nguyên tắc định giá tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại việt nam - tiểu luận môn nghiệp vụ ngân hàng thương mại

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
KHOA ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC

TIỂU LUẬN MÔN NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM
BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI VIỆT NAM
Giảng viên : TS. NGUYỄN THANH PHONG
Lớp : NH ĐÊM 1- K21
Nhóm thực hiện : NHÓM 12
Đề tài 7: Nguyên tắc định giá Tài sản đảm tại các ngân hàng thương mại VN
DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHÓM
Stt Họ Tên Ngày sinh Nơi sinh Ghi chú
1 Nguyễn Thị Dung 15/06/1988 Nghệ An
2 Trần Thị Hồng Gấm 10/07/1984 TP.HCM Nhóm trưởng
3 Vũ Thị Bích Hiếu 09/08/1988 Vũng Tàu
4 Võ Thị Khen 02/12/1988 Phú Yên
5 Trương Thị Liễu 03/07/1988 Lâm Đồng
6 Nguyễn Thị Ánh Ngọc 20/12/1983 An Giang
7 Nguyễn Phương Ngọc 13/04/1988 Quảng Ngãi
8 Nguyễn Toàn Xuân Nhã 22/01/1984 TP.HCM
Nhóm 12 – NH Đêm 1 – Khoá 21 1
MỤC LỤC
Trang
I. TÀI SẢN ĐẢM BẢO NỢ VAY 4
1. Giới thiệu khái quát về tài sản đảm bảo nợ vay 4
1.1 Khái niệm 4
1.2. Phân loại tài sản 4
1.2.1 Phân loại theo hình thái vật chất 4
1.2.2. Phân loại tài sản theo nguồn hình thành 5
1.2.3 Phân loại tài sản đảm bảo theo quyền sở hữu 5

1.3 Các nguyên tắc đối với tài sản đảm bảo 5
2. Vai trò của tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay của ngân hàng 7
II. Nguyên tắc định giá tài sản đảm bảo nợ vay 10
1. Khái niệm và vai trò của định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay 10
1.1. Khái niệm định giá tài sản ( thẩm định giá) 10
1.2 Vai trò của định giá tài sản đảm bảo nợ vay 12
2. Cơ sở Pháp lý và cơ sở Kinh tế để định giá tài sản bảo đảm 13
2.1. Cơ sở pháp lý 13
2.2. Cơ sở kinh tế 13
3. Các phương pháp và nguyên tắc định giá tài sản đảm bảo 15
3.1. Các phương pháp thẩm định giá được ban hành 15
1. Phương pháp so sánh 15
2. Phương pháp chi phí 15
3. Phương pháp thu nhập 16
4. Phương pháp thặng dư 16
5. Phương pháp lợi nhuận 16
6. Các phương pháp thẩm định giá khác 16
3.2 Các nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm tiền vay 17
1) Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất 17
a) Khái niệm 17
b) Đánh giá việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản 18
c) Yêu cầu của nguyên tắc 18
2) Nguyên tắc thay thế 18
3) Nguyên tắc dự báo 19
4) Nguyên tắc cung - cầu 19
5) Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai 19
6) Nguyên tắc đóng góp 19
7) Nguyên tắc phù hợp 20
III. CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TSĐB TẠI NGÂN HÀNG X 21
KẾT LUẬN 31

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 32
I. TÀI SẢN ĐẢM BẢO NỢ VAY:
1. Giới thiệu khái quát về tài sản đảm bảo nợ vay.
1.1 Khái niệm:
Theo khoản 7, điều 3 của NĐ 163/2006/NĐ-CP thì: Tài sản bảo đảm là tài sản mà
bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.
Như vậy, Trong hoạt động cho vay của ngân hàng, tài sản đảm bảo nợ vay là tài sản
mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nợ của khách hàng vay đối với
ngân hàng. Bên bảo đảm có thể là chính khách hàng vay hoặc người thứ ba cam kết bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ nợ cho khách hàng vay, Tài sản đảm bảo có thể là vật, tiền, giấy
tờ có giá và các quyền tài sản khác thuộc sở hữu của bên bảo đảm.
1.2. Phân loại tài sản
1.2.1 Phân loại theo hình thái vật chất.
 Bất động sản: là những tài sản không thể di dời được như: Đất đai, nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền trên đất…Cỏc công trình xây dựng trên đất gồm: Nhà ở, cửa
hàng, nhà xưởng, khách sạn, văn phòng…
 Động sản bao gồm:
- Chứng từ có giá như: tín phiếu kho bạc, trái phiếu Chính phủ, trái phiếu dài hạn,
chứng khoán của các tổ chức tài chính lớn, công ty lớn.
- Máy móc thiết bị, phương tiện vận tải và các tài sản cố định.
- Hàng hoá trong kho: Nguyên vật liệu, sản phẩm,…
- Các tài sản khác như: Vàng, ngoại tệ mạnh, các hợp đồng chi trả của bên
thứ ba như các khoản phải thu, hợp đồng bán hàng hoỏ…và một số quyền như quyền tác
giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, quyền
đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, quyền khai thác tài nguyên …
1.2.2. Phân loại tài sản theo nguồn hình thành.
 Tài sản hiện có: Là những tài sản đã có sẵn, đã hình thành từ trước khi vay.
 Tài sản hình thành từ vốn vay: là những tài sản chưa có ở hiện tại, sẽ được hình
thành trong tương lai và từ chính nguồn vốn vay được .
1.2.3 Phân loại tài sản đảm bảo theo quyền sở hữu.

 Tài sản bảo đảm thuộc sở hữu của khách hàng vay: Đây là những tài sản thuộc
quyền sở hữu và sử dụng lâu dài của khách hàng vay. Những tài sản này được hình thành
từ nguồn vốn của chính khách hàng và có từ trước khi khách hàng đề nghị vay vốn.
 Tài sản đảm bảo thuộc sở hữu của bên bảo lãnh: Đây là tài sản thuộc quyền sở
hữu, sử dụng của bên bảo lãnh đem làm tài sản đảm bảo cho khách hàng vay. Đây là hình
thức bảo đảm kép nhằm đề phòng khi người vay không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì
Ngân hàng có thể xử lý tài sản kèm theo của bên thứ ba.
1.3 Các nguyên tắc đối với tài sản đảm bảo:
Tài sản mà khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh dùng để cầm cố, thế chấp, bảo lãnh
vay vốn phải có đủ các điều kiện:
 Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách
hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định:
- Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng vay,
bên bảo lãnh và được thế chấp, theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Đối với các tài sản của doanh nghiệp Nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà nước
giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo quy
định của pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước.
- Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo
lãnh. Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì khách
hàng vay, bên bảo lãnh phải co giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
 Tài sản được phép giao dịch: tài sản phải được pháp luật cho phép hoặc
không cấm mua, bán, cho, biếu, tặng, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp và
các giao dịch khác.
 Tài sản không có tranh chấp.
 Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, bên bảo
lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
Tài sản đương nhiên trở thành tài sản bảo đảm mà không cần được mô tả trong hợp đồng
bảo đảm (HĐBĐ), trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác:
 Quyền được nhận số tiền bảo hiểm trong trường hợp thế chấp tài sản. Bên nhận
thế chấp phải thực hiện nghĩa vụ thông báo theo quy định tại khoản 2 Điều 346 Bộ Luật

dân sự;
 Các vật phụ của TSBĐ trong trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản đó – áp dụng đối
với đống sản. Trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà, công
trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn
liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có sự thỏa thuận;
 Tiền, quyền yêu cầu thanh toán, vật hoặc các lợi ích khác thu được từ việc bán
TSBĐ là hàng hóa luân chuyển trong quá trình SXKD.
 Tài sản có được từ việc bán tài sản thế chấp theo khoản 1 Điều 20 của Nghị định
163/2006/NĐ-CP;
 Tài sản được ghi trong vận đơn, thẻ tiết kiệm, giấy tờ có giá.
 Việc lựa chọn tài sản nào để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là theo thỏa thuận của
các bên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
 Một tài sản có thể được dùng để đảm bảo cho nhiều khoản vay tại một hay nhiều
ngân hàng khác nhau. (Theo Điều 324 BLDS 2005; Điều 5 NĐ 163/2006/NĐ-CP):
 Luật dân sự khẳng định quyền được thỏa thuận về việc một TSBĐ thực hiện nhiều
nghĩa vụ (trừ một số trường hợp khác, như Luật nhà ở). Giá trị của TSBĐ lớn hơn, bằng
hoặc thấp hơn tổng giá trị của các nghĩa vụ được bảo đảm là do các bên thỏa thuận;
 Bên cạnh nguyên tắc tự do thỏa thuận của các bên về việc một TSBĐ thực hiện
nhiều nghĩa vụ: Các GDBĐ và các giao dịch có liên quan được qui định phải được công
khai hóa nhằm tránh rủi ro cho các bên nhận bảo đảm trong tương lai, đồng thời xác định
được vị trí trong thứ tự ưu tiên thanh toán; Các bên nhận bảo đảm có thể biết và buộc
phải biết việc tài sản đã được dùng vào việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
 Nhiều tài sản cũng có thể được sử dụng để bảo đảm thực hiện một khoản vay
(Theo Điều 334, Điều 347 BLDS 2005; Điều 7 NĐ 163/2006/NĐ-CP).
 Nếu các bên không có thỏa thuận, trường hợp nhiều TSBĐ thực hiện một nghĩa vụ
dân sự, thì mỗi tài sản được xác định bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ; Do vậy, có thể
thỏa thuận là mỗi TSBĐ chỉ thực hiện một phần nghĩa vụ, nhưng phải được ghi rõ trong
hợp đồng phần nghĩa vụ được bảo đảm đối với tài sản tương ứng;
 Các bên có thể lập một HĐBĐ hoặc nhiều HĐBĐ khác nhau để thỏa thuận về việc
nhiều TSBĐ thực hiện một nghĩa vụ nợ.

2. Vai trò của tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay của ngân hàng.
Khi không thể nhìn vào những cái vô hình và khó phân tích như giá trị vô hình của
doanh nghiệp, giá trị của vốn chủ sở hữu, giá trị thực của các khoản phải thu, các khoản
tồn kho Nhất là lần đầu tiên thiết lập quan hệ tín dụng thì việc này càng khó khăn hơn.
Các tổ chức tín dụng Việt Nam chọn việc làm đơn giản nhất là xem xét những cái gì hiện
hữu nhất. Đó chính là các tài sản hữu hình mà chủ yếu là tài sản cố định dùng để đảm bảo
cho các khoản vay.
Các tài sản hữu hình là thứ dễ xác định giá trị nhất. Việc cấp tín dụng sẽ cảm thấy
yên tâm hơn rất nhiều nếu nó được đảm bảo bằng tài sản, nhất là các loại tài sản có tính
thanh khoản và giá trị cao. Việc quản lý các loại tài sản cũng sẽ dễ dàng hơn khi các tổ
chức tín dụng nắm giữ tài sản hoặc giữ những giấy tờ sở hữu chúng và được nhà nước
xác nhận. Đây chính là nguyên nhân giải thích tại sao các tổ chức tín dụng coi tài sản
đảm bảo là yếu tố quan trọng rất quan trọng trong quyết định cấp tín dụng của mình. Đây
cũng là trở ngại chính đối với nhiều doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp ngoài quốc
doanh trong việc tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng khi không có tài sản đảm bảo hoặc các
tài sản chưa đủ các giấy tờ hợp lệ. Chỉ tiêu tỷ lệ dư nợ cho vay có đảm bảo bằng tài sản
đang được xem là tiêu chuẩn quan trọng của các tổ chức tín dụng. Trong khi về mặt
nguyên lý, tài sản đảm bảo chỉ là một yếu có giá trị tham chiếu trong các quyết định cấp
tín dụng.
Tài sản đảm bảo có vai trò rất lớn trong quyết định cấp tín dụng của các tổ chức
tín dụng Việt Nam hiện nay không đơn giản vì nó là chỗ dựa tin cậy trong việc đưa ra
quyết định cấp tín dụng mà hơn thế nữa, tài sản đảm bảo có tác dụng rất tốt trong việc
ngăn ngừa sự xuất hiện của tâm lý ỷ lại sau khi cho vay.
Vai trò của tài sản đảm bảo trong việc ngăn ngừa tâm lý ỷ lại: Lý thuyết hành vi
(behaviour theory) và lý thuyết trò chơi (game theory) đã chỉ rõ, khi thực hiện bất cứ một
hành vi nào, mỗi cá nhân luôn xem xét họ sẽ được gì và mất gì. Nếu hành vi luôn mang
lại lợi ích mà không bị tổn thất gì thì họ sẽ thực hiện, ngược lại nếu hành vi luôn tạo ra
tổn thất mà không có lợi ích gì cho bản thân thì họ sẽ không thực hiện. Đối với loại còn
lại, hành vi được thực hiện khi lợi ích lớn hơn chi phí và ngược lại hành vi sẽ không được
thực hiện. Tác dụng của tài sản đảm bảo nằm ở điểm này. Khi những khoản tín dụng

được cấp mà không có tài sản đảm bảo, phần vốn của bên vay tham gia rất ít hoặc không
tham gia vào dự án đầu tư, thì xu hướng tất yếu là bên vay sẽ thực hiện các dự án có mức
độ rủi ro cao để đem lại lợi nhuận cao vì nếu dự án thất bại thì cái mà họ mất là không
đáng kể, ngược lại nếu dự án thành công thì lợi ích của họ là rất lớn. Hành vi của bên vay
sẽ hoàn toàn ngược lại khi họ phải đem thế chấp các tài sản hiện có của mình để được cấp
tín dụng. Khi tài sản được thế chấp, cấm cố tại các tổ chức tín dụng thì người vay sẽ bị
mất nó nếu khoản vay của họ được đầu tư không cẩn thận và xảy ra rủi ro. Chính vì vậy
mà họ phải thận trọng hơn khi thực hiện quyết định đầu tư của mình. Điều này cũng xảy
ra đối với các doanh nghiệp có giá trị thực của vốn chủ sở hữu lớn, hoạt động trong môi
trường tương đối tốt với luật phát sản được thực thi hiệu quả. Trong trường hợp này, mặc
dù được vay vốn không cần đảm bảo, nhưng người vay vẫn rất thận trọng trong quyết
định đầu tư của mình vì nếu xảy ra rủi ro, dẫn đến tình trạng phá sản thì họ sẽ bị mất
nhiều nhất vì họ là đối tượng cuối cùng được nhận những gì còn lại sau khi thực hiện tất
cả các nghĩa vụ nợ cho các đối tượng khác trong quá trình thực hiện phá sản doanh
nghiệp. Đây cũng chính là cơ sở khoa học hết sức đúng đắn cho việc đưa ra điều 11 Nghị
định 59/NĐ-CP ngày 03/10/1996 của Chính phủ là " tổng mức dư nợ vốn huy động
không được vượt quá vốn điều lệ của doanh nghiệp tại thời điểm công bố gần nhất ".
Quy định này có mục đích nâng cao hiệu quả hoạt động, tránh tâm lý ỷ lại và lựa chọn
bất lợi của các doanh nghiệp nhà nước. Nhưng do yêu cầu khơi thông tín dụng phục vụ
cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, điều kiện này sau đó đã bị bãi bỏ và hiện nay,
rất nhiều doanh nghiệp có dư nợ vay chiếm tỷ lệ chính trong bảng cân đối (trên 80%).
Chính điều này, cộng với cơ chế phận định quyền hạn và trách nhiệm không rõ ràng đã
tạo ra tâm lý ỷ lại trong nhiều doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp nhà nước. Do lợi
ích từ việc thực hiện các dự án đầu tư là rất lớn trong khi trách nhiệm không rõ ràng nên
các cấp điều hành doanh nghiệp chỉ muốn thực hiện đầu tư mà không muốn trả nợ. Điều
này đã gây rất nhiều khó khăn cho các tổ chức tín dụng trong việc giải quyết các khoản
nợ xấu. Chính điều này đã đặt các tổ chức tín dụng vào lựa chọn coi tài sản đảm bảo là
một trong những tiêu chuẩn quan trọng nhất trong quyết định cấp tín dụng của mình. Vì
trong điều kiện thị trường tài chính chưa đạt được độ hoàn hảo cần thiết, tài sản đảm bảo
là cơ chế tốt nhất để giảm thiểu lựa chọn bất lợi và tâm lý ỷ lại do thông tin bất cân xứng

gây ra, nhằm đảm bảo an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng Việt Nam.
Ngoài ra, trong trường hợp uy tín của khách hàng và hiệu quả dự án chưa đủ cơ sở
chắc chắn cho việc thu hồi nợ thì tài sản đảm bảo chính là nguồn trả nợ thứ 2 ngân hàng
chắc chắn sẽ có khi nguồn trả nợ thứ nhất là thu nhập từ hoạt động của khách hàng không
đủ bảo đảm chi trả. Tài sản bảo đảm được nói đến ở đây chính là các tài sản hữu hình
thuộc quyền sở hữu của khách hàng hoặc bên bảo lãnh cho khách hàng. Ngân hàng sẽ
yên tâm hơn về khoản cho vay của mình khi được nhận thế chấp hoặc cầm cố các tài sản
hữu hình đã được pháp luật xác nhận này; đặc biệt khi nó có tính thanh khoản và giá trị
cao. Tài sản hữu hình, chắc chắn sẽ xác định giá dễ hơn, nó cũng thực tế hơn bởi nó là
những cái có thực ở hiện tại không giống những cái vô hình là uy tín hay cái tương lai
khó xác định là hiệu quả dự án.
Những phân tích và những lập luận trên đây không nằm ngoài mục đích muốn giải
thích rằng: các Ngân hàng, nhất là các NHTM ở Việt Nam coi tài sản đảm bảo là yếu tố
hàng đầu trong việc ra quyết định cấp tín dụng nhằm đảm bảo an toàn cho hoạt động của
mình.
II. Nguyên tắc định giá tài sản đảm bảo nợ vay
1. Khái niệm và vai trò của định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay .
1.1. Khái niệm định giá tài sản ( thẩm định giá).
Trên thế giới “Định giá tài sản” trở thành một môn khoa học mang tính nghệ thuật
được nhiều giáo sư, nhà kinh tế, sinh viên nghiên cứu và đã được áp dụng trong nền kinh
tế rất thành công. Ở Việt Nam, môn khoa học này mới đang được nghiên cứu ở những
bước khởi đầu, ngay ở một số TCTD thì một sự hiểu biết sâu về vấn đề này cũng chưa
thật sự được quan tâm.
Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và Valuation
để nói đến thẩm định giá. Nguồn gốc từ ngữ của cả hai thuật ngữ này là từ tiếng Pháp.
Valuation xuất hiện vào năm 1529 còn Appraisal từ năm 1817. Hai thuật ngữ đều có
chung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý kiến của một nhà chuyên
môn về giá trị của một vật phẩm nhất định.
Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa ra
nhiều định nghĩa khác nhau:

 Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của
một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh
doanh”.
 Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:
“Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
 Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Thẩm
định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản
chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp
dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân
tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị
của chúng”.
 Theo Gs. Lim Lan Yuan - Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay
khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một
thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả
các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
Theo Khoản 2, Điều 4, Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của
Việt Nam, trong thẩm định giá được định nghĩa như sau:
“Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với
thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông
lệ quốc tế”
Nhìn chung, các khái niệm trên đây khi đề cập đến định giá tài sản đều có chung
một số yếu tố là:
+ Sự ước tính giá trị hiện tại.
+ Tính bằng tiền tệ
+ Về tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bất động sản.
+ Theo yêu cầu, mục đích nhất định.
+ Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể.
+ Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường.
Do vậy chúng ta có thể hiểu khái niệm về định giá tài sản như sau:

“Định giá tài sản là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tài
sản (quyền tài sản ) phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một
mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế
hoặc quốc gia”.
Như vậy, theo cách hiểu này thì Định giá tài sản đảm bảo chính là sự ước tính về
giá trị thị trường của tài sản được đem làm tài sản bảo đảm tiền vay tại một thời điểm
nhất định phục vụ cho mục đích bảo đảm nợ vay.
1.2 Vai trò của định giá tài sản đảm bảo nợ vay.
Ở bất kì một NHTM nào thì nghiệp vụ cho vay cũng ít nhiều liên quan đến việc
thế chấp, cầm cố tài sản. Trong cho vay có bảo đảm bằng tài sản cầm cố, thế chấp như
vậy thì phần lớn Ngân hàng quyết định mức cho vay dựa trên giá trị tài sản đảm bảo tiền
vay với tỷ lệ giới hạn theo quy định của Nhà nước và của riêng Ngân hàng. Trong số
những tài sản đảm bảo này có những loại đã dễ dàng xác định về giá trị như vàng, bạc, đá
quý, giấy tờ có giá… nhưng đa phần sẽ là những tài sản cố định khó xác định giá như: bất
động sản, nhà xưởng, dây chuyền máy móc thiết bị,… ngoài ra còn một số động sản như:
Nguyên vật liệu, hàng tồn kho… Tuy nhiên ở nước ta hiện nay, môi trường pháp lý về
chế độ kế toán, kiểm toán tài chính đang trong quá trình hoàn thiện, vì thế tính minh
bạch, trung thực của báo cáo tài chính, các thông tin của khách hàng cung cấp nhiều khi
chưa đủ tin cậy theo đúng qui chế cho vay. Do vậy các điều kiện cần như thẩm định năng
lực tài chính, năng lực trả nợ, việc kiểm soát dòng tiền, … đối với nhiều khách hàng vay
hiện nay là các doanh nghiệp dân doanh (Công ty cổ phần, Công ty TNHH, doanh nghiệp
tư nhân, hộ kinh doanh cá thể,…) rất khó xác định đúng nhu cầu để thuyết phục khách
hàng chấp nhận. Thực tế đã có trường hợp khách hàng có lịch sử tín dụng tốt, Ngân hàng
tiếp cận cho vay, thẩm định số liệu báo cáo tài chính, xác định mức cho vay vốn theo nhu
cầu thực tế thấp hơn so với mức cho vay tối đa tính trên giá trị nghĩa vụ được bảo đảm
của tài sản thế chấp thì khách hàng bỏ đi vay ngân hàng khác. Đó là một thách thức giữa
việc tuân thủ quy chế nghiệp vụ và yêu cầu phát triển thị phần tín dụng mà nguyên nhân
là do môi trường pháp lý về kế toán, kiểm toán chưa hoàn thiện, sự cạnh tranh gay gắt
của các ngân hàng thương mại (NHTM) trong việc tìm kiếm khách hàng tốt.
Chính vì sự đa dạng và tính phức tạp của hàng loạt những tài sản mà khách hàng

đưa ra làm tài sản đảm bảo đòi hỏi mỗi Ngân hàng phải có những phương pháp, cách
thức định giá hợp lý nhằm đảm bảo quyền lợi cho khách hàng và của chính Ngân hàng.
Có như vậy Ngân hàng mới giữ được những khách hàng thường xuyên, đồng thời thu hút
thêm được ngày càng nhiều khách hàng hơn khi mà uy tín của khách hàng ngày càng
được nâng cao.
Với nhiều loại tài sản đảm bảo như vậy mà mỗi loại tài sản thì có những đặc trưng
khác nhau về độ hao mòn, khả năng bán và mức độ chịu ảnh hưởng bởi các biến động về
giá trên thị trường. Vì vậy, việc xác định chính xác giá trị, phù hợp với thời điểm cho một
tài sản đảm bảo là rất quan trọng trong hoạt động cho vay của Ngân hàng.
2. Cơ sở Pháp lý và cơ sở Kinh tế để định giá tài sản bảo đảm
2.1. Cơ sở pháp lý
Chính là những văn bản pháp luật hiện hành liên quan đến tài sản đảm bảo, định
giá tài sản đảm bảo, thẩm định giá…của Nhà nước, Chính phủ, Bộ Tài chính, Ngân hàng
Nhà Nước, các bộ, ban, ngành có thẩm quyền liên quan như : NGHỊ ĐỊNH Của chính
phủ Số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 Về thẩm định giá ; PHÁP LỆNH
GIÁ số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/04/2002 của Ủy Ban thường vụ Quốc Hội…
và các văn bản quy chế, quy định nội bộ của chính các Ngân hàng.
2.2. Cơ sở kinh tế
 Giá trị còn lại của tài sản đảm bảo (thường áp dụng đối với các tài sản cố định):
giá trị còn lại của tài sản cố định chính là bằng Nguyên giá trừ đi (-) những hao mòn
trong quá trình sử dụng nó. Trong đó:
- Nguyên giá: là toàn bộ các chi phí mà khách hàng phải bỏ ra để có tài sản đó tính
đến thời điểm đưa tài sản đó vào sử dụng, nguyên giá được tính dựa trên giá trị trên sổ
sách của tài sản này tại đơn vị vay vốn.
- Hao mòn: bao gồm hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình. Hao mòn lúc này được
tính bằng tổng cộng số tiền được phân bổ từ nguyên giá của tài sản vào chi phí sản xuất,
kinh doanh qua các kỳ hoạt động tính đến thời điểm định giá. Việc xác định hao mòn sẽ
cho thấy sự giảm dần giá trị của tài sản khi tham gia vào quá trình hoạt động sản xuất
kinh doanh.
Ngân hàng cần chú ý đến thực trạng các đặc tính của từng loại tài sản do những

hao mòn tự nhiên và những hao mòn do tiến bộ của khoa học làm cho những tài sản này
bị mất giá.
 Giá trị của tài sản đảm bảo tại thời điểm định giá phụ thuộc vào khả năng phát
mại và quan hệ cung cầu về tài sản đó trên thị trường:
Mức giá xác định phụ thuộc rất nhiều vào khả năng phát mại của tài sản có nghĩa
là việc định giá lúc này chịu ảnh hưởng theo mức giá chung của thị trường. Nếu định giá
cho tài sản đảm bảo quá cao thì sẽ vượt quá khả năng của các chủ thể muốn mua khi đó
khả năng phát mại thấp. Còn nếu định giá thấp thì Ngân hàng phải tính đến các chi phí
mà mình bỏ ra.
 Giá trị thị trường của tài sản đảm bảo: Việc định giá tài sản đảm bảo phải căn cứ
vào giá trị của nó tại thời điểm hiện tại trên thị trường mà cơ sở chính là tài sản cùng loại.
“ Giá trị thị trường là khoản tiền ước tính mà một tài sản có thể trao đổi được vào thời
điểm định giá, giữa một bên tình nguyện mua và một bên tự nguyện bán trong một giao
dịch phù hợp với khả năng mỗi bên sau khi đã được tiếp thị một cách hợp lý, trong đó cả
bên mua và bên bán đều đã hành động một cách có hiểu biết, khôn ngoan và không có
một sự ép buộc nào”. Ngoài ra, cũng có một khái niệm thông dụng nữa của giá trị thị
trường: “Giá trị thị trường là giá bán có thể thực hiện được của một tài sản, phù hợp với
khả năng của người bán và người mua trong một thị trường mở và cạnh tranh; Là mức
giá thịnh hành dưới các điều kiện thị trường xác định, trong đó việc mua bán diễn ra sòng
phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và về tài
sản, không phải chịu bất kỳ một sự kích động quá mức nào”. Việc định giá phù hợp với
giá trị thị trường rất quan trọng. Nếu tài sản đảm bảo được định giá quá cao Ngân hàng sẽ
gặp rủi ro trong xử lý khi khách hàng không trả được nợ. Nếu định giá quá thấp ảnh
hưởng đến quy mô vay vốn của khách hàng, khách hàng sẽ có xu hướng tìm đến những tổ
chức tín dụng khác mà với tài sản đảm bảo đó mà họ vẫn vay được lương vốn lớn hơn.
3. Các phương pháp và nguyên tắc định giá tài sản đảm bảo.
3.1. Các phương pháp thẩm định giá được ban hành.
Thông tư số 17/2006/TT-BTC hướng dẫn thi hành nghị định số 101/2005 tháng
8/2005 về thẩm định giá nêu rõ về các phương pháp thẩm định giá, có 5 phương pháp
được đề cập là:

1. Phương pháp so sánh:
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức
giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc
đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm
định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản có
giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường.
2. Phương pháp chi phí:
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra
một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản
cần thẩm định giá.
Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên
dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản
không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
3. Phương pháp thu nhập:
Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là phương pháp thẩm
định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận
được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá
trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị
trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư
(bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu
nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập.
4. Phương pháp thặng dư:
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài
sản cần thẩm định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy
giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để
tạo ra sự phát triển đó.
Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bất động sản có
tiềm năng phát triển.

5. Phương pháp lợi nhuận:
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi
của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà
việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ
thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,…
6. Các phương pháp thẩm định giá khác theo thông lệ quốc tế (nếu có) phải được Bộ
Tài chính chấp thuận trước khi áp dụng.
3.2 Các nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm tiền vay.
Giá trị của một tài sản bất kỳ luôn chịu ảnh hưởng của quy luật giá trị và những
quy luật kinh tế khác. Bởi vậy, khi định giá tài sản đảm bảo cần tuân theo những nguyên
tắc kinh tế nhất định. Những nguyên tắc này có quan hệ chặt chẽ với nhau và bổ sung cho
nhau nên khi đặt nó trong việc định giá tài sản cần xem xét trên phương diện của cả tổng
thể. Có 7 nguyên tắc căn bản như sau:
 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
 Nguyên tắc thay thế
 Nguyên tắc dự báo
 Nguyên tắc cung - cầu
 Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai
 Nguyên tắc phù hợp
 Nguyên tắc đóng góp
1) Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất:
a) Khái niệm:
Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể thực hiện
được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và mang lại giá trị
cao nhất cho tài sản.
Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữu
dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về
mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là một phần cơ bản không thể thiếu được

của sự ước tính giá trị thị trường.
b) Đánh giá việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản:
- Việc sử dụng không được pháp luật chấp nhận hay không thể thực hiện được về
mặt vật chất không được xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Tuy nhiên, ngay cả việc sử
dụng có thể thực hiện về mặt vật chất và luật pháp cho phép cũng cần phải có sự đánh giá
thích đáng cuả thẩm định viên về tính hợp lý của việc sử dụng hiện tại.
- Đặc điểm cuả thị trường là luôn biến động và mất cân bằng giữa cung và cầu nên
việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của một tài sản có thể phục vụ cho mục đích sử dụng
trong tương lai; vì khi việc sử dụng tài sản đang trong tình trạng có sự thay đổi thì việc sử
dụng trước mắt cao nhất và tốt nhất có thể chỉ là việc sử dụng tạm thời.
Trong một số trường hợp, khi có nhiều loại sử dụng cao nhất và tốt nhất tiềm
năng, thì thẩm định viên phải trình bày các cách sử dụng thay thế nhau và ước tính các
khoản chi phí và thu nhập tương lai từ đó xác định việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của
tài sản .
c) Yêu cầu của nguyên tắc:
Nguyên tắc này đòi hỏi khi thẩm định giá tài sản phải đặt tài sản trong tình huống
sử dụng cao nhất và tốt nhất, chứ không phải dựa trên sự sử dụng hiện tại nếu như sự sử
dụng hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với bất động sản. Bởi vì
việc sử dụng cao nhất và tốt nhất quyết định giá trị thị trường của tài sản
2) Nguyên tắc thay thế:
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất
thì tài sản đó sẽ bán được trước.
Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí tạo ra hoặc
mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá
mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế.
Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản
thay thế trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm.
Hệ quả của nguyên tắc : giá trị của một tài sản có thể được đo bằng chi phí tạo ra
hoặc mua một tài sản có tính hữu ích tương tự
3) Nguyên tắc dự báo:

Với nguyên tắc này, trong thẩm định giá tài sản cần dự báo trước các tình huống
về kinh tế, chính trị, môi trường,… có thể xảy ra trong tương lai có tác động đến giá trị
của tài sản thẩm định giá. Bởi vì khác với kế toán, thẩm định giá luôn luôn dựa trên triển
vọng tương lai hơn là sự thực hiện trong quá khứ, nhất là đối với bất động sản
4) Nguyên tắc cung - cầu:
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tài sản đó
trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu của tài
sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của tài sản.
Do vậy khi thẩm định giá phải phân tích và đánh giá cản thận về sự tác động của
các lực lượng thị trường đến cung cầu.
Khi phân tích các thông tin thị trường cần thiết phải cân nhác đến tình trạng cung
cầu trên thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh.
5) Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai:
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong
tương lai. Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương
lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
6) Nguyên tắc đóng góp:
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản
có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Nguyên tắc này dùng để xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản
khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất.
7) Nguyên tắc phù hợp:
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa
hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với
môi trường hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
III. CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG X.
Trong những năm qua, có khá nhiều quy chế về bảo đảm an toàn trong cho vay
của NHTM, cùng các văn bản pháp lý khác có liên quan đã được ban hành. Các quy chế
đó đã góp phần không nhỏ trong việc bảo đảm cho hoạt động cho vay của các NHTM có
được độ an toàn cao hơn. Tuy nhiên, do những biến đổi về kinh tế, cũng như sự thay đổi

các điều kiện pháp luật có liên quan đã tác động đến tình hình an toàn trong cho vay của
các NHTM. Nhiều khoản nợ khó đòi không thu hồi được đã và đang tác động tiêu cực
đến hiệu quả hoạt động của các NHTM. Do đó, để vừa nâng cao tốc độ tăng trưởng, vừa
đảm bảo chất lượng các khoản vay, mỗi ngân hàng đều phải tự xây dựng và luôn cải tiến
các quy trình, quy chế về đảm bảo an toàn hoạt động tín dụng, trong đó không thể thiếu
các quy định về việc định giá tài sản đảm bảo.
Tham khảo các quy định về thẩm định bất động sản, động sản của Ngân hàng X
cho thấy quá trình định giá tài sản đảm bảo không đơn giản, đó là cả một quá trình trải
qua nhiều bước với rất nhiều nguyên tắc, quy định chặt chẽ. Bàiviết xin giới thiệu một số
quy định chính liên quan đến việc định giá tài sản đảm bảo tại ngân hàng X.
Ví dụ: Trường hợp đơn giá các BĐS so sánh tương đồng
Giá trị BĐS = Giá trị quyền sử dụng đất + giá trị tài sản gắn liền với đất
Cty Bình Minh đề nghị NH X xin vay 2,000 tr , TSĐB là căn nhà mặt tiền số
F38/K300 Cộng Hòa, P.12, Q. Tân Bình, diện tích đất là 100m
2
, diện tích xây dựng là
154m
2
. Giá trị tài sản thế chấp được xác định như sau:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin.
Lấy giá tham khảo của ít nhất 3 căn nhà tại các trung tâm địa ốc, hoặc trên các
thông tin đại chúng và báo chí:
+ Nhà số 232/23 Khu K200 Cộng Hòa, P.12, Q. Tân Bình: diện tích đất 92 m
2
,
dtích xây dựng 271 m
2
. Giá bán 5,600 tr đồng.

+ Nhà số 20 Lê Quy Nhuận, P.12, Q. Tân Bình: diện tích đất 112 m
2
, dtích xây
dựng 220 m
2
. Giá bán 6,440 tr đồng.
+ Nhà số 103/ 215 Khu K300 Cộng Hòa, P.12, Q. Tân Bình: diện tích đất 74 m
2
,
dtích xây dựng 186 m
2
. Giá bán 4,200 tr đồng.
+ Nhà số 4/13 Lê Trung Nghĩa, P.12, Q. Tân Bình: diện tích đất 145 m
2
, dtích xây
dựng 145 m
2
. Giá bán 5,800 tr đồng.
BẢNG TÍNH GIÁ TRỊ ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO
ĐVT : triệu đồng/ m
2
S
TT Nhà đất tham khảo
Giá
trị DTXD
Đơn
giá XD
giá trị
XD
Giá trị

đất
DT
đất
Đơn giá
đất
1 232/23 Khu K200 5,600 271 3 813 4,787 92 52.03
2 20 Lê Quy Nhuận 6,440 220 3 660 5,780 112 51.61
3 103/ 215 Khu K300 4,200 186 3 558 3,642 74 49.22
4 4/13 Lê Trung Nghĩa 5,800 145 2 290 5,510 145 38.00
Tổng cộng 190.86
Giá thị trường bình quân (190.86 / 4) 47.72
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin
- Các căn nhà rao bán đều đã qua sử dụng, có tính giá tị hao mòn;
- Các điều kiện về hạn tầng cơ sở, an ninh, lợi thế thương mại ngang nhau, do đó
không tính hệ số điều chỉnh.
Bước 3: xác định giá của BĐS cần định giá.
- Bình quân giá đất của 4 BĐS cầ so sánh : 47,72 tr/ m
2
- Giá trị XD sau khi trừ giá trị hao mòn: 2 tr/ m
2
- Giá trị BĐS cần định giá :
+ Diện tích đất : 100m
2
x 47,72 = 4,772 tr
+ Giá trị nhà ở: 154m
2
x 2 = 380 tr
Giá trị thị trường của BĐS = 4,772 + 380 = 5,080 tr
Giá trị định giá tối đa của BĐS là 80% so với giá trị thị trường: