THỰC TRẠNG và GIẢI PHÁP CHO CÔNG tác THẨM ĐỊNH GIÁ bất ĐỘNG sản của CHI NHÁNH TRUNG tâm THÔNG TIN và THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM (SIVC) tại TỈNH KHÁNH hòa

1
LỜI MỞ ĐẦU
 SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ T ÀI
Ở Việt Nam, đất đai l à nguồn nội lực quan trọng, nguồn vốn to lớn của
đất nước, chính sách đất đai có ý nghĩa cả về chính trị, kinh tế, văn hóa, x ã
hội. Do đó, thẩm định giá bất động sản l à rất cần thiết, góp phần điều tiết,
bình ổn và phát triển thị trường bất động sản để vừa đáp ứng nhu cầu x ã hội
của nhân dân vừa thực hiện các nhiệm vụ kinh tế, chính trị vĩ mô của quốc
gia. Công tác thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam tuy chỉ mới phát triển
trong thời gian gần đây nhưng đã có những bước chuyển mình, hiệu quả bước
đầu. Tuy nhiên, chúng ta cũng cần nhìn nhận thực tế rằng, chất l ượng việc
thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam c òn chưa cao. Chất lượng đó tùy
thuộc vào đội ngũ thẩm định giá, các ph ương pháp thẩm định giá bất động
sản, sự biến động của thị tr ường bất động sản Việt Nam, hệ thống văn bản
pháp luật về thẩm định giá
Vì vậy, để công tác thẩm định giá bất động sản Việt Nam thực sự đáp
ứng được nhu cầu xã hội trong tương lai, chúng ta c ũng phải mau chóng đ ưa
ra một số giải pháp kịp thời nhằm khắc phục hạn chế, nâng cao chất l ượng
thẩm định giá bất động sản Việt Nam.
Nhận thức được sự cần thiết của hoạt động thẩm định giá bất động sản
đối với mọi mặt đời sống kinh tế, chính trị, x ã hội Việt Nam. Với kiến thức đ ã
học và quá trình tìm hi ểu tình hình thực tế em chọn đề t ài: “THỰC TRẠNG
VÀ GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CHI NHÁNH TRUNG TÂM THÔNG TIN V À THẨM ĐỊNH GIÁ
MIỀN NAM (SIVC) TẠI TỈNH KHÁNH HÒA” làm khóa luận tốt nghiệp
của mình.
 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
 Tiếp cận các chứng từ, hồ s ơ thẩm định.
 Mô tả quy trình tiếp nhận hồ sơ, xử lý hồ sơ và tiến hành thẩm định giá.
2
 Thu thập số liệu thống k ê về tổng số hồ sơ thẩm định, tổng giá trị bất

động sản ước tính qua các năm, phân tích cá c hồ sơ thẩm định giá, mức phí
thẩm định giá ở Chi nhánh Trung tâm Thông tin v à Thẩm định giá miền Nam
tại Khánh Hòa. Qua đó nhận thấy những ưu điểm và hạn chế trong công tác
thẩm định giá bất động sản tại Chi nhánh.
 Đưa ra các biện pháp nhằm khắc phục những hạn chế và nâng cao công
tác thẩm định giá bất động sản ở Chi nhánh Trung tâm Thông tin v à Thẩm
định giá miền Nam tại Khánh H òa. Đồng thời đưa ra các kiến nghị đối với các
chính sách vĩ mô ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá bất động sản.
 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
 Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá bất động sản của Chi
nhánh Trung tâm Thông tin và Th ẩm định giá miền Nam tại Khánh H òa.
 Phạm vi nghiên cứu: Số liệu, chứng từ li ên quan đến công tác thẩm định
giá bất động sản của Chi nhánh Trung tâm Thông tin và Th ẩm định giá miền
Nam tại Khánh Hòa.
 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN C ỨU
 Phương pháp quan sát: Quan sát quy tr ình làm việc từ khâu tiếp nhận hồ
sơ đến khâu luân chuyển, xử lý hồ s ơ thẩm định giá bất động sản tại Chi
nhánh.
 Phương pháp thu thập: thu thập các số liệu tr ên sổ sách kế toán, hồ s ơ
thẩm định giá bất động sản để minh họa cho các lập luận.
 Phương pháp phỏng vấn: phỏng vấn các nhân vi ên trong tổ thẩm định
giá bất động sản để tìm hiểu về quy trình thẩm định giá bất đ ộng sản.
 Phương pháp phân tích: phân tích s ố liệu thu thập để phản ánh thực trạng
thẩm định giá bất động sản.
 NỘI DUNG VÀ KẾT CẤU CỦA ĐỀ T ÀI
Đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản.
3
Chương 2: Thực trạng về công tác thẩm định giá ở Chi nhánh Trung tâm
Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại tỉnh Khánh H òa.

Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao công tác thẩm định giá ở
Chi nhánh Trung tâm Thông tin và Th ẩm định giá miền Nam tại tỉnh Khánh
Hòa.
 Ý NGHĨA KHOA HỌC CỦ A ĐỀ TÀI
Đề tài trên đây nhằm phản ánh thực tế công tác thẩm định giá bất động
sản của Chi nhánh Trung tâm Thông tin v à Thẩm định giá miền Nam tại
Khánh Hòa. Qua đó nhận định những mặt tích cực v à những hạn chế của Chi
nhánh trong công tác th ẩm định giá bất động sản, từ đó đưa ra các biện pháp
nhằm khắc phục các hạn chế đó v à đưa ra các kiến nghị nâng cao công tác
thẩm định giá bất động sản nói chung.
Do trình độ có hạn và khả năng diễn đạt còn thấp cùng với những khó
khăn trong việc tìm hiểu thực tế tại đơn vị nên bài viết của em sẽ không tránh
khỏi những thiếu sót v à hạn chế. Kính mong đ ược sự đóng góp, hướng dẫn
tận tình của quý thầy cô, các anh chị tại Chi nhánh Khánh H òa để em rút ra
những kinh nghiệm, bổ sung th êm kiến thức cho bản thân m ình.
Em xin chân thành cảm ơn!
4
Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN
5
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Giới thiệu về thẩm định giá
1.1.1 Khái niệm thẩm định giá
- Theo Giáo sư W.Seabrooke (thuộc Viện đại học postmouth , vương quốc
Anh):
Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ
thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đ ã được xác định.
- Theo Giáo sư Lim Lan Yuan (Tr ường Xây dựng và Bất động sản thuộc

Đại học quốc gia Singapore):
Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một
mục đích cụ thể của một t ài sản cụ thể tại một thời điểm , có cân nhắc đến tất
cả những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế
căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
- Pháp lệnh giá Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 04 năm 2002 và có hi ệu
lực từ 01/07/2002:
Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù
hợp với thị trường tại một địa điểm , thời điểm nhất định theo ti êu chuẩn Việt
Nam hoặc thông lệ quốc tế (Điều 4 - Pháp lệnh giá).
Như vậy, thẩm định giá thực chất là việc đánh giá, xác định giá trị t ài sản,
hàng hóa do các nhà chuyên môn đư ợc đào tạo có kiến thức có kinh nghiệm
và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện . Tuy thẩm định giá mỗi
nước có nét riêng, song cũng phải tuân thủ v à phù hợp với thông lệ quốc t ế và
trong khu vực.
1.1.2 Chức năng và mục đích của thẩm định giá
1.1.2.1 Chức năng của thẩm định giá
- Thẩm định giá là công tác cơ bản để thực hiện bố trí và kinh doanh tài
sản một cách hiệu quả.
- Thẩm định giá tài sản góp phần để bảo vệ tài sản quốc gia được bù đắp
6
đầy đủ và hình thành giá c ả hợp lý, góp phần điều tiết các điều kiện chủ yếu
trong giá trị tài sản và xã hội.
- Thẩm định giá tài sản là thước đo cơ bản của hiệu quả trong việc duy tr ì
và điều hòa quyền lợi của người có quyền sở hữu và quyền kinh doanh.
- Thẩm định giá là điều kiện cần có để khai phá yếu tố thị trường và thị
trường bản quyền.
- Thẩm định giá tài sản dựa theo thông lệ quốc tế có lợi cho việc mở cửa ,
kêu gọi đầu tư nước ngoài, duy trì lợi ích quốc gia.
1.1.2.2 Mục đích của thẩm định giá

Xác lập mục đích thẩm định giá tài sản là hiện thực hóa của việc th ẩm
định giá tài sản. Nó sẽ trả lời vì sao phải tiến hành thẩm định giá tài sản và
cũng để trả lời những bất đồng về mặt giá trị khác của t ài sản trong thẩm định
giá.
Có được kết quả hợp lý của thẩm định giá tài sản, thẩm định viên không
chỉ dựa vào đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản để xác định, mà còn dựa vào
các tiêu chuẩn thẩm định giá, trình tự, quy trình, nguyên tắc, phương pháp và
kỹ thuật Do vậy, về mặt logic kết quả thẩm định giá có tính thống nh ất kinh
tế với đặc tính kỹ thuật của t ài sản hoặc doanh nghiệp cần th ẩm định giá. Điều
này nói lên đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản cũng như của doanh nghiệp
cần thẩm định giá là rất cần thiết, nó cung cấp những dữ liệu để tạo ra kết quả
thẩm định giá chính xác, nó quyết định các nguyên tắc, phương pháp, quy
trình để thực hiện thẩm định giá. Đó là mục đích của thẩm định giá tài sản.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện đại, đặc điểm kinh tế - kỹ
thuật của tài sản rất đa dạng nên quyết định tính đa dạng của mục đích th ẩm
định giá tài sản. Dựa theo sự khác biệt của đặc tính kinh tế - kỹ thuật để xác
định mục tiêu của thẩm định giá tài sản. Ta có thể phân thành các loại chính
sau:
 Nhằm mục đích bảo to àn tài sản.
 Nhằm mục đích mua sắm t ài sản.
7
 Nhằm mục đích chuy ển đổi quyền sở hữu tài sản.
 Nhằm mục đích nghiệp vụ nh à đất.
 Nhằm mục đích cho thu ê, thế chấp.
 Nhằm mục đích tính thuế.
 Nhằm mục đích thanh lý.
 Nhằm mục đích phục vụ quản lý.
 Nhằm mục đích phục vụ pháp luật.
Nước ta đang trong giai đoạn phát tri ển nền kinh tế thị trường, tuy nhiên
nền kinh tế thị trường chưa phát triển một cách toàn diện, cũng làm hạn chế

đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản. Đồng thời cũng phải nhận th ấy mục tiêu
của nước ta là xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ
nghĩa có sự quản lý của Nh à nước, phát huy cao độ thị trường có sự điều ph ối
của Nhà nước đối với việc phân phối tài nguyên. Cho nên, phát triển nền kinh
tế hàng hóa, kinh tế thị trường cần phải phát tri ển đầy đủ các đặc tính kinh tế -
kỹ thuật của tài sản, nó là sản phẩm của kinh t ế thị trường và cũng là nhân tố
phát huy tác dụng của kinh tế thị trường. Có thể nói tính đa dạng của mục
đích thẩm định giá tài sản đồng thời cũng l à sản phẩm tất yếu của sự phát
triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta.
1.1.2.2.1 Bảo toàn tài sản
Tái sản xuất tài sản là cơ sở để tái sản xuất sản phẩm. Chỉ có tái sản xuất
sản phẩm là điều kiện để nhân loại bảo tồn và phát triển.
Trong điều kiện kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, xã hội thực hiện tái
sản xuất là thống nhất vừa bổ sung cho giá trị , vừa bổ sung cho vật chất. Cho
nên, bảo toàn tài sản cũng có tính quy luật b ổ sung vừa giá trị, vừa giá trị sử
dụng. Qui mô bất biến của duy trì sự thống nhất giá trị bổ sung và năng lực
sản xuất là nội dung cơ bản của bảo toàn tài sản.
Trong nền kinh tế quốc dân, bảo toàn tài sản có hai hệ thống lớn đó l à xí
nghiệp và xã hội. Trong xí nghiệp, hàng hóa và thu nh ập của người lao động
thông qua tính kh ấu hao của tài sản cố định và tính toán các loại tài sản khác
8
tiêu hao để thực hiện bảo to àn tài sản. Trong xã hội, hệ thống bảo hiểm xã hội
với việc sử dụng phí thu bảo hi ểm đối với việc bồi thường những tổn thất của
đầu tư bảo hiểm tài sản để bảo toàn tài sản. Hai hệ thống lớn này thực hiện sự
tác động tới bảo toàn tài sản, vì thế cần phải thẩm định giá tài sản.
Như vậy, thẩm định giá tài sản là phục vụ cho khấu hao tài sản; bảo
hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản.
1.1.2.2.2 Mua sắm tài sản
Tùy theo nhu c ầu sản xuất và đầu tư mở rộng sản xuất mà các doanh
nghiệp thường xuyên có yêu cầu mua vào hoặc bán ra các máy móc thi ết bị

hoặc các loại tài sản khác. Hiện nay, các doanh nghiệp ở nước ta đều có tỷ lệ
tài sản cố định không cần dùng hoặc chưa cần dùng, điều này có ý nghĩa rất
lớn đối với việc giải phóng đi ều tiết thị trường tài sản. Đồng thời ở một số
thành phố và địa phương trong nước đang trong quá tr ình đầu tư phát triển sản
xuất cũng có nhu cầu mua sắm trang thiết bị, phương tiện Từ đó để phục vụ
cho việc đánh giá giá trị l ượng tài sản tồn kho cần bán cũng như lượng tài sản
cố định cần mua sắm mới ngày càng trở nên là một yêu cầu phổ biến.
1.1.2.2.3 Chuyển đổi quyền sở hữu tài sản
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện đại, không chỉ có sự l ưu
thông của tài sản đơn hạng mục mà doanh nghiệp còn là một chỉnh thể, là sản
phẩm của những người có quyền lợi, bản thân nó có thể biến hóa, quan hệ chủ
quyền tài sản trong nội bộ cũng có th ể được tổ chức lại, từ đó sinh ra sự biến
động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp.
 Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh v à xí nghiệp liên doanh.
 Hợp nhất hoặc sát nhập doanh nghiệp.
 Bán doanh nghiệp cần phải đánh giá đối với tài sản doanh nghiệp,
nợ nần và quyền lợi để tiện cho việc chuyển nhượng doanh nghiệp.
 Cho thuê doanh nghiệp và thu phí cho thuê c ần phải suy tính tới
mức phí bổ sung tài sản (như khấu hao, sửa chữa lớn). Dự kiến xác định lợi
nhuận và khấu trừ tài sản đầu tư sau thuế không những cần thẩm định giá tài
9
sản doanh nghiệp và nhân tố tái đầu tư mà còn phải định giá lợi nhuận sau
thuế để tiện cho việc xử lý chính xác mối quan hệ giữa ng ười cho thuê và
người nhận thuê.
1.1.2.2.4 Nghiệp vụ tài sản nhà đất
Kinh doanh nhà đất trong nền kinh tế thị trường của những quốc gia
tương đối phát triển thì định giá nhà đất trở thành một bộ phận quan trọng
không thể thiếu. Ở nước ta việc giao đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
được thực hiện cùng với hàng hóa nhà ở và thị trường hóa đất ở từng bước
được hình thành, nghiệp vụ tài sản nhà đất cũng ngày một phát triển đòi hỏi

việc đánh giá nhà đất cũng phải thích ứng theo . Những nghiệp vụ chủ yếu về
thẩm định giá nhà đất có các điều chỉnh sau:
 Cho thuê đất liền khoảnh.
Là đem quyền sử dụng đất liền khoảnh sát nhập hoặc chuy ển nhượng
trong một thời gian nhất định cho người thuê và người đó phải nộp tiền sử
dụng đất. Tất nhiên tiền sử dụng đất là căn cứ theo đất thuê, vì thế phải tiến
hành thẩm định giá đất.
 Kinh doanh đất.
Do người sử dụng đất vào quy định, quy hoạch và mục tiêu của đất để
tiến hành khai phá, cải tạo, xây dựng cơ sở hạ tầng, kiến trúc các cấu trúc cần
thiết rồi sau đó xuất bán hoặc chuyển nhượng cho người sử dụng cuối cùng
rồi thu tiền thuê hoặc phí sử dụng. Như thế cần phải tiến hành thẩm định giá
cho các nhân tố khai phá, đầu tư, cải tạo, xây dựng của người kinh doanh.
 Kinh doanh nhà xư ởng.
Chủ yếu là nhà xưởng. Nó không chỉ gồm có nhà ở mà cả nhà xưởng để
sản xuất kinh doanh. Thông qua tiền thuê, bán nhà xưởng thu được, nó không
giống như việc tiêu thụ hàng hóa thông thư ờng mà giá cả còn ảnh hưởng bởi
rất nhiều nhân tố phức tạp, cho nên cần phải chuyên nghiệp hóa thẩm định giá
tài sản.
 Chuyển nhượng nhà đất.
10
Ngoài các chủ doanh nghiệp chuyển nhượng nhà đất ra còn có các đơn vị
doanh nghiệp hoặc nhà của tư nhân chuyển nhượng cũng cần có chuyên gia
thẩm định giá phục vụ.
 Nhà nước trưng dụng đất đai và nhà xưởng.
Khi Nhà nước cần xây dựng các xí nghiệp công cộng hoặc kinh
doanh Nhà nước sẽ căn cứ vào quyền trưng dụng của pháp luật để trưng
dụng đất đai, nhà xưởng và tiến hành bồi hoàn quyền lợi cho người đang sử
dụng. Ví dụ: Nhà nước làm đường sắt, mở rộng đường, tiến hành cải tạo
thành phố, xây dựng khu công nghiệp có thể tạo nên sự chuyển động dân cư.

Nhà nước sẽ căn cứ vào luật pháp để đền bù. Chi phí đền bù cần suy tính đến
nhiều loại nhân tố nên cần phải có những cán bộ chuy ên môn làm công tác
thẩm định giá, như thế có thể tránh được nhiều tranh chấp.
1.1.2.2.5 Nghiệp vụ tài chính
 Cho thuê.
 Thế chấp.
 Phát hành cổ phiếu doanh nghiệp phát hành cổ phiếu phải tính toán
giá thành, người nhận mua là người chủ quyền của cổ phiếu phải tận mắt nhìn
thấy năng lực chia đều và hiệu suất thu lợi của cổ phiếu.
Về cơ bản mà nói cổ phiếu cũng như lợi tức của cổ phiếu quyết định bởi
hiện trạng và triển vọng của doanh nghiệp phát h ành cổ phiếu. Bản thân điều
đó đã có nhiều nhân tố cần tới thẩm định giá.
1.1.2.2.6 Phục vụ tính thuế
Thuế khóa quốc gia đối với tài sản và tài nguyên bao g ồm thuế đất, thuế
nhà, thuế di sản, thuế tặng phẩm Các loại thuế đó được vận dụng đúng theo
trình độ nhất định của các qu ốc gia. Một số quốc gia lấy giá cả thị trường làm
cơ sở tính thuế. Do đó cần phải tiến hành thẩm định giá nộp thuế. Vì vậy cần
có những người chuyên môn tính thuế và cơ quan định thuế.
1.1.2.2.7 Phục vụ tư vấn
Phục vụ tư vấn ở đây là tiến hành nghiệp vụ thẩm định giá tài sản nhằm
11
tư vấn cho chủ doanh nghiệp, chủ nợ hay người kinh doanh. Có nhiều loại tư
vấn, chủ yếu gồm:
 Phục vụ kiện tụng.
 Giúp cho việc hoạch toán kế toán.
1.1.3 Thẩm định giá bất động sản
1.1.3.1 Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.3.1.1 Bất động sản
1.1.3.1.1.1 Khái ni ệm
Các nước đều thống nhất cho rằng, bất động sản bao gồm đất đai và

những tài sản liên quan đến đất, không tách rời với đất, được xác định theo vị
trí của đất. Tất nhiên mỗi nước có những khái niệ m về yếu tố cấu thành bất
động sản như đất đai nói chung hay là lô đ ất, mảnh đất hoặc công trình trên
đất, tài sản là yếu tố bất động sản khi nào
Theo điều 181 Bộ luật dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
năm 1995:
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng đó, các tài sản khác do pháp luật quy định.
Thuật ngữ bất động sả n trong thẩm định giá bất động sản được hiểu là
đất đai và tài sản gắn liền với đất.
1.1.3.1.1.2 Thuộc tính của bất động sản
- Tính bất động.
Người ta không thể di chuyển bất động sản hay nói một cách chính xác
hơn là không thể di chuyển một mảnh đất từ nơi này sang nơi khác . Điều này
có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm cụ thể nơi
nó tọa lạc và mang tính chất địa phương.
- Tính không đồng nhất.
Thông thường ít có hai bất động sản nào có đặc điểm giống hệt nhau. Do
vậy giá bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó.
12
- Tính khan hiếm.
Diện tích đất là có hạn so với sự phát tri ển của dân số, do vậy về lâu dài
giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên.
- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài.
Bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế
dài.
1.1.3.1.1.3 Đặc trưng của bất động sản
- Khả năng co giãn của cung bất động sản kém.
Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi so với

những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể
hiện trên các mặt sau:
 Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định.
 Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới
hạn.
Bên cạnh các hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế nổi
bật nhất là về mặt qui hoạch. Bởi v ì:
 Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng có th ể phải
tuân thủ qui hoạch sử dụng trong từn g thời kì.
 Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp ,
sản xuất công nghiệp, bến bãi hoặc nhà ở được thể hiện trong qui hoạch phát
triển của địa phương trong từng thời kì. Do vậy, thông thường là không thể
tùy tiện chuyển mục đích sử dụng trái với qui hoạch.
 Những thay đổi trong việc thay đổi nhà cửa cũng phải đảm bảo
tuân theo qui hoạch và điều lệ xây dựng của chính quy ền địa phương.
- Thời gian mua, bán giao dịch d ài, chi phí mua bán giao d ịch cao
Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao , do vậy việc mua,
bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng , dẫ̃n đến là thời gian mua,
bán thường dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua bán giao
dịch cao.
13
- Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
Thông thường giá trị của b ất động sản khá lớn v à thời gian mua, bán
thường dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
- Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ.
Do tính chất quan trọng của bất động sản, trước hết là đất đai đối với đời
sống kinh tế, chính trị xã hội nên Nhà nước thường có những qui định v à sự
quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản.
1.1.3.1.2 Thị trường bất động sản
1.1.3.1.2.1 Khái niệm

Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó những ng ười mua và
người bán tác động qua lại l ẫn nhau, để thực hiện việc mua bán b ất động sản
thông qua cơ chế giá.
Những người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm cụ thể tại
một cuộc bán đấu giá, hay có thể liên hệ với nhau qua mạng l ưới thông tin
liên lạc. Giá cả bất động sản được xác định tại thị tr ường bất động sản.
Khái niệm thị trường chỉ ra rằng bất động sản có thể được mua bán giữa
người mua và người bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của
mình. Mỗi bên đều rất nhạy cảm trước quan hệ cung c ầu và các yếu tố khác
ảnh hưởng đến việc định giá cũng nh ư khả năng, kiến thức và sự nắm bắt về
tính hữu dụng của bất động sản, về nhu cầu và ước muốn của các bên.
Thị trường bất động sản có thể là địa phương, quốc gia hay quốc tế.
Những vị trí vừa và nhỏ thích hợp với việc xây dựng nh à ở là mối quan tâm
của các nhà đầu tư phát triển địa phương. Những vị trí lớn giành cho sự phát
triển cư trú hay thương mại là mối quan tâm của các nhà đầu tư phát triển lớn
vì diện hoạt động lớn. Các tổ chức đầu tư phát triển quốc tế còn có thể kinh
doanh tại nhiều địa điểm ở nhiều nước để tranh thủ những điều kiện thuận lợi
trong bối cảnh quốc tế nhất định.
1.1.3.1.2.2 Các đặc trưng của thị trường bất động sản
- Không có thị trường trung tâm.
14
Hiện nay, không có một thị trường bất động sản với tính cách l à địa điểm
tập trung tại đó những ng ười mua và người bán bất động sản tác động qua lại
lẫn nhau. Việc mua bán bất động sản thông thường thông qua các đ ơn vị kinh
doanh bất động sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu (mua hoặc
bán) với các đơn vị này, hoặc người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với
người bán thông qua lời rao bán trên báo chí, phổ biến hơn cả là thông qua
những người môi giới (thường gọi là cò nhà, đất), mặc dù đây là sự giao dịch
kém an toàn. Hiện nay, tại một số thành phố có những ngân hàng đứng ra
thành lập Trung tâm giao dịch b ất động sản nhằm tạo điều kiện cho việc giao

dịch giữa người mua và người bán được thuận tiện và an toàn hơn, đây là xu
hướng phát triển tốt.
Do không có thị trường trung tâm làm cho thông tin về thị trường rất khó
thu thập, độ tin cậy kém, tạo n ên tính không hiệu quả của thông tin thị tr ường.
- Thị trường mang tính ch ất địa phương nhất là thị trường nhà ở.
Đặc tính của đất đai là bất động không thể chia cắt mang đi, sự thừa thãi
đất đai ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa
phương khác làm cho th ị trường bất động sản có đặc tính địa ph ương.
Đây là điều quan trọng mà các thẩm định viên giá cần quán triệt khi
thẩm định giá bất động sản. Các yếu tố như tập quán trong mua bán b ất động
sản ở địa phương, đặc điểm cụ thể của từng bất động sản bao gồm địa điểm,
hình dáng, qui mô, tình trạng pháp lý, môi trường chung quanh cần được chú
ý và xem xét đúng mức.
- Là thị trường cạnh tranh không ho àn hảo
Một mặt bất động sản mang nặng tính đ ơn chiếc, có kích thước, hình dáng,
chất lượng khác nhau, mặt khác do tính không tái tạo đ ược của đất nên thị
trường mang tính độc quy ền nhiều hơn thị trường hàng hóa thông dụng, biến
động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá hàng hóa thông
thường. Ngoài ra những đặc tính như đặc điểm của bất động sản, phương
pháp tiến hành các giao dịch buôn bán và sự thiếu thông tin cần thiết cho các
15
giao dịch góp phần tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh tr ên thị
trường bất động sản.
- Có quan hệ mật thiết với thị trường và với sự phát triển kinh tế của đất
nước.
1.1.3.2 Thẩm định giá bất động sản
1.1.3.2.1 Khái ni ệm
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở
hữu bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đ ã được xác
định rõ, trong những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương

pháp phù hợp.
Thẩm định giá bất động sản là tổ hợp khoa học và nghệ thuật, nó bao
gồm sự nhạy cảm tốt đối với thị trường và có kiến thức chuyên môn, nghề
nghiệp vững vàng, cũng như có những thông tin cần thiết.
1.1.3.2.2 Những nguyên tắc chung về thẩm định giá bất động sản
- Thẩm định giá bất động sản phải đặt trong t ình huống bất động sản được
sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất của một bất động sản là được phép sử dụng
cả về vật chất và theo pháp luật để tạo ra hiệu quả lớn nh ất. Nguyên tắc này
đòi hỏi bất động sản được định giá trên cơ sở sử dụng mà tại thời điểm thẩm
định giá khả năng tạo ra thu nhập hoặc hiệu quả lớn nh ất. Bởi vì không gian
đô thị có xu hướng được đặt ở mức cao nh ất và tốt nhất trong một thị trường
cạnh tranh và bị chi phối bởi tính bất động và tính khan hiếm của đất.
Khái niệm giá thị trường của đất dựa trên nguyên tắc “sử dụng tốt nhất
và tối ưu” phản ánh tính hữu dụng v à lâu dài của đất đai cộng với giá trị của
công trình xây dựng, cải tạo trên đất.
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và tối ưu loại trừ trường hợp sử dụng trái
pháp luật hoặc sử dụng tr ong điều kiện vật lý không cho phép . Tuy nhiên
ngay cả khi việc sử dụng đ ược pháp luật hoặc đi ều kiện vật lý cho phép cũng
vẫn cần một sự đánh giá của th ẩm định viên về tính hợp lý của việc sử dụng
16
trong tương lai. Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được
phản ánh ở các mặt sau:
 Về mặt vật chất, một bất động sản đ ược đánh giá là sử dụng cao
nhất và tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho
nhiều người hoặc cho một ng ười cụ thể).
 Về mặt pháp luật, một b ất động sản được đánh giá là sử dụng cao
nhất và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, đ ược Nhà
nước thừa nhận và bảo hộ.
 Về mặt sử dụng, một bất động sản đ ược đánh giá là sử dụng cao

nhất và tốt nhất khi mà nó cho thu nh ập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại
của thu nhập ròng trong tương lai là cao nh ất.
 Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao
nhất và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập r òng cao nhất kéo dài nhất.
Khái niệm “sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất” là khái niệm cơ bản và
là một phần hoàn chỉnh trong việc xác định giá thị tr ường.
- Nguyên tắc sử dụng phù hợp.
Nguyên tắc này đòi hỏi khi thẩm định giá phải xem xét tính ph ù hợp của
bất động sản.
 Trước hết, nguyên tắc này cho rằng khi định giá một bất động sản
phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính, duy nhất của bất động sản để định
giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác.
 Tiếp đến là sự phù hợp giữa lô đất và công trình xây d ựng trên đất.
 Tiếp đến là sự phù hợp giữa bất động sản với môi tr ường chung
quanh (phù hợp quy hoạch, phù hợp về mục đích sử dụng, phù hợp với khu
vực chung quanh )
- Nguyên tắc thay thế.
Giới hạn trên của giá trị bất động sản có xu hướng được tạo ra bởi chi
phí mua một bất động sản thay thế tương đương về giá trị và tiện dụng, với
điều kiện là không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế.
17
Một người mua cẩn trọng sẽ không trả nhi ều tiền hơn để mua một tài sản
như vậy trong thị trường mở.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho hai phương pháp định giá
bất động sản theo thị tr ường và theo thu nhập.
- Nguyên tắc đóng góp.
Giá trị một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào sự thiếu vắng
của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ bất động sản, hoặc thiếu
nó sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản m à nó tham gia hợp thành.
Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận th ì giá trị của một phần tài sản nào đó

của bất động sản có thể đ ược đo bằng định l ượng về giá trị mà nó đóng góp
vào tổng thu nhập thực, v ì thu nhập thực có thể được vốn hóa thành giá trị.
- Nguyên tắc cung và cầu.
Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực
lượng cung và cầu trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá. Trên thị
trường giá cả có xu h ướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với
cung. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm th ì giá thị
trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng th ì
giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng
giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm t ùy theo tốc độ tăng, giảm của cung v à cầu, giá
tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn h ơn cung và ngược lại.
Khi thẩm định giá phải phân tích v à đánh giá cẩn thận về sự tác động của
các lực lượng thị trường đến giá trị bất động sản.
Khi phân tích các thông tin th ị trường cần thiết phải cân nhắc đến tình
trạng thị trường trước khi thực hiện các đi ều chỉnh.
- Nguyên tắc dự kiến các lợi ích tương lai.
Khi ước tính giá trị bất động sản nên luôn luôn dựa trên các triển vọng
tương lai hơn là sự thực hiện quá khứ.
Thẩm định giá trị là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sở hữu
tài sản. Những dự tính của ng ười mua hay người chủ sở hữu có th ể ảnh hưởng
18
trực tiếp đến giá bất động sản.
- Nguyên tắc cân bằng trong sử dụng đ ất và phát triển.
Giá bán của một vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí
kế cận cũng phải có một giá trị nh ư vậy.
Người thẩm định giá phải cân nh ắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng
đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các chính sách
hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả.
 Khi áp dụng đối với một bất động sản ri êng biệt nguyên tắc này cho
rằng giá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đó đạt tới

trạng thái cân đối.
 Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguy ên tắc này
cho rằng giá thị trrường tối đa đạt tới khi quỹ đất d ành cho việc xây dựng bất
động sản đó được sử dụng hợp lý. N guyên tắc cân bằng khi áp dụng cho một
vùng hay một khu vực cụ thể n ào đó thường có sự kết hợp với nguy ên tắc
cạnh tranh.
- Nguyên tắc hòa hợp.
Giá tối đa sẽ tích tụ vào một mảnh đất khi có được một mức độ hợp lý v ề
sự đồng nhất kinh tế và xã hội hiện hữu trong v ùng cần xem xét đến sự hòa
hợp của các luật lệ , lợi ích kinh tế, tâm lý
- Những thay đổi trong mô hình kinh t ế, xã hội.
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại b ất động sản cụ thể
không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, Nhà nước và
pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động l àm thay đổi giá trị bất động
sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế thị tr ường đối
với loại bất động sản đó như xu thế quy mô đầu tư bất động sản, về chất
lượng đầu tư bất động sản Sự thay đổi l à một quy luật khách quan, nó diễn ra
liên tục không phụ thuộc v ào ý muốn chủ quan của con ng ười, việc ước tính
giá thị trường hay việc định giá tr ên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị v ào
thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm ph ản ánh được cả xu thế tương lai của
19
bất động sản. Nguyên tắc thay đổi luôn vận dụng kết hợp với nguy ên tắc dự
báo.
Vì vậy, nhận ra các chiều hướng ảnh hưởng đến bất động sản và những
hiệu quả có thể nhìn thấy trước như mức độ lạc hậu của chức năng , giai đoạn
hiện tại trong chu kỳ của khu vực . Dự đoán các điều kiện của thị trường và
phản ứng của người mua để dự kiến về thị trường tương lai rất cần thiết đối
với công tác thẩm định giá bất động sản.
- Thẩm định giá bất động sản phải xem xét đến tập quán mua, bán bất động
sản của nhân dân địa ph ương.

Do đặc trưng của bất động sản là tính bất động, do vậy giá bất động sản
mang đậm tính chất địa phương. Vì vậy, thẩm định viên giá bất động sản phải
nắm bắt được tập quán của nhân dân địa ph ương trong việc mua, bán bất động
sản mới có thể thẩm định giá chính xác được.
- Thẩm định giá bất động sản phải gắn với mục tiêu của việc thẩm định giá.
Thẩm định giá bất động sản là định giá cho một mục đích nhất định,
không thể có một giá bất động sản chung chung, tùy theo mục đích cụ thể của
việc định giá giá trị của b ất động sản có thể khác nhau và phương pháp xác
định giá cũng có thể khác nhau.
- Nguyên tắc cạnh tranh.
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không ho àn hảo,
bởi vậy tính chất và mức độ cạnh tranh không gay gắt nh ư các loại hàng hóa
thông thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc
xác định giá của bất động sản. Các thửa đất có thể khôn g giống nhau nhưng
chúng có thể thay thế được cho nhau. Người mua bất động sản thuộc khu vực
dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nh à biệt thự, nhưng người đó cũng
có thể thay bằng một vị trí hoặc một loại nh à ở khác nếu giá cả hấp dẫn.
Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị tr ường bất động
sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa ph ương khác để
tìm kiếm lợi nhuận cao h ơn.
20
- Nguyên tắc tăng giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động
sản khác.
Tăng giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác
trong định giá bất động sản đ ược hiểu là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt
giá trị của bất động sản chủ thể đ ược đầu tư so với các bất động sản so sánh
trong cùng một vùng giá trị.
Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ đ ược
tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong v ùng có cùng kiểu
loại sử dụng nhưng chúng có giá tr ị cao hơn nhiều lần. Ngược lại, những bất

động sản có giá trị thực cao nằm trong mộ t khu vực mà những bất động sản ở
đó chủ yếu có giá trị thấp h ơn nhiều lần, thì giá thị trường của các bất động
sản có giá trị cao đó có chiều h ướng giảm so với giá trị thực của chính nó.
- Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá tr ình tạo ra thu nhập thực từ
bất động sản
Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực của một bất động sản,
cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá tr ình tạo ra thu nhập thực từ
bất động sản đó. Việc đánh giá các yếu tố nói tr ên được thực hiện thông qua
hoạt động xem xét đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng
nhất về mặt giá trị, th ường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của
từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian. Các yếu tố tham gia quá tr ình tạo
ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm lao động, vốn, đất đai, quản lý.
- Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất.
Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra l àm 4 nhóm lao động, vốn,
đất đai, quản lý. Nguy ên tắc khả năng sinh lời của đất cho rằng phần thu nhập
còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn v à quản lý là thuộc về
đất đai. Nguyên tắc khả năng sinh lời về đất nhấn mạnh đến đặc tính độc nhất
vô nhị về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh.
21
1.1.3.2.3 Cơ sở giá trị của thẩm định giá bất động sản
1.1.3.2.3.1 Giá tr ị thị trường
- Khái niệm
 Theo tiêu chuẩn thẩm định giá ASEAN (dự thảo) - tiêu chuẩn 1 Cơ sở
giá trị của thẩm định giá
“Giá trị thị trường là số tiền ước tính mà bất động sản có thể trao đổi vào
ngày thẩm định giá giữa một người sẵn sàng mua và một người sẵn sàng bán
trong một doanh vụ vô tư sau khi có sự tiếp thị đúng đắn trong đó các bên đ ã
hành động một cách hiểu biết, khôn ngoan và không b ị ép buộc”.
+ Số tiền ước tính là giá cả bằng tiền chi trả trong thương vụ. Giá trị
thị trường là mức giá phổ biến nhất của tài sản đó trên thị trường.

+ Tại thời điểm thẩm định giá có nghĩa là giá trị thị trường mang tính
chất thời điểm.
+ Người sẵn sàng mua là ngư ời có ý muốn mua nhưng không b ị ép
buộc hay muốn với bất cứ giá nào. Họ có sự hiểu biết và có đủ thông tin.
+ Người sẵn sàng bán là ngư ời bán với giá tốt nhất có thể được, không
bị ép buộc và có đủ thông tin, có một thời gian tiếp thị, chào hàng cần thiết.
+ Một doanh vụ vô tư là các bên giao dịch mua bán không có b ất cứ
một mối quan hệ nào, mà mối quan hệ đó tác động đến việc mua bán.
+ Quá trình tiếp thị hợp lý là khoảng thời gian đủ d ài để người chủ sở
hữu tài sản quảng cáo, giới thiệu bán t ài sản.
+ Hành động một cách thiện c hí, độc lập và có hiểu biết. Không có sự
ép buộc nào là họ hành động một cách tự giác . Giá trị thị trường được hiểu là
không bao gồm chi phí mua, chi phí bán và các kho ản thuế.
 Theo Quyết định số 24/2005/QĐ -BTC ngày 18/4/2005 Ban hành 3
tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Tiêu chuẩn số 01 TĐGVN 01 - Giá trị thị
trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản.
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán
trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một b ên là người sẵn sàng
22
mua và một bên là người sẵn sàng bán trong m ột giao dịch mua bán khách
quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”.
+ Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua
bán trên thị trường là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua bán trên thị
trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thỏa mãn
những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá.
+ Thời điểm thẩm định giá là ngày tháng năm ti ến hành thẩm định
giá.
+ Người mua là người có khả năng thanh toán v à có nhu cầu mua tài
sản.
+ Người bán là người có quyền sở hữu tài sản (đất là quyền sử dụng)

muốn bán ở mức giá tốt nhất có thể.
+ Điều kiện thương mại bình thường khi không có b ất thường về cung
cầu, giá cả, sức mua, nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát tri ển quá nóng,
thông tin về cung cầu, giá cả tài sản được công khai trên thị trường.
- Thẩm định giá bất động sản dựa trên giá trị thị trường.
 Sử dụng giá trị thị tr ường làm cơ sở giá trị cho thẩm định giá đối với
bất động sản được mua bán trên thị trường.
 Khi sử dụng cơ sở giá trị thị trường để thẩm định giá phải giả thiết
tài sản được sử dụng theo nguy ên tắc sử dụng cao nh ất và tối ưu nhất. Đó là
yếu tố cơ bản, chi phối và quyết định giá trị của tài sản đó.
 Thẩm định giá phải được thực hiện thông qua các ph ương pháp
phương pháp so sánh tr ực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp th ặng dư,
phương pháp thu nh ập.
 Thẩm định giá dựa trên giá trị thị trường sử dụng các phương pháp
xem xét lợi ích kinh tế hay các chức năng của tài sản hơn là khả năng được
mua, được bán tài sản đó bởi các bên tham gia thị trường hay ảnh hưởng của
các điều kiện đặc biệt không đặc tr ưng cho tài sản đó.
 Xuất phát từ những số liệu xác định đối với các thị trường phù hợp.
23
1.1.3.2.3.2 Giá tr ị phi thị trường
- Khái niệm
Cơ sở giá trị gắn liền với các khái niệm:
 Giá trị trong sử dụng (value in use) là giá trị một tài sản khi nó đang
được một người cụ thể sử dụng, dùng trong một mục đích nhất định và do đó
nó không liên quan đến thị trường. Loại giá trị này thể hiện ở một tài sản nhất
định góp vào một doanh nghiệp với t ư cách là một bộ phận của tài sản doanh
nghiệp, không tính đến giá trị sử dụng tối ưu và tốt nhất của tài sản đó cũng
như số tiền mà tài sản đó mang lại khi nó đ ược mang ra bán. Xét trên giác độ
kế toán giá trị đang sử dụng l à giá trị hiện tại của dòng tiền mặt ước tính có
thể mang lại trong tương lai kể từ khi sử dụng một t ài sản đến khi thanh lý -

khi tài sản kết thúc chu kỳ sống hữu ích.
 Giá trị doanh nghiệp (going concern) là giá trị toàn bộ của một
doanh nghiệp. Khái niệm này liên quan đến thẩm định giá một doanh nghiệp
đang hoạt động mà mỗi bộ phận tài sản cấu thành nên doanh nghiệp đó không
thể tách rời và cũng không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trường.
 Giá trị có thể bảo hiểm (insurable value) là giá trị của tài sản quy
định trong chính sách hoặc hợp đ ồng bảo hiểm.
 Giá trị có thể tính thuế (taxable value) là giá trị dựa trên các khái
niệm trong phạm vi luật pháp li ên quan đến việc thuê mướn hoặc thu thuế t ài
sản. Mặc dù một số văn bản pháp quy trích d ẫn giá trị thị trường như là cơ sở
của việc tính thuế, tuy nhiên các phương pháp s ử dụng để ước tính giá trị có
thể dẫn đến những kết quả chênh lệch so với giá trị thị tr ường. Do đó, giá trị
tính thuế không thể đánh đồng với giá trị thị trường.
- Thẩm định giá bất động sản dựa trên giá trị phi thị trường.
 Khi sử dụng cơ sở giá trị phi thị trường để thẩm định giá, thẩm định
viên phải sử dụng phương pháp thích hợp: phương pháp chi phí (chi phí thay
thế khấu hao), phương pháp thu nh ập, phương pháp lợi nhuận.
 Khi sử dụng cơ sở giá trị phi thị trường để thẩm định giá, thẩm định
24
viên cần trình bày rõ trong báo cáo để phân biệt, tránh nhầm lẫn.
 Sử dụng một quy tr ình phù hợp.
1.1.3.2.4 Các phương pháp th ẩm định giá bất động sản
Phương pháp thẩm định giá là cách thức, kỹ thuật mà nhà thẩm định giá
sử dụng để thẩm định giá bất động sản.
Những phương pháp chủ yếu để tiến hành thẩm định giá bất động sản
bao gồm:
 Phương pháp so sánh tr ực tiếp.
 Phương pháp chi phí gi ảm giá.
 Phương pháp thặng dư.
 Phương pháp đầu tư (thu nhập).

 Phương pháp lợi nhuận.
Trong việc sử dụng các phương pháp để tiến hành thẩm định giá không có
phương pháp nào là chính xác riêng l ẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất.
Việc xác định phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau:
 Thuộc tính của bất động sản.
 Sự tin cậy và khả năng sử dụng của các t ài liệu thị trường.
 Mục tiêu của việc thẩm định giá.
Mặc dù có nhiều phương pháp th ẩm định giá và chúng khác nhau m ột
cách đáng kể, nhưng mỗi phương pháp đều cần thiết tiến hành sự so sánh bởi
nhiều công việc hợp thành để đạt được một quan điểm thị trường.
Thẩm định viên xác định phương pháp nào là tối ưu nhất cho bất động
sản và nó sẽ trở thành phương pháp ch ủ yếu cho thẩm định viên đó trong quá
trình thẩm định. Phương pháp khác có th ể được sử dụng như là một biện pháp
kiểm tra hoặc hỗ trợ. Nếu có sự khác biệt lớn giữa k ết quả của các phương
pháp đó thì cần phải tiến hành điều tra thêm.
Khi chấp nhận một phương pháp thẩm định giá, trước hết phải thiết lập
việc sử dụng bất động sản một cách tốt nhất và có hiệu quả nhất.
25
1.1.3.2.4.1 Phương pháp so sánh tr ực tiếp
- Giới thiệu:
Phương pháp so sánh tr ực tiếp gần như phổ biến rộng rãi và sử dụng
nhiều nhất trong thực tế.
Phương pháp này d ựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một bất
động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các b ất động sản tương tự có
thể so sánh được đã mua, bán trên th ị trường.
Nó là phương pháp s ử dụng phổ biến nhất vì:
 Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật.
 Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường, vì vậy nó có cơ sở
vững chắc để được cơ quan pháp lý công nhận.
 Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp th ẩm định giá khác. Thông

thường nhà thẩm định giá sử dụng ph ương pháp so sánh tr ực tiếp kết hợp với
các phương pháp khác để thẩm định giá bất động sản.
Phương pháp so sánh tr ực tiếp không có công th ức hay mô hình cố định,
mà nó dựa trên các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị. Nó
đòi hỏi sự cần thiết tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến
hành việc thẩm định giá một cách thích hợp.
Phương pháp so sánh tr ực tiếp đòi hỏi phải tìm kiếm các bất động sản đã
được giao dịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống so với bất động
sản cần thẩm định giá. Tiến hành phân tích, so sánh sự khác nhau giữa chúng
với bất động sản cần thẩm định giá từ đó làm những điều chỉnh thích hợp để
xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá.
Thông thường phương pháp so sánh tr ực tiếp được áp dụng để định giá
đất hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia
quyền lợi về tài sản Nó đặc biệt thích hợp cho những b ất động sản có tính
đồng nhất cao như các căn h ộ chung cư, các dãy nhà phố liên kết được xây
dựng cùng một kiểu các bất động sản liên kết hoặc cùng khu vực.
- Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng ph ương pháp so sánh tr ực tiếp: