thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn hà nội

Đề án môn học GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG I: 3
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN 4
CHƯƠNG II: 9
THỰC TRẠNG THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN
ĐỊA BÀN HÀ NỘI 9
CHƯƠNG 3: 27
GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ 27
SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất
động sản
Đề án môn học GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do lựa chọn đề tài
Như chúng ta đã biết, thuế là công cụ quan trọng của nhà nước dùng để tạo
nguồn thu cho ngân sách, ổn định nền kinh tế vĩ mô và đảm bảo công bằng xã hội.
Một trong những sắc thuế đó, thì thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động
sản là thuế tạo ra nguồn thu lớn. Ngoài ra, việc thực hiện đánh thuế thu nhập cá
nhân từ chuyển nhượng bất động sản có vai trò to lớn, thứ nhất là tăng nguồn thu
cho ngân sách nhà nước, thứ hai đảm bảo tính công bằng cho thị trường bất động
sản và thứ ba đây là công cụ hữu hiệu nhằm hạn chế việc đầu cơ vào bất động sản.
Nhà nước đã ban hành các luật, thông tư cho vấn đề trên cùng với sự ra đời
của luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm
2008 thay thế cho Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994 đã làm minh bạch
trong kê khai thuế, nộp thuế khi giao dịch BĐS( bất động sản) của cá nhân và doanh
nghiệp giúp cho quá trình thu thuế được đúng, đủ và chính xác. Tuy vậy, hai luật
lớn ra đời cũng không tránh khỏi những lỏng lẻo, vướng mắc và thiếu sót, khẽ hở để
cho người đầu tư, đầu cơ và người dân có những cách trốn thuế và gian lận thuế tinh
vi hơn. Với hai cách tính thuế (Thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế hoặc thuế suất
2% trên giá chuyển nhượng) được quy định tại nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày

8/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân
đã gây nên nhiều ý kiến tranh cãi về việc phải nộp loại thuế suất nào khi có phát
sinh giao dịch. Hơn thế nữa để tạo điều kiện cho hoạt động chuyển nhượng BĐS,
Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 quy định việc kê khai, nộp thuế được
thực hiện trên tinh thần “tự khai, tự nộp”, việc kê khai nhà ở duy nhất được miễn
thuế chuyển nhượng chính là kẽ hở của luật thuế TNCN( thu nhập cá nhân) .
Từ thực tiễn cho thấy để nâng tỷ trọng nguồn thu thuế từ chuyển nhượng BĐS,
ổn định và phát triển thị trường BĐS một cách lành mạnh và minh bạch, giúp quản
lý tốt hơn công tác quản lý thuế, việc đi sâu tìm hiểu về lý thuyết và thực trạng thuế
thu nhập trong chuyển nhượng BĐS tại Việt Nam là vô cùng cần thiết. Đề án với đề
SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất
động sản
1
Đề án môn học GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
tài: “THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI” sẽ đóng góp một phần nào đó nhằm phát triển thị
trường bất động sản Hà Nội nói riêng cũng như Việt Nam nói chung
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề án được thực hiện với ba mục tiêu cơ bản:
 Một là: hệ thống hóa cơ sở lý luận về thuế thu nhập cá nhân trong chuyển
nhượng BĐS
 Hai là: dựa trên khung lý luận về vấn đề nghiên cứu đề tài sẽ đánh giá
thực trạng chung về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS tại Việt Nam nói
chung cũng như Hà Nội nói riêng
 Ba là: trên cơ sở đó đưa ra một số gợi ý về giải pháp giải quyết thực
trạng thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS đồng thời đưa ra kiến nghị đối với
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đề án tập trung nghiên cứu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS cụ
thể là hai loại thuế: Thuế thu nhập cá nhân và Thuế thu nhập doanh nghiệp.

Phạm vi nghiên cứu của đề án là thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất
động sản trên địa bàn Hà Nội.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện, những phương pháp được sử dụng trong bài đề án là:
- Tiếp cận lý thuyết chung về thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS thông
qua các Luật thuế, Nghị định và Thông tư hướng dẫn của Quốc hội, Chính phủ và
các Bộ, ban ngành đã nêu trong phạm vi nghiên cứu; giáo trình về thuế…
- Thống kê số liệu thứ cấp, có chọn lọc từ các tài liệu và website đáng tin
cậy của Chính phủ, Bộ tài chính, Bộ xây dựng, Tổng cục thống kê, các website về
BĐS như: Vanbanchinhphu.net, CafeF, Vnexpress, VnEconomy…
- Đề tài có sử dụng các phương pháp như: phương pháp hệ thống, phương
pháp logic, phương pháp lịch sử, phương pháp thống kê…
5. Kết cấu đề án
Với mục tiêu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu nêu trên, ngoài phần mở đầu,
kết luận và lời cảm ơn, đề án môn học bao gồm các nội dung chính sau:
SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất
động sản
2
Đề án môn học GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
Chương 1 – Những vấn đề lý thuyết liên quan đến thuế thu nhập cá nhân
từ chuyển nhượng BĐS
Chương 2 - Thực trạng thuế thu nhập các nhân từ chuyển nhượng BĐS
Chương 3 – Giải pháp và kiến nghị
Do sự hiểu biết còn hạn hẹp nên bài làm không tránh khỏi những thiếu sót, rất
mong nhận được sự đóng góp ý kiến của thầy giáo và các bạn.
Trong quá trình thực hiện đề án, ngoài sự nỗ lực làm việc của bản thân, em
còn nhận được sự quan tâm của thầy cô, gia đình và bạn bè đã giúp đỡ em hoàn
thành tốt đề án môn học.
Đầu tiên, em xin chân thành cảm ơi thầy giáo PGS. TS. Nguyễn Thế Phán giảng
viên chuyên ngành QTKD Bất Động Sản trường ĐH Kinh tế Quốc dân đã tận tình giúp

đỡ em trong suốt thời gian hoàn thành xong đề án. Em xin chân thành cảm ơn !
CHƯƠNG I:
SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất
động sản
3
Đề án môn học GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ
CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
1. Thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản là gì ?
1.1. Thuế trong lĩnh vực bất động sản
Theo Khoản 1 Điều 4, Nguyên tắc quản lý thuế Luật Quản lý Thuế số
78/2006/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2006 của Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ 10
năm 2006: Thuế là nguồn thu chủ yếu của ngân sách nhà nước. Nộp thuế theo quy
định của pháp luật là nghĩa vụ và quyền lợi của mọi tổ chức, cá nhân. Cơ quan, tổ
chức, cá nhân có trách nhiệm tham gia quản lý thuế.
Thuế trong lĩnh vực BĐS được hình thành là điều tất yếu khách quan và là
một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống thuế của mỗi quốc gia. Tùy theo
đặc thù của mỗi nước, thuế thu được từ BĐS được thể hiện ở nhiều sắc thuế
khác nhau, thu hằng năm hoặc thu một lần. Để đảm bảo nguồn thu NSNN, tính
công bằng trong xã hội và đảm bảo đầy đủ đối tượng chịu thuế thì chính sách
thuế trong lĩnh vực BĐS của các quốc gia thường gồm nhiều sắc thuế khác
nhau. Các sắc thuế phổ biến được áp dụng gồm:
1.2. Cách phân loại thuế
Có các loại thuế trong lĩnh vực bất động sản: thuế đánh và đất, thuế thu nhập
từ chuyển nhượng bất động sản, thuế thừa kế quà tặng là bất động sản, thuế giá trị
gia tăng, thuế bất động sản.
1.2.1. Thuế đánh vào đất
Thuế đánh vào đất ở các quốc gia có chế độ sở hữu tư nhân đối với đất thường
có các tên gọi như thuế đất, thuế giá trị đất tăng thêm, còn ở các quốc gia
mà đất

thuộc sở hữu toàn dân, sở hữu nhà nước thì thuế có tên gọi là thuế SDĐ( sử
dụng đất) (vì
đánh vào khả năng sinh lợi của đất hoặc đánh vào giá trị quyền SDĐ).
Thuế đất do người chủ sở hữu đất (người SDĐ) nộp tại cơ quan nhà nước có
thẩm quyền. Thuế được thu hàng năm, và tính theo mức thu cố định cho mỗi đơn vị
diện tích sử dụng hoặc được tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) trên giá đất tính thuế của
SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất
động sản
4
Đề án môn học GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
từng mảnh đất, có phân biệt theo vị trí, mục đích sử dụng đất.
Ở Việt Nam, thuế sử dụng đất chia làm hai loại, thuế sử dụng đất nông nghiệp
và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
1.2.2. Thuế thừa kế, quà tặng là BĐS
Thuế thừa kế, quà tặng là Thuế đánh một lần khi phát sinh sự kiện thừa kế
hoặc tặng quà. Thuế đánh vào cá nhân được nhận thừa kế, quà tặng. Thuế suất lũy
tiến, có thể cao hơn so với trường hợp thuế đánh vào tài sản nhượng bán có thu tiền,
có quy định khởi điểm chịu thuế. Ngoài ra, khi xác định trị giá tài sản tính thuế, đối
tượng nộp thuế còn được hưởng một số khoản khấu trừ. Mức độ lũy tiến của thuế
và các khoản khấu trừ cao hay thấp tùy theo mối quan hệ giữa người nhận tài sản và
người cho thừa kế hoặc tặng quà và mục tiêu của việc đánh thuế.
1.2.3. Thuế giá trị gia tăng
Thuế giá trị gia tăng là thuế tính trên giá trị tăng thêm của hàng hóa, dịch vụ
phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng. Căn cứ tính thuế giá
trị gia tăng là giá tính thuế và thuế suất. Đối với hoạt động kinh doanh BĐS, giá
chuyển nhượng BĐS trừ (-) giá đất (hoặc giá thuê đất) tại thời điểm chuyển nhượng,
trường hợp không đủ căn cứ để xác định giá tính thuế thì tính trừ theo giá đất
UNBN cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương quy định. Tức là thuế giá trị gia
tăng đối với BĐS chỉ đánh trên phần công trình xây dựng trên đất.
1.2.4. Thuế Bất động sản

Thuế này đánh vào cả giá trị đất và giá trị nhà, vật kiến trúc gắn liền với đất.
Thuế thu hàng năm và được tính bằng tổng giá trị đất, nhà, vật kiến trúc sau khi trừ
các khoản chi phí hợp lý như các khoản chi phí mua nhà, vật kiến trúc và các khoản
miễn trừ trước khi tính thuế. Thuế này thường được áp dụng ở các quốc gia mà
pháp luật có quy định đất đai bao hàm cả nhà và các vật thể kiến trúc gắn trên đất,
tại những quốc gia có chế độ sở hữu tư nhân về đất và nhà.
1.3. Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là gì?
Thuế thu nhập cá nhân là một loại thuế trực thu đánh vào thu nhập thực nhận
của các cá nhân trong một năm, từng tháng hoặc từng lần.
SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất
động sản
5
Đề án môn học GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được đánh và hai đối tượng nạp
thuế khác nhau đó là cá nhân và doanh nghiệp.
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là: một loại thuế
trực thu, đánh vào thu nhập từ giá trị tăng thêm qua việc chuyển nhượng (quyền sở
hữu, quyền sử dụng, quyền được thuê) BĐS của cá nhân. Thuế phát sinh không
thường xuyên, phụ thuộc vào phát sinh giao dịch chuyển nhượng BĐS trên thị
trường. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu
nhập tính thuế và thuế suất.
Theo Luật thuế thu nhập cá nhân của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 2, số
04/2007/QH12 ngày 21 tháng 1 năm 2007, quy định tại Điểm 3, Điều 3
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;
• Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.
2. Vai trò của thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản
Là một bộ phận của hệ thống thuế, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng

bất động sản vừa mang các vai trò chủ yếu của thuế nói chung, vừa có các vai trò
riêng mà các loại thuế khác không có được.
- Tăng cường sự quản lý Nhà nước về đất đai, tăng nguồn thu cho ngân
sách quốc gia: Thuế là nguồn thu chủ yếu của ngân sách nhà nước, trong đó thuế
thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là một trong những bộ phận quan
trọng cấu thành thuế nói chung nên cũng góp một phần quan trọng để tạo nguồn tài
chính cho nhà nước. Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được
tính với diện rộng, khả năng tạo nguồn thu cho ngân sách rất lớn bởi một lẽ là giá trị
tài sản của bất động sản là lớn và là tài nguyên của quốc gia.
- Khuyến khích việc sử dụng đất có hiệu quả do sự có hạn của quỹ đất.
Việc đánh thuế thu nhập từ chuyển nhượng một phần nào đó hạn chế người dân
trong việc mua bán bất động sản, làm cho người dân suy nghĩ kỹ hơn trước khi đưa
ra quyết định có chuyển nhượng hay không.
SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất
động sản
6
Đề án môn học GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
- Đảm bảo công bằng về nghĩa vụ nộp thuế, góp một phần nào đó vào việc
đảm bảo công bằng xã hội. Thuế BĐS là một công cụ có hiệu lực phục vụ yêu cầu
quản lý của nhà nước trong việc giải quyết sự bất bình đẳng về phân phối BĐS giữa
các tầng lớp dân cư. Qua thuế BĐS, nhà nước có thể thực hiện việc kiểm kê, kiểm
soát, quản lý quỹ đất, nhà ở và các công trình kiến trúc khác trong xã hội. Hơn nữa,
nhà nước có thể động viên một phần đóng góp của chủ sở hữu BĐS, có nhiều thu
nhập từ tiền cho thuê, chuyển nhượng, góp phần điều hòa thu nhập xã hội, thực hiện
nghĩa vụ đóng góp công bằng, khuyến khích sử dụng đất, nhà hợp lý, có hiệu quả.
- Góp phần tạo nên thị trường BĐS lành mạnh, công bằng và minh bạch.
Chính sách thuế có vai trò điều tiết cung, cầu BĐS và bình ổn giá cả thị trường
BĐS, thuế BĐS thúc đẩy việc sử dụng BĐS có hiệu quả, hạn chế đầu cơ, khuyến
khích việc cung cấp hàng hóa cho thị trường. Từ việc ban hành các sắc thuế đến
việc triển khai thực hiện cùng với việc thanh tra thuế, hệ thống thuế BĐS, chính

quyền các cấp đã nắm vững được số lượng, quy mô BĐS mà từng tổ chức, cá nhân
nắm giữ, cũng như số lần chuyển nhượng BĐS. Trên cơ sở đó, nhà nước có thể chủ
động trong việc điều tiết cung, cầu cũng như các giao dịch trên thị trường BĐS. Mặt
khác, thông qua việc chấp hành các sắc thuế trong lĩnh vực này sẽ phát hiện những
vụ việc vi phạm pháp luật hoặc phát hiện những bất cập, vướng mắc trong hoạt
động của thị trường BĐS để có biện pháp xử lý kịp thời.
3. Đặc điểm thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản
Thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản là một loại thuế thu
nhập cá nhân và vừa là thuế trong lĩnh vực bất động sản vì vậy nó có các tính chất.
 Thuế thu nhập cá nhân là một hình thức động viên mang tính bắt buộc
trên nguyên tắc theo luật định. Phân phối khoản thu nhập qua thuế thu nhập cá nhân
gắn với quyền lực, sức mạnh của Nhà nước.
 Thuế thu nhập cá nhân là thuế trực thu. Do vậy, người nộp thuế cũng là
người chịu thuế.
 Thuế thu nhập cá nhân là lại thuế trực thu đánh vào thu nhập chính đáng
của từng cá nhân. Do là thuế trực thu nên nó phản ánh sự đồng nhất giữa đối tượng
nộp thuế theo luật và đối tượng chịu thuế theo ý nghĩa kinh tế. Người chịu thuế thu
SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất
động sản
7
Đề án môn học GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
nhập cá nhân không có khả năng chuyển giao gánh nặng thuế khoá sang cho các đối
tượng khác tại thời điểm đánh thuế.
 Kì tính thuế tính theo từng lần khi nào phát sinh chuyển nhượng bất động
sản khi đó mới tính thuế, vì vậy việc đánh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất
động sản không đều đặn và phụ thuộc vào thị trường chuyển nhượng bất động sản.
4. Các nhân tố ảnh hưởng đến thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đánh trên thu nhập từ
chuyển nhượng bất động sản. Vì vậy nhân tố ảnh hưởng tới thị trường chuyển
nhượng bất động sản thì sẽ ảnh hưởng lên thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng

bất động sản, có thể kể đến các nhân tố như là :
Các chính sách, pháp luật của nhà nước lên các vấn đề chuyển nhượng bất
động sản, khuyến khích, thu hẹp hay không thông qua việc quy định sắc thuế, quy
hoạch…
Các yếu tố kinh tế như tình hình nền kinh tế thông qua các chỉ số như tốc độ
tăng trưởng kinh tế, chỉ số giá tiêu dùng, lạm phát, lãi suất tiền vay…Lãi suất tiền
vay mà cao thì người dân sẽ phải dè dặt hơn khi đưa ra quyết định có mua bán bất
động sản hay không và sẽ ảnh hưởng tới thị trường chuyển nhượng bất động sản
Thu nhập của người dân và nhu cầu của họ về bất động sản như nhà ở, đất
5. Các văn bản pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
 Luật Thuế thu nhập cá nhân của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 2, số
04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007.
 Luật quản lý thuế của Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 10, số 78/2006/QH
11 ngày 29 tháng 11 năm 2006
 Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 quy định chi tiết một số điều
của luật thuế thu nhập cá nhân.
 Thông tư 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 hướng dẫn Thuế thu nhập
cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhân quà tặng là
Bất động sản.
 Thông tư 113/2011/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Thông tư số 62/2009/TT-
BTC, Thông tư số 02/2010/TT-BTC và Thông tư sood 12/2011/TT-BTC liên quan
SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất
động sản
8
Đề án môn học GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
đến việc hưỡng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân.
 Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 Hướng dẫn thi hành một số
điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định số
100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của
Luật Thuế thu nhập cá nhân.

 Thông tư 02/2010/TT-BTC của Bộ tài chính ngày 11/01/2010 hướng dẫn
sung thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2009 và thông tư 100/2008/NĐ-CP.
 Thông tư 12/2011/TT-BTC ngày 26/01/2011 sửa đổi thông tư số
84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2009 Hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế
thu nhập cá nhân và sửa đổi bổ sung thông tư 02/2010/TT-BTC của Bộ tài chính,
hướng dẫn bổ sung thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2009.
CHƯƠNG II:
THỰC TRẠNG THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN
NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI
SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất
động sản
9
Đề án môn học GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
1. Đặc điểm tụ nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hà Nội
1.1. Đặc điểm tự nhiên
Hà Nội là thủ đô của nước Việt Nam, là một trong năm thành phố trực thuộc
Trung ương của Việt Nam, Hà Nội được xếp vào loại đô thị đặc biệt, thỏa mãn các
tiêu chuẩn như tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động trên 90%, quy
mô dân số trên 5 triệu, cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh
Với diện tích là 3328,9 km
2
, dân số Hà Nội năm 2011 là 6.699.600 người vì
thế mật độ dân số ở Hà Nội là 2013 người/ km
2
.
1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội
Đánh giá chung: Nhìn chung, kinh tế của Thủ đô vẫn duy trì tăng trưởng; an
sinh xã hội được tiếp tục được bảo đảm; sự nghiệp văn hoá, giáo dục, y tế tiếp tục
phát triển; công tác quản lý trật tự đô thị, đảm bảo an toàn giao thông được tập
trung chỉ đạo; xây dựng nông thôn được chú trọng đầu tư; cải cách hành chính đạt

được kết quả tích cực; an ninh chính trị được giữ vững. Tuy nhiên, tăng trưởng thấp
hơn so với dự báo, sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó
khăn do tình hình khó khăn chung của kinh tế trong nước và thế giới
• Sản xuất công nghiệp gặp nhiều khó khăn: chi phí cao, sức mua giảm dẫn
đến tồn kho tăng cao… nên mức tăng trưởng chậm. Chỉ số phát triển sản xuất công
nghiệp (IIP) tháng Năm tăng 5,1% so tháng trước và tăng 6,2% so cùng kỳ năm
trước. Trong đó: Công nghiệp khai thác mỏ tăng 6,6% và giảm 6,7%; Công nghiệp
chế biến tăng 5,3% và 6,3%; Sản xuất, phân phối điện, ga, nước tăng 2,8% và
5,5%.Tính chung 5 tháng, IIP tăng 4,2% so với cùng kỳ năm 2011. Trong đó: Công
nghiệp khai thác mỏ giảm 9,8%; công nghiệp chế biến tăng 3,7%; sản xuất, phân
phối điện, ga, nước tăng 11,3%.
• Về sản xuất nông nghiệp:Vụ đông xuân 2012, toàn Thành phố gieo trồng
được 164.083 ha, giảm 13,21% so với vụ đông xuân 2011. Sản lượng lương thực vụ
đông xuân ước đạt 689.096 tấn, giảm 5,85%. Thành phố tiếp tục chỉ đạo điều tiết
nước, bơm nước tưới dưỡng phục vụ sản xuất vụ Xuân, đồng thời tăng cường kiểm
tra hệ thống công trình thuỷ lợi trên địa bàn quản lý, đến nay lúa và hoa màu cơ bản
đủ nước tưới, cây trồng sinh trưởng, phát triển tốt.
SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất
động sản
10
Đề án môn học GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
• Hoạt động thương mại duy trì tăng trưởng nhưng thấp hơn mức tăng
những năm trước. Tổng mức bán hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng xã hội
tháng Năm dự kiến đạt 117.428 tỷ đồng, tăng 1,4% so tháng trước và tăng 20,1% so
cùng kỳ, trong đó, tổng mức bán lẻ đạt 27.436 tỷ đồng, tăng 1,6% so tháng trước và
tăng 19,3% so cùng kỳ.
• Kim ngạch xuất khẩu trên địa bàn tháng Năm đạt 924,6 triệu USD, tăng
3% so tháng trước và tăng 21,3% so cùng kỳ, trong đó, xuất khẩu địa phương tăng
3,3% và tăng 25,2%. Hàng nông sản (tăng 6,1%), hàng điện tử (tăng 4,1%), than đá
(tăng 4,3%)…Kim ngạch nhập khẩu tháng 5/2012 đạt 2.066,3 triệu USD, tăng 9,6%

so tháng trước và bằng 95,9% so cùng kỳ, trong đó, nhập khẩu địa phương tăng
8,5% và 2,1% so cùng kỳ. Vật tư, nguyên liệu vẫn là mặt hàng chiếm tỷ trọng lớn
nhất trong Tổng kim ngạch nhập khẩu (chiếm trên 47%).
• Chỉ số giá tiêu dùng tháng 5/2012 tăng 0,16% so tháng trước và tăng
7,8% so với cùng kỳ năm trước. Có 9 nhóm hàng tăng so tháng trước, trong đó 2
nhóm hàng tăng cao nhất là nhóm hàng giao thông và nhóm hàng hóa và dịch vụ
khác. Đợt tăng giá xăng dầu ngày 20/4 ảnh hưởng rất lớn đến chỉ số giá tháng Năm,
dù được hạn chế bởi lần giảm giá ngày 9/5 nhưng vẫn làm chỉ số giá nhóm giao
thông tăng 1,32%. Nhóm hàng hóa và dịch vụ khác (tăng 2,75%).
• Vốn đầu tư thuộc nguồn vốn ngân sách nhà nước do địa phương quản lý
tháng 5/2012 đạt 1648,9 tỷ đồng, tăng 1,1% cùng kỳ năm trước.Tính đến 22/5/2012
đã thu hút được 123 dự án cả cấp mới và tăng vốn với tổng vốn đầu tư đăng ký là
381,3 triệu USD (bằng 44,7% về về vốn đầu tư đăng ký so với cùng kỳ năm 2011
• Thu ngân sách nhà nước trên địa bàn 5 tháng đầu năm 2012 ước là
62.390 tỷ đồng, đạt 43% dự toán Chính phủ giao; chi NSĐP 5 tháng đầu năm 2012
ước là 16.420 tỷ đồng
• An sinh xã hội được đảm bảo. Thành phố tiếp tục thực hiện chính sách
xã hội đối với các đối tượng chính sách, người có công, người cao tuổi, hộ nghèo,
đối tượng bảo trợ xã hội.
2. Thực trạng thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản tai
2.1. Tình hình chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn Hà Nội
SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất
động sản
11
Đề án môn học GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
Nhận thấy răng số lượng chuyển nhượng bất động sản tăng dân, lượng thuế
thu được từ chuyển nhượng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong thuế thu nhập cá
nhân, thông qua các số liệu:
Bảng: Tình hình cấp mã số thuế cá nhân trên địa bàn Hà Nội
Năm Cá nhân có TN

từ tiền lương tiền công
Cá nhân có TN
từ kinh doanh
Cá nhân có TN chuyển
nhượng, tặng BĐS
Số cấp
mới
Số lũy kế đến cuối năm Số cấp mới Số lũy kế đến
cuối năm
Số cấp mới
2008 5.543 43.959 22.605 113.741
2009 1.087.918 1.131.877 6.602 120.343
6T/2010 295.664 1.427.541 24.102 144.445
Nguồn: Cục thuế Hà Nội
 Về số người nộp thuế: đã tăng lên qua các năm: Năm 2009 có trên
747.000 cá nhân nộp thuế từ tiền lương, tiền công; dự kiến năm 2011 có 1.300.000
cá nhân nộp thuế. Số người nộp thuế thu nhập từ kinh doanh: Năm 2009 có khoảng
149.700 hộ gia đình, cá nhân kinh doanh nộp thuế Thu nhập cá nhân; đến năm 2011
có gần 194.000 hộ gia đình, cá nhân kinh doanh nộp thuế. Đối với chuyển nhượng,
thừa kế bất động sản: Năm 2009 có gần 850.000 lượt chuyển nhượng, thừa kế; Năm
2011 có trên 1 triệu lượt. Ta thấy rằng lượng chuyển nhượng bất động sản tăng lên
dần và chiếm tỷ trọng là gân 30% trong lượng thuế thu nhận cá nhân.
 Tính đến hết năm 2011 đã có trên 15 triệu cá nhân được cấp mã số thuế
(12,6 triệu cá nhân có thu nhập từ tiền lương, tiền công và từ thu nhập khác; 3,2
triệu cá nhân có thu nhập từ kinh doanh). Trong đó chỉ có khoảng 1,3 triệu cá nhân
có thu nhập từ tiền lương tiền công (chiếm 10,2%); 194 nghìn hộ, cá nhân kinh
doanh (chiếm 6%) phải nộp thuế.
 Qua 3 năm thực hiện Luật, số thu thuế Thu nhập cá nhân có sự tăng
trưởng khá: số thu năm 2009 đạt 110% so với năm 2008, đạt 3,4% tổng số thu Ngân
sách nhà nước (năm 2009 Quốc hội cho miễn thuế Thu nhập cá nhân 6 tháng đầu

năm đối với cá nhân cư trú có thu nhập từ kinh doanh và từ tiền lương, tiền công,
miễn thuế cả năm đối với thu nhập từ đầu tư vốn, chuyển nhượng vốn). Số thu 2010
bằng 183,6% so với thực hiện 2009, đạt 6,1% tổng thu nội địa (khoảng 4,7% tổng
SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất
động sản
12
Đề án môn học GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
thu Ngân sách nhà nước). Năm 2011 số thu ước bằng 141,38% so với số thu 2010,
đạt khoảng 7,1% số thu nội địa (khoảng 5,5% tổng thu Ngân sách nhà nước).
2.2. Tình hình thực hiện thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản
2.2.1. Đối tượng nộp thuế
Cá nhân có quyền sử dụng đất, khi chuyển nhượng BĐS theo quy định của
pháp luật đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Cá nhân chuyển nhượng BĐS được
chia làm hai loại: Cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú. Trường hợp chuyển
nhượng bất động sản là đồng sở hữu, đối tượng nộp thuế là từng cá nhân đồng sở
hữu, cụ thể:
Cá nhân, hộ gia đình có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là
đối tượng phải nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản.
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc
chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất. Tài sản gắn liền với đất, bao gồm: Nhà ở; kết cấu hạ tầng và các công trình xây
dựng gắn liền với đất; các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản
phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp( như cây trồng vật nuôi).
 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở.
 Thu nhập từ chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nước.
 Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.
 Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu, đối tượng nộp
thuế là từng cá nhân đồng sở hữu.

 Đối với hoạt động cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng không có đăng ký
kinh doanh, đối tượng nộp thuế là người đứng tên sở hữu nhà, quyền sử dụng đất.
Trường hợp nhiều người cùng đứng tên sở hữu nhà, quyền sử dụng đất thì đối tượng
nộp thuế là từng cá nhân ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử
dụng đất.
 Chỉ đánh vào những bất động sản thứ 2 trở đi với bất động sản duy nhất
thì không phải đánh thuế
2.2.2. Khai thuế
 Thời điểm khai thuế: cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
không phân biệt thuộc đối tượng chịu thuế hay miễn thuế đều phải lập hồ sơ khai
SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất
động sản
13
Đề án môn học GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
thuế thu nhập cá nhân và nộp cùng hồ sơ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất
động sản.
 Hồ sơ khai thuế bao gồm:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân áp dụng đối với cá nhân chuyển nhượng
bất động sản theo mẫu số 11/KK-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số
62/2008/TT-BTC ngày 27/3/2009 của Bộ Tài Chính.
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền
sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất.
- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
- Trường hợp cá nhân đề nghị được áp dụng tính thuế theo thuế suất 25%
trên thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thì phải xuất trình thêm các chứng từ
hợp lệ làm căn cứ chứng minh các loại chi phí sau:
+ Giá vốn của bất động sản.
+ Chi phí xây dựng cải tạo nhà và các công trình trên đất.
+ Các loại phí và lệ phí đã nộp.
+ Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng bất động sản.

- Các trường hợp chuyển nhượng bất động sản thuộc diện được miễn thuế
thu nhập cá nhân phải kèm theo các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng
được miễn thuế tương ứng với từng trường hợp theo hướng dẫn tại Thông tư
84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài Chính.
 Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng chuyển nhượng bất động sản đến
Văn phòng đăng ký chuyển quyền sử dụng đất hoặc phòng Tài nguyên môi trường
quận, huyện, để nhận mẫu tờ khai thuế thu nhập cá nhân và được hướng dẫn kê khai
theo đúng quy định (mẫu 11/KK-TNCN ban hành theo TT 62/2009/TT-BTC ngày
27/3/2009 của Bộ Tài Chính (xem mẫu và cách kê khai từng chỉ tiêu tại phụ lục
đính kèm tài liệu này). Tờ khai được lập thành 02 bản và nộp cùng các giấy tờ liên
quan đến việc xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật cho Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên môi trường.
 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên môi
trường có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của bộ hồ sơ, xác nhận và ghi
đầy đủ chỉ tiêu vào “Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác nhận nghĩa vụ tài
chính” sau đó chuyển giao cho Chi cục thuế nơi có nhà đất chuyển nhượng.
SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất
động sản
14
Đề án môn học GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
 Nơi nộp hồ sơ khai thuế: cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển
nhượng bất động sản tại cơ quan quản lý bất động sản (Văn phòng đăng ký chuyển
quyền sử dụng đất hoặc phòng Tài nguyên môi trường).
 Thời hạn nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động
sản, nhận thừa kế, quà tặng; (trường hợp phải khai thuế trực tiếp với cơ quan thuế),
… là ngày ghi trên thông báo nộp thuế của cơ quan thuế nhưng chậm nhất không
quá 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo thuế
2.2.3. Xác định thuế phải nộp
 Các khoản thu nhập chịu thuế
Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS bao gồm các thu nhập:

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất. Tài sản gắn liền với đất, bao gồm: Nhà ở; Kết cấu hạ tầng và các công trình xây
dựng gắn liền với đất; Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản
phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở.
- Thu nhập từ chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nước.
- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.
 Các khoản thu nhập được miễn thuế
Được quy định tại Điều 4, luật thuế thu nhập cá nhân của Quốc hội khóa XII,
kỳ họp thứ 2, số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng, giữa cha
đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa mẹ chồng, cha chồng
với con dâu; giữa bố vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội; giữa
ông bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau.
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn
liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất
một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được nhà nước giao đất
không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng;
giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa cha chồng,
mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu
SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất
động sản
15
Đề án môn học GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
nội, giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau.
- Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước giao để sản xuất.

 Căn cứ tính thuế
Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu
nhập tính thuế và thuế suất.
 Thu nhập tính thuế
a. Đối với từng khoản thu nhập chịu thuế có các cách tính thu nhập chịu
thuế khác nhau. Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sử dụng đất không có kết cấu
hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định bằng giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trừ đi giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan.
b. Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng
hoặc công trình xây dựng trên đất được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ đi giá
vốn của bất động sản đó và các chi phí hợp lý có liên quan.
c. Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở được
xác định bằng giá bán trừ đi giá mua và các chi phí hợp lý có liên quan.
d. Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước
được xác định bằng giá cho thuê lại trừ giá đi thuê và các chi phí có liên quan.
 Mức thuế suất
a. Thuế suất 25%
Áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập tính thuế đáp ứng các điều kiện:
- Áp dụng đối với các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp xác định được thu
nhập tính thuế.
- Giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng và kê khai trên tờ
khai thuế không thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định (đối với quyền sử dung
đất) hoặc không thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định (đối
với nhà và công trình xây dựng) tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, kê khai trên tờ
khai thuế thấp hơn giá do UBND quy định thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá do
UBND tỉnh, thành phố quy định.
- Giá mua và các chi phí liên quan phải có hóa đơn, chứng từ hợp pháp
SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất
động sản

16
Đề án môn học GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
làm căn cứ chứng minh giá mua và các chi phí khác liên quan mà người nộp thuế kê
khai là đúng.
b. Thuế suất 2%
Áp dụng đối với các trường hợp:
- Chuyển nhượng BĐS không xác định được thu nhập tính thuế, nhận
thừa kế, quà tặng BĐS.
- Người nộp thuế kê khai giá mua và chi phí liên quan nhưng không đầy
đủ hóa đơn, chứng từ chứng minh giá mua và chi phí hoặc kèm theo hóa đơn, chứng
từ nhưng qua kiểm tra cơ quan thuế phát hiện có hóa đơn, chứng từ không hợp
pháp, hợp lệ.
 Cách tính thuế
- Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế, thuế thu nhập cá nhân đối
với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân
phải nộp
=
Thu nhập
tính thuế
x
Thuế suất
25%
- Trường hợp không xác định được giá vốn (giá mua) của hoạt động
chuyển nhượng bất động sản và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập
tính thuế thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân
phải nộp
=
Giá chuyển

nhượng
x
Thuế suất
2%
2.3. Những bất cập trong việc thưc hiện TNCN từ chuyển nhượng BĐS
Gần 3 năm khi Luật thuế Thu nhập cá nhân chính thức có hiệu lực nên không
thể thiếu những bất cập, những ý kiến nhiều chiều của người dân về hai luật lớn
này. Qua quá trình tìm hiểu có bốn vấn đề lớn liên quan đến giao dịch BĐS chiếm
phần lớn sự quan tâm của người dân.
2.3.1. Cách tính thuế
Nghị định 100/2008/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật thuế Thu
nhập cá nhân đã đề cập đến hai mức thuế suất tính thuế, mức thuế suất tính 25%
trên thu nhập tính thuế hoặc 2% trên giá chuyển nhượng (trường hợp không xác
SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất
động sản
17
Đề án môn học GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế)
đã gây nhiều khó khăn trong việc xác định số thuế phải nộp đối với cơ quan thuế và
đối với người dân.
Ví dụ, ông X mua căn hộ với giá 1 tỷ đồng, sau đó bán lại với giá 2 tỷ đồng.
Nếu tính thuế dựa trên chênh lệch thu nhập khi bán và khi mua thì người này phải
nộp (2 - 1) tỷ đồng x 25% = 0.25 tỷ đồng hay 250 triệu đồng. Nếu trường hợp
không xác định được giá mua ban đầu, cơ quan thuế sẽ tính 2% trên giá bán, như
vậy số tiền phải nộp chỉ là 2 tỷ đồng x 2% = 0.04 tỷ đồng hay 40 triệu đồng. Mức
chênh lệch giữa hai cách tính thuế này là 210 triệu đồng, đây là một con số rất lớn.
Do đó người mua, người bán mặc dù biết rõ hết các thông tin về BĐS như giá
chênh lệch, giá gốc thì cũng giấu, không đưa ra công chứng để được đánh mức
thuế 2% trên giá chuyển nhượng. Hoặc cũng có trường hợp hai bên thỏa thuận
công chứng với mức giá thấp hơn mức đã giao dịch làm thất thu nguồn thuế của

Nhà nước.
Ta thấy rằng việc quy định theo hướng mở như trên sẽ tạo điều kiện cho người
dân, doanh nghiệp có nhiều thuận lợi hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà
nước. Song, chỉ sau một tháng có hiệu lực, những quy định “mở” này đã vô hình trung
tạo kẽ hở cho cả người dân lẫn doanh nghiệp lách luật, đưa các giao dịch chuyển
nhượng trên thị trường nhà đất đứng “ngoài vùng phủ sóng” của luật thuế này.
Một chuyên viên của một sàn giao dịch có uy tín tại Hà Nội nói, việc khai man
giá trị hợp đồng chuyển nhượng để trốn thuế của người dân hiện nay là khá phổ biến.
Theo ông Lương Khắc Kiên, Phó chi cục trưởng Chi cục thuế quận Ba Đình,
vẫn biết tình trạng người dân khai sai so với giá trị thực của căn nhà, lô đất khi bán,
song lại không có cơ chế nào để kiểm soát và xử phạt, vì cơ quan quản lý cũng chỉ
căn cứ vào hồ sơ, giấy tờ do hai bên nộp lên, dù đã có công chứng.Cũng theo
chuyên gia này, do mua bán nhà đất là hợp đồng mua bán dân sự, phần lớn được
thực hiện bằng tiền mặt trao tay nên việc xác định giá mua bán thực tế là rất khó
khăn, dẫn đến tạo kẽ hở cho người dân khai báo sai giá trị của bất động sản chuyển
nhượng.
SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất
động sản
18
Đề án môn học GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
Tuy nhiên, trao đổi với VnEconomy, nguyên Phó tổng cục trưởng Tổng cục Thuế
Nguyễn Thị Cúc lại cho rằng, khi tính thuế chuyện nhượng bất động sản, luật chỉ ấn
định giá chuyển nhượng chứ không ấn định giá vốn của bất động sản. Điều này vô hình
trung đã không bắt buộc người dân khai đúng giá thực chất của bất động sản tại thời
điểm chuyển nhượng, dù giá đó có thể đúng với nhiều năm về trước.

2.3.2. Kê khai thuế
Một thực trạng điển hình có thể thấy trên thị trường hiện nay đó là gian lận
trong kê khai thuế và trốn thuế trong hoạt động chuyển nhượng BĐS.
Để tạo

điều kiện cho hoạt động chuyển nhượng BĐS, Luật thuế Thu nhập cá nhân (TNCN)
quy định một cách khá thông thoáng, thể hiện rõ xu hướng cải cách là: việc kê khai,
nộp thuế được thực hiện dựa trên tinh thần "tự khai, tự nộp", tạo thuận lợi cho
người dân và góp phần giúp thị trường BĐS phát triển.
Luật Thuế TNCN quy định: “Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử
dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có
một nhà ở, đất ở duy nhất thì được miễn thuế; đồng thời người chuyển nhượng BĐS
tự khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực về kê khai của mình.” Tuy nhiên,
trong bối cảnh chưa có hệ thống thông tin chung cho toàn ngành BĐS, hệ thống
thông tin quản lý cá nhân của cơ quan quản lý nhà nước còn lẻ tẻ riêng rẽ, trong đó
có ngành thuế còn chưa đáp ứng được; công tác kiểm tra, đối chiếu cần rất nhiều
thời gian thì ít nhất trong vài năm đầu, cơ quan chức năng không thể kiểm soát được
từng cá nhân có bao nhiêu nhà ở, đất ở. Đây chính là kẽ hở để không ít người có
nhiều nhà ở, đất ở khi chuyển nhượng sẵn sàng kê khai là tài sản duy nhất để không
phải nộp thuế.
Tuy vậy, cũng có điều bất hợp lý ở chỗ gây bất lợi đối với người dân khi kê
khai tài sản duy nhất. Theo quy định tại Luật Thuế TNCN và Thông tư
161/2009/TT – BTC, mọi cá nhân có thu nhập từ chuyển quyền mua căn hộ, mua
nền nhà đều có nghĩa vụ phải nộp thuế TNCN. Thế nhưng, trường hợp đó là BĐS
tương lai duy nhất thì Bộ Tài chính lại “tước bỏ” gần như hoàn toàn quyền được
miễn thuế TNCN bằng việc ra quy định tại Thông tư 02/2010/TT-BTC: “Việc miễn
SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất
động sản
19
Đề án môn học GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
thuế TNCN chỉ áp dụng đối với cá nhân chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất mà
nhà ở, đất ở này đã được cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng” Trên thực tế, nhiều trường hợp góp vốn
đã được giao đất hoặc căn hộ nhưng nhiều năm sau vẫn chưa có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ khi chuyển nhượng các BĐS này đều

không được miễn thuế TNCN. Chẳng hạn, hàng ngàn căn hộ thuộc dự án của Công
ty Phú Mỹ Hưng chưa có chủ quyền, nếu các chủ hộ ở đây chuyển nhượng căn hộ
thì không được miễn thuế TNCN, dù đó là căn hộ duy nhất của họ.
Một kẽ hở nữa của luật pháp mà người dân lợi dụng đó là chuyển nhượng đó
là chỉ đánh vào những bất động sản thứ hai trở đi, với những bất động sản duy nhất
thì không phải đánh thuế vì thế người dân có thể kê khai rằng mình chỉ có một bất
động sản, mặt khác rằng Nhà nước lại không có số liệu thống kê kiếm soát được vid
thế việc người dân gian lận, trốn thuế dễ dàng hơn
Ngoài ra, dựa theo Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế TNCN: “Thu nhập từ chuyển
nhượng bất động sản giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ
nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông
nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với
nhau” thì được miễn thuế TNCN. Lợi dụng quy định này, nhiều trường hợp đã sử
dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế. Cụ thể, hai chị em dâu chuyển nhượng
BĐS cho nhau là đối tượng phải nộp thuế. Nhưng để lách luật, người chị dâu làm
thủ tục chuyển nhượng cho bố chồng, sau đó bố chồng lại chuyển nhượng tiếp cho
người em dâu. Cả hai lần chuyển nhượng này đều thuộc đối tượng được miễn thuế.
Thế là từ việc phải nộp thuế, hai chị em dâu đi vòng, chuyển nhượng bắc cầu để
tránh phải nộp thuế.
Hoặc cũng tồn tại trường hợp: Khi anh, chị, em ruột chuyển nhượng BĐS cho
nhau thì vẫn phải đóng thuế TNCN cho 1/2 tài sản của chị dâu, anh rể; em dâu, em
rể. Từ thực tế này dẫn đến tình trạng người dân “đi đường vòng” để lách thuế: thay
vì anh, chị, em chuyển nhượng trực tiếp cho nhau sẽ phải nộp thuế, người dân chọn
cách vợ (hoặc chồng) chuyển nhượng cho nhau, sau đó mới chuyển nhượng cho
SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất
động sản
20
Đề án môn học GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
anh, chị, em ruột. Tương tự, trường hợp cha dượng, mẹ kế chuyển nhượng, thừa kế,
tặng quà cho con riêng của vợ hoặc chồng cũng phải “đi đường vòng” như vậy. Thủ

tục chuyển nhượng sẽ qua nhiều lần, phiền hà, khiến người dân mất nhiều thời gian
hơn và cơ quan thuế cũng không thu được đồng nào tiền thuế TNCN từ các vụ
chuyển nhượng này.
Thêm vào đó, khi kê khai thuế người nộp thuế còn cố tình hạ giá chuyển
nhượng BĐS xuống để nộp ít thuế. Hệ thống văn bản pháp luật thuế TNCN quy
định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng, tại thời
điểm chuyển nhượng nhưng không thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, TP quy định.
Thực tế trên thị trường BĐS, giá đất mua bán thường cao hơn giá đất do UBND
tỉnh, TP quy định. Nhưng vì lợi ích của cả người mua và người bán (bên bán được
nộp thuế TNCN ít hơn, bên mua nộp lệ phí trước bạ thấp hơn), nên họ thường thoả
thuận ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn thực tế. Và để được cơ quan
Nhà nước chấp nhận hồ sơ, họ chỉ ghi trên hợp đồng mức giá ngang bằng hoặc cao
hơn chút đỉnh so với giá UBND tỉnh, TP quy định. Như thế sẽ được nộp thuế thấp
hơn số thực tế phải nộp. Kết quả là, cả đôi bên mua bán đất cùng có lợi, chỉ riêng
Nhà nước chịu thất thu thuế. Chẳng hạn, tại khu vực phổ cổ, giá đất tùy địa điểm
dao động từ 150-250 triệu đồng/m² nhưng khung giá đất cao nhất do UBND thành
phố quy định chỉ 81 triệu đồng/m².
2.3.3. Ủy quyền trong chuyển nhượng BĐS
Vấn đề thứ ba mà đề án muốn đề cập tới đó chính là ủy quyền trong chuyển
nhượng BĐS. Do nhiều nguyên nhân, có thể là do bên mua BĐS chưa đủ điều kiện
mua BĐS, sở hữu nhà tại Việt Nam hoặc ngôi nhà chưa đủ điều kiện để bán: nhà
chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, chung cư chưa xây
xong móng… hoặc trốn thuế, nhu cầu bán và mua trái luật đã thôi thúc các bên lập
hợp đồng ủy quyền để che giấu giao dịch BĐS. Cụ thể, hai bên mua - bán sẽ lập hai
hợp đồng: Hợp đồng mua bán BĐS và hợp đồng ủy quyền. Hợp đồng mua bán được
lập như bình thường và đúng yêu cầu của pháp luật Việt Nam, tuy vậy hợp đồng
này không được công chứng và việc chuyển nhượng không được đang ký tại cơ
SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất
động sản
21

Đề án môn học GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
quan Nhà nước do những lý do trên.
Để người mua nhận BĐS, người bán nhận tiền mà không thông qua phương
thức chuyển nhượng thông thường, hai bên tiến hành lập hợp đồng ủy quyền song
song với hợp đồng mua bán trên. Trong đó, bên bán giữ vai trò ủy quyền, bên mua
là nhận ủy quyền . Tư cách của người nhận ủy quyền là thay mặt cho người ủy
quyền thực hiện các quyền của chủ sử dụng, chủ sở hữu theo nội dung ủy quyền. Để
cho chắc chắn việc ủy quyền này, các bên thực hiện công chứng hợp đồng ủy quyền
tại phòng công chứng hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân xã, phường. Sau khi
hoàn tất hợp đồng ủy quyền nói trên, các bên dường như yên tâm rằng hợp đồng ủy
quyền mà mình lập đã “vượt qua pháp luật” mà chuyển quyền sở hữu sang bên mua
vì bên này đã được cơ quan công chứng hoặc chứng thực xác thực việc hưởng mọi
quyền của một chủ sở hữu đối với bất động sản mà không phải nộp thuế thu nhập cá
nhân.
Xét trên góc độ pháp lý, thương vụ giao dịch này không được pháp luật bảo hộ
và có rất nhiều rủi ro chứa đựng trong đó đối với người mua BĐS. Tìm hiểu kỹ về
ủy quyền thì Giao dịch ủy quyền là một chế định “rất mở và thoáng” được quy định
trong Bộ luật Dân sự năm 2005. Bất cứ người dân nào cũng có quyền tham gia giao
dịch này nhưng nội dung và mục đích của hợp đồng ủy quyền không được vi phạm
pháp luật, không trái đạo đức xã hội, đối tượng giao dịch ủy quyền phải có thật.
Căn cứ vào điều 581 Bộ luật Dân sự 2005, Hợp đồng uỷ quyền là sự thoả
thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc
nhân danh bên uỷ quyền, còn bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận
hoặc pháp luật có quy định. Khi thực hiện ủy quyền thì Quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà vẫn thuộc về người ủy quyền, không thuộc về người nhận ủy quyền. Tư
cách của người nhận ủy quyền là thay mặt cho người ủy quyền thực hiện các quyền
của chủ sử dụng, chủ sở hữu theo nội dung ủy quyền. Các hoa lợi, lợi tức có được,
nếu không thỏa thuận, vẫn thuộc về người ủy quyền. Nếu bên nhận ủy quyền bán
BĐS thì tiền bán BĐS vẫn là của bên ủy quyền; và người nhận ủy quyền có nghĩa
vụ giao lại cho chủ sở hữu thực sự tức người ủy quyền.

SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất
động sản
22
Đề án môn học GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
Giao dịch như thế này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
Thứ nhất, hợp đồng ủy quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt bất động sản
có thể bị chấm dứt theo quy định của pháp luật. Theo điều 589 BLDS, hợp đồng ủy
quyền sẽ bị chấm dứt đương nhiên (dù các bên có thỏa thuận khác) trong trường
hợp “bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực
hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết”. Cụ
thể là nếu một bên, hoặc là bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền (bên bán và mua
theo thỏa thuận mua bán) chết thì hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên chấm dứt. Bất
động sản sẽ trở lại thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền (trong trường hợp bên
được ủy quyền chết) hoặc được để thừa kế cho người thừa kế của bên ủy quyền
(trong trường hợp bên ủy quyền chết). Trong mọi trường hợp, người thừa kế của
bên được ủy quyền đều không được thừa kế quyền của người được ủy quyền trong
hợp đồng ủy quyền (quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt bất động sản). Ngoài ra,
nếu tòa án tuyên bên ủy quyền bị mất năng lực hành vi dân sự (bị tâm thần) hoặc bị
hạn chế năng lực hành vi dân sự (nghiện ma túy) thì đương nhiên hợp đồng ủy
quyền cũng bị chấm dứt. Quyền định đoạt bất động sản sẽ được chuyển giao cho
người đại diện theo pháp luật của bên ủy quyền. Tương tự như vậy, hợp đồng ủy
quyền cũng chấm dứt, bất động sản được giao trả cho bên ủy quyền nếu tòa án
tuyên bên được ủy quyền bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.
Thứ hai, dù rằng khi việc ủy quyền đã hoàn tất (bên mua đã thanh toán đầy
đủ, nhận bất động sản cùng giấy tờ kèm theo, hợp đồng ủy quyền đã được công
chứng hoặc chứng thực), nhưng vì lý do bất kỳ nào đó, ví dụ giá bất động sản lên
cao hoặc xuống thấp, một bên vẫn có thể yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng ủy
quyền trên cơ sở hợp đồng này được xác lập nhằm che giấu giao dịch mua bán bất
động sản, vốn là giao dịch thuộc ý chí đích thực của các bên. Bằng việc cung cấp
hợp đồng mua bán hoặc chứng cứ khác chứng minh với tòa án rằng đã tồn tại một

hợp đồng mua bán đích thực nhưng được che giấu bởi hợp đồng ủy quyền thì, vì
hợp đồng mua bán vẫn được coi là chứng cứ theo pháp luật tố tụng Việt Nam, tòa
án có quyền xem xét và tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền trên cơ sở hợp đồng vô
SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất
động sản
23
Đề án môn học GVHD: PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
hiệu do giả tạo theo quy định tại điều 129 Bộ luật Dân sự 2005 (BLDS). Thực tế
cũng cho thấy tòa án đã tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền trên cơ sở này. Hậu quả
pháp lý cơ bản của một hợp đồng vô hiệu là trước con mắt pháp luật hợp đồng chưa
và sẽ không được pháp luật thừa nhận sự tồn tại (dưới bất kỳ hình thức nào). Các
bên sẽ phải trở về nguyên trạng trước khi ký kết hợp đồng.
Thứ ba, khi bên ủy quyền có nghĩa vụ với một bên thứ ba, ví dụ nợ đối tác, cơ
quan thuế hay ngân hàng thì theo quy định của Luật Tố tụng dân sự, quản lý thuế,
thi hành án các chủ nợ này có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên và phát mãi các
tài sản của bên ủy quyền, bao gồm cả bất động sản đã “chuyển nhượng” theo hợp
đồng ủy quyền. Trừ khi đã được chuyển giao hợp lệ cho bên thứ ba, về mặt pháp lý
bất động sản vẫn thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền. Bên được ủy quyền về bản
chất chỉ là đại diện cho chủ sở hữu nên các chủ nợ vẫn có nguyên quyền yêu cầu kê
biên và/hoặc phát mãi bất động sản để thanh toán cho khoản nợ với mình.
Thứ tư,vì thực tế những hợp đồng ủy quyền loại này thường được lập dưới
dạng ủy quyền không có thù lao, căn cứ theo quy định của điều 588 BLDS, bên ủy
quyền (bên bán) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất kỳ lúc nào
miễn là báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hợp lý. Vấn đề ở đây là việc
xác định thế nào là “thời hạn hợp lý” và trong thời hạn này thì bên được ủy quyền
có quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng ủy quyền? Về hai vấn đề này, hiện tại chưa có
câu trả lời theo pháp luật Việt Nam chung cho mọi loại hợp đồng ủy quyền chứ
chưa nói riêng cho hợp đồng ủy quyền loại này. Vào từng vụ việc cụ thể, với “niềm
tin nội tâm” của mình, mỗi thẩm phán sẽ có câu trả lời riêng cho hai câu hỏi trên.
Mặc dù vậy, dường như nếu kịch bản bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng

xảy ra, không có cách nào khác, các bên lại phải nhờ đến tòa án phân xử và kết cục
là tòa án lại tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền do giả tạo theo điều 129 BLDS. Ở
đây có một điểm cần nói thêm là rất nhiều công chứng viên đã có nhầm lẫn về
trường hợp đơn phương chấm dứt một hợp đồng ủy quyền đã được công chứng. Các
công chứng viên này viện dẫn điều 44 Luật Công chứng 2006 mà cho rằng việc đơn
phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền phải được sự chấp thuận của bên kia (bên
SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất
động sản
24