luận văn thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn quận long biên

1

Học Viện Tài Chính

Luận Văn Tốt Nghiệp
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn tốt nghiệp là trung thực xuất phát từ tình hình thực tế của đơn
vị thực tập.
Tác giả luận văn:

SV: Trương Thị Dịu

Lớp CQ 48/02.01


2

Học Viện Tài Chính

Luận Văn Tốt Nghiệp

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
1.Thu nhập cá nhân: TNCN
2.Người nộp thuế: NNT
3.Thu nhập chịu thuế: TNCT
4.Gía trị gia tăng: GTGT
5.Ngân sách nhà nước: NSNN
6.Mã số thuế: MST
7.Quyết toán thuế: QTT

8.Công nghệ thông tin: CNTT
9.Quản lí thuế: QLT
10.Cơ quan thuế: CQT
11.Chuyển nhượng bất động sản: CNBĐS

SV: Trương Thị Dịu

Lớp CQ 48/02.01


3

Học Viện Tài Chính

SV: Trương Thị Dịu

Luận Văn Tốt Nghiệp

Lớp CQ 48/02.01


4
Học Viện Tài Chính

Luận Văn Tốt Nghiệp
LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Thuế là nguồn thu chủ yếu của ngân sách nhà nước, là công cụ điều tiết
kinh tế và là cơ sở đảm bảo công bằng xã hội. Đất nước ta đang phát triển rất

mạnh mẽ, hệ thống thuế đã và đang được sửa đổi, bổ sung ngày càng hoàn thiện,
phù hợp với sự phát triển của đất nước. Trong mọi thời kì thuế nói chung và thuế
TNCN nói riêng được sử dụng như một công cụ kinh tế hữu hiệu của nhà nước
để điều tiết các hoạt động kinh tế và có vai trò quan trọng trong việc phân phối
lại thu nhập và đảm bảo công bằng xã hội. Thuế TNCN ra đời rất lâu trong lịch
sử thuế khóa và đến nay đã trở thành một loại thuế cơ bản, giữ vai trò trung tâm
trong hệ thống thuế của các quốc gia trên thế giới, đặc biệt là các nước phát triển.
Đặc biệt kể từ khi Việt Nam trở thành thành viên của tổ chức WTO, với
tiến trình hội nhập sâu dẫn đến việc xóa bỏ hàng rào thuế quan đối với các hàng
nhập khẩu của các nước trong WTO đã làm giảm một lượng thuế nhập khẩu rất
lớn. Để bù đắp sự thiếu hụt đó thì chính phủ cần khai thác nguồn thu từ thuế trực
thu. Tuy nhiên, do chính sách khuyến khích sản xuất kinh doanh của nhà nước
trong thời kì kinh tế hiện nay thì thuế suất thuế TNDN cũng đang giảm dần
tương ứng với mức thuế suất của các nước trong khu vực. Vì vậy mà thuế thu
nhập ngày càng trở thành nguồn thu quan trọng của NSNN được kể đến đó là
thuế TNCN, một sắc thuế điều tiết trực tiếp trên thu nhập của từng cá nhân.
Ở nước ta hiện nay, công tác quản lí thuế nói chung và thuế TNCN nói
riêng vẫn còn những hạn chế nhất định, vì vậy các cơ quan chức năng có thẩm
quyền phải có những biện pháp để nhanh chóng khắc phục một cách có triệt để
nhất những hạn chế này. Trong sắc thuế TNCN thì thuế TNCN từ CNBĐS là

SV: Trương Thị Dịu

Lớp CQ 48/02.01


5
Học Viện Tài Chính

Luận Văn Tốt Nghiệp

thuế tạo ra nguồn thu lớn. Ngoài ra việc thực hiện đánh thuế TNCN từ CNBĐS
có vai trò quan trọng, thứ nhất là để tăng nguồn thu cho NSNN, thứ hai là đảm
bảo công bằng cho thị trường BĐS và thứ ba là công cụ hữu hiệu nhằm hạn chế
việc đầu cơ vào BĐS thì Nhà Nước đã ban hành các luật, thông tư cho vấn đề
trên cùng với sự ra đời của luật thuế TNCN năm 2007 và luật thuế TNDN năm
2008 thay thế cho luật thuế từ chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 đã làm minh
bạch trong kê khai, nộp thuế khi giao dịch BĐS của cá nhân và DN giúp cho quá
trình thu thuế được đúng, đủ và chính xác. Tuy vậy hai luật lớn ra đời cũng
không tránh khỏi những vướng mắc và thiếu sót, kẽ hở cho người đầu tư, đầu cơ
và người dân có những cách trốn thuế và gian lận tinh vi hơn. Với hai cách tính
thuế (thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế hoặc thuế suất 2% trên giá chuyển
nhượng) được quy định tại nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 của Chính
phủ quy định chi tiết một số điều của luật thuế TNCN đã gây nên nhiều ý kiến
tranh cãi về việc phải nộp thuế theo thuế suất nào khi có phát sinh giao dịch.
Từ thực tiễn cho thấy để nâng tỷ trọng nguồn thu thuế từ CNBĐS, ổn định
và phát triển thị trường BĐS một cách lành mạnh và minh bạch, giúp quản lí tốt
hơn công tác quản lí thuế việc đi sâu tìm hiểu về lí thuyết và thực trạng thuế thu
nhập trong CNBĐS là vô cùng cần thiết.
2. Đối tượng và mục đích nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động
sản.
Mục đích nghiên cứu: Luận văn sẽ đóng góp một phần nào đó nhằm phát triển
thị trường bất động sản ở Long Biên và qua đó chi cục thuế có biện pháp quản lí
hiệu quả hơn.

SV: Trương Thị Dịu

Lớp CQ 48/02.01

6
Học Viện Tài Chính

Luận Văn Tốt Nghiệp

3. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của đề án là thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất
động sản trên địa bàn quận Long Biên
4. Phương pháp nghiên cứu
Những phương pháp sử dụng trong đề tài là: Tiếp cận lí thuyết chung về thuế thu
nhập từ chuyển nhượng bất động sản thông qua các Luật thuế, Nghị định và
Thông tư hướng dẫn của Quốc hội, Chính phủ và các Bộ, ban ngành.
Thống kê số liệu có chọn lọc từ các tài liệu và website về BĐS .
Đề tài có sử dụng các phương pháp như: Phương pháp hệ thống, phương pháp
logic, phương pháp lịch sử, phương pháp thống kê.
5. Kết cấu của luận văn
Chương 1:Thuế TNCN và sự cần thiết phải tăng cường quản lí thuế TNCN từ
CNBĐS.
Chương 2: Thực trạng quản lí thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng
BĐS trên địa bàn quận Long Biên.
Chương 3: giải pháp tăng cường hoàn thiện quản lí thuế TNCN từ CNBĐS trên
địa bàn quận Long Biên.
Đầu tiên, em xin chân thành cảm ơn cô giáo TS. Vương Thị Thu Hiền, giảng
viên chuyên nghành thuế Học Viện Tài Chính đã tận tình giúp đỡ em trong suốt
thời gian hoàn thành xong đề tài. Em xin chân thành cảm ơn!

CHƯƠNG I: THUẾ TNCN VÀ SỰA CẦN THIẾT PHẢI TĂNG CƯỜNG QUẢN LÍ THUẾ
TNCN

1.1 Tổng quan về thuế TNCN

SV: Trương Thị Dịu

Lớp CQ 48/02.01


7
Học Viện Tài Chính

Luận Văn Tốt Nghiệp

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của thuế TNCN
Cho đến nay có rất nhiều quan điểm khác nhau về định nghĩa thu nhập
trong các công trình nghiên cứu. Trong các định nghĩa này, mặc dù chưa phản
ánh đầy đủ các khía cạnh của thu nhập nhưng tổng hợp lại cho thấy thu nhập có
một số đặc điểm chung đó là thu nhập thuộc về một chủ thể trong xã hội-tính sở
hữu của thu nhập, được xác định trong một khoảng thời gian nhất định, được
biểu hiện dưới hình thức tiền tệ và được hình thành thông qua quá trình phân
phối và phân phối lại do thị trường và nhà nước thực hiện. Qua phân tích trên có
thể đưa ra khái niệm về thu nhập như sau: “Thu nhập là tổng các giá trị nhận
được, thu được trong một khoảng thời gian nhất định”.
Như vậy, thu nhập là tổng các giá trị nhận được thu được trong một khoảng thời
gian (thường là một năm) của một cá nhân nào đó, không phân biệt nguồn phát
sinh thu nhập.
Khái niệm: Thuế thu nhập cá nhân là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập
chịu thuế của mỗi cá nhân phát sinh trong kỳ tính thuế.
Đặc điểm của thuế TNCN:
Là một chính sách trong hệ thống thuế, thuế TNCN mang đầy đủ những tính chất
cơ bản của thuế nối chung, đó là tính quyền lực, tính cưỡng chế và tính pháp lí

cao; được xác lập trên nền tảng các vấn đề kinh tế-xã hội của người làm nghĩa vụ
đóng thuế và tính không hoàn trả trực tiếp. Ngoài những đặc điểm chung đó,
thuế TNCN còn có một số đặc điểm riêng sau:
Một là, thuế TNCN là thuế trực thu do người chịu thuế cũng là người nộp thuế
chịu và khó có thể chuyển gánh nặng thuế sang cho chủ thể khác được.
Hai là, thuế TNCN là thuế có độ nhạy cảm cao vì nó liên quan trực tiếp đến lợi
ích cụ thể của người nộp thuế và liên quan đến hầu hết mọi cá nhân trong xã hội.

SV: Trương Thị Dịu

Lớp CQ 48/02.01


8
Học Viện Tài Chính

Luận Văn Tốt Nghiệp

Ba là, thuế TNCN thường mang tính lũy tiến cao vì nó được thiết lập theo
nguyên tắc khả năng trả thuế, thuế suất thường thiết kế theo biểu lũy tiến từng
phần nhằm đảm bảo tính công bằng giữa các đối tượng nộp thuế.
Bốn là, thuế TNCN không bóp méo giá cả hàng hóa, dịch vụ. Thuế TNCN không
cấu thành trong giá bán hàng (giá thanh toán) hàng hóa, dịch vụ nên nó không
tạo ra sự sai lệch giá cả hàng hóa, dịch vụ.
1.1.2 Nguyên tắc thiết lập thuế TNCN
Thuế TNCN được xây dựng dựa trên một số nguyên tắc cơ bản sau:
1.1.2.1 Đánh thuế dựa trên nguyên tắc cư trú
Thuế TNCN có thể được thiết lập dựa trên nguyên tắc “cư trú” hoặc “nguồn phát
sinh thu nhập”
Xác định rõ cơ sở đánh thuế theo tình trạng cư trú hay nguồn phát sinh thu nhập

không những có ý nghĩa quan trọng trong công tác xác định nghĩa vụ nộp thuế
của các cá nhân mà còn là cơ sở để đàm phán, kí kết các hiệp đinh tránh đánh
thuế trùng với các nước khác trong quan hệ quốc tế về thuế. Đa số các nước trên
thế giới đều áp dụng nguyên tắc đánh thuế theo tình trạng cư trú của cá nhân.
1.1.2.2 Chỉ đánh thuế vào thu nhập cá nhân sau khi đã giảm trừ các chi phí cần
thiết
Một trong những đặc điểm quan trọng của thuế TNCN là có tính tới gia cảnh
của từng cá nhân. Vì vậy có những khoản chi được giảm trừ của cá nhân cần
phải được xem xét khi xác định thu nhập chịu thuế. Các khoản giảm trừ có thể
được thực hiện dưới hai dạng đó là giảm trừ cá nhân và giảm trừ tiêu chuẩn.
Giảm trừ cá nhân được thực hiện theo phương pháp kê khai chi phí thực tế phát
sinh đối với các khoản được phép giảm trừ. Phương pháp này đảm bảo được sự

SV: Trương Thị Dịu

Lớp CQ 48/02.01


9
Học Viện Tài Chính

Luận Văn Tốt Nghiệp

công bằng và thường được áp dụng ở những nước có nền kinh tế phát triển và
trình độ dân trí cao, hệ thống kiểm soát và lưu trữ thông tin tốt. Đối với các nước
chậm phát triển thường không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp này mà chủ
yếu áp dụng phương pháp giảm trừ tiêu chuẩn.
Phương pháp giảm trừ tiêu chuẩn được thực hiện thông qua việc quy định
mức khởi điểm chịu thuế. Về nguyên tắc, mức khởi điểm chịu thuế là mức thu
nhập trung bình đảm bảo trang trải đủ những chi phí cần thiết cả về mặt kinh tế

và xã hội theo quan niệm và tập quán của từng nước. Phương pháp giảm trừ tiêu
chuẩn tuy không thật công bằng vì mức chi phí cần thiết bị cào bằng giữa các đối
tượng nộp thuế có hoàn cảnh khác nhau nhưng lại đảm bảo cho thuế TNCN dễ
tính toán, đơn giản hơn, trên cơ sở đó tiết kiệm chi phí hành thu và chi phí chấp
hành tuân thủ luật thuế.
1.1.2.3 Đánh thuế TNCN theo phương pháp lũy tiến
Với thuế TNCN thông thường người ta áp dụng biểu thuế suất lũy tiến.Về
nguyên tắc, có thể áp dụng biểu thuế suất thuế lũy tiến toàn phần hoặc lũy tiến
từng phần. Tuy nhiên áp dụng biểu thuế lũy tiến từng phần đảm bảo công bằng
hơn và không gây ra mâu thuẫn “ mức tăng của thuế lớn hơn mức tăng của căn
cứ tính thuế” tại điểm tiếp giáp giữa hai bậc thuế.
1.1.2.4 Sử dụng phương pháp khấu trừ tại nguồn và phương pháp kê khai trực
tiếp trong quản lí thu nộp.

SV: Trương Thị Dịu

Lớp CQ 48/02.01


10
Học Viện Tài Chính

Luận Văn Tốt Nghiệp

Thuế TNCN có thể thu theo hai phương pháp khấu trừ tại nguồn hoặc kê khai
trực tiếp.
Xu hướng hiện nay đối với các nước là sử dụng kết hợp cả hai phương pháp
thu nộp trên. Phương pháp khấu trừ tại nguồn được coi như là hình thức
tạm thu còn phương pháp kê khai trực tiếp được coi là hình thức quyết toán.
Việc kết hợp cả hai phương pháp như trên không những tạo khả năng kiểm

soát thu nhập từ nhiều kênh khác nhau mà còn đảm bảo số thu đều đặn cho
NSNN đồng thời còn khuyến khích sự tự giác chấp hành luật pháp của công
dân trong việc chấp hành nghĩa vụ thuế.
1.2 Nội dung cơ bản của chính sách thuế TNCN từ CNBĐS hiện hành
tại Việt Nam
Thuế TNCN từ CNBĐS là gì?
Thuế thu nhập từ CNBĐS được đánh vào hai đối tượng nộp thuế khác
nhau đó là cá nhân và doanh nghiệp.
Thuế TNCN từ CNBĐS là một loại thuế trực thu, đánh vào thu nhập từ giá trị
tăng thêm qua việc chuyển nhượng (quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền được
thuê) BĐS của cá nhân.Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS không
phát sinh thường xuyên mà phát sinh từng lần phụ thuộc vào phát sinh giao dịch
chuyển nhượng BĐS trên thị trường.
Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ CNBĐS là thu nhập tính thuế và thuế suất.
Theo luật thuế TNCN, thu nhập chịu thuế từ CNBĐS bao gồm:
+
+
+
+

Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;
Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.
1.2.1 Đối tượng nộp thuế

SV: Trương Thị Dịu

Lớp CQ 48/02.01

11
Học Viện Tài Chính

Luận Văn Tốt Nghiệp

Cá nhân có quyền sử dụng đất, khi chuyển nhượng BĐS theo quy định của
pháp luật đều phải nộp thuế TNCN. Cá nhân chuyển nhượng BĐS được chia
thành hai loại đó là:
Thứ nhất, cá nhân có quyền sử dụng đất, khi chuyển nhượng BĐS theo quy định
của pháp luật đều phải nộp thuế TNCN.
Thứ hai, cá nhân chuyển nhượng BĐS, được chuyển nhượng BĐS là đồng sở
hữu, cụ thể:
Cá nhân, hộ gia đình có thu nhập từ hoạt động CNBĐS là đối tượng phải nộp
thuế TNCN từ CNBĐS.
Thu Nhập từ chuyển nhượng BĐS là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển
-

nhượng BĐS bao gồm:
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài
sản gắn liền với đất bao gồm:
Nhà ở, kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản
khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp,

-

ngư nghiệp ( như cây trồng vật nuôi).
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở.
Thu nhập từ chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nước.

Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.
Trường hợp chuyển nhượng BĐS là đồng sở hữu, đối tượng nộp thuế là từng cá

-

nhân đồng sở hữu.
Đối với hoạt động cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng không có đăng kí kinh
doanh, đối tượng nộp thuế là người đứng tên sở hữu nhà, quyền sử dụng đất.
Trường hợp nhiều người cùng đứng tên sở hữu nhà, quyền sử dụng đất thì đối
tượng nộp thuế là từng cá nhân ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà,
quyền sử dụng đất.

SV: Trương Thị Dịu

Lớp CQ 48/02.01


12
Học Viện Tài Chính
-

Luận Văn Tốt Nghiệp

Chỉ đánh thuế vào những bất động sản thứ hai trở đi, với bất động sản duy nhất
thì không phải đánh thuế.
1.2.2 Thu nhập chịu thuế
Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS bao gồm các loại thu nhập sau:

-

Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài
sản gắn liền với đất bao gồm: Nhà ở, kết cấu hạ tầng, và các công trình xây dựng
gắn liền với đất; các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các sản phẩm nông

-

nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).
Thu nhập từ quyền chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở.
Thu nhập từ chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nước.
Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.
1.2.3 Thu nhập được miễn thuế
Hiện nay, thu nhập được miễn thuế TNCN từ CNBĐS bao gồm các loại
thu nhập sau:

+

Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa vợ chồng, giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ,
cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa mẹ chồng, cha chồng với con dâu; giữa bố
vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội; giữa ông ngoại, bà ngoại
với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau.
Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với
đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một

+

nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được nhà nước giao đất không

+

phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Thu nhập từ nhậ thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; giữa cha
mẹ đẻ với con đẻ; giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa cha chồng, mẹ

SV: Trương Thị Dịu

Lớp CQ 48/02.01


13
Học Viện Tài Chính

Luận Văn Tốt Nghiệp

chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông bà nội với cháu nội;
+

giữa ông bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau.
Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước giao đất để sản xuất.
1.2.4 Giảm thuế
Theo quy định hiện nay, đối tượng nộp thuế gặp khó khăn do thiên tai, hỏa hoạn,
tai nạn, bệnh hiểm nghèo ảnh hưởng đến khả năng nộp thuế thì được xét
giảm thuế tương ứng với mức độ thiệt hại nhưng không vượt quá số thuế
phải nộp.
1.2.5 Căn cứ tính thuế
Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là thu nhập tính
thuế và thuế suất.

-

+

Thu nhập tính thuế
Đối với từng khoản thu nhập chịu thuế có các cách tính thu nhập tính thuế
khác nhau, cụ thể đó là:
Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sử dụng đất không có kết cấu hạ tầng, công
trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định bằng giá chuyển nhượng quyền sử

+

dụng đất trừ đi giá vốn và các chi phí hợp lí liên quan.
Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng
hoặc công trình xây dựng trên đất được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ đi

+

giá vốn của bất động sản đó và các chi phí hợp lí có liên quan.
Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở được xác định

+

bằng giá bán trừ đi giá mua và các chi phí hợp lí có liên quan.
Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, mặt nước được xác
định bằng giá cho thuê lại trừ giá đi thuê và các chi phí có liên quan.

SV: Trương Thị Dịu

Lớp CQ 48/02.01

14
Học Viện Tài Chính
-

Luận Văn Tốt Nghiệp

Thuế suất:
Hiện nay thuế suất thuế TNCN từ CNBĐS áp dụng hai mức thuế suất đó là thuế

+

suất 25% và thuế suất 2%.
Thuế suất 25%
Áp dụng đối với các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp xác định được thu nhập tính
thuế.
Gía chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng và trên tờ khai thuế không
thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định (đối với quyền sử dụng đất) hoặc
không thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định (đối với quyền sử dụng đất)
hoặc không thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định (đối
với nhà và công trình xây dựng) tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu
lực. Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, kê khai
trên tờ khai thuế thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì áp dụng thuế suất
2% tính trên giá do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định.
Gía mua và các chi phí liên quan phải có hóa đơn, chứng từ hợp pháp làm căn cứ
chứng minh giá mua và các chi phí liên quan khác mà người nộp thuế kê khai là

+

đúng.
Thuế suất 2%
Áp dụng đối với các trường hợp:
Chuyển nhượng BĐS không xác định được thu nhập tính thuế, nhận thừa kế, quà
tặng BĐS.
Người nộp thuế kê khai giá mua và chi phí liên quan nhưng không đầy đủ hóa
đơn, chứng từ không hợp pháp, hợp lệ.
Cách tính thuế

SV: Trương Thị Dịu

Lớp CQ 48/02.01


15
Học Viện Tài Chính
-

Luận Văn Tốt Nghiệp

Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế, thuế thu nhập cá nhân đối với thu
nhập từ chuyển nhượng BĐS được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân
phải nộp

-

=

Thu nhập

tính thuế

x

Thuế suất
25%

Trường hợp không xác định được giá vốn (giá mua) của hoạt động chuyển
nhượng bất động sản và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính
thuế thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân
phải nộp

SV: Trương Thị Dịu

=

Giá chuyển
nhượng

x

Thuế suất
2%

Lớp CQ 48/02.01


16
Học Viện Tài Chính

Luận Văn Tốt Nghiệp

1.2.6 Kỳ tính thuế, khai thuế
Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thực hiện khai thuế
theo từng lần phát sinh thu nhập đối với cả cá nhân cư trú và cá nhân không cư
trú kể cả trường hợp thuộc đối tượng được miễn thuế. Khai thuế đối với một số
trường hợp cụ thể như sau:
+

Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng đem thế
chấp, bảo lãnh vay vốn hoặc thanh toán tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân
hàng nước ngoài; đến hết thời hạn trả nợ, cá nhân không có khả năng trả nợ thì tổ
chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài làm thủ tục phát mại, bán bất
động sản đó đồng thời thực hiện khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho
cá nhân trước khi thực hiện thanh quyết toán các khoản nợ của cá nhân.
+

Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

nhưng đem thế chấp để vay vốn hoặc thanh toán với các tổ chức, cá nhân
khác, nay thực hiện chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) bất động sản
đó để thanh toán nợ thì cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc tổ chức, cá nhân làm thủ
tục chuyển nhượng thay phải kê khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân thay
cho cá nhân trước khi thanh quyết toán các khoản nợ.
+

Trường hợp bất động sản do cá nhân chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác
theo quyết định thi hành của tòa án thì cá nhân chuyển nhượng phải khai, nộp

thuế hoặc tổ chức, cá nhân bán đấu giá phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân
thay cho cá nhân chuyển nhượng. Riêng đối với bất động sản của cá nhân bị cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện tịch thu, bán đấu giá nộp vào ngân sách

SV: Trương Thị Dịu

Lớp CQ 48/02.01


17
Học Viện Tài Chính

Luận Văn Tốt Nghiệp

nhà nước theo quy định của pháp luật thì không phải kê khai, nộp thuế thu nhập
+

cá nhân.
Trường hợp chuyển đổi nhà, đất cho nhau giữa các cá nhân không thuộc các
trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp để sản xuất thuộc đối tượng được miễn
thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn thì từng cá nhân chuyển đổi nhà, đất phải

+

kê khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân.
Trường hợp khai thay hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển
nhượng bất động sản, thì tổ chức, cá nhân khai thay ghi thêm “ khai thay” vào
phần trước cụm từ “Người nộp thuế hoặc Đại diện hợp pháp của người nộp
thuế” đồng thời người khai thay kí, ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức khai thay thì sau
khi ký tên phải đóng dấu của tổ chức. Trên hồ sơ tính thuế, chứng từ thu thuế vẫn

+

phải thể hiện đúng người nộp thuế là cá nhân chuyển nhượng bất động sản.
Cơ quan quản lí bất động sản chỉ làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử
dụng với cơ quan thuế về khoản thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản
thuộc đối tượng được miễn thuế hoặc tạm thời chưa thu thuế.
Hồ sơ khai thuế chuyển nhượng BĐS bao gồm:
Tờ khai thuế TNCN áp dụng đối với cá nhân CNBĐS theo mẫu số 11/ KKTNCN ban hành kèm theo Thông tư số 62/2008/TT-BTC ngày 27/3/2009 của Bộ
Tài Chính.
Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu
nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất.
Hợp đồng chuyển nhượng BĐS.
Trường hợp cá nhân đề nghị được áp dụng tính thuế theo thuế suất 25% trên thu
nhập từ chuyển nhượng BĐS thì phải xuất trình thêm các chứng từ hợp lệ làm
căn cứ chứng minh.
Các trường hợp chuyển nhượng BĐS thuộc diện được miễn thuế TNCN phải
kèm theo các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế tương

SV: Trương Thị Dịu

Lớp CQ 48/02.01


18
Học Viện Tài Chính

Luận Văn Tốt Nghiệp

ứng với từng trường hợp theo hướng dẫn tại Thông Tư 84/2008/TT-BTC ngày

30/9/2008 của Bộ Tài Chính
1.3 Sự cần thiết phải tăng cường quản lí thuế thu nhập cá nhân từ
chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam
1.3.1 Quản lí thuế TNCN
Quản lí thuế TNCN có thể được hiểu là sự tác động có mục đích của các
cơ quan chức năng trong bộ máy Nhà Nước đối với quá trình tính và thu thuế
TNCN để thay đổi quá trình nhằm làm tăng nguồn thu cho NSNN và đạt được
các mục tiêu của Nhà Nước đặt ra.
Trong quá trình quản lí thuế TNCN sẽ có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng, có
nhân tố thì ảnh hưởng tích cực, có nhân tố thì ảnh hưởng tiêu cực hoặc cả hai.Vì
vậy, nhiệm vụ của các cơ quan chức năng đó là trong quá trình thực hiện chính
sách phải tìm cách phát huy những nhân tố tích cực và hạn chế bớt những nhân
tố tiêu cực một cách tốt nhất có thể để hoàn thiện hơn nữa công tác quản lí.
Đối với thuế TNCN từ CNBĐS cũng vậy vì nó nằm trong hệ thống thuế TNCN
nên những nhân tố ảnh hưởng tới thuế TNCN cũng trực tiếp ảnh hưởng đến thuế
TNCN từ CNBĐS.
Để quản lí tốt thuế TNCN từ CNBĐS trước hết phải quản lí tốt các nhân tố
tác động trực tiếp tới việc chuyển nhượng BĐS, đó là: Các chính sách, pháp luật
của Nhà nước lên các vấn đề chuyển nhượng BĐS, khuyến khích, thu hẹp hay
không thông qua việc quy định sắc thuế, quy hoạch. Và các yếu tố kinh tế như
tình hình nền kinh tế thông qua các chỉ số như tốc độ tăng trưởng kinh tế, chỉ số
giá tiêu dùng, lạm phát, lãi suất tiền vay. Lãi suất tiền vay mà cao thì người dân

SV: Trương Thị Dịu

Lớp CQ 48/02.01


19
Học Viện Tài Chính

Luận Văn Tốt Nghiệp

sẽ phải cân nhắc hơn khi đưa ra quyết định có mua bán BĐS hay không và sẽ
ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
1.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng
1.3.2.1 Nhân tố chủ quan
Nhân tố chủ quan là các yếu tố thuộc nội bộ cơ quan thuế có tác động ảnh
hưởng đến quản lí thuế TNCN nói chung và thuế TNCN từ CNBĐS nói riêng,
chẳng hạn như:
Tổ chức bộ máy quản lí thuế:Để một tổ chức hoạt động tốt, tổ chức đó
phải đáp ứng được các yêu cầu như tinh gọn, hoạt động đúng chức năng, có hiệu
quả. Một tổ chức, bộ máy cồng kềnh, có nhiều hạn chế yếu kém trong công tác
quản lí tất yếu sẽ đẫn đến nội dung quản lí không có hiệu quả, nếu có hiệu quả đi
nữa cũng gây tốn kém nhiều thời gian và chi phí.
Nhân tố con người: Nhân tố con người đóng vai trò chủ đạo vào việc tác
động vào t ất cả các nội dung của công tác quản lí, nếu như tổ chức bộ máy quản
lí tốt nhưng nhân tố con người mà không đảm bảo thì không thể nào vận hành
một cách trôi chảy như mong muốn, kế hoạch đã đặt ra được.
Cơ sở vật chất ngành thuế: Cơ sở vật chất của ngành có ảnh hưởng rất lớn
đến công tác quản lí thuế nói chung và công tác quản lí thuế TNCN nói
riêng.Với việc thực hiện quản lí kê khai hàng tháng, hàng quý và quyết toán
hàng năm thì số lượng thông tin theo dõi để quản lí là rất lớn.Việc đáp ứng các
công cụ để hỗ trợ cho việc kê khai quyết toán thuế tại chỗ cho doanh nghiệp,
chính vì vậy đã giảm được áp lực công việc cho cán bộ thuế đồng thời rút ngắn
thời gian chi phí cho các đơn vị. Để có được hệ thống này chi phí bỏ ra ban đầu
là rất lớn tuy nhiên trong thời gian dài sẽ tiết kiệm được về thời gian và kinh tế.
SV: Trương Thị Dịu

Lớp CQ 48/02.01

20
Học Viện Tài Chính

Luận Văn Tốt Nghiệp

1.3.2.2 Nhân tố khách quan
Quan điểm của tầng lớp lãnh đạo nhà nước:
Quan điểm của tầng lớp lãnh đạo nhà nước trước hết có ảnh hưởng tới các chính
sách thuế TNCN, sau đó là ảnh hưởng tới quá trình thực hiện chính sách trong đó
liên quan đến việc quản lí sắc thuế.
Với hầu hết các quốc gia trên thế giới thì pháp luật thể hiện quan điểm của giai
cấp thống trị và luật thuế cũng không ngoại lệ. Việc đưa ra các chính sách thuế
phù hợp với từng thời điểm và mục tiêu tại thời điểm đó để nhằm đạt được mục
tiêu và hiệu quả kinh tế cũng như hiệu quả về mặt xã hội mà giai cấp thống trị
muốn đạt được.
Quan điểm lãnh đạo của nhà nước được coi là yếu tố chủ chốt ảnh hưởng đến
hiệu quả của quản lí thuế nói chung cũng như thuế thu nhập nói riêng, nhất là đối
với thuế TNCN từ CNBĐS thì quan điểm của tầng lớp lãnh đạo nhà nước lại
càng đóng vai trò quan trọng hơn trong việc chống thất thu thuế TNCN từ
CNBĐS bằng việc ban hành những chính sách thuế phù hợp với những biến
động của thị trường BĐS vào từng thời kì khác nhau.
Phương thức thanh toán trong dân cư: Đối với một quốc gia việc quản lí
các khoản chi tiêu của các cá nhân là rất khó nêú như hình thức thanh toán phổ
biến là bằng tiền mặt không qua ngân hàng. Riêng đối với quản lí thuế TNCN thì
vấn đề này thể hiện rất rõ, sẽ rất khó khăn vì quản lí thuế TNCN là quản lí trên
từng đối tượng. Nếu như các khoản thu nhập được thanh toán bằng séc hoặc
thanh toán bằng thẻ qua ngân hàng thì việc quản lí sẽ rất thuận lợi trong việc
giám sát thu nhập của cá nhân.

Bên cạnh đó nếu tất cả thu nhập và chi tiêu của từng cá nhân được quản lí thông
qua ngân hàng thì sẽ giảm được thời gian cho công tác quản lí đồng thời chống

SV: Trương Thị Dịu

Lớp CQ 48/02.01


21
Học Viện Tài Chính

Luận Văn Tốt Nghiệp

được thất thu thuế cho NSNN.
Thật vậy, nếu như tất cả các giao dịch từ CNBĐS đều được kiểm soát bằng cách
thanh toán bằng thẻ qua ngân hàng thì sẽ tránh được việc NNT khai giá trị của
BĐS thấp hơn giá trị thực và hơn nữa các cơ quan chức năng sẽ dễ kiểm soát hơn
số BĐS được giao dịch của NNT từ đó dễ hơn trong việc xét được miễn thuế hay
không được miễn thuế. Áp dụng phương thức thanh toán này có ý nghĩa vô cùng
quan trọng đối với CNBĐS bởi vì những giao dịch trong lĩnh vực BĐS thường
có giá trị rất lớn, nếu như chỉ bỏ sót hoặc kê khai không đúng giá trị thực của nó
cũng đã làm thất thu một số tiền không nhỏ của NSNN.Vì vậy mà Việt Nam cần
phát triển hơn nữa phương thức thanh toán trong dân cư để dễ kiểm soát nguồn
thu từ thuế nói chung và thuế TNCN từ CNBĐS nói riêng được tốt hơn.
Tình hình kinh tế và mức sống của người dân:
Hiệu quả công tác quản lí thu thuế TNCN cũng phụ thuộc không nhỏ vào mức độ
phát triển kinh tế và đời sống dân cư. Cùng một đơn vị thu thuế trên một khu
vực, số đối tượng nộp thuế thu nhập nhiều sẽ giảm bớt chi phí trên một đồng
thuế thu được, ngược lại có ít đối tượng nộp thuế và số thu được ít thì chi phí cho
một đồng thuế sẽ cao. Sự phát triển kinh tế sẽ đồng hành với sự phát triển của cơ

sở hạ tầng phục vụ cho công tác quản lí nói chung và công tác quản lí thuế nói
riêng. Nền kinh tế hiện đại sẽ càng có nhiều loại hình thu nhập của các cá nhân
phát sinh. Luật thuế TNCN do đó cần được hoàn thiện để đưa ra các loại thu
nhập mới phát sinh vào diện điều chỉnh của Luật thuế nhằm đảm bảo tính công
bằng và tránh thất thu ngân sách.
Tính nghiêm minh của luật pháp:
Tính nghiêm minh của luật pháp tác động trực tiếp đến hiệu quả của công tác

SV: Trương Thị Dịu

Lớp CQ 48/02.01


22
Học Viện Tài Chính

Luận Văn Tốt Nghiệp

quản lí thuế. Số sai phạm về thuế sẽ ít đi khi luật pháp nghiêm minh hơn, chính
vì vậy mà công tác quản lí sẽ có hiệu quả cao.
Ý thức chấp hành pháp luật thuế của đối tượng nộp thuế:
Để công tác quản lí thuế có hiệu quả thì vấn đề chấp hành luật thuế của từng cá
nhân là một nhân tố rất quan trọng, đánh giá hiệu quả của công tác tổ chức thu
thuế. Khi người dân có ý thức chấp hành Luật thuế tốt, họ sẽ tự giác trong kê
khai, nộp thuế, hành vi trốn thuế sẽ ít xảy ra. Do vậy công tác quản lí thu thuế và
thanh tra thuế sẽ gặp nhiều thuận lợi và đạt kết quả tốt hơn. Nhìn chung, ý thức
của người dân có thể được nâng cao dần qua quá trình tuyên truyền giáo dục.
1.3.3 Sự cần thiết phải tăng cường quản lí thuế TNCN từ CNBĐS tại Việt
Nam hiện nay.
1.3.3.1 Vai trò của thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

Là một bộ phận của hệ thống thuế, thuế TNCN từ CNBĐS vừa mang vai
trò của thuế nói chung, vừa có vai trò đặc trưng mà các loại thuế khác không có
được. Thật vậy:
- Tăng cường sự quản lí của Nhà Nước về đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách
quốc gia: Thuế là nguồn thu chủ yếu của ngân sách nhà nước, trong đó thuế
TNCN từ CNBĐS là một trong những bộ phận quan trọng cấu thành thuế nói
chung nên cũng góp một phần để tạo nguồn tài chính cho ngân sách Nhà Nước.
Thuế TNCN từ CNBĐS được tính với diện rộng, khả năng tạo nguồn thu cho
ngân sách là rất lớn bởi vì giá trị của BĐS là rất lớn và là tài nguyên quốc gia.
- Đảm bảo công bằng về nghĩa vụ nộp thuế, góp một phần nào đó vào việc đảm
bảo công bằng xã hội. Thuế TNCN từ CNBĐS là một công cụ có hiệu lực phục
vụ yêu cầu quản lí của Nhà Nước trong việc giải quyết sự bất bình đẳng về phân

SV: Trương Thị Dịu

Lớp CQ 48/02.01


23
Học Viện Tài Chính

Luận Văn Tốt Nghiệp

phối BĐS giữa các tầng lớp dân cư. Thông qua thuế BĐS, Nhà Nước có thể thực
hiện việc kiểm kê, kiểm soát, quản lí quỹ đất, nhà ở và các công trình kiến trúc
khác trong xã hội. Hơn nữa, Nhà Nước có thể động viên một phần đóng góp của
chủ sở hữu BĐS, có nhiều thu nhập từ tiền cho thuế, chuyển nhượng, góp phần
điều hòa thu nhập xã hội, thực hiện nghĩa vụ đóng góp công bằng, khuyến khích
sử dụng đất, nhà có hợp lí, hiệu quả.
- Khuyến khích việc sử dụng đất có hiệu quả do sự giới hạn của quỹ đất.Việc

đánh thuế thu nhập từ chuyển nhượng một phần nào đó hạn chế người dân trong
việc mua bán bất động sản, làm cho người dân suy nghĩ kĩ hơn trước khi đưa ra
quyết định có chuyển nhượng hay không.
- Góp phần tạo nên thị trường BĐS lành mạnh, công bằng và minh bạch. Chính
sách thuế có vai trò điều tiết cung, cầu BĐS và bình ổn giá cả thị trường BĐS,
thuế BĐS thúc đẩy việc sử dụng BĐS có hiệu quả, hạn chế đầu cơ, khuyến khích
việc cung cấp hàng hóa cho thị trường.Từ việc ban hành sắc thuế đến việc triển
khai thực hiện cùng với việc thanh tra thuế, hệ thống thuế BĐS, chính quyền các
cấp đã nắm vững được số lượng, quy mô BĐS mà từng tổ chức,cá nhân nắm giữ,
cũng như số lần chuyển nhượng BĐS. Trên cơ sở đó, Nhà Nước có thể chủ động
trong việc điều tiết cung, cầu cũng như các giao dịch trên thị trường BĐS.Mặt
khác, thông qua việc chấp hành các sắc thuế trong lĩnh vực này sẽ phát hiện
những vụ việc vi phạm pháp luật hoặc phát hiện những bất cập, vướng mắc trong
hoạt động của thị trường BĐS để có những biện pháp xử lí kịp thời.
1.3.3.2 Sự cần thiết tăng cường quản lí thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS
Hiện nay, việc quản lí thuế TNCN cũng như thuếTNCN từ CNBĐS còn
gặp những khó khăn nhất định do chưa đáp ứng đầy đủ những điều kiện nhất
định mà theo nhà kinh tế học nổi tiếng E.Wayne đã nhận định. Đó là:
SV: Trương Thị Dịu

Lớp CQ 48/02.01


24
Học Viện Tài Chính
-

Luận Văn Tốt Nghiệp

Trước hết là sự hiện diện của một nền kinh tế tiền tệ chiếm ưu thế: Kinh tế Việt

Nam thời gian qua đã có những bước phát triển vượt bậc, tuy nhiên nó kéo theo
nhiều vấn đề phức tạp như trốn thuế, tránh thuế… mà vẫn chưa quản lí hiệu quả.
Chính vì vậy hình thức thanh toán qua ngân hàng và các hình thức thanh toán
không dùng tiền mặt lại giúp cơ quan thuế rất nhiều trong việc quản lí thu nhập
của tổ chức, cá nhân. Nhưng với Việt Nam hình thức này mới áp dụng chưa lâu
và cũng chưa phổ biến rộng rãi nên người dân chưa thực sự hiểu biết nên việc

-

quản lí giám sát thu thuế của cơ quan thuế còn gặp nhiều khó khăn.
Thứ hai là hiểu biết của NNT được nâng cao: Với sự phát triển của kinh tế kéo
theo sự nâng cao về trình độ của người dân, đối với Việt Nam, luật thuế TNCN
mới được áp dụng rộng rãi mấy năm gần đây và tính chất trực thu của thuế
TNCN làm mọi người cảm thấy gánh nặng thuế càng nặng nề nên tình trạng trốn

-

thuế, giấu thuế thu nhập vẫn xảy ra nhiều gây khó khăn cho công tác quản lí.
Điều kiện thứ ba đó là sử dụng báo cáo kế toán mang tính phổ biến, đảm bảo
tính trung thực và độ tin cậy: Thực trạng ở Việt Nam hiện nay đó là báo cáo kế
toán của doanh nghiệp còn mang tính thủ tục, hình thức, chưa phản ánh thực chất
kết quả hoạt động vì vậy gây khó khăn cho việc thu thuế của từng đối tượng cho

-

cơ quan quản lí thuế.
Thứ tư là tính tự giác của NNT: Mức tự giác của NNT hiện nay trong việc nộp

-

thuế TNCN còn chưa cao.
Cuối cùng là đảm bảo sự thu thuế trung thực và hiệu quả: Do hệ thống thu thuế
chưa được hoàn thiện nên thường dẫn đến tình trạng bỏ sót hoặc lãng phí. Cộng
thêm công tác tuyên truyền chưa được đẩy mạnh kịp thời, trình độ cán bộ non
kém, thủ tục rườm rà gây phản ứng mạnh mẽ từ NNT.
Nhìn chung các điều kiện trên khi áp dụng vào Việt Nam vẫn còn nhiều
hạn chế nên hiện tại các nhà quản lí đang cố gắng tháo gỡ để công tác quản lí
thuế TNCN tốt và hiệu quả hơn.

SV: Trương Thị Dịu

Lớp CQ 48/02.01


25
Học Viện Tài Chính

Luận Văn Tốt Nghiệp

Khó khăn trong công tác quản lí thuế TNCN từ CNBĐS ở Việt Nam hiện
nay
Nghị định 100/2008/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của luật thuế
TNCN đã đề cập đến hai mức thuế suất tính thuế là mức thuế suất tính trên 25%
thu nhập tính thuế hoặc 2% trên giá chuyển nhượng đã gây nhiều khó khăn trong
việc xác ddingj số thuế phải nộp với cơ quan thuế. Việc quy định nộp theo thuế
suất nào là do người dân kê khai sẽ tạo điều kiện cho người dân có nhiều thuận
lợi hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước, song những quy định
“mở” này đã tạo kẽ hở cho người dân lẫn doanh nghiệp lách luật, khiến các giao
dịch chuyển nhượng trên thị trường nhà đất đứng ngoài luồng với luật thuế này.
Ví dụ, bà A mua căn hộ với giá 1.5 tỷ đồng, sau đó bà bán lại với giá 2 tỷ đồng.

Nếu tính thuế dựa trên chênh lệch thu nhập khi bán và khi mua thì số thuế bà A
phải nộp sẽ là (2-1.5) tỷ đồng x25%=125 triệu đồng. Nếu trường hợp không xác
định được giá mua ban đầu thì cơ quan thuế sẽ tính thuế 2% trên giá bán như vậy
số thuế bà A phải nộp là 2 tỷ đồng x 2%=40 triệu đồng. Mức chênh lệch giữa hai
cách tính thuế này là 85 triệu đồng, đây là một con số rất lớn. Do đó người mua
bán cho dù biết rõ hết về các thông tin như giá chênh lệch thì cũng giấu, không
đưa ra công chứng để được đánh mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng.
Hoặc cũng tồn tại trường hợp: Khi anh, chị, em ruột chuyển nhượng BĐS
cho nhau thì vẫn phải đóng thuế TNCN cho một nửa tài sản của chị dâu, anh rể;
em dâu, em rể. Từ thực tế này dẫn đến tình trạng người dân đi đường vòng để
lách thuế. Thay vì việc anh, chị, em chuyển nhượng trực tiếp cho nhau sẽ phải
nộp thuế, người dân chọn cách vợ (hoặc chồng) chuyển nhượng cho nhau, sau đó
mới chuyển nhượng cho anh, chị, em ruột. Cũng tương tự như trường hợp cha
dượng, mẹ kế chuyển nhượng, thừa kế, tặng quà cho con riêng của vợ hoặc

SV: Trương Thị Dịu

Lớp CQ 48/02.01