THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢM BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT LÀM TÀI SẢM BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG
CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG
ĐỐNG ĐA
2.1. VÀI NÉT VỀ HOẠT ĐỘNG TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG
CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh Ngân hàng Công
thương Đống Đa
Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa (CN NHCT Đống Đa) hiện nay là
ngân hàng thương mại quốc doanh trực thuộc Ngân hàng Công Thương Việt
Nam, có trụ sở chính tại 187 phố Tây Sơn - phường Quang Trung - Quận Đống
Đa - Hà Nội.
CN NHCT Đống Đa đã phát triển qua nhiều giai đoạn, cụ thể được khái quát
như sau:
- Năm 1955-1957: Chi nhánh NHCT Đống Đa trước đây là Phòng
thương nghiệp Ô Chợ Dừa - thuộc chi nhánh ngân hàng nhà nước thành phố Hà
Nội.
- Năm 1957: Phòng thương nghiệp Ô Chợ Dừa được nâng cấp thành Chi
điểm Ngân hàng Nhà nước khu phố Đống Đa, trụ sở đặt tại 237 phố Khâm
Thiên – Hà Nội.
- Năm 1972-1987: Chi điểm Ngân hàng Nhà nước khu phố Đống Đa
được đổi tên thành Chi nhánh Ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa, có chức
năng như một ngân hàng trung ương cơ sở, hoạt động vừa mang tính kinh doanh
vừa mang tính quản lý nhà nước.
- Năm 1988: Trong bối cảnh hệ thống ngân hàng Việt Nam có sự thay
đổi lớn, chuyển từ hệ thống ngân hàng một cấp sang hệ thống ngân hàng hai
cấp, chi nhánh nghiệp vụ ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa cũng được
chuyển đổi thành Chi nhánh NHCT quận Đống Đa trực thuộc NHCT thành phố
Hà Nội theo Nghị định 53/HĐBT về “Đổi mới hoạt động Ngân hàng”.
- Năm 1993: Hệ thống NHCT thực hiện đổi mới về cơ cấu tổ chức,
NHCT thành phố Hà Nội bị xóa bỏ và CN NHCT Đống Đa trở thành chi nhánh

NHCT cấp 1, trực thuộc NHCT Việt Nam. Sự đổi mới này thực sự đã có hiệu
quả, điều đó được chứng minh qua những bước phát triển nhanh chóng của CN
NHCT Đống Đa. Trong những năm qua, chi nhánh liên tục mở rộng về quy mô
hoạt động, về tổ chức bộ máy và mạng lưới. Kết quả hoạt động kinh doanh
cũng không ngừng tăng trưởng, chi nhánh ngày càng có uy tín và được nhiều
bạn hàng đánh giá cao. Sự nghiệp phát triển của ngành và quá trình phát triển
kinh tế xã hội của Thủ đô có đóng góp rất lớn làm nên sự phát triển của chi
nhánh NHCT Đống Đa. Do những thành tích xuất sắc trong hoạt động nên năm
1995 chi nhánh đã được Chủ tịch nước tặng thưởng huân chương lao động hạng
ba năm, năm 1998 được tặng thưởng huân chương lao động hạng hai và năm
2002 được tặng thưởng huân chương lao động hạng nhất. Đặc biệt năm 2003
chi nhánh đã được trao tặng danh hiệu “Anh hùng lao động thời kỳ đổi mới”.
Đến nay NHCT Đống Đa đã trở thành một chi nhánh ngân hàng lớn, có
uy tín trên địa bàn thành phố Hà Nội, dẫn dầu trong hệ thống Ngân hàng Công
thương Việt Nam.
2.1.2. Cơ cấu tổ chức
2.1.2.1. Sơ đồ bộ máy tổ chức
Chú thích:
P.GD : Phòng giao dịch
P.KH 1: Phòng khách hàng số 1
P.KH 2: Phòng khách hàng số 2
P.KHCN: Phòng khách hàng cá nhân
P.KT: Phòng Kế toán
P.KTKSNB: Phòng kiểm tra kiểm soát nội bộ
P.QLNCVĐ: Phòng quản lý nợ có vấn đề
P.QLRR: Phòng quản lý rủi ro
P.TCHC: Phòng tổ chức hành chính
P.TTĐT: Phòng thông tin điện toán
P.TTKQ: Phòng tiền tệ kho quỹ
P.THTT: Phòng tổng hợp tiếp thị

QTK: Quỹ tiết kiệm.

Sơ đồ 1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máy
Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa
GIÁMĐỐC
PHÓ GIÁM ĐỐC 1
PHÓ GIÁM ĐỐC 2
PHÓ GIÁM ĐỐC 3
P.KH 2
P.KTKSNB
PHÓ GIÁM ĐỐC 4
P.
P.KH 1
P.QLRR
P.KHCN
P.CVCN
HĐV
QTK
P.QLNCVĐ
P.TTKQ
P.TTĐT
P.GD Kim Liên
P.GD Cát Linh
P.THTT
P.KT
2.1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong chi nhánh
- Ban giám đốc: Gồm 1 giám đốc và 4 phó giám đốc, thực hiện chức năng
quản lý, điều hành chung mọi hoạt động của chi nhánh và có quyền quyết định
cao nhất.
- Phòng quản lý rủi ro: Thực hiện công việc tái thẩm định hồ sơ tín dụng

của các phòng tín dụng (phòng khách hàng) và cảnh báo các rủi ro có thể xảy ra
đối với các khoản vay.
- Phòng khách hàng cá nhân: Thực hiện cho vay cá nhân và huy động
vốn.
- Phòng khách hàng số 1: Thực hiện nghiệp vụ tín dụng cho các doanh
nghiệp lớn, tiến hành thẩm định khách hàng và cung cấp các sản phẩm tín dụng
cho các khách hàng lớn như: cho vay theo hạn mức tín dụng, theo dự án, bảo
lãnh… Đồng thời theo dõi, xử lý các khoản tín dụng này theo quy định của
ngân hàng Nhà nước và NHCT việt Nam.
- Phòng khách hàng số 2: Có chức năng và nhiệm vụ tương tự như phòng
khách hàng số 1. Tuy nhiên đối tượng khách hàng giao dịch của phòng này là
các doanh nghiệp vừa và nhỏ.
- Phòng quản lý nợ có vấn đề: Quản lý, tham mưu cho Ban giám đốc đối
với các khoản nợ xấu.
- Phòng tiền tệ kho quỹ: Thực hiện quản lý và lưu chuyển tiền.
- Phòng thông tin điện toán: Có chức năng quản lý mạng, hỗ trợ, sửa chữa
đường dây mạng.
- Phòng giao dịch Kim Liên: Có chức năng như 1 ngân hàng con, có
quyền tự quyết đối với các món vay nhỏ hơn 500 triệu. Nếu lớn hơn phải trình
lên trụ sở chính.
- Phòng giao dịch Cát Linh: Có chức năng giống phòng giao dịch Kim
Liên.
- Phòng tổng hợp tiếp thị: Tham mưu cho Giám đốc các chính sách
marketing, quảng cáo, quản lý và phát hành thẻ ATM. Tham mưu cho Ban giám
đốc về kế hoạch sử dụng nguồn vốn.
- Phòng kế toán: Thực hiện thanh toán, nhận trả và chuyển trả tiền.
- Phòng kiểm tra - kiểm soát nội bộ: Phòng thuộc biên chế của NHCT
Việt Nam, thay mặt Tổng giám đốc giám sát các hoạt động của chi nhánh.
- Phòng tổ chức hành chính: Thực hiện quản lý nhân sự, mua sắm và
quản lý các trang thiết bị.

- Quỹ tiết kiệm: Gồm 34 quỹ tiết kiệm nằm rải rác trong quận Đống Đa,
có chức năng huy động vốn.
Các phòng ban trong chi nhánh NHCT Việt Nam luôn có sự liên hệ mật
thiết với nhau, hỗ trợ cho nhau cùng thực hiện các nhiệm vụ được giao để đạt
được mục tiêu của chi nhánh cũng như mục tiêu của toàn bộ hệ thống Ngân
hàng Công Thương Việt Nam.
2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh ngân hàng Công
Thương Đống Đa
2.1.3.1. Kết quả hoạt động kinh doanh
Ngân hàng công thương Đống Đa là một chi nhánh thuộc hệ thống
NHCT Việt Nam hoạt động trên địa bàn Thành Phố Hà Nội - trung tâm kinh tế,
chính trị, văn hóa của cả nước. Đây là điều kiện rất thuận lợi trong việc tiếp cận
và tiếp thị khách hàng. Tuy nhiên, một địa bàn có điều kiện phát triển thì luôn
kèm với sự cạnh tranh gay gắt và chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi những biến
động của nền kinh tế xã hội.
Năm 2008 là năm rất khó khăn của chi nhánh do gánh nặng của nợ xấu
và lỗ lũy kế của năm 2007 lớn. Tuy nhiên bằng sự nỗ lực của mình, Chi nhánh
đã vượt qua khó khăn hoàn thành được các chỉ tiêu quan trọng như huy động
vốn vượt 7% kế hoạch, cải tiến được chất lượng tín dụng, thu hồi được nhiều
khoản nợ đã được xử lý rủi ro, hoàn thành vượt mức công tác phát hành thẻ.
Kết quả này được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 1. Kết quả kinh doanh của Chi nhánh tính đến ngày 31/12/2008
ST
T
Các chỉ tiêu chính
Thực hiện
2007
(Tỷ đồng)
Năm 2008
Kế hoạch

(Tỷ đồng)
Thực hiện
(Tỷ đồng)
So với 2007
(%)
1 Huy động vốn 3.850 3.650 4.502 117
2 Lợi nhuận hạch toán 84 120.228
3 Tổng dư nợ 1.577 1.6120 1.198
Nguồn: Báo cáo tổng kết 2008 của Chi nhánh NHCT Đống Đa
Tình hình cho vay có đảm bảo bằng quyền sử dụng đất:
Tài sản đảm bảo, thế chấp là một trong những yếu tố quan trọng giúp cho hoạt
động cho vay của ngân hàng an toàn, trong đó đặc biệt coi Bất động sản “quyền sử
dụng đất” làm tài sản đảm bảo. So với tín chấp, BĐS làm tăng trách nhiệm của khách
hàng đối với các khoản vay. Năm 2007 dư nợ cho vay có BĐS đạt 31% so với kế hoạch
(kế hoạch 62%). Dựa vào số liệu thống kê thì vẫn còn khá lớn các khoản vay không có
BĐS.
2.1.3.2. Đánh giá về kết quả hoạt động
- Công tác huy động vốn
Tính đến 31/12/2008, tổng nguồn vốn huy động (bao gồm cả VNĐ và
ngoại tệ) đạt 4.502 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm trước tăng 17%, số tuyệt đối
tăng 652 tỷ đồng, so với kế hoạch đạt 107% tăng 302 tỷ đồng.
Duy trì được quan hệ truyền thống với các đơn vị có số dư tiền gửi lớn
như: Tổng công ty xi măng, Bảo hiểm Xã hội Việt Nam, Bảo hiểm tiền gửi Việt
Nam...
Đầu tư vốn tín dụng:
Năm 2008, tổng dư nợ cho vay đạt 1.198 tỷ đồng, so với kế hoạch đạt
85%. Dư nợ của chi nhánh giảm do chi nhánh chủ chương chọn lọc khách hàng,
chỉ đầu tư cho vay đối với hoạt động kinh doanh có hiệu quả, có khả năng trả nợ
Ngân hàng, những đơn vị có nợ quá hạn lớn, kinh doanh thua lỗ Chi nhánh
không thể đầu tư vốn tín dụng tiếp mà chỉ thu nợ. Mặt khác, những ngày cuối

tháng 12/2007 theo chỉ đạo của NHCT Việt Nam Chi nhánh đã động viên
những khách hàng có điều kiện trả nợ trước hạn gần 100 tỷ đồng. Việc tìm kiếm
khách hàng mới kinh doanh có hiệu quả để đầu tư là rất khó khăn. Một mặt do
tình hình cạnh tranh giữa các ngân hàng ngày càng gay gắt, một mặt do cán bộ
của chi nhánh chưa tích cực, chủ động.
Hoạt động tín dụng đã thực hiện theo đúng qui trình của NHCT Việt
Nam, hoạt động thẩm định rủi ro được độc lập với hoạt động thẩm định cho
vay, trong năm đã thẩm định 302 món.
Trong cơ cấu dư nợ, dư nợ cho vay trung dài hạn đạt 312 tỷ đồng chiếm
tỷ trọng 26% tổng dư nợ. Dư nợ ngoại tệ đạt 304 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 25%
tổng dư nợ. Dư nợ cho vay có tài sản bảo đảm đạt thấp so với kế hoạch, đạt
31% (kế hoạch 62%).
Nghiệp vụ bảo lãnh:
Chi nhánh tiếp tục phát triển và đa dạng hoá các nghiệp vụ bảo lãnh như:
bảo lãnh mở L/C, bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo lãnh bảo
hành.... Tổng dư bảo lãnh đến 31/12/2008 là 279 tỷ đồng.
Tình hình nợ xấu và công tác thu hồi nợ quá hạn, nợ đã xử lý rủi ro: Xác
định nhiệm vụ trọng tâm trong năm 2008 là công việc giảm nợ xấu và thu hồi
nợ đã XLRR. Trong năm chi nhánh đã thu được 41 tỷ 366 triệu đồng nợ đã
XLRR. Nợ xấu giảm 3 tỷ 209 triệu so với năm trước.
Tuy nhiên, tỷ lệ nợ xấu của Chi nhánh vẫn chiếm tỷ lệ cao so với tổng dư nợ
(7,7%), trong đó có 3,8% đang trong giai đoạn thử thách.
- Công tác huy động vốn:
Tính đến 31/12/2008 tổng nguồn vốn huy động (bao gồm cả VNĐ và
ngoại tệ) đạt 4.502 tỷ đồng so với kế hoạch đạt 123% tăng 853 tỷ đồng.
Trong năm 2008, do giá vàng và giá bất động sản biến động mạnh và
tăng cao nên một phần vốn đã chảy qua kênh đầu tư này, mặt khác sự cạnh
tranh giữa các ngân hàng ngày càng gay gắt vì vậy viêc huy động vốn rất khó
khăn. Tuy nhiên do chi nhánh đã làm tốt công tác phục vụ khách hàng, cải tiến
phong cách phục vụ thuận lợi, nhanh chóng; có nhiều hình thức chăm sóc khách

hàng đa dạng, đáp ứng yêu cầu gửi tiền của dân cư và các tổ chức kinh tế, vì
vậy nguồn vốn huy động đã liên tục tăng. Chi nhánh đã triển khai đa dạng hóa
các hình thức huy động như: huy động tiết kiệm, kỳ phiếu, tiết kiêm dự thưởng,
tiết kiệm lãi suất bậc thanh…Mặt khác, chi nhánh còn tích cực tìm kiếm, chăm
sóc các khách hàng chiến lược có nguồn tiền gửi lớn về hoạt động tại chi
nhánh.
Duy trì được quan hệ truyền thống với các đơn vị có số dư tiền gửi lớn
như: Tổng công ty xi măng, Bảo hiểm xã hội Việt Nam, Bảo hiểm tiền gửi Việt
Nam…
- Hoạt động tín dụng:
Năm 2008, tổng dư nợ cho vay đạt 1.198 tỷ đồng so với kế hoạch đạt
74%. Trong cơ cấu dư nợ, dư nợ cho vay trung dài hạn đạt 312 tỷ đồng chiếm tỷ
trọng 26% tổng dư nợ.
Dư nợ ngoại tệ đạt 304 tỷ đồng,chiếm tỷ trọng 25% tổng dư nợ.
Dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo đạt thấp so với kế hoạch, đạt 31% (kế
hoạch 62%).
- Tình hình nợ xấu:
Nhờ những biện pháp tích cực, trong năm chi nhánh đã thu được 41 tỷ
366 triệu đồng nợ đã xử lí rủi ro. Nợ xấu giảm 3 tỷ 209 triệu so với đầu năm.
Tuy nhiên tỷ lệ nợ xấu của chi nhánh vẫn chiếm tỷ lệ cao so với tổng dư
nợ (7,7%), trong đó có 3,8% đang trong giai đoạn thử thách.
- Hoạt động thanh toán quốc tế và kinh doanh đối ngoại:
Trong năm qua NHCT Đống Đa đã làm tốt công tác dịch vụ về thanh
toán quốc tế như:
Dịch vụ thanh toán và chuyển tiền kiều hối gồm chuyển tiền qua mạng
Swift và chuyển tiền Western Union.
Các dịch vụ mua bán ngoại tệ.
Nhờ vậy mà trong năm 2008, thu dịch vụ từ hoạt động thanh toán quốc tế
và bảo lãnh đạt 4,4 tỷ đồng (chiếm 41% trong tổng thu phí) và lãi kinh doanh
ngoại tệ đạt 482 triệu đồng.

- Công tác tiền tệ kho quỹ:
Trong năm qua hoạt động kho quỹ được đảm bảo an toàn, không để xảy
ra mất mát, sai sót. Thu chi tiền mặt đảm bảo kịp thời, chính xác. Tài sản thế
chấp được đảm bảo an toàn, khớp đúng.
Năm 2008, tổng thu tiền măt đạt: 7.645 tỷ đồng và tổng chi tiền mặt đạt:
7.358 tỷ đồng.
Ngoài ra còn thu chi tiền mặt ngoại tệ với khối lượng lớn, tổng thu chi
tiền mặt ngoại tệ đạt 68.399.795 USD và 11.017.857 EUR.
- Công tác kế toán - tài chính:
Trong năm doanh số thanh toán đạt 90.390 tỷ đồng, trong đó doanh số
thanh toán không dùng tiền mặt là 80.975 tỷ đồng,chiếm tỷ trọng 90%. Thu dịch
vụ phí đạt 10.749 triệu đồng, đạt 119% kế hoạch và bằng 131% so với năm
2007. Công tác lập, luân chuyển, kiểm soát chứng từ, hậu kiểm đúng quy trình
và thu chi nội bộ đúng quy định của NHCT Việt Nam.
Kết quả thu, chi tài chính năm 2008 như sau:
+ Tổng thu nhập đạt: 468 tỷ 017 triệu đồng
+ Tổng chi phí: 347tỷ 788 triệu
+ Trích dự phòng rủi ro: 87 tỷ 326 tiệu đồng
+ Lợi nhuận sau trích dự phòng rủi ro: 32 tỷ 903 triệu đồng
2.2. TÌNH HÌNH CHO VAY LẤY QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI
SẢN BẢO ĐẢM TẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỐNG ĐA
2.2.1. Dư nợ cho vay có tài sản bảo đảm là “quyền sử dụng đất”
Tài sản bảo đảm là một trong những yếu tố quan trọng giúp cho hoạt
động cho vay của Ngân hàng trở nên an toàn. Tài sản bảo đảm tạo ra mối liên hệ
ràng buộc giữa ngân hàng và khách hàng cũng như làm tăng trách nhiệm của
khách hàng đối với khoản vay. Nhận thức được điều này trong những năm gần
đây Chi nhánh đã chú trọng hơn đến hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm là
“quyền sử dụng đất”. Điều này được thể hiện qua bảng sau: