nghiên cứu công tác giải phóng mặt bằng một số dự án đầu tư phát triển kinh tế, xã hội tại thành phố bắc ninh,tỉnh bắc ninh

B GIÁO D C VÀ ðÀO T O
TRƯ NG ð I H C NÔNG NGI P HÀ N I

NGUY N MINH TÂM

NGHIÊN C U CƠNG TÁC GI I PHĨNG M T B NG
M TS

D

ÁN ð U TƯ PHÁT TRI N KINH T - XÃ H I

T I THÀNH PH

B C NINH, T NH B C NINH

LU N VĂN TH C SĨ KINH T

Chuyên ngành

: KINH T NÔNG NGHI P

Mã s

: 60.31.10

Ngư i hư ng d n khoa h c: TS. NGUY N PHÚC TH

HÀ N I - 2011

L I CAM ðOAN
Tác gi cam đoan đây là cơng trình nghiên c u c a riêng tơi. Các s li u,
k t qu nêu trong lu n văn là trung th c và chưa t ng ñư c ai công b trong
b t kỳ lu n văn nào khác.
Tác gi xin cam đoan r ng các thơng tin trích d n trong lu n văn ñ u ñã
ñư c ch rõ ngu n g c.
Hà N i, ngày

tháng

năm 2011

Tác gi lu n văn

Nguy n Minh Tâm

Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………..

i


L I C M ƠN
Trong quá trình nghiên c u ñ hoàn thành lu n văn, ngoài s n l c c a
b n thân, tác gi ñã nh n ñư c s hư ng d n nhi t tình, chu ñáo c a các nhà
khoa h c, các th y cơ giáo và s giúp đ nhi t tình c a cơ quan, ñ ng nghi p
và nhân dân ñ a phương.
Tác gi xin bày t s c m ơn t i th y TS. Nguy n Phúc Th ñã t n tình
hư ng d n giúp ñ tác gi trong su t q trình hồn thành lu n văn.
Tác gi xin trân tr ng c m ơn s góp ý chân thành c a các th y, cơ giáo
khoa Kinh t và phát tri n nông thôn - Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i,

t p th phòng Quy ho ch k ho ch - S Tài nguyên và Môi trư ng t nh B c
Ninh, Phịng Tài ngun và Mơi trư ng thành ph B c Ninh, Chi c c th ng
kê thành ph , phịng Tài chính - k ho ch, Phòng Kinh t thành ph , Trung
tâm Phát tri n qu đ t thành ph B c Ninh, các phịng, ban, cán b và nhân
dân các xã, phư ng c a thành ph B c Ninh đã nhi t tình giúp đ tơi trong
q trình hồn thành lu n văn này.
Tác gi xin chân thành c m ơn t i gia đình, nh ng ngư i thân, cán b
đ ng nghi p và b n bè ñã t o ñi u ki n v m i m t cho tác gi trong q trình
th c hi n đ tài.
M t l n n a tác gi xin trân tr ng c m ơn!
Hà N i, ngày

tháng

năm 2011

Tác gi lu n văn

Nguy n Minh Tâm

Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………..

ii


M CL C
L i cam ñoan.....................................................................................................i
L i c m ơn........................................................................................................ii
M c l c............................................................................................................iii
Danh m c b ng................................................................................................vi

Danh m c ñ th ..............................................................................................vii
Danh m c các ch vi t t t..............................................................................viii
1. PH N M ð U......................................................................................................................1
1.1. Tính c p thi t c a ñ tài....................................................................................................1
1.2 M c tiêu c a ñ tài.............................................................................................................3
1.3. ð i tư ng và ph m vi nghiên c u ..................................................................................3
2. T NG QUAN V GI I PHÓNG M T B NG, TÁI ð NH CƯ TH C THI CÁC
D ÁN PHÁT TRI N KINH T - XÃ H I..........................................................................5
2.1. Thu h i ñ t, GPMB và các v n ñ liên quan.................................................................5
2.1.1. ð c ñi m c a đ t đai liên quan đ n cơng tác gi i phóng m t b ng đ th c thi
các d án ñ u tư...........................................................................................................5
2.1.2. Thu h i ñ t và b i thư ng gi i phóng m t b ng..............................................9
2.1.3. Giá ñ t và ñ nh giá ñ t ....................................................................................12
2.1.4. V n d ng lý lu n ñ a tô c a C.Mác vào vi c ñ nh giá ñ n bù thi t h i ñ t và
tài s n .........................................................................................................................14
2.1.5. V tái ñ nh cư..................................................................................................15
2.1.6. H tr chuy n ñ i ngh nghi p, n ñ nh ñ i s ng và s n xu t.............16
2.2. Nh ng tác ñ ng c a vi c thu h i ñ t ñ n h dân.......................................................18
2.2.1. Tác ñ ng tr c ti p t i h ................................................................................18
2.2.2. Tác ñ ng gián ti p t i h ...............................................................................19
2.3. Chính sách b i thư ng

m t s t ch c, m t s nư c trên th gi i và

kinh nghi m cho Vi t Nam.............................................................................21

Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………..

iii

2.3.1. Chính sách, b i thư ng thi t h i và tái ñ nh cư c a các t ch c tài tr
(WB và ADB)..................................................................................................21
2.3.2.

Chính sách b i thư ng, GPMB c a m t s nư c trên th gi i.................23

2.4. Chính sách thu h i, đ n bù ñ t qua các th i kỳ..........................................................26
2.4.1. Trư c khi có Lu t ð t đai 1993.....................................................................26
2.4.2. Sau khi ban hành Lu t ð t ñai 1993....................................................27
2.4.3. Lu t s a ñ i m t s ñi u c a Lu t ð t ñai ban hành năm 1998..................29
2.4.4. Lu t ð t ñai s a ñ i năm 2001......................................................................29
2.4.5. Lu t ð t đai năm 2003..................................................................................30
2.5. Chính sách b i thư ng, h tr GPMB nư c ta và m t s ñ a phương trong nư c
hi n nay....................................................................................................................................32
2.5.1. B i thư ng, h tr GPMB

nư c ta hi n nay......................................32

2.5.2. B i thư ng, h tr và GPMB m t s ñ a phương trong nư c..................33
2.5.3. Công tác b i thư ng, GPMB

t nh B c Ninh hi n nay.......................36

3. ð C ðI M ð A BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN C U..................................43
3.1. ð c ñi m ñ a bàn nghiên c u.................................................................................... 43
3.1.1. ði u ki n t nhiên.......................................................................................................43
3.1.2. ði u ki n kinh t - xã h i............................................................................................48
3.1.3. ði u ki n văn hóa- xã h i...........................................................................................56
3.2. Phương pháp nghiên c u ..............................................................................................58

3.2.1. Phương pháp ch n ñi m nghiên c u..............................................................58
3.2.2. Thu nh p s li u...............................................................................................59
3.2.3. Phương pháp x lý thông tin .....................................................................................62
3.2.4. Phương pháp phân tích s li u..................................................................................62
3.2.5. H th ng ch tiêu s d ng ....................................................................62
4. K T QU NGHIÊN C U VÀ TH O LU N.............................................................70
4.1. Th c tr ng công tác b i thư ng, GPMB và tái ñ nh cư

thành ph B c

Ninh hi n nay..................................................................................................70
Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………..

iv


4.1.1. Công tác b i thư ng, GPMB

thành ph B c Ninh hi n nay th c hi n

theo qui trình 14 bư c................................................................................................70
4.1.2. K t qu chung c a công tác GPMB thành ph B c Ninh...............................73
4.1.3. T ch c th c hi n xây d ng khu tái ñ nh cư, h tr khôi ph c ñ i s ng
cho nh ng ngư i b nh hư ng ..................................................................... 76
4.2. ðánh giá tình hình th c hi n công tác GPMB 02 d án nghiên c u...............76
4.2.1. Khái quát chung v 02 d án nghiên c u.................................................................76
4.2.2. Công tác b i thư ng, h tr và tái ñ nh cư c a 02 d án nghiên c u...78
4.2.2. Công tác b i thư ng, h tr khi và GPMB c a 02 d án trên ñ a bàn thành ph
B c Ninh..................................................................................................................................78
4.2.3. ðánh giá chung v công tác b i thư ng, h tr , gi i phóng m t b ng

trên ñ a bàn thành B c Ninh thơng qua 2 d án............................................100
4.3. Quan đi m, đ nh hư ng, m c tiêu, nhi m v và gi i pháp đ th c hi n t t
cơng tác GPMB

thành ph B c Ninh trong nh ng năm t i.......................102

4.3.1. Các quan đi m v chính sách b i thư ng, gi i phóng m t b ng.........102
4.3.2. ð nh hư ng chung ................................................................................................104
4.3.3. M c tiêu, nhi m v .............................................................................105
4.3.4. Gi i pháp ch y u nh m đ y nhanh cơng tác GPMB th c thi các d án ñ u tư
phát tri n kinh t - xã h i trên ñ a bàn thành ph B c Ninh............................................106
5 . K T LU N - KI N NGH ...............................................................................................115
5.1. K t lu n:........................................................................................................................115
5.2. Ki n ngh :.......................................................................................................................116

Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………..

v


DANH M C B NG
B ng 3.1: Tình hình s d ng ñ t c a thành ph B c Ninh (2008 - 2010)..... ..........46
B ng 3.2. M t s ch tiêu v phát tri n KT-XH thành ph B c Ninh giai ño n t
năm 2006-2010........................................................................................51

B ng 3.3. ði u tra thu th p s li u................................................................. 60
B ng 4.1. Qui trình, trình t thu h i đ t, b i thư ng, h tr và GPMB..........70
B ng 4.2. K t qu th c hi n b i thư ng, GPMB d án ñã giao ñ t, cho thuê ñ t t
năm 2003 ñ n năm 2010 trên ñ a bàn thành ph B c Ninh, t nh B c
Ninh.........................................................................................................75

B ng 4.3. Khái quát v 02 d án nghiên c u trên ñ a bàn TP B c Ninh................ 77

B ng 4.4. Qui mô c a d án tuy n ñư ng s t Lim - Ph L i..........................80
B ng 4.5. Qui mô d án Tr s T nh h i Ph t giáo và Trư ng trung c p Ph t h c..83
B ng 4.6. Xác ñ nh ñ i tư ng ñư c b i thư ng và khơng đư c b i thư ng……...85
B ng 4.7. Ý ki n c a ngư i có đ t b thu h i trong vi c xác ñ nh ñ i tư ng và ñi u
ki n ñư c b i thư ng...............................................................................86

B ng 4.8: T ng h p kinh phí b i thư ng, h tr c a 02 d án.......................88
B ng 4.9: T ng h p kinh phí b i thư ng, tài s n, cây tr ng, v t ki n trúc trên
ñ t th cư c a 02 d án nghiên c u.................................................90
B ng 4.10. T ng h p kinh phí h tr theo chính sách qui ñ nh c a 02 d án.92
B ng 4.11: T ng h p các h b trí tái ñ nh cư.........................................................93
B ng 4.12: T ng h p k t qu ñ t ñư c c a 02 d án...............................................95
B ng 4.13. S d ng ti n b i thư ng, h tr c a ph n ñ t nông nghi p...................97
B ng 4.14. S d ng ph n ñ t dân cư d ch v ...........................................................98
B ng 4.15: Tình hình đ i s ng c a h sau khi b thu h i ñ t................................100

Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………..

vi


DANH M C: SƠ ð , B N ð , BI U ð
Sơ đ 1: Cơng tác b i thư ng, gi i phóng m t b ng..........................................37
B n đ 3.1. B n đ hành chính t nh B c Ninh...............................................43
B n ñ 3.2: Quy ho ch t ng th phát tri n KT - XH TP B c Ninh...............49
Bi u ñ 3.1. T c ñ phát tri n giá tr s n xu t nông nghi p c a thành ph B c
Ninh trong nh ng năm qua.................................................................................51
Bi u ñ 3.2. Cơ c u giá tr ngành nông nghi p c a thành ph B c Ninh..........52

Bi u ñ 3.3. Giá tr s n xu t và cơ c u giá tr s n xu t công nghi p trên ñ a bàn
thành ph B c Ninh......................................................................................................53

B n ñ ñ a chính 4.1: D án Tuy n ñư ng s t Lim - Ph L i (xã Phong Khê) .............77
B n đ đ a chính 4.2: D án Tr s t nh h i ph t giáo và Trư ng trung c p
ph t h c t nh B c Ninh ...................................................................................81

Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………..

vii


DANH M C CÁC CH

STT

Các ch vi t t t

VI T T T

Ký hi u

1

Cơng nghi p hóa - hi n đ i hóa

CNH-HðH

2

Gi i phóng m t b ng

GPMB

3

H i đ ng nhân dân

HðND

4

H p tác xã

HTX

5

Nơng nghi p

NN

6

Ngân hàng th gi i

WB

7

Ngân hàng phát tri n châu Á

ADB

8

Qu c l

QL

9

Tái đ nh cư

TðC

10

Trung h c ph thơng

THPT

11

Trách nhi m h u h n

TNHH

12

U ban nhân dân

UBND

13

Xây d ng cơ b n

XDCB

14

Phát tri n qu ñ t

PTQð

Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………..

viii


1. PH N M ð U
1.1. Tính c p thi t c a ñ tài
Th c hi n ch trương ñ y m nh phát tri n công nghi p hóa, hi n đ i hóa
(CNH - HðH) đ t nư c, ñ c bi t nh ng năm g n ñây vi c xây d ng cơ s h t ng
k thu t, khu cơng nghi p, khu đơ th m i ñã phát tri n nhanh. V i m c tiêu ñ n
năm 2020 nư c ta cơ b n tr thành nư c công nghi p theo hư ng hi n ñ i.
Thu h i ñ t, b i thư ng gi i phóng m t b ng (GPMB) đ th c hi n các
cơng trình ph c v Qu c phịng, An ninh, l i ích Qu c gia, l i ích cơng c ng, phát
tri n kinh t - xã h i là m t khâu quan tr ng, then ch t c a quá trình phát tri n đ t

nư c. B i thư ng, GPMB là ñi u ki n ban ñ u và tiên quy t ñ tri n khai th c
hi n các d án. Có th nói: “Gi i phóng m t b ng nhanh là m t n a c a d án”.
B i thư ng, GPMB cũng là m t v n ñ h t s c nh y c m và ph c t p tác ñ ng t i
m i m t ñ i s ng kinh t , xã h i c a c ng ñ ng dân cư. nh hư ng tr c ti p đ n
l i ích c a Nhà nư c, ch ñ u tư, ñ c bi t v i h gia đình, cá nhân có đ t b thu
h i trên ph m vi c nư c, ñ n t ng ñ a phương, cơ s .
B c Ninh là m t t nh n m trong vùng tam giác kinh t tr ng ñi m Hà
N i - H i Phòng - Qu ng Ninh và là c a ngõ phía ðơng B c c a th đơ Hà
N i. Trong nh ng năm qua, ñ c bi t t khi tái l p t nh (năm 1997) ñ n nay,
quá trình ñ y m nh CNH - HðH c a t nh B c Ninh ñã phát tri n t c ñ
nhanh, v i s m r ng thành ph B c Ninh, th xã T Sơn, các huy n l và
các khu công nghi p Qu Võ, Yên Phong, Tiên Sơn…
Thành ph B c Ninh m t thành ph tr v i t c ñ phát tri n kinh t
nhanh và m nh, là Trung tâm kinh t , chính tr , văn hóa tr ng ñi m c a t nh
B c Ninh. K t c u h t ng k thu t ñư c qui ho ch, xây d ng và phát tri n
hi n đ i. H th ng giao thơng đư ng th y, ñư ng s t, ñư ng b r t thu n l i...
V i nh ng thu n l i trên ñã t o ñi u ki n lý tư ng ñ thu hút ñ u tư phát tri n
kinh t - xã h i cho thành ph B c Ninh.
Cv ð ñ y m nh CNH - HðH và ph n ñ u tr thành thành ph v tinh
c a th đơ Hà N i, thành ph B c Ninh ñã và ñang th c hi n r t nhi u d án
Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………..

1


tr ng ñi m c a Trung ương cũng như c a t nh và c a thành ph . Do v y, công
tác b i thư ng và GPMB r t ñư c coi tr ng. M t khác cơng tác GPMB có
nh ng tác đ ng khơng nh ñ n s phát tri n kinh t , ñ i s ng xã h i trong đó
có c nh ng v n đ tích c c và nh ng v n ñ tiêu c c.
V n ñ quan tr ng trong cơng tác thu h i đ t, b i thư ng, GPMB là

ngư i dân b thu h i ñ t ph i di d i ch

, thay ñ i ngh nghi p, ñi u ki n

s ng, làm vi c và h c t p; thay ñ i t p quán, các v n ñ tâm lý xã h i khác.
Vi c đ y nhanh cơng tác GPMB, b trí tái đ nh cư, đào t o ngh , t o vi c làm
m i, t o s cân b ng cho ngư i dân b thu h i đ t có đư c cu c s ng n ñ nh
như cũ (ho c cao hơn) là yêu c u r t c p thi t hi n nay.
Trong th i gian qua công tác b i thư ng, GPMB c a thành ph B c Ninh
ñ t ñư c nhi u k t qu t t đáng khích l song cịn g p nhi u khó khăn, vư ng
m c; Th m chí có lúc, có nơi x y ra v vi c ph c t p, kéo dài, làm ch m ti n ñ
th c hi n d án, gây t n h i v kinh t và nh hư ng tr t t tr an xã h i, m t
nhi u th i gian, cơng s c gi i quy t và cịn b c l m t s t n t i như:
1. Chính sách b i thư ng, h tr và tái ñ nh cư còn nhi u b t c p nh t
là giá b i thư ng, h tr .
2. Th i gian hoàn thành k ho ch GPMB

m t s d án còn ch m, nên

làm ch m ti n đ xây d ng c a d án.
3. Trình ñ năng l c chuyên môn c a m t s cán b làm nhi m v
GPMB còn h n ch .
4. S ph i k t h p và th c hi n qui trình b i thư ng, GPMB
phịng ban, đơn v và

m ts

đ a phương có đ t thu h i chưa nghiêm túc.

5. Nh n th c c a ngư i dân v công tác b i thư ng, GPMB còn nhi u

h n ch .
ð góp ph n hồn thi n chính sách b i thư ng, GPMB ñ t k t qu t t, ñúng
qui ñ nh và tr thành y u t th c s thúc ñ y s phát tri n kinh t - xã h i và phù h p
v i cơ ch th trư ng v a gi i quy t ñư c các v n ñ xã h i. ðó là lý do đ tác gi
nghiên c u đ tài: “Nghiên c u cơng tác gi i phóng m t b ng m t s d án ñ u tư
phát tri n kinh t - xã h i t i thành ph B c Ninh, t nh B c Ninh”.
Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………..

2


1.2. M c tiêu c a ñ tài
1.2.1. M c tiêu chung
ðánh giá th c tr ng công tác b i thư ng, GPMB trên ñ a bàn thành ph
B c Ninh, t nh B c Ninh. Nh ng k t qu ñ t ñư c và nh ng h n ch t n t i.
Trên cơ s đó đ xu t và ki n ngh gi i pháp góp ph n thúc đ y cơng tác b i
thư ng GPMB nhanh, đúng ti n đ và đúng chính sách c a Nhà nư c.
1.2.2. M c tiêu c th
- Góp ph n h th ng hóa lý lu n và th c ti n v công tác b i thư ng,
GPMB khi Nhà nư c thu h i ñ t ñ th c thi các d án phát tri n kinh t - xã h i
- ðánh giá th c tr ng công tác b i thư ng, GPMB m t s d án ñ u tư
xây d ng phát tri n kinh t - xã h i trên ñ a bàn thành ph B c Ninh
- ð xu t ki n ngh , gi i pháp ñ nâng cao hi u qu công tác GPMB
khi Nhà nư c thu h i ñ t ñư c th c thi nhanh.
1.3. ð i tư ng và ph m vi nghiên c u
1.3.1. ð i tư ng nghiên c u
1- Các văn b n pháp lý liên quan đ n cơng tác thu h i ñ t, GPMB và
tái ñ nh cư trên ñ a bàn thành ph B c Ninh, t nh B c Ninh.
2- ð t ñai liên quan ñ n thu h i, GPMB trong th c hi n d án ñ u tư
phát tri n kinh t - xã h i trên ñ a bàn thành ph B c Ninh.

3- H gia đình khi thu h i ñ t, GPMB có liên quan ñ n d án ñ u tư
xây d ng phát tri n kinh t - xã h i trên ñ a bàn 02 d án nghiên c u.
- ð tài ch gi i h n nghiên c u, đánh giá hi u qu cơng tác b i
thư ng, h tr , GPMB qua 02 d án có tích ch t đi n hình trên ñ a bàn thành
ph B c Ninh, c th như sau:
+ D án xây d ng Tuy n ñư ng s t Lim - Ph L i, thu c ñ a bàn xã
Phong Khê, thành ph B c Ninh.
+ D án xây d ng Tr s t nh h i ph t giáo và Trư ng Trung c p ph t
h c, thu c ñ a bàn xã Khúc Xuyên, thành ph B c Ninh.
Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………..

3


1.3.2. Ph m vi nghiên c u c a ñ tài
1.3.2.1. Ph m vi n i dung nghiên c u
- T p trung ch y u vào th c tr ng, k t qu cơng tác GPMB, đ ra đ nh
hư ng, gi i pháp ch y u ñ ñ y nhanh cơng tác GPMB và b trí tái đ nh cư, n ñ nh
ñ i s ng, s n xu t cho h dân khi b thu h i ñ t trên ñ a bàn thành ph B c Ninh
- Nghiên c u cơ s lý lu n v chính sách b i thư ng, h tr , GPMB
khi Nhà Nư c thu h i ñ t và k t qu công tác GPMB khi th c hi n ñ u tư xây
d ng các d án phát tri n kinh t - xã h i
- ð a ñi m, ñ a bàn nghiên c u và phương pháp nghiên c u
- Phân tích nh ng y u t

nh hư ng đ n cơng tác b i thư ng, GPMB.

1.3.2.2. Ph m vi không gian nghiên c u
- M t s ñ a ñi m phư ng, xã khi Nhà nư c thu h i ñ t, GPMB ñ ñ u tư
xây d ng d án phát tri n kinh t - xã h i trên ñ a bàn thành ph B c Ninh.

1.3.2.3. Ph m vi th i gian nghiên c u
- Th i gian thu th p s li u s n có: t năm 2005 - 2010
- Th i gian th c hi n ñ tài: t tháng 5 năm 2008 ñ n tháng 9 năm 2011.

Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………..

4


2. T NG QUAN V GI I PHÓNG M T B NG, TÁI ð NH CƯ
TH C THI CÁC D ÁN PHÁT TRI N KINH T - XÃ H I
2.1. Thu h i ñ t, GPMB và các v n ñ liên quan
2.1.1. ð c ñi m c a ñ t đai liên quan đ n cơng tác GPMB đ th c thi
các d án đ u tư
Di n tích ñ t ñai có h n. S gi i h n đó là tồn b di n tích b m t c a
trái đ t cũng như di n tích ñ t ñai c a m i qu c gia, m i lãnh th b gi i h n.
S gi i h n đó cịn th hi n

ch nhu c u s d ng ñ t ñai c a các ngành kinh

t qu c dân trong quá trình phát tri n kinh t - xã h i ngày càng tăng. Do di n
tích đ t đai có h n nên ngư i ta không th tuỳ ý mu n c a mình tăng di n tích
đ t đai lên bao nhiêu cũng ñư c. ð c ñi m này ñ t ra yêu c u qu n lý ñ t ñai
ph i ch t ch , qu n lý v s lư ng, ch t lư ng ñ t, cơ c u đ t đai theo m c
đích s d ng cũng như cơ c u s d ng ñ t ñai theo các thành ph n kinh t ...
và xu hư ng bi n ñ ng c a chúng ñ có k ho ch phân b và s d ng đ t đai
có cơ s khoa h c. ð i v i nư c ta di n tích đ t đai bình qn đ u ngư i vào
d ng th p so v i các qu c gia trên th gi i. V n ñ qu n lý và s d ng ñ t ñai
ti t ki m, hi u qu và b n v ng l i càng ñ c bi t quan tr ng.
ð t ñai ñư c s d ng cho các ngành, các lĩnh v c c a ñ i s ng kinh t ,

xã h i. Vi c m r ng các khu công nghi p, các khu ch xu t, vi c m r ng
các khu đơ th , xây d ng k t c u h t ng, phát tri n nông nghi p, lâm nghi p,
ngư nghi p... ñ u ph i s d ng ñ t ñai. ð ñ m b o cân ñ i trong vi c phân
b ñ t ñai cho các ngành, các lĩnh v c, tránh s ch ng chéo và lãng phí, c n
coi tr ng công tác quy ho ch và k ho ch hố s d ng đ t đai có s ph i h p
ch t ch gi a các ngành và có s tham gia c a ngư i dân trong cơng tác này.
ð t đai có v trí c đ nh, tính ch t hố h c, v t lý và sinh h c trong đ t
cũng khơng đ ng nh t. ð t ñai ñư c phân b trên m t di n tích r ng. Do v trí
c ñ nh và g n li n v i các ñi u ki n t nhiên (th như ng, th i ti t khí h u,
nư c, cây tr ng và gia súc...) và các ñi u ki n kinh t như k t c u h t ng, dân
s , công nghi p... trên các vùng các khu v c nên tính ch t c a đ t có khác
Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………..

5


nhau. Vì v y vi c s d ng đ t đai vào các q trình s n xu t c a m i ngành
kinh t c n ph i nghiên c u k lư ng tính ch t c a ñ t sao cho phù h p.
Trong s n xu t nông nghi p, vi c s d ng ñ t ph i thích h p v i các ñi u ki n
t nhiên kinh t và ch t lư ng ru ng ñ t c a t ng vùng đ mang l i hi u qu
cao. ð kích thích s n xu t hàng hố trong nơng nghi p. Nhà nư c đ ra
nh ng chính sách như ñ u tư, thu ... cho phù h p v i ñi u ki n ñ t ñai

các

vùng trong nư c.
Trong nông nghi p n u s d ng h p lý đ t đai thì s c s n xu t c a nó
khơng ng ng đư c nâng lên. S c s n xu t g n li n v i s phát tri n c a l c
lư ng s n xu t, s ti n b khoa h c k thu t v i vi c th c hi n phương th c
thâm canh và ch ñ canh tác h p lý. S c s n xu t c a ñ t ñai bi u hi n t p

trung vào đ phì nhiêu c a đ t đai. Vì v y c n s th c hi n các bi n pháp h u
hi u ñ nâng cao đ phì nhiêu c a đ t đai, cho phép nâng cao năng su t.
ð t ñai gi m t vai trị đ c bi t quan tr ng, Lu t ð t ñai năm 1993 và
2003 ñã kh ng đ nh vai trị to l n c a ñ t ñai như sau: "ð t ñai là tài nguyên
vô cùng quý giá, là tư li u s n xu t ñ c bi t, là thành ph n quan tr ng hàng
đ u c a mơi trư ng s ng, là ñ a bàn phân b c a các khu dân cư, xây d ng
các cơ s kinh t , văn hoá, xã h i, an ninh qu c phịng''.
Th t v y, đ t đai gi v trí và có ý nghĩa đ c bi t quan tr ng. ð t ñai là
ñi u ki n chung đ i v i m i q trình s n xu t c a các ngành kinh t qu c
dân và ho t ñ ng c a con ngư i. ð t đai là m t tài ngun vơ cùng q giá
c a lồi ngư i, là đi u ki n quan tr ng cho s s ng c a con ngư i trên trái
ñ t. ð t ñai là ñi u ki n v t ch t c n thi t ñ cho con ngư i t n t i và tái s n
xu t các th h k ti p nhau c a loài ngư i. B i v y, vi c s d ng ñ t ñ y ñ ,
h p lý và có hi u qu và b o v ngu n tài nguyên ñ t đai b n v ng, lâu dài là
vơ cùng c n thi t.
V vai trị c a đ t ñai trong ñ i s ng kinh t - xã h i, các nhà kinh ñi n
c a ch nghĩa Mác Lê nin ñã ch ra r ng ñ t đai đóng vai trị kinh t , chính tr
h t s c to l n. ð t ñai cùng v i các ñi u ki n t nhiên khác là cơ s t nhiên
Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………..

6


và là m t trong nh ng cơ s quan tr ng nh t đ hình thành các vùng kinh t ,
nh m khai thác và s d ng có hi u qu các ti m năng t nhiên, kinh t , xã h i
c a m i vùng ñ t nư c. Nhu c u v ñ i s ng kinh t , xã h i r t phong phú và
ña d ng. Khai thác l i th và ti m năng c a m i vùng ñ t là t t y u khách
quan. ð ñáp ng nhu c u đó là m t trong nh ng nhi m v quan tr ng nh t
nh m phát tri n kinh t - xã h i ñ t nư c.
nư c ta, d a trên cơ s các ñi u ki n t nhiên, kinh t xã h i thì c

nư c có 7 vùng kinh t sinh thái. ðó là vùng mi n núi và trung du B c B ,
vùng ð ng b ng Sông H ng, vùng khu IV cũ, vùng duyên h i Mi n Trung,
vùng Tây Nguyên, vùng ðông Nam B và vùng ð ng b ng sơng C u Long.
M i vùng có nh ng s c thái riêng v ñ t ñai và các ñi u ki n t nhiên khác.
S d ng ñ y ñ và h p lý ñ t ñai c a m i vùng là m t trong nh ng nhi m v
quan tr ng nh m phát tri n kinh t , xã h i c a ñ t nư c.
ð t ñai tham gia vào t t c các ngành c a n n kinh t qu c dân và
h u h t các lĩnh v c c a ñ i s ng xã h i. Theo t ng ngành s n xu t, t ng lĩnh
v c c a ñ i s ng, ñ t ñai ñư c phân thành các lo i khác nhau.

nư c ta ñ t

ñư c phân thành 6 lo i
- ð t nơng nghi p là đ t đư c xác ñ nh ch y u ñ s d ng vào s n
xu t nông nghi p như tr ng tr t, chăn nuôi, nuôi tr ng thu s n ho c đ
nghiên c u thí nghi m v nơng nghi p.
- ð t lâm nghi p là ñ t ñư c xác ñ nh ch y u ñ s d ng vào m c đích
s n xu t lâm nghi p như tr ng r ng, khoanh m i, b o v , ph c h i r ng t
nhiên, nghiên c u thí nghi m v lâm nghi p.
- ð t khu dân cư nông thôn là lo i ñ t ñ xác ñ nh ch y u vào xây
d ng nhà

và cơng trình ph c v cho sinh ho t

nơng thơn.

- ð t đơ th là đ t n i thành, n i th xã, th tr n ñư c s d ng ñ xây
d ng nhà , tr s các cơ quan, t ch c, các cơ s s n xu t kinh doanh, cơ
s h t ng ph c v l i ích cơng c ng, qu c phòng, an ninh và vào các m c
đích khác.

Trư ng ð i h c Nơng Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………..

7


- ð t chuyên dùng là ñ t ñư c s d ng vào m c đích khơng ph i là
nông nghi p, lâm nghi p, nhà , bao g m: đ t xây d ng, các cơng trình, cơng
nghi p, khoa h c k thu t, h th ng giao thơng, h th ng thu l i, đê đi u,
văn hoá, xã h i, giáo d c, y t , th d c th thao, d ch v , ñ t s d ng cho nhu
c u qu c phịng, an ninh, đ t làm đ g m, g ch ngói và các v t li u xây d ng
khác, đ t đai di tích l ch s , văn hố và danh lam th ng c nh, đ t nghĩa trang,
nghĩa đ a, đ t có m t nư c s d ng vào m c đích khơng ph i là nông nghi p.
- ð t chưa s d ng là đ t chưa có đ đi u ki n ho c chưa xác ñ nh ñ
s d ng vào m c đích nơng nghi p, ni tr ng thu s n, lâm nghi p, chưa
ñư c xác ñ nh là ñ t khu dân cư nông thôn, ñô th , chuyên dùng và Nhà nư c
chưa giao cho các t ch c, h gia đình, cá nh n s d ng n ñ nh lâu dài.
ð t ñai ñư c phân b

các ñ a bàn khu dân cư, xây d ng các cơ s kinh

t , văn hố, xã h i, an ninh và qu c phịng. ð t đai có v trí c đ nh, có tính ch t
cơ h c, v t lý, hố h c và sinh h c khác nhau. M i nơi hình thành m t khu dân
cư v i nh ng ñ c ñi m văn hoá, xã h i, phong t c t p qn khác nhau mà qua đó
ngư i ta có th nh n bi t đư c ngu n g c, xu t x c a nhau. Như v y nó có liên
quan t i v n ñ xã h i c a vùng, lãnh th mà con ngư i sinh s ng. ð t ñai cùng
v i ñi u ki n t nhiên khác là m t trong nh ng cơ s quan tr ng nh t đ hình
thành các vùng kinh t c a đ t nư c nh m khai thác và s d ng có hi u qu các
ti m năng t nhiên, kinh t , xã h i c a m i vùng ñ t nư c.
T m quan tr ng c a đ t trong đ i s ng là khơng th nói h t, nh t là đ t
các đơ th l n ''t c ñ t t c vàng''. ð ñáp ng nhu c u khách quan c a s

phát tri n nói chung và s nghi p phát tri n c a đơ th nói riêng c n ph i xây
d ng các khu đơ th , các d án phát tri n nhà, gi i to các đ u nút giao thơng,
di chuy n các xí nghi p cũ, m r ng không gian thành ph ... . Như v y c n
m t lư ng m t b ng ñ t ñai ñáng k . ðây là cơng vi c quan tr ng nhưng hồn
tồn khơng ñơn gi n, ñ ng ch m t i nhi u ngư i, liên quan t i nhi u lĩnh v c,
và nó cũng như m t bài tốn r t khó, có lúc gian nan v s d ng ñ t ñ i v i
t t c các c p, các cơ quan, các ban ngành (h th ng chính tr ).
Trư ng ð i h c Nơng Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………..

8


2.1.2. Thu h i ñ t và b i thư ng gi i phóng m t b ng
2.1.2.1. Khái ni m v thu h i ñ t
Theo ði u 4 - Lu t đ t đai năm 2003 thì thu h i ñ t là vi c Nhà nư c ra
quy t đ nh hành chính đ thu l i quy n s d ng ñ t ho c thu l i ñ t ñã giao cho t
ch c, cá nhân, U ban nhân dân xã, phư ng, th tr n qu n lý theo quy ñ nh nh m
ph c v phát tri n kinh t - xã h i và l i ích an ninh qu c gia. Do đó, vi c thu h i
đ t là s tho thu n gi a Nhà nư c và cơ quan có ch c năng v i ngư i dân có đ t
trong vùng quy ho ch đ đi đ n s th ng nh t v giá c b i thư ng thi t h i cho
ngư i dân và s

ng h c a ngư i dân cho vi c thu h i ñ t c a Nhà nư c. Nhưng

trong nh ng năm qua v n ñ này h u như ch th c hi n theo hình th c t trên
xu ng, m i giá c là do Nhà nư c và các cơ quan có ch c năng c a các đ a
phương có đ t b thu h i áp giá chưa phù h p v i giá th trư ng, do đó gây khơng
ít khó khăn trong vi c thu h i đ t c a Nhà nư c.
2.1.2.2. Lý do c a vi c thu h i đ t
Cơng nghi p hố là quá trình phát tri n c a m i qu c gia trên th gi i.

Trong th i ñ i ngày nay, CNH - HðH là con ñư ng giúp các nư c ch m phát
tri n rút ng n th i gian so v i các nư c ñi trư c. V th c ch t, ñây là quá trình cơ
c u l i n n kinh t theo hư ng phát tri n m nh công nghi p và d ch v , cơ c u l i
vi c phân b dân cư theo hư ng tăng nhanh kh i lư ng dân cư s ng

khu v c

thành th và gi m m nh s lư ng dân cư s ng khu v c nơng thơn.
ð làm đư c ñi u này, t t y u là ph i phân b l i các ngu n l c phát
tri n n n kinh t , trong đó trư c h t là ngu n nhân l c, ñ t ñai và lao ñ ng.
Ph i thu h i và chuy n m t b ph n ñ t ñai, t p trung ch y u là ñ t nông
nghi p sang ph c v cho xây d ng khu, c m công nghi p, khu ch xu t, khu
dân cư t p trung, cũng như cho vi c xây d ng, phát tri n k t c u h t ng và
các cơng trình cơng c ng ph c v l i ích c ng đ ng. ð ng th i ph i chuy n
m t b ph n l c lư ng lao ñ ng

khu v c nơng nghi p là khu v c có năng

su t lao đ ng th p, sang khu v c cơng nghi p và d ch v là nh ng khu v c có
năng su t lao đ ng cao, cũng như thu nh p cao hơn.
Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………..

9


2.1.2.3. Cơ ch thu h i ñ t
ði u 5- Lu t ñ t ñai năm 2003 quy ñ nh: ð t đai thu c s h u tồn dân
do nhà nư c ñ i di n ch s h u và trao quy n s d ng ñ t cho ngư i s d ng
đ t thơng qua hình th c giao ñ t, cho thuê ñ t. Do ñó, ñ t ñai là tài s n quý
giá, là tư li u s n xu t ch y u c a nơng dân và nó quy t đ nh cu c s ng c a

h và gia đình h .
Thu h i ñ t ñ ph c v cho vi c xây d ng khu c m công nghi p, khu
dân cư, cơ s h t ng công c ng là v n ñ kinh t - xã h i l n, nhưng l i ph i
tính đ n l i ích cơ b n c a nh ng ngư i dân b thu h i ñ t. Qua ñó, Nhà nư c
ta ñã ban hành Lu t ñ t ñai năm 2003, Ngh ñ nh s 181, 197, 198, 17, 84, 69
và hàng lo t chính sách vĩ mô hư ng vào gi i quy t cơ b n v đ t nói chung
và v n đ thu h i đ t nơng nghi p nói riêng đ ñ m b o gi a l i ích chung
c a xã h i và l i ích c a h nhân dân, nh m gi i quy t v n đ nơng nghi p,
nơng dân, nơng thơn.
Khi Nhà nư c thu h i ñ t c a t ch c, h gia đình, cá nhân ph i ti n
hành b i thư ng, h tr ñ GPMB. Ngư i b thu h i đ t lo i nào thì ñư c b i
thư ng b ng vi c giao đ t m i có cùng m c đích s d ng, n u khơng có đ t
đ b i thư ng thì đư c b i thư ng b ng giá tr quy n s d ng ñ t t i th i
đi m có quy t đ nh thu h i. Trư ng h p thu h i ñ t c a h gia ñình, cá nhân
tr c ti p s n xu t mà khơng có đ t ñ b i thư ng cho vi c ti p t c s n xu t thì
ngồi vi c ñư c b i thư ng b ng ti n, ngư i b thu h i đ t cịn đư c Nhà
nư c h tr

n ñ nh ñ i s ng và s n xu t, ñào t o chuy n đ i ngành ngh , b

trí vi c làm.
2.1.2.4. B n ch t c a vi c b i thư ng, gi i phóng m t b ng
Gi i phóng m t b ng là q trình t ch c th c hi n các công vi c liên quan
ñ n di d i nhà c a, cây c i và các cơng trình xây d ng trên ph n ñ t nh t ñ nh ñư c
quy ñ nh cho vi c th c hi n m t d án, cơng trình m i trên đó. GPMB là q trình
đa d ng và ph c t p, nó th hi n khác nhau ñ i v i m i m t d án, nó liên quan
tr c ti p đ n l i ích c a các bên tham gia và l i ích c a tồn xã h i.
Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………..

10

- Tính đa d ng th hi n: M i d án ñư c ti n hành trên m t vùng ñ t
khác nhau v i ñi u ki n t nhiên kinh t , xã h i và trình ñ dân trí nh t ñ nh.
ð i v i khu v c đơ th , th tr n, m t ñ dân cư cao, ngành ngh ña d ng, giá
tr ñ t và tài s n trên ñ t l n d n đ n q trình GPMB có ñ c trưng nh t ñ nh.
ð i v i khu v c ven đơ th , th tr n, m c ñ t p trung dân cư khá cao, ngành
ngh dân cư ph c t p, ho t ñ ng s n xu t đa d ng: cơng nghi p, ti u th công
nghi p, thương m i, buôn bán nh ... q trình GPMB cũng có đ c trưng riêng
c a nó. Cịn đ i v i khu v c nơng thơn ho t đ ng s n xu t ch y u c a dân cư là
s n xu t nơng nghi p, đ i s ng ph thu c chính vào nơng nghi p. Do đó, GPMB
cũng ñư c ti n hành v i nh ng ñ c ñi m riêng bi t.
- Tính ph c t p th hi n: ð t là tài s n có giá tr cao, có vai trị quan tr ng
trong ñ i s ng kinh t - xã h i ñ i v i m i ngư i dân.

khu v c nông thôn, dân cư

ch y u s ng nh vào ho t ñ ng s n xu t nơng nghi p mà đ t l i là tư li u s n xu t
quan tr ng không th thi u, trong khi trình đ s n xu t c a nơng dân th p, kh năng
chuy n đ i ngh nghi p khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là gi ñư c ñ t ñ
s n xu t, th m chí h cho thuê ñ t còn ñư c l i nhu n cao hơn là s n xu t nhưng h
v n không cho th. Trư c tình hình đó đã d n ñ n công tác tuyên truy n, v n ñ ng
nhân dân chuy n đ i m c đích s d ng ñ t và tham gia di chuy n là r t khó khăn và
vi c h tr chuy n ñ i ngh nghi p là ñi u c n thi t ñ ñ m b o ñ i s ng dân cư sau
này. M t khác, cây tr ng, v t ni trên vùng đó cũng đa d ng, khơng đư c t p trung
m t lo i nh t đ nh nên gây khó khăn cho cơng tác đ nh giá b i thư ng.
2.1.2.5. Vai trị c a cơng tác thu h i đ t, b i thư ng GPMB ñ i v i s
phát tri n cơ s h t ng và ñ i s ng xã h i
+ ð i v i s phát tri n cơ s h t ng: M i m t giai ño n phát tri n kinh
t xã h i có m t s phát tri n thích ng c a h t ng kinh t xã h i. V i tư

cách là nh ng phương ti n v t ch t k thu t, h t ng kinh t xã h i l i tr
thành l c lư ng s n xu t quy t ñ nh ñ n s phát tri n c a n n kinh t xã h i
mà trong đó GPMB là đi u ki n tiên quy t ñ d án xây d ng cơ s h t ng
có đư c tri n khai th c thi hay không.
Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………..

11


+ Ti n ñ th c hi n các d án ph thu c vào nhi u ñi u ki n khác nhau
như: Tài chính, lao đ ng, cơng ngh , ñi u ki n t nhiên, t p quán c a nh ng
ngư i dân trong di n b gi i to ... Nhìn chung, nó ph thu c nhi u vào th i
gian ti n hành thu h i ñ t và b i thư ng, h tr ñ GPMB.
+ Thu h i ñ t, b i thư ng GPMB th c hi n ñúng ti n ñ ñ ra s ti t
ki m ñư c th i gian và vi c th c hi n d án có hi u qu . Ngư c l i, thu h i
ñ t, b i thư ng GPMB kéo dài gây nh hư ng ñ n ti n ñ xây d ng c a các
cơng trình, nh hư ng đ n vi c s d ng lao ñ ng cũng như chi phí cho d án,
có khi gây ra thi t h i khơng nh trong đ u tư xây d ng.
+ V m t kinh t c a d án: Th c hi n thu h i ñ t, b i thư ng GPMB
ñư c th c hi n t t s gi m t i đa chi phí cho cơng tác GPMB, có đi u ki n t p
trung v n đ u tư cho các cơng trình khác. Thu h i ñ t, b i thư ng GPMB kéo
dài d n đ n chi phí b i thư ng l n, khơng k p hồn thành ti n đ d án d n
đ n s quay vịng v n ch m gây khó khăn cho các nhà ñ u tư. ð i v i các d
án ñ u tư s n xu t kinh doanh do không ñáp ng ñư c ti n ñ ñ u tư vì v y
nhi u d án m t cơ h i kinh doanh, hi u qu kinh doanh th p. Cịn đ i v i các
d án đ u tư không kinh doanh, th i gian thi công kéo dài, ti n đ thi cơng b
ng t qng gây ra s lãng phí r t l n và nh hư ng t i ch t lư ng cơng trình.
ð c bi t, các nhà ñ u tư trong nư c có ngu n v n h n h p thì vi c quay vòng
v n là c n thi t ñ ñ m b o t n d ng cơ h i đ u th u c a các cơng trình khác.
2.1.3. Giá đ t và đ nh giá đ t

2.1.3.1. Giá ñ t
T i ñi u 12 Lu t ð t đai năm 1993 đã cơng nh n đ t “có giá’’. L n đ u
tiên đư c coi là “có giá” làm thay đ i h n quan ni m cũ ñã ng tr trong su t
m y ch c năm c a quá trình th i bao c p, coi ñ t là c a “tr i cho” khơng có
giá (nh t là đ t nơng nghi p, lâm nghi p). Xác đ nh đ t “có giá” bư c ñ u ñã
ñ c p ñ n “tính ch t kinh t ” c a đ t ñai.
Lu t quy ñ nh ñ t “có giá” ñã t o khung pháp lý ñ chuy n t vi c
qu n lý Nhà nư c v ñ t ñai b ng bi n pháp hành chính duy nh t sang bi n
pháp hành chính kinh t và thúc đ y q trình v n đ ng các quan h ñ t ñai
Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………..

12


v i vi c cho phép ngư i s d ng ñ t ñư c th c hi n 9 quy n. Trong n n kinh
t th trư ng, ñ t ñai ñư c coi là tài s n - b t đ ng s n - hàng hố đ c bi t nên
nó cũng có nh ng đ c ñi m chung c a hàng hoá như: giá tr , giá tr s d ng,
giá c và cũng ñư c trao ñ i trên th trư ng dư i nhi u hình th c chuy n
như ng. Khi đó, ñ t ñai tr thành “hàng hoá ñ t”. Giá tr c a hàng hố đ t
đư c th hi n

m t kh năng sinh l i c a ñ t và tính s h u.

T i đi u 55 Lu t ð t ñai 2003 quy ñ nh “Nhà nư c xác ñ nh giá các lo i
ñ t ñ tính thu chuy n quy n s d ng ñ t, thu ti n khi giao ñ t ho c cho th
đ t, tính giá tr tài s n khi giao ñ t, b i thư ng thi t h i khi Nhà nư c thu h i
ñ t. Chính ph giao cho UBND các t nh, thành ph tr c thu c Trung ương quy
ñ nh khung giá các lo i ñ t ñ i v i t ng vùng và theo t ng th i gian”. ðây là
văn b n pháp quy quan tr ng nh t c a Nhà nư c công nh n quy n s d ng
ñ t nhưng trên th c t s mua bán đ t đã hình thành. ðương nhiên, th trư ng

b t đ ng s n trong đó có ñ t ñai là m t thành ph n cơ b n xu t hi n thì các
quy lu t kinh t khách quan trên th trư ng cũng ñư c hình thành đ chi ph i,
đi u ti t các ho t ñ ng c a giá c ñ t ñai. ði u kh ng ñ nh là cơ s hình thành
và v n đ ng c a giá ñ t. Giá tr c a ñ t ngoài nh ng l i th do thiên nhiên
ban t ng chính là lao ñ ng, v n, khoa h c k thu t ñ u tư vào ñ t ñai ñ khai
thác và c i t o ñ t. Giá c a hàng hố đ t đai cũng như các hàng hố khác, tuy
nhiên, đ t đai là lo i hàng hố đ c bi t nên giá c c a hàng hố đ t cũng có
nh ng đ c đi m riêng, phát tri n theo nh ng quy lu t riêng c a nó và ch u nh
hư ng c a nhi u y u t r t cơ b n. Có nhi u y u t

nh hư ng ñ n s hình

thành và v n ñ ng c a giá ñ t nhưng nh hư ng l n nh t là: M c đích s
d ng, đ màu m c a đ t, v trí hình th , ñ a hình, ñi u ki n t nhiên, kinh t xã h i, mơi trư ng, tình tr ng pháp lý, quan h cung c u, s khan hi m, lịng
ham mu n và chính sách đ u tư c a Nhà nư c.
2.1.3.2. ð nh giá ñ t
Là nh ng phương pháp kinh t nh m tính tốn lư ng giá tr c a ñ t ñai
b ng hình thái ti n t t i m t th i ñi m xác ñ nh khi chúng tham gia trong m t
th trư ng nh t ñ nh. ð t đai là tài s n, vì v y v nguyên t c vi c ñ nh giá ñ t
Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………..

13


cũng như đ nh giá các tài s n thơng thư ng. M t khác, ñ t ñai là m t tài s n
ñ c bi t, nên giá ñ t ngồi các y u t v khơng gian, th i gian, kinh t , pháp
lu t chi ph i, nó cịn b tác đ ng b i các y u t tâm lý xã h i. Vì v y, như trên
đã trình bày thì giá đ t ch có th là s ư c tính v m t giá tr mà khơng có th
tính đúng, tính đ như các tài s n thông thư ng khác.
2.1.4. V n d ng lý lu n đ a tơ c a C.Mác vào vi c ñ nh giá ñ n bù thi t

h i ñ t và tài s n
Trong ñi u ki n Nhà nư c thu h i ñ t ph c v các cơng trình cơng
c ng, l i ích qu c gia thì các đơn v cơ quan ph i n p m t kho n ti n cho Nhà
nư c ñ s d ng ñ t. S ti n này ch y u ñư c dùng ñ bù ñ p nh ng thi t
h i v ñ t và tài s n cho nh ng ngư i b thu h i ñ t. Vi c thu h i ñ t trong
trư ng h p này gi ng như là hành vi chuy n quy n s d ng đ t và chuy n
m c đích s d ng ñ t nhưng là hành vi chuy n quy n s d ng ñ t ñ c bi t, nó
khơng ph i là m t s t nguy n mà là m t s b t bu c; ph n b t l i không
mong mu n l i thu c v ngư i b thu h i. B i v y, vi c gi i quy t tho ñáng
l i ích c a ngư i b thu h i ñ t là h t s c c n thi t và quan tr ng th hi n
vi c ñ n bù thi t h i v ñ t và tài s n trên ñ t b thu h i d a trên cơ s nào và
kho n này l y t đâu? ðó là v n đ ch y u c n ñư c xem xét nh m gi i
quy t tho đáng l i ích cho ngư i b thu h i.
Lý lu n đ a tơ c a Mác v n có giá tr lý lu n và th c ti n ñ gi i quy t
hai câu h i ñ t ra trên ñây.
- V kho n ti n l y t ñâu ñ ñ n bù thi t h i ñ t và tài s n cho ngư i
có đ t b thu h i có th th y ngay r ng nó đư c l y t ngư i s d ng ñ t m i.
Kho n ti n mà ngư i s d ng đ t m i ph i tr ít nh t là b ng v i s ti n ph i
b i thư ng cho ngư i b thu h i c v ñ t và thi t h i tài s n trên ñ t n u c n.
- V n ñ ph c t p hơn là m c ñ n bù bao nhiêu và d a trên cơ s nào
đ tính tốn kho n này.
Như chúng ta ñ u bi t, theo lý lu n ñ a tơ c a Mác thì đ phì nhiêu và
v trí c a đ t đai là cơ s cho vi c tính tốn m c ph i tr cho ngư i s d ng
Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………..

14


đ t. ð phì nhiêu và v trí đ t ñai

ñây bao g m c các y u t t nhiên và

nhân t o t c là c các chi phí đ u tư c a con ngư i làm thay đ i đ phì và v
trí c a m nh ñ t ñư c s d ng. B i v y, đ tính m c ph i tr c a ngư i s
d ng đ t, theo chúng tơi căn c vào m y y u t sau ñây:
- Lo i ñ t b thu h i: Lo i ñ t b thu h i là d a trên phân lo i đ t theo
m c đích s d ng hi n hành như đ t nơng nghi p, ñ t , ñ t ñô th ... ñ i v i
các lo i ñ t c n lưu ý t i y u t nhân t o t c là vai trị c a con ngư i đã tác
đ ng vào nh ng lo i đ t đó. Ví d đ i v i đ t nơng nghi p thì ngồi y u t đ
phì t nhiên, c n chú ý đ n đ phì nhân t o, t c là

đ a tơ chênh l ch II. V i

nh ng y u t nhân t o này c n ñư c xem xét ñ n vai trò ñ u tư c a Nhà nư c
và nh ng chi phí ñ u tư c a nh ng ngư i s d ng đ t trư c đó.
- Căn c vào lo i cơng trình: ð t s d ng vào m c đích cơng c ng và l i
ích qu c gia là ñ t dùng ñ xây d ng cơng trình. Có nh ng cơng trình v a ph c v
tr c ti p ñ i s ng v a có tác d ng tr l i c i t o ñ t làm tăng thêm giá tr c a ñ t
ñai t i m t vùng. Vi c căn c vào lo i cơng trình đ tính tốn m c ph i tr ñ i v i
các ch s d ng ñ t và m c ñ n bù thi t h i cho ngư i b thu h i làm cho ch các
cơng trình xây d ng ph i tính tốn k lư ng nh m ti t ki m kho n ñ u tư vào ñ t.
- UBND các ñ a phương và ch ñ u tư xây d ng các cơng trình s là nh ng
ngư i có liên quan tr c ti p đ n xem xét các y u t , các ñi u ki n liên quan t i vi c
quy ñ nh m c giá ph i n p, b i thư ng, h tr v ñ t và tài s n g n li n v i ñ t khi
b thu h i ñ ph c v cho l i ích qu c gia, l i ích công c ng, an ninh qu c phịng.
2.1.5. V tái đ nh cư
Tái ñ nh cư ñư c hi u là quá trình b i thư ng, h tr các thi t h i v ñ t ñai
và tài s n, di chuy n, tái đ nh cư, n đ nh và khơi ph c cu c s ng cho nh ng
ngư i dân b thu h i ñ t ñ xây d ng các d án nh m m c đích phát tri n. Tái
đ nh cư cịn bao g m hàng lo t các ho t ñ ng nh m h tr cho nh ng ngư i b

nh hư ng do vi c th c hi n d án gây ra, khôi ph c và c i thi n m c s ng t o
ñi u ki n phát tri n nh ng cơ s kinh t và văn hoá - xã h i c a h b thu h i ñ t
và c ng ñ ng. Nói tóm l i, tái ñ nh cư là nh m gi m nh các tác ñ ng x u v kinh
Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………..

15


t , văn hố xã h i đ i v i m t b ph n dân cư b thu h i đ t, đã gánh ch u vì s
phát tri n chung. Vì v y, các d án tái ñ nh cư cũng ñư c coi là các d án phát
tri n và ph i ñư c th c hi n như các d án phát tri n khác. Tuy nhiên, trên th c t
ñã tri n khai nhi u d án xây d ng khu tái ñ nh cư ñ di dân khi Nhà nư c thu h i
ñ t, bư c ñ u n ñ nh ñ i s ng cho nh ng ngư i ph i di chuy n ch

do b thu

h i ñ t, song q trình th c hi n đã n y sinh nhi u v n ñ c n ph i ñư c xem xét:
- M t s khu tái ñ nh cư khơng đ m b o đi u ki n cơ s h t ng t i
thi u như: H th ng đi n, nư c, đư ng giao thơng, trư ng ho c tr m xá... .T
đó nh hư ng tr c ti p ñ n ñ i s ng c a nh ng ngư i ñ n tái ñ nh cư nơi này
- Vi c b trí tái ñ nh cư chưa quan tâm t i các y u t c ng đ ng dân cư,
các nhóm h , t p quán sinh ho t, s n xu t. Ví d như ngư i s n xu t nơng
nghi p l i chuy n đ n khu đ nh cư cao t ng khơng có tư li u s n xu t trong
khi vi c h tr ñào t o ngh , gi i quy t vi c làm chưa có ch tài ch t ch .
- ða s vi c xây d ng khu tái ñ nh cư cịn b đ ng, đ n khi có quy t
ñ nh thu h i ñ t ho c th m chí khi ti n hành b i thư ng m i quan tâm ñ n
v n ñ tái ñ nh cư. T ch khâu chu n b khơng đư c k lư ng do s b c
bách v th i gian d n ñ n thi u th n các ñi u ki n t i thi u.
- Chưa có quy đ nh t i thi u v quy n và nghĩa v c a ngư i b thu h i
ñ t vào khu tái ñ nh cư nên ngư i dân khơng bi t mình đư c hư ng quy n l i

gì. Nhi u khi các khu tái ñ nh cư xây d ng xong ngư i dân ñăng ký vào

khi

l p d án nhưng l i không vào mà yêu c u b i thư ng, hơc tr b ng ti n đ t
lo ch

m i ñã d n ñ n tình tr ng th a ch

trong khu tái đ nh cư.

- Chưa có quy đ nh c th v trách nhi m c a các bên có liên quan trong
vi c xây d ng khu tái đ nh cư nên có tình tr ng khốn tr ng cho ch ñ u tư.
2.1.6. H tr chuy n ñ i ngh nghi p, n ñ nh ñ i s ng và s n xu t
Trong nh ng năm trư c ñây, vi c h tr chuy n ñ i ngh nghi p, n ñ nh ñ i
s ng và s n xu t dư ng như không ñư c ñ c p t i ñã gây nhi u khó khăn cho đ i
s ng c a ngư i dân. Tuy nhiên, cũng có hình th c h tr đư c th c hi n thơng
qua h tr m t kho n ti n nh t ñ nh ñ i v i m i d án. Kho n ti n này phát huy
Trư ng ð i h c Nông Nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c kinh t ……………………………..

16