dự báo nhanh chi phí xây dựng công trình nhà ở thấp tầng trên địa bàn tỉnh đồng nai

1

PHẦN MỞ ĐẦU


1. XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Trong giai đoạn hình thành dự án xây dựng chủ đầu tƣ và nhà quản lý dự án luôn đặt
ra câu hỏi: Dự án này sẽ tốn bao nhiêu tiền? Liệu ta phải huy động bao nhiêu vốn cho
dự án này? Quy mô dự án này nên nhƣ thế nào? Để dự trù chi phí xây dựng cho một
công trình cần một lƣợng thời gian, cần có nhiều ngƣời tham gia để lập dự toán, để có
thể đƣa ra đƣợc chi phí dự trù chính xác giá thành của công trình. Để giải quyết vấn đề
trên ta nghiên cứu cách ƣớc lƣợng một cách gần đúng cho chi phí xây dựng. Vì vậy
muốn tạo ra một mô hình dự báo chi phí xây dựng cho các công trình xây dựng thấp
tầng là một điều cần thiết cho chủ đầu tƣ và nhà quản lý dự án. Để làm đƣợc điều này
ta cần giải quyết một số vấn đề sau:
Các yếu tố ảnh hƣởng đến chi phí xây dựng công trình thấp tầng.
 Khảo sát thu thập dữ liệu các nhân yếu tố ảnh hƣởng quyết định tới chi phí xây
dựng công trình?
 So sánh chi phí xây dựng thực tế công trình đã xây dựng với chƣơng trình dự
báo xây dựng ?
 Từ kết quả cuộc khảo sát ta tiến hành xây dựng chƣơng trình thì ta tìm hiểu các
biến đầu vào nào ảnh hƣởng đến chi phí và lấy biến đầu ra nhƣ thế nào cho phù
hợp?
 Với cách giải quyết vấn đề của nghiên cứu này có tốt hơn các nghiên cứu trƣớc
đó không?
Đó là lý do để chúng tôi chọn đề tài “ Dự báo nhanh chi phí xây dựng nhà ở thấp
tầng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai”.

2
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Xác định các yếu tố (biến đầu vào) ảnh hƣởng đến chi phí xây dựng công trình
thấp tầng để ứng dụng vào mô hình.
- Xây dựng thuật toán đƣa vào chƣơng trình dự báo.
- Xây dựng chƣơng trình dự báo chi phí xây dựng dựa trên thuật toán đã có.
3. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
- Phƣơng pháp thu thập dữ liệu và phƣơng pháp so sánh.
4. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Đối tƣợng nghiên cứu: Công trình nhà ở dân dụng thấp tầng từ 2 đến 3 tầng trên
địa bàn tỉnh Đồng Nai.
- Phạm vi nghiên cứu: Vì thời gian (tháng 7 đến tháng 11 năm 2013) có giới hạn nên
đề tài chỉ nghiên cứu trong những giới hạn sau đây:
+ Các công trình xây dựng dân dụng thấp từng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, với
quy mô công trình từ 2 đến 3 tầng.
+ Công trình có giải pháp kết cấu móng đồng bộ và kết cấu sàn dầm toàn khối.
+ Chƣơng trình tính toán chi phí tập trung chủ yếu phần xây thô của công trình.
+ Khối lƣợng dự báo các thành phần công tác dự báo đƣợc xây dựng trên giá trị
khối lƣợng trung bình các công tác để xây dựng chƣơng trình dự báo.
+ Không gian nghiên cứu: Công Ty TNHH MTV Xây Dựng Kiến Việt Tân và
Công ty TNHH Tƣ Vấn Xây Dựng Thống Nhất T.N.
5. ĐÓNG GÓP CỦA NGHIÊN CỨU
Trên thế giới và Việt Nam có rất nhiều công trình, đề tài nghiên cứu liên quan đến
việc ƣớc lƣợng chi phí cho các loại công trình xây dựng nhƣng chƣa có một nghiên cứu
cụ thể nào về ƣớc lƣợng chi phí xây dựng cho loại hình công trình thấp tầng trên địa
bàn Đồng Nai. Do đó qua đề tài nghiên cứu này, nhóm tác giả mong muốn có những
đóng góp sau:

3
Đề tài này góp phần trong việc tìm ra các yếu tố ảnh hƣởng đến chi phí xây dựng
công trình thấp tầng trong giai đoạn hình thành ý tƣởng dự án.
Đề tài này giúp chủ đầu tƣ và nhà quản lý dự án quyết định nhanh việc có nên đầu
tƣ vào dự án này hay không và chọn quy mô dự án cho phù hợp trong giai đoạn hình
thành ý tƣởng dự án.
6. CẤU TRÚC ĐỀ TÀI
Ngoài phần mở đầu, đề tài nghiên cứu bao gồm 6 chƣơng:
Chƣơng 1: Tổng quan cơ sở lý thuyết đề tài.
Chƣơng 2: Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài.
Chƣơng 3: Xác định các yếu tố ảnh hƣởng đến chi phí xây dựng nhà ở trên địa
bàn tỉnh Đồng Nai.
Chƣơng 4: Thu thập và xử lý bộ dữ liệu cho chƣơng trình.
Chƣơng 5: Chƣơng trình Visual Basic ứng dụng kết quả nghiên cứu.
Chƣơng 6: Kết luận và kiến nghị.

4
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ THUYẾT ĐỀ TÀI

1.1 Ƣớc lƣợng chi phí
1.1.1 Định nghĩa:
- Ƣớc lƣợng là một đánh giá, một ý kiến một xấp xỉ về chi phí của một dự án, có
cân nhắc các yếu tố thực tế.
- Có nhiều ƣớc lƣợng tại nhiều thời điểm khác nhau trong vòng đời dự án.
- Ƣớc lƣợng cung cấp một hƣớng dẫn cho các nhà thiết kế để lựa chọn vật liệu
và quy mô dự án dƣới điều kiện ngân sách chủ đầu tƣ.
1.1.2 Mục đích của ƣớc lƣợng chi phí.
1.1.2.1 Hỗ trợ khách hàng
Đánh giá nghiên cứu khả thi của dự án.
Lập một dự toán chi phí dự án.
Đánh giá khả năng chi trả của khách hàng.
Quyết định tiếp tục hoặc bỏ dở dự án.
Quyết định cung cấp tài chính cho dự án.
1.1.2.2 Đơn vị thiết kế sử dụng các ƣớc lƣợng để
Lập một kế hoạch để chi phí.
Đánh giá sự cân đối chi tiêu giữa các thành phần khác nhau của dự án.
Đánh giá sự thích dụng của một phƣơng án thiết kế.
1.1.3 Các phƣơng pháp ƣớc lƣợng [14].
- Có nhiều phƣơng pháp khác nhau để thực hiện ƣớc lƣợng chi phí xây dựng.
Các phƣơng pháp đƣợc sử dụng phụ thuộc vào:
+ Mục đích của ƣớc lƣợng
+ Số lƣợng thông tin có sẵn
+ Thời gian có sẵn dành cho ƣớc lƣợng
+ Sự có sẵn của dữ liệu về chi phí

5
1.1.3.1 Phƣơng pháp thể tích
- Cách xác định thể tích của một công trình đƣợc quy định bởi các tổ chức
nghề nghiệp nhƣ là (Roial Institue of British Architecs – RBI) hoặc quốc gia.
- RBI quy định:
Thể tích công trình (
3
m
) = Dài (m) x Rộng (m) x Cao (m)
Chi Phí Xây Dựng = Thể tích công trình x Giá thành của
3
1m
(đồng /
3
m
)
- Cách xác định chiều cao công trình phụ thuộc vào phƣơng pháp thi công
và chất lƣợng mặt bằng.
- Phạm vi áp dụng: Thƣờng đƣợc sử dụng cho các công trình mà chiều cao
tầng khác nhau.
- Mặc dù việc tính toán thể tích của một công trình nói chung là đơn giản
nhƣng bao gồm hết các yếu tố khác nhau của công trình thông qua tỷ lệ thể tích
là hơi khó khăn.
 Khuyết điểm của phƣơng pháp thể tích:
- Chƣa xem hết các hình dạng mặt bằng, các chiều cao tầng và số tầng tất cả
ảnh hƣởng tới chi phí.
- Phƣơng pháp này không chỉ ra cho khách hàng diện tích sử dụng.
- Không thể hỗ trợ nhóm thiết kế để dự báo nhanh chóng những ảnh hƣởng
tới thay đổi trong đặc điểm kỹ thuật trên tỷ lệ thể tích.

1.1.3.2 Phƣơng pháp SEM (Storey Enclosure Method)
- Mục đích: Là tính toán tổng diện tích bề mặt mà theo đó một đơn giá đơn
vị của bề mặt là một đơn giá đính kèm.
- Phƣơng pháp này liên quan đến việc sử dụng các thừa số khác nhau cho
các diện tích sàn mà phụ thuộc vào vị trí sàn thông số khác nhau để đƣợc các
đơn vị đính kèm. Vì thế chi phí ƣớc lƣợng là gần với đặc trƣng của công trình
hơn so với phƣơng pháp trên.



6
 Nhƣợc điểm của phƣơng pháp
- Khó áp dụng trong công nghiệp vì khối lƣợng công việc có liên quan và
khan hiếm các dữ liệu mà đã đƣợc xuất bản về các ứng dụng của nó.
1.1.3.3 Phƣơng pháp diện tích sàn.
- Tổng diện tích sàn của tất cả các tầng = Tổng diện tích sàn của tất cả các
tầng nằm giữa các bức tƣờng bao mà không có trừ tƣờng bên trong, hố thang
máy, hố thang bộ.
- Tổng chi phí = Tổng diện sàn * Giá sàn 1
2
m
sàn.
Tính toán nhanh hơn và dễ hiểu hơn, dễ thực hiện hơn và mang lại nhiều ý nghĩa
hơn.
 Nhƣợc điểm của phƣơng pháp này:
- Là xác định định giá thành 1m2 sàn thích hợp. Và cũng nhƣ các phƣơng
pháp trƣớc, nó chƣa xem xét đến hình dạng mặt bằng, các chiều cao tầng và số
tầng, sự thay đổi đặc điểm kỹ thuật mà tất cả đều ảnh hƣởng đến chi phí.
 Kết luận: Mỗi một phƣơng pháp đều có ƣu nhƣợc điểm riêng của mình để khắc
phục nhƣợc điểm của mỗi phƣơng pháp ƣớc lƣợng tính chi phí, nhóm nghiên cứu sẽ

kết hợp cả ba phƣơng pháp trên để xây dựng đề tài.
1.2 Chi phí đầu tƣ trong xây dựng [13].
1.2.1 Tổng mức đầu tƣ
1.2.1.1 Khái niệm tổng mức đầu tƣ
- Tổng mức đầu tƣ là toàn bộ chi phí dự tính để đầu tƣ xây dựng công trình đƣợc
ghi trong quyết định đầu tƣ và là cơ sở để chủ đầu tƣ lập kế hoạch và quản lý vốn
khi thực hiện đầu tƣ xây dựng công trình.
- Tổng mức đầu tƣ đƣợc tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tƣ
xây dựng công trình phù hợp nội dung dự án và thiết kế cơ sở. Đối với trƣờng hợp
chỉ lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật, tổng mức đầu tƣ đƣợc xác định phù hợp với thiết
kế bản vẽ thi công.


7
- Tổng mức đầu tƣ do chủ đầu tƣ lập.
1.2.1.2 Nội dung tổng mức đầu tƣ
- Tổng mức đầu tƣ bao gồm:
+ Chi phí xây dựng.
+ Chi phí thiết bị.
+ Chi phí bồi thƣờng và giải phóng mặt bằng, tái định cƣ.
+ Chi phí quản lý dự án.
+ Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng công trình.
+ Chi phí khác.
+ Chi phí dự phòng.
- Tổng mức đầu tƣ là những chi phí dự tính nên giá trị giá trị của nó lớn hớn
so với giá trị khác. Về cơ bản tổng mức đầu tƣ không đƣợc thay đổi, nó chỉ
đƣợc điều chỉnh cho phù hợp.
- Do ngƣời quyết định đầu tƣ hay chủ đầu tƣ thay đổi điều chỉnh quy mô
công trình khi thấy xuất hiện những yếu tố mới lạ đem lại hiệu quả kinh tế - xã
hội cao.

- Xuất hiện những yếu tố bất khả kháng nhƣ động đất, bão lũ, lốc, sóng thần,
chiến tranh , …
- Khi quy hoạch đã phê duyệt đƣợc điều chỉnh có ảnh hƣởng trực tiếp tới
tổng mức đầu tƣ xây dựng công trình.
1.2.2 Phƣơng pháp xác định tổng mức đầu tƣ
1.2.2.1 Phƣơng pháp xác định theo thiết kế cơ sở của dự án.
- Theo phƣơng pháp này thì tổng mức đầu tƣ xây dựng công trình đƣợc xác
định theo công thức sau:
XD TB DPMD QLDA TV K DP
= + + + + + +V G G G G G G G
(5.1)




8
Trong đó:
V: Tổng mức đầu tƣ của dự án đầu tƣ xây dựng công trình.

XD
:G
Chi phí XD của dự án.

TB
:G
Chi phí của thiết bị dự án.

DPMD
:G
Chi phí bồi thƣờng giải phóng mặt bằng và tái định cƣ

QLDA
:G
Chi phí quản lí dự án.

TV
:G
Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng.

K
:G
Chi phí khác của dự án.

DP
G
: Chi phí dự phòng.
1.2.2.2 Phƣơng pháp xác định tổng mức đầu tƣ theo diện tích hoặc công
suất sử dụng của công trình và giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tƣ xây
dựng công trình
- Khái niệm suất vốn đầu tƣ xây dựng: Suất vốn đầu tƣ xây dựng là số lƣợng
vốn đầu tƣ cần thiết để hoàn thành một đơn vị năng lực sản xuất của công trình
trong đó bao gồm chi phí cho công tác xây dựng, chi phí cho công tác mua sắm
lắp đặt máy móc thiết bị, chi phí khác… Chỉ tiêu suất vốn đầu tƣ đƣợc xác định
trên cơ sở những tài liệu dự toán đã chỉnh lý của các tổ chức xây dựng hay
những tài liệu quyết toán của những công trình mới xây dựng.
- Theo phƣơng pháp này thì tổng mức đầu tƣ của dự án đƣợc xác định theo
công thức sau:
XD TB GPMD QLDA TV K DP
= + + + + + +V G G G G G G G
(5.2)

1.3 Khái quát về dự toán chi phí xây dựng
1.3.1: Cách hiểu khái quát về Dự toán.
- Dự toán công trình là chỉ tiêu biểu thị giá xây dựng công trình trên cơ sở thiết kế
kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công đƣợc thực hiện trong giai đoạn thực hiện dự
án đầu tƣ xây dựng công trình.


9
 Dự toán công trình đƣợc tính toán và xác định dựa trên cơ sở :
Khối lƣợng các công việc thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công.
Nhiệm vụ công việc phải thực hiện của công trình.
Hệ thống định mức xây dựng và đơn giá xây dựng công trình.
Chọn chi phí theo tỷ lệ phần trăm (%) (sau đó gọi lại định mức chi phí tỷ
lệ) cần thiết để thực hiện nhiệm vụ, khối lƣợng công việc đó.
1.3.2 Vai trò của dự toán.
- Dự toán công trình là cơ sở để xác định giá gói thầu, giá thành xây dựng công
trình; là căn cứ để đàm phán ký kết hợp đồng kinh tế thanh toán với nhà thầu trong
trƣờng hợp chỉ định thầu.
- Xác định vốn đầu tƣ xây dựng công trình, từ đó xây dựng đƣợc kế hoạch cung
cấp, sử dụng và quản lý vốn.
- Tính hiệu quả kinh tế đầu tƣ, để có cơ sở so sánh lựa chọn thiết kế, phƣơng án tổ
chức thi công.
- Làm cơ sở để xác định gói thầu (trong trƣờng hợp đấu thầu) giá hợp đồng, ký
kết hợp đồng kinh tế, ký kết hợp đồng kinh tế giao nhận thầu xây lắp (trong trƣờng
hợp chỉ định thầu).
- Làm cơ sở nhà thầu lập kế hoạch sản xuất, kế hoạch cung cấp vật tƣ, kế hoạch
lao động tiền lƣơng, năng lực xây dựng.

10

Hình:1.1 - Dự toán hạng mục móng
1.3.3 Các bƣớc làm dự toán để đƣa ra chi phí xây dựng.
- Để giúp chủ đầu tƣ và nhà quản lý có một con số chính xác vế số tiền cần đầu
tƣ cho một công trình hoặc hạng mục công trình nhƣ mong muốn, cần phải làm dự
toán để có thể biết đƣợc tổng chi phí đầu tƣ xây dựng công trình. Một ngƣời muốn
làm dự toán cần phải hội tụ đủ những kỹ năng sau:
Thứ nhất: Kỹ năng đọc bản vẽ.
- Biết đọc bản vẽ một cách thông thạo là yếu tố quan trọng của ngƣời lập dự
toán, bởi bóc tách dự toán chính là bóc tách các khối lƣợng từ bản vẽ ra, nếu bạn
không biết đọc bản vẽ thì khó có thể dạy bạn bóc tách khối lƣợng của công trình.
Khi cầm bản vẽ, yêu cầu bạn phải biết đƣợc hình dạng, khích thƣớc tổng thể công
trình, vị trí và hình dạng cấu kiện, các loại vật liệu sử dụng cho công trình…
Thứ hai: Kỹ năng tính toán.
- Điều này đòi hỏi bạn phải nắm chắc đƣợc kiến thức toán học cơ bản. Hầu hết
các các cấu kiện xây dựng đều có hình dạng cơ bản các hình bình phƣơng, hình
tròn, hình chữ nhật… tính toán khối lƣợng chính là yêu cầu bạn phải tính thể tích


11
các cấu kiện này. Ngoài ra nếu bạn có kỹ năng tính toán tốt bạn bạn sẽ biết kết hợp
các phép tính sao cho việc tính toán nhanh nhất, dễ hiểu nhất.

Thứ ba: Kỹ năng sử dụng máy tính.
- Ngày nay với việc hỗ trợ các phần mềm dự toán bạn có thể rút ngắn đƣợc tới
1/2 đến 2/3 thời gian hồ sơ lập dự toán so với tính toán bằng tay. Do đó việc sử
dụng thành thạo máy vi tính và các phần mềm chuyên dụng (hay phần mềm Dự
toán) là một ƣu thế rất lớn khi bắt tay vào công việc.
 Kết luận: Để muốn có tổng chi phí cho một công trình thì phải lập dự toán vậy
sẽ mất nhiều thời gian mới biết đƣợc nhƣ thế sẽ không thể tƣ vấn nhanh cho chủ
đầu tƣ và nhà quản lý biết và chọn giải pháp thích hợp nhất về chi phí để đầu tƣ có
hiệu quả. Vậy vấn đề đặt ra là phải cần có một giải pháp tính tổng chi phi xây dựng
công trình nhanh để tiết kiệm thời gian và có độ chính xác cao.
1.4 Các nghiên cứu trƣớc đây về việc dự trù các loại chi phí trong các dự án xây
dựng.
Các nghiên cứu trƣớc đây đƣợc tổng hợp trong bảng sau:



12
Bảng 1.1 - Tổng hợp các nghiên cứu trƣớc đây.
Năm
Tác giả
Tựa bài
Nội dung
Loại
hình
Mô hình
Biến
Kết luận
2002
Emsley và
các tác giả

Data modeling
and application of
a neural network
approach to the
prediction of total
construcstion
costs [6].
Ƣớc lƣợng tổng
chi phí công trình
trình, tác giả đã so
sánh giữa mô hình
hồi quy tuyến tính
và mô hình mạng
neuron.
Công
trình
xây
dựng.
Hồi quy




Từ 8 đến
14 biến đầu
vào.

Ƣớc lƣợng bằng mạng
neuron 41 biến đầu
vào với

ANN
3 mô hình:
5 biến đầu
vào.




2003
Attalla và
Hegazy











Predicting cost
deviation in
reconstruction
project: artificial
neural networks
versus regression
[1].
Sử dụng 2 mô

hình: mô hình hồi
quy tuyến tính và
mô hình mạng
neuron nhân tạo
để dự đoán hiệu
suất chi phí của
các dự án tái thiết.




Các dự
án tái
thiết.
Hồi quy





5 biến đầu
vào.
Cả 2 mô hình đều có
sự tƣơng quan cao khi
dự toán giá chi phí
CPI mô hình và thực
tế nhƣng mô hình hình
mạng neuron sử dụng
đƣợc số lƣợng biến
lớn.

13

2006

Tran
Mô hình xác định
chi phí xây dựng
dựa trên ứng dụng
mạng Neuron mờ
[9].






Ƣớc lƣợng qua 2
mô hình hồi quy
và FNN

Công
trình
dân
dụng và
công
nghiệp.
Hồi quy





16 biến đầu
vào.
FNN cho kết quả tốt.
FNN





16 biến đầu
vào.
2009
Chao

Estimating project
overheads rate in
bidding: DSS
approach using
neural networks
[5].
Xây dựng một hệ
thống hỗ trợ ra
quyết định dựa
vào dữ liệu của
công ty và mạng
neuron để ƣớc
lƣợng chi phí xây
dựng.
Công
trình
xây
dựng.

Hồi quy







Sử dụng
các biến tỷ
lệ: 11 biến.
Hệ thống này có thể
đƣợc cập nhật hàng
năm.


14




2008
Cao
Dự đoán độ chính

xác việc ƣớc
lƣợng chi phí các
dự án xây dựng
trong giai đoạn
hình thành dự án
sử dụng nhân tố
phân tích và mạng
neuron mờ [4].
Nghiên cứu này
đã tổng hợp 45
yếu tố thành 11
nhóm từ đó phân
tích để tìm ra các
yếu tố tác động
mạnh đến độ
chính xác ƣớc
lƣợng.



Công
trình
xây
dựng.
FNN
11 biến đầu
vào.
5 yếu tố ảnh hƣởng
mạnh đến độ chính xác
của ƣớc lƣợng.

2008










Nguyen


Phân tích các
nhân tố làm thay
đổi chi phí trong
các dự án đầu tƣ
xây dựng ở Việt
Nam.


Xây dựng mô
hình xác suất xảy
ra với từng chi phí
từ đó đánh giá rủi
ro chi phí.
Công
trình
xây

dựng.
BBNs
37 yếu tố
chia ra làm
3 nhóm.
Đã phân tích và ƣớc
lƣợng đƣợc các yếu tố
rủi ro gâu ra vƣợt chi
phí của dự án đầu tƣ.


15

2007
An và các
tác giả
Application of
support vector
machines in
assessing
conceptual cost
estimates [2].

Sử dụng 2 mô
hình: mô hình
SVM (The
support vector
machine) và mô
hình phân tích
biệt thức( The
discriminant
analysis).


Công
trình
xây
dựng.
SVM






20 biến đầu
vào.
Mô hình SVM cho kết
quả tốt hơn.
DA
20 biến đầu
vào.

2004
Gunaydm
và Dogan


A neural network
approch for early
cost estimation of
structural systems
of building [7].






Ƣớc lƣợng chi phí
cho các công trình
từ 4 đến 8 tầng
trong giai đoạn
thiết kế sơ bộ.


Công
trình
xây
dựng
dân
dụng từ
4 đến 8

tầng.



ANN
8 biến đầu
vào.
Giải quyết đƣợc phức
tạp của hàm phi tuyến.



16
2004
Kim và
các tác
giả.
Neural network
model
incorporating a
genetic algorithm
in estimating
construction costs
[8].
Nghiên cứu sử
dụng 2 phƣơng
pháp để ƣớc
lƣợng chi phí
xây dựng: mô
hình lan truyền

ngƣợc (BPN) và
mô hình BPN
kết với mô hình
Gas

Công
trình
xây
dựng
dân
dụng.







Gas





12 biến
đầu vào
Kết quả cho thấy mô
hình BPN kết hợp
với mô hình Gas cho
kết quả tốt hơn.

BPN kết
hợp với
GAs
12 biến
đầu vào
2006
An và các
tác giả
A case – based
reasoing cost
estimating model
using experience
by analytic
hierarchy process
[3].
Sử dụng phƣơng
pháp AHP (mô
hình AHP-CBR)
để ƣớc lƣợng chi
phí từ kinh
nghiệm của các
chuyên gia.
Công
trình
xây
dựng
dân
dụng.

EW-CBR




9 biến đầu
vào.
Mô hình AHP-CBR
cho kết quả tốt nhất.


17

 Nhận xét:
Chƣa có các nghiên cứu cụ thể về chi phí cho loại hình nhà ở thấp tầng.
Đối với nghiên cứu tại Việt nam:
Cao Trọng Khánh (2008): Đánh giá đƣợc các yếu tố ảnh hƣởng lớn đến độ
chính xác ƣớc lƣợng.
Nguyễn Hải Thanh (2008): Đƣa ra các yếu tố rủi ro ảnh hƣởng đến vƣợt chi
phí.
Các đề tài chƣa đi sâu vào nghiên cứu để đƣa ra các yếu tố ảnh hƣởng tới giá
thành công trình và hạng mục công trình.
 Kết luận: Nghiên cứu này sẽ giải quyết các vấn đề còn thiếu của các tác giả đã

nghiên cứu vấn đề quản lý chi phí công trình. Đề tài nghiên cứu sẽ xác định hợp
lý các yếu tố ảnh hƣởng đến chi phí và đi sâu vào việc ƣớc lƣợng thông qua các
biến về quy mô công trình cho loại hình nhà thấp tầng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.



18
CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Quy trình nghiên cứu



















Chuyên gia: Là cách quản lý dự án cho chủ đầu tƣ trong các giai đoạn đầu hình thành

dự án và các chuyên gia tính toán có trên 5 năm kinh nghiệm trong việc này.



Gửi bảng câu hỏi đến các
chuyên gia để xác định và đánh
giá các nhân tố này.
Phân tích và sắp xếp các nhân
tố ảnh hƣởng đến chi phí xây
dựng.
Thu thập bộ dữ liệu cần
thiết cho chƣơng trình.
Xây dựng thuật toán từ kết quả
thu thập dữ cho chƣơng trình.
Kiểm tra và đánh giá kết quả
xây dựng chƣơng trình.
Lập ra một phần mềm ƣớc
lƣợng nhanh chi phí.
Sử dụng các nghiên cứu trƣớc
để tổng hợp và lập bảng câu
hỏi.

Tổng kết nghiên cứu


19
2.2 Thu thập giữ liệu
- Các bảng câu hỏi đƣợc soạn trên phiếu câu hỏi trắc nghiệm để gửi đến các chuyên
gia để khảo sát.
- Dữ liệu các biến sử dụng cho chƣơng trình đƣợc thu thập qua các dự toán các công

trình đã và xây dựng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, kết hợp với các dữ liệu thông qua
nhân viên các công ty xây dựng và trực tiếp đến công trình thu thập.
2.3 Công cụ nghiên cứu
- Sử dụng bảng câu hỏi để tìm ra các yếu tố ảnh hƣởng đến chi phí xây dựng công
trình.
- Sử dụng mô hình thực nghiệm từ các bảng dự toán để dự trù chi phí xây dựng.
- Xây dựng sơ đồ thuật toán cho chƣơng trình từ dữ liệu nghiên cứu trƣớc đó.
- Sử dụng ngôn ngữ lập trình Visual basic để lập chƣơng trình ƣớc lƣợng chi phí.
2.4 Mô hình hồi thực nghiệm từ kết quả dự toán.
- Để kiểm định các lý thuyết dữ liệu các biến đầu vào của chƣơng trình, nhóm
nghiên cứu sẽ thực hiện dựa trên một số dự toán các công trình đã đƣợc xây dựng
thực tế để kiểm nghiệm kết quả chƣơng trình dự báo xây dựng.
- Dự toán sẽ đƣợc nhóm nghiên cứu xây dựng trên nền chƣơng trình Dự toán.









Hình 3.1 Chương trình dự toán xây dựng


20
2.4.1 Cấu trúc mô hình thuật toán
- Xây dựng chƣơng trình visual basic trên nền sơ đồ giải thuật sau.

Nếu Nếu













Hình 3.2 - Sơ đồ thuật toán
Giá tiền vật liệu, nhân
công, máy xây dựng.
Các biến số từ dữ liệu
công trình thực tế

Công trình
2 tầng

Công trình
3 tầng
Nhập các
thông số
đầu vào
In kết quả, kết
thúc chƣơng trình
Khởi động
chƣơng trình

Chƣơng trình thực
hiện tính toán kết quả


21


CHƢƠNG 3: XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN CHI PHÍ XÂY
DỰNG NHÀ THẤP TẦNG TRÊN ĐỊA BÀN ĐỒNG NAI

3.1 Lập bảng câu hỏi và thu nhập dữ liệu:
3.1.1 Lập bảng câu hỏi đợt 1:
Tổng hợp từ các nghiên cứu trƣớc và bổ sung thêm các yếu tố đặc thù của nhà ở
thấp tầng ta tổng hợp đƣợc các yếu tố ảnh hƣởng đến chi phí xây dựng công trình:
Bảng 3.1 - Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây dựng.

STT Các yếu tố ảnh hƣởng đến chi phí xây dựng

1 Tổng khối lƣợng bê tông, cốt thép sàn.

2 Tổng khối lƣợng bê tông, cốt thép phần móng.

3 Tổng khối lƣợng bê tông, cốt thép dầm giàng đà kiềng.

4 Tổng khối lƣợng gạch bao che, vách ngăn.

5 Loại kết cấu móng.

6 Số lƣợng cầu thang.

7 Tổng diện tích công trình cần tô trát.

8 Tổng diện tích bả ma tít.

9 Tổng diện tích cần sơn.


Ta tiến hành lập bảng câu hỏi trên phiếu khảo sát, ta có bảng câu hỏi khảo sát
đợt 1 – Phục lục 5


22


3.1.2 Thu thập dữ liệu đợt 1:
Bảng câu hỏi khảo sát đƣợc gửi đến 10 chuyên gia xây dựng, thu hồi đƣợc 10
bảng phản hồi trong đó có 5 chuyên gia có từ 5 đến 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh
vực thi công, 5 chuyên viên có trên 5 năm kinh nghiệm giám sát trong lĩnh vực thi
công.
Kết quả thu đƣợc: Các chuyên gia đã bổ sung và đƣa ra thêm 3 yếu ảnh hƣởng

đến chi phí xây dựng nhà ở thấp tầng trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.
Bảng 3.2 - Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây dựng các chuyên gia bổ sung.

STT Các yếu tố ảnh hƣởng đến chi phí xây dựng

1 Vị trí xây dựng.

2 Chi phí nhân công.

3 Chi phí cho máy xây dựng.


3.1.3 Lập bảng câu hỏi đợt 2:
Tổng hợp các nghiên cứu trƣớc đó và các ý kiến chuyên gia đóng góp ta tổng
hợp đƣợc các yếu tố ảnh hƣởng đến chi phí xây dựng công trình.









23


Bảng 3.3 - Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây dựng.

STT Các yếu tố ảnh hƣởng đến chi phí xây dựng

1 Tổng khối lƣợng bê tông, cốt thép sàn.

2 Tổng khối lƣợng bê tông, cốt thép phần móng.

3 Tổng khối lƣợng bê tông, cốt thép dầm giàng đà kiềng.

4 Tổng khối lƣợng gạch bao che, vách ngăn.

5 Loại kết cấu móng.

6 Số lƣợng cầu thang.

7 Tổng diện tích công trình cần tô trát.

8 Tổng diện tích bả ma tít.

9 Tổng diện tích cần sơn.

10 Vị trí xây dựng.

11 Chi phí nhân công.

12 Chi phí cho máy xây dựng.

Ta tiến hành lập bảng câu hỏi trên phiếu khảo sát, ta có bảng câu hỏi khảo sát đợt 2 –
Phục lục 6
 Kết luận: Sau hai lần lập bảng câu hỏi khảo sát ta xác định đƣợc 12 yếu tố ảnh
hƣởng đến chi phí xây dựng công trình nhà ở thấp tầng trên địa bàn tỉnh Đồng
Nai.

24


CHƢƠNG 4: THU THẬP VÀ XỬ LÝ BỘ DỮ LIỆU CHO CHƢƠNG TRÌNH

4.1 Thu thập bộ dữ liệu cho chƣơng trình.
Ta tiến hành thu thập bộ dữ liệu gồm giá trúng thầu và các yếu tố ảnh hƣởng tới chi
phí xây dựng đã xét ở chƣơng trƣớc từ các công trình nhà ở thấp tầng của các công ty
xây dựng tại tỉnh Đồng Nai. Ta thu thập đƣợc 6 bộ dữ liệu dự toán công trình trên địa
bàn tỉnh Đồng Nai, các công trình nằm trên địa bàn Trảng Bom và thành phố Biên Hòa.
4.2. Xử lý bộ dữ liệu cho chƣơng trình.
- Do yếu tố vị trị xây dựng công trình là cố định trên cùng địa bàn tỉnh Đồng Nai
nên đơn giá vật tƣ, các danh mục chi phí cho công trình sẽ có giá giống nhau.
- Sau khi thu thập dữ liệu ta tiến hành xem xét yếu tố “Cảnh quan xung quanh” là
yếu tố tác động từ thấp đến tác động trung bình của mô hình nên có thể bỏ qua.
- Trong 6 dự án tại tỉnh Đồng Nai đƣợc tiến hành xây dựng với các năm khác nhau,
ở đây ta xét là thời điểm khởi công công trình, nên ta tiến hành xây dựng các biến để
tính toán chi phí xây dựng tại thời điểm khởi công xây dựng công trình.
Kết luận: Ta sử dụng 6 bộ dữ liệu dự toán của 6 dự án xây dựng tại tỉnh Đồng Nai
với 5 biến đầu vào.

25


Bảng 4.1 - Các biến giá trị thay đổi theo thời gian của chương trình.
Đơn vị tính: đồng
Xi măng Cát Đá Thép Nƣớc Gỗ ván Ma tít Sơn Ca máy NC



Bảng 4.2 - Các biến đầu vào và đầu ra của mô hình.

Ký hiệu Tên biến Loại biến Đơn vị

Y Tổng chi phí xây dựng công trình Định lƣợng Triệu đồng

1
X
Chiều dài công trình Định lƣợng m

2
X
Chiều rộng công trình Định lƣợng m

3
X
Số tầng Định Lƣợng Tầng

4
X
Chiều cao tầng nhà Định lƣợng m

5
X
Số lƣợng cầu thang Định lƣợng Cái
Trong 5 biến đầu vào của mô hình có tất cả 5 biến định lƣợng.
- Dƣới đây là sơ đồ tính cho mô hình: