đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2013 tại xã bộc nhiêu huyện định hóa tỉnh thái nguyên

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
QSD : Quyền sử dụng
CBQL : Cán bộ quản lý
SXPNN : Sản xuất phi nông nghiệp
SXNN : Sản xuất nông nghiệp
UBND : Ủy ban nhân dân
MỤC LỤC
PHẦN 1
MỞ ĐẦU 1
1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ 1
1.2. MỤC ĐÍCH 2
1.3. MỤC TIÊU 3
1.4. Ý NGHĨA 3
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 4
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài 4
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài 5
2.1.3. Cơ sở pháp lý 5
2.2. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 6
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 6
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 10
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một
cửa tại xã, phường, thị trấn 14
2.3. SƠ LƯỢC VỀ TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 21
2.3.1. Sơ lược về tình hình chuyển QSD đất của tỉnh Thái Nguyên 21
2.3.2. Sơ lược về tình hình chuyển QSD đất của huyện Định Hóa 21
PHẦN 3
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22
3.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 22
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 22

3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 22
3.2. ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN TIẾN HÀNH 22
3.3. NỘI DỤNG NGHIÊN CỨU 22
3.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu 22
3.4.2. Phương pháp tổng hợp phân tích và xử lí số liệu 22
PHẦN 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 23
4.1. TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA HUYỆN ĐỊNH HÓA 23
4.1.1. Điều kiện tự nhiên 23
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội 25
4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lí đất đai 27
4.2. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QSD ĐẤT TẠI XÃ BỘC NHIÊU HUYỆN
ĐỊNH HÓA THEO SỐ LIỆU THỨ CẤP 30
4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất 30
4.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất 30
4.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 32
4.2.4. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất 32
4.2.5. Đánh giá kết quả để thừa kế quyền sử dụng đất tại xã Bộc Nhiêu huyện Định
Hóa giai đoạn 2011 – 2013 34
4.2.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Bộc Nhiêu
huyện Định Hóa giai đoạn 2011 – 2013 35
4.2.7. Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Bộc Nhiêu
huyện Định Hóa giai đoạn 2011 – 2013 36
4.2.8. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Bộc Nhiêu
huyện Định Hóa giai đoạn 2011 – 2013 36
4.3. ĐÁNH GIÁ SỰ HIỂU BIẾT CỦA NGƯỜI DÂN XÃ BỘC NHIÊU HUYỆN ĐỊNH
HÓA VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 37
4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Bộc Nhiêu huyện Định Hóa về những
quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất 37

4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Bộc Nhiêu huyện Định Hóa về các hình
thức chuyển quyền sử dụng đất 39
4.3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân về chuyển quyền sử dụng đất 47
PHẦN 5 50
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 50
5.1. KẾT LUẬN 50
5.2. ĐỀ NGHỊ 50
TÀI LIỆU THAM KHẢO 52
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất tại xã Bộc Nhiêu, huyện Định Hóa 28
Bảng 4.2: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Bộc Nhiêu huyện Định
Hóa giai đoạn 2011 – 2013 31
Bảng 4.3: Kết quả tặng cho QSD đất tại xã Bộc Nhiêu
giai đoạn 2011– 2013 33
Bảng 4.4: Kết quả để thừa kế QSD đất 34
Bảng 4.5: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSD đất 35
Bảng 4.6: Những hiểu biết cơ bản của người dân
về chuyển quyền sử dụng đất 38
Bảng 4.7: Sự hiểu biết của người dân xã Bộc Nhiêu
về chuyển đổi quyền sử dụng đất 39
Bảng 4.8: Sự hiểu biết của người dân
về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 40
Bảng 4.9: Sự hiểu biết của người dân
về cho thuê, cho thuê lại QSD đất 41
Bảng 4.10: Sự hiểu biết của người dân
về tặng cho QSD đất 42
Bảng 4.11: Sự hiểu biết của người dân về để thừa kế QSD đất 43
Bảng 4.12: Sự hiểu biết của người dân
về thế chấp bằng giá trị QSD đất 44
Bảng 4.13: Sự hiểu biết của người dân

về bảo lãnh bằng giá trị QSD đất 45
Bảng 4.14: Sự hiểu biết của người dân
về góp vốn bằng giá trị QSD đất 46
DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 4.1: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của xã Bộc Nhiêu năm 2011 29
Hình 4.2: Sự hiểu biết của người dân xã Bộc Nhiêu
về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 47
Hình 4.3: Sự hiểu biết của người dân xã Bộc Nhiêu
về chuyển QSD đất phân theo nhóm đối tượng 48
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là kết quả lâu dài của một quá
trình đấu tranh anh dũng của dân tộc trong hàng nghìn năm lịch sử, là máu
xương của nhiều thế hệ con người Việt Nam trong chiến đấu và lao động. Đất
đóng vai trò hết sức quan trọng trong sự phát triển kinh tế xã hội, nó là một
trong những yếu tố quan trọng nhất trong quá trình sản xuất, cơ sở trung gian
không thể thiếu trong quá trình phát triển kinh tế xã hội.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên có giới hạn về không gian nhưng lại vô
hạn về mặt thời gian nếu sử dụng hợp lý, cải tạo bồi bổ thường xuyên thì giá
trị mà đất mang lại càng tăng. Nhằm quản lý tốt về đất đai Hiến pháp nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định “ Đất đai là thuộc
sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lí”. Điều đó cũng được khẳng
định trong khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2003. Đất đai là tài sản chung của
quốc gia, mọi người dân đều có quyền sinh sống và làm việc trên đất đó theo
quy định của pháp luật. Về mặt chính trị - xã hội đất đai tạo nên lãnh thổ và
chủ quyền quốc gia, tạo nên dân tộc và cộng đồng dân tộc với những nét văn
hóa đặc trưng. Trong thực tế đất đai còn được coi là hàng hóa đặc biệt được
trao đổi từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển quyền.
Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của

người sử dụng đất. Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một
hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng.
Tuy nhiên chỉ đến luật đất đai năm 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được
quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng như trình
tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo luật Đất đai 1993, người sử dụng đất
có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá
trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ xung (vào năm 1998, 2001) hoạt động
chuyển quyền sử dụng đất thu được những thành tự đáng kể góp vốn phần
hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt
1
Nam phát triển. Song, nền kinh tế này ngày càng phát triển nhất là trong lĩnh
vực đất đai diễn ra ngày càng sôi động hơn và đa dạng mà luật đất đai 1993
bộc lộ nhiều điểm không phù hợp. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời
nhằm khắc phục những tồn tại của Luật đất đai 1993. Vấn đề về chuyển
quyền sử dụng đất được quy định cụ thể, chặt chẽ hơn Luật Đất đai 1993 cả
về số hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là
tặng cho, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất) và thủ tục
chuyển nhượng cũng như nhiều vấn đề liên quan.
Xã Bộc Nhiêu là xã miền núi nằm phía nam của huyện Định Hóa, cách
trung tâm huyện khoảng 15km. Xã có diện tích 2601,97ha với đặc điểm của
một xã miền núi của vùng Đông bắc đa số diện tích là đồi núi thấp, cao 500
đến 700 m, có đất lâm nghiệp chiếm 67% diện tích. Trong những năm qua,
đặc biệt là trong nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lí và sử dụng đất
đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn còn gặp nhiều khó khăn
trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do vậy, để thấy được những mặt tồn
tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và trong
việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sử dụng đất
trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách

quan những kết quả đã đạt được từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản
lí và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu
Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài
Nguyên dưới sự hướng dẫn của cô giáo ThS Trương Thị Ánh Tuyết, em tiến
hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai
đoạn 2011 – 2013 tại xã Bộc Nhiêu huyện Định Hóa tỉnh Thái Nguyên ”.
1.2. MỤC ĐÍCH
Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Bộc
Nhiêu huyện Định Hóa giai đoạn 2011 – 2013, nhằm đưa ra những thành tựu
đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng
đất tại xã và đề xuất hướng giải quyết những tồn tại đó.
2
1.3. MỤC TIÊU
- Đánh giá kết quả đạt được của từng hình thức chuyển quyền khi được
thực hiện tại địa phương nhằm đưa ra những mặt tích cực và những tồn tại khi
thực hiện từng hình thức chuyển quyền, từ đó đề gia những giải pháp cụ thể
nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác chuyển QSD đất.
- Tìm hiểu được mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của người dân
về kết quả chuyển QSD đất tại xã.
1.4. Ý NGHĨA
- Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức
đã học vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng
đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lí Nhà nước về đất đai tại
địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những
khó khăn và hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai trong thời gian
tiếp theo.
3
PHẦN 2

TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến
động do chuyển QSDĐ. Bản chất của chuyển QSD đất là chuyển đổi hay
nói cách khác là thay đổi chủ sử dụng đất. Trước khi Luật Đất đai 1987 ra
đời, ở Việt Nam tồn tại 3 hình thức sở hữu về đất đai (sở hữu tư nhân, sở
hữu tập thể và sở hữu nhà nước) thì chuyển quyền là hành vi tự phát, cơ
quan quản lí đất đai các cấp không quan tâm. Khi Hiến pháp 1992 ra đời, đất
đai được thừa nhận là một loại hàng hoá đặc biệt, có nghĩa là QSD đất có giá
trị và được tham gia vào thị trường hàng hoá thông qua vật ngang giá là đồng
tiền. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai
1987, ngày 14/07/1993 Quốc hội khoá IX thông qua Luật Đất đai 1993. Theo
luật mới người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển QSD đất:
Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp QSD đất.
Tuy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến
pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm
1998 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết
quả đáng kể, đã góp phần to lớn vào công tác quản lí đất đai của Nhà nước
trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Xong, trong
quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù
hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công nghiệp hoá-
hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời
tạo hành lang pháp lí điều chỉnh quan hệ về đất đai, tại kì họp thứ 4, Quốc hội
khóa XI thông qua Luật Đất đai lần thứ ba ngày 26/11/2003 - đó là Luật Đất
đai 2003. Những vấn đề về chuyển QSD đất được quy định chặt chẽ và cụ thể
hơn so với Luật Đất đai 1993 cả về hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức
chuyển QSD đất là tặng cho QSD đất, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSD
đất) và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác.

4
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển QSD đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng;
- Đất đang tranh chấp.
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với
xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai
ngày càng sôi động. Vì vậy, nhu cầu chuyển QSD đất của người sử dụng đất
cũng như công tác quản lí nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách
quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu
ngày càng cao của người sử dụng và của toàn xã hội.
Luật Đất đai 2003 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lí và sử
dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lí nhà nước về đất đai, cũng
như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi vấn đề
về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển QSD đất được quy định rõ ràng hơn,
đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt: Số hình thức chuyển quyền, điều kiện,
trình tự, thủ tục chuyển QSD đất.
2.1.3. Cơ sở pháp lý
Hiến pháp 1992.
Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003.
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai 2003.
Thông tư số 23/2006/TT/BTC-BTNMT ngày 24/03/2006 của Bộ tài chính
- Bộ Tài nguyên Môi trường về việc hướng dẫn xác định xác định tiền sử
dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách
Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư
pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy
định của Thông tư liên tịch số 05/2006/TTLT-BTNMT ngày 13/06/2006 của
5
Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký
thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, tài sản gắn liền với đất.
Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006
của Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn thưc hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Quyết định số 140/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm
định cấp QSD đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Quyết định số 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lí và sử dụng lệ phí địa
chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng Chính
phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “Một của liên thông” tại cơ quan
hành chính Nhà nước tại địa phương.
Tài liệu hướng dẫn số 1748/HĐ-STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tài nguyên và
Môi trường tỉnh Thái Nguyên về việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai
theo cơ chế “một cửa” tại cấp huyện và cấp xã trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
2.2. KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2003 quy định 8 hình thức chuyển QSD đất đó là: Chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế

chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSD đất.
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSD đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSD đất. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể
sử dụng đất, nhằm chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình
trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
6
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSD đất nông nghiệp
phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
QSD đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSD đất nông nghiệp
đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận
tiện cho sản xuất nông nghiệp.
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSD đất nông nghiệp theo chủ
chương chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ
việc chuyển QSD đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính. (Nguyễn Khắc Thái
Sơn, 2007) [5]
2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
QSD đất. Nó là việc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị.
Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền
sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để
có được QSD đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSD đất rộng
rãi khi đất có đủ 4 điều kiện được quy định ở điều 106. Ngoài ra, Điều 103
nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định thêm một số trường hợp không được
nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho QSD đất như sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSD
đất nhận tặng cho QSD đất đối với các trường hợp mà pháp luật không cho

phép chuyển nhượng. tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSD đất chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nước.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSD đất ở, đất nông nghiệp trong khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
7
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặt dụng, trong khu vực phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2007) [5]
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSD đất là việc người sử dụng đất nhường
QSD đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian
nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của
Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì
không cấm việc này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5]
2.2.1.4. Quyền để thừa kế quyền sử dụng đất
Để thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩ chính trị
xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSD đất có giá trị và

cho phép người sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó QSD
đất được coi như một tài sản đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa
kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ Luật Dân sự về để
thừa kế.
Nguyên tắc chung:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSD đất của người đã mất mà
không thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào
di chúc thừa kế;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
8
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hang trước thì
người đứng ở hang sau mới được hưởng:
+ Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ con
nuôi của người đã chết.
+ Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết.
+ Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết, cháu ruột của người đã chết mà
người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, gì ruột, cô ruột. (Nguyễn Khắc Thái
Sơn, 2007) [5]
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng đất không
thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm
huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ loại quan hệ này.
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới

nhưng trước đây không quy định trong luật nên chỉ thực tiễn trong phát sinh
người ta cứ áp dụng các quy định các quy định của thừa kế sang để thực hiện.
Đây là hình thức đặc biệt của hình thức chuyển QSD đất mà người
chuyển QSD đất không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên để tránh lợi dụng
trường hợp này để chốn thuế nên Nhà nước đã quy định những trường hợp
nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu
nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này. (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [5]
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSD đất là hình thức người sử dụng đất mang QSD đất của
mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào
đó theo quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hóa trong một
thời gian nhất định theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển
quyền nửa vời.
9
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì
phạm vi được thế chấp rộng rãi hơn là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế
hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp QSD đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín
dụng cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ. (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [5]
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền bảo
lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng

giá trị QSD đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua
hàng chịu khi chưa có tiền trả ngay.
Do đó, những quy định về bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5]
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt
để góp vốn với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn
này có thể sảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tượng có
thể góp đất, góp tiền hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy
móc theo thỏa thuận. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5]
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Điều 106 Luật Đất đai 2003 quy định điều kiện để đất được thực hiện
các quyền chuyển quyền là:
1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2. Đất không có tranh chấp
10
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
4. Trong thời hạn sử dụng đất
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Điều 98 Nghị định 181/2004 ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai 2003 quy định thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất
như sau:
1. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất được quy định
như sau:

a) Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
theo quy định của pháp luật;
b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ
nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất từ khi
có quyết định đó;
c) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, kí hợp đồng thuê đất.
2. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê sang hình thức giao đất được xác
định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
11
đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
được xác định từ khi có quyết định giao đất, kí hợp đồng thuê đất.
5. Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy
định tại khoản 1 Điều 101 của Nghị định này.
Khoản 1 Điều 101 Nghị định 181 ngày 29/10/2004 quy định điều kiện
để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng
kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê như sau:
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước

ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo
dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành
phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành
việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án được xét duyệt; không cho phép
chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây nhà
ở. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5]
2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất
Điều 99 Nghị định 181/2004 ngày 29/10/2004 quy định về người nhận
chuyển quyền sử dụng đất như sau:
1. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông
nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều
113 Luật Đất đai 2003 và điều 102 của Nghị định này.
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất
thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại
Điều 103 Nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận
quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng QSD đất trong khu công
nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSD đất
thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2
12
Điều 110 và khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai 2003 trừ trường hợp quy định
tại Điều 103 của Nghị định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền
sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định
tại Điều 121 của Luật Đất đai 2003 được nhận quyền sử dụng đất thông qua
mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với đất ở;

e) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp
vốn bằng quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất từ người tham gia
góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông
qua Nhà nước giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, các nhân nước ngoài được nhận QSD đất
thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, các nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo
được nhận QSD đất thông qua việc Nhà nước công nhận QSD đất đối với đất
đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được nhận QSD đất theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được Uỷ
ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế
chấp, bảo lãnh để xử lí nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai;
quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSD đất phù hợp với
pháp luật, văn bản về việc chia tách QSD đất phù hợp với pháp luật đối với hộ
gia đình hoặc nhóm người có QSD đất chung;
1) Tổ chức là pháp nhân mới đuợc hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
13
bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
được nhận QSD đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sát nhập.
2. Người nhận chuyển QSD đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã
được xác định trong thời hạn sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi

đăng kí hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định
tại khoản 3 và 4 Điều 103 và 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì
được nhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi đăng kí kinh doanh và tại địa
phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của
Nghị định này
Người nhận chuyển nhượng QSD đất quy định tại khoản này được cấp
giấy chứng nhận QSD đất mà không phụ thuộc vào điều kiện và nơi đăng kí
hộ khẩu, nơi đăng kí kinh doanh. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5]
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo
cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn
2.2.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền
sử dụng đất; quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất
* Quy định về hồ sơ:
a) Hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1,2,5 điều 50 của Luật Đất đai (bản chính);
+ Hợp đồng chuyển đổi QSD đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân
(có xác nhận của UBND cấp xã);
+ Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất đối với những trường hợp chưa
có bản đồ địa chính (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã);
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất;
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với những trường hợp phải tách
thửa, hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã. (UBND tỉnh Thái
Nguyên, 2009) [9]
b) Hồ sơ chuyển nhượng QSD đất bao gồm:
14
+ Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSD
đất qui định tại khoản 1, 2, 5 điều 50 của Luật Đất đai (bản chính);

+ Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất (02 bản có xác nhận của UBND
cấp xã);
+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã);
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất;
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đối với những trường hợp phải tách thửa,
hợp thửa đất. (UBND tỉnh Thái Nguyên, 2009) [9]
c) Hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất gồm:
+ Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSD
đất qui định tại khoản 1,2,5 điều 50 của Luật Đất đai (bản chính);
+ Hợp đồng tặng cho QSD đất (02 bản có xác nhận của UBND cấp xã);
+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã);
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất;
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đối với những trường hợp phải tách thửa,
hợp thửa đất. (UBND tỉnh Thái Nguyên, 2009) [9]
d) Hồ sơ nhận thừa kế quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ qui định
tại khoản 1, 2, 5 điều 50 của Luật Đất đai (bản chính);
+ Di chúc;
+ Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết
tranh chấp về thừa kế QSD đất của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật
(có xác nhận của UBND cấp xã);
+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhận
thừa kế là duy nhất);
+ Tờ trình của UBND cấp xã;
+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã);
+ Giấy khai sinh (bản sao);
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

15
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất;
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đối với trường hợp phải tách thửa, hợp
thửa (có xác nhận của UBND cấp xã);
+ Sổ hộ khẩu của người nhận thừa kế (có xác nhận của UBND cấp xã);
+ Giấy kết hôn (nếu là vợ hoặc chồng) của người nhận thừa kế;
+ Giấy chứng tử (có xác nhận của UBND cấp xã). (UBND tỉnh Thái
Nguyên, 2009) [9]
* Trình tự giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất:
Bước1: Người nhận QSD đất nộp 01 bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận hồ
sơ và trả kết quả của UBND cấp xã (Trường hợp sử dụng đất và tài sản gắn
liền với đất tại thị trấn thì phải nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết của
của UBND cấp huyện). Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ
sơ nếu hồ sơ chưa đủ thì phải hướng dẫn người nhận QSD đất và tài sản gắn
liền với đất bổ sung, hoản trỉnh hồ sơ; nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy nhận
hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng kí QSD đất
của huyện, thành phố. Thời gian không quá 2 ngày làm việc.
Bước 2: Văn phòng đăng kí QSD đất thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa
chính, gửi thong tin địa chính đến cơ quan thuế để xác minh nghĩa vụ tài
chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Thời gian không
quá 3 ngày.
Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo
nghĩa vụ tài chính cho người nhận QSD đất và tài sản gắn liền trên đất về thời
gian và địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng đăng kí QSD đất
cấp huyện lưu hồ sơ. Thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận
hồ sơ.
Bước 4: Văn phòng đăng kí QSD đất cấp huyện chỉnh lý giấy chứng
nhận QSD đất và tài sản gắn liền trên đất cho bên chuyển QSD đất theo quy
định; in giấy chứng nhận QSD đất và tài sản gắn liền trên đất đối với trường

hợp phải cấp mới do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế
QSD đất. Chuyển hồ sơ cấp mới giấy chứng nhận lên Phòng Tài nguyên và
16
Môi trường huyện. Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc kể từ khi
nhận được thông báo của cơ quan thuế về nghĩa vụ tài chính.
Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra, thẩm định
hồ sơ trình Chủ tịch (hoặc phó chủ tịch theo ủy quyền). UBND huyện kí giấy
chứng nhận đối với những trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSD
đất. Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc.
Bước 6: Chủ tịch UBND huyện ký giấy chứng nhận QSD đất và tài sản
gắn liền trên đất đối với trường hợp cấp mới, chuyển kết quả cho Văn phòng
đăng ký QSD đất. Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc.
Bước 7: Văn phòng đăng ký QSD đất vào sổ cấp giấy chứng nhận QSD
đất và tài sản gắn liền trên đất sau đó chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định
và chuyển hồ sơ cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ sơ. Thời
gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc.
Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ, thu phí, lệ phí và trả giấy
chứng nhận QSD đất và tài sản gắn liền trên đất cho hộ gia đình, cá nhân.
Thời gian giải quyết không quá 18 ngày làm việc, không kể thời gian
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. (Sở Tài nguyên và Môi
trường Thái Nguyên, 2007) [9]
2.2.3.2. Trình tự, thủ tục đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất
* Quy định về hồ sơ bao gồm:
+ Đơn yêu cầu đăng ký, thế chấp bảo lãnh (02 bản);
+ Văn bản ủy quyền nếu có;
+ Hợp đồng thế chấp QSD đất và tài sản gắn liền trên đất;
+ Giấy chứng nhận QSD đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai
năm 2003;
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây
dựng và các loại giấy chứng nhận quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền trên

đất nếu pháp luật quy định.
* Trình tự giải quyết:
Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết
quả cấp UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ
sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ sơ,
17
nếu hồ sơ đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả. Thời gian
thực hiện trong ngày làm việc.
Bước 2: Văn phòng đăng kí QSD đất thực hiện việc đăng kí thế chấp
vào hồ sơ địa chính và chỉnh lí giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển
kết quả cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả. Thời gian thực hiện 1 ngày.
Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thu phí, lệ phi (nếu có) và trả kết
quả cho hộ gia đình, cá nhân. Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả.
Thời gian thực hiện không quá 5 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. (Sở
Tài nguyên và Môi trường Thái Nguyên, 2007) [9]
2.2.3.3. Trình tự, thủ tục xóa đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất
Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ bên thế chấp, bên đã bảo lãnh
bằng giá trị QSD đất nộp một bộ hồ sơ.
* Quy định về hồ sơ bao gồm:
+ Đơn yêu cầu xóa đăng kí thế chấp;
+ Văn bản ủy quyền (nếu có);
+ Giấy chứng nhận QSD đất;
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
* Trình tự giải quyết:
Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết
quả cấp UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ
sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ sơ,
nếu hồ sơ đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả. Thời gian
thực hiện trong ngày làm việc.
Bước 2: Văn phòng đăng kí QSD đất nghiên cứu hồ sơ, thực hiện xóa

đăng kí thế chấp trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận QSD đất; chuyển
kết quả cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả. Thời gian thực hiện 1 ngày.
Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả trả kết quả cho hộ gia đình,
cá nhân. Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả. (Sở Tài nguyên và Môi
trường Thái Nguyên, 2007) [9]
2.2.3.4. Trình tự, thủ tục đăng kí cho thuê, cho thuê lại QSD đất
Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ bên thế chấp, bên đã bảo lãnh
bằng giá trị QSD đất nộp một bộ hồ sơ.
18
* Quy định về hồ sơ bao gồm:
+ Đơn yêu cầu xóa đăng kí thế chấp;
+ Văn bản ủy quyền (nếu có);
+ Giấy chứng nhận QSD đất;
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
* Trình tự giải quyết:
Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết
quả cấp UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ
sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ sơ,
nếu hồ sơ đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả. Thời gian
thực hiện trong ngày làm việc.
Bước 2: Văn phòng đăng kí QSD đất nghiên cứu hồ sơ, thực hiện xóa
đăng kí thế chấp trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận QSD đất; chuyển
kết quả cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả. Thời gian thực hiện 1 ngày.
Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả trả kết quả cho hộ gia đình,
cá nhân. Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả. (Sở Tài nguyên và Môi
trường Thái Nguyên, 2007) [9]
2.2.3.5. Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSD đất
* Quy định về hồ sơ gồm có:
+ Hợp đồng góp vốn bằng giá trị QSD đất (đã được công chứng hoặc
chứng thực).

+ Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các giấy tờ về QSD đất
được quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai.
* Trình tự giải quyết
Bước 1: Bên góp vốn hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của
UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ
chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ
rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Văn
phòng đăng ký QSD đất cấp huyện. Thời gian thực hiện trong ngày làm việc.
Bước 2: Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận
đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký QSD đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ,
đối với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào
19
hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSD đất đã cấp. (Sở Tài nguyên
và Môi trường Thái Nguyên, 2007) [9]
2.2.3.6. Trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng giá trị QSD đất
- Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng giá trị QSD đất hoặc cả
hai bên nộp hồ sơ gồm có:
+ Hợp đồng chấm dứt góp vốn
+ Giấy chứng nhận QSD đất
- Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉnh lý
trong giấy chứng nhận QSD đất (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời
hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng
đăng ký QSD đất cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xóa
đăng ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSD đất.
- Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấp
giấy chứng nhận QSD đất cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thì
thực hiện như sau:
+ Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, văn phòng đăng ký QSD đất có trách nhiệm trích sao hồ sơ địa chính
và gửi kèm theo hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trường;

+Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ,
phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình
UBND cấp huyện quyết định cấp giấy chứng nhận QSD đất cho hộ gia đinh,
cá nhân đã góp vốn mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt
góp vốn;
+ Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ
trình, UBND huyện xem xét kí giấy chứng nhận QSD đất;
- Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã kết thúc cùng lúc chấm dứt hợp
đồng góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì lập thủ tục xin
gia hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 141 và Điều 142 Nghị định
181/2004/NĐ-CP; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không được gia
hạn sử dụng đất thì cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục thu
hồi theo quy định của pháp luật tại khoản 3 Điều 132 Nghị định 181/CP. (Sở
Tài nguyên và Môi trường Thái Nguyên, 2007) [9]
20