tieuluan.doc pps

Câu hỏi: Tìm hiểu về hệ thống pháp
luật liên quan đến thị trường bất
động sản
1
MỤC LỤC
Phần 1: Mở đầu 3
Phần 2: Nội dung 4
I. Khái quát về thị trường bất động sản ở Việt Nam 4
1.Định nghĩa của Việt Nam về bất động sản và thị trường bất động sản 4
1.1 Về bất động sản 4
1.2 Về thị trường bất động sản 5
2. Khái quát về tình hình bất động sản ở Việt Nam trong thời gian gần đây 6
II. Hệ thống Pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản 13
1. Mối quan hệ giữa Pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản và thị trường
bất động sản 13
2. Tổng quan về hệ thống pháp luật về bất động sản ở các nước 14
2.1 Pháp luật về bất động sản ở Australia 14
2.2 Pháp luật về bất động sản ở Trung Quốc 16
3. Thực trạng Hệ thống Pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản ở Việt
Nam 17
3.1 Pháp luật về Đất đai 18
3.2 Pháp luật về Dân sự 38
3.3 Pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đấu giá 44
3.4 Pháp luật về quy hoạch và xây dựng 55
3.5 Pháp luật về nhà ở 66
3.6 Pháp luật về kinh doanh bất động sản 73
3.7 Pháp luật về tài chính bất động sản: tiền tệ, thuế, phí, lệ phí 87
4. Thực trạng và kết quả thực hiện Hệ thống Pháp luật liên quan đến Thị trường
bất động sản ở Việt Nam 93
4.1 Thủ tục hành chính trong thị trường bất động sản 94
4.2 Sự đa dạng trong thị trường bất động sản 102

4.3 Tính minh bạch trong thị trường bất động sản ở Việt Nam 111
2
4.4 Giá và vấn đề tài chính trong thị trường bất động sản ở Việt Nam 112
4.5 Tình trạng lách luật trong thị trường bất động sản ở Việt Nam 120
Phần 3: Kết luận 123
Phần I: MỞ ĐẦU
Việt Nam là một đất nước có diện tích tương đối nhỏ, trong khi đó tình hình
dân số ngày một tăng nhanh. Điều đó đang gây một sức ép lớn lên nguồn tài nguyên
đất đai của chúng ta. Bởi không có đất đai thì con người không thể có bất kỳ hoạt
động nào trong bất kỳ lĩnh vực nào như: kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội Trong
tình trạng đất chật người đông đó, đất đai nói chung và bất động sản nói riêng hiện
đang là một vấn đề nóng trong xã hội. Trước nhu cầu tất yếu của xã hội , một thị
trường với loại hàng hóa đặc biệt nhất đó là “ quyền sử dụng đất ’’ với tên gọi chung
là “ Thị trường bất động sản” đã xuất hiện và nhanh chóng chiếm giữ được vị trí là
một trong những thị trường sôi động nhất hiện nay. Hơn thế nữa, “ thị trường” đó còn
mang tính phức tạp nhất và đã tạo nên không ít tình huống nan giải cho các cấp quản
lý.
Phát triển thị trường bất động sản là một đòi hỏi cấp thiết trong giai đoạn hiện
nay nhằm góp phần hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
ở nước ta. Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX đã chỉ rõ: “Thúc đẩy sự hình
thành, phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo định hướng XHCN,
đặc biệt quan tâm các thị trường quan trọng nhưng hiện chưa có hoặc còn sơ khai
như: thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản, thị trường
khoa học và công nghệ”.
Có thể nói, thị trường bất động sản của Việt Nam là khá năng động và nhiều
sáng kiến trong đầu tư, cạnh tranh. Song, thị trường này vẫn chưa thực sự đạt được
những kết quả mà đáng lẽ ra nó sẽ có khả năng đạt được tốt hơn. Có rất nhiều nguyên
3
nhân dẫn đến kết quả đáng tiếc đó, trong đó có một nguyên nhân có thể coi là khá
quan trọng và sẽ còn gây tranh cãi và đau đầu nhiều, đó là “ Hệ thống Pháp Luật liên

quan đến Thị trường bất động sản” của Việt Nam còn khá chồng chéo, lạc hậu và
thiếu đồng bộ.
Trong bài tiểu luận này, chúng ta sẽ đi tìm hiểu về “Hệ thống Pháp luật liên
quan đến Thị trường bất động sản” để thấy rõ được sự quản lý của Nhà Nước đối với
loại thị trường đặc biệt này như thế nào?
Phần II: NỘI DUNG
I. Khái quát về thị trường bất động sản ở Việt Nam
1.Định nghĩa của Việt Nam về bất động sản và thị trường bất động sản
1.1 Về bất động sản
Đối với mỗi nước trên thế giới lại có một khái niệm khác nhau và những quy định
khác nhau về cái gì thì được gọi là bất động sản. Pháp luật ở nhiều nước trên thế giới
đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất
đai, được xác định bởi những vị trí địa lý nhất định của đất ( Điều 517, 518 Luật Dân
sự Cộng Hòa Pháp; Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản; Điều 130 Luật Dân sự Cộng
Hòa Liên Bang Nga; Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng Hòa Liên Bang Đức…). Và
với Việt Nam cũng có có định nghĩa riêng về bất động sản. Theo Bộ Luật dân sự
2005 của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “
Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà; công trình xây dựng gắn liền
với đất, kể cả các công trình gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản
gắn liền với đất đai; các tài sản khác do Pháp luật quy định”.
Các quy định về bất động sản trong Pháp luật Việt Nam là khái niệm mở mà
cho đến nay chưa có quy định cụ thể danh mục các tài sản này.Nhưng có thể hiểu đơn
giản, ở Việt Nam, bất động sản không đơn thuần chỉ là đất và nhà, mà còn bao gồm cả
các công trình xây dựng trên đất, tài sản gắn liền với công trình. Cụ thể:
- Công trình xây dựng:
4
+ Công trình dân dụng ( nhà ở, công trình công cộng…)
+ Công trình giao thông (cầu, đường sá…)
+ Công trình công nghiệp (nhà máy, xí nghiệp…)
+ Công trình nông nghiệp (sân phơi, kho, nhà kính…)

- Tài sản gắn liền với công trình:
Những tài sản này có thể dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản,
như: cây cối, công trình và hệ thống cấp thoát nước, công trình và hệ thống điện, vệ
sinh, thông gió, phòng cháy…
1.2 Về thị trường bất động sản
Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, tuy không thể di chuyển vị trí nhưng có
thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch. Từ đó, có
được khái niệm chung về thị trường bất động sản: “ Thị trường bất động sản là nơi
tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và biến động theo thời
gian. Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch bất động sản đạt được
tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định ”.
Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa bên trong bất
động sản đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình. Thông thường các quyền
đó bị hạn chế, chẳng hạn như quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng…tức là mang tính
tương đối chứ không phải tuyệt đối.
Thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao gồm thị trường nhà ở, thị trường
bất động sản trong công nghiệp và dịch vụ; thị trường bất động sản nông nghiệp; thị
trường hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội và công trình công cộng, thị trường dịch vụ hỗ
trợ. Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển nhượng, thị trường
cho thuê, thị trường xây dựng, kinh doanh, chuyển giao. Hàng hóa bất động sản là
đòn bẩy để tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội. Từ khi Đảng ta khởi xướng và
lãnh đạo công cuộc đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa, thị trường bất động sản nước ta đã từng bước hình thành và phát triển nhanh
chóng.
5
2. Khái quát về tình hình thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời
gian gần đây
Qua hai mươi năm đổi mới, thị trường bất động sản nước ta đã hình thành và
phát triển với tốc độ nhanh. Nhưng trong vòng 10 năm trở lại đây, thì thị trường bất
động sản của Việt Nam mới được chú ý đến nhiều, trở nên sôi động và thực sự trở

thành một hình thức kinh doanh lớn, mang lại lợi nhuận cao. Nghị quyết Đại hội lần
thứ X của Đảng nhấn mạnh: “ Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường
quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành
nguồn vốn cho phát triển, góp phần vào công cuộc đổi mới toàn diện của đất nước”.
Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng vào
quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn
vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình xây dựng đô thị và nông
thôn theo hướng phát triển bền vững. Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng cũng
nhấn mạnh: “ Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng
đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho
phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu
vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư ”. Bất động sản là ngành sản xuất hàng hóa chiếm
tỷ trọng vốn khá lớn trong nền kinh tế quốc dân và các hoạt động liên quan đến bất
động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Việt Nam. Giá trị tài sản là
bất động sản chiếm 70% tổng tài sản cố định, cũng có thể nói nó là cơ sở hạ tầng
của nền kinh tế, là yếu tố đầu vào của mọi ngành sản xuất.Nhờ có sự phát triển
của thị trường bất động sản mà trong vòng 10 năm qua, diện mạo của đất nước
được thay đổi khá nhiều.Sự cạnh tranh trong giới thị trường bất động sản đã tạo
nên nhiều công trình mang kiến trúc độc đáo, đa dạng, những con đường trên
đất nước phần lớn đã được cải tạo, làm mới, đẩy mạnh sự phát triển cho ngành
giao thông, thương mại. Nhiều khu đô thị mới xuất hiện trên các tỉnh, thành phố,
6
đẩy mạnh quá trình đô thị hóa của cả nước. Sự phát triển của thị trường bất
động sản góp phần lớn trong công cuộc nâng cao chất lượng cuộc sống.
Sau hơn 25 năm, kể từ Hiến pháp năm 1980 và 13 năm, kể từ Luật Đất đai năm
1993 tới nay, vấn đề quan tâm về sử dụng đất ổn định, lâu dài đã được khẳng định.
Toàn bộ diện tích đất đai có khả năng sử dụng vào các mục tiêu phát triển kinh tế – xã
hội đều đã được Nhà nước giao và cho thuê. Thí dụ, bằng việc giao và cho thuê trên
71% tổng diện tích lãnh thổ quốc gia, Chính phủ đã trao quyền sử dụng đất cho: 12
triệu hộ nông dân; gần 20.000 hợp tác xã; hơn 5.000 doanh nghiệp nhà nước; hơn

70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; hơn 60.000 trang trại và gần 4.000 dự án
đầu tư nước ngoài.
Thị trường nhà đất phát triển thúc đẩy tính năng động trong hoạt động đầu tư, góp
phần làm cho tình hình kinh tế – xã hội của đất nước chuyển biến nhanh. Phát triển thị
trường bất động sản đã thu hút sự tham gia đông đảo, đa dạng của các thành phần
kinh tế vào đầu tư phát triển bất động sản. Các đối tượng tham gia vào thị trường bất
động sản hiện nay tương đối đa dạng. Nhà nước cung cấp đất đai lần đầu cho người
sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất. Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước cần nhiều đất từ nông nghiệp. Người nông dân được Nhà nước giao đất, sẽ
cung đất cho các công trình, các khu công nghiệp, các dự án và khu đô thị mới.
Phát triển thị trường bất động sản nhà ở đã thu hút một số lượng lớn vốn đầu tư
trong nước và nước ngoài tham gia vào đầu tư phát triển bất động sản. Hằng năm khối
lượng xây dựng nhà ở của cả nước rất lớn. Theo tính toán thống kê trên các dự án đầu
tư phát triển nhà, trong một dự án trung bình đầu tư 28 tỉ đồng/ha sẽ tạo ra 7.000 m
2
nhà ở và 6.000 m
2
dịch vụ với lãi suất 2,2 tỉ đồng, tạo mới 200 công việc thường
xuyên trong lĩnh vực dịch vụ cho người lao động. Trong những năm qua, diện tích
nhà ở của những thành phố lớn tăng đáng kể. Chủ trương phát triển nhà ở theo dự án
được triển khai ở nhiều tỉnh, thành phố. Ở Hà Nội: Linh Đàm, Định Công, Mỹ Đình;
7
ở Hải Phòng: ngã 5 sân bay Cát Bi, hồ Sen, Cầu Rào; ở Đà Nẵng: khu dân cư Bàn
Thạc Gián, Vĩnh Trung, Bắc Mỹ An, Liên Chiểu, ở thành phố Hồ Chí Minh: Phú Mỹ
Hưng được coi là một điểm sáng về một đô thị văn minh, hiện đại, xanh – sạch – đẹp,
mang đậm tính nhân văn. Nơi đây có rất nhiều loại hình dịch vụ được mở ra và hoạt
động sôi nổi như bệnh viện, trường học, các địa điểm vui chơi giải trí, ngân hàng, siêu
thị, cửa hàng bán lẻ, nhà hàng… Theo các nhà khoa học, việc đầu tư vào lĩnh vực nhà
ở sử dụng sản phẩm của trên 60 ngành sản xuất. Do đó phát triển nhà ở có tác dụng
thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển. Số tiền đầu tư vào xây dựng nhà ở hằng năm

càng lớn, càng tạo thêm nhiều công ăn việc làm cho người lao động, thúc đẩy các
ngành sản xuất phát triển, góp phần tăng trưởng kinh tế, ổn định đời sống xã hội. Việc
đầu tư vào các lĩnh vực bệnh viện, trường học, văn phòng, khách sạn, thương mại,
khu du lịch, vui chơi giải trí… đã làm cho diện mạo đô thị thêm khởi sắc. Hiện nay,
cả nước có hơn 650 ngàn cơ sở sản xuất công nghiệp. Các khu công nghiệp, khu chế
xuất ra đời góp phần đáng kể vào sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước
và thu hút vốn đầu tư vào sản xuất, nhất là vốn đầu tư nước ngoài chiếm trên 40% đầu
tư nước ngoài vào Việt Nam. Thị trường bất động sản nhà ở và các loại bất động sản
khác đã từng bước đáp ứng nhu cầu bức xúc của nhân dân về cải thiện chỗ ở và góp
phần thúc đẩy phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại. Nhiều
khu nhà mới khang trang đang dần dần thay thế các khu nhà ổ chuột, khu nhà ở cũ bị
xuống cấp, hư hỏng. Nhà ở phát triển đa dạng cả về kiểu dáng, không gian kiến trúc
và chất lượng nội, ngoại thất. Bên cạnh việc phát triển các loại nhà biệt thự, nhà vườn,
một số thành phố lớn đã bắt đầu quan tâm và khuyến khích phát triển nhà chung cư
cao tầng, với kiến trúc đẹp và cơ cấu căn hộ hợp lý. Nhiều đô thị trong thời gian qua
đã hình thành những khu dân cư mới, tuyến phố mới, với kiến trúc và quy hoạch đẹp
góp phần vào việc chỉnh trang đô thị và tạo ra chỗ ở bền vững.
Những kết quả lớn mang lại từ sự phát triển của thị trường bất động sản là điều
không thể phủ nhận. Nhưng ,trong sự hoạt động, vận động và diễn biến của thị trường
8
bất động sản thì lại rất phức tạp, không bằng phẳng, mà như những cơn sóng lúc trầm
lúc bổng, có lúc lại bị tắc nghẽn.
Trong những năm 2000 khi thị trường bất động sản ở Việt Nam bắt đầu
được chú ý nhiều thì sự vận động của nó dường như khá suôn sẻ, nhẹ nhàng, bởi
lúc này hệ thống pháp luật đối với ngành này còn ít và chưa được để ý nhiều.
Trước khi có Luật Đất đai 2003, thị trường bất động sản sôi động trong hoạt
động chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án phân lô bán nền và một phần giao
dịch của hộ gia đình. Những dự án xuất hiện liên tiếp thu hút sự chú ý của người
dân tới bất động sản. Tạo nên nhưng tích trữ về bất động sản của cá nhân ngay
cả khi đang không có nhu cầu sử dụng. Bất động sản từ đó được trở thành như

một loại của của cải để dành. Sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời, thị trường chỉ
tập trung vào hoạt động trong các giao dịch với căn hộ chung cư hoặc cao ốc văn
phòng, đặc biệt là từ năm 2008 trở lại đây, trong khi đó nhu cầu về nhà ở cho
người thu nhập trung bình và thấp đang cần một nguồn cung lên đến 90% thì lại
thiếu trầm trọng và ít được quan tâm từ phía các nhà đầu tư. Các doanh nghiệp
có nhu cầu thuê mặt bằng để phục vụ sản xuất kinh doanh khó tiếp cận được với
thị trường vì giá thuê khá cao. Đó cũng là một nguyên nhân khiến cho thị
trường bất động sản hiện nay đang bị đóng băng. Trong khoảng từ năm 2008
đến năm 2010, giá đất tại các khu đô thị mới tăng lên gấp 2, gấp 3. Sự tăng giá
của bất động sản lại chỉ mang tính cục bộ, chưa lan tỏa hết đến các thành phần
trong thị trường bất động sản. Chẳng hạn như giá bất động sản ở khu vực lân
cận khu đô thị và trong ngõ chưa tăng giá mạnh. Tình hình tăng giá bất động sản
cũng chỉ lên cao ở các thành phố trung tâm như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà
Nẵng, chứ chưa lan tỏa đến các địa phương. Hiện tượng tăng giá nhanh chóng
trở nên không bền vững bởi các mức giá cao phần nhiều là giá ảo và cơn sốt giá
bất động sản chủ yếu diễn ra ở các thành phố lớn, thị trường bất động sản ở các
địa phương diễn ra dường như không có biến động đánng kể Cùng với đó, cơn
9
sốt giá bất động sản gắn liền với sự mở rộng tín dụng khá nhanh và quá mạo
hiểm của các ngân hàng thương mại. Việc mở rộng như vậy là không thể kéo dài.
Trong những năm gần đây, những kết quả mang lại từ thị trường bất
động sản dường như chưa đạt được nhiều kết quả như những gì đã đạt được
trong những năm đầu sôi động. Sự phát triển của thị trường bất động sản hiện
nay chưa đồng bộ với các thị trường chính của nền kinh tế Việt Nam, dẫn đến
bất ổn, không bền vững thể hiện ở các mặt sau:
- Chưa đáp ứng nhu cầu về bất động sản cho sản xuất và tiêu dùng: các đơn vị
sản xuất trong nội thành ở các thành phố lớn thiếu mặt bằng sản xuất với giá cả hợp lý
để di dời ra ngoại thành. Chi phí về đất của khu vực ngoài quốc doanh cao khiến nhà
đầu tư trong nước khó có thể cạnh tranh khi hội nhập kinh tế thế giới.
- Nạn đầu cơ bất động sản làm thị trường vốn vay ngắn hạn mất cân đối trong

phân bổ vốn vay cho các ngành sản xuất vật chất khác đang thiếu vốn đầu tư để phục
vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội như y tế, giáo dục, giao thông… Vấn đề này
đã tác động tiêu cực đến đời sống của đại đa số dân cư có thu nhập trung bình và
thấp : người có nhu cầu thật sự về nhà ở khó có thể tìm được nơi cư ngụ có điều kiện
trung bình do giá nhà đất quá cao so với thu nhập. Giá nền đất của các dự án vùng ven
bị đẩy lên cao, gây bức xúc cho người nông dân bị thu hồi đất dẫn đến khiếu kiện
đông người và lâu dài, gây mất ổn định về chính trị, xã hội.
- Nhà nước mất đi khoản thu ngân sách từ thị trường này, trung bình khoảng
20 nghìn tỷ đồng/năm, chiếm khoảng 7% GDP qua các khoản thu từ giao dịch: nghĩa
vụ tài chính, thuế chuyển nhượng…
Thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay hoạt động thiếu tính chuyên
nghiệp, tính đặc thù. Việt Nam thiếu một cơ quan quản lý thống nhất về thị trường
bất động sản. Pháp luật hiện hành chỉ mới dừng lại ở việc quy định các cơ quan quản
lý từng yếu tố của bất động sản như cơ quan xây dựng quản lý nhà nước về nhà ở và
công trình xây dựng, cơ quan tài nguyên và môi trường quản lý nhà nước về đất đai,
10
ngành nông nghiệp và phát triển nông thôn quản lý nhà nước về rừng… Nhưng việc
quản lý nhà nước về riêng toàn bộ lĩnh vực thị trường bất động sản thì pháp luật lại
chưa quy định cơ quan nhà nước nào có chức năng, nhiệm vụ thực hiện.
Hơn thế nữa, thị trường bất động sản của Việt Nam đang thiếu các tổ chức
chuyên nghiệp tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản. Phương thức kinh doanh
không mang tính bài bản, chuyên nghiệp. Tiềm lực tài chính của các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản chưa đủ lớn mạnh. Thiếu chiến lược kinh doanh dài hạn và
thiếu văn hoá, bản sắc kinh doanh. Hiện vẫn tồn tại một số doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản theo kiểu cơ hội, thời vụ hoặc manh mún, rời rạc. Thiếu các sàn giao
dịch mang tính chuyên nghiệp của thị trường bất động sản. Muốn thị trường bất động
sản hoạt động tích cực, lành mạnh thì Nhà nước cần phải thiết lập các sàn giao dịch là
nơi mà ở đó người bán, người mua và người môi giới gặp nhau để tìm hiểu, cung cấp
các thông tin và xác lập các giao dịch về bất động sản. Tuy nhiên, các sàn giao dịch
này xuất hiện không nhiều ở các đô thị lớn – nơi mà nhu cầu giao dịch bất động sản

của người dân ngày càng tăng .
Nhìn chung, thị trường bất động sản của Việt Nam nhìn qua tưởng như khá sôi
động, song thị trường này vẫn còn manh nha, thiếu thông tin, thiếu số liệu để có thể
kiểm chứng được những bước phát triển thực sự của thị trường này. Hiện chưa có cơ
quan Nhà Nước nào có thể cung cấp các thống kê đáng tin cậy về giá cả và khối
lượng giao dịch bất động sản. Tình hình thiếu minh bạch thông tin còn nghiêm trọng
hơn nhiều tại thị trường sơ cấp khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất với các chủ dự án
và doanh nghiệp. Các số liệu về tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng hiện
vẫn là số liệu không tiếp cận được với những người ngoài hệ thống ngân hàng. Nguồn
thông tin không đầy đủ và thiếu cập nhật hiện nay, chủ yếu là về giá cả bất động sản,
không kèm theo khối lượng giao dịc thực tế ở mức giá đó, khiến cho việc đánh giá về
diễn biến thị trường bất động sản chỉ có thể mang tính cảm nhận. Có thể nói, minh
11
bạch thông tin là một trong những vướng mắc và là yếu kém lớn nhất của thị trường
bất động sản Việt Nam hiện nay.
Việt Nam đang dần trở thành một mục tiêu đầu tư mới cho các quỹ đầu tư bất
động sản của Mỹ và châu Âu. Do thị trường bất động sản ở các nước này đang trong
giai đoạn thoái trào, vốn đầu tư đang tìm đến những thị trường mới và nhiều triển
vọng phát triển hơn ở châu Á và Trung Đông. Việt Nam là thị trường được đánh giá
sẽ có mức tăng trưởng cao trong khu vực. Trong 20,3 tỷ USD vốn FDI mà Việt Nam
thu hút trong năm 2007, có đến 5 tỷ USD nhắm vào thị trường bất động sản. Tuy
nhiên thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay vẫn chưa thực sự mở cửa và
chưa sự có thu hút lớn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Pháp luật đất đai hiện
vẫn chưa cho phép các nhà đầu tư nước ngoài được tham gia đầu tư kinh doanh trong
thị trường bất động sản. Theo Luật đất đai 2003, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ
được phép thuê đất và thuê nhà trong thời gian hoạt động đầu tư tại Việt Nam. Việc
cho phép các đối tượng này thuê đất để xây dựng nhà ở nhằm bán hoặc cho thuê cũng
mới được thực hiện ở phạm vi rất hạn chế. Với đối tượng là người Việt Nam định cư
ở nước ngoài được phép mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam,
pháp luật hiện hành cũng chỉ dừng lại bằng việc cho phép 5 trường hợp được hưởng

quyền này: (1) Người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, trong thời gian đầu tư có nhu
cầu về nhà ở; (2) Các nhà khoa học, nhà văn hoá được mời về công tác lâu dài tại Việt
Nam; (3) Người có công đóng góp với đất nước; (4) Người có nhu cầu về sống ổn
định tại Việt Nam; và (5) Một số đối tượng khác do Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy
định.
Như vậy, việc chưa cho phép người nước ngoài và một bộ phận không nhỏ
người Việt Nam định cư ở nước ngoài hiện (khoảng 4 triệu người) tham gia rộng rãi
vào thị trường bất động sản không những làm giảm tính cuốn hút của môi trường đầu
tư mà còn là một rào cản cho quá trình hội nhập vào nền kinh tế thế giới của nước ta.
12
Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được dự báo sẽ phát triển tốt,
với nhu cầu nhà ở còn rất lớn, cả nước hiện có khoảng 1,5 triệu cán bộ, công chức và
khoảng 800 nghìn công nhân lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao. Do vậy, quỹ đất đầu tư xây dựng cần có để cho thuê, cho
thuê mua trong cả nước dự kiến lên đến 11 triệu m2, với tổng vốn đầu tư lên đến 31
nghìn tỷ đồng.
II Hệ thống Pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản
1. Mối quan hệ giữa “Hệ thống Pháp luật về thị trường bất động sản” và
thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản bao gồm mọi hành vi, hoạt động trao đổi, mua bán
quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng và những tài sản khác gắn liền với đất
đai; các giao dịch cho thuê nhà, thế chấp quyền sử dụng đất và nhà, cũng như các dịch
vụ liên quan đến những tài sản đó. Sự hình thành, tồn tại thị trường bất động sản đã
góp phần chuyển dịch cơ cấu đất đai – nhà ở theo hướng tích cực, hiệu quả; kích
thích, thu hút những hoạt động và lượng vốn đáng kể đầu tư phát triển bất động sản;
góp phần điều chỉnh, cải thiện điều kiện, môi trường cư trú, sinh hoạt và đi lại của đa
số nhân dân; tác động trực tiếp tới thị trường tài chính tiền tệ và quan hệ mật thiết với
sự vận hành, hoạt động hiệu quả của thị trường vốn, thị trường hàng hoá, thị trường
thông tin, thị trường sức lao động thông qua những động thái của chỉ số (chỉ số giá,
lượng giao dịch, vòng quay bất động sản…); góp phần đảm bảo sự cạnh tranh bình

đẳng, lành mạnh trong nền kinh tế và hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm; tạo ra
sự sôi động trong những lĩnh vực liên quan như kinh doanh xây dựng, phát triển giao
thông vận tải, tăng cường kết cấu hạ tầng kinh tế – xã hội…
13
Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam cũng đã và đang bộc lộ nhiều hạn
chế, tiêu cực: tồn tại phổ biến loại hình thị trường bất động sản không chính thức (thị
trường ngầm), thiếu đồng bộ, chưa hoàn chỉnh; chính sách, biện pháp tài chính của
Nhà nước chưa mạnh, chưa đáp ứng được yêu cầu của ổn định và mở rộng thị trường
bất động sản; quản lý nhà nước về bất động sản còn yếu kém; tổ chức hoạt động dịch
vụ môi giới bất động sản chủ yếu mang tính tự phát; ý thức chấp hành chính sách,
pháp luật của nhiều người khi tham gia thị trường bất động sản chưa đạt, không
nghiêm… Những tiêu cực, hạn chế này đã và đang gây ảnh hưởng đángkể tới nhiều
phương diện kinh tế, xã hội, tâm lý và tác động đến niềm tin của nhân dân vào việc
thực thi chính sách, pháp luật. Từ thực trạng phức tạp đó, việc nghiên cứu xác định và
thực hiện các phương thức để ổn định thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay
có ý nghĩa rất quan trọng và bức thiết.Trong đó, việc tạo ra và cần hoàn hoàn thiện
hơn nữa một Hệ thống Pháp luật về Thị trường bất động sản là yêu cầu tất yếu cho sự
vận hành và tồn tại của loại thị trường này. Và nhưng kết quả và diễn biến mà thị
trường bất động sản đạt được là sự phản ánh trung thực rõ nét về hiệu quả của Hệ
thống Pháp luật về thị trường bất động sản.
Những năm vừa qua, dưới sự tác động của chính sách, pháp luật đất đai –
nhà ở, thị trường bất động sản ở Việt Nam đã hình thành, tồn tại và có ảnh
hưởng mạnh mẽ nhiều mặt tới nhịp độ phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.
2. Tổng quan hệ thống pháp luật về bất động sản ở các nước
2.1 Pháp luật về bất động sản của Australia.
a. Quy định về đất đai và bất động sản
Pháp luật đất đai Australia quy định: Đất đai gồm mặt đất và các thành phần nằm
dưới đất, gồm khoảng không phía trên mặt đất, gồm mặt nước, phần phía dưới mặt
nước và khoảng không phía trên mặt nước, tất cả nhà, công trình xây dựng và những
công trình đầu tư gắn với mặt đất, trên và dưới mặt đất, hoặc kề cận ảnh hưởng tới

việc sử dụng đất đó.
14
“Với mục đích xác định quyền sở hữu và quyền sử dụng, đất đai được chia nhỏ
thành các thửa riêng biệt, trong thực tiễn ở hầu hết các nơi trên thế giới. các thửa đất
đước xác định ranh giới theo chiều thẳng đứng, về nguyên lý trục này tính từ tâm trái
đất theo hướng dây dọi lên phía thiên đỉnh”.
Như vậy một thửa đất (hay một đơn vị bất động sản) được xác định theo ranh
giới nằm ngang và ranh giới thẳng đứng tạo thành hình khối. Ví dụ điển hình để minh
họa ở đây là nhà cao tầng chung cư trên một thửa đất, một trường hợp nữa là các công
trình kiến trúc dạng chân cột xây dựng phía trên đất thuộc hành lang đường sắt (chủ
công trình có thể thuê phần không gian phía trên đường sắt do Nhà chức trách quản lý
đường sắt cho thuê).
b. Các hệ thống xác lập về quyền bất động sản
Ở Australia tồn tại hai hệ thống xác lập về quyền bất động sản:
- Một là hệ thống “Torrens” hay được gọi là hệ thống mới xác lập quyền về nhà
đất/bất động sản do Robert Torrens sang lập.
- Hai là hệ thống cũ theo Luật chính thống của Liên hiệp Anh.
Nguyên lý cơ bản của hệ thống “Torrens” là việc xác lập quyền về đất dựa tên
cơ sở đăng ký và cấp giấy chứng nhận về nhà đất/bất động sản, không đòi hỏi các
loại chứng thư giao dịch, các giấy từ có liên quan khác và công việc thẩm tra phức
tạp tốn thời gian như yêu cầu ở hệ thống cũ.
Theo hệ thống “Torrens”, chủ đất giữ một giấy tờ chứng nhận, trong đó có ghi
diện tích, các nội dung về pháp lý, tỷ lệ bản vẽ mặt bằng thưả đất, chỉ dẫn cơ sở bản
đồ mặt bằng lưu giữ liên quan đến thửa đất, lịch sử các giao dịch/ chuyển dịch liên
quan tới thửa đất kể từ khi thửa đất đó được đăng kí theo Luật nói trên.
Hệ thống “Torrens” đã tạo nên những chuyển biến mới trong các giao dịch
chuyển quyền nhà, đất/ bất động sản ở Australia.
• Các quyền về đất
Theo luật của nước Anh, quyền sở hữu về đất không mang tính tuyệt đối, người
dân chỉ được quyền sở hữu bất động sản trên đất; về lí thuyết, chỉ được quyền thuê

15
đất của Nữ hoàng Anh, nhưng trên thực tế có dạng thuê đất dài hạn(999 năm) được
hưởng các lợi ích giống như sở hữu.
Ở Australia, một phần năm diện tích đất thuộc quyền sở hữu tư nhân, còn lại
dưới dạng thuê hoặc được quyền sử dụng. Luật pháp ở tất cả các bang của Australia
đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sở hữu đất với người thuê nhà đất/bất động
sản và đề ra các quy định bảo vệ quyền lới của người thuê nhà đất/tá điền và đảm bảo
các quyền của chủ đất.
2.2 Pháp luật về bất động sản ở Trung Quốc
a. Các văn bản pháp quy
- Ngày 27 tháng 3 năm 1982, Tổng cục xây dựng thành phố quố gia đãban hành
“Quy định tạm thời về quản lý sản tịnh, sản quyền nhà đất ở thành thị(trấn).
- Ngày 17 tháng 2 năm 1983, Quốc vụ viện ban hành “Điều lệ quản lý nhà tư ở
thành phố” quy định việc quản lý mua bán, cho thuê nhà tư ở thành phố.
- Ngày 12 tháng 12 năm 1984, Bộ Bảo vệ môi trường, xây dựng thành thj và
nông thôn ban hành “ Nguyên tắc đánh giá, thanh lý nhà cho thuê”.
- Năm 1985, Bộ Bảo vệ môi trường, xây dựng thành thị và nông thôn cùng
Tổng cục Thống kê triển khai việc điều tra nhà thành phố, thị trấn toàn quốc lần thứ
nhất; Năm 1987 triển khai tổng đăng kí nhà thành phố, thị trấn toàn quốc lần thứ
nhất.
- Ngày 15 tháng 9 năm 1986, Quốc vụ viện ban hành “ Điều lệ tạm thời về thuế
tài sản nhà đất”.
- Ngày 29 tháng 9 năm 1988, Quốc vụ viện ban hành “ Điều lệ tạm thời về thuế
sử dụng đất đai thành phố, thị trấn của nước CHND Trung Hoa”.
- Ngày 8 thánh 8 năm 1988, Bộ xây dựng, Cục Vật gia, Cục quản lý hành chính
công thương ban hành “Thông tri về tăng cường quản lý thị trường giao dịch tài sản
nhà đất”.
- Ngày 31 tháng 12 năm 1990, Bộ Xây dựng ban hành “ Biện pháp tạm thời về
quản lý sản tịch, sản quyền nhà ở thành phố”.
16

- Năm 1992, Bộ Xây dựng ban hành “Biện pháp tạm thời về quản lý giá cả nhà
đất thị trường thành phố”.
- Ngày 26 tháng 11 năm 1993, Quốc Vụ viện ban hành “Điều lệ tạm thời về
thuế giá trị gia tăng nhà đất nước CHND Trung Hoa”.
- Ngày 5 tháng 7 năm 1994, Trung Quốc ban hành “Luật tài sản nhà đất”.
b. Nhiệm vụ quản lý thị trường nhà đất
Theo quy định của Luật tài sản nhà đất nước CHND Trung Hoa 1994:
- Xây dựng cơ quan quản lý thị trường nhà đất, tăng cường quản lý vĩ mô của
cơ quan quản lý hành chính với thị trường nhà đất.
- Xây dựng hoàn thiện các loại pháp quy về quản lý thị trường nhà đất để quy
phạm hóa hành vi giao dịch nhà đất nhằm làm cho hoạt động quản lý thị trường nhà
đất có chỗ dựa về pháp luật.
- Cải cách chế độ nhà ở và chế độ cho thuê hiện hành.
- Xử lý hành vi giao dịch phi pháp, ngăn cản hành vi xâm chiếm quyền tài sản
nhà đất.
c. Nội dung chủ yếu về quản lý thị trường bất động sản.
- Hạn chế khách thể giao dịch nhà đất: Không cho phép mua bán, cho thuê,
thế chấp đối với nhà đất không hợp pháp.
- Quy phạm hành vi giao dịch như: Thẩm tra xem xét việc giao dịch thuộc
quyền tài sản nhà đất có rõ ràng không, việc chuyển nhượng tài sản nhà đất có được 2
bên đồng ý hay không.
- Điều phối giá cả nhà đất, chủ yếu dựa vào giá chuẩn về nhà, đất các loại của
nhà nước để cung cấp cho các bên giao dịch.
- Bảo đảm thu thuế cho nhà nước, ở Trung Quốc việc thu thuế này chủ yếu do
sở giao dịch đảm nhiệm.
3. Thực trạng Hệ thống Pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản ở
Việt Nam
17
Hệ thống pháp luật liên quan tới thị trường bất động sản bao gồm:
- Pháp luật về đất đai

- Pháp luật về dân sự
- Pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đấu giá
- Pháp luật về quy hoạch và xây dựng
- Pháp luật về kinh doanh bất động sản
- Pháp luật về tài chính bất động sản: tiền tệ, thuế, phí, lệ phí…
3.1 Pháp luật về đất đai
Bao gồm:
- Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Luật Đất đai năm 1993, 2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP về việc thị hành Luật Đất đai.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 188/2004 ngày 16 tháng 11 năm 2004 ban hành về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa đổi, bổ sung một
số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định
giá và khung giá các loại đất.
- NĐ 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 quy định bổ sung về quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
18
- NĐ 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 về sửa đổi, bổ sung một số
điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số
187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần
- NĐ 88/2009/NĐ – CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Như chúng ta đã biết, đất đai là tài sản vô cùng quý giá, là nguồn tài nguyên
thiên nhiên, môi trường sống, có vị trí vô cùng quan trọng trong sản xuất nông
nghiệp… chính vì vậy, Nhà nước ta đã có những biện pháp sử dụng đất hiệu quả. Tại
điều 18 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã quy định:

“Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm
sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân
sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác
hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao
theo quy định của pháp luật”. Sau khi Hiến pháp 1992 quy định quyền chuyển
nhượng đất đai, bất động sản đã qua mấy cơn sốt giá, mỗi lần sốt giá đất cao thì gấp 4
– 5 lần, nếu thấp thì cũng 2 - 3 lần (cơn sốt thứ nhất vào năm 1993–1994, cơn sốt thứ
2 vào năm 2001 -2002, cơn sốt thứ 3 đan xen giữa tăng đứng và kéo dài từ 2007 cho
đến cuối năm 2010). Mỗi cơn sốt giá thị trường bất động sản lại có những thay đổi lớn
và không thể đoán trước được.
Vào những năm đầu thập niên 1990 thị trường bất động sản đã xảy ra hoạt động
giao dịch và chuyển nhượng “ngầm”. Nhà nước đã buộc phải tham gia vào việc hợp
thức hoá các giao dịch đất đai bằng cách ra đời Luật Đất đai năm 1993. Luật Đất đai
1993 đã quy định:
Điều 1
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.
Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà
nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng
ổn định lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ
19
gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là
người sử dụng đất.
Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất.
Điều 3
1- Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
2- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Các quyền nói trên chỉ được
thực hiện trong thời hạn giao đất và đúng mục đích sử dụng của đất được giao theo
quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật.
3- Quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và cho

thuê đất do Chính phủ trình Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định
Như vậy, Luật Đất đai 1993 cho phép người sử dụng đất thực hiện các quyền của
mình, trong đó có quyền chuyển nhượng. Khi nhu cầu chuyển nhượng đang có và
không nhỏ lại kết hợp với sự hợp pháp hoá bằng chính sách thì sự “bùng lên” của hoạt
động giao dịch là điều dễ hiểu. Trước khi có Luật Đất đai 1993 thì đất đai được giao
cho người sử dụng và không được phép chuyển nhượng. Sau khi Luật Đất đai ra đời,
dòng tiền được chuyển tới để mua quyền sử dụng đất đã làm ảnh hưởng khá mạnh tới
nền kinh tế còn đang yếu ớt trong thời kỳ bắt đầu đổi mới.
Luật Đất đai năm 2003 ra đời có hiệu lực thi hành vào ngày 01/7/2004 được xây
dựng đảm bảo phù hợp với nguyên tắc cơ bản của Hiến pháp, thể chế hóa các quan
điểm đã được xác định trong Nghị quyết Đại hội Đảng, kế thừa những nội dung còn
phù hợp của Luật Đất đai 1993, luật hóa một số quy định tại các văn bản hướng dẫn
thi hành Luật Đất đai đã được cuộc sống chấp nhận, đồng thời đưa vào Luật những
nội dung mới cần sửa đổi, bổ sung nhằm tạo lập một hệ thống pháp luật đáp ứng thời
kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, gắn việc đổi mới Luật Đất đai
với yêu cầu đổi mới việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật và cải cách nền hành
chính Nhà nước. Sau 3 lần sửa đổi, Luật Đất đai thực sự trở thành nguồn lực lớn của
đất nước, tạo đà phát triển cho thị trường bất động sản. Luật đất đai 2003 cũng quy
20
định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” (Điều 5: Sở
hữu đất đai). Điều 9 của Luật Đất đai 2003 quy định người sử dụng đất bao gồm: Tổ
chức trong nước; Hộ gia đình, cá nhân; Cộng đồng dân cư; Cơ sở tôn giáo ; Người
Việt Nam định cư ở nước ngoài ; Tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Tại mục 7 Luật đất đai 2003 cũng quy định về quyền sử dụng đất trong thị
trường bất động sản:
Điều 61

. Đất được tham gia thị trường bất động sản
Đất được tham gia thị trường bất động sản bao gồm:
1. Đất mà Luật này cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển

đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
2. Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị
trường bất động sản.
Điều 62

. Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản
Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử dụng đất đó có đủ các
điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật này.
Đối với trường hợp đất mà Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu
tư thì phải đầu tư vào đất theo đúng dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
xét duyệt.
Điều 63

. Quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường bất động sản
Nhà nước quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường bất động sản bằng các
biện pháp sau đây:
1. Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất;
2. Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất
động sản;
3. Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động
sản;
21
4. Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch về quyền sử
dụng đất trong thị trường bất động sản;
5. Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai.
Ngày 29/10/2004 Chính phủ đã ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP về việc thị
hành Luật Đất đai. Tại chương VI Nghị định đã quy định quyền sử dụng đất trong thị
trường bất động sản:
Điều 59. Đất được tham gia thị trường bất động sản

1. Đất mà tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất được tham gia thị trường
bất động sản bao gồm:
a) Đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất không phải là rừng tự nhiên được Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
b) Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định vào mục đích
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đã được Nhà nước
công nhận quyền sử dụng đất;
c) Đất nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức
kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
d) Đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân
nước ngoài;
đ) Đất ở được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở; đất ở được
Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để đầu tư
xây dựng kinh doanh nhà ở; đất ở được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước
ngoài, cá nhân nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở;
e) Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng vào mục đích làm nhà ở đã được
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
22
g) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có
mục đích kinh doanh được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế,
hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
h) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công
cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá
nhân nước ngoài;
i) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công
cộng có mục đích kinh doanh do hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế đang sử dụng
đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

2. Đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà tài sản gắn liền với đất
được tham gia thị trường bất động sản bao gồm:
a) Đất trồng cây lâu năm có vườn cây, đất rừng sản xuất có rừng, đất làm muối
và đất nuôi trồng thuỷ sản đã đầu tư hạ tầng;
b) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công
cộng có mục đích kinh doanh mà đã đầu tư hạ tầng hoặc có công trình gắn liền với
đất.
3. Người nhận tài sản gắn liền với đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 2
Điều này được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn còn lại của hợp đồng
thuê đất đã ký kết.
4. Khi hết thời hạn sử dụng đất, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất từ người khác quy định
tại khoản 1 Điều này; người nhận tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước từ người
khác quy định tại khoản 2 Điều này nếu có nhu cầu gia hạn sử dụng đất thì đều được
xem xét gia hạn theo quy định tại khoản 2 Điều 34 của Nghị định này.
23
Điều 60. Nội dung hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường
bất động sản
Nội dung hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động
sản bao gồm:
1. Nhà nước giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân.
2. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá
hoặc theo giá do Nhà nước quy định.
3. Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
4. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất.
5. Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng

đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài,
cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, cơ sở sản xuất kinh doanh, kết
cấu hạ tầng.
7. Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài bán, cho thuê, tặng cho tài sản gắn liền với
đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất; cá nhân, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài để thừa kế tài sản gắn liền với đất.
8. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 121 của
Luật Đất đai mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; được tặng cho, nhận thừa
kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
24
9. Tổ chức sự nghiệp, tổ chức kinh tế được phép hoạt động các dịch vụ hỗ trợ thị
trường bất động sản về đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký giao dịch bảo đảm, đo
đạc lập bản đồ địa chính; cung cấp thông tin đất đai, giới thiệu địa điểm đầu tư; định
giá và thẩm định giá đất, bất động sản; nhận thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
đất, bất động sản; tổ chức sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, bất động sản; đấu giá
quyền sử dụng đất, bất động sản, đấu thầu dự án có sử dụng đất; chứng khoán bất
động sản.
Điều 61. Các trường hợp đấu giá và không đấu giá quyền sử dụng đất
1. Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử
dụng đất, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Không đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền
sử dụng đất trong các trường hợp sau:
a) Các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 60 của Luật Đất đai;
b) Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử
dụng đất;
c) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho

phép chuyển mục đích sử dụng đất;
d) Trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá
không thành.
Điều 62. Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ
đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
1. Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được
thực hiện theo một trong hai hình thức sau:
25