đánh giá hiện trạng sử dụng đất quận long biên

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
==========o0o==========



PHAN ðÌNH SƠN



ðÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ðẤT
QUẬN LONG BIÊN



LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP




Chuyên ngành : Quản lý ðất ñai
Mã số :60.62.16
Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. PHẠM QUANG HÀ




HÀ NỘI - 2009
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……
i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố
trong bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam ñoan các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược
chỉ rõ nguồn gốc./.


Tác giả luận văn



Phan ðình Sơn

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……
ii


LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự
giúp ñỡ, những ý kiến ñóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo
trong Viện nghiên cứu sau ñại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường, trường
ðại học Nông nghiệp Hà Nội.
ðể có ñược kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, tôi còn nhận ñược sự hướng dẫn chu ñáo, tận tình của PGS. TS. Phạm
Quang Hà là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu ñề

tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận ñược sự giúp ñỡ, tạo ñiều kiện của UBND quận Long
Biên, Phòng Thống kê, Phòng Tài nguyên và Môi Trường quận Long Biên,
các anh chị em và bạn bè ñồng nghiệp, sự ñộng viên, tạo mọi ñiều kiện về vật
chất, tinh thần của gia ñình và người thân.
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp ñỡ quý
báu ñó!


Tác giả luận văn




Phan ðình Sơn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……
iii


MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi
DANH CÁC MỤC BẢNG vii
DANH MỤC CÁC BIỂU ðỒ, SƠ ðỒ viii
PHẦN I ðẶT VẤN ðỀ 1
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2. Mục ñích và yêu cầu nghiên cứu 2

1.2.1. Mục ñích 2
1.2.2. Yêu cầu 2
1.3. Ý nghĩa của ñề tài 2
PHẦN II TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 3
2.1. ðất ñai và tình hình sử dụng ñất 3
2.1.1. Cơ sở lý luận chung 3
2.1.2. Những chức năng chủ yếu của ñất ñai 4
2.1.3. ðất ñai và sự phát triển kinh tế - Xã hội 5
2.1.4. Những yếu tố liên quan ñến việc sử dụng ñất 6
2.1.5. Quan ñiểm sử dụng ñất 9
2.1.6. Xu thế phát triển trong tiến trình sử dụng ñất 10
2.1.7. Tình hình quản lý sử dụng ñất ñai ở một số nước trên thế giới 11
2.2. Khái niệm về công nghiệp hoá, ñô thị hoá 14
2.2.1. Khái niệm về công nghiệp hoá 14
2.1.2. Khái niệm về ñô thị hoá 15
2.3. Khái quát quá trình công nghiệp hoá, ñô thị hoá trên thế giới 16
2.3.1. Quá trình công nghiệp hoá trên thế giới 16
2.3.2. Quá trình ñô thị hoá trên thế giới 17
2.4. Khái quát về quá trình công nghiệp hoá, ñô thị hoá ở Việt Nam 18
2.4.1. Quá trình công nghiệp hoá ở Việt Nam 18
2.4.2. Khái quát về quá trình ñô thị hoá ở Việt Nam 23
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……
iv


PHẦN III NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28
3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 28
3.2. Nội dung nghiên cứu 28
3.3. Phương pháp nghiên cứu 29
3.3.1. Phương pháp thu thập số liệu 29

3.3.2. Phương pháp tổng hợp xử lý số liệu 29
3.3.3. Phương pháp khác 29
PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 30
4.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quận Long Biên 30
4.1.1. ðiều kiện tự nhiên 30
4.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội 31
4.2. Hiện trạng sử dụng ñất quận Long Biên 37
4.2.1. Tình hình quản lý sử dụng ñất 37
4.2.2. Hiện trạng sử dụng ñất quận Long Biên năm 2008 41
4.3. Ảnh hưởng của quá trình công nghiệp hoá, ñô thị hoá ñến việc sử dụng ñất ở
Long Biên 47
4.3.1. Mức ñộ ảnh hưởng của công nghiệp hóa – ñô thị hóa ñến sử dụng ñất quận Long
Biên trong các thời kỳ 47
4.3.2. Ảnh hưởng công nghiệp hoá, ñô thị hoá ñến cơ cấu sử dụng ñất quận Long Biên 53
4.3.3. Ảnh hưởng công nghiệp hoá, ñô thị hoá ñến sử dụng ñất nông nghiệp quận Long
Biên 64
4.3.4. Ảnh hưởng của quá trình công nghiệp hoá, ñô thị hoá ñến sử dụng ñất phi nông
nghiệp quận Long Biên 72
4.3.5. Ảnh hưởng của quá trình công nghiệp hoá ñến ñất chưa sử dụng 73
4.3.6. Những tác ñộng tích cực và tiêu cực của quá trình công nghiệp hoá, ñô thị hoá
ñến việc sử dụng ñất nông nghiệp 74
4.4. Giải pháp cho việc sử dụng ñất trong thời ñại công nghiệp hoá, ñô thị hoá 77
4.4.1. Giải pháp ñối với công nghiệp hoá 77
4.4.2. ðể hạn chế những yếu tố tiêu cực trong quá trình ñô thị hoá quận Long Biên,
trước mắt cần xem xét một số mặt sau ñây: 77
4.5. ðịnh hướng việc sử dụng ñất trong thời kỳ công nghiệp hoá, ñô thị hoá 78
4.5.1. Dự báo xu hướng phát triển kinh tế trên ñịa bàn quận ñến năm 2015 78
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……
v

4.5.2. Quy hoạch sử dụng ñất quận Long Biên 78
PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 89
5.1. Kết luận 89
5.2. Kiến nghị 90
TÀI LIỆU THAM KHẢO 86
PHỤ LỤC 88






















Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……

vi


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

TT Ký hiệu Chú giải
1 CCN Cụm công nghiệp
2 CNH Công nghiệp hoá
3 ðBSH ðồng bằng sông Hồng
4 ðTH ðô thị hoá
5 HðH Hiện ñại hoá
6 KCN Khu công nghiệp
7 UBND Ủy ban nhân dân
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……
vii


DANH CÁC MỤC BẢNG
STT Tên bảng Trang số


2.1 Khu công nghiệp ñã ñược phê duyệt 19

4.1 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2008 của quận Long Biên 42

4.2 Hiện trạng sử dụng ñất nông nghiệp năm 2008 43

4.3 Hiện trạng sử dụng ñất phi nông nghiệp của quận Long Biên 45

4.4 Biến ñộng ñất ñai giai ñoạn 2000 - 2005 53

4.5 Thống kê diện tích ñất ñai qua các năm 2005 - 2008 55

4.6 Biến ñộng diện tích ñất nông nghiệp giai ñoạn 2005 - 2008 65

4.7 Dự kiến giải phóng mặt bằng 2009 quận Long Biên 72

4.8 Kết quả thực hiện công tác giải phóng mặt bằng 73

4.9 Tổng hợp sử dụng ñất - Khu vực phát triển ñô thị quận Long Biên 81

4.10 Tổng hợp quy hoạch sử dụng ñất phần phát triển ñô thị 82

4.11 Tổng hợp sử dụng ñất khu ở 83













Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp……
viii

DANH MỤC CÁC BIỂU ðỒ, SƠ ðỒ
STT Tên biểu ñồ, sơ ñồ Trang số



4.1 Cơ cấu sử dụng ñất năm 2008 của quận Long Biên 42

4.2 Cơ cấu ñất nông nghiệp năm 2008 43

4.3 Cơ cấu ñất phi nông nghiệp năm 2008 46

4.4 So sánh ñất ñai qua các năm 2005 - 2008 56

4.5 So sánh biến ñộng diện tích ñất nông nghiệp giai ñoạn 2005-2008 65


1

PHẦN I: ðẶT VẤN ðỀ

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
Quá trình phát triển kinh tế, quá trình ñô thị hoá tạo những bước chuyển
biến bộ mặt nước ta. Sự phát triển này ñã nâng cao ñời sống nhân về mọi mặt và
nắm bắt kịp thời sự chuyển mình của nhân loại. Tuy nhiên, chính sự gia tăng dân
số, sự phát triển ñô thị và quá trình công nghiệp hoá gây sức ép lớn trong việc sử
dụng ñất. Diện tích ñất nông nghiệp ngày càng giảm kéo theo ñó là sự tăng lên
của ñất phi nông nghiệp như nhu cầu về nhà ở, ñất xây dựng các công trình công
cộng, khu công nghiệp tăng. ðây là bài toán nan giải “bức xúc” hiện nay. ðể
giải quyết vấn ñề này, mỗi quốc gia ñều xây dựng cho mình những chương trình,

kế hoạch, chiến lược riêng phù hợp với hoàn cảnh, ñiều kiện của mình ñể sử
dụng ñất ñai ñược hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm. ðặc biệt là ñối với nước ta - một
ñất nước mà quá trình công nghiệp hoá, hiện ñại hoá và ñô thị hoá ñang diễn ra
mạnh mẽ trên khắp cả nước.
Quá trình công nghiệp hóa, hiện ñại hóa (CNH, HðH), ñô thị hóa ñang
diễn ra mạnh mẽ. Sự nghiệp này tất nhiên ảnh hưởng trực tiếp ñến ñất ñai. ðảng
ta ñã chỉ rõ, phải ñẩy mạnh CNH, HðH ñất nước, trước hết là tiến hành CNH,
HðH nông nghiệp, nông thôn, phấn ñấu ñến năm 2020 về cơ bản nước ta trở
thành nước công nghiệp. Tiến trình này ñang tác ñộng mạnh mẽ tới quỹ ñất của cả
nước tới việc quản lý, sử dụng ñất ñai. Chính vì vậy quá trình CNH, HðH phải ñi
ñôi với việc sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả quỹ ñất.
Long Biên là quận nội thành thuộc thành phố Hà Nội ñược thành lập
theo Nghị ñịnh 132/2004/Nð-CP ngày 01/01/2004 của Chính phủ. Với diện
tích là 5.993,03 ha và dân số có 170.706 nhân khẩu, Long Biên có lợi thế về vị
trí ñịa lý, ñiều kiện tự nhiên ñể phát triển kinh tế - xã hội. Quá trình công
nghiệp hoá hiện ñại hoá ñang ñưa Long Biên ñứng trước bài toán sử dụng ñất
2

như thế nào ñể ñảm bảo hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả ñáp ứng nhu cầu phát triển
kinh tế xã hội mạnh mẽ của Quận. ðể có các cơ sở sử dụng ñất ñai hợp lý thì
công tác ñánh giá hiện trạng và tiềm năng ñất ñai có vai trò quan trọng giúp lựa
chọn ñịnh hướng phát triển tốt nhất.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn nêu trên tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài:
“ðánh giá hiện trạng sử dụng ñất quận Long Biên, thành phố Hà Nội”.
1.2. Mục ñích và yêu cầu nghiên cứu
1.2.1. Mục ñích
- Phân tích hiện trạng sử dụng các loại ñất năm 2008 (tính ñến ngày
31/12/2008) quận Long Biên, thành phố Hà Nội.
- ðánh giá mức ñộ ảnh hưởng của quá trình công nghiệp hoá - ñô thị hoá
ñến sử dụng ñất của quận Long Biên, thành phố Hà Nội.

1.2.2. Yêu cầu
- Các số liệu ñiều tra, thu thập chính xác, ñầy ñủ phản ánh trung thực
khách quan hiện trạng sử dụng ñất của quận.
- Việc ñánh giá sự ảnh hưởng của quá trình công nghiệp hoá - ñô thị hoá
ñảm bảo tính khách quan, tính thực tiễn.
1.3. Ý nghĩa của ñề tài
- Góp phần nâng cao hoạt ñộng của công tác quản lý ñất ñai của huyện;
- Góp phần ñánh giá tiềm năng ñất ñai từ ñó ñưa ra những ñịnh hướng sử
dụng ñất ñảm bảo nguyên tắc "hợp lý, khoa học, tiết kiệm và hiệu quả".
3

PHẦN II: TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1. ðất ñai và tình hình sử dụng ñất
2.1.1. Cơ sở lý luận chung
ðất ñai ñược nhìn nhận là một nhân tố sinh thái, với khái niệm này ñất
ñai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái ñất có
ảnh hưởng nhất ñịnh ñến tiềm năng và hiện trạng sử dụng ñất. ðất theo nghĩa
ñất ñai bao gồm: yếu tố khí hậu, ñịa hình, ñịa mạo, tính chất thổ nhưỡng, thuỷ
văn, thảm thực vật tự nhiên, ñộng vật và những biến ñổi của ñất do các hoạt
ñộng của con người [20].
Về mặt ñời sống - xã hội, ñất ñai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng
quý giá, là tư liệu sản xuất không gì thay thế ñược của ngành sản xuất nông -
lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa
bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá và an ninh quốc
phòng. Nhưng ñất ñai là tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí
cố ñịnh trong không gian.
Sử dụng ñất liên quan ñến chức năng hoặc mục ñích của loại ñất ñược sử
dụng. Việc sử dụng ñất có thể ñược ñịnh nghĩa là: “những hoạt ñộng của con
người có liên quan trực tiếp tới ñất, sử dụng nguồn tài nguyên ñất hoặc có tác

ñộng lên chúng” [9].
Phạm vi sử dụng ñất, cơ cấu và phương thức sử dụng ñất một mặt bị chi
phối bởi các ñiều kiện và quy luật sinh thái tự nhiên, mặt khác bị kiềm chế bởi
các ñiều kiện, quy luật kinh tế - xã hội và các yếu tố kỹ thuật. Vì vậy có thể khái
quát một số ñiều kiện và nhân tố ảnh hưởng ñến việc sử dụng ñất.
ðiều kiện tự nhiên: khi sử dụng ñất ñai, ngoài bề mặt không gian như diện
tích trồng trọt, mặt bằng xây dựng , cần chú ý ñến việc thích ứng với ñiều kiện
tự nhiên và quy luật sinh thái tự nhiên của ñất cũng như các yếu tố bao quanh
mặt ñất như: yếu tố khí hậu, yếu tố ñịa hình, yếu tố thổ nhưỡng.
4

Yếu tố không gian: ñây là một tính chất “ñặc biệt” khi sử dụng ñất do ñất
ñai là sản phẩm của tự nhiên, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người.
ðất ñai hạn chế về số lượng, có vị trí cố ñịnh và là tư liệu sản xuất không thể
thay thế ñược khi tham gia vào hoạt ñộng sản xuất của xã hội [1].
Quản lý ñất ñai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan ñến việc
xác lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển ñất ñai
cùng với những lợi nhuận thu ñược từ ñất (thông qua việc bán, cho thuê hoặc
thu thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan ñến quyền sở hữu và
quyền sử dụng ñất.
Quản lý ñất ñai là quá trình ñiều tra mô tả những tài liệu chi tiết về thửa
ñất, xác ñịnh hoặc ñiều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của ñất, lưu
giữ, cập nhật và cung cấp những thông tin liên quan về sở hữu, giá trị, sử
dụng ñất và các nguồn thông tin khác liên quan ñến thị trường bất ñộng sản.
Quản lý ñất ñai liên quan ñến cả hai ñối tượng ñất công và ñất tư bao gồm các
hoạt ñộng ño ñạc, ñăng ký ñất ñai, ñịnh giá ñất, giám sát và quản lý sử dụng
ñất ñai, cơ sở hạ tầng cho công tác quản lý.
2.1.2. Những chức năng chủ yếu của ñất ñai
Khái niệm về ñất ñai gắn liền với nhận thức của con người về thế giới tự
nhiên. Trong vòng 30 năm trở lại ñây, trên nhiều diễn ñàn người ta thừa nhận,

ñối với ñất ñai có những chức năng chủ yếu sau ñây:
* Chức năng môi trường sống
ðất ñai là cơ sở của mọi hình thái sinh vật sống trên lục ñịa thông qua
việc cung cấp các môi trường sống cho sinh vật và gien di truyền ñể bảo tồn cho
thực vật, ñộng vật và các cơ thể sống cả trên và dưới mặt ñất [17].
* Chức năng cân bằng sinh thái
ðất ñai và việc sử dụng nó là nguồn và là tấm thảm xanh, hình thành một
thể cân bằng năng lượng trái ñất, sự phản xạ, hấp phụ và chuyển ñổi năng lượng
phóng xạ từ mặt trời và tuần hoàn khí quyển ñịa cầu [17].
5

* Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nước
ðất ñai là kho tàng lưu trữ nước mặt và nước ngầm vô tận, có tác ñộng
mạnh tới chu trình tuần hoàn nước trong tự nhiên và có vai trò ñiều tiết nước rất
to lớn [17].
* Chức năng dự trữ
ðất ñai là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho mọi nhu cầu sử dụng
của con người [17].
* Chức năng không gian sự sống
ðất ñai có chức năng tiếp thu, gạn lọc, là môi trường ñệm và làm thay ñổi
hình thái, tính chất của chất thải ñộc hại [17].
* Chức năng bảo tồn, bảo tàng lịch sử
ðất ñai là trung gian ñể bảo vệ, bảo tồn các chứng cứ lịch sử, văn hoá của
loài người, là nguồn thông tin về các ñiều kiện khí hậu, thời tiết trong quá khứ
và cả về việc sử dụng ñất ñai trong quá khứ [17].
* Chức năng vật mang sự sống
ðất ñai là không gian cho sự vận chuyển của con người, cho ñầu tư, sản
xuất và cho sự dịch chuyển của ñộng vật, thực vật giữa các vùng khác nhau của
hệ sinh thái tự nhiên [17].
2.1.3. ðất ñai và sự phát triển kinh tế - Xã hội

ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt,
là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của ñất nước, là thành phần quan trọng hàng
ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở
kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. ðất ñai có ý nghĩa kinh tế, chính
trị, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc. ðiều ñó ñã ñược
khẳng ñịnh trong luật ñất ñai [17].
Trong số những ñiều kiện vật chất cần thiết cho hoạt ñộng sản xuất và ñời
sống của con người, ñất với lớp phủ thổ nhưỡng, khoáng sản trong lòng ñất,
6

rừng và mặt nước chiếm vị trí ñặc biệt. ðất ñai là ñiều kiện ñầu tiên và là nền
tảng tự nhiên của bất kỳ quá trình sản xuất nào.
Chúng ta biết rằng, không có ñất thì không thể sản xuất, cũng như không
có sự tồn tại của con người. ðất ñai là sản phẩm của tự nhiên, xuất hiện trước
con người và tồn tại ngoài ý muốn của con người. ðất tồn tại như một vật thể
lịch sử tự nhiên.
Trong giai ñoạn ñầu phát triển kinh tế - xã hội, khi mức sống của con
người còn thấp, công năng chủ yếu của ñất là tập trung vào sản xuất vật chất,
ñặc biệt trong sản xuất nông nghiệp. Khi xã hội phát triển ở một mức ñộ cao
hơn, công năng của ñất từng bước ñược mở rộng, sử dụng ñất cũng phức tạp
hơn. ðất ñai không chỉ cung cấp cho con người tư liệu vật chất ñể sinh tồn và
phát triển mà còn cung cấp các ñiều kiện cần thiết ñể hưởng thụ ñáp ứng nhu
cầu cho cuộc sống của nhân loại.
Kinh tế - xã hội phát triển mạnh, cùng với sự bùng nổ dân số ñã làm cho
mối quan hệ giữa con người và ñất ñai ngày càng trở lên căng thẳng. Những sai
lầm của con người trong quá trình sử dụng ñất cùng với sự tác ñộng của thiên
nhiên ñã và ñang làm huỷ hoại môi trường ñất, một số công năng của ñất bị suy
yếu ñi. Vấn ñề tổ chức sử dụng ñất theo quan ñiểm sinh thái và phát triển bền
vững càng trở nên quan trọng, bức xúc và mang tính toàn cầu. Cùng với sự phát
triển không ngừng của sức sản xuất, công năng của ñất cần ñược nâng cao theo

hướng ña dạng, nhiều tầng nấc ñể truyền lại lâu dài co thế hệ mai sau.
2.1.4. Những yếu tố liên quan ñến việc sử dụng ñất
Việc sử dụng ñất ñược xây dựng trên cơ sở một hệ thống các yếu tố tự
nhiên và kinh tế - Xã hội.
* Về yếu tố tự nhiên:
- ðiều kiện khí hậu: ñất ñược hình thành và phát triển trong từng ñiều
kiện khí hậu cụ thể, do ñó sử dụng ñất theo vùng, theo mùa.
7

- ðiều kiện ñịa hình: ñất cũng ñược hình thành và phát triển trong ñiều kiện
ñịa hình cụ thể, theo ñộ cao, do ñó sử dụng ñất theo ñiều kiện ñịa hình, theo ñộ cao.
- ðiều kiện thổ nhưỡng: ñất có những tính chất hoá học, lý học, sinh học
nhất ñịnh, ñối tượng sử dụng ñất có những nhu cầu sử dụng ñất riêng biệt, do ñó
sử dụng ñất dựa theo kết quả ñánh giá, phân hạng ñất thích hợp.
- ðiều kiện thủy văn: mỗi vùng ñều có hệ thống và chế ñộ thuỷ văn, thuỷ ñịa
chất cụ thể, quyết ñịnh nguồn nước cung cấp cho các yêu cầu sử dụng ñất, do ñó sử
dụng ñất theo các ñặc ñiểm của nguồn nước và chịu sự chuyển ñổi của nguồn nước.
- ðiều kiện không gian: sử dụng ñất căn cứ vào ñặc ñiểm ñịa hình, quy
mô diện tích, hình thể mảnh ñất.
- Vị trí ñịa lý: vị trí ñịa lý của vùng sẽ tạo ra những lợi thế so sánh, tạo ra
tiền ñề sử dụng ñất.
* Về yếu tố kinh tế xã hội
- Dân số và lao ñộng: là nguồn lực, ñiều kiện ñể sử dụng ñất, song trình
ñộ lao ñộng phản ánh trình ñộ thâm canh sử dụng ñất, cải tạo ñất.
- Vốn và cơ sở vật chất kỹ thuật của sản xuất xã hội: vốn và cơ sở vật chất
kỹ thuật quyết ñịnh quy mô, tốc ñộ và trình ñộ thâm canh sử dụng ñất.
- Trình ñộ quản lý và tổ chức sản xuất: hình thức quản lý và tổ chức sản
xuất dựa trên cơ sở trình ñộ phát triển của công nghiệp. Do ñó cũng quyết ñịnh
hình thức và mức ñộ khai thác sử dụng ñất.
- Sự phát triển của khoa học và ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật: tiềm

năng ñất ñai phụ thuộc vào sự phát triển của khoa học kỹ thuật
- Chế ñộ kinh tế, xã hội: chế ñộ kinh tế, xã hội phản ánh trình ñộ phát
triển do ñó quy ñịnh cả phương thức khai thác và hiệu quả sử dụng ñất.
ðể nâng cao hiệu quả sử dụng ñất, công tác quản lý ñất ñai ñược nhà nước
quan tâm, ñầu tư. Với sự ra ñời của Luật ñất ñai năm 2003 vấn ñề sử dụng ñất
ñược kiểm soát với 13 nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai, cụ thể:
8

1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai
và tổ chức thực hiện các văn bản ñó;
2. Xác ñịnh ñịa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ ñịa giới hành chính,
lập bản ñồ hành chính;
3. Khảo sát, ño ñạc, ñánh giá, phân hạng ñất; lập bản ñồ ñịa chính, bản ñồ
hiện trạng sử dụng ñất và bản ñồ quy hoạch sử dụng ñất;
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất;
5. Quản lý việc giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, chuyển mục ñích sử
dụng ñất;
6. ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất;
7. Thống kê, kiểm kê ñất ñai;
8. Quản lý tài chính về ñất ñai;
9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng ñất trong thị trường bất
ñộng sản;
10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng ñất;
11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy ñịnh của pháp luật về ñất
ñai và xử lý vi phạm pháp luật về ñất ñai;
12. Giải quyết tranh chấp về ñất ñai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng ñất ñai;
13. Quản lý các hoạt ñộng dịch vụ công về ñất ñai [8].

Cùng với Luật ñất ñai năm 2003, Nhà nước ñã ban hành các Nghị ñịnh,
Thông tư, Chỉ thị… ñã tạo ra một hành lang pháp lý cho công tác quản lý ñất
ñai. Hệ thống văn bản pháp Luật ñất ñai ñược ñánh giá là tương ñối hoàn chỉnh
với những nội dung quy ñịnh cụ thể: về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực
ñất ñai; về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất; về bồi
9

thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất; về thu tiền sử dụng
ñất; về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; hướng dẫn thực hiện thống
kê, kiểm kê ñất ñai và xây dựng bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất; hướng dẫn
lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ ñịa chính; hướng dẫn lập, ñiều chỉnh và thẩm ñịnh
quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất.
2.1.5. Quan ñiểm sử dụng ñất
Quan ñiểm chính trong sử dụng ñất ñó là sử dụng ñất phải gắn với các
mục ñích kinh tế, xã hội và môi trường và ñó là vấn ñề hiện ñang ñược
nhiều nước và người sử dụng ñất quan tâm. Tuy nhiên, trong quá trình sử
dụng ñất, mối quan hệ giữa người và ñất cũng chịu sự chi phối của các mục
ñích sử dụng ñất nêu trên.
* Sử dụng ñất với mục tiêu kinh tế
Sử dụng ñất trước hết bao giờ cũng gắn với mục tiêu kinh tế, những mục
tiêu kinh tế trong sử dụng ñất giữa chủ sử dụng thực tế và cộng ñồng lớn hơn có
lúc trùng nhau và có lúc không trùng nhau.
Các hộ nông dân trong việc sử dụng ñất của mình luôn ñặt ra mục tiêu
làm ra sản phẩm ñể bán hoặc tự tiêu dùng, nếu thấy việc ñó không có lợi họ có
thể thay ñổi cây trồng ñể sản xuất có hiệu quả hơn hoặc họ có thể bán phần ñất
của họ cho người khác hoặc thay ñổi mục ñích sử dụng.
Trong khi ñó cộng ñồng (xã, huyện, tỉnh, cả nước) luôn có những mối
quan tâm kinh tế lâu dài và cần thiết cho cả cộng ñồng, ñó là vấn ñề an toàn
lương thực; có ñất ñể mở mang ñô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng các
khu cụm công nghiệp, bảo vệ môi trường và các khu vui chơi giải trí

Sử dụng ñất ñược xem là hợp lý không có nghĩa là thoả mãn ñược nguyện
vọng của từng chủ sử dụng ñất mà là quá trình xem xét cân nhắc ñể sử dụng ñất
hài hoà về mặt lợi ích của toàn thể cộng ñồng và các chủ sử dụng ñất cụ thể.
Trong vấn ñề này bao giờ cũng ñặt ưu tiên cho việc sử dụng ñất lâu dài và mối
quan tâm chung của toàn thể cộng ñồng.
10
* Sử dụng ñất với mục tiêu xã hội
Việc tạo ra công ăn việc làm trong quá trình phát triển bền vững là một
phương pháp hữu hiệu nhằm cùng một lúc ñạt ñược 3 mục tiêu (xã hội, kinh tế
và môi trường).
Công bằng xã hội là rất cần thiết cho mọi người. Trong sử dụng ñất Chính
phủ thường có những dự án ưu ñãi cho nhóm người nghèo trong xã hội.
Việc làm giảm tình trạng căng thẳng giữa các nhóm dân số cũng là một
mục tiêu xã hội của Chính phủ (mâu thuẫn giữa dân bản ñịa, dân di cư ).
Một mục tiêu xã hội nữa cần phải kể ñến là mâu thuẫn giữa các thế hệ về
việc sử dụng ñất. ðó là việc sử dụng ñất của các thế hệ hiện tại không nghĩ ñến
lợi ích của các thế hệ con cháu. Do ñó ñã có khuyến cáo: “ðất không thể là ñối
tượng của từng cá thể! ðất mà chúng ta ñang sử dụng, tự coi là của mình, không
chỉ thuộc về chúng ta! ðất là ñiều kiện vật chất cần thiết ñể tồn tại và tái sản
xuất các thế hệ tiếp nhau của loài người. Vì vậy, trong sử dụng cần làm cho ñất
tốt hơn cho các thế hệ mai sau”.
* Sử dụng ñất với mục tiêu môi trường
ðối với bất kỳ vùng ñất nào trong sử dụng ñất ñai gắn với mục tiêu môi
trường thì ñiều quan trọng là phải phân biệt ñược mục tiêu chung và mục tiêu riêng.
Chính phủ các nước ñều ñưa ra các tiêu chuẩn và mục tiêu về môi trường.
Việc nhìn nhận “môi trường” không chỉ có nghĩa là một hệ thống các tiêu
chuẩn về hoá học. ðất nước, phong cảnh thiên nhiên là các tài sản có giá trị.
Vì thế, những vấn ñề về môi trường chỉ có thể giải quyết một cách có hiệu quả
nếu nó ñược thực hiện kết hợp với các mục tiêu kinh tế - xã hội.
2.1.6. Xu thế phát triển trong tiến trình sử dụng ñất

Trong thời ñại hiện nay, tiến trình sử dụng ñất phát triển theo các xu thế sau:
- Khai thác tiềm năng ñất ñai theo cả hai chiều rộng và sâu: mở rộng quy mô
và diện tích ñồng thời nâng cao hiệu quả kinh tế, sử dụng ñất ổn ñịnh và bền vững.
11
- Xây dựng cơ cấu sử dụng ñất theo hướng ña dạng hoá trong mục ñích sử
dụng ñất.
- Sử dụng ñất theo hướng xã hội hóa và tăng cường sự kiểm soát của nhà nước
- Sử dụng ñất theo xu thế phát triển kinh tế hợp tác hoá, khu vực hoá và
toàn cầu hoá.
- Sử dụng ñất trong hệ cân bằng sinh thái và bảo vệ môi trường.
2.1.7. Tình hình quản lý sử dụng ñất ñai ở một số nước trên thế giới
2.1.7.1. Nước Australia
Trong suốt quá trình lịch sử từ lúc là thuộc ñịa ñến khi trở thành quốc gia
ñộc lập, pháp luật và chính sách ñất ñai của Australia mang tính kế thừa và phát
triển một cách liên tục, không có sự thay ñổi và gián ñoạn do sự thay ñổi về
chính trị. ðây là ñiều kiện thuận lợi làm cho pháp luật và chính sách ñất ñai phát
triển nhất quán và ngày càng hoàn thiện, ñược xếp vào loại hàng ñầu của thế
giới, vì pháp Luật ñất ñai của Australia ñã tập hợp và vận dụng ñược hàng chục
luật khác nhau của ñất nước.
Luật ñất ñai của Australia quy ñịnh ñất ñai của quốc gia là ñất thuộc sở
hữu Nhà nước và ñất thuộc sở hữu tư nhân. Australia công nhận Nhà nước và tư
nhân có quyền sở hữu ñất ñai và bất ñộng sản trên mặt ñất. Phạm vi sở hữu ñất
ñai theo luật ñịnh là tính từ tâm trái ñất trở lên, nhưng thông thường Nhà nước
có quyền bảo tồn ñất ở từng ñộ sâu nhất ñịnh, nơi có những mỏ khoáng sản quý
như vàng, bạc, thiếc, than, dầu mỏ
Luật ñất ñai Australia bảo hộ tuyệt ñối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở
hữu ñất ñai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế
theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích luỹ ñất ñai. Tuy nhiên,
luật cũng quy ñịnh Nhà nước có quyền trưng thu ñất tư nhân ñể sử dụng vào
mục ñích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế, xã hội và việc trưng thu ñó gắn

liền với việc Nhà nước phải thực hiện bồi thường thoả ñáng [10].
12
2.1.7.2. Nước Pháp
Các chính sách quản lý ñất ñai ở Cộng hoà Pháp ñược xây dựng trên một
số nguyên tắc chỉ ñạo quy hoạch không gian, bao gồm cả chỉ ñạo quản lý sử
dụng ñất ñai và hình thành các công cụ quản lý ñất ñai.
Nguyên tắc ñầu tiên là phân biệt rõ ràng không gian công cộng và không
gian tư nhân. Không gian công cộng gồm ñất ñai, tài sản trên ñất thuộc sở hữu
Nhà nước và tập thể ñịa phương. Tài sản công cộng ñược ñảm bảo lợi ích công
cộng có ñặc ñiểm là không thể chuyển nhượng, tức là không mua, bán ñược.
Không gian công cộng gồm các công sở, trường học, bệnh viện, nhà văn hoá,
bảo tàng
Không gian tư nhân song song tồn tại với không gian công cộng và ñảm
bảo lợi ích song hành. Quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng
liêng, không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình.
Chỉ có lợi ích công cộng mới có thể yêu cầu lợi ích tư nhân nhường chỗ và trong
trường hợp ñó, lợi ích công cộng phải thực hiện bồi thường một cách công bằng
và tiên quyết với lợi ích tư nhân.
Ở Pháp, chính sách quản lý sử dụng ñất canh tác rất chặt chẽ ñể ñảm bảo
sản xuất nông nghiệp bền vững và tuân thủ việc phân vùng sản xuất. Sử dụng
ñất nông nghiệp, luật pháp quy ñịnh một số ñiểm cơ bản sau:
- Việc chuyển ñất canh tác sang mục ñích khác, kể cả việc làm nhà ở cũng
phải xin phép chính quyền cấp xã quyết ñịnh. Nghiêm cấm việc xây dựng nhà
trên ñất canh tác ñể bán cho người khác.
- Thực hiện chính sách miễn giảm thuế, ñược hưởng quy chế ưu tiên ñối
với một số ñất ñai chuyên dùng ñể gieo hạt, ñất ñã trồng hoặc trồng lại rừng, ñất
mới dành cho ươm cây trồng.
- Khuyến khích việc tích tụ ñất nông nghiệp bằng cách tạo ñiều kiện thuận
lợi ñể các chủ ñất có nhiều mảnh ñất ở các vùng khác nhau có thể ñàm phán với
13

nhau nhằm tiến hành chuyển ñổi ruộng ñất, tạo ñiều kiện tập trung các thửa ñất
nhỏ thành các thửa ñất lớn.
- Việc mua bán ñất ñai không thể tự thực hiện giữa người bán và người
mua, muốn bán ñất phải xin phép cơ quan giám sát việc mua bán. Việc bán ñất
nông nghiệp phải nộp thuế ñất và thuế trước bạ. ðất này ñược ưu tiên bán cho
những người láng giềng ñể tạo ra các thửa ñất có diện tích lớn hơn.
Ở Pháp có cơ quan giám sát việc mua bán ñất ñể kiểm soát hoạt ñộng mua
bán, chuyển nhượng ñất ñai. Cơ quan giám sát ñồng thời làm nhiệm vụ môi giới
và trực tiếp tham gia quá trình mua bán ñất. Văn tự chuyển ñổi chủ sở hữu ñất
ñai có Toà án Hành chính xác nhận trước và sau khi chuyển ñổi.
ðối với ñất ñô thị mới, khi chia cho người dân thì phải nộp 30% chi phí
cho các công trình xây dựng hạ tầng, phần còn lại là 70% do kinh phí ñịa
phương chi trả.
Ngày nay, ñất ñai ở Pháp ngày càng có nhiều luật chi phối theo các quy
ñịnh của các cơ quan hữu quan như quản lý ñất ñai, môi trường, quản lý ñô thị,
quy hoạch vùng lãnh thổ và ñầu tư phát triển [10].
2.1.7.3. Nước Trung Quốc
Nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa ñang thi hành chế ñộ công hữu xã
hội chủ nghĩa về ñất ñai, ñó là chế ñộ sở hữu toàn dân và chế ñộ sở hữu tập thể
của quần chúng lao ñộng. Mọi ñơn vị, cá nhân không ñược xâm chiếm, mua bán
hoặc chuyển nhượng phi pháp ñất ñai. Vì lợi ích công cộng, Nhà nước có thể
tiến hành trưng dụng theo pháp luật ñối với ñất ñai thuộc sở hữu tập thể và thực
hiện chế ñộ quản chế mục ñích sử dụng ñất.
Tiết kiệm ñất, sử dụng ñất ñai hợp lý, bảo vệ thiết thực ñất canh tác là
quốc sách cơ bản của Trung Quốc.
ðất ñai ở Trung Quốc ñược phân thành 3 loại
- ðất dùng cho nông nghiệp là ñất trực tiếp sử dụng vào sản xuất nông
14
nghiệp bao gồm ñất canh tác, ñất rừng, ñồng cỏ, ñất dùng cho các công trình
thuỷ lợi và ñất mặt nước nuôi trồng.

- ðất xây dựng gồm ñất xây dựng nhà ở ñô thị và nông thôn, ñất dùng cho
mục ñích công cộng, ñất dùng cho khu công nghiệp, công nghệ, khoáng sản và
ñất dùng cho công trình quốc phòng.
- ðất chưa sử dụng là ñất không thuộc hai loại ñất trên
Nhà nước thực hiện chế ñộ bồi thường ñối với ñất bị trưng dụng theo mục
ñích sử dụng ñất trưng dụng. Tiền bồi thường ñối với ñất canh tác bằng 6 ñến 10
lần sản lượng bình quân hàng năm của 3 năm liên tiếp trước ñó khi bị trưng dụng.
Tiêu chuẩn hỗ trợ ñịnh cư cho mỗi nhân khẩu nông nghiệp bằng từ 4 ñến 6 lần giá
trị sản lượng bình quân của ñất canh tác/ñầu người thuộc ñất bị trưng dụng, cao
nhất không vượt quá 15 lần sản lượng bình quân của ñất bị trưng dụng 3 năm
trước ñó. ðồng thời nghiêm cấm tuyệt ñối việc xâm phạm, lạm dụng tiền ñề bù
ñất trưng dụng và các loại tiền khác liên quan ñến ñất bị trưng dụng ñể sử dụng
vào mục ñích khác [10].
2.2. Khái niệm về công nghiệp hoá, ñô thị hoá
2.2.1. Khái niệm về công nghiệp hoá
Theo ðại hội ðảng lần thứ 6 thì: công nghiệp hóa là quá trình chuyển ñổi
cơ bản toàn diện các hoạt ñộng sản xuất, kinh doanh, quản lý kinh tế, quản lý xã
hội từ dựa vào lao ñộng thủ công là chính sang dựa vào lao ñộng kết hợp cùng
với phương tiện, phương pháp công nghệ, kỹ thuật, tiên tiến hiện ñại ñể tạo ra
năng suất lao ñộng cao, giải phóng sức lao ñộng của con người [3]. ðể giải
quyết lao ñộng dư thừa thì cần phát triển các ngành nghề phụ, nâng cao trình ñộ
của người lao ñộng. Khi ñó con người tạo ra nhiều của cải vật chất cho xã hội
mức sống ñược nâng lên việc chú ý các nhu cầu khác phát triển, con người chú ý
ñến nhu cầu vui chơi giải trí, chú ý ñến sự nghiệp giáo dục và như vậy trình ñộ
ñược tăng lên, năng suất lao ñộng tăng lên tạo ra ngày càng nhiều của cải vật
15
chất cho xã hội Vậy thực chất CNH - ðTH là quá trình áp dụng khoa học kỹ
thuật công nghệ vào sản xuất ñể chuyển dịch cơ cấu lao ñộng, cơ cấu thu nhập.
Tại ðại hội ðảng lần thứ 6 ñã ñưa ra quan ñiểm:
- Coi CNH là sự nghiệp của toàn ðảng, toàn dân của mọi thành phần kinh

tế, lấy Nhà nước làm chủ ñạo.
- Lấy khoa học công nghệ làm ñộng lực thúc ñẩy quá trình CNH [3].
2.2.2. Khái niệm về ñô thị hoá
Trong văn kiện ðại hội ðảng IX quan niệm ñô thị hóa là sự mở rộng của
ñô thị, tính theo tỷ lệ phần trăm giữa số dân ñô thị hay diện tích ñô thị trên tổng số
dân hay diện tích của một vùng hay khu vực. Nó cũng có thể tính theo tỷ lệ gia
tăng của hai yếu tố ñó theo thời gian. Nếu tính theo cách ñầu thì nó còn ñược gọi
là mức ñộ ñô thị hóa; còn theo cách thứ hai, nó có tên là tốc ñộ ñô thị hóa [4].
Các nước phát triển mức ñộ ñô thị hóa cao (trên 80%) hơn nhiều so với
các nước ñang phát triển (khoảng ~30%). ðô thị các nước phát triển phần lớn ñã
ổn ñịnh nên tốc ñộ ñô thị hóa thấp hơn nhiều so với trường hợp các nước ñang
phát triển [2].
Sự tăng trưởng của ñô thị ñược tính trên cơ sở sự gia tăng của ñô thị so
với kích thước (về dân số và diện tích) ban ñầu của ñô thị. Do ñó, sự tăng trưởng
của ñô thị khác tốc ñộ ñô thị hóa (vốn là chỉ số chỉ sự gia tăng theo các giai ñoạn
thời gian xác ñịnh như 1 năm hay 5 năm).
ðô thị hóa ñồng nghĩa với sự gia tăng không gian hoặc mật ñộ dân cư
hoặc thương mại hoặc các hoạt ñộng khác trong khu vực theo thời gian [7]. Các
quá trình ñô thị hóa có thể bao gồm:
- Sự mở rộng tự nhiên của dân cư hiện có. Thông thường quá trình này
không phải là tác nhân mạnh vì mức ñộ tăng trưởng dân cư tự nhiên của thành
phố thường thấp hơn nông thôn.
16
- Sự chuyển dịch dân cư từ nông thôn ra thành thị, hoặc như là sự nhập cư
ñến ñô thị.
- Sự kết hợp của các yếu tố trên [7].
* Tác ñộng của ñô thị hóa
ðô thị hóa có các tác ñộng không nhỏ ñến sinh thái và kinh tế khu vực. Sự
gia tăng quá mức của không gian ñô thị so với thông thường ñược gọi là "sự
bành trướng ñô thị", thông thường ñể chỉ những khu ñô thị rộng lớn mật ñộ thấp

phát triển xung quanh thậm chí vượt ngoài ranh giới ñô thị. Những người chống
ñối xu thế ñô thị hóa cho rằng nó làm gia tăng khoảng cách giao thông, tăng chi
phí ñầu tư hạ tầng kỹ thuật và có tác ñộng xấu ñến sự phân hóa xã hội do cư dân
ngoại ô sẽ không quan tâm ñến các khó khăn của khu vực trong ñô thị.
2.3. Khái quát quá trình công nghiệp hoá, ñô thị hoá trên thế giới
2.3.1. Quá trình công nghiệp hoá trên thế giới
Theo lịch sử công nghiệp hóa: Anh là nước tiến hành công nghiệp hóa ñầu
tiên. ðây cũng là quê hương của Cách mạng công nghiệp và thành phố công
nghiệp ñầu tiên trên thế giới là Manchester.
Nhiều nước thuộc Thế giới thứ ba bắt ñầu các chương trình công
nghiệp hóa dưới sự ảnh hưởng của Hoa Kỳ hoặc Liên Xô trong Chiến tranh
Lạnh nửa cuối thế kỷ 20. Theo báo cáo của Quỹ tiền tệ quốc tế, Hoa Kỳ là
quốc gia có sản lượng công nghiệp ñứng ñầu thế giới năm 2005, tiếp sau nó là
Nhật Bản và Trung Quốc.
Cơ chế phát triển chủ ñạo hiện nay theo các tổ chức tổ chức phát triển quốc
tế (Ngân hàng thế giới, OECD, các tổ chức của Liên hợp quốc và các tổ chức
tương tự quốc tế khác) là giảm nghèo. Cơ chế này vẫn nhấn mạnh vào sự tăng
trưởng kinh tế, nhưng tin rằng các chính sách công nghiệp hóa truyền thống
không mang lại hiệu quả dài hạn. Việc tạo ra và hỗ trợ những ngành công nghiệp
nội ñịa kém hiệu quả là vô ích trong một thế giới tự do thương mại hiện nay.