gia, thậm chí chi phối, dẫn đến hậu quả là
quy hoạch không còn phục vụ các mục đích “quốc kế dân sinh” mà chỉ nhằm hỗ
trợ các nhóm lợi ích tư nhân tìm kiếm lợi nhuận thông qua các dự án kinh tế cụ
thể.
Ngoài ra, Luật đất đai và nhiều văn bản hướng dẫn thi hành đã hợp thức quyền thu
hồi đất của người đang sử dụng để phát triển các dự án kinh tế mà không tính đến
tính chất và mục tiêu của các dự án này. Khác với nền kinh tế kế hoạch trước đây,

trong nền kinh tế thị trường, hầu hết các dự án kinh tế được hình thành trên cơ sở
các cân nhắc về lợi ích thương mại và vì động cơ lợi nhuận của cá nhân hoặc
nhóm cá nhân các nhà kinh doanh. Một sự cần thiết hay nhất thiết phải phân biệt
giữa dự án vì lợi ích công cộng (trong đó có lợi ích của chính những người bị thu
hồi đất) và dự án vì mục đích thương mại thuần tuý đã không được tính đến khi
ban hành các văn bản pháp luật về đất đai và đầu tư. Do đó, hậu quả của quá trình
công nghiệp hoá và đô thị hoá thời gian qua là sự mất và giảm nghiêm trọng “đất
trồng lúa” và biến hàng triệu nông dân thành “tay trắng” về phương diện tư liệu
sản xuất. Sự “lạm dụng” đó có nguyên nhân từ một cơ chế tâm lý và pháp lý đặc
thù hình thành từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.