87 Đẩy mạnh hoạt động cho vay Bất động sản tại chi nhánh Ngân hàng Công thương Việt Nam tỉnh Đồng Nai

1
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM
-----oOo-----




TRẦN THỊ NGỌC THI




ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG
TỈNH ĐỒNG NAI








LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP.Hồ Chí Minh  Năm 2008
2

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM
-----oOo-----




TRẦN THỊ NGỌC THI




ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG
TỈNH ĐỒNG NAI



Chuyênngành: Kinhtếtàichính–Ngânhàng
 Mãsố : 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ



NGƯỜIHƯỚNGDẪNKHOAHỌC:
PGS.TSNGUYỄNNGỌCHÙNG




3
CỘNGHÒAXÃHỘICHỦNGHĨAVIỆTNAM
Độclập-Tựdo-HạnhPhúc
TP.Hồ Chí Minh, ngày 31 tháng 10 năm 2008
KẾTQUẢNGHIÊNCỨUĐỀTÀITỐTNGHIỆP
Tên đề tài:  Đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản tại Chi nhánh NHCT
tỉnh Đồng Nai
 Quanghiêncứu,đềtàiđạtđượcnhữngkếtquảsau:
1. Tính cấp thiết của đề tài:Đềtàitậptrungnghiêncứumộtlĩnhvựcmới:“Cho
vaybấtđộngsản”trêncơsởnêuranhữngnguyênnhâncầnthiếtphảiđẩymạnh
hoạt động cho vay bất động sản tại Chi nhánh Ngân hàng Công thương tỉnh
ĐồngNailàdo:ChinhánhNHCTĐồngNailàmộtchinhánhluônkiểmsoáttốt
chấtlượnghoạtđộngchovay;hoạtđộngchovaybấtđộngsảntạiChinhánhcòn
nhỏlẻ,khôngtậptrung;nhucầuvốnđểdùngvàocácmụcđíchliênquanđến
bấtđộngsảntạitỉnhĐồngNaingàycàngcaotheođàtăngtrưởngcủanềnkinh
tế,xãhộiĐồngNai.
2. Nội dung đạt được:
-Trêncơsởphântích,rútkinhnghiệmtừsựkhủnghoảngthịtrườngchovay

dướichuẩntạiMỹ,Đềtàiđisâuphântích,đánhgiáhoạtđộngchovaybấtđộng
sảntạiChinhánhNHCTĐồngNaitrongnhữngnămquachođếnnayvớinhững
ưuđiểm,hạnchế,thànhcông,khókhănđểChinhánhnhìnnhậnlạihoạtđộng
chovaybấtđộngsảnsovớitìnhhìnhthựctế.
-Quađó,đềtàiđãđưaramộtsốgiảipháplàmnềntảngnghiêncứu,ápdụng
choChinhánhNHCTĐồngNaiđểmạnhdạnđẩymạnhhoạtđộngchovaybất
độngsảnmộtcáchhiệuquảnhằmgópphầnpháttriểnthịtrườngbấtđộngsản
nóiriêng,pháttriểnkinhtế-xãhộitỉnhĐồngNainóichung.
4
MỤC LỤC
*****
Trang….
Lời mở đầu
Chương 1: TỔNG QUAN VỀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ..............................1
1.1Những vấn đề cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản ...................1
1.1.1Tìmhiểuvềbấtđộngsản ..................................................................................1
1.1.1.1Kháiniệmbấtđộngsản ............................................................................1
1.1.1.2Phânloạibấtđộngsản .............................................................................1
1.1.1.3Cácnhântốtácđộngđếngiábấtđộngsản..............................................2
1.1.2Tìmhiểuvềthịtrườngbấtđộngsản .................................................................5
1.1.2.1Kháiniệmthịtrườngbấtđộngsản...........................................................5
1.1.2.2Vaitròcủathịtrườngbấtđộngsản ..........................................................6
1.1.2.3Cácquyluậttácđộngđếnthịtrườngbấtđộngsản ..................................8
1.2 Khái niệm, đặc điểm và nguyên tắc của cho vay bất động sản: ...................9
1.2.1Kháiniêmchovaybấtđộngsản.................................................................9
1.2.2Đặcđiểmcủachovaybấtđộngsản..........................................................10
1.2.3Nguyêntắcchovaybấtđộngsản .............................................................10
1.3 Ý nghĩa của cho vay bất động sản đối với nền kinh tế xã hội......................11
1.4 Một số rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản ...................................12
1.4.1Yếutốchủquan .........................................................................................13

1.4.2Yếutốkháchquan .....................................................................................14
1.5 Bài học kinh nghiệm cho các NHTM Việt Nam sau khủng hoảng tín dụng
dưới chuẩn tại Mỹ. .................................................................................................16
1.6 Tình hình cho vay bất động sản tại một số NHTM Việt Nam......................18
1.7 Quy định, quy trình trong hoạt động cho vay bất động sản tại Chi nhánh
NHCT Đồng Nai .....................................................................................................21
Kết luận chương 1 ..................................................................................................25
5
Chương 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG TỈNH ĐỔNG NAI................26
2.1 Kết quả hoạt động cho vay bất động sản tại một số NHTM ở Đồng Nai ...26
2.1.1KếtquảhoạtđộngcủangànhNgânhàngĐồngNai.....................................26
2.1.2KếtquảchovaybấtđộngsảntạimộtsốNHTMởĐồngNai ......................29
2.2 Thực trạng hoạt động cho vay bất động sản tại Chi nhánh NHCT tỉnh
Đồng Nai ..................................................................................................................33
2.2.1ChinhánhNHCTtỉnhĐồngNaihìnhthànhvàpháttriển..........................33
2.2.2.TổchứcbộmáyquảnlýcủaChinhánhNHCTĐồngNai.........................36
2.2.3KếtquảhoạtđộngcủaChinhánhNHCTĐồngNai ..................................37
2.2.4KếtquảhoạtđộngchovaybấtđộngsảntạiChinhánhNHCTĐồngNai.44
2.2.5ĐánhgiáhoạtđộngchovaybấtđộngsảntạiChinhánhNHCTĐồngNai47
2.2.5.1Nguồnvốnchovay .............................................................................47
2.2.5.2Mụcđíchchovay................................................................................48
2.2.5.3Thẩmđịnhchovay..............................................................................48
2.2.5.4Chấtlượngchovay .............................................................................49
2.3 Đánh giá chung về những thuận lợi, khó khăn, ưu điểm và hạn chế trong
hoạt động cho vay bất động sản tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đồng
Nai ............................................................................................................................50
2.3.1Thuậnlợi..........................................................................................................50
2.3.2Khókhăn ........................................................................................................52
2.3.3Ưuđiểm..........................................................................................................55

2.3.4Hạnchế...........................................................................................................56
Kết luận chương 2 ..................................................................................................57
Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU NHẰM ĐẨY MẠNH HOẠT
ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH NHCT
ĐỒNG NAI..........................................................................................58
3.1 Định hướng phát triển của Chi nhánh NHCT Đồng Nai..............................58
3.1.1Mụctiêupháttriển...........................................................................................58
6
3.1.2ĐịnhhướngpháttriểncủaChinhánhNHCTĐồngNai.................................58
3.2 Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản
tại Chi nhánh NHCT tỉnh Đồng Nai.....................................................................60
3.2.1 Giải pháp đối với Chi nhánh NHCT tỉnh Đồng Nai
3.2.1.1 Giải pháp cụ thể..........................................................................................60
3.2.1.1.1Thànhlậpngaytổchovayvàtheodõitìnhhìnhchovaythunợbấtđộng
sảnriêngbiệt.........................................................................................................60
3.2.1.1.2Tăngcườnghoạtđộnghuyđộngvốn ....................................................61
3.2.1.1.3Theodõichặtchẽcácyếutốliênquanđếntàisảnđảmbảolàbấtđộng
sản .........................................................................................................................62
3.2.1.1.4Xâydựngchínhsáchphòngngừavàquảnlýrủiro..............................63
3.2.1.1.5 Thiết lập mối quan hệ gần gũi, gắn bó với các Chủ đầu tư, Sở, Ban
ngànhtrênđịabàn................................................................................................63
3.2.1.1.6Ấnđịnhlãisuấtchovaybấtđộngsảncầntínhđếnsựảnhhưởngcủa
yếutốlạmphát......................................................................................................64
3.2.1.1.7Tuyệtđốituânthủcácquyđịnh,quychếtronghoạtđộngchovaynói
chungvàchovaybấtđộngsảnnóiriêng..............................................................64
3.2.1.2 Giải pháp chung..........................................................................................65
3.2.1.2.1Triểnkhaihoạtđộngtíndụngtrongquátrìnhpháttriểnmạnglưới .....65
3.2.1.2.2Tăngcườngcôngtáckiểmtra ...............................................................65
3.2.1.2.3Đàotạocánbộ .......................................................................................65
3.2.1.2.4Nắmbắtnhucầukháchhàng................................................................66

3.2.1.3 Chú trọng một số công tác khác................................................................66
3.2.2 Giải pháp đối với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản .........................67
3.2.3 Một số kiến nghị đối với NHCT Việt Nam..................................................67
3.2.3.1Xâydựnglộtrìnhchovaybấtđộngsảnmangtínhchấtdàihạn .............67
3.2.3.2Sớmthànhlậpcôngtyđịaốc....................................................................68
3.2.3.3Đưara nhiềusản phẩm, loạihình nhằmđẩy mạnhhoạt độnghuy động
vốntrungdàihạn ..................................................................................................68
7
3.2.3.4Tranhthủcácnguồnvốnviệntrợ,vốnvaycủacáctổchứcquốctế........69
3.2.3.5Chútrọngmộtsốcôngtáckhác ...............................................................69
3.2.4 Một số kiến nghị khác: .................................................................................71
3.2.4.1ĐốivớiChínhphủ ..................................................................................71
3.2.4.2ĐốivớicáccơquanNhànướctỉnhĐồngNai........................................71
Kết luận chương 3 ..................................................................................................73
Kết luận ...................................................................................................................74
Tài liệu tham khảo..................................................................................................75
Phụ lục
8
MỞĐẦU
1. Lý do lựa chọn đề tài:
Vớivịthếlàmộttrongnhữngvùngkinhtếtrọngđiểmcủacảnước,ĐồngNai
đanglàđíchnhắmchonhiềumụcđíchđầutưnhư:mởrộngnhiềutuyếnđườnglớn,
xây dựng sân bay quốc tế, quy hoạch thêm nhiều khu công nghiệp, cụm công
nghiệp,pháttriểnhuyệnNhơnTrạchthànhđôthịloại2,….Theođó,nhucầuvềnhà
chocôngnhântrongcáckhucôngnghiệp;vănphòngtổchứchộinghị,nhànghỉ,
kháchsạn phụcvụ cho nhàdoanh nghiệpnước ngoàisốngvà làmviệc tạiĐồng
Nai;vănphòngchothuê,…sẽpháttriểncaotheođàtăngtrưởngcủanềnkinhtế-xã
hộiĐồngNai.Hơnthế,ĐồngNaiđangtronggiaiđoạnđẩynhanhtốcđộđôthịhoá
caođểphụcvụchoquátrìnhpháttriểnkinhtếxãhộivớivaitròkhôngnhỏcủathị
trườngbấtđộngsản.Ngoàiviệcđảmbảophúclợixãhộichongườidân,thịtrường

bấtđộngsảncònlàđốitượngphụcvụcủathịtrườngvốn,thịtrườngxâydựng.Tuy
nhiên,hoạtđộngđầutưvàothịtrườngnàytrênđịabàncònhờihợtvànhỏlẻ,chủ
yếuđượcđầutưbởicácdoanhnghiệpchủlựccủanhànướcnhưngchưanhiều.Một
trongnhữngnguyênnhânbứcthiếtnhấtlàyêucầuvềvốnquálớncholĩnhvựcđầu
tưnày.Dovậy,songsongvớiviệckêugọi,thuhútvốnđầutưvàothịtrườngbất
độngsảnĐồngNaithìsựhỗtrợtừnguồnvốntíndụngNgânhàngsẽgópphầntích
cựcđếnhoạtđộngđầutưbấtđộngsảnsôinỗihơn.
LàmộtNgânhàngthươngmạivớihoạtđộngcơbản làhuyđộngvốnvàcho
vay,ChinhánhNgânhàngCôngThươngđãtạonhiềuđiềukiệnthuậnlợivềvốn
giúpcácthànhphầnkinhtếĐồngNaipháttriểntrongnhiềunămqua.Vàtrêntinh
thầnluônbámsátchủtrươngpháttriểncủatỉnh,địnhhướnghoạtđộngcủaNgân
hàngCông ThươngViệtNam,ChinhánhNHCT ĐồngNaiđãcónhữngbướcđi
đúngđắn.Biểuhiệncụthể,Chinhánhđãtriểnkhaiviệctàitrợmuanhàtheodựán
trong3nămgầnđâybêncạnhcáchìnhthứctàitrợvốnsửachữanhà,muađấtxây
nhà,xâyvănphòng,nhàxưởng,…,gópphầngiúpngườidântrênđịabàncósựổn
9
địnhvềnhàở,giúpcácdoanhnghiệpcóđiềukiệnmởrộngquymôsảnxuất.Tuy
nhiên,hoạtđộngtàitrợnàycònphântánvàchưađượcđẩymạnhtrongkhinhucầu
vốnđểpháttriểnthịtrườngbấtđộngsảnphụcvụchoquátrìnhpháttriểnnềnkinh
tế-xãhộiĐồngNaicũngnhưđểthựchiệntheochủtrươngđẩynhanhtốcđộđôthị
hóatạiĐồngNaicònkhánhiều.
Mặtkhác,xuấtpháttừtínhbiếnđộngthấtthườngcủathịtrườngbấtđộngsản
cũngnhưnhữngrủirotiềmẩncủathịtrườngnàysẽảnhhưởngđếnchấtlượnghoạt
độngcấptíndụngcủaNgânhàngnóiriêngvàsựpháttriểncủacảnềnkinhtếxã
hộinóichungmàNhànướcsẽcónhữngchínhsáchđiềutiếtkhácnhau.Đặcbiệt,
trongđiềukiệnnềnkinhtếViệtNam hiệnnaycótỷlệlạmphátkhá caovàảnh
hưởngtâmlýtừsựsụpđỗcủahoạtđộngtíndụngcủaMỹcũngxuấtpháttừviệctập
trungchovaybấtđộngsảnmàviệcđẩymạnhhaysiếtchặthoạtđộngtíndụngbất
độngsảntrongtìnhhìnhnềnkinhtếViệtNamhiệnnaynhìnchungđanglàvấnđề
đángquantâm.Xuấtpháttừđây,tácgiảđãlựachọnđềtài“Đẩy mạnh hoạt động

cho vay bất động sản tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đồng Nai“làm
luậnvănbảovệnhậnhọcvịthạcsĩkinhtế.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Mụctiêunghiêncứucủađềtàilàđánhgiáhoạtđộngchovaybấtđộngsảntại
ChinhánhNgânhàngCôngthươngtỉnhĐồngNaivàtrêncơsởnàyrútranhững
mặtthành công,tồntại cầnhoànthiện,từđóđềxuấtnhữngkiếnnghịnhằmđẩy
mạnhhoạtđộngchovaybấtđộngsảntạiChinhánhNgânhàngCôngthươngĐồng
Naitrongthờigiantới.
3. Phạm vi nghiên cứu:
Dothờigianvàđiềukiệntiếpcậnvớitìnhhìnhchovaybấtđộngsảntrênđịa
bàntỉnhĐồngNaicũngnhưkhuônkhổchophépcủaluậnvănnênphạmvinghiên
cứucủađềtàichỉtậptrungphảnánhtìnhhìnhchovaybấtđộngsảntạiChinhánh
NHCTĐồngNai.
10
4. Phương pháp nghiên cứu:
Trêncơsởvậndụngnhữnglýthuyếtđượchọctạitrườngvềchovay,vàmộtsố
nhữngkiếnthứckhác,trêncơsởthuthậpthôngtintừthựctế,tổnghợptừcáctài
liệuthamkhảonhư:báochí,internet,truyềnhình,đặcbiệtlàcácsốliệuthiếtthực
từChinhánhNHCTĐồngNai,ngườiviếtđãdùngphươngphápsosánh,đốichiếu
đểđánhgiáhoạtđộngchovaybấtđộngsảntạiChinhánh.
5. Kết cấu của Luận văn:
Ngoàiphầnmởđầu,kếtluậnvàtàiliệuthamkhảo,luậnvănđượckếtcấuthành
3chươngnhưsau:
Chương 1
: Tổng quan về cho vay bất động sản
Chương 2
: Thực trạng hoạt động cho vay bất động sản tại Chi nhánh Ngân hàng
Công thương tỉnh Đồng Nai.
Chương 3
: Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động

sản tại Chi nhánh Ngân hàng Công thương tỉnh Đồng Nai.
1
Chương 1
TỔNG QUAN VỀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
1.1Những vấn đề cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản.
1.1.1 Tìm hiểu về bất động sản:
1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản:
Cónhiềuquanniệmkhácnhauvềbấtđộngsản.
Hầuhếtcácnướcđềucoi
BĐSlàđấtđaivànhữngtàisảncóliênquanđếnđấtđai,khôngtáchrờivớiđấtđai,
đượcxácđịnhbởivịtríđịalýcủađất.Đồngthời,mỗinướclạicóquanniệmkhác
nhauvềnhữngtàisản“gắnliền”vớiđấtđaiđượccoilàBĐS.
TheoBộ luật Dân sựnăm 2005của Việt Nam, tại Điều 174 có quy định:
“BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác
gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Nhìnchung,kháiniệmBĐSrấtrộng,đadạngvàcácquyđịnhvềBĐStrong
phápluậtcủaViệtNamlàkháiniệmmởmàchođếnnaychưacócácquyđịnhcụ
thểdanhmụccáctàisảnnày.
1.1.1.2 Phân loại bất động sản:
Bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS
khôngđầutưxâydựngvàBĐSsảnđặcbiệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm:BĐSnhàở,BĐSnhàxưởngvàcông
trìnhthươngmại-dịchvụ,BĐShạtầng(hạtầngkỹthuật,hạtầngxãhội),BĐSlà
trụsởlàmviệcv.v..TrongBĐScóđầutưxâydựngthìnhómBĐSnhàđất(bao
gồmđấtđaivàcáctàisảngắnliềnvớiđấtđai)lànhómBĐScơbản,chiếmtỷtrọng
rấtlớn,tínhchấtphứctạprấtcaovàchịuảnhhưởngcủanhiềuyếutốchủquanvà
kháchquan.Nhómnàycótácđộngrấtlớnđếnquátrìnhcôngnghiệphoá,hiệnđại
hoáđấtnướccũngnhưpháttriểnđôthịbềnvững.Nhưngquantrọnghơnlànhóm
BĐSnàychiếmtuyệtđạiđasốcácgiaodịchtrênthịtrườngBĐSởnướctacũng

nhưởcácnướctrênthếgiới.
2
Bất động sản không đầu tư xây dựng:BĐSthuộcloạinàychủyếulàđất
nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất
rừng,đấtnuôitrồngthuỷsản,đấtlàmmuối,đấthiếm,đấtchưasửdụngv.v..
Bất động sản đặc biệt:lànhữngBĐSnhưcáccôngtrìnhbảotồnquốcgia,
disảnvănhoávậtthể,nhàthờhọ,đìnhchùa,miếumạo,nghĩatrangv.v..Đặcđiểm
củaloạiBĐSnàylàkhảnăngthamgiathịtrườngrấtthấp.
ViệcphânchiaBĐStheo3loạitrênđâylàrấtcầnthiếtbảođảmchoviệc
xâydựngcơchếchínhsáchvềpháttriểnvàquảnlýthịtrườngbấtđộngsảnphù
hợpvớiđiềukiệnkinhtế-xãhộicủanướcta.
1.1.1.3 Các nhân tố tác động đến giá bất động sản:
Cũngnhưcáchànghoáthôngthườngkhác,giácảBĐSđượchìnhthànhtrên
cơsởquanhệcung-cầuvềBĐStrênthịtrường.Dovậy,khicầulớnhơncung,giá
BĐSthườngbịđẩycaolên;ngượclại,khicầuthấphơncung,giáBĐScóxuhướng
giảmxuống.Tuynhiên,giácảcònphụthuộcvàonhiềuyếutốkhácnhưnhữngyếu
tốxuấtpháttừnhữngkhuyếttậtcủathịtrườngnhư“độcquyền”,“đầucơ”,“cạnh
tranhkhônglànhmạnh”...cónhữngyếutốxuấtpháttừsựcanthiệpcủaNhànước
nhưđầutưcủaNhànướcvàoviệcnângcấpcơsởhạtầngkhudâncư(đườnggiao
thông, cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh
nghiệpkinhdoanhđịaốc,ápdụngviệcbánđấugiátàisảnBĐSthuộcsởhữuNhà
nước,chínhsáchnhàởchongườicóthunhậpthấp...;cónhữngyếutốbắtnguồntừ
tâmlý,thóiquencủangườidânnhưkhôngmuốnbánnhàđấtdochaôngđểlại,
hoặckhôngthíchởnhàchungcư,hoặcham muốncónhànằmtrênquốclộ,tỉnh
lộ...
Tuynhiên,BĐScũngđượcxemlàmộtloạihànghoáđượcmuabán,chuyển
nhượng,chothuê,...nênkhiđịnhgiábấtđộngsảncònchịusựtácđộngcủanhiều
yếutốcụthểnhưsau:
- Nhóm các yếu tố tự nhiên:
+VịtrícủaBĐS:khảnăngsinhlờidoyếutốvịtríBĐSmanglạicàngcao

thìgiátrịcủaBĐScànglớn.NhữngBĐSnằmtạitrungtâmđôthịhaymộtvùng
3
nàođósẽcógiátrịlớnhơnnhữngbấtđộngsảnnhàđấtcùngloạinằmởcácvùng
ventrungtâm.NhữngBĐSnằmtạicácngã4hayngã3,trêncáctrụclộgiaothông
quantrọnglạicógiátrịcaohơnnhữngBĐSnằmởvịtríkhác.Việcxemxétđánh
giáưuthếvềvịtríBĐSlàcựckỳquantrọng,đặcbiệtlàđốivớiviệcxácđịnhgiá
đất.
+Kíchthước,hìnhthể,diệntíchthửađấthoặclôđất:mộtkíchthướcvàdiện
tíchthửađấttốiưukhinóthoảmãnmộtloạinhucầucụthểcủađasốdâncưtrong
vùng.Vídụ:tạiHàNội,vớinhucầuđểở,thìloạikíchthướcvàdiệntíchtốiưukhi
mặttiềnthửađấttừ4m-5mvàchiềusâuthửađấtlàtừ10m-15m.
+ĐịahìnhBĐStoạlạc:địahìnhnơiBĐStoạlạccaohaythấpsovớicác
BĐSkháctrongvùnglâncậncótácđộngđếngiátrịBĐS.ởnhữngkhuvựcthấp,
thườnghaybịngậpnướcvàomùamưahaybịhiệntượngtriềucườngthìgiácủa
BĐSsẽthấp,ngượclạigiácủanósẽcaohơn.
+Hìnhthức(kiếntrúc)bênngoàicủaBĐS(đốivớiBĐSlànhàhoặclàcác
côngtrìnhxâydựngkhác):nếu2BĐScógiáxâydựngnhưnhau,BĐSnàocókiến
trúcphùhợpvớithịhiếuthìgiátrịcủanósẽcaohơnvàngượclại.
+Đặcđiểmtrênmặtđấtvàdướilòngđất(độdàycủalớpbềmặt,tínhchất
thổnhưỡng,tínhchấtvậtlý…).Mứcđộảnhhưởngcủacácyếutốtrênđếngiátrị
củaBĐStuỳthuộcvàomụcđíchsửdụngđất.Vídụ:độmàumỡcủađấtcóthểrất
quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại
khôngquantrọngkhisửdụngđấtchoxâydựng.
+Tìnhtrạng môitrường:môitrườngtronglànhhaybịônhiễmnặng, yên
tĩnhhayồnàođềuảnhhưởngtrựctiếpđếngiátrịBĐS.
+Cáctiệnlợivànguycơrủirocủatựnhiên:nhữngBĐSnằmởnhữngvùng
thườnghaybịcácsựcốcủathiêntai(bão,lụt,độngđất,khíhậukhắcnghiệt…)làm
chogiátrịBĐSbịsútgiảmvàngượclại.
- Nhóm các yếu tố kinh tế:
4

+ Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS
manglạisẽcóảnhhưởngquantrọngđếngiátrịcủaBĐSđó.Khikhảnăngtạora
thunhậptừBĐScàngcaothìgiáchuyểnnhượngcủanócàngcaovàngượclại.
+NhữngtiệnnghigắnliềnvớiBĐS:nhưhệthốngđiện,nước,vệsinh,điều
hoànhiệtđộ,thôngtinliênlạc.Hệthốngtiệnnghicàngđầyđủvàchấtlượngcàng
tốtthìcànglàmchogiátrịBĐScànggiatăng.
-Tình trạng pháp lý của BĐS:cácgiấytờchứngthưpháplývềquyềnsửdụngđất,
sởhữunhà,giấyphépxâydựngv.v..hiệncó.
-Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng
đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS:tìnhtrạngchothuê,thế
chấpBĐS,tìnhtrạngtranhchấpquyềnsửdụngđất,sởhữunhà,sựhạnchếquyền
sởhữuchung(vídụnhàxâydựngởcáckhuvựclàđườngbănglênxuốngcủamáy
baykhôngđượccaoquá3tầng…).
- Các yếu tố chính trị pháp lý:sựthayđổivềđườnglốichínhsáchcủaNhànướcvà
chínhquyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường
BĐSnóichungvàsựđầutưvàolĩnhvựcBĐSnóiriêng.Cụthểlà:
+ Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên
ngoàivàođịaphươngcóthểlàmtăngnhucầuvềBĐSquađócóthểlàmchogiá
BĐSgiatăng.
+ Cácchínhsáchtácđộngtrựctiếpnhư:ChínhsáchchophépViệtkiềumua
BĐStạiViệtNam,chínhsáchchophépnhữngngườikhôngcóhộkhẩuthànhphố
được mua nhà tại thành phố, chính sách tài chính áp dụng đối với những người
đượcnhànướcgiaođất,chothuêđất…,chínhsáchtíndụngđốivớihoạtđộngđầu
tưvàolĩnhvựcBĐS,cácchínhsáchthuếcủaNhànướcđốivớiBĐS.
- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đólàcácyếutốkinhtếliênquannhư:
+Tìnhhìnhcung-cầuBĐStrongkhuvực
+ĐặcđiểmcủanhữngngườithamgiathịtrườngBĐStrongkhuvực
+CácđiềukiệncủathịtrườngBĐStrongkhuvực
5
+Hiệntrạngvùnglâncận(cơsởhạtầngnhưđường,hệthốngcấpthoátnước,cấp

điện,thôngtinliênlạc…)
+MứcđộtăngtrưởngGDPhàngnămcủavùng
+Thunhậpbìnhquânhàngnămcủangườidântrongvùng(thuộcnhómcao,trung
bìnhhaythấp)sovớicácvùngkhác
+Khảnăngđápứngnhucầutíndụngcủahệthốngtíndụngtrongvùng;
+Mứcgiábìnhquâncácloạiđấttrongvùng
+Tỷlệthuếvàmứcthuếsuất
+Mứcđộlạmphátchung
+Tìnhhìnhthịtrườnglaođộng,thịtrườngchứngkhoán,thịtrườngtíndụngtrong
vùng.
- Các yếu tố xã hội: CácyếutốxãhộicũngtácđộnglớnđếngiátrịBĐS.Mộtkhu
vựcmàmậtđộdânsốđộtnhiêntăngcaodotốcđộtăngcủadânsốcơhọcthìgiátrị
BĐSnơiđósẽtănglêndocânbằngcung-cầubịphávỡ.Mặtkháccácyếutốkhác
trongvùngnhư:chấtlượngdịchvụytế,giáodục,trìnhđộdântrí,vấnđềanninh,
tậpquánngườidântrongvùngcũngcóảnhhưởngđếngiátrịcủaBĐS.Tìnhtrạng
nhữngngườisốngtrongBĐS,tìnhtrạngsứckhoẻ,nghềnghiệpvàtìnhtrạngviệc
làm,cácmốiquanhệtìnhcảmgiađình,xãhộicủanhữngngườiđangchungsống.
 Nhìnchung,việcxácđịnhcácyếutốtácđộngđếnviệcđịnhgiáBĐSlàquan
trọngvìnógiúpviệcđịnhđúnggiátrịthựccủaBĐSđảmbảochoviệcthếchấp,
muabánBĐSchínhxáchơn,minhbạchhơntránhnhữngbiếnđộngkhólườngdo
giáảocủaBĐSgâynên.
1.1.2 Tìm hiểu về thị trường bất động sản:
1.1.2.1Kháiniệmvềthịtrườngbấtđộngsản:
Córấtnhiềuquanniệmkhácnhauvềthịtrườngbấtđộngsản,cụthể:
 Khái niệm 1:thịtrườngbấtđộngsảnlànơihìnhthànhcácquyếtđịnhvềviệc
aitiếpcậnđượcBĐSvàBĐSđóđượcsửdụngnhưthếnàovàvìmụcđíchgì.
Khái niệm 2:thịtrườngbấtđộngsảnlàđầumốithựchiệnvàchuyểndịchgiá
trịcủahànghoáBĐS.
6
Khái niệm 3:thịtrườngbấtđộngsảnlà“nơi”diễnracáchoạtđộngmuabán,

chuyểnnhượng,cho thuê,thếchấp vàcác dịchvụcó liênquannhư môigiới, tư
vấn…giữacácchủthểtrênthịtrườngmàởđóvaitròquảnlýnhànướcđốivớithị
trườngBĐScótácđộngquyếtđịnhđếnsựthúcđẩypháttriểnhaykìmhãmhoạt
độngkinhdoanhđốivớithịtrườngBĐS.
Khái niệm 4:thịtrườngbấtđộngsảnlà"nơi"tiếnhànhcácgiaodịchvềBĐS
gồmchuyểnnhượng,chothuê,thếchấpvàcácdịchvụhỗtrợnhưmôigiới,tưvấn..
Nhưvậy,kháiniệmvềthịtrườngBĐScóthểdiễnđạtchungnhấtnhưsau:
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên
quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp
và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến BĐS
như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò
quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm
hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS
1.1.2.2Vaitròcủathịtrườngbấtđộngsản:
- Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị
trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy
mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:
BĐSlàtàisảnlớncủamỗiquốcgia.TỷtrọngBĐStrongtổngsốcủacảixã
hộiởcácnướccókhácnhaunhưngthườngchiếmtrêndưới40%lượngcủacảivật
chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt
độngcủanềnkinhtế.Theođánhgiácủacácchuyêngia,tổnggiátrịvốnchưađược
khaithácẩnchứatrongBĐSởcácnướcthuộcthếgiớithứ3làrấtlớnlêntớihàng
nghìntỷUSD,gấpnhiềulầntổnghỗtrợODAcủacácnướcpháttriểnhiệndành
chocácnướcđangpháttriểntrongvòng30nămqua.
BĐScònlàtàisảnlớncủatừnghộgiađình.Trongđiềukiệnnềnkinhtếthị
trườngthìBĐSngoàichứcnănglànơiở,nơitổchứchoạtđộngkinhtếgiađình,nó
cònlànguồnvốnđểpháttriểnthôngquahoạtđộngthếchấp.
- Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động:
7
Theothốngkê,ởcácnướcpháttriểnlượngtiềnngânhàngchovayquathế

chấpbằngBĐSchiếmtrên80%trongtổnglượngvốnchovay.Vìvậy,pháttriển
đầutư,kinhdoanhBĐSđóngvaitròquantrọngtrongviệcchuyểncáctàisảnthành
nguồntàichínhdồidàophụcvụchoyêucầupháttriểnkinhtế-xãhộiđặcbiệtlà
đầutưpháttriểncơsởhạtầngcủanềnkinhtế.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất
là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn
dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu:
Kinhnghiệmcủacác nước chothấyđểđạt tiêuchuẩncủa mộtnướccông
nghiệphoáthìtỷlệđôthịhoáthườngchiếmtừ60-80%.Nhưvậy,vấnđềpháttriển
thịtrườngBĐSđểđápứngyêucầuđôthịhoáởnướctalàvấnđềlớnvàcótầm
quantrọngđặcbiệtnhấtlàkhinướctachuyểnsangcơchếthịtrườngtrongđiều
kiệncácthiếtchếvềquảnlýNhànướcđốivớicôngtácquyhoạchchưađượcthực
thicóchấtlượngvàhiệuquảthìviệcpháttriểnvàquảnlýthịtrườngBĐSởđôthị
phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và
vướngmắctrongtươnglai.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát
triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:
Thịtrường BĐScóquanhệtrựctiếpvớicácthịtrườngnhưthịtrườngtài
chínhtín dụng,thị trường xâydựng, thị trường vậtliệu xâydựng, thịtrường lao
động....Phát triển vàđiều hànhtốt thịtrường BĐS sẽcó tác dụng thúcđẩytăng
trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công
trình,nhàxưởng,vậtkiếntrúc...đểtừđótạonênchuyểndịchđángkểvàquantrọng
vềcơcấutrongcácngành,cácvùnglãnhthổvàtrênphạmvicảnước.Theothống
kêcủaTổngcụcthuếcáckhoảnthungânsáchcóliênquanđếnnhà,đấttronggiai
đoạntừnăm1996đếnnăm2000bìnhquânlà4.645tỷđồng/nămmặcdùtỷlệnày
mớichiếmgần30%cácgiaodịch,còntrên70%chưakiểmsoátđượcvàthựctếlà
cácgiaodịchkhôngthựchiệnnghĩavụthuếvớiNhànước.Nếuthúcđẩybằngcơ
chế,chínhsáchvàphápluậtđểcácgiaodịchBĐSchínhthức(cóđăngkývàthực
8
hiệnnghĩavụthuế)vàđổimớicơchếgiaodịchtheogiáthịtrườngthìhàngnămthị

trườngBĐSsẽđónggópchonềnkinhtếtrêndưới20.000tỷđồngmỗinăm.
- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc
ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn:
Thịtrườngnhàởlàbộphậnquantrọngchiếmtỷtrọnglớntrongthịtrường
BĐS.ThịtrườngnhàởlàthịtrườngsôiđộngnhấttrongthịtrườngBĐS,nhữngcơn
“sốt”nhàđấthầuhếtđềubắtđầutừ“sốt”nhàởvàlantoảsangcácthịtrườngBĐS
khácvàảnhhưởngtrựctiếpđếnđờisốngcủanhândân.Vìvậy,pháttriểnvàquản
lýcóhiệuquảthịtrườngBĐSnhàở,bìnhổnthịtrườngnhàở,bảođảmchogiánhà
ởphùhợpvớithunhậpcủangườidânlàmộttrongnhữngvaitròquantrọngcủa
quảnlýnhànướcvềthịtrườngBĐSnhàở.
1.1.2.3 Các quy luật tác động đến thị trường bất động sản:
Cũngnhưcácloạithịtrườngkháctrongnềnkinhtếthịtrường,sựvậnhành
củathịtrườngBĐSchịutácđộngcủamộtcơchếnhấtđịnh,màởđâychínhlàsự
tácđộngcủacácquyluậtkinhtếkháchquannhưquyluậtgiátrị,quyluậtcungcầu,
quyluậtgiácả,quyluậtcạnhtranhv.v..Trongđóđángkểnhấtlàquyluậtcungcầu
vàquyluậtgiácả.
Quy luật cung cầu: Khicungnhỏhơncầucónghĩalàkhốilượnghànghoá
cungứngtrênthịtrường khôngđápứng đượcnhucầudẫn đếngiácảthịtrường
hànghoáđótănglên.Khicungbằngcầucónghĩalàkhốilượnghànghoáđápứng
đủnhucầusẽdẫnđếngiácảcânbằngvàkhôngthayđổi.Khicunglớnhơncầu,tức
là khối lượng hàng hoá cung ứng vượt quá cầu dẫn đến giá cả thị trường giảm
xuống.
Quy luật giá cả: Quanhệcung-cầulàmộtkháiniệmcủakinhtếthịtrường
vàngườitaxemcung-cầulàmộthàmsốcủagiá.Nghĩalàmộtsựthayđổicủagiá
sẽlàmthayđổiquanhệcung-cầu.Trongnềnkinhtếthịtrườnggiácảđiềutiếtquan
hệcung-cầu.Mốiquanhệnàynàyphụthuộcvàođộcogiãncủacunghaycầutheo
giá.Dođặcđiểmlàtrongngắnhạnđộcogiãncủacunglàrấtnhỏdovậysựtăng
9
lêncủacầusẽlàmgiátăngnhanhhơn.Trongdàihạn,độcogiãncủacunglớnhơn
nênsựtănggiácũngchậmhơn.

1.2 Khái niệm, đặc điểm và nguyên tắc của cho vay bất động sản.
1.2.1 Khái niệm cho vay bất động sản:
ChovaybấtđộngsảnlàloạihìnhtíndụngcủaNgânhàngthươngmạitrong
đóNgânhàngsẽchongườiđivayvaymộtsốvốnđểthựchiệncácmụcđíchvề
bấtđộngsảnnhư:muanhà;muađất;xâydựngnhàở,nhàxưởng,vănphòng,cao
ốcchothuê;sửachữanhàở;đầutưkinhdoanhbấtđộngsản,xâydựngnhàđể
bán…KhiđếnhạnngườiđivayphảihoàntrảvốnvàtiềnlãichoNgânhàng.Ngân
hàngkiểmsoátđượcngườiđivay,kiểmsoátđượcquátrìnhsửdụngvốn.Người
đivaycóýthứcquantâmđếnviệctrảnợchonênbắtbuộchọphảiquantâmđến
việcsửdụngvốnsaochocóhiệuquảđểhoàntrảnợ.
Việcchovaybấtđộngsảnngoàimụctiêuđơnthuầnlàchovayđểsinhlợi,
hoạtđộngchovaycủacácNgânhàngcũngnhằmvàomụctiêugópphầnpháttriển
thịtrườngbấtđộngsản,cụthểlànhắmvào03mụctiêu:
Chovaykinhdoanhbấtđộngsản
Chovaybấtđộngsảnphụcvụsảnxuất.
Chovayphụcvụnhucầunhàởchongườidân
Tuynhiên,mụctiêuchovaykinhdoanhbấtđộngsảnkhôngnhằmvàoviệc
kinhdoanhmangtínhchấtđầucơngắnhạncủacáccánhânmàchủyếuhỗtrợvốn
chocáctổchứcxâydựngvănphòng,caoốcchothuê;xâydựngcănhộ,nhàởđể
bán;xâydựngcáctrungtâmthươngmại.
Chovaybấtđộngsảnphụcvụsảnxuấtchủyếulàphụcvụchocácdoanh
nghiệpcóđiềukiệnvềvốnđếxâydựngmởrộngnhàxưởngsảnxuất,xâydựngnhà
xưởngmớiđểổnđịnhsảnxuấtthayvìđithuê.
Xâynhà,sửanhà,muanhà,…lànhucầuthiếtyếucủangườidânđểổnđịnh
cuộcsống.VàđâycũnglàmụctiêuchínhcủacácNgânhàngtrongviệcthiếtlập
quychếchovaybấtđộngsảntiêudùngnhằmgópphầngiúpngườidânancưlạc
10
nghiệp.TuỳvàomỗiNgânhàngcócáchtiếpcậnkhácnhau;cóNgânhàngđẩy
mạnhviệctàitrợchocánhânvaymuanhàthuộccácdựáncóliênkết;cóNgân
hàngchỉđơnthuầntàitrợchocácmụcđíchmuanhàgiữacáccánhânvớinhau

hoặcxâydựng,sữachửanhàriênglẻ.
1.2.2 Đặc điểm của cho vay bất động sản:
Thờihạnchovaybấtđộngsảnthườngmangtínhtrungvàdàihạndotàisản
đượcđầutưlàbấtđộngsảnmangtínhlâudài(ngoạitrừtrườnghợpđầucơngắn
hạn). Đồng thời cũng xuất phát từ đây mà lãi suất trong cho vay bất động sản
thườngđượcápdụnglàlãisuấtchovaytrungdàihạn,caohơnđốivớicácmảng
chovaykháccóthờihạnngắnhạn(dưới12tháng).Tùyvàoquyđịnhriêngcủamỗi
ngânhàngmàlãisuấtchovaytrungdàihạnđượccốđịnhmỗinămhaythảnỗitheo
tìnhhìnhbiếnđộngcủalãisuấthuyđộngđầuvào.
Chovaybấtđộngsảnlàsảnphẩmmangtínhkinhtế-xãhộicaohơnmộtsố
mảngchovaykhácnhư:chovaybổsungvốnlưuđộng,chovayđầutưmáymóc
thiếtbị, cho vay tàitrợ xuất nhập khẩu,… Bởi lẻ, ngoàilợi ích đa dạng hóa sản
phẩm,manglạilợinhuậnchongânhàngcũngnhưđápứngkịpthờinhucầucần
thiếtchongườiđivaynhưcácsảnphẩmkhácmàhoạtđộngnàycòngópphầnđẩy
nhanhtốcđộđôthịhóa,tạomỹquanđôthịvàgiúpngườidânsớmổnđịnhancư
lạcnghiệp.
Chovaybấtđộngsảnlàsảnphẩmtruyềnthốngcủacáctổchứctíndụng,chủ
yếulàNgânhàngtrongsuốtquátrìnhhoạtđộngdocácnhucầuliênquanđếnbất
độngsảnrấtđadạngvàluônphátsinhtrongmọithờikỳ.
1.2.3 Nguyên tắc cho vay bất động sản:
Vốnvayphảiđượcsửdụngđúngmụcđích,cóhiệuquả.
Quanhệchovayphátsinhkhingườiđivayđangthiếuhụtvốntạmthờivà
vaymượntừngườichovaytrongthờigiannhấtđịnh.Dovậy,vốnđượcsửdụng
vàomụcđíchnàođãđượcxácđịnhngaytừbanđầuthờiđiểmvaymượn.Trường
hợp,ngườiđivaysửdụngvốnvayvàocácmụcđíchkhácdẫnđếnkémhiệuquả
11
hoặckhimụcđíchvayxácđịnhbanđầuvẫnchưađượcbổsungvốnsẽlạicàng
thiếuvốndovốnvayđãdùngchomụcđíchkhác.Khiđó,ngườiđivaysẽkhó
khănvàkhóthuhồivốnđểhoàntrảchongườichovay.Đặcbiệt,vốnvaynếu
đượcdùngvàomụcđíchđầucơbấtđộngsảnsẽcàngkhóthuhồivốndorủiro

củamụcđíchnàykhácao.Do vậy,tuânthủnguyêntắcsửdụngvốnvayđúng
mụcđíchlàđiềuquantrọngnhằmđảmbảohoànthànhkếhoạchcủaphươngán
vaybanđầu,đảmbảokhảnăngthuhồivốncũngnhưlàtạođiềukiệnnângcao
hiệuquảsửdụngvốnđầutưbanđầuđểtrảnợvayđúnghạn.
Vốnvayphảiđượchoàntrảvốnvàlãiđúnghạn
Thờihạntrảnợvaythườngđượcxácđịnhrõràngtheothỏathuậnbanđầu
giữangườichovayvàngườiđivay.Khiđó,ngườiđivayphảicótráchnhiệmhoàn
trảvốnlẫnlãi(lợitức)chongườichovayđúngthờihạnđãđịnh.Điềunàykhông
nhữngđảmbảokhảnăngbảotoànvàxoaytiếpđồngvốnchongườichovaymàcòn
thểhiệnuytíncủangườiđivaychocáclầnvaymượnsaunày.Đâylànguyêntắc
cốtlõinhấttrongquanhệtíndụng.
1.3 Ý nghĩa của cho vay bất động sản đối với nền kinh tế xã hội:
Xuấtpháttừvaitròquantrọngcủathịtrườngbấtđộngsảnđốivớinềnkinhtế,
đốivớixãhộimàviệcbơmvốnởmứccầnthiếtđểkíchthíchthịtrườngbấtđộng
sảnpháttriểnlàđiềucầnthiết,trongđóđiềutiếtvốnthôngquakênhtíndụngngân
hàngvớicácsảnphẩmchovaybấtđộngsảnđượcxemlàhữuhiệuvàkháphổbiến
hiệnnayởmộtsốnước.Bởilẻ,kênhtíndụngngânhàngdễtiếpcậnnhất.
TrongđiềukiệnViệtNamcómộtnềnkinhtếtăngtrưởngliêntụctronghơn10
nămquathìchovaybấtđộngsảncàngcóýnghĩathiếtthựctrongviệckhơithông
dòngchảyvốntrongnềnkinhtế,tạođàchothịtrườngbấtđộngsảnpháttriển,từđó
tạođiềukiệncộnghưởngchonềnkinhtếpháttriểnbềnvững.Cụthể:
 -Chovaybấtđộngsảngópphầnkhaitháctriệtđểcácnguồnvốnnhànrỗi
trongxãhội,thúcđẩyviệcsửdụngvốntiếtkiệmvàcóhiệuquả.
12
-Thôngquakênhngânhàng,dòngvốnđượclưuchuyểnvàothịtrườngbất
độngsảnnhanhhơngópphầnpháttriểnnềnkinhtếtrongđiềukiệnpháttriểnđồng
bộgiữacácthịtrường.
-Cho vaybất động sản giúpcho cácchủ đầu tư chủđộng hơnvề vốn và
mạnhdạnđầutưvàocácdựánnângcấphạtầng,cáctrungtâmthươngmại,cáctòa
nhàcaotầng,chungcưlớn,…gópphầnđẩynhanhtốcđộđôthịhóatrongquátrình

côngnghiệphoá,hiệnđạihoácủađấtnước.
-Chovaybấtđộngsảncòntạođiềukiệnchocácdoanhnghiệpgiảmáplực
vềvốnđểđầutưmởrộngnhàxưởngnhằmtăngquymôvàlợithếcạnhtranhtrong
quátrìnhhộinhập.
-Ngoàira,nhờcócácchươngtrìnhhỗtrợchovaybấtđộngsản,ngườicó
thunhậpthấp;cánbộcôngchức,côngnhân,cóđiềukiệnnângcấp,xâydựnghay
sởhữunhàở,ổnđịnhcuộcsốnghơn.
-Chovaybấtđộngsảnlàsảnphẩmkháphổbiếnởcácngânhànggópphần
đadạnghoásảnphẩm,thuhútkháchhàngbêncạnhmụctiêulàmcôngcụđểgia
tăngdưnợchovaykhicầnthiết,tănglợinhuậnNgânhàng.
-Thôngquamứcdưnợchovaybấtđộngsản,nhànướcsẽcócáchnhìntổng
quáthơnvềsựpháttriểncủathịtrườngbấtđộngsảnđểcócáchđiềutiếthợplý.
Nhìnchung,chovaybấtđộngsảncótínhảnhhưởnglớnđếnquátrìnhphát
triển đất nước. Mặc dù nền kinh tế có nhiều giai đoạn phát triển khác nhau, thị
trườngbấtđộngsảncónhữngbiếnđộngthăngtrầmkhácnhaunhưnghơnbaogiờ
hếttínhthiếtyếucủahoạtđộngchovaybấtđộngsảnluôncầnthiếtchonhữngnhu
cầuthiếtthựctrongxãhội,trongnềnkinhtế.
1.4 Một số rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản:
Hoạtđộng chovaybấtđộngsảncũngtiềmẩnnhữngrủirovốncónhưtrong
hoạtđộngchovaythôngthường.Cácrủironàyđượcnhìnnhậnởhaiyếutốsau:
1.4.1 Yếu tố chủ quan:
13
- Từ phía Ngân hàng:
+Cáchquảntrị-quảnlýcủaNgânhàngkhôngđồngbộ,thiếutínhchặtchẽ
vàlỏnglẽotrongviệckiểmtrakiểmsoát.
+Nănglựcthẩmđịnhhồsơvaycủacánbộngânhàngthấp,khôngđánhgiá
đúngtínhkhảthicủaphươngánvay.
+Chútrọngtăngtrưởngdưnợchovaymàkhôngquantâmđếnchấtlượng
củakhoảnvay.
+Domốiquanhệthântínđốivớingườiđivaymàxemxétcấptíndụng,lơ

làđốivớicácđiềukiệnmàngườiđivaykhôngđápứngđược.
+Thiếuthôngtinvềngườiđivaydẫnđếnđánhgiákhôngchínhxácvềnăng
lựctrảnợcủangườiđivay.
+Khôngtheodõisâusátquátrìnhsửdụngvốnvaycủakháchhàngdẫnđến
vốnvaykhôngđượcsửdụngđúngmụcđích,khônghiệuquả.
+Khithẩmđịnhcácphươngán,dựánvayvốn,mộtsốngânhàngthường
“ápđặt”ýkiếnchủquancủamìnhđốivớikháchhàng.Vídụ,mộtkháchhàngvay
vốnđềnghịvay một khoảntiền5tỷ đồng vớithờihạn 12tháng; nhưngsau khi
thẩmđịnh(vìmụctiêuhạnchếrủirochomình),ngânhàngchỉđồngýchovay3tỷ
đồng,thờihạn8tháng.Nhữngđiềukiệnmớinày,hầunhư,đượckháchhàngchấp
thuận,mặcdầukháchhàngchưacânđốiđượcnguồnvốnchophần2tỷđồngvà4
thángbịngânhàngrútngắn;trongkhiđó,ngânhàngchovaycũngkhôngphântích
thẩm định, liệu với số tiền cho vayvà thời hạn cho vay bị rút ngắn có làm cho
kháchhàngbịrủirotrongquátrìnhsửdụngvốnvaykhông?Chínhyếutốnàylà
nguyênnhânlàmphátsinhcáctrườnghợprủirotrongmộtsốngânhàngthương
mại,mànguồngốclàkháchhàng,cóthể,thiếuvốnđầutưvàphảicânđốivốnđể
trảtrướchạnsovớidựtínhbanđầu.
Cấptíndụngđểđầutưvàobấtđộngsảnvớitrên90%tàisảnđảmbảocũnglà
bất động sản nên rủi ro phátsinh trong việc đầu tư bất động sản mang tính dây
14
chuyềndễlàmphátsinhrủirođốivớitàisảnđảmbảolàbấtđộngsảnkhóphátmãi
đểxửlýthuhồinợ.
- Từ phía khách hàng:
+Chủđộnglàmgiảhồsơsởhữubấtđộngsảndùnglàmtàisảnđảmbảođểvay
vốnNgânhàng.
+Chedấukếtquảhoạtđộngthualỗcủadoanhnghiệpbằngcácbáocáocólợi
nhuậncaonhằmtăngniềmtinchovaycủaNgânhàng.
+Sửdụngvốnvayvàomụcđíchkháccónhiềurủiro(vídụ:đầutưvàng,đầutư
chứngkhoán,…).
1.4.2 Yếu tố khách quan:

- Sự biến động của nền kinh tế - xã hội:
Thờihạnchovaybấtđộngsảnthườnglớnhơn1năm.Dovậynếulãisuấtcho
vaybấtđộngsảnkhônglinhhoạt,khôngtínhđếntínhkhảbiếncủathịtrườngsẽdễ
dẫnđếnrủirothualỗdohuyđộnglãisuấtcaonhưngchovaylãisuấtthấp.Thựctế,
thịtrườngchovaycủaViệtNamtronggiaiđoạn6thángđầunăm2008đãchứng
minhlãisuấtđãcósựbiếnđộngđộtbiến,tăngtrên50%sovớiđầunăm2008.Và
đãcótrườnghợpmộtsốNgânHàngđãgặprủirolãisuấtđốivớicáckhoảncho
vayBĐSdokhôngthểđiềuchỉnhlãisuấttronghợpđồngđãđượccốđịnhtrướcđó.
Đồngthời,sựbiếnđộngtheohướngtăngcaocủalãisuấtsẽgâykhókhăncho
ngườiđivayphảigánhchịuáplựctrảlãivaytăngcaotươngứng.Điềunàysẽảnh
hưởnglớnđếntínhkhảthicủaphươngánvaybanđầudochiphíđộilênđộtbiến,
ảnhhưởngđếnkhảnăngtrảnợcủangườiđivaycóthểdẫnđếnmấtkhảnăngthanh
toán.
Ảnhhưởngtừtìnhhìnhlạmphátcủanềnkinhtếvớichiphítiêudùngtăngcao,
chiphíđầutưtăngcaoảnhhưởngđếnkhảnăngtrảnợcủangườiđivay.
15
Sựkhanhiếmcủathịtrườngnguồnvốndotácđộngcủanhữngchínhsáchkiềm
chếlạmphátcủaNhànướcdẫnđếntrườnghợpvốntíndụngkhanhiếmhoặccólãi
suấtkhácaolàmtăngchiphíchongườiđivay.
- Về hành lang pháp lý:
Cácquyđịnhđiềutiếtthịtrườngbấtđộngsảnhiệnnaychưarõràng,đồngbộ.
Việccóđượcmộtcơchếràngbuộcđểbảođảmnhucầuvayvốnvàthuhồinợ
mộtcáchdễdàngchưađượcnhưmongmuốn.Cụthể,cácquyđịnhcấmbánnền
đấtcủaNghịđịnh181làmchoviệchuyđộngvốncủachủđầutưgặpkhókhăn,đặc
biệtkhichủđầutưdựánlớncầncócơchếhuyđộngvốnlinhhoạt,khôngchỉdựa
vàovốntựcóvàvốnNgânhàng.Trongkhiđó,mộtloạtvấnđềvềđiềukiệnpháp
lýđểchấpnhận,địnhgiáTSBĐcũngnhưđăngkýgiaodịchbảođảm,côngchứng
hợpđồngbảođảmbằngquyềnsửdụngđấtvàtàisảngắnliền,xửlýTSBĐđểthu
hồinợ...cũnglàmgiatăngmứcđộrủirovàhạnchếhoạtđộngchovayBĐScủa
Ngânhàng.

Nhữngquyđịnhliênquanđếnviệcquyhoạch,sửdụngđấtcòncồngkềnh.Các
bướctiếnhànhbồithường,giảitoảđểthựchiệncácdựánđầutưbấtđộngsảncòn
kéodàilàmảnhhưởngđếntiếnđộthựchiệndựán.
- Rủi ro từ các điều kiện tự nhiên:
Đólàcáchiệntượngnhư:thiêntai,lũlụt,hạnhán,cháynổ…ngàycàngcótính
ảnhhưởnglớnđếnđờisốngcủangườidânnóiriêngvàcáchoạtđộngsảnxuấtkinh
doanhcủacảnềnkinhtếnóichungdễdẫnđếntrườnghợpkhôngcònkhảnăngtrả
nợdolũquéthaydomấtmùa,..
- Xuất phát từ đặc tính của thị trường bất động sản:
Lĩnhvựcđầutưbấtđộngsảnlàlĩnhvựcđầutưdễtổnthươngbởitínhkhódự
đoán.
Yếutốđầucơ,làmgiádẫnđếngiábấtđộngsảntăngảoluônngựtrịtrênthị
trườngbấtđộngsản.