Lập kế hoạch kinh doanh địa ốc của V&D

Chương 1: Mở đầu
LỜI CẢM ƠN
Đầu tiên, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quý Thầy Cô của Khoa
Quản Lý Công Nghiệp, Trường Đại Học Bách Khoa. Trong suốt quá
trình theo học, Thầy Cô đã tận tình chỉ dạy và trao dồi cho em những
kiến thức thật quý báu giúp em có nền tảng cơ bản để nhận định và tìm
hiểu các vấn đề thực tế trong quá trình làm luận văn.
Hơn hết, em xin dành lời cản ơn sâu sắc đến Thầy Lại Huy Hùng,
Thầy đã tận tình chỉ dẫn và động viên em rất nhiều trong quá trình hướng
dẫn em thực hiện đề tài.
Sau cùng, xin gửi lời cảm ơn đến tất cả bạn bè đã cổ vũ và động viên
tôi trong suốt quá trình học tập cũng như thực hiện luận văn tốt nghiệp.
Thành Phố Hồ Chí Minh, ngày 28 tháng 12
năm 2007
Sinh viên thực hiện
Nguyễn Thị Thùy
Dung.
Trang 1
Chương 1: Mở đầu
TÓM TẮT
Vào thời điểm thị trường cao ốc đang phát triển mạnh mẽ với nguồn
cung gần 800.000m
2
trong vòng 3 năm tới và giá cả tăng theo từng quý.
Cùng với xu hướng phát triển đó V&D đã ra đời để đáp ứng nhu cầu và
thu lợi nhuận. Vấn đề đặt ra là dự án này có thực hiện được và mang lại
lợi nhuận hấp dẫn hay không.
Để khảo sát vấn đề trên, V&D tiến hành lập kế hoạch kinh doanh hoạt
động cho thuê cao ốc văn phòng nhằm vạch ra kế hoạch hoạt động cho
dự án trong 4 năm ( từ tháng 8/2008 đến 8/2012), phục vụ cho Giám
Đốc dự án triển khai cụ thể các công việc để quản lý hoạt động của tòa

nhà. Dự án dự định sẽ đi vào hoạt động vào tháng 8/2008. Luận văn sử
dụng phương pháp khảo sát thực tế thị trường cao ốc tại TPHCM và thu
thập thông tin thứ cấp về giá cả thị trường, chi phí hoạt động từ nguồn số
liệu của công ty và các nhà cung cấp trang thiết bị cho V&D.
Luận văn gồm các phần chính sau: Phân tích tổng quan về thị trường và
tình hình phát triển mạnh mẽ của thị trường cao ốc trong những năm gần
đây. Kế hoạch tiếp thị với chiến lược 3P ( Product, Promotion, Price) để
đưa sản phẩm đến với khách hàng nhanh chóng. Kế hoạch hoạt động với
những thông tin về chi phí vận hành, trang thiết bị để đưa dự án đi vào
hoạt động. Kế hoạch nhân sự là sự ước tính về nhân lực, cách thức tuyển
dụng và chi phí lương. Kế hoạch tài chính sử dụng các các biểu mẫu về
tài chính để chứng minh, thuyết phục về tính khả thi của kế hoạch kinh
doanh.
Tên dự án “ Lập kế hoạch kinh doanh địa ốc của V&D “
Với các số liệu tài chính cho thấy nguồn vốn tích lũy tăng và được thu
hồi nhanh chóng tạo điều kiện quay vòng vốn để đầu tư và trả tiền lãi
ngân hàng. Bên cạnh đó là việc phân tích các tiêu chuẩn và rủi ro dự án
chứng tỏ đây là dự án có tính khả thi cao. Tỷ số sinh lợi trong năm 1 là
37%, các năm thứ 2,3,4 đều vượt trên 50%. Dòng tiền dương lớn qua các
năm sẽ được tích lũy cho công việc đầu tư ở thời gian sau.
Từ những kết quả trên, lãnh đạo công ty nhanh chóng xem xét và đánh
giá bảng kế hoạch và sớm thực hiện dự án để tận dụng được cơ hội thị
trường tốt như hiện nay và có thể sẽ hạ nhiệt trong vòng 4-5 năm tới.
Trang 2
Chương 1: Mở đầu
MỤC LỤC.
NHIỆM VỤ LUẬN VĂN
LỜI CẢM ƠN.............................................................................................
....................................................................................................................i
TÓM TẮT...................................................................................................

..................................................................................................................ii
MỤC LỤC...................................................................................................
..................................................................................................................iii
DANH SÁCH HÌNH VẼ.............................................................................
..................................................................................................................vi
DANH SÁCH BẢNG BIỂU.......................................................................
.................................................................................................................vii
CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU............................................................................
...................................................................................................................1
1.1 Đặt vấn đề........................................................................................
.............................................................................................................1
1.2 Mục tiêu đề tài.................................................................................
.............................................................................................................1
1.3 Phương pháp....................................................................................
.............................................................................................................1
1.4 Giới hạn đề tài..................................................................................
.............................................................................................................2
1.5 Ý nghĩa.............................................................................................
.............................................................................................................2
CHƯƠNG 2: GIỚI THIỆU DỰ ÁN......................................................
................................................................................................................3
2.1- Giới thiệu về dự án...............................................................................
..................................................................................................................3
2.1.1 Tên dự án......................................................................................
.............................................................................................................3
2.1.2 Chủ đầu tư.....................................................................................
.............................................................................................................3
2.1.3 Mục tiêu........................................................................................
.............................................................................................................3
2.1.4 Đặc điểm dự án.............................................................................

.............................................................................................................3
Trang 3
Chương 1: Mở đầu
2.1.5 Hình thức quản lý dự án................................................................
.............................................................................................................3
2.1.6 Địa chất công trình........................................................................
.............................................................................................................3
2.1.7 Hệ thống điện & phụ tải................................................................
.............................................................................................................4
2.1.8 Các thông số chính cho công trình:...............................................
.............................................................................................................4
2.1.9 Địa điểm đầu tư:...........................................................................
.............................................................................................................4
2.1.10 Nguồn vốn đầu tư.......................................................................
.............................................................................................................5
2.1.11 Thời gian xây dựng ....................................................................
.............................................................................................................5
2.2 Hình thức và quy mô đầu tư..................................................................
...................................................................................................................5
2.2.1 Hình thức đầu tư...........................................................................
.............................................................................................................5
2.2.2 Phương thức đầu tư.......................................................................
.............................................................................................................5
2.3 Trách nhiệm điều hành dự án của chủ đầu tư:.......................................
...................................................................................................................5
2.4 Dịch vụ cho thuê...................................................................................
...................................................................................................................5
CHƯƠNG 3: KẾ HOẠCH THỰC HIỆN.............................................
................................................................................................................6
3.1 Thị trường..............................................................................................

...................................................................................................................6
3.2 Kế hoạch tiếp thị......................................................................................... 7
3.2.1 Sản phẩm............................................................................................. 7
3.2.2 Chiêu thị.............................................................................................. 7
3.2.3 Định giá............................................................................................... 8
3.2.4 Ngân sách yêu cầu............................................................................... 8
3.3 Kế hoạch hoạt động..................................................................................... 9
3.4 Kế hoạch nhân sự........................................................................................ 9
3.5 Kế hoạch tài chính....................................................................................... 10
Trang 4
Chương 1: Mở đầu
CHƯƠNG 4: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG..................................
.................................................................................................................11
4.1 – Tổng quan thị trường..........................................................................
.................................................................................................................11
4.1.1 Kinh tế...........................................................................................
...........................................................................................................11
4.1.2 Văn hóa- xã hội.............................................................................
...........................................................................................................13
4.1.3 Chính trị........................................................................................
...........................................................................................................13
4.2 – Tổng quan thị trường cao ốc văn phòng.............................................
.................................................................................................................13
4.2.1 Thị trường cao ốc hiện nay...........................................................
...........................................................................................................13
4.2.2 Quy mô thị trường.........................................................................
...........................................................................................................16
4. 2.3 Xu hướng thị trường....................................................................
...........................................................................................................18
4.3 – Đối thủ cạnh tranh..............................................................................

.................................................................................................................18
4.3.1 Đối thủ hiện tại.............................................................................
...........................................................................................................18
4.3.2 Ma trận SWOT..............................................................................
...........................................................................................................19
CHƯƠNG 5: KẾ HOẠCH TIẾP THỊ..................................................
..............................................................................................................20
5.1 Doanh thu ước tính................................................................................
.................................................................................................................20
5.2 Thị trường tổng quát..............................................................................
.................................................................................................................20
5.3 Sản phẩm...............................................................................................
.................................................................................................................21
5.4 Khách hàng............................................................................................
.................................................................................................................22
5.4.1 Giới thiệu những khách hàng đã có..................................................... 22
5.4.2 Những khách hàng trọng tâm.............................................................. 23
5.5 Chiến lược bán hàng..............................................................................
.................................................................................................................23
Trang 5
Chương 1: Mở đầu
5.6 Chiêu thị................................................................................................
.................................................................................................................24
5.7 Định giá.................................................................................................
.................................................................................................................24
5.8 Ngân sách yêu cầu.................................................................................
.................................................................................................................28
CHƯƠNG 6 : KẾ HOẠCH HOẠT ĐỘNG..........................................
..............................................................................................................29
6.1 Ngân sách hoạt động.............................................................................

.................................................................................................................29
6.2 Kế hoạch khấu hao tài sản.....................................................................
.................................................................................................................31
CHƯƠNG 7: KẾ HOẠCH NHÂN SỰ...................................................
.................................................................................................................32
7.1 Nguồn nhân lực yêu cầu........................................................................
.................................................................................................................32
7.2 Tuyển dụng............................................................................................
.................................................................................................................32
7.3 Thông báo tuyển dụng...........................................................................
.................................................................................................................32
CHƯƠNG 8: KẾ HOẠCH TÀI CHÍNH..............................................
35
8.1 Các giả định tài chính............................................................................
....................................................... 35
8.2 Các báo cáo tài chính dự kiến ..............................................................
37
8.3 Phân tích rủi ro......................................................................................
.................................................................................................................41
CHƯƠNG 9: NHỮNG HẠN CHẾ CỦA BẢN KẾ HOẠCH
KINH DOANH.......................................................................................
..............................................................................................................46
9.1 Khả năng ứng dụng các lý thuyết................................................................ 46
9.2 Thông tin và nguồn cung cấp thông tin...................................................... 46
TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................
.................................................................................................................
PHỤ LỤC................................................................................................
.................................................................................................................
Trang 6
Chương 1: Mở đầu

DANH SÁCH HÌNH VẼ
Tên hình Trang
Hình 4.1: Tốc độ tăng trưởng GDP qua các năm 11
Hình 4.2: Biểu đồ diện tích tích lũy diện tích cao ốc văn phòng và nguồn
cung mới theo các quý từ năm 2004 - 2007. 14
Hình 4.3: Tỷ lệ % diện tích trống của các cao ốc tại TPHCM vào quý 2-
2007. 16
Hình 5.1: Phần trăm nhu cầu qua các năm 20
Hình 5.2: Ma trận hình thành phương hứớng chiến lược. 21
Hình 5.3: Chỉ số giá thuê văn phòng qua các năm 25
Trang 7
Chương 1: Mở đầu
Hình 5.4: Tốc độ tăng giá của các cao ốc loại B,C. 26
Hình 8.1: Sự biến động của NPV theo lãi suất 42
Hình 8.2 : Sự thay đổi của NPV theo 2 biến giá thuê và diện tích thuê 43
DANH SÁCH BẢNG BIỂU
Tên bảng Trang
Bảng 4.1:Tốc độ tăng GDP bình quân qua các giai đoạn phân 11
theo thành phần kinh tế
Bảng 4.2: Tổng lượng cung văn phòng qua các năm. 14
Bảng 4.3: Dự báo của CBRE về nguồn cung văn phòng trong 3 năm tới.
15
Trang 8
Chương 1: Mở đầu
Bảng 4.4: Phân loại cao ốc. 16
Bảng 4.5: Ma trận SWOT. 19
Bảng 5.1: Doanh thu dự kiến 20
Bảng 5.2: Ma trận chiến lược phát triển cho một sản phẩm 22
Bảng 5.3: Giá thuê cao ốc văn phòng tại TPHCM qua các giai đoạn 26
Bảng 5.4: Chi phí tiếp thị 28

Bảng 6.1: Chi phí đầu tư thiết bị 29
Bảng 6.2: Chi phí vận hành. 30
Bảng 6.3: Khấu hao 31
Bảng 7.1: Chi phí lương 33
Bảng 8.1 : Kế hoạch trả lãi vay 36
Bảng 8.2: Bảng cân đối kế tốn dự kiến. 37
Bảng 8.3: Kết quả hoạt động kinh doanh dự kiến. 40
Bảng 8.4: Phân tích dòng tiền. 41
Bảng 8.5: Các chỉ số tài chính dự kiến 42
Bảng 8.6: Sự biến đổi của NPV theo biến lãi suất. 43
Bảng 8.7: Sự thay đổi của NPV theo 2 biến giá thuê và diện tích thuê. 44
CHƯƠNG 1
MỞ ĐẦU.
1.1 – ĐẶT VẤN ĐỀ.
Cùng với sự gia tăng các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố (trong 9 tháng đầu năm
2006, đã có hơn 10.500 doanh nghiệp mới được thành lập, tăng 30% so với cùng kỳ
năm ngối) và các văn phòng đại diện nước ngồi, đại diện thương mại của các tập đồn đa
quốc gia sau sự kiện Việt Nam gia nhập Tổ chức thương mại thế giới (WTO) như hiện
nay thì cao ốc văn phòng sẽ không còn để thuê. Vì trong tình hình kinh tế phát triển như
hiện nay hầu hết các doanh nghiệp cần mở rộng quy mô kinh doanh, nên có xu hướng
Trang 9
Chương 1: Mở đầu
chuyển văn phòng sang các tòa nhà có đẳng cấp hơn để nâng cao hình ảnh và vị thế của
doanh nghiệp mình, vì thực tế diện mạo công ty không chỉ thể hiện tầm vóc của doanh
nghiệp, mà còn tạo cho khách hàng yên tâm hơn khi giao dịch. Bên cạnh đó còn một lí
do giá cả nhà đất quá đắt đỏ, việc tìm thuê một căn nhà hoặc một villa ở khu vực trung
tâm giá không rẻ, chưa kể phải tốn kém thêm nhiều khoản chi phí khác như bảo vệ,
chăm sóc vệ sinh..., trong khi thuê văn phòng thì giá cả không quá đắt và không phải lo
chuyện bảo vệ, bãi giữ xe, đồng thời lại có được môi trường kinh doanh hiện đại, kèm
theo các dịch vụ văn phòng hồn hảo, đúng tiêu chuẩn quốc tế.

Theo phân tích của công ty quản lý bất động sản CB Richard Ellis của Mỹ tại Việt Nam
(CBRE) thị trường văn phòng cho thuê hiện tại đang hoạt động hết công suất nhưng
vẫn chưa đáp ứng được hết nhu cầu của các công ty trong và ngồi nước. Vì thế có thể
xem đây là thời cơ và thời điểm thuận lợi để ra quyết định lựa chọn dự án xây cao ốc
này.
Tuy nhiên vấn đề đặt ra ở đây là có tiềm năng thị trường, nhưng khi đầu tư điều quan
trọng là phải lên kế hoạch hoạt động, dự tốn kinh phí, khả năng sinh lợi, và các tình
huống rủi ro có thể xảy ra khi vận hành vì sẽ có nhiều nhà đầu tư cùng bước chân vào
thị trường “nóng” này. Vì vậy việc lập kế hoạch kinh doanh là việc cần thiết cho công ty
thực hiện dịch vụ này.
Giá trị lớn nhất mà bản kế hoạch kinh doanh tạo ra là nó phác ra được một bức tranh
trong đó đánh giá tất cả sự vững mạnh kinh tế của doanh nghiệp bao gồm việc mô tả và
phân tích các viễn cảnh tương lai kinh doanh.
1.2- MỤC TIÊU ĐỀ TÀI.
Đưa ra một kế hoạch kinh doanh dịch vụ cho thuê cao ốc đi vào hoạt động trong 4 năm,
với mục tiêu thu thập thông tin phù hợp kết hợp với phân tích dữ liệu nhằm phục vụ cho
Giám Đốc dự án trong việc triển khai công việc cụ thể và đánh gia tính khả thi của dự
án. Dự án sẽ đi vào hoạt động vào tháng 8/2008.
1.3- PHƯƠNG PHÁP.
1. Viết ra ý tưởng kinh doanh cơ bản.
2. Thu thập tất cả các số liệu có thể có về tính khả thi và chi tiết của ý tưởng kinh
doanh.
3. Tập trung và sàng lọc ý tưởng đó trên cơ sở các số liệu đã tổng hợp.
4. Phác họa các chi tiết về mô hình kinh doanh. Sử dụng phương pháp tiếp cận với
các câu hỏi “cái gì, ở đâu, tại sao và như thế nào” .
5. Luận văn thực hiện với những số liệu về lương, chi phí hoạt động và các chi phí
khác dựa trên số liệu tại công ty và thông tin thứ cấp từ giá cả của thị trường.
1.4- GIỚI HẠN ĐỀ TÀI.
Đề tài chỉ xây dựng kế hoạch kinh doanh sau khi đã hồn thành tòa nhà, không lập kế
hoạch cho quá trình xây dựng. Dự án không được phân tích về mặt ảnh hưởng kinh tế

hay tác động đến xã hội vì đây là dự án nhỏ.
Trang 10
Chương 1: Mở đầu
Thông tin thị trường là thông tin thứ cấp dựa trên số lượng tổng kết thống kê của các
công ty lớn kinh doanh bất động sản, các trang web.
1.5- Ý NGHĨA:
Việc lập kế hoạch hoạt động dự án với mục đích phục vụ cho ban lãnh đạo thấy rõ lợi
ích của dự án, triển khai công việc theo trình tự và nhân viên hiểu rõ công việc của
mình, làm việc có hiệu quả và đạt năng suất.
• Nó như là một công cụ bán hàng tốt khi đàm phán với các mối quan hệ quan
trọng như, chủ đầu tư và ngân hàng.
• Và cũng có thể dùng để thu thập các ý kiến và tư vấn từ những người khác bao
gồm cả những người trong lĩnh vực dự định kinh doanh, những người có thể đưa
ra những lời khuyên vô giá mà hồn tồn miễn phí.
• Lập bản Kế hoạch kinh doanh có thể giúp phát hiện ra những điều bỏ sót và/hoặc
những điểm yếu trong quá trình lập kế hoạch.
• Lập bản Kế hoạch kinh doanh
CHƯƠNG 2
GIỚI THIỆU DỰ ÁN.
2.1- GIỚI THIỆU VỀ DỰ ÁN .
2.1.1 Tên dự án: Dự án đầu tư Xây dựng cao ốc văn phòng- Thương mại số 90 Trần
Đình Xu, Phường. Cô Giang, Quận 1, TP.HCM.
2.1.2 Chủ đầu tư.
Đơn vị đầu tư: Công ty TNHH Tư vấn thiết kế tin học Vạn Đức.
Chức năng: Kinh doanh office, website, tư vấn thiết kế web, kinh doanh ăn uống, giải
trí.
Trang 11
Chương 1: Mở đầu
Vốn điều lệ : 12 tỉ
2.1.3 Mục tiêu

Đầu tư và xây dựng khu cao ốc văn phòng nhằm đáp ứng tình trạng cung không đủ cầu
về thị trường cao ốc cho thuê trên đại bàn TPHCM hiện nay. Bên cạnh đó, đầu tư dự án
này cũng góp phần tăng thêm việc nộp ngân sách nhà nước thông qua thuế thu nhập
doanh nghiệp và thuế VAT.
2.1.4 Đặc điểm dự án
Sử dụng khu đất có vị trí ngay góc đại lộ Trần Hưng Đạo ngay trung tâm quận 1, việc
kẹt xe, chen chúc gần như không xảy ra tại đây.
2.1.5 Hình thức quản lý dự án:
Thực hiện dự án xây dựng theo dạng hợp đồng chìa khóa trao tay. Chủ đầu tư sẽ kêu gọi
mời thầu theo quy định của luật đấu thầu và chọn ra hình thức quản lý dự án theo 1
trong 2 hình thức sau:
Thuê công ty quản lý chuyên nghiệp để quản lý các haọt động kinh doanh của tòa nhà.
Chủ đầu tư trực tiếp quản lý.
2.1.6 Địa chất công trình:
- Mặt cắt địa chất công trình: dựa vào hố khoan địa chất và các mẫu lấy từ hố
khoan, người ta vẽù ra được mặt cắt địa chất công trình. Để vẽ được mặt cắt địa
chất, phải có tối thiểu 2 hố khoan trên khu đất cần khảo sát. Dựa vào mặt cắt địa
chất ta có thể thấy được cấu tạo của các lớp đất dưới nền như bề dày lớp đất,
trạng thái của đất (rắn, dẻo, cứng, nửa cứng…), tính chất của đất (sét, cát, á cát, á
sét…) …
- Mẫu nguyên dạng: khi tiến hành khảo sát địa chất, việc lấy mẫu nguyên dạng là
rất quan trọng. Mẫu nguyên dạng là một mẫu hình trụ, dài 60cm ( có thể khác đối
với một số tiêu chuẩn của nước ngồi). Được lấy ở từng lớp đất dưới hố khoan và
bảo quản sao cho không thay đổi gì kể từ khi lấy từ dưới hố khoan lên và chuyển
tới phòng thí nghiệm. Từ các mẫu nguyên dạng này, các phòng thí nghiệm tiến
hành phân tích thành phần hạt trong đất, các chỉ tiêu cơ lý tính của đất.
- Mực nước ngầm: sau khi hồn tất việc khoan lấy mẫu, tiến hành đo mực nước
ngầm trong hố khoan. Mực nước ngầm được tính từ mặt đất nền hiện tại đến mặt
nước dâng lên trong hố khoan. Mực nước ngầm chỉ là con số tại thời điểm khảo
sát. Mực nước ngầm có thể thay đổi vào mùa nắng, mưa, hay thủy triều…

- Các chỉ tiêu cơ lý tính của đất: độ ẩm, dung trọng, tỷ trọng hạt, hệ số rỗng tự
nhiên, độ bão hồ, giới hạn chảy, giới hạn dẻo, độ sệt, các kết quả của thí nghiệm
nén cố kết, cắt trực tiếp.
Trang 12
Chương 1: Mở đầu
- Do địa chất tương đối tốt theo bảng số liệu nên ta chỉ cần 02 mũi khoan sâu 30m
là đủ. Đất sình ở đây rất cứng nên cọc ép chỉ cần 5m3 là đủ điều kiện cho phần
móng tầng hầm.
- Về mạch nước ngầm cũng không đáng lo ngại, với điều kiện địa chất trên, khi
đào tầng hầm ở độ sâu 3m vẫn không xuất hiện mạch nước ngầm, điều này rất
thuận lợi trong công tác thi công, đảm bảo không bị sập lún các nhà xung quanh.
- Về quan trắc lún, do các yêu cầu trên tương đối thỏa mãn, nên ta không cần đo
quan trắc lún của tòa nhà, chỉ cần khoan địa chất 30m và khảo sát mạch nước
ngầm là đủ.
2.1.7 Hệ thống điện & phụ tải.
Hệ thống điện lạnh cao cấp, máy phát điện công suất mạnh cho cả tòa nhà khi có vấn đề
về điện. Sử dụng công nghệ tiên tiến của Đức, có thể điều khiển hệ thống điện qua máy
tính.
2.1.8 Các thông số chính cho công trình:
Tổng diện tích khu đất : 1500 m
2
Chiều cao xây dựng từ nền công trình đến mặt sàn mái tầng thượng : 32m.
Diện tích xây dựng công trình 1500 m
2
Tổng diện tích sàn xây dựng ( kể cả tầng hầm) 1500 m
2
2.1.9 Địa điểm đầu tư:
Khu đất xây dựng công trình tọa lạc tại 90 Trần Đình Xu, Phường Cô Giang, Quận 1.
2.1.10 Nguồn vốn đầu tư : vốn đầu tư tự có và vốn vay ngân hàng để đầu tư xây dựng
dự án.

2.1.11 Thời gian xây dựng :………12…………tháng
2.2 HÌNH THỨC VÀ QUY MÔ ĐẦU TƯ
2.2.1 Hình thức đầu tư: đây là công trình dạng đầu tư kinh doanh bất động sản, công
trình xây dựng mới hồn tồn và đưa vào khai thác sử dụng. Mục tiêu quan trọng là đạt
được hiệu suất sử dụng công trình tối đa.
2.2.2 Phương thức đầu tư
Chủ đầu tư sẽ dùng vốn phát triển kinh doanh để xây dựng công trình. Phần còn lại sẽ
vay vốn ngân hàng để phát triển đầu tư.
2.3 Trách nhiệm điều hành dự án của chủ đầu tư:
Trang 13
Chương 1: Mở đầu
- Sử dụng đúng mục đích và đúng ranh giới khu đất.
- Thống nhất quản lý tiến độ thực hiện dự án.
- Đảm bảo các yêu cầu và đúng quy định về bảo vệ môi trường trong quá trình xây
dựng.
- Tổ chức thực hiện dự án thông qua các hợp đồng theo pháp luật hiện hành.
- Thực hiện việc kinh doanh và nghĩa vụ đối với nhà nước.
- Giám sát việc hồn thiện dự án, tránh tình trạng chất lượng xây dựng gây ảnh
hưởng đến kiến trúc công trình và cảnh quan..
2.4 Dịch vụ cho thuê.
Khách hàng là các doanh nghiệp, cá nhân có nhu cầu về mặt bằng bằng ở vị trí trung
tâm để mở văn phòng làm việc, văn phòng đại diện, nhà hàng, quán café… Các doanh
nghiệp, cá nhân sẽ được cung cấp một dịch vụ với phong cách phục vụ chuyên nghiệp
và cơ sở vật chất hiện đại, giúp giảm chi phí cố định của khách hàng. Bên cạnh đó,
khách hàng được bảo đảm an tồn với các thiết bị báo cháy, chữa cháy, thốt hiểm tiên
tiến, các dịch vụ vệ sinh, nhu cầu giải khát…
Ngồi ra khách hàng sẽ được bảo hiểm thỏa đáng nếu có sự sai sót về mặt kỹ thuật hay
xảy ra sự cố đối với tòa nhà. Khách hàng được quyền chọn thuê theo nhu cầu, văn
phòng được bảo vệ 24/24 để bảo đảm tài sản của khách hàng.
CHƯƠNG 3

KẾ HOẠCH THỰC HIỆN.
3.1. THỊ TRƯỜNG
Qua việc thu thập thông tin về sự tăng trưởng GDP qua các năm theo thành phần kinh
tế, tốc độ phát triển của nền công nghiệp và khả năng thu hút đầu tư của đất nước (FDI)
qua các nguồn thông tin website của tổng cục thống kê và bộ tài chính  xác định sự
tăng trưởng nền kinh tế.
Cùng với những số liệu trên kết hợp với nhận định, đánh giá của thủ tướng chính phủ về
tình hình phát triển đất nước, những chuyên gia trong thị trường bất động sản ( Mr.
Marc Townsend- Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam) dẫn chứng được sự sáng sủa
của thị trường bất động sản nói chung.
Thị trường cao ốc văn phòng.
Trang 14
Chương 1: Mở đầu
Thu thập thông tin đánh giá của các công ty lớn trong lĩnh vực bất động sản như CBRE,
công ty nghiên cứu thị trường Hoa Kỳ về thị trường bất động sản Việt Nam nói chung
và thị trường cao ốc văn phòng nói riêng và các yếu tố tăng cầu thuê cao ốc.
Kết hợp số liệu diện tích tích lũy qua các năm và nguồn cung mới, tỷ lệ diện tích trống
cùng với sự dự báo của các chuyên gia CBRE về nhu cầu trong những năm tới  kết
luận sự nóng sốt của thị trường.
Xác định quy mô thị trường tại Thành Phố Hồ Chí Minh qua những thông tin sau từ báo
điện tử vnmedia.
 Xác định số lượng cao ốc và tổng diện tích trong 3 năm gần đây.
 Tốc độ phát triển trong tương lai
 Số lượng các tập đồn lớn của Việt Nam bắt đầu quan tâm đầu tư.
 % nguồn cung qua các năm
Phân loại cao ốc theo tiêu chí phân loại quốc tế thu thập từ nguồn CBRE.
Xu hướng.
 Từ những thông tin về thị trường, nguyên nhân kích cầu, quy mô
thị trường ở trên  đưa ra xu hướng thị trường đối với nhu cầu thuê cao
ốc hiện nay và trong tương lai gần.

Cạnh tranh.
• Từ phân loại trên xác định xếp loại của V&D.
• Xác định đối thủ cạnh tranh cùng loại trên thị trường, doanh
số của họ.
 Đưa ra những điểm mạnh, yếu của họ.
Lập ma trận SWOT từ những tổng kết phân tích trên.
3.2 KẾ HOẠCH TIẾP THỊ.
3.2.1 Sản phẩm
Mô tả sản phẩm, sử dụng lý thuyết ma trận G/E phối hợp thế mạnh của sản phẩm và sức
hấp dẫn của thị trường xác định vị trí sản phẩm trên thị trường, từ đó sử dụng lý thuyết
ma trận chiến lược phát triển để xác định chiến lược phù hợp để thực hiện các nỗ lực
tiếp thị sản phẩm.
3.2.2 Chiêu thị.
Qua khảo sát việc thực hiện công tác tiếp thị của các công ty chuyên nghiệp (CBRE…)
đề ra các công tác tiếp thị sau:
• Đặt brochure
• Lập website link với các doanh nghiệp ( do công ty tự thực hiện)
Trang 15
Chương 1: Mở đầu
• Gửi thư cho các doanh nghiệp.
• Qua môi giới.( chiến lược chính do là nơi có nguồn khách hàng dồi dào, sự
chuyên nghiệp về hồ sơ pháp lý).
Tiếp cận thị trường :
Tìm số liệu thống kê % nhu cầu thuê tăng trưởng qua các năm theo tổng kết của
CBRE kết hợp với số lượng các doanh nghiệp vừa và nhỏ từ phòng thương mại và
công nghiệp Việt nam VCCI ( là khách hàng chính, thị trường trọng tâm).
 dẫn chứng cho thấy nhu cầu thị trường tăng cao, cung không đủ cầu thị trường
còn nhiều khoảng trống để phát triển chiến lược thâm nhập.
Tổ chức bán hàng: thực hiện bán hàng qua môi giới, chiêu thị.
• Giới thiệu những khách hàng đã có.

• Giới thiệu khách hàng trọng tâm là những doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Chiến lược bán hàng.
Mục tiêu tiếp thị : dự kiến khoảng thời gian kiếm được khách hàng thuê 100% diện
tích qua sự tư vấn của các công ty môi giới bất động sản.( CBRE, Vinaland).
Năm 1: mục tiêu doanh thu đạt được( 100% công suất)  thực hiện kế hoạch tiếp
thị trước khi hoạt động để đảm bảo mục tiêu. Đưa ra hoạt động chiêu thị như trên để
đạt được mục tiêu.
• Tiếp cận doanh nghiệp qua môi giới, in brochure.
• Gửi thư.
• Quảng cáo tại văn phòng.
• Môi giới.
Năm 2: mục tiêu doanh thu đạt được khi xây dựng thêm 2 tầng ( 300m
2
, vì diện tích nhỏ
nên hồn tồn khả thi nếu dự đốn sẽ được thuê hết). Tìm kiếm khách hàng mới qua môi
giới ( vì đây là chiến lược tiếp thị chính).
Vì sẽ ít trường hợp thuê 1 năm do thời gian đầu phải ổn định cơ sở vật chất, và ổn định
nơi làm việc ( qua tham khảo ý kiến những nhân viên làm việc trong thị trường thuê bất
động sản và chủ đầu tư dự án) nên năm thứ 2 số lượng khách cũ ra đi sẽ rất ít hoặc
không có. Tuy nhiên, để tránh một kế hoạch lạc quan về chi phí nên qua ý kiến của
những người có liên quan đến dự án sẽ dành khoảng 20%-30% tìm khách hàng mới kết
hợp với khách hàng mới do tăng quy mô.
Năm 3: Mục tiêu doanh thu đạt được. Công ty thực hiện kí hợp đồng lại sau 2 năm do
thị trường đang biến động nhiều, tìm kiếm khách hàng mới. Tuy sẽ có những khách thuê
trên 2 năm với nhiều lý do ( ổn định nơi làm việc, cung ít hơn cầu nên khan hiếm diện
tích, thuê dài hạn sẽ ổn định giá….). Tuy nhiên, đây là bản kế hoạch tương lai, nên để
tránh tình trạng quá lạc quan vào thị trường hiện tại và đề phòng rủi ro, qua phỏng vấn
tham khảo những người có liên quan đã dành một chi phí với khoảng 70-80% diện tích
thuê mới.
Trang 16

Chương 1: Mở đầu
Năm 4: vẫn thực hiện các hoạt động chiêu thị nhưng chi phí môi giới sẽ nhỏ do đã có
lượng khách hàng ổn định trong năm 3 ( cũng với những dự đốn 20-30 % diện tích bỏ
trống sau năm 3).
3.2.3 Định giá.
Khảo sát giá thị trường hiện tại của các cao ốc tương tự và giá trung bình của khu vực
địa lý, tốc độ tăng giá qua từng quý qua tổng kết của công ty bất động sản, từ đó đưa ra
mức giá phù hợp cho dự án. Sử dụng chiến lược định giá thâm nhập ( phù hợp với chiến
lược phát triển sản phẩm) để thu hút khách hàng, với phương châm thấp hơn so với giá
thị trường để đạt 100% công suất, phù hợp với các đối tượng doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Và sẽ tăng giá qua mỗi năm, mức tăng giá quy định qua mỗi năm 10$ ( theo thị trường
qua tham khảo của công ty bất động sản Công Minh), các năm 3,4 mức này sẽ giảm do
nguồn cung tăng dần trên thị trường.
Lập bảng doanh số bán trong 3 năm.
• Doanh thu dự kiến ( giá thuê * diện tích).
• Doanh thu từ chi phí quản lý ( diện tích* phí quản lý).
3.2.4 Ngân sách yêu cầu.
Tổng hợp các chi phí từ chiêu thị từ các nguồn thông tin về chi phí sau:
• Chi phí thiết kế bảng hiệu treo tại công trình ( chi phí được tham khảo trên
thị trường).
• Chi phí in brochure ( tham khảo giá của các dịch vụ về lĩnh vực này).
• Chi phí hoa hồng cho môi giới ( Từ các công ty môi giới bất động sản như
CBRE, Vạn Phát Hưng, Vinaland…).
3.3 KẾ HOẠCH HOẠT ĐỘNG.
Để vận hành tòa nhà cần những nhân lực và những công việc sau.
- Giới thiệu các bộ phận cần thiết cho quá trình hoạt động và chức năng, công việc
của các nhân viên. ( bảo vệ, vệ sinh, thủ quỹ, kế tốn, lễ tân).
- Chi phí ước tính để vận hành tòa nhà trong 3 năm. ( các số liệu từ dự án và tự tính
tốn).
Năm 1:

• Phần mềm quản lý ( do công ty đặt viết và cung cấp chi phí).
• Chi phí bảo trì như: thang máy, máy lạnh, PCCC, …. ( thông tin chi phí từ
nhà cung cấp thiết bị).
• Chi phí bảo trì thay thế đèn,… ( số lượng công ty dự tốn )
• Chi phí khấu hao tài sản ( tính tốn từ tổng chi phí đầu tư và tuổi thọ của tài
sản).
Trang 17
Chương 1: Mở đầu
• Thiết bị camera ( giá cả từ các cửa hàng, đại lý).
Năm 2: Các chi phí đầu tư thêm:
• Chi phí xây dựng thêm 2 tầng lầu vào năm thứ 2( Công ty xây dựng Kiến
Lương).
Năm 3,4: Các khoản mục không thay đổi nhưng chi phí tăng lên theo thời gian.
( tăng 10%/năm được dự đốn dựa theo chỉ số lạm phát).
3.4 KẾ HOẠCH NHÂN SỰ.
Mục đích: Xây dựng kế hoạch nhân sự để có nguồn nhân sự bảo đảm cho hoạt động của
tòa nhà.
Nguồn lực yêu cầu.
• Bảo vệ : chi phí tham khảo và chọn lựa từ các công ty bảo vệ ( Saigon, Ngày và
đêm).
• Vệ sinh : thuê nhân viên vệ sinh hằng ngày.
• Thủ quỹ ( tuyển dụng).
• Lễ tân ( tuyển dụng).
• Kế tốn ( tuyển dụng).
• Maintenance (tuyển dụng).
Nhiệm vụ của các bộ phận.
- Xác định số nhân viên cần tuyển dụng.( tham khảo ý kiến một số kế tốn trưởng).
- Với số lượng nhân viên ít, do đó sẽ không có chiến lược và hội đồng tuyển dụng và
thực hiện qua thông báo tuyển dụng: đăng báo ngày, …. Từ đó dự tốn chi phí cho
công tác tuyển dụng. Chủ đầu tư sẽ là người quyết định tuyển dụng.

- Chế độ lương theo thị trường lao động Việt Nam.( tham khảo ý kiến một số kế
tốn trưởng).
3.5 KẾ HOẠCH TÀI CHÍNH.
Từ những số liệu tổng kết từ các kế hoạch tiếp thị, nhân sự, hoạt động, kế hoạch trả
lãi vay.
Lập bảng cân đối kế tốn.
Bảng kết quả hoạt động kinh doanh.
Tính tốn các chỉ số tài chính, sự biến đổi của NPV theo các biến quan trọng.
Đánh giá tính khả thi của dự án qua việc tính các chỉ số NPV, IRR, thời gian hồn
vốn.
 Đưa ra nhận xét, kết luận.
Trang 18
Chương 1: Mở đầu
CHƯƠNG 4
TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG.
4.1- TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG
4.1.1 Kinh tế
Mảng phát triển nhà ở - văn phòng đô thị là lĩnh vực có mối quan hệ thuận chiều với
tốc độ đô thị hố của cả nước nên rất có tiềm năng.
Việt Nam có tốc độ tăng trưởng GDP khá cao và ổn định.
Bảng 4.1:Tốc độ tăng GDP bình quân qua các giai đoạn phân theo thành phần kinh tế
GDP Riêng
Nhà nước Ngồi Nhà
nước
Đầu tư nước
ngồi
1986-2005 6,8 6,4 5,8 22,7
Trang 19
Chương 1: Mở đầu
1986-1990 4,4 1,9 6,2 -

1991-1995 8,2 9,3 4,9 31,2
1996-2000 7,0 7,3 5,0 17,6
2001-2005 7,5 7,5 7,0 9,9
(Nguồn: Tổng cục thống kê)
Giai đoạn 2006-2010 dự kiến tốc độ tăng tổng sản phẩm trong nước (GDP) bình quân
đạt 7,5-8%/ năm, phấn đấu đạt trên 8%.” Cao thứ 2 Châu Á sau Trung Quốc.
1
Hình 4.1: Tốc độ tăng trưởng GDP qua các năm. Nguồn: Tổng cục thống kê.
Đặc biệt, tăng trưởng GDP có xu hướng cao lên trong năm 2007 qua từng quý (quý 1
tăng 7,7%, quý 2 tăng 8%, quý 3 tăng 8,9%). Đây là tín hiệu khả quan để cả năm có thể
đạt mức cao của mục tiêu tăng trưởng kinh tế (8.2% - 8.5%) do quốc hội đề ra. Trong
năm 2008 Chính phủ đặt mục tiêu tăng GDP từ 8,5-9%.
2
Sự phát triển lạc quan của nền kinh tế trong tương lai phụ thuộc vào khả năng đầu tư và
nhu cầu phát triển của đất nước. Về khả năng đầu tư rất lớn, nhất là đầu tư nước ngồi
sau sự kiện Việt Nam gia nhập WTO nếu chúng ta quy hoạch tốt và sử dụng vốn tốt. Sự
kiện nổi bật nhất trong năm vừa qua là tốc độ tăng vốn đầu tư trực tiếp của nước ngồi
(FDI). Chỉ tính riêng trong hai tháng cuối năm, lượng vốn FDI đã bất ngờ tăng thêm 3,7
tỉ USD đưa lượng vốn FDI của cả năm lên 10,2 tỉ USD, vượt xa mức mục tiêu đề ra cho
năm 2006 là 6,5 tỉ USD.
3
Khu vực FDI đạt tốc độ tăng cao thứ hai và cao hơn tốc độ
tăng chung, nên tỷ trọng tồn ngành đã cao hơn cùng kỳ năm trước (38,9% so với
38,5%); nếu không kể dầu mỏ và khí đốt bị giảm, thì các ngành khác của khu vực FDI
còn tăng cao hơn cả về tốc độ, cả về tỷ trọng (33,6% so với 31,9%).
Về nhu cầu phát triển công nghiệp, tính chung 9 tháng, công nghiệp tiếp tục đạt tốc độ
khá cao. Khu vực ngồi nhà nước tăng cao nhất, nên tỷ trọng tồn ngành đã cao hơn cùng
kỳ năm trước (36,7% so với 35,5%) và cao gấp rưỡi tỷ trọng của khu vực nhà nước.
1
Nguồn: Tổng cục thống kê

2
Nguồn: Bộ tài chính.
3
Nguồn: Báo cáo tổng kết của ngân hàng Techcombank.
Trang 20
Chương 1: Mở đầu
Vì vậy cùng với sự phát triển này thì nhu cầu về nhà ở, văn phòng, cũng ngày càng
tăng. Việt Nam sẽ có nhiều dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng, căn hộ cao cấp và
khu biệt thự chất lượng cao nên thị trường kinh doanh bất động sản sẽ rất có tiềm năng.
Theo quyết định phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 của Thủ tướng
Chính phủ, diện tích nhà bình quân đầu người phải đạt mức 15m
2
sàn vào năm 2010 và
20m
2
vào năm 2020, chất lượng nhà ở phải đạt tiêu chuẩn quốc gia. Quyết định nói trên
cũng khuyến khích phát triển nhà ở trong căn hộ chung cư cao tầng để tăng nhanh quỹ
nhà ở, tiết kiệm đất đai, tạo diện mạo và cuộc sống văn minh đô thị.
Cùng với sự hình thành các khu vực dân cư mới trong những năm gần đây sẽ tạo ra cơ
hội kinh doanh cho các công ty như ngân hàng, bảo hiểm, dịch vụ, các doanh nghiệp
kinh doanh hàng tiêu dùng, mỹ phẩm, nhà hàng sang trọng và sẽ kéo theo nhu cầu thuê
văn phòng của các công ty, doanh nghiệp trong khu vực dân cư mới này.
Bên cạnh đó, Việt Nam gia nhập WTO là một cơ hội rất lớn cho tồn bộ nền kinh tế, kéo
theo là dòng vốn đầu tư nước ngồi đổ vào VN đang ngày một lớn, đi đôi với nó là sự có
mặt ngày càng đông đảo của các doanh nghiệp nước ngồi. Cùng làn sóng đầu tư của các
công ty đa quốc gia vào Việt Nam ngày càng nhiều cũng khiến nhu cầu văn phòng cho
thuê tăng vọt.
Thực tế cho thấy, nhu cầu văn phòng cho thuê cao cấp không chỉ có ở những công ty
nước ngồi, hiện tại doanh nghiệp (DN) trong nước cũng chú ý đến việc dọn vào tòa nhà
thay vì thuê nhà dân làm văn phòng. Càng ngày, các doanh nghiệp trẻ, nhỏ, mới thành

lập, càng có xu hướng chọn đặt trụ sở công ty tại các cao ốc văn phòng.
Theo thống kê của Bộ Kế hoạch & Đầu tư, mỗi tuần khoảng 90 – 100 doanh nghiệp
Việt Nam được cấp giấy đăng ký kinh doanh và phần lớn các doanh nghiệp nói trên có
nhu cầu thuê văn phòng. Nhiều doanh nghiệp có nhu cầu mở rộng qui mô hoạt động,
chuyển đổi văn phòng sang những tồ nhà cao cấp để nâng cao hình ảnh, vị thế của
doanh nghiệp.
4.1.2 Văn hóa- xã hội.
Khi xã hội phát triển ngày càng hiện đại, cuộc sống của người dân ngày càng nâng cao,
nhu cầu làm việc trong môi trường với cơ sở vật chất hiện đại, tiện nghi là nhu cầu tất
yếu. Đồng thời khách hàng cũng sẽ đánh giá và chọn đối tác giao dịch qua hình ảnh và
sự làm việc chuyên nghiệp của công ty.
Vì thế việc chọn một nơi làm việc với phong cách chuyên nghiệp và hiện đại vừa tạo sự
thoải mái cho nhân viên làm việc tốt hơn vừa nâng cao hình ảnh, khẳng định đẳng cấp
của công ty và tạo uy tín nơi khách hàng.
4.1.3 Chính trị.
Việt nam được nhìn nhận là có nền chính trị ổn định. Theo bảng xếp hạng năng lực cạnh
tranh tồn cầu của Diễn Đàn Kinh tế Thế giới (WEF) năm 2006, môi trường ổn định về
kinh tế vĩ mô ở hạng 68/125, thực hiện pháp luật ở vị trí 68/125.
1
4.2- TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG CAO ỐC VĂN PHÒNG.
1
Nguồn: Mạng thông tin khoa học và công nghệ Việt nam.
Trang 21
Chương 1: Mở đầu
4.2.1 Thị trường cao ốc hiện nay.
Sức hấp dẫn của thị trường BĐS Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng là ở chỗ,
nơi đây có dân số trẻ, với hơn 50% dân số ở độ tuổi dưới 25 có khát vọng vươn lên và
tự khẳng định mình. Bên cạnh đó, thị trường BĐS cao cấp của Việt Nam chưa phát triển
tương xứng với tốc độ tăng của dòng vốn đầu tư nước ngồi (ĐTNN) đang có chiều
hướng đổ mạnh vào Việt Nam trong năm nay (dự kiến khoảng 12 tỷ USD). Việt Nam

đang thiếu nhiều sản phẩm BĐS, từ nhà ở cho tới văn phòng và khách sạn. “Sự phát
triển của lĩnh vực BĐS Việt Nam và TPHCM được đánh giá là có vị trí xây dựng tốt
vẫn ở mức rất thấp và cơ hội tăng trưởng của nhà đầu tư vào lĩnh vực này là cực kỳ lớn.
Công ty PricewaterhouseCoopers (PwC) tại Anh quốc phối hợp với Tổ chức nghiên cứu
Urban Land Institute (Hoa Kỳ) vừa công bố báo cáo tồn cảnh về xu thế phát triển và đầu
tư BĐS, thị trường vốn BĐS và các vấn đề khác liên quan ở khu vực châu Á - Thái Bình
Dương. Điều đáng chú ý trong báo cáo này là, Việt Nam nói chung và TP.HCM nói
riêng đã lọt vào nhóm 10 thị trường BĐS được đánh giá là triển vọng nhất. Đặc biệt, thị
trường TP.HCM đã “leo lên” vị trí dẫn đầu các thị trường BĐS phát triển mạnh tại châu
Á, tiếp theo là Thượng Hải, Singapore, Bangalore, Mumbai. Trong đầu tư cao ốc văn
phòng, TP.HCM nằm trong nhóm 5 thành phố dẫn đầu (cùng với Mumbai, Tokyo,
Bangalore và Thượng Hải). Ở lĩnh vực BĐS lẻ, lần lượt 5 thị trường dẫn đầu nhóm là
TP.HCM, Mumbai, New Delhi, Bangalore và Thượng Hải. Chưa hết, trong danh mục
những thành phố tiềm năng nhất trong xây dựng căn hộ cho thuê, TP.HCM tiếp tục xuất
hiện cùng với Mumbai, Bangalore và Quảng Châu.
1
Cụ thể trong luận văn này sẽ giới thiệu về thị trường cao ốc văn phòng – một trong
những sản phẩm bất động sản nóng hiện nay.
Dự báo nhu cầu thuê văn phòng cao cấp liên tục tăng trong ba năm tới do các nhân tố
sau:
 Sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế.
 Sự tăng trưởng nguồn vốn FDI.
 Sự kiện gia nhập WTO.
 Xuất hiện những công ty đa quốc gia mới.
 Sự mở rộng của những công ty đa quốc gia đang hoạt động.
 Sự mở rộng của các công ty trong nước.
 Yếu tố an tồn và giá trị.
Bảng 4.2: Tổng lượng cung văn phòng qua các năm.
Năm Số lượng Tổng diện tích cung cấp
2000 23 47.020m

2
2001 20 1.172.684m
2
2002 20 249.498m
2
1
Nguồn: Thông tin kinh tế vntrades.com
Trang 22
Chương 1: Mở đầu
2003 22 215.871m
2
2004 10 652.402m
2
(Nguồn: Sở tài nguyên - môi trường)
Hình 4.2: Biểu đồ diện tích tích lũy diện tích cao ốc văn phòng và nguồn cung mới theo
các quý từ năm 2004 - 2007. Nguồn: CBRE.
Dự kiến năm 2008 sẽ có 185.080m
2
mặt bằng văn phòng góp mặt vào thị trường cho
thuê. Tuy nhiên, với những nhân tố tác động đến sự tăng trưởng nhu cầu thì số diện tích
khiêm tốn trên vẫn không đáp ứng nổi. Theo khảo sát mới nhất của CBRE với 65 công
ty quốc tế lớn đang thuê văn phòng hạng A, B với diện tích khá rộng tại TP.HCM thì
trong 3 năm tới, các công ty đang thuê văn phòng hạng B có dự tính nâng tổng số nhân
viên của mình lên khoảng 46%; con số tương tự với các công ty đang thuê văn phòng
hạng A là 62% và nhu cầu tăng diện tích trung bình của các công ty này trong 3 năm tới
là 54%. Đó là chưa kể đến nhu cầu mở rộng của các khách hàng đang thuê khác, kể cả
những công ty trong nước..
Về phía các chuyên gia dự báo của (CBRE) tại Việt Nam dự báo nhu cầu thuê văn
phòng cao cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh sẽ tăng 54% vào ba năm tới, đưa thị trường
cao ốc văn phòng cho thuê ngày càng sôi động hơn , và sẽ còn tiếp tục giữ được đà phát

triển này ít nhất trong khoảng 4-5 năm tới. Dự báo tổng lượng cung văn phòng mới của
Tp.HCM từ nay đến năm 2010 sẽ xấp xỉ 800.000m
2
. Phó Giám đốc phụ trách khối dịch
vụ khách hàng doanh nghiệp của CBRE Daniel Francey cho biết dự báo trên được đưa
ra trên cơ sở khảo sát nhu cầu thuê và mở rộng mặt bằng văn phòng của các công ty trên
địa bàn.
Bảng 4.3: Dự báo của CBRE về nguồn cung văn phòng trong 3 năm tới.
Năm dự kiến hồn thành Số lượng cung mới các
cao ốc loại A,B,C
Diện tích dự kiến cung cấp
(m
2
).
2008 19 185.080
2009 18 296.043
Trang 23
Chương 1: Mở đầu
2010 12 273.146
Tổng 49 754.269
Theo Công ty CBRE, tổng diện tích văn phòng cho thuê hạng A, B, C tại TP.HCM hiện
nay khoảng 466.000 m
2
, chỉ bằng 3 tòa cao ốc International Finance Center của Hồng
Kông. Với con số khiêm tốn này, văn phòng cho thuê tại TP.HCM luôn trong tình trạng
"cháy" cả về diện tích và giá. Trên thực tế, từ vài năm trở lại đây, thị trường văn phòng
Việt Nam vẫn phát triển rất sôi động với số lượng các tòa nhà văn phòng đi vào hoạt
động liên tục, tỷ lệ diện tích còn trống tại các tòa nhà rất ít. Tỷ lệ diện tích văn phòng
còn trống của Hà Nội và Tp.HCM trong quý 1/2007 chỉ ở mức trên dưới 2%. Đặc biệt
trong năm 2008, tỷ lệ diện tích trống của văn phòng hạng A và B dự đốn là 0% và < 1%.

Hình 4.3: Tỷ lệ % diện tích trống của các cao ốc tại TPHCM vào quý 2-2007
Nguồn CBRE.
Những con số thống kê của CBRE cho thấy sự chật chội khủng khiếp và khan hiếm vô
cùng văn phòng cho thuê tại TP.HCM. Hiện tại thành phố lớn nhất nước này, diện tích
văn phòng hạng A chỉ có 81.000m
2
; hạng B là 194.000m
2
và hạng C là 191.000 m
2.
Công suất cho thuê luôn đạt khoảng 97%, riêng văn phòng hạng A từ năm 2005 đến nay
đã được cho thuê hết 100%. Nói cách khác, chỉ riêng nhóm khách hàng hiện hữu, có đến
50% doanh nghiệp đang hoạt động có nhu cầu mở rộng văn phòng cho nhân viên. Đó là
chưa kể đến việc đang xuất hiện làn sóng đầu tư mới đổ vào Việt Nam, nhu cầu tăng
thêm về lượng của các doanh nghiệp mới và mở rộng về chất theo hướng tăng chất
lượng văn phòng của các công ty Việt Nam đang hoạt động. Tất cả cho thấy, “cơn sốt”
thiếu cao ốc văn phòng sẽ không có chiều hướng hạ nhiệt trong ít nhất 3 năm nữa.
4.2.2 Quy mô thị trường.
Bảng 4.4: Phân loại cao ốc.
Loại A Loại B Loại C
1. Nằm tại vị trí nổi bật và
dễ tiếp cận.
Thường được cho là có
thiết kế đạt chuẩn ở mức
Thường nằm tại các vị trí
kém thuận lợi hơn và
Trang 24
Chương 1: Mở đầu
bình thường. không dễ tiếp cận.
2. Có kiến trúc, vật liệu và

chất lượng xây dựng đạt
tiêu chuẩn quốc tế
Diện tích sàn hợp lý từ
500m2 trở lên
Thiếu chỗ đậu xe.
3. Tiền sảnh có điều hòa Diện tích thay đổi linh
hoạt thuận tiện cho hoạt
động của khách thuê.
Có cao ốc không năng về
mặt trang trí thiết kế, chỉ
đơn thuần cung cấp mặt
bằng.
4. Hệ thống thang máy
được lập trình tự động
hóa.
Dịch vụ bảo dưỡng, trình
độ quản lý, dịch vụ và bố
trí khách thuê hợp lý.
Không có kết nối mạng
theo băng thông rộng.
5. Hệ thống phòng cháy
và an tồn đạt chuẩn quốc
tế theo hợp đồng với
cáccông ty dịch vụ đạt
chuẩn.
Các cao ốc hạng B hấp
dẫn những khách thuê có
nhu cầu thấp hơn về chất
lượng dịch vụ, các khách
thuê có khả năng tài chính

thấp hơn và không đòi hỏi
phải nằm tại các vị trí thật
cao cấp.
Trình độ quản lý và dịch
vụ bảo dưỡng dưới mức
trung bình.
6. Có chỗ đậu xe Có dịch vụ kết nối mạng
theo băng thông rộng
Không có khách thuê là
các công ty lớn
7. Hệ thống M&E có chất
lượng tốt nhất và được bảo
trì một cách chuyên
nghiệp, thường xuyên.
Thang máy có sức chứa
lớn
Thang máy và hệ thống
máy móc/thiết bị điện chất
lượng thấp hơn.
8. Mạng thông tin với
băng thông rộng phục vụ
nhu cầu của từng khách
thuê.
Độ cao trần hợp lý, từ
2,7m trở lên
Dựa vào giá thuê thấp hơn
để thu hút khách thuê.
9. Quản lý đạt tiêu chuẩn
quốc tế.
Độ cao trần thấp

Trang 25