đánh giá hiệu quả công tác đấu giá qsdđ ở một số dự án trên địa bàn huyện nam sách tỉnh hải dương, giai đoạn 2007 - 2012

Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
LỜI CẢM ƠN
Xin bày tỏ sự cảm ơn trận trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học.
Giáo sư tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ, các thầy cô giáo trong khoa Tài
nguyên và môi trường, khoa sau đại học của trường Đại học Nông nghiệp Hà
Nội, Sở tài nguyên & môi trường, Sở tư pháp tỉnh Hải Dương, Phòng tài
nguyên & môi trường, Phòng tài chính huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương,
trung tâm đấu giá tài sản tỉnh Hải Dương, Công ty Cổ phần đấu giá Sao Khuê,
lãnh đạo các cơ quan và đồng nghiệp đã hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá
trình hoàn thành luận văn này.
Hải Dương, ngày 15 tháng 8 năm 2013
Tác giả luận văn
Nguyễn Hữu Đắc
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc.
Hải Dương, ngày 15 tháng 8 năm 2013
Tác giả luận văn
Nguyễn Hữu Đắc
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
MỤC LỤC
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
TỪ VIẾT TẮT NGHĨA

BĐS Bất động sản
BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường
BTC Bộ Tài chính
BQLDA Ban quản lý dự án
CP Chính Phủ
CSHT Cơ sở hạ tầng
ĐTH Đô thị hóa
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
KHĐT Kế hoạch đầu tư
LĐĐ Luật đất đai
NĐ Nghị Định
QSDĐ Quyền sử dụng đất
QSD Quyền sử dụng
QĐ Quyết định
SDĐ Sử dụng đất
TW Trung ương
TT Thông tư
TCĐC Tổng cục địa chính
THCS Trung học cơ sở
TTLT Thông tư liên tịch
UBND Ủy ban nhân dân
UBDSGĐ&TE Ủy ban dân số Gia đình và Trẻ em
VBQPPL Văn bản quy phạm pháp luật
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
PHẦN I: MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai được đánh giá là một nguồn lực quan trọng để tìm kiếm sự giàu
có cho mỗi dân tộc. Năm 1776 nhà Kinh tế học Adam Smith đã đưa ra quan
điểm về đất đai "Đất đai là nguồn lực ổn định và lâu dài, là nguồn gốc của sự

giàu có cho mỗi dân tộc".
Sau tám mươi năm tranh đấu, dân tộc Việt Nam đã thoát khỏi vòng áp
bức của chính sách thực dân, nước ta đã bước sang một trặng đường mới,
chúng ta đã trải qua 2 thập kỷ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, vừa đạt vị trí
"Quốc gia có thu nhập trung bình" vào đầu năm 2012.
Sự tăng trưởng kinh tế này đi cùng với tỷ lệ nghèo giảm mạnh trong
toàn quốc.
Chính phủ đã thực hiện chính sách chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch
hóa tập trung bao cấp sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo định
hướng XHCN. Một phần nội dung của chính sách là chuyển quy trình ra
quyết định xuống các cấp chính quyền, địa phương. Những vấn đề trên là
động lực thúc đẩy một chính sách đổi mới trong đó tập trung vào ba vấn đề
lớn đó là:
+ Hiệu quả kinh tế
+ Quản lý và phát triển bền vững nguồn tài nguyên đất đai và thị
trường BĐS.
+ Công bằng xã hội
Việt Nam đã và đang triển khai một quá trình đổi mới năng động, tiếp
tục xây dựng và củng cố, đổi mới quản lý tài nguyên đất đai "đẩy mạnh đấu
giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất".
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
1
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
Kết quả tăng trưởng của Việt Nam thực sự rất ngoạn mục trong một vài
thập niên qua, với GDP thực tế gần 8% trong giai đoạn từ 2005 - 2008 và chỉ
giảm sút không đáng kể vào năm 2009 dù bị ảnh hưởng bởi suy thoái nền
kinh tế toàn cầu. Tăng trưởng năm 2011 - 2012 dự báo là 5 - 6%, cùng với sự
tăng trưởng GDP, tỷ lệ nghèo giảm mạnh từ gần 60% vào năm 1993 nay
xuống còn 14% năm 2008. Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 2006 - 2010 và
dự thảo kế hoạch 2011 - 2015 của Chính phủ đã mô tả chi tiết quá trình

chuyển đổi dựa trên nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN.
Để phát huy và khai thác có hiệu quả nguồn nội lực từ đất đai phục vụ
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đáp ứng nhu cầu của nhân dân đồng
thời quản lý tốt và phát triển bền vững nguồn tài nguyên đất đai, từ năm 1993
thủ tướng chính phủ đã cho phép sử dụng quỹ đất, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ
thuật… tạo quỹ đất sạch phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả một lần trong
suốt thời gian thuê. Thực tế đã đạt được nhiều thành quả rất khích lệ, qua đó
làm thay đổi bộ mặt một số địa phương, thúc đẩy kinh tế xã hội của đất nước.
Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy tốt các
nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh
nâng mức sống ngày càng cao cho nhân dân, góp phần chuyển hóa cơ cấu
kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Tuy nhiên, bên cạnh những
mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản thông qua hình thức đấu
giá trong thời gian qua cũng đã dần bộc lộ những mặt còn yếu kém.
Do chưa nhận thức được đầy đủ về vai trò, vị trí của đấu giá đối với yêu
cầu phát triển kinh tế xã hội, nguồn nội lực từ đất đai, chưa được khai thác và
sử dụng có hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn.
Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và điều hành thị
trường bất động sản thông qua hình thức đấu giá, nên việc điều tiết thị trường
bất động sản hầu như không đáp ứng được thực tế của thị trường.
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
2
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
Tình trạng đầu cơ bất động sản, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản
diễn ra khá phổ biến.
Tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán trao
tay và xây dựng tự phát… còn khá phổ biến gây ảnh hưởng không tốt đến thị
trường bất động sản và công tác đấu giá cũng như việc quản lý xây dựng theo
quy hoạch, đặc biệt giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu đến tâm

lý và đời sống của nhân dân, nhất là các đối tượng có thu nhập thấp và những
hộ bị thu hồi đất làm cho sự phát triển đô thị thiếu bền vững.
Để khắc phục tình trạng nêu trên, nhằm thực hiện mục tiêu phát triển thị
trường bất động sản công khai, minh bạch, lành mạnh thì đấu giá QSDĐ thực
sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản ở nước ta để phân tích,
đánh giá cơ sở pháp lý, cơ sở thực tiễn và hiệu quả kinh tế, xã hội, quản lý
nhà nước về đất đai, do vậy tôi đã thực hiện đề tài:
"Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ ở một số dự án trên địa
bàn huyện Nam Sách tỉnh Hải Dương, Giai đoạn 2007 - 2012"
1.2. Ý nghĩa khao học và thực tiễn của đề tài
1.2.1. Ý nghĩa khoa học
Đất đai được thừa nhận “có giá”. Nhà nước xác định giá đất để quản lý,
từ đó, nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại đất, hạng đất mà
còn quản lý cả về giá trị.
Pháp luật đất đai cho phép QSDĐ được tham gia vào các giao dịch trên
thị trường BĐS. Đặc biệt là hình thức đấu giá QSDĐ đã mang một vai trò
mới, nhằm khai thác thuộc tính có ích của đất, nâng cao hiệu quả kinh tế và
hiệu quả sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường.
Thị trường bất động sản và những chính sách đổi mới đó đã làm cho đất
đai thực sự trở thành tài sản vô cùng quý giá, người sử dụng đất yên tâm, gắn
bó lâu dài với đất, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
3
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
Trên thực tế, giá đất do nhà nước ban hành, làm căn cứ để tính tiền sử
dụng đất, còn chênh lệch quá nhiều so với giá đất thực tế chuyển nhượng
trong điều kiện bình thường trên thị trường.
Sự tồn tại hai hệ thống giá vẫn đang là một vấn đề phức tạp trong quản
lý đất đai, tuy nhiên ở mọi quốc gia đều tồn tại song song 2 hệ thống giá này,
nhưng giữa hai hệ thống giá đó không quá xa nhau và nó phản ánh đúng quan

hệ cung cầu trên thị trường. Để giảm khoảng cách này cần phải xã hội hóa
trong hoạt động bán đấu giá QSDĐ, nhà nước vừa quản lý tốt hệ thống giá,
vừa không bị lãng phí nguồn thu.
Để đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân và đất sản xuất, đảm bảo tính
công khai, minh bạch, dân chủ và hiệu quả trong SDĐ, nhà nước cần nghiên
cứu các chính sách, pháp luật phù hợp với thực tiễn trong hoạt động đấu giá
QSDĐ.
Muốn công tác đấu giá QSDĐ đạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu phương
pháp tổ chức, khoa học, công khai minh bạch, và chính sách đồng bộ của nhà
nước…
1.2.2. Ý nghĩa thực tiễn
Nam sách là huyện có lịch sử lâu đời, con người đến sinh cơ lập nghiệp
khá sớm. Theo kết quả khảo cổ học gần đây nhất, cho thấy ngay từ đầu công
nguyên mảnh đất này đã có người sinh sống. Nam sách đã từng là đại bản
doanh của nhiều triều đại như Hai bà Trưng, nhà tiền Lý, nhà Ngô, nhà Trần
Đây cũng là vùng đất của gốm chu đậu, chùa An Ninh (Chùa trăm gian thuộc
xã An Bình)…
Huyện Nan Sách tỉnh Hải Dương là trung tâm của tam giác kinh tế nối
giữa Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh.
Một huyện có vị trí địa lý tương đối độc đáo, có sông bao bọc gần như
bốn phía, có giao thông đường thủy dài gần 50km, thuận lợi cho việc xây
dựng các bến cảng nội địa vận tải đường sông.
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
4
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
Nơi đây cũng là một vị trí đầu tư hấp dẫn cho các doanh nghiệp. do vậy
cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ để
giao đất có thu tiền sử dụng hoặc thuê đất trả tiền một lần trong suốt thời gian
thuê, hoặc trả tiền hàng năm. Đánh giá thực trạng và phương hướng hoàn
thiện, để nhân rộng trong toàn tỉnh, mang lại hiệu quả cao, góp phần tăng thu

ngân sách cho địa phương, tăng cường an sinh xã hội.
1.3. Mục đích yêu cầu của đề tài
1.3.1. Mục đích của đề tài
Tìm hiểu công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Nam Sách.
Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ ở một số dự án trên địa bàn
huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương, giai đoạn 2007 - 2012.
1.3.2. Yêu cầu của đề tài
Nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá QSDĐ của Trung ương và
địa phương.
Số liệu điều tra khách quan đảm bảo độ tin cậy cao.
Đưa ra các ý kiến mang tính chất khách quan, sát với thực tế, trung thực,
trên cơ sở đó đánh giá đúng mức vai trò và hiệu quả của công tác đấu giá
QSDĐ.
Kết quả nghiên cứu bảo đảm cơ sở khoa học và thực tiễn.
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
5
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
PHẦN II
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Khái niệm bất động sản và thị trường Bất động sản
2.1.1. Khái niệm Bất động sản
Điều 163 Bộ luật dân sự 2005 đã quy định, Tài sản gồm hai loại: Bất
động sản, và động sản.
Điều 174 bộ luật dân sự 2005 cũng quy định "Bất động sản là các tài sản
gồm: đất đai, nhà cửa công trình xây dựng, các loại tài sản gắn liền trên đất".
Ở nước ta, không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường
BĐS. Nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá. Thí dụ: các công trình hạ tầng
mang tính chất công cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhưng theo pháp
luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có
quyền sử dụng đất mới là hàng hoá trong thị trường BĐS.

Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là
trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản
gắn liền với đất.
2.1.2. Khái niệm về thị trường Bất động sản
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế
nó là hàng hóa đặc biệt, không giống các loại hàng hóa thông thường khác.
Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo
nghĩa rộng, thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch
bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời
gian nhất định.
Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động có
liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản. Thị trường BĐS chịu sự chi
phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
6
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản
phẩm, số lượng và giá cả.
2.1.3. Một số khái niệm khác
Đấu giá tài sản: Đấu giá tài sản là loại hình giao dịch dân sự, những quy
định của pháp luật về bán đấu giá tài sản ở Việt Nam. Đấu giá tài sản là hình
thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản, theo đó có nhiều người tham
gia trả giá. Người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là
người mua được tài sản (hay gọi là người trúng đấu giá).
Đấu giá QSDĐ: Căn cư vào định nghĩa trên thì tài sản là QSDĐ hoặc tài
sản gắn liền trên đất…Theo đó phải có ít nhất từ 2 người trở lên tham gia trả
giá, ai trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điển là người mua
được tài sản (hay gọi là người trúng đấu giá).
2.2. Cơ sở hình thành đấu giá quyền sử dụng đất
2.2.1. Nhà nước thừa nhận "Đất có giá"

Trước khi có luật đất đai 2003, Đảng và nhà nước đã có những văn bản
pháp luật để điều chỉnh các quan hệ xã hội về đất đai, chỉ thị 100 - CT/TW
ngày 13/01/1981 về cải tiến công tác khoán, chỉ thị số: 13-CT/TW ngày
28/03/1988 của ban chấp hành trung ương Đảng về việc thực thi luật đất đai
năm 1987, chỉ thị 47 - CT/TW ngày 31/08/1988 của Bộ Chính trị giải quyết
một số vấn đề cấp bách về ruộng đất.
Nghị quyết 10- NQ-TW ngày 5/4/1988 về đổi mới quản lý nông nghiệp,
đặc biệt là luật đất đai năm 1987. Các văn bản, nghị quyết và luật nêu trên đã
làm thay đổi căn bản quan hệ luật đất đai ở nước ta về mặt pháp lý như: khẳng
định quyền sở hữu tối cao nhà nước đối với đất đai, cho phép người sử dụng
đất được giao, được bán thành quả lao động và kết quả trên đất; giao đất cho
tổ chức, cá nhân sử dụng lâu dài; quy định những nguyên tắc giải quyết tranh
chấp đất đai. Tuy nhiên, Luật còn mang tính hành chính mệnh lệnh (người
được giao đất không phải trả tiền sử dụng đất, nghiêm cấm chuyển dịch đất
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
7
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
đai dưới mọi hình thức, không thừa nhận “đất có giá” ). Những điều luật
mang nặng tính hành chính đó đã làm cho đất đai không được vận động một
cách tích cực, đất đai không còn là tài sản quý hiếm, tình trạng vô chủ, mất
đất, sử dụng lãng phí, lấn chiếm liên tục diễn ra mà Nhà nước không thể
quản lý nổi.
Để khắc phục những hạn chế của Luật đất đai năm 1987, lần đầu tiên ,
trong khi vẫn khẳng định đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai 2003 qua hai lần sửa đổi, bổ sung năm
1998 và năm 2001 ghi nhận “đất có giá”. Việc Nhà nước thừa nhận “ Đất có
giá” và mở rộng quyền cho người sử dụng được phép chuyển quyền sử dụng
đất dưới các hình thức như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,
góp vốn, bảo lãnh tùy vào hình thức sử dụng đất là nội dung quan trọng trong
việc hàng hóa là quyền sử dụng đất.

2.2.2. QSDĐ là hàng hóa đặc biệt
Nghị quyết lần thứ 7 ban chấp hành trung ương Đảng khóa IX đề ra quan
điểm đổi mới chính sách "Quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt" nó có 6
nét đặc trưng.
Thứ nhất: Đất đai có trước con người… không phải sản phẩm do lao
động nên bản thân đất đai không có giá trị do vậy đất đai không phải là hàng
hóa. Nhưng trong điều kiện kinh tế hàng hóa, lao động lại sáng tạo, tạo nên
những giá trị mới của đất đai, không phải chỉ là giá trị trực tiếp lên từng thửa
ruộng, mà còn cả trong gián tiếp ảnh hưởng đến giá trị, do đó mà làm cho đất
trao đổi trên thị trường.
Thứ hai

: Tính giới hạn (tính khan hiếm) và không tái tạo của đất đai
làm tổng lượng cung loại hàng hóa là không đổi, trong khi nhu cầu về sử
dụng đất ngày càng tăng…
Thứ ba: Vị trí cố định của đất đai là yếu tố quyết định đến giá trị đất đai,
không có cái thứ hai giống nó "độc nhất vô nhị".
Thứ tư: Là hàng hóa không thể thay thế trong sản xuất nông nghiệp,
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
8
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
trong xây dựng cơ sở hạ tầng…
Thứ năm: Hình thức trao đổi trên thị trường phong phú hơn nhiều loại
hàng hóa khác, như đấu giá, giao đất, cho thuê (giữa nhà nước với người sử
dụng), đến chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, bảo lãnh, góp
vốn, thừa kế (giữa những người sử dụng đất với nhau), …
Thứ sáu: Do tính độc quyền cao nên tính cạnh tranh của hàng hóa là đất
đai không hoàn hảo. Giá cả biến động bất thường, hiệu quả đầu tư nhiều khi
rất cao nhưng cũng dễ gặp phải nhiều rủi ro hơn.
Cùng với việc thừa nhận “đất có giá”, Đảng và nhà nước ta coi trọng

“quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt” đã làm cơ sở cho việc ra đời các văn
bản pháp luật, xác định được đúng bản chất của quan hệ Đất đai, làm cho đất
đai được vận động theo đúng vai trò của “hàng hóa đặc biệt” trong nền kinh tế
thị trường.
2.3. Giá đất, đấu giá đất của một số nước trên thế giới
2.3.1. Khái quát về giá đất trên thế giới;
Trên thế giới, đất và những tài sản khác gắn liền với đất được coi là một
tài sản thống nhất và gọi chung là bất động sản. Hiện nay, hoạt động định giá
đất và bất động sản tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết
trong hoạt động quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản vừa là
một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát
của Nhà nước.
2.3.2. Đấu giá đất của một số nước trên thế giới
2.3.2.1 Đấu giá đất của Trung Quốc
Từ 01/7/1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành
phố trực thuộc Trung ương và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Kông).
Theo Luật quản lý bất động sản của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ
họp thứ 8 - 5/7/1994 thông qua. Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24,
5/7/1994 - có hiệu lực thi hành từ 01/01/1995) thì tương tự với việc giao đất
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
9
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
có thu tiền sử dụng đất của Việt Nam, tại Trung Quốc, Nhà nước giao quyền
sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất)
trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng
đất của người sử dụng đất được gọi là Xuất nhượng quyền sử dụng đất.
2.3.2.2. Đấu giá đất của Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với
các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của toà
án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường

BĐS cũng bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh
doanh bất động sản cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết
những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi
toà án địa phương tịch thu bất động sản của những cá nhân không thanh toán
được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu đuợc sẽ được tiến hành thanh toán
cho những khoản nợ.
Ví dụ, Toà án FUKUOKA trong năm 2004 đã bán đấu giá được trên
2000 BĐS và là lượng BĐS lớn nhất được bán trong vòng 10 năm gần đây.
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
10
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
Trình tự tổ chức đấu giá BĐS được thể hiện bằng sơ đồ dưới đây:
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
11
TOÀ ÁN NGƯỜI THAM GIA
ĐẤU GIÁ
LÀM THỦ TỤC
THAM GIA
IÁNGƯỜI
THAM GIA
ĐẤU GIÁ
ĐIỀU TRA BẤT
ĐỘNG SẢN
LỰA CHỌN BẤT
ĐỘNG SẢN
QUẢNG CÁO BẤT
ĐỘNG SẢN
BỎ GIÁ CHO BẤT
ĐỘNG SẢN
MỞ PHIÊN ĐẤU GIÁ

QUYẾT ĐINH CHO
PHÉP BÁN
THÔNG BÁO HẠN
NỘP TIỀN
XÁC NHẬN BÁN
TIẾN HÀNH NỘP
TIỀN
ĐĂNG KÝ
(chuyển nhượng
quyền Sở hữu)
YÊU CẦU GIAO BĐS
(Trong trường hợp có
người chiếm dụng)
RA LỆNH GIAO NHÀ
GIAO BẤT ĐỘNG
SẢN
-Trường hợp đấu giá
thành công mà không
trúng đấu giá thì người
tham gia sẽ được trả
lại tiền;
- Trường hợp đặc biệt
không bán được sẽ có
các cách xử lý tài sản
cụ thể riêng.
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
2.4. Đất đai, nhà ở trong thị trường BĐS nước ta những năm qua
Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực
địa lý nhất định trong thời điểm nhất định. Thị trường BĐS bao gồm 3 thị
trường nhánh: Thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường thế chấp và

bảo hiểm. Căn cứ vào thời gian mà BĐS gia nhập thị trường, thì thị trường
BĐS có 3 cấp gồm:
+ Thị trường cấp 1: Là thị trường chuyển nhượng, giao đất hoặc cho thuê
đất (QSDĐ) hay còn gọi là thị trường đất đai.
+ Thị trường cấp 2: Là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê,
…
+ Thị trường cấp 3: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại.
2.4.1. Khái quát về sự hình thành giá đất ở nước ta
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước, trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nó ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình
thành và phát triển thị trường BĐS nói chung trong đó có vấn đề “giá đất”.
Qua quá trình đó có thể chia sự hình thành và phát triển thành 5 giai
đoạn cụ thể là:
2.4.1.1. Giai đoạn trước năm 1946
Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai
đoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia
là kẻ áp bức, bóc lột. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng
2.4.1.2. Giai đoạn từ 1946 đến 1979
Hiến pháp năm 1946 và hiến pháp năm 1959 đã khẳng định có 3 hình
thức sở hữu đất đai, sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, và sở hữu cá nhân, trong
đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không
hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép
mua bán bị hạn chế theo quá trình “Công hữu hóa đất đai” thị trường đất đai
hầu như không được pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có
những giao dịch về nhà và đât nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
12
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
là chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng
(Chuyển quyền cho thuê). Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm

ngoài sự kiểm soát của pháp luật.
2.4.1.3. Giai đoạn từ 1980 đến 1992
Tại điều 19 của hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hóa điều 19 của Hiến pháp,
tại điều 5 và điều 17 Luật đất đai năm 1988 có quy định: Nghiêm cấm việc
mua, bán đất đai; khi chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển
nhượng nhà có quyền được SDĐ ở đối với ngôi nhà đó. Như vậy, bằng các
chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận không có thị trường đất đai
mà chỉ có thị trường BĐS là nhà để ở ( mặc dù thực tế thị trường ngầm về đất
đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị).
2.4.1.4. Giai đoạn từ 1993 đến 2002
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lí. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và
phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số
quan hệ đất đai đó được chế định lại. Điều 12 Luật đất đai năm 1993 quy
định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền SDĐ,
thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi
thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác
định giá đất được pháp luật ghi nhận, là một chế định pháp luật và được đưa
thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (quy định tại Khoản 1 Điều
13 Luật Đất đai năm 1993).
2.4.1.5. Giai đoạn từ 2003 đến nay
Khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam hội nhập
quốc tế, gia nhập WTO đã khẳng định một lần nữa về “giá đất”, đặc biệt là
việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản luật khác có
liên quan đã thực sự “cởi trói” và tạo điều kiện hình thành “giá đất”. Công tác
định giá đất ngày càng phát triển.
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
13
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ

2.5. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về đấu giá tài
sản ở Việt Nam
2.5.1. Sự hình thành và phát triển
Sự hình thành nên thai nghén của đấu giá đã cách đây gần ba ngàn ba trăm
năm, từ thời vua Hùng Vương thứ 18 (khoảng hơn 3.000 năm) trước công
nguyên, bằng việc thách cưới các lễ vật cho Sơn tinh và Thủy tinh.
Căn cứ vào sự phát triển của pháp luật về đấu giá tài sản, các giai đoạn
cụ thể là.
2.5.1.1. Giai đoạn trước năm 1946
Nhà nước Pháp quyền thiết lập bộ máy cai trị trên cả 3 miền Bắc- Trung-
Nam. Các văn bản pháp luật thời kỳ này đều là khuôn mẫu của Pháp tức là
luật “Mẫu quốc”. xác định “Thừa phát lại có nhiệm vụ thi hành các bản án và
thực hiện các trường hợp sử lý tài sản di nhượng được áp dụng theo quy định
tại dụ số 31 ngày 23/7/1934”. Khi phát mại nếu không có ai trả giá đã định
trước thì thanh toán tùy theo tình hình và xin tòa án cho hạ giá…
2.5.1.2. Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1988
Hoạt động đấu giá tài sản chỉ mới thực sự bắt đầu từ khi mở cửa, chuyển
đổi nền kinh tế năm 1986
2.5.1.3. Giai đoạn từ 1989 đến 1995
Sự hình thành và phát triển từ việc bán đấu giá tài sản để thi hành án
dân sự
Pháp luật về bán đấu giá tài sản được đánh dấu bằng sự ra đời của pháp
lệnh thi hành án dân sự ngày 28/8/1989.
2.5.1.4. Giai đoạn từ 1996 đến 2004
Nghị định số 86/1996/CP ngày 19/12/1986 về việc ban hành quy chế
bán đấu giá tài sản. Đây là văn bản chuyên ngành đầu tiên điều chỉnh về lĩnh
vực bán đấu giá tài sản.
2.5.1.5. Giai đoạn từ 2005 đến nay
Ngày 18/1/2005 chính phủ ban hành nghị định số 05/2005/NĐ-CP về
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20

14
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
bán đấu giá tài sản thay thế nghi định 86/1996. Đây là văn bản pháp lý quan
trọng để phát triển dịch vụ bán đấu giá tài sản trong nền kinh tế thị trường
định hướng XHCN.
Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 về ban hành quy chế
đấu giá QSDĐ.
Ngày 04/3/2010 chính phủ ban hành nghị định số 17/2010/NĐ-CP về
bán đấu giá tài sản thay thế nghi định 05/2005. với những quy định mới, đẩy
mạnh xã hội hóa về bán đấu giá tài sản.
2.6. Các hình thức đấu giá QSDĐ
Trong bán đấu giá QSDĐ thông thường chỉ có 2 hình thức đó là “trả giá
trực tiếp bằng lời nói và trả giá bằng bỏ phiếu kín”.
+ Hình thức bán đấu giá trực tiếp bằng lời nói là hình thức mà người mua tài
sản phải trả trực tiếp bằng lời nói với đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá”.
+ Hình thức bán đấu giá bằng bỏ phiếu kín là hình thức mà người mua
tài sản phải ghi giá mua của mình vào phiếu do tổ chức bán đấu giá phát hành
và bỏ vào hòm phiếu đúng thời gian quy định. Có thể một vòng hoặc nhiều
vòng thùy theo quy chế trước khi mở cuộc đấu giá.
+ Cuộc bán đấu giá không thành.
2.6.1. Các trường hợp đấu giá QSDĐ
Đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất
Đấu giá để thuê đất trả tiền một lần trong suốt thời gian thuê, đấu giá để
thuê đất trả tiền hàng năm.
2.6.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ)
Vị trí của đất, hướng đất
Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng.
Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình
dịch vụ.
Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác.

Ngoài ra yếu tố phong thủy theo phong tục Á đông cũng ảnh hưởng
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
15
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
không nhỏ đến giá trị của BĐS.
2.6.3. Các phương pháp định giá đất
Có rất nhiều phương pháp song trên thực tế đa phần chỉ sử dụng một
trong 3 phương pháp sau:
+ Phương pháp so sánh
+ Phương pháp giá thành
+ Phương pháp thu nhập
2.6.4. Vai trò của đấu giá QSDĐ trong nền kinh tế thị trường
2.6.4.1 Đấu giá QSDĐ đưa giá trị đất sát với giá thị trường
Phương thức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện trong vài năm
gần đây đã hạn chế được những bất cập của giá đất hiện quy định còn thập.
Việc định giá khởi điểm (giá sàn) làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được
xác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, làm cơ sở phát huy hết quan hệ kinh tế trong lĩnh vực đất đai.
Từ ngày 01/01/2005, các tỉnh, thành phố bắt đầu đưa ra khung giá đất,
nhưng khung giá này mới chỉ bằng 60% giá thị trường. Tại các địa phương như
Hà Nội, TP Hồ Chí Minh giá đất nông nghiệp chỉ đạt khoảng 70% giá thị
trường. Tại nhiều địa phương khác, giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp chỉ bằng 70 – 90 %. Cá biệt có nơi chỉ bằng 30% so với giá trị thị trường.
Sau 2 năm, chúng ta đã cải thiện được phần nào chênh lệch này. Khung
giá đất mới năm 2008 đưa ra tăng 20% so với năm 2007 nhưng trên thực tế
cũng chỉ bằng 80% so với giá thị trường.
2.6.4.2 Đấu giá QSDĐ hạn chế được các tranh chấp về đất đai
Tranh chấp giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giới, giữa
các vùng đất được phép sử dụng và quản lý, loại tranh chấp này do hai bên
không xác định được với nhau hoặc một bên tự ý thay đổi.

Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất.
Tranh chấp về mục đích sử dụng, đặc biệt là tranh chấp giữa đất nông
nghiệp với đất lâm nghiệp, đất trồng lúa với đất nuôi trồng thủy sản như đất
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
16
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
(nuôi tôm), đất hương hỏa với đất thổ cư…
Trong phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đất đai được mang ra đấu
giá trên cơ sở đã nằm trong dự án đấu giá quyền sử dụng đất, được các cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất
quy định rõ mục đích sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Đất đã được phân ô (Thửa) rõ ràng trên bản đồ địa chính, đã được quy định
hoàn chỉnh. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoàn toàn yên tâm về tính
pháp lý của mảnh đất mà mình có được, không xảy ra tranh chấp quyền sử
dụng đất đối với ô (lô) đất trúng giá.
2.6.4.3 Đấu giá QSDĐ là phương pháp hữu hiệu để đảm bảo việc
thực thi các nghĩa vụ
Thực tế trong thời gian qua cho thấy không ít trường hợp người thi hành
án không có tài sản gì đáng kể ngoài quyền sử dụng đất. Thậm chí, một số
trường hợp người thi hành án tẩu tán tài sản của mình để trốn tránh trách nhiệm
thi hành án bằng cách chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất.
Sau khi kê biên tài sản, nếu cơ quan thi hành án áp dụng phương thức đấu giá
quyền sử dụng đất thì sẽ giải quyết một số lượng lớn án tồn đọng và ngăn chặn
được nhiều trường hợp trốn tránh, trì hoãn thi hành án.
2.6.4.4 Đấu giá QSDĐ là biện pháp tích cực trong việc tăng cường
công tác QLĐĐ.
Bằng việc đấu giá quyền sử dụng đất, với thửa đất đã được quy hoạch rõ
ràng và thời hạn thuê đất tới 50 năm, có thể còn được giao đất lâu dài được
quy định rõ trong dự án đấu giá quyền sử dụng đất. Người trúng đấu giá
quyền sử dụng đất được giao đất, cho thuê đất với những thủ tục nhanh nhất,

đơn giản nhất. Việc lợi dụng giao đất, cho thuê đất để tham nhũng, trục lợi
của một số cán bộ công chức cũng được giảm đi rất nhiều.
2.6.5. Quy trình thực hiện nghiệp vụ cuộc bán đấu giá
Xuất phát từ tính đặc biệt của hàng hóa là QSDĐ, nên việc đấu giá không
chỉ tuân thủ các quy định của pháp luật về đấu giá tài sản mà còn chịu sự điều
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
17
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
chỉnh của các văn bản pháp luật về đất đai. Khi tiến hành bán đấu giá QSDĐ,
các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp hoặc hội đồng đấu giá đặc biệt phải tuân
thủ theo những quy định chặt chẽ. Cụ thể quy trình từng bước như sau:
Bước Nội dung công việc
1 Giới thiệu năng lực, Tư vấn, Báo giá dịch vụ
2 Ký hợp đồng ủy quyền bán đấu giá
3
Lập kế hoạch
4 Thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng
5
Xem tài sản bán đấu giá và lấy xác nhận theo mẫu
Trường hợp không có khách hàng xem tài sản sau khi thông báo, sẽ xác định nguyên nhân và ký lại
hợp đồng ủy quyền.
6 Bán hồ sơ
Trường hợp không có khách hàng mua hồ sơ sau khi xem tài sản, sẽ xác định nguyên nhân và ký lại
hợp đồng ủy quyền.
7 Nộp hồ sơ, tiền đặt trước, hoặc bảo lãnh ngân hàng
Trường hợp không có khách hàng nộp hồ sơ sau khi xem tài sản, sẽ xác định nguyên nhân và ký lại
hợp đồng ủy quyền.
8 Thông báo thời gian, địa điểm tổ chức bán đấu giá
(nếu thay đổi với thông báo)
9 Tổ chức phiên đấu giá

* Lập biên bản phiên bán đấu giá tài sản, ký hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá
* Trong trường hợp không có khách hàng trúng đấu giá, lập biên bản bán đấu giá không thành và ký
lại hợp đồng ủy quyền
* Trả lại tiền đặt trước cho đơn vị, cá nhân tham gia phiên đấu giá nhưng không trúng đấu giá
10 Thanh toán, Bàn giao tài sản bán đấu giá
11 Thanh lý hợp đồng ủy quyền bán đấu giá và thu phí bán đấu giá
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
18
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
2.7. Quản lý nhà nước trong hoạt động bán đấu giá
2.7.1 Vai trò của quản lý nhà nước
Thứ nhất, Quản lý nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá có vai trò
quan trọng trong việc thể chế hóa đường lối, chủ trương của Đảng mà trọng
tâm là tạo lập môi trường cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng và cải cách thủ tục
hành chính.
Nghị định số 05/2005/NĐ-CP và Nghị định số 17/2010/NĐ-CP của Chính
phủ và những văn bản quy phạm pháp luật khác. Những văn bản quy phạm pháp
luật này tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho việc thực hiện đường lối của Đảng đối
với hoạt động đấu giá ở Việt Nam hiện nay. Mặt khác về phương diện Nhà nước
có thể nói hoạt động đấu giá đã góp phần quan trọng làm cho các hoạt động của
các cơ quan hành chính Nhà nước trong việc thực hiện nhiệm vụ QLNN và các
cơ quan tư pháp giải quyết các vụ việc được nhanh chóng, khách quan, công
khai, minh bạch.
Thứ hai, QLNN đối với hoạt động đấu giá nhằm tạo ra môi trường cạnh
tranh công bằng, lành mạnh trong mua bán BĐS.
Trong nền kinh tế thị trường việc bảo đảm quan hệ cung cầu không phải dễ
dàng, tình trạng một bán nhiều người muốn mua là điều xảy ra khá phổ biến.
Tình trạng độc quyền trong mua bán BĐS trong thời kỳ sôi động hoặc bất kỳ
lĩnh vực nào, dễ sinh ra tình trạng mua ép, bán ép. QLNN đối với hoạt động đấu
giá có vai trò tạo ra cơ chế, sân chơi để những người muốn mua tài sản có thể

cạnh tranh một cách công khai, bình đẳng về giá cả.
2.7.2. Chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất được hình thành
Giao đất có thu tiền sử dụng với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo
vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lại
nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua. Song cùng với sự phát
triển của nền kinh tế, xã hội, sự biến động giá cả đất đai trên thị trường bất
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
19
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
động sản, cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đã bộc lộ những nhược điểm, hạn
chế nhất định tuy không lớn nhưng cũng cần được điều chỉnh và khắc phục
Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
được áp dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt,
khắc phục được những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử
dụng đất. Ngày 18/12/2003, Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số
22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây
dựng cơ sở hạ tầng, trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự
án sử dụng quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu công
trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo
vốn. Điều 1 quy định cụ thể về phạm vi áp dụng:
1. Quyết định này áp dụng cho các trường hợp sử dụng quỹ đất tạo vốn
xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy định tại Mục 2 chương 4 Nghị định
04/2000/NĐ-CP về thi hành sửa đổi bổ sung một số điều về Luật đất đai
1998; Khoản 10 Điều 1 Nghị định 66/2001/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một
số điều Nghị định 04/2000/NĐ-CP.
2. Danh mục các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng được sử dụng quỹ đất tạo
vốn đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
Dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và kết cấu hạ tầng xã
hội ngoài đô thị, ngoài khu dân cư nông thôn: giao thông liên lạc, thuỷ lợi,
điện, cấp thoát nước, trường học, bệnh viện, trạm xá, quảng trường, sân vận

động và các công trình kết cấu hạ tầng khác
Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị.
Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng khu dân cư
Các dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng khác.
3. Quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là quỹ đất nằm trong kế hoạch
sử dụng đất đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt bao gồm:
+ Đất giao có thu tiền sử dụng đất
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
20
Đề tài: Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ
+ Đất cho thuê, đất giao theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có
thu tiền sử dụng (chuyển mục đích sử dụng)
4. Hình thức sử dụng quỹ đất tạo vốn:
+ Giao đất ngay tại nơi có công trình kết cấu hạ tầng của dự án
+ Giao đất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng của
dự án
+ Giao đất do mở rộng phạm vi thu hồi đất đối với dự án xây dựng các
công trình hạ tầng giao thông. Phần diện tích đất mở rộng này được sử dụng
tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
+ Sử dụng quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và
dịch vụ để giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chung của địa phương”.
Đấu giá quyền sử dụng đất được coi là một giải pháp hữu hiệu nhất, đáp
ứng được yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn
hiện nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ
sở hạ tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất.
2.7.3. Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003
Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội Khoá XI đã thông qua Luật đất đai. Luật đất
đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày
01 tháng 7 năm 2004. Tại Luật này Quản lý tài chính về đất đai và thị trường
bất động sản đã được quy định cụ thể tại Mục 6 và Mục 7 của Chương 2, các

quy định đó đã được sửa đổi theo hướng:
+ Giá đất bảo đảm sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh
cho phù hợp.
+ Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy
định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
+ Luật đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng
Nguyễn Hữu Đắc Cao học QLĐĐ- K20
21