XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY CỤM CÔNG NGHIỆP HUYỆN HỒNG DÂN TỈNH BẠC LIÊU

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG - TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY CỤM CÔNG NGHIỆP HUYỆN HỒNG DÂN TỈNH
BẠC LIÊU

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

TRƯƠNG PHƯỚC HƯNG
03124018
DH03QL
2003 - 2007
Quản Lý Đất đai

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

TRƯƠNG PHƯỚC HƯNG

XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY CỤM CÔNG
NGHIỆP HUYỆN HỒNG DÂN TỈNH BẠC LIÊU

Giáo viên hướng dẫn: KS. Phạm Hồng Sơn
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên, ngày…..tháng…..năm 2007

- Tháng 7 năm 2007 -

i


LỜI CẢM ƠN

Luận văn này hoàn thành được ngoài những nỗ lực và cố gắng của bản thân, em
đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ nhiệt tình và những đóng góp ý kiến rất quý báu của
mọi người. Em xin chân thành cảm ơn:
Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh, Ban Chủ
nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, cùng toàn thể quý Thầy Cô đã giảng
dạy tận tình, truyền đạt những kiến thức quý báu cho em trong suốt thời gian học tập ở
trường.
Thầy Phạm Hồng Sơn đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em rất nhiều trong thời

gian thực tập để có thể hoàn thành được luận văn tốt nghiệp.
Quý cô chú, anh chị Ban bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư xây
dựng tỉnh Bạc Liêu đã giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập tài liệu, số liệu và tận tình
chỉ bảo, hướng dẫn trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Các bạn sinh viên lớp Quản Lý Đất Đai K.29, cùng với các bạn lớp Quản Lý
Thị Trường Bất Động Sản K.29 đã hỗ trợ, giúp đỡ tôi trong học tập ở trường và hoàn
thành luận văn tốt nghiệp này.
Con xin chân thành cảm ơn gia đình - những người luôn yêu thương, nâng đỡ,
hậu thuẫn và tạo mọi điều kiện cho con trong suốt quá trình học tập, để con có được
ngày hôm nay.

Tp. Hồ Chí Minh, ngày 26 tháng 07 năm 2007
SV. TRƯƠNG PHƯỚC HƯNG

ii


GIẤY XÁC NHẬN THỰC TẬP
V/v thực hiện luận văn tốt nghiệp
W♣X
Họ tên sinh viên : TRƯƠNG PHƯỚC HƯNG
Ngành

: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Niên khóa

: 2003 - 2007

Đề tài thực hiện :

XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG - TÁI ĐỊNH CƯ
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CỤM CÔNG NGHIỆP HUYỆN HỒNG DÂN
TỈNH BẠC LIÊU
Thời gian thực tập : từ 26/03/2007 đến 26/07/2007
Nơi thực tập

: BAN BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CÁC

DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỈNH BẠC LIÊU
Địa chỉ

: Số 14/16 Lý Tự Trọng, phường 3, thị xã Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu

Ý kiến cơ quan thực tập:
Trong thời gian thực tập, sinh viên Trương Phước Hưng đã chấp hành tốt các
nội quy của ban BTGPMB, tích cực tham gia nghiên cứu, học hỏi và tham gia vào các
lĩnh vực chuyên môn, đồng thời thu thập số liệu, tài liệu phục vụ cho việc thực hiện đề
tài.
TX. Bạc Liêu, ngày …… tháng …… năm 2007
TRƯỞNG PHÒNG KỸ THUẬT NGHIỆP VỤ

iii


TÓM TẮT
W♣X
Sinh viên thực hiện: Trương Phước Hưng , Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài thực hiện:
“XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG - TÁI ĐỊNH CƯ

DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY CỤM CÔNG NGHIỆP HUYỆN HỒNG DÂN
TỈNH BẠC LIÊU”
Giáo viên hướng dẫn: KS.Phạm Hồng Sơn, Bộ môn Trắc Địa, Khoa Quản lý Đất đai
& Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Hồng Dân là một huyện vừa được tái thành lập, đang trong quá trình phát triển,
tiến hành công nghiệp hóa - hiện đại hóa nông thôn. Huyện thuộc vùng sâu, vùng xa
của tỉnh, cơ sở hạ tầng kinh tế - kỹ thuật còn yếu kém nhưng lại rất có tiềm năng phát
triển về kinh tế nông nghiệp; sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản luôn là thế
mạnh của huyện. Do trên địa bàn chưa có cụm công nghiệp, sản phẩm nông sản và
thủy sản hàng hóa chưa được chế biến xuất khẩu tại chỗ. Vì vậy, huyện đã được tỉnh
đầu tư xây dựng cụm công nghiệp. Và cụm công nghiệp này sẽ là động lực thúc đẩy sự
phát triển của huyện, làm tăng tổng giá trị sản phẩm, giải quyết được công ăn việc làm,
góp phần nâng cao thu nhập và mức sống của người dân. Việc thu hồi đất, thực hiện
giải phóng mặt bằng là điều tất yếu, nhưng phải đảm bảo lợi ích hài hòa giữa Nhà
nước - nhà đầu tư - người có đất bị thu hồi và đảm bảo thời gian tiến độ thi công còn
phụ thuộc vào chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của huyện. Để tìm hiểu về
công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, em đã tiến hành thực hiện đề tài “Xây dựng
phương án giải phóng mặt bằng - tái định cư dự án đầu tư xây dựng cụm công nghiệp
huyện Hồng Dân”. Trên cơ sở đó, em đã tiến hành nghiên cứu các nội dung sau:
● Những vấn đề cơ bản về phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư;
● Xây dựng phương bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư dự án đầu tư xây
dựng cụm công nghiệp huyện Hồng Dân.
Thông qua phương pháp nghiên cứu chủ yếu là phương pháp điều tra thu thập
thông tin, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích, đề tài
đạt được một số kết quả ban đầu:
Đã xây dựng được phương án bồi thường phục vụ cho giải phóng mặt bằng của
dự án đầu tư xây dựng cụm công nghiệp huyện Hồng Dân trên tổng diện tích là
507.784,40 m2 với 75 hộ dân trong đó có 05 hộ có nhu cầu tái định cư, 09 căn nhà bị
ảnh hưởng và các loại cây trái hoa màu, công trình kiến trúc có liên quan, hỗ trợ

chuyển đổi nghề cho 229 lao động và hỗ trợ di dời tái định cư cho 05 hộ dân. Tương
ứng với tổng kinh phí bồi thường cho dự án là 11.683.510.300 đồng.
Phương án được xây dựng theo đúng pháp luật, có xem xét đến quyền lợi của
những hộ dân bị ảnh hưởng, thực hiện đúng tiến độ và có ý nghĩa thực tiễn cao.
iv


MỤC LỤC
W♣X
Tiêu đề
Trang
Trang tựa .........................................................................................................................i
Lời cảm ơn ..................................................................................................................... ii
Giấy xác nhận ............................................................................................................... iii
Tóm tắt ........................................................................................................................... iv
Mục lục ........................................................................................................................... v
Danh sách các chữ viết tắt ...........................................................................................vii
Danh sách các bảng ....................................................................................................viii
ĐẶT VẤN ĐỀ
1
PHẦN I: TỔNG QUAN
3
I.1. Sơ lược về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư qua các giai đoạn
3
I.1.1. Giai đoạn trước năm 1975
3
I.1.2. Giai đoạn từ năm 1975 đén năm 1993
3
I.1.3. Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003
4

I.1.4.Giai đoạn từ 2003 đến nay
5
I.2. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
5
I.3. Những căn cứ pháp lý của công tác giải phóng mặt bằng
6
I.4. Cơ sở khoa học
7
I.5. Cơ sở thực tiễn
7
I.6. Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện
7
I.6.1. Nội dung nghiên cứu
7
I.6.2. Phương pháp nghiên cứu
8
I.6.3. Quy trình và tổ chức thực hiện công tác giải phóng mặt bằng
8
I.7. Các nguyên tắc và mục tiêu bồi thường
15
I.7.1 Nguyên tắc bồi thường
15
I.7.2. Mục tiêu
16
I.7.3 Chính sách về quyền lợi
16
I.8. Điều kiện xét bồi thường, hỗ trợ
18
I.8.1. Điều kiện để được bồi thường, hỗ trợ về đất
18

I.8.2 Điều kiện để được bồi thường, hỗ trợ về nhà ở, công trình xây dựng
trên đất
20
I.8.3 Điều kiện để được bồi thường, hỗ trợ về cây trồng, hoa màu và vật nuôi 20
I.8.4 Điều kiện để được bố trí tái định cư
21
I.9. Khái quát địa bàn nghiên cứu
21
I.9.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
21
I.9.2 Công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Hồng Dân
26
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
28
II.1. Khái quát về dự án cụm công nghiệp huyện Hồng Dân
28
II.1.1. Vị trí, giới hạn ranh giới khu đất
28
II.1.2. Giới thiệu dự án
28
v


II.1.3. Mục tiêu dự án và nhiệm vụ của chủ đầu tư
II.2. Kết quả kiểm kê - hiện trạng khu vực dự án
II.2.1. Hiện trạng về dân số
II.2.2. Hiện trạng sử dụng đất
II.2.3. Hiện trạng tài sản trên đất
II.2.4. Hiện trạng cơ sở hạ tầng
II.3. Nhận xét về địa điểm xây dựng

II.4. Đơn giá bồi thường giải toả
II.4.1. Về đất
II.4.2. Về nhà và vật kiến trúc
II.4.3. Cây trái, hoa màu và vật nuôi
II.5. Chính sách hỗ trợ
II.6. Kế hoạch tạm cư và tái định cư
II.6.1 Nguyên tắc chung
II.6.2. Vị trí đất tái định cư
II.6.3. Loại hình tái định cư
II.6.4. Kế hoạch tạm cư
II.7. Khai toán kinh phí bồi thường
II.7.1. Về đất
II.7.2. Về nhà ở và vật kiến trúc
II.7.3. Về cây trái, hoa màu
II.7.4. Về hỗ trợ
II.7.5. Tổng hợp kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng
II.8. Phương thức thanh toán tiền đền bù
II.9. Thảo luận
II.10. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng trên địa
II.10.1. Thuận lợi
II.10.2. Khó khăn
KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ

vi

29
30
30
30
31

32
32
32
32
33
34
38
40
40
40
42
42
43
43
43
44
45
45
45
46
46
46
47
48


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
W♣X
UBND
TN & MT

NGTK
BTGPMB
TĐC
VNĐ
ĐVT

:
:
:
:
:
:
:

Uỷ ban nhân dân
Tài nguyên và môi trường
Niên giám thống kê
Bồi thường giải phóng mặt bằng
Tái định cư
Đồng Việt Nam
Đơn vị tính

vii


DANH SÁCH CÁC BẢNG
W♣X
Nội dung các bảng

Trang

Bảng 1. Các đơn vị hành chính huyện Hồng Dân

15

Bảng 2. Hiện trạng dân số, số hộ huyện Hồng Dân năm 2006

17

Bảng 3. Cân đối lao động xã hội

18

Bảng 4. Thống kê hiện trạng sử dụng đất tại cụm công nghiệp

23

Bảng 5. Tổng hợp thiệt hại về nhà ở

24

Bảng 6. Tổng hợp thiệt hại về vật kiến trúc

24

Bảng 7. Tổng hợp thiệt hại về cây trái, hoa màu

24

Bảng 8. Đơn giá bồi thường về nhà ở

26

Bảng 9. Đơn giá bồi thường về vật kiến trúc

27

Bảng 10. Khoảng cách, mật độ trồng đơn giá cây trong từng thời kỳ

28

Bảng 11. Quy hoạch sử dụng đất

33

Bảng 12. Kinh phí bồi thường về đất

35

Bảng 13. Kinh phí bồi thường về nhà ở

35

Bảng 14. Kinh phí bồi thường về vật kiến trúc

36

Bảng 15. Kinh phí bồi thường về cây trái, hoa màu

36

Bảng 16. Kinh phí về hỗ trợ

37

Bảng 17. Tổng hợp kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng

37

Bảng 18. so sánh giá bồi thường và giá thực tế trên thị trường

38

viii


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trương Phước Hưng

ĐẶT VẤN ĐỀ
™ Tính cấp thiết của đề tài
Thực hiện mục tiêu đến năm 2020 nước ta sẽ trở thành một nước công nghiệp
thì việc tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng để phục vụ sự phát triển của đất nước là
không thể thiếu. Tuy nhiên, việc tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng đang gặp rất nhiều
khó khăn do những nguyên nhân khác nhau, một trong những nguyên nhân đó là việc
thu hồi đất, thực hiện giải phóng mặt bằng.
Việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư là một việc
làm cần thiết nhằm đảm bảo tăng trưởng và phát triển kinh tế - xã hội, nhưng cũng
phải chú ý giải quyết tốt các vấn đề xã hội và cuộc sống của nhân dân. Do đó, chính

sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải đảm bảo tạo lập được nơi ở mới, cuộc sống
mới tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ cho những người bị ảnh bởi dự án. Chính sách phải
đảm bảo được lợi ích hài hòa giữa người dân bị thu hồi đất - nhà đầu tư - Nhà nước.
Hồng Dân là một huyện vừa được tái thành lập, đang trên đà phát triển và cùng
với yêu cầu đầu tư phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời với việc thực hiện chuyển dịch
cơ cấu kinh tế để thực hiện công nghiệp hóa - hiện đại hóa nông thôn. Hồng Dân đã
được tỉnh quyết định đầu tư xây dựng cụm công nghiệp trên địa bàn huyện. Cụm công
nghiệp này sẽ là động lực thúc đẩy sự phát triển của huyện, làm tăng tổng giá trị sản
phẩm, giải quyết được công ăn việc làm, góp phần nâng cao thu nhập và mức sống của
người dân. Cho nên huyện cần có một quỹ đất để tiến hành xây dựng cụm công
nghiệp.
Việc thu hồi đất, thực hiện giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án mang lại
hiệu quả, lợi ích thiết thực cho nhân dân và cho công cuộc phát triển kinh tế - xã hội
của huyện là điều cấp thiết cần phải được tiến hành. Bên cạnh đó, việc thu hồi đất để
xây dựng cụm công nghiệp sẽ phần nào tác động đến sản xuất, làm xáo trộn đời sống
của nhân dân, nên cần được Nhà nước đặc biệt quan tâm thông qua việc thực hiện
chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phù hợp nhằm cải tạo, ổn định lại sản xuất
và đời sống cho những người dân bị ảnh hưởng. Thực tế, trong quá trình thực hiện các
dự án, chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất vẫn còn nhiều bất cập,
nhiều vấn đề còn chưa phù hợp. Với những lý do trên, và được sự hướng dẫn của thầy
Phạm Hồng Sơn, em tiến hành nghiên cứu và thực hiện đề tài “Xây dựng phương án
giải phóng mặt bằng - tái định cư dự án đầu tư xây cụm công nghiệp huyện Hồng
Dân tỉnh Bạc Liêu”.

1


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trương Phước Hưng

™ Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Nghiên cứu quy trình giải phóng mặt bằng của Ban bồi thường giải phóng mặt
bằng các dự án đầu tư xây dựng tỉnh Bạc Liêu, để từ đó xây dựng phương án bồi
thường, giải toả và tái định cư cho địa bàn nghiên cứu.
Xác định những mặt tồn tại, hạn chế và những bài học kinh nghiệm qua các dự
án trước đây. Từ đó đưa ra những đề xuất và hướng khắc phục trong công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng và tái định cư của dự án, giúp hoàn thiện hơn chính sách
bồi thường và tái định cư trong thời gian tới.
™ Đối tượng nghiên cứu của đề tài
− Những văn bản pháp luật của Nhà nước có liên quan đến công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng trên địa bàn nghiên cứu.
− Người sử dụng đất có đất bị thu hồi.
™ Phạm vi nghiên cứu của đề tài
− Thời gian nghiên cứu:
◊ Thời gian thực hiện đề tài từ 26/03/2007 đến hết ngày 26/07/2007
− Không gian nghiên cứu:
◊ Xây dựng phương án giải phóng mặt bằng - tái định cư trong dự án xây
dựng cụm công nghiệp huyện Hồng Dân tỉnh Bạc Liêu với quy mô diện tích
50 ha.

2


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trương Phước Hưng

PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1. Sơ lược về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư qua các giai đoạn

Vấn đề bồi thường thiệt hại luôn đi cùng với từng giai đoạn lịch sử phát triển
kinh tế - xã hội. Mỗi chế độ chính trị khác nhau sẽ có những chính sách bồi thường
khác nhau, nhằm thoả mãn quyền lợi cho người thu hồi đất và người bị thu hồi đất. Vì
vậy, việc hoàn thiện chính sách bồi thường trong từng thời kì là điều tất yếu, nhằm phù
hợp với quá trình lịch sử của đất nước theo xu hướng ngày càng cởi mở, có lợi cho
người sử dụng đất.
I.1.1. Giai đoạn trước năm 1975
Ở nước ta trong thời kỳ phong kiến, đất đai thuộc sở hữu của Vua chúa nên khi
bị thu hồi đất thì chủ sử dụng đất không được bồi thường.
Đến năm 1946, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc lệnh giảm tô và chỉ thị chia
ruộng đất cho nông dân nghèo. Đến năm 1953, Quốc hội ban hành cải cách ruộng đất
với khẩu hiệu “Người cày có ruộng”, lúc này quan hệ đất đai có những bước chuyển
mới, quyền sử dụng đất đai đã được tập thể hóa không còn thuộc của riêng cá nhân
nào.
Sau cách mạng tháng 8 năm 1945, đất nước bị chia cắt thành hai miền Nam,
Bắc nên các luật lệ đất đai trong thời kỳ Pháp thuộc bị bác bỏ. Thời kỳ này miền Bắc
đang thực hiện việc tăng gia sản xuất với phương châm tất cả cho tiền tuyến, tất cả cho
miền Nam ruột thịt nên người dân đã tự nguyện đóng góp đất đai vào các hợp tác xã để
tăng gia sản xuất mà không đòi hỏi bất kỳ một sự bồi thường nào.
Năm 1959, để phục vụ cho việc lấy đất xây dựng các công trình của Nhà nước
thì các chính sách về bồi thường thiệt hại đã được ban hành. Cụ thể là: Nghị định số
151/HĐCP ngày 14 tháng 01 năm 1959 của Hội Đồng Chính Phủ quy định tạm thời
trưng dụng đất. Sau đó, thông tư số 1792/TTG ngày 11 tháng 01 năm 1970 của Thủ
tướng quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối, hoa màu
cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế mở rộng thành phố.
I.1.2. Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 1993
Sau ngày đất nước được hoàn toàn độc lập (30/4/1975), miền Bắc đất đai thuộc
sở hữu tập thể. Miền Nam do chịu ảnh hưởng của miền Bắc nên cũng đã hình thành
các hợp tác xã.
Điều 19 Hiến pháp nước Việt Nam năm 1980 đã quy định: “Đất đai, rừng núi,

sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển, thềm lục địa …
là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân” với quy định này đã thể hiện rõ đất đai
chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất là sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
3


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trương Phước Hưng

lý. Do đó, khi tiến hành quốc hữu hoá đất đai thì chủ sở hữu đất không có cơ sở để
buộc Nhà nước bồi thường.
Sau Đại hội Đảng lần thứ VI năm 1986 thì đất nước ta có sự thay đổi lớn là
chuyển từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của
nhà nước. Do đó, tại thời điểm này nhu cầu sử dụng đất đai tăng nên thị trường đất đai
sôi động hẳn lên nhưng các giao dịch về đất đai không được công khai. Trước thực tế
đó luật đất đai 1988 đã được Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987. Tuy nhiên vấn đề
bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi được quy định rất chung tại Điều 49 như
sau: “ Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội thì được
giao đất khác…”. Không có văn bản dưới luật nào hướng dẫn luật.
Khi Hiến pháp 1992 ra đời thì lại một lần nữa khẳng định: ” Đất đai, rừng núi,
sông hồ, nguồn nước, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển,
thềm lục địa và vùng trời … là của Nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân”.
I.1.3. Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003
Luật đất đai 1993 được Quốc Hội thông qua ngày 14/7/1993 dựa trên tinh thần
của Hiến pháp 1992. Trên cơ sở kế thừa luật đất đai 1988, luật đất đai 1993 đã có điều
chỉnh, sửa đổi bổ sung một số nội dung cho phù hợp với tình hình thực tế tại thời điểm
đó.
Điều 12 khẳng định: “Đất đai có giá và Nhà nước xác định giá các loại đất để
tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị

tài sản khi giao đất, đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi.
Điều 27 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang
sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được bồi thường hoặc hỗ trợ. Việc
bồi thừơng hoặc hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.”
Để đáp ứng kịp sự phát triển của nền kinh tế thị trường thì ngày 17/8/1994
Chính phủ đã ban hành Nghị định 87/NĐ-CP về việc quy định khung giá các loại đất
và Nghị định số 90/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính Phủ về việc quy định bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc
phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Hai Nghị định này ra đời đã giải quyết phần
nào những vướng mắc trong công tác đền bù, giải tỏa tạo sự thống nhất trong cách tính
đền bù giữa các địa phương trong cả nước, hạn chế được sự biến động về giá thông
qua quy định mức giá cao nhất và thấp nhất.
Sau năm năm thực hiện thì trên thực tế đã có nhiều thay đổi nên Luật Đất đai
1993 đã được sửa đổi bổ sung lần đầu năm 1998 và ngày 24/4/1998 Chính phủ đã ban
hành Nghị định số 22/NĐ-CP để thay thế Nghị định 90/NĐ-CP trên cơ sở điều chỉnh,
bổ sung một số điều còn hạn chế của Nghị định 90/NĐ-CP. Đồng thời, ngày
4


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trương Phước Hưng

04/11/1998 Bộ Tài chính cũng ban hành Thông tư số 145/1998/TT-BTC hướng dẫn
Nghị định 22/NĐ-CP.
I.1.4.Giai đoạn từ 2003 đến nay
Để hội nhập nền kinh tế toàn cầu, Luật đất đai năm 2003 đã ra đời và đã được
đưa vào áp dụng từ ngày 01 tháng 7 năm 2004. Đồng thời ngày 29/9/2004 Chính Phủ
đã ban hành Nghị định 181/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003.

Để hướng dẫn những quy định mới về bồi thường, giải tỏa, tái định cư thì ngày
03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ ban hành Nghị định 197/2004/NĐ-CP về việc bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thay thế cho Nghị định
22/NĐ-CP. Ngày 7/12/2004 Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 116/TT-BTC hướng
dẫn thi hành Nghị định 197/NĐ-CP.
Nghị định 197/NĐ-CP có nhiều quy định mới phù hợp với thực tế hơn so với
Nghị định 22/NĐ-CP như:
- Phạm vi áp dụng thu hẹp, nhưng đã cụ thể hóa từng nội dung và đối tượng sử
dụng bị thu hồi.
- Quy định chi tiết hơn các trường hợp được bồi thường và không được bồi
thường.
- Quy định rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất bị thu hồi.
- Quy định rõ về hạn mức đất ở để tính bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất.
- Các quy định về tái định cư khá rõ ràng: xác định rõ đối tượng, điều kiện,
nguyên tắc, phương thức bố trí tái định cư.
- Giá đất được quy định cụ thể đối với từng địa phương, giá đất đảm bảo sát với
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường.
- Nội dung bồi thường thiệt hại về vật nuôi và cây trồng đã được tách riêng.
Từ những thay đổi trên cho thấy Luật đất đai ngày càng được đổi mới để hoàn
thiện hơn, phù hợp hơn với tình hình thực tế nhằm góp phần đẩy nhanh tiến trình công
nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước.
I.2. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
Một số khái niệm liên quan đến đề tài nghiên cứu: (1)
− Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định
là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó.

1

Điều 4, Luật Đất đai năm 2003.

5


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trương Phước Hưng

− Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng
đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn
quản lý theo quy định.
− Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
− Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất
thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới.
− Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất.
− Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện
tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử
dụng đất.
− Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời gian hạn sử dụng đất xác định
I.3. Những căn cứ pháp lý của công tác giải phóng mặt bằng
− Luật Đất đai năm 2003;
− Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành luật Đất
đai;
− Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác

định giá đất và khung giá các loại đất;
− Thông tư 114/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài Chính về hướng dẫn thực
hiện nghị định 188;
− Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về Bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
− Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài Chính về hướng dẫn
thực hiện nghị định 197;
− Quyết định 1322/QĐ-UBND của Ủy Ban Nhân Dân huyện Hồng Dân ký ngày
26/10/2005 về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1:2000 cụm công nghiệp
huyện Hồng Dân quy mô 50 ha;
− Quyết định 38/2006/QĐ-UBND ngày 22/12/2006 của UBND tỉnh Bạc Liêu về
việc ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bạc Liêu năm 2007;
− Quyết định 04/QĐ-UBND ngày 08/01/2007 của UBND tỉnh Bạc Liêu về việc ban
hành đơn giá bồi thường và hỗ trợ giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng
6


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trương Phước Hưng

vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trên địa
bàn tỉnh Bạc Liêu.
I.4. Cơ sở khoa học
Bất kỳ một quốc gia nào, Nhà nước nào cũng có một quỹ đất đai nhất định được
xác định bởi địa giới hành chính quốc gia mà qua quá trình phát triển của lịch sử đã
quy định nên. Đất đai là vấn đề sống còn của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc và mỗi cá
nhân trong cộng đồng đó. Nó là một trong 4 yếu tố “đầu vào” (con người, đất đai, vốn
và công nghệ) quan trọng của nền kinh tế - xã hội nói chung. Vì vậy, pháp luật của
mỗi quốc gia điều quy định về nghĩa vụ và quyền lợi của mỗi người đối với đất đai.

Nhà nước Việt Nam ta là một nhà nước Xã hội Chủ nghĩa đã khẳng định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nên Nhà nước có quyền quy
hoạch, kế hoạch hóa việc sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất,thu hồi và trưng dụng đất,
nhưng phải đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, đảm bảo mang lại lợi ích cho xã
hội, cho quốc gia.
Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước tất yếu phải chuyển đổi
một số đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp. Vấn đề đặt ra là phải giải quyết như thế
nào cho hợp lý và có hiệu quả nhất. Vấn đề này trước hết phải thể hiện ngay trong quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất nói chung và từng dự án sử dụng đất nói riêng.
I.5. Cơ sở thực tiễn
Huyện Hồng Dân là một huyện vừa mới tái lập, đang trên đà phát triển tốc độ
đô thị hóa diễn ra rất nhanh. Huyện rất có tiềm năng phát triển sản xuất nông nghiệp
và nuôi trồng thủy sản, bên cạnh các ngành nghề truyền thống như dệt chiếu, nghề rèn,
mộc,… Do đó, nhu cầu về đất xây dựng phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội ngày
càng cao. Đặc biệt là việc xây dựng các cụm công nghiệp nhẹ, công nghiệp chế biến ít
độc hại để đáp ứng nhu cầu tiêu thụ của địa phương. Với thực tế nêu trên, để đẩy mạnh
phát triển nền kinh tế địa phương, UBND tỉnh đã quyết định đầu tư xây dựng Cụm
công nghiệp huyện Hồng Dân tỉnh Bạc Liêu.
I.6. Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện
I.6.1. Nội dung nghiên cứu
− Khái quát về tình hình cơ bản của khu vực nghiên cứu. Tình hình quản lý đất đai
và hiện trạng sử dụng đất năm 2006;
− Sơ lược về dự án quy hoạch cụm công nghiệp huyện Hồng Dân;
− Những vấn đề cơ bản về phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định
cư thực hiện dự án cụm công nghiệp huyện Hồng Dân;
− Xây dựng phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư dự án đầu tư
xây dựng cụm công nghiệp huyện Hồng Dân.
7

Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trương Phước Hưng

I.6.2. Phương pháp nghiên cứu
− Phương pháp điều tra thu thập thông tin: Qua quá trình điều tra hiện trạng tại
vùng dự án để thu thập hiện trạng, số liệu giúp cho quá trình lập phương án bồi
thường được xác thực và thỏa đáng hơn.
− Phương pháp thống kê: Thống kê về tình hình đất đai, tài sản trên đất, diện tích
cũng như số hộ bị ảnh hưởng,…
− Phương pháp so sánh: So sánh giá cả bồi thường với giá thực tế trên thị trường,
từ đó đưa ra mức giá bồi thường hợp lý hơn. So sánh và lựa chọn phương án bồi
thường tối ưu.
− Phương pháp phân tích: Từ các thông tin, số liệu thu thập được tiến hành phân
tích, tổng hợp các dữ liệu để xây dựng một phương án bồi thường hợp lý nhất.
I.6.3. Quy trình và tổ chức thực hiện công tác giải phóng mặt bằng
1) Quy trình thực hiện
Quy trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện theo trình tự
các bước như sau:

8


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trương Phước Hưng

Giao nhiệm vụ giải phóng mặt bằng

Giao nhiệm vụ lập trình duyệt và công bố

phương án tổng thể

Thành lập hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư

Công bố quyết định thành lập Hội đồng bồi
thường, hướng dẫn tự kê khai

Kiểm kê và giám định thực tế

Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Tổ chức triển khai quyết định phê duyệt phương
án bồi thường

Giải quyết khiếu nại

Cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất, giải
phóng mặt bằng

9


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trương Phước Hưng

2) Tổ chức thực hiện công tác giải phóng mặt bằng
— Các điều kiện cần thiết: Để tiến hành lập và trình duyệt phương án bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư phải có đủ các điều kiện sau:

− Phải có dự án đầu tư (phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất) được cấp
thẩm quyền phê duyệt;
− Dự án đã được cấp thẩm quyền bố trí vốn để thực hiện;
− Có quyết định thu hồi đất của cấp thẩm quyền.
— Trình tự thực hiện các bước trong bồi thường giải tỏa: Để việc triển khai thực
hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện dự án đầu tư được nhanh, gọn,
đúng quy định của pháp luật; UBND tỉnh quy định trình tự thực hiện các bước trong
bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Bạc Liêu
như sau:
Bước 1: Giao nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng
Căn cứ theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp thẩm quyền xét
duyệt, UBND tỉnh giao trách nhiệm cho Sở TN & MT chỉ đạo văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất:
− Trích lục bản đồ địa chính khu vực đất thu hồi (nơi đã có bản đồ địa chính);
− Hoặc trích đo địa chính khu vực đất thu hồi (nơi chưa có bản đồ địa chính);
− Trích sao hồ sơ địa chính có liên quan.
Các hồ sơ này gửi:
− UBND huyện, thị (nơi thu hồi đất) và chủ đầu tư (trong trường hợp thu hồi đất
theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đã có dự án đầu tư);
− UBND huyện, thị (nơi thu hồi đất) và trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh (trong
trường hợp thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và chưa có dự án đầu
tư).
Bước 2: Giao nhiệm vụ lập trình duyệt và công bố phương án tổng thể
Khi nhận được hồ sơ địa chính có liên quan đến việc thu hồi đất, trung tâm phát
triển quỹ đất tỉnh hoặc chủ đầu tư có trách nhiệm lập phương án tổng thể về bồi
thường giải phóng mặt bằng, thông qua UBND huyện, thị (sau đây gọi tắt là UBND
cấp huyện), gửi cơ quan có thẩm quyền thẩm định, thời gian thẩm định phương án
tổng thể tối đa trong 07 ngày làm việc, sau đó trình UBND tỉnh xét duyệt.
Phương án tổng thể phải đảm bảo các nội dung cơ bản như sau:
− Tổng diện tích đất cần thu hồi (trong đó nêu chi tiết từng loại đất);

− Ranh giới các mốc thu hồi đất (đông, tây, nam, bắc), hoặc điểm đầu, điểm cuối của
tuyến đối với công trình thủy lợi và giao thông;
10


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trương Phước Hưng

− Lý do thu hồi đất;
− Số hộ bị ảnh hưởng, trong đó số hộ bị giải tỏa nhà phải bố trí tái định cư, chính
sách tái định cư của dự án (có nêu địa điểm, các hình thức và đơn giá đất, nhà,…
có liên quan đến tái định cư);
− Thời gian thực hiện, kế hoạch di chuyển và địa điểm bố trí tái định cư;
− Khai toán (có nêu đơn giá) về kinh phí bồi thường, chính sách hỗ trợ, chi phí thực
hiện giải tỏa;
− Nguồn vốn để tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng (bao gồm cả kinh
phí bồi thường hỗ trợ trực tiếp cho các hộ và chi phí tổ chức thực hiện).
Phương án tổng thể sau khi được phê duyệt, UBND cấp huyện (nơi thu hồi đất)
tiến hành thông báo công khai với thời gian như sau:
− Ít nhất 90 ngày đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp.
− Ít nhất 180 ngày đối với trường hợp thu hồi đất phi nông nghiệp.
− Trường hợp dự án bức xúc cần phải triển khai gấp; Chủ đầu tư và UBND cấp
huyện thỏa thuận thống nhất được với đa số (trên 70 %) người dân có đất bị thu
hồi, thì trình cấp có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất sớm hơn thời gian quy
định.
− Trường hợp trên khu đất thu hồi có diện tích do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng
thì trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết
định thu hồi đất của UBND tỉnh, UBND cấp huyện có trách nhiệm ban hành quyết
định thu hồi đất cụ thể đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng.

Bước 3: Thành lập hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Khi có quyết định thu hồi đất của UBND tỉnh, UBND cấp huyện ban hành
quyết định thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (sau đây gọi tắt là Hội
đồng bồi thường). Thành phần chủ yếu của Hội đồng như sau: (2)
1. Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch UBND cấp huyện - Chủ tịch Hội đồng;
2. Trưởng phòng Tài chính kế hoạch - Phó chủ tịch Hội đồng;
3. Chủ đầu tư hoặc Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh - Ủy viên thường trực;
4. Đại diện phòng TN & MT - Ủy viên;
5. Đại diện Phòng Công nghiệp - Giao thông - Xây dựng hoặc Quản lý đô thị - Ủy
viên;
6. Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi - Ủy viên;

2

Trách nhiệm của Hội đồng bồi thường và các thành viên có liên quan, thực hiện theo quy định tại Điều 40,
Nghị định 197/2004/NĐ-CP.

11


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trương Phước Hưng

7. Mời đại diện Ủy ban, Mặt trận tổ quốc và Ban Dân vận cấp huyện tham gia;
8. Mời đại diện những người bị thu hồi đất tham gia (từ một đến hai người);
9. Ngoài thành phần chủ yếu như trên, tùy theo tình hình thực tế, Chủ tịch Hội
đồng có thể quyết định bổ sung thêm chuyên viên thuộc các lĩnh vực khác có
liên quan để giúp việc cho Hội đồng.
Bước 4: Công bố quyết định thành lập Hội đồng bồi thường, hướng dẫn tự kê khai

Hội đồng bồi thường tiến hành họp dân khu vực bị thu hồi đất để công bố quyết
định thu hồi đất, quyết định thành lập Hội đồng, triển khai việc phát tờ khai và hướng
dẫn nhân dân tự kê khai; đồng thời hướng dẫn họ cung cấp bản sao giấy tờ có liên
quan đến việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư như: đất các loại (diện tích, hạng đất,
loại đất, vị trí của đất); nhà ở, vật kiến trúc, tài sản khác trên đất (số lượng và chất
lượng hiện có); số nhân khẩu và lao động, trong đó có số nhân khẩu và lao động trực
tiếp sản xuất nông nghiệp; chính sách trợ cấp của Nhà nước mà gia đình đang được
hưởng; đề đạt nguyện vọng tái định cư,…
Hội đồng bồi thường quy định thời gian, địa điểm để người dân gửi tờ tự kê
khai tài sản và bản sao các giấy tờ có liên quan về chính sách bồi thường giải tỏa mặt
bằng (Bản sao giấy tờ có chứng thực của chính quyền hoặc công chứng).
Bước 5: Kiểm kê và giám định thực tế
Khi nhận được tờ tự kê khai, Hội đồng bồi thường tiến hành kiểm tra và cử
thành viên có liên quan, tiến hành kiểm kê, đo đạc, giám định và lập biên bản xác định
mức thiệt hại thực tế phải bồi thường, hỗ trợ giải tỏa khi thu hồi đất.
Trong quá trình kiểm kê giám định thực tế phải đảm bảo các yếu tố sau:
− Có sự tham gia của đại diện chính quyền UBND cấp xã sở tại;
− Có sự tham gia của chủ đầu tư;
− Có sự tham gia và ký xác nhận vào biên bản của người bị thu hồi đất. Trường hợp
người bị thu hồi đất cố tình không tham gia hoặc không ký biên bản kiểm kê thì
Hội đồng bồi thường mời đại diện nhân dân và chính quyền địa phương chứng
kiến và ký xác nhận vào biên bản kiểm kê giám định;
− Về nguyên tắc đất bị thu hồi phải có trích lục hồ sơ kỹ thuật thửa đất theo mẫu quy
định của cơ quan TN & MT; đây là cơ sở để kiểm tra việc áp dụng giá theo loại
đất, hạng đất và vị trí đất cụ thể. Trường hợp số liệu trích lục trong hồ sơ kỹ thuật
thửa đất có trên lệch với thực tế không lớn (trong sai số cho phép) thì lấy theo kết
quả kiểm kê thực tế;
− Trong kiểm kê giám định nếu cần thu thập các loại giấy tờ (bản gốc) chứng minh
nguồn gốc nhà đất của dân để đính kèm, phải ghi rõ trong biên bản giám định;

12


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trương Phước Hưng

− Biên bản kiểm kê giám định lập xong, đã được UBND cấp xã kiểm tra và xác
nhận. Hội đồng bồi thường có trách nhiệm photo gửi lại người bị thu hồi đất, để họ
có cơ sở đối chiếu với kết quả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư niêm yết sau này.
Bước 6: Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
n Trên cơ sở các căn cứ pháp lý như: Quyết định thu hồi đất; quyết định phê
duyệt dự án đầu tư (nếu có); quyết định thành lập Hội đồng bồi thường cơ sở; kế hoạch
vốn được phê duyệt và biên bản kiểm kê giám định, đơn giá hiện hành. Giao trách
nhiệm chủ đầu tư tiến hành tính toán lập phương án bồi thường giải tỏa. Nội dung
phương án bao gồm hai phần chính:
Phần 1. Xác định mức bồi thường, hỗ trợ cho từng đối tượng bị thu hồi đất
gồm: bồi thường hoặc hỗ trợ về đất, về tài sản trên đất, các khoản trợ cấp hoặc hỗ trợ
về ổn định đời sống, di chuyển chổ ở, di chuyển địa điểm kinh doanh, chi phí chuyển
đổi nghề nghiệp, chính sách trợ cấp khác,…
Phần 2. Gồm các nội dung có liên quan đến chính sách tái định cư và nghĩa vụ
tài chính như: Hình thức bố trí tái định cư (3), địa điểm nơi TĐC, giá đất khu TĐC, giá
bán hoặc cho thuê nhà mới tại nơi TĐC; số tiền sử dụng đất, tiền mua hoặc cho thuê
nhà mà người được bố trí TĐC phải thanh toán cho cơ quan được giao nhiệm vụ TĐC
hoặc chủ đầu tư; số tiền người bị thu hồi đất phải nộp hoàn lại cho Ngân sách Nhà
nước do chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai và kinh phí tổ chức thực hiện bồi
thường GPMB và TĐC.
o Phương án lập xong, chủ đầu tư thông qua hội đồng bồi thường cơ sở trước
khi trình cơ quan thẩm quyền (Sở Tài chính đối với Phương án phải thẩm định) xem
xét có ý kiến, chỉnh sửa (nếu có) trước khi tiến hành niêm yết công khai tại UBND cấp

xã nơi có đất bị thu hồi.
Nội dung công khai gồm:
− Họ tên, địa chỉ của tổ chức, cộng đồng dân cư hoặc cá nhân bị thu hồi đất (sau đây
gọi tắt là đối tượng bị thu hồi đất);
− Diện tích, loại đất, hạng đất, vị trí, nguồn gốc và tỷ lệ (% so với tổng diện tích đất
hiện có) đất bị thu hồi. Số lượng, khối lượng, chất lượng còn lại (tỷ lệ %) của tài
sản trên đất bị giải tỏa;
− Các căn cứ tính toán và tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ của từng đối tượng như: giá
đất, giá nhà, giá vật kiến trúc,… đã áp giá để tính bồi thường; Số nhân khẩu, lao
động trong độ tuổi, số lượng người được hưởng trợ cấp xã hội của hộ gia đình; địa
điểm đăng ký di chuyển,… áp dụng để tính các chính sách hỗ trợ;
− Địa điểm và hình thức bố trí TĐC cụ thể cho từng đối tượng bị giải tỏa.
3

Hình thức bố trí tái định cư bằng đất mới, bằng nhà hoặc bằng tiền theo quy định tại điều 4, Nghị định
197/2004/NĐ-CP

13


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trương Phước Hưng

p Hội đồng bồi thường có trách nhiệm tham gia giải đáp thắc mắc,… tiếp thu ý
kiến đóng góp để hoàn thiện phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC. Căn cứ theo phân
cấp quy định để trình phê duyệt phương án chính thức.
Hồ sơ trình duyệt phương án gồm:
− Tờ trình đề nghị duyệt kèm theo phương án chi tiết;
− Bản sao quyết định thu hồi đất;

− Bản sao quyết định thành lập Hội đồng bồi thường giải tỏa cơ sở;
− Bản sao các biên bản họp Hội đồng cơ sở, họp dân có liên quan.
q Quy định về thời gian thực hiện trình duyệt phương án bồi thường giải tỏa:
− Khi phương án tổng thể được UBND tỉnh phê duyệt và đang trong thời gian thông
báo công khai. Trước khi hết thời gian thông báo ít nhất là hai mươi (20) ngày, Sở
TN & MT có trách nhiệm trình UBND tỉnh về quyết định thu hồi đất. Trong thời
hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND tỉnh
có trách nhiệm xem xét, ký và gửi cho Sở TN & MT, UBND huyện, thị xã quyết
định thu hồi đất.
− Căn cứ quyết định thu hồi đất của UBND tỉnh, Hội đồng bồi thường giải tỏa chỉ
đạo lập phương án bồi thường giải tỏa, trình cấp thẩm quyền thẩm định và phê
duyệt theo quy định.
− Trường hợp phương án phải thẩm định thì trong thời gian tối đa mười lăm (15)
ngày làm việc (kể từ ngày nhận được phương án). Hội đồng thẩm định phải thẩm
định và thông báo bằng văn bản để trình ký hoặc báo cho Hội đồng bồi thường cơ
sở chỉnh sửa hoàn thiện phương án.
− Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình,
UBND tỉnh có trách nhiệm xem xét, ký và gửi cho UBND cấp huyện quyết định
phê duyệt phương án bồi thường giải phóng mặt bằng.
Bước 7: Tổ chức triển khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường
Khi có Quyết định phê duyệt Phương án bồi thường GPMB của cấp có thẩm
quyền, UBND cấp huyện có trách nhiệm triển khai thực hiện. Quy định cụ thể việc
triển khai thực hiện phương án giải tỏa như sau:
− UBND cấp huyện ra Quyết định công bố mức bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư cho từng đối tượng bị thu hồi đất trên địa bàn.
− Chủ đầu tư tiến hành chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho từng đối tượng thụ
hưởng và bố trí tái định cư cho các hộ theo quyết định và phương án được
duyệt.
Hội đồng bồi thường tự giải tán sau khi đã hoàn thành nhiệm vụ giải phóng mặt
bằng và bàn giao đất cho Chủ đầu tư để tiến hành thực hiện dự án đầu tư.

14


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trương Phước Hưng

Bước 8: Giải quyết khiếu nại
Trách nhiệm giải quyết khiếu nại, thời hiệu khiếu nại và trình tự giải quyết đơn
thư khiếu nại, tố cáo có liên quan đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng theo
quy định tại Điều 49, Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ.
Trong thời hạn bốn mươi lăm (45) ngày, kể từ khi nhận được quyết định giải
quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND cấp huyện mà người khiếu nại không đồng ý với
quyết định giải quyết đó, thì có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân hoặc khiếu nại đến
UBND tỉnh.
Trường hợp khiếu nại đến UBND tỉnh, Chủ tịch UBND tỉnh có trách nhiệm giải
quyết khiếu nại theo thời hạn quy định của Luật khiếu nại, tố cáo.
Quyết định giải quyết khiếu nại của UBND tỉnh là quyết định giải quyết cuối
cùng.
Trong khi chờ giải quyết khiếu nại, đối tượng có đất bị thu hồi vẫn phải chấp
hành quyết định thu hồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thời gian đã được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền quyết định.
Bước 9: Cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
n UBND các cấp phối hợp với các tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội,
tổ chức đoàn thể vận động đối tượng bị thu hồi đất thực hiện quyết định thu hồi đất
của cấp có thẩm quyền, tự giác giải phóng mặt bằng giao đất trong thời gian sớm nhất.
Trường hợp đã thực hiện đúng các quy định về bồi thường, hỗ trợ và TĐC;
chính quyền và đoàn thể đã tuyên truyền vận động, nhưng đối tượng bị thu hồi đất vẫn
không thực hiện quyết định thu hồi đất. Hội đồng bồi thường báo cáo trình UBND cấp
thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế và chỉ đạo tổ chức thực hiện việc cưỡng chế.

o Giao UBND huyện, thị ra quyết định cưỡng chế đối với hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư bị thu hồi đất. Đối với các tổ chức còn lại thì tùy theo tình hình thực
tế UBND tỉnh ra quyết định cưỡng chế hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện ra quyết
định cưỡng chế và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế.
I.7. Các nguyên tắc và mục tiêu bồi thường
I.7.1 Nguyên tắc bồi thường
1) Về đất
- Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện được bồi thường, trường hợp không
đủ điều kiện được bồi thường thì UBND cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ.
- Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc
giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được
bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi;

15


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trương Phước Hưng

trường hợp được bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh
lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền.
- Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa
thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp
luật thì phải trừ đi khoản tiền thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi
thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách Nhà nước.
2) Về tài sản
- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại thì
được bồi thường.
- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộc đối

tượng không được bồi thường thì tùy từng trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc
hỗ trợ tài sản.
- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01/07/2004 mà tại
thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định trong quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì không được bồi thường.
- Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được công
bố thì không được bồi thường.
- Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dỡ và di chuyển được, thì chỉ
được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ,
vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với
pháp luật hiện hành và thực tế ở địa phương.
I.7.2. Mục tiêu
Mục tiêu cơ bản của chính sách là đảm bảo tất cả những người bị ảnh hưởng
bởi dự án sinh sống, làm việc hay kinh doanh vào ngày khảo sát đều có quyền được
cung cấp các biện pháp phục hồi để giúp họ cải thiện hoặc ít nhất vẫn giữ được mức
sống, thu nhập và mức sản xuất như trước đây của họ khi chưa có dự án.
I.7.3 Chính sách về quyền lợi
1) Mất đất nông nghiệp và mùa màng
- Cơ chế chung về đền bù đất nông nghiệp bị mất sẽ theo hình thức thỏa thuận “đất
đổi đất” có cùng năng suất. Tuy nhiên, trên thực tế ở địa phương cũng như ở các
vùng lân cận khác thì việc bồi thường đất nông nghiệp theo hình thức bồi thường
bằng tiền với giá trị thay thế tương đương (tính theo giá đất cùng mục đích sử
dụng). Đối với những hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà
nước thu hồi trên 30 % diện tích đất nông nghiệp thì được xét hỗ trợ chuyển đổi
nghề nghiệp, ổn định đời sống.

16