quản lý tài sản đảm bảo là bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng tmcp bắc á- chi nhánh hà thành

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Ngô Thị Phương
Thảo
MỤC LỤC
i đi vay 5
1.2.2. Chức năng trung g 5
ần phá triển kinh tế 5
1 5
ung tề vàền inhtế ln 6
13.C y ếu t ố ả nh h ưở g đế n 6
o ạ t độ ng kinh doanh c ủa NHTM 6
1.3.1. Sự gia tăng nhanh chó 6
ng, và từ sự thay đổi công ng 6
hát triển dịch vụ cho tương la 6
ồn vốn truyền thống (như tiền gửi) 7
1.3.4. Sự gia tăn 7
n đề phân phối các khoản tiết kiệm 7
1.3.5 7
n chủ đầu tư biết để ký hợp đồng tín dụng làm 11
ốn đầu tư tự có 12
chế rủi ro, hầu hết các khoản ch 16
LỜI MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết
Hiện nay, hệ thống ngân hàng được xem như hệ thống tuần hoàn của nên
kinh tế quốc dân. Ngân hàng tổ chức nên để kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận thĩng
qua hoạt động chính là đi vay để cho vay. Nhưng trong hoạt động cho vay luôn tiềm
ẩn rủi ro. Để hạn chế rủi ro các ngân hàng thường yêu cầu người vay phải thế chấp
tài sản, một trong số tài sản đó là bất động sản.
Hoạt động thế chấp bất động sản để cho vay đã tồn tại từ rất lâu trên thế giới,
ở Việt Nam cũng đã có luật về thế chấp bất động sản, tuy nhiên vấn đề quản lý và
xử lý bất động sản thế chấp vẫn chưa được đầy đủ và còn khá nhiều bất cập. công
tác quản lý và xử lý tài sản đảm bảo đóng vai trị rất quan trọng trong hoạt động kinh

doanh của các ngân hàng hiện nay, và đặc biệt là tại ngân hàng thương mại cổ phần
(TMCP) Bắc Á.
SVTH: Trần Đại Dương MSV: CQ510856
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Ngô Thị Phương
Thảo
Trước tình hình đó, với mong muốn đóng góp một phần nhỏ vào việc hoàn
thiện công tác quản lý và xử lý bất động sản thế chấp trong thời gian tới. Do đó em
chọn đề tài là: “Quản lý tài sản đảm bảo là BĐS trong hoạt động cho vay của
NHTMCP Bắc Á- Chi nhánh Hà thành”
2.Mục tiêu nghiên cứu
o Hệ thống về lý luận hoạt động quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại
ngân hàng.
o Đánh giá thực trạng vấn đề quản lý và xử lý BĐS thế chấp tại Ngân hàng
thương mại cổ phần Bắc Á.
o Trên cơ sở đó đưa ra các phương hướng và giải pháp nhằm góp phần đổi
mới để hoàn thiện các hoạt động trên.
3.Phạm vi nghiên cứu:
o Vấn đề nghiên cứu tập trung đi sâu vào việc phân tích đánh giá hoạt động
quản lý và xử lý bất động sản thế chấp ngân hàng đang sử dụng trong hoạt động tín
dụng nhằm đảm bảo tiền vay
o Hoạt động quản lý BĐS thế chấp được thực hiên tại cơ sở thực tập: Ngân
hàng thương mại cổ phần Bắc Á, chi nhánh Hà Thành, Số 11 Nguyễn Thị ĐỊnh-
Cầu Giấy- Hà Nội
4.Phương pháp nghiên cứu
o Phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp,
phương pháp so sánh… Ngoài ra, chuyên đề còn xem xét một số hoạt động của
công tác định giá BĐS và tham khảo thêm một số công trình đã nghiên cứu trong
lĩnh vực này.
5.Kết cấu chuyên đề: Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham
khảo, chuyên đề bao gồm 3 chương

o Chương 1. Cơ sở khoa học về quản lý tài sản đảm bảo là BĐS trong
hoạt động cho vay của NHTM
o Chương 2. Thực trạng quản lý tài sản đảm bảo là BĐS trong hoạt
động cho vay của NHTMCP Bắc Á- chi nhánh Hà thành
o Chương 3. Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý tài sản đảm bảo là
BĐS trong hoạt động cho vay tại NHTM CP Bắc Á- chi nhánh Hà thành.
SVTH: Trần Đại Dương MSV: CQ510856
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Ngô Thị Phương
Thảo
SVTH: Trần Đại Dương MSV: CQ510856
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Ngô Thị Phương
Thảo
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ TÀI SẢN ĐẢM BẢO
LÀ BĐS TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NHTM
1.1: Ngân hàng Thương mại và hoạt động cho vay của NHTM
1.1.1:Khái niệm và các hoạt động cho vay của NHTM
o Cho đến thời điểm hiện nay có rất nhiều khái niệm về NHTM:
• Ở Mỹ: Ngân hàng thương mại là công ty kinh doanh tiền tệ, chuyên cung
cấp dịch vụ tài chính và hoạt động trong ngành công nghiệp dịch vụ tài chính.
• Đạo luật ngân hàng của Pháp (1941) cũng đã định nghĩa: “Ngân hàng
thương mại là những xí nghiệp hay cơ sở mà nghề nghiệp thường xuyên là nhận
tiền bạc của công chúng dưới hình thức ký thác, hoặc dưới các hình thức khác và
sử dụng tài nguyên đó cho chính họ trong các nghiệp vụ về chiết khấu, tín dụng
và tài chính”.
• Ở Việt Nam, Định nghĩa Ngân hàng thương mại: Ngân hàng thương mại là
tổ chức kinh doanh tiền tệ mà hoạt động chủ yếu và thường xuyên là nhận tiền kí
gửi từ khách hàng với trách nhiệm hoàn trả và sử dụng số tiền đó để cho vay, thực
hiện nghiệp vụ chiết khấu và làm phương tiện thanh toán
• Từ những nhận định trên có thể thấy NHTM là một trong những định chế

tài chính mà đặc trưng là cung cấp đa dạng các dịch vụ tài chính với nghiệp vụ cơ
bản là nhận tiền gửi, cho vay và cung ứng các dịch vụ thanh toán. Ngoài ra, NHTM
còn cung cấp nhiều dịch vụ khác nhằm thoả mãn tối đa nhu cầu về sản phẩm dịch
vụ của xã hộ
• Từ kháI niệm đó ta có thể rút ra một số điểm đặc trưng sau:
• NHTM là một tổ chức được nhận tiền gửi của công chúng với trách
• nhiệm
• oàn trả lại
NHTM là một tổ chức đưc sử dụng tiền gửi của cng chúng để cho
vay,chiết khấu và thực hiện cá
dịch vụ khác
1.2. Chức năng củ nân hng
h ươ ng m ại
1.2.1. Chức năng trung
SVTH: Trần Đại Dương MSV: CQ510856
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Ngô Thị Phương
Thảo
ian tín dụng
Chức năng trung gian tín dụng được xem là chức năng quan trọng nhất của
ngân hàng thương mại. Khi thực hiện chức năng trung gian tín dụng, NHTM đóng
vai trị là cầu nối giữa người thừa vốn và người có nhu cầu về vốn. Với chức năng
này, ngân hàng thương mại vừa đóng vai trị là người đi vay, vừa đóng vai trị là
người cho vay và hưởng lợi nhuận là khoản chênh lệch giữa lãi suất nhận gửi và lãi
suất cho vay và góp phần tạo lợi ích cho tất cả các bên tham gia: người gửi tiền v ng
i đi vay
1.2.2. Chức năng trung g
n thanh toán
Ở đây NHTM đóng vai trị là thủ quỹ cho các doanh nghiệp và cá nhân, thực
hiện các thanh toán theo yêu cầu của khách hàng như trích tiền từ tài khoản tiền gửi
của họ để thanh toán tiền hàng hóa, dịch vụ hoặc nhập vào tài khoản tiền gửi của

khách hàng tiền thu bán hàng và các khoản thu khác th
lệnh của họ.
Các NHTM cung cấp cho khách hàng nhiều phương tiện thanh toán tiện lợi
như séc, ủy nhiệm chi, ủy nhiệm thu, thẻ rút tiền, thẻ thanh toán, thẻ tín dụng… Tùy
theo nhu cầu, khách hàng có thể chọn cho mình phương thức thanh toán phù hợp.
Nhờ đó mà các chủ thể kinh tế không phải giữ tiền trong túi, mang theo tiền để gặp
chủ nợ, gặp người phải thanh toán dự ở gần hay xa mà họ có thể sử dụng một
phương thức nào đó để thực hiện các khoản thanh toán. Do vậy các chủ thể kinh tế
sẽ tiết kiệm được rất nhiều chi phí, thời gian, lại đảm bảo thanh toán an toàn. Chức
năng này vô hình chung đã thúc đẩy lưu thông hàng hóa, đẩy nhanh tốc độ thanh
toán, tốc độ lưu chuyển vốn, từ đó góp
ần phá triển kinh tế.
1
.3. Chức năng tạo tiền
Tạo tiền là một chức năng quan trọng, phản ánh rõ bản chất của ngân
NHTM. Với mục tiêu là tìm kiếm lợi nhuận như là một yêu cầu chính cho sự tồn tại
và phát triển của mình, các NHTM với nghiệp vụ kinh doanh mang tính đặc thù của
mình đã vô hình chung thực hiện chức năng t
tiền cho nền kinh tế.
Chức năng tạo tiền được thực thi trên cơ sở hai chức năng khác của NHTM là chức
năng tín dụng và chức năng thanh toán. Thông qua chức năng trung gian tín dụng, ngân
SVTH: Trần Đại Dương MSV: CQ510856
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Ngô Thị Phương
Thảo
hàng sử dụng số vốn huy động được để cho vay, số tiền cho vay ra lại được khách hàng sử
dụng để mua hàng hóa, thanh toán dịch vụ trong khi số dư trên tài khoản tiền gửi thanh
toán của khách hàng vẫn được coi là một bộ phận của tiền giao dịch, được họ sử dụng để
mua hàng hóa, thanh toán dịch vụ… Với chức năng này, hệ thống NHTM đã làm tăng
tổng phương tiện thanh toán trong nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu thanh toán, chi trả của xã
hội. Ngân hàng thương mại tạo tiền phụ thuộc vào tỉ lệ dự trữ bắt buộc của ngân hàng

trung ương đã áp dụng đối với nhtm. do vậy ngân hàng trung ương có thể tăng tỉ lệ này khi
lợ
ung tề vàền inhtế ln .
13.C y ếu t ố ả nh h ưở g đế n
o ạ t độ ng kinh doanh c ủa NHTM
1.3.1. Sự gia tăng nhanh chó
trong danh mục sản phẩm dịch vụ
Ngày nay, các ngân hàng đang mở rộng danh mục sản phẩm dịch vụ tài
chính mà họ cung cấp cho khách hàng. Qúa trình mở rộng danh mục sản phẩm dịch
vụ đã tăng tốc trong những năm gần đây dưới áp lực cạnh tranh gia tăng từ các tổ
chức tài chính khác, từ sự hiểu biết và đòi hỏi cao hơn của khách
ng, và từ sự thay đổi công ng
.
1.3.2. Sự gia tăng cạnh tranh
Sự cạnh tranh trong lĩnh vực dịch vụ tài chính đang ngày càng trở nên quyết
liệt khi ngân hàng và các đối thủ cạnh tranh mở rộng danh mục sản phẩm dịch vụ.
Các ngân hàng địa phương cung cấp tín dụng, kế hoạch tiết kiệm, kế hoạch hưu trí,
dịch vụ tư vấn tài chính cho các doanh nghiệp và người tiêu dùng. Đây là những
dịch vụ đang phải đối mặt với sự cạnh tranh trực tiếp từ các ngân hàng khác, các
hiệp hội tín dụng, ngân hàng đầu tư Merrill Lynch, các công ty tài chính như GE
Capital và các tổ chức bảo hiểm như Prudential. Áp lực cạnh tranh đóng vai trị như
một lực đẩy tạo ra sự
hát triển dịch vụ cho tương la
1.3.3. Sự gia tăng chi phí vốn
Sự nới lỏng luật lệ kết hợp với sự gia tăng cạnh tranh làm tăng chi phí trung
bình thực tế của tài khoản tiền gửi – nguồn vốn cơ bản của ngân hàng. Với sự nới
lỏng các luật lệ, ngân hàng buộc phải trả lãi do thị trường cạnh tranh quyết định cho
SVTH: Trần Đại Dương MSV: CQ510856
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Ngô Thị Phương
Thảo

phần lớn tiền gửi. Đồng thời, Chính phủ yêu cầu các ngân hàng phải sử dụng vốn sở
hữu nhiều hơn – một nguồn vốn đắt đỏ - để tài trợ cho các tài sản của mình. Điều đó
buộc họ phải tìm cách cắt giảm các chi phí hoạt động khác như giảm số nhân công,
thay thế các thiết bị lỗi thời bằng hệ thống xử lý điện tử hiện đại. Các ngân hàng
cũng buộc phải tìm các nguồn vốn mới như chứng khoán hóa một số tài sản, theo đó
một số khoản cho vay của ngân hàng được tập hợp lại và đưa ra khỏi bảng cân đối
kế toán; các chứng khoán được đảm bảo bằng các món vay được bán trên thị trường
mở nhằm huy động vốn mới một cách rẻ hơn và đáng tin cậy hơn. Hoạt động này
cũng có thể tạo ra một khoản thu phí không nhỏ cho ngân hàng, lớn hơn so với các
n
ồn vốn truyền thống (như tiền gửi).
1.3.4. Sự gia tăn
các nguồn vốn nhạy cảm với lãi suất
Các qui định của Chính phủ đối với công nghiệp ngân hàng tạo cho khách
hàng khả năng nhận được mức thu nhập cao hơn từ tiền gửi, nhưng chỉ có công
chúng mới làm cho các cơ hội đó trở thành hiện thực. Và công chúng đã làm việc
đó. Hàng tỷ USD trước đây được gửi trong các tài khoản tiết kiệm thu nhập thấp và
các tài khoản giao dịch không sinh lợi kiểu cũ đã được chuyển sang các tài khoản có
mức thu nhập cao hơn, những tài khoản có tỷ lệ thu nhập thay đổi theo điều kiện thị
trường. Ngân hàng đã phát hiện ra rằng họ đang phải đối mặt với những khách hàng
có giáo dục hơn, nhạy cảm với lãi suất hơn. Các khoản tiền gửi “trung thành” của
họ có thể dễ tăng cường khả năng cạnh tranh trên phương diện thu nhập trả cho
công chúng gửi tiền và nhạy cảm hơn với ý thích thay đổi của xã hội về
n đề phân phối các khoản tiết kiệm.
1.3.5
Cách mạng trong công nghệ ngân hàng
Đối mặt với chi phí hoạt động cao hơn, từ nhiều năm gần đây các ngân hàng
đã và đang chuyển sang sử dụng hệ thống hoạt động tự động và điện tử thay thế cho
hệ thống dựa trên lao động thủ công, đặc biệt là trong công việc nhận tiền gửi, thanh
toán bù trừ và cấp tín dụng. Những ví dụ nổi bật nhất bao gồm các máy rút tiền tự

động ATM, cho phép khách hàng truy nhập tài khoản tiền gửi của họ 24/24 giờ;
Máy thanh toán tiền POS được lắp đặt ở các bách hóa và trung tâm bán hàng thay
thế cho các phương tiện thanh toán hàng hóa dịch vụ bằng giấy; và hệ thống máy vi
SVTH: Trần Đại Dương MSV: CQ510856
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Ngô Thị Phương
Thảo
tính hiện đại xử lý hàng ngàn giao dịch m
cách nhanh chóng trên toàn thế giới.
Hoạt
ộg cơ bản của Ngân hàn
Thương mại :
- Thay đổi tiền dự trữ
Nói chung, các ngân hàng thu lợi nhuận bằng cách bán những tài sản nợ có một
số đặc tính (một kết hợp riêng về tính lỏng, rủi ro và lợi tức) và dựng tiền thu được để
mua những tài sản có một số đặc tính khác. Như thế, các Ngân hàng cung cấp một số
dịch vụ chuyển một loại tài sản thàn
mt loại tìa sản khác cho công cúng.
- Tạo lợi nhuận từ việc cho vay: khi Ngân hàng nhận tiền gửi thì theo luật
định Ngân hàng phải gửi dự trữ bắt buộc một tỷ lệ nhất định trên tiền
i đó .Phần còn lại là dự trũ vượt mức
Vì tiền dự trữ không đem lại tiền tài, Ngân hàng không có thu nhập gì từ số
tiền gửi này do đó muốn có lợi nhuận ngân hàng phải sử dụng toàn bộ hoặc một
phần số tiền dự trữ quá mức để cho vay hoặc đầu tư. Như vậy, Ngân hàng thu được
một khoản tiền lãi từ việc cho vay do sử dụng những món tiền gửi ngắn hạn để mua
tài sản dài hạn, hay có thể nó
rằgngân hàng kinh doanh theo kiu
ay ngắn hạn và cho vay dài hạn
1. 4 . Hoạt động cho vay của NHTM :
Với ngân hàng thương mại hoạt động chủ yếu của ngân hàng là hoạt động
kinh doanh tiền tệ hay cũng có thể nói là ngân hàng đi vay để cho vay.Cho vay (còn

gọi là tín dụng ) là hoạt động quan trọng của ngân hàng, là hoạt động đem lại cho
ngân hàng khoản lợi nhuận rất lớn, khoản mức cho vay chiếm một tỷ trọng rất lớn
trong tài sản của ngân hàng( thông thường chiếm khoản 70% tài sản ngân hàng) với
quy mô như vậy việc cho vay ảnh hưởng đến rất nhiều chiến lược hoạt động của
ngân hang như dự trữ, vay, đầu tư,… Để tìm hiểu rõ hơn về hoạt động cho vay của
n
n hàng thương mại trước tiên ta phải tìm hiểu về khái niệm cho vay.
Trong quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng thì cho vay
SVTH: Trần Đại Dương MSV: CQ510856
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Ngô Thị Phương
Thảo
là một hình thức cấp tín dụng , theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng một
khoản tiền để sử dụng vào mục đích và một khoảng thời
an nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc lẫn lãi.
Trong các hoạt động của ngân hàng thì cho vay là hoạt động đóng vai trị quan
trọng và nó mang lại lợi nhuận chủ yếu cho ngân hàng. Lợi nhuận này dung để trang trải
cho mọi hoạt động của ngân hàng, cân đối giữa đầu vào và đầu ra. Có thể nói cho vay có
một vai
ò rất quan trọng trong
ạt động kinh doanh của nân hà
thương mại
1.5. Phân loại cho vay:
.5.1. Căn cứ theo thời gian.
Cho vay ngắn hạn (tín dụng ngắn hạn):
Là khoảng cho vay có thời hạn thương thường dưới 1năm (có nước 2
năm).Loại cho vay này nhằm tài trợ cho tài sản lưu động hoặc nhu cầu sử dụng vốn
ngắn hạn của Nhà nước, doanh nghiệp, hộ sản xuất, Ngân hàng có thể áp dụng cho
vaytrực tiếp hoặc cho vay gián tiếp, cho vay từng lần hoặc theo hạn mức, có
hoặckhông cần
ài sản đảm bảo, dưới

hình thức chiết khấu chi hoặc luân chuyển.
Hồ sơ kế hoạch vay vốn:
Các tổ chức vay vốn cần chủ động lập hồ sơ kế hoạch gởi cho ngân hàng
trước khi bước vào thực hiện kế hoạch với mục đích là xác nhận sự cam kết từ các
ngân hàng về một hạn mức tín dụng mà mìn
sẽ được sử dụng trong kỳ. Hồ sơ kế hoạch của đơn vị vay vốn bao gồm:
+ Hồ sơ pháp lý: Quyết định thành lập, quyết định
nhiệm giám đốc, tổng giám đốc, kế toán trưởng, giấy phép kinh doanh .
+ Hồ sơ có liên quan đến hoạt động sản xuất kinh doanh , kinh tế tài chính:
báo cáo kế toán trong 3 kỳ gần nhất: Bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả kinh
doanh , báo cáo lưu chuyển tiền tệ. Toàn bộ kế hoạch hoặc phương án sản xuất kinh
doanh của doanh nghiệp. C
hồ sơ có liên quan đến tài
n thế chấp, tài sản cầm cố và hồ sơ bảo lãnh
SVTH: Trần Đại Dương MSV: CQ510856
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Ngô Thị Phương
Thảo
Thẩm định tín dụng ngắn hạn:
Là việc phân tích và xem xét toàn bộ hồ sơ xin vay vốn tín dụng ngắn hạn
của khách hàng làm cơ sở để quyết địn
cho vay. Với ý nghĩa đó việc thẩm định được
iến hành theo các nội dung sau:
Thẩm định điều kiện vay vốn của khách hàng:
Điều kiện pháp lý: Nếu là pháp nhân phải có đầy đủ tư cách pháp n
n, là thể nhân phải là người có năng lực hành vi, năng lực pháp luật dân sự.
Điều kiện kinh tế tài chính: Người đi vay đang sản xuất kinh doanh những
hàng hoá m
xã hội đang cần. Hoạt động sản xuất kinh
oanh ổn định, không có nợ quá hạn
Thẩm định kế hoạch sản xuất kinh doanh :

Kiểm tra tính chính xác, trung thực của các chỉ tiêu trong kế hoach sản xuất
kin
doanh. Đánh giá hiệu quả về tài chính của kế
oạch sản xuất kinh doanh
Thẩm định và đánh giá thực trạng của đơn vị:
Để đánh giá thực trạng của người vay vốn, ngân hàng dựa vào số liệu trong
các báo cáo
toán để tính toán và xác định các chỉ tiêu bao gồm hệ thống 4 chỉ tiêusau
đâ
Sau khi thẩm định và đánh giá thực trạng của đơn vị có hai trường hợp x ảy
ra:
+ Các hồ sơ vay vốn của khách hàng chứa
ng nhiều yếu tố cho thấy sự yếu kém của đơn vị thì ngân hàng sẽ từ chối cho
vay
+ Nếu toàn bộ hồ sơ và kết quả thẩm định cho thấy tình hình của đơn vị tốt
có thể vay vốn thì cán bộ tín dụng sẽ kiểm tr
lại hạn mức tín dụng, lập tờ trình g
đến lãNamh đạo ngân hàng xét duyệt cho vay.
Cho vay (tín dụng) trung và dài hạn:
Ở Việt trung hạn là khoản cho vay có thời hạn 1 đến 2 năm còn co vay dài
hạn là từ 2 năm đến 5 năm. ở một số nước khác thì cho vay trung
SVTH: Trần Đại Dương MSV: CQ510856
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Ngô Thị Phương
Thảo
ạn là từ 2 năm đến 7 năm, còn cho vy dài hạn là trên 7 nam đến 15,20, 30
năm.
Doanh nghiệp có nhu cầu tín dụng tru ng và dài hạn để mua sắm trang
bị,xây dựng cải tiến kỹ thuật, mua công nghệ với sự phát triển nhanh chóng của
khoa học
à công nghệ để tồn tại và phát triển nhu cầu vốn trung và dài hạn ngày càng

cao
Khi tiếp nhận hồ sơ kế hoạch vay vốn của khách hàng, thì trước hết bộ phận
thẩm định chịu trách nhiệm thẩm định, lập biên bản thẩm định: trình bày các
ội dung th
định và ghi ý kiến chính thức của mình là cho vay hay không cho vay
Xét duyệt:
Khi nhận được biên bản phản ánh kết quả thẩm định, trưởng phòng thẩm
định đầu tư xem xét lại các nội dung thẩm định, nếu biên bản thẩm định chưa đạt thì
tổ chức thẩm định lại trước khi trình lên Ban giám đốc để sét duyệt cho vay. Ban
giám đốc sẽ họp bàn để quyết định hạn mức tín dụng cho vay và sau đó báo cho
n chủ đầu tư biết để ký hợp đồng tín dụng làm
ơ sở pháp lý để tổ chức thực hiện
Mức cho vay (hạn mức tín dụng trung, dài hạn)
* Khái niệm: Hạn mức tín dụng trung dài hạn là số dư Nợ cho vay
ợc duy trì t
ng một thời hạn nhất định cho một công trình hay một dự án đầu tư
* Ý nghĩa:
– Hạn mức tín dụng trung, dài hạn thể hiện số vốn tín dụng của ngân hàng
tham gia vào công trình hay dự án đầu tư, nó giúp cho chủ đầu
có đủ vốn để thực hiện công trình, hay chủ đầu tư thực hiện được kế hoạch
đề ra
–Hạn mức tín dụng đầu tư không những giúp cho các tổ chức kinh tế thực
hiện việc cải tiến kỹ thuật, hợp lý hoá dây chuyền công nghệ để thúc đẩy tăng năng
suất lao động mà còn góp phần đẩy mạnh đầu tư trên phạm vi toàn bộ nền kinh tế.
Góp phần đẩy nha
SVTH: Trần Đại Dương MSV: CQ510856
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Ngô Thị Phương
Thảo
tốc độ xây dựng cơ sở
t chất của nền kinh tế để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

* Phương pháp xác địn
Hạn mức tín dụng trung, dài hạn = Tổng mức vốn đầu tư – Nguồn
ốn đầu tư tự có
n mức tín dụng chỉ chiếm từ 50% đến 90% tổng mức vốn đầu tư
Thời hạn cho vay:
Là thời gian kể từ ngày phát sinh khoản vay đầu tiên để thực hiện việc thi
công công trình, công trình hoà
thành đưa vào sử dụng cho đến khi bên vay
ả hết nợ gốc và lãi cho ngân hàng.
Thời hạn cho vay trung hạn tối đa là 5 năm
Thời hạn cho vay dài hạn
Thời hạn cho
vay
=
Thời hạn chuyển
giao tín dụng
(giải ngân)
+
Thời hạn ưu đãi
tín dụng
(thời gian ân hạn)
+
Thời hạn hoàn
trả tín dụng
(thời gian trả
nợ)
ng
ới hạn nhưng không được vượt quá thời hạn khai thác, sử dụng công trình

– Thời hạn chuyển giao tín dụng (giải ngân): là khoản thời gian kể từ ngày

khách hàng nhận tiền vay lần đầu tiên đến ngày kết thúc việc nhận tiền vay. Đây là
thời gian mà vốn tín dụng được chuyển giao từ chủ thể cho vay tới chủ thể đi vay để
thi công công trình. Thời hạn này dài hay ngắn phụ thuộc vào thời gian thi công
công trình dự án đầu tư

– Thời hạn ưu đãi tín dụng (ân hạn): Là thời gian kể từ khi khách hàng
ận tiền vay lần đầu tiên cho đến trước ngày b
đầu của kỳ hạn trả nợ đầu tiên
Chú ý: Thời gian ân hạn ≥ thời gian giải ngân
SVTH: Trần Đại Dương MSV: CQ510856
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Ngô Thị Phương
Thảo
– Thời hạn trả nợ: kể từ ngày bên vay bắt đầu trả nợ của kỳ hạn
ả nợ đầu tiên cho đến ngày khách hàng phải trả hết số nợ gố
và lãi tiền vay
Thời hạn trả nợ bao giờ cũng ≥
thời hạn giải ngân + ân hạn
Thời gi
giải ngân + ân hạn
½ thời hạn cho vay
1.52. Căn cứ theo tính chất đảm bảo:
Cho vay có đảm bảo:
Loại cho vay này áp dụng trong trường hợp ngân hàng chưa thực sự tin
tưởng vào khả năng kinh doanh và tình hình tài chính của người đi va
nên đòi hỏi người đi v
phải có tài sản đảm bảo cho khoản vay của chính mình.
Cho vay không đảm bảo:
Đây là loại cho vay được Ngân hàng áp dụng với các khách hàng có uy
tín,
ã có quan hệ thường xuê

i ngân hàng hoặc những doanh nghiệp có quy mô lớn.
Theo nghiệp vụ tín dụn g :
Thấu chi: là nghiệp vụ cho qua đó ngân hàng cho phép người vay được chi
trội(vượt) trên số dư tiền gửi t
nh toán của mình đến một giới hạn nhất định và trong khoảng thời gian nhất
định.
Cho vay trực tiếp từng lần: Là phương pháp cho vay mà mỗi lần vay khách
hàng phải làm các thủ tục cần thiết (lập hồ sơ vay vốn, ngân hàng thẩm định xét
duyệt cho vay…) và ký kết hợp đồng tín dụng. Khi có nhu cầu khách hàng đến ngân
hàng xin vay một khoản tiền cho mục đích sử dụng của mình như thanh toán tiền
hàng hóa, nguyên vật liệu và các chi phí sản xuất kinh doanh khác. Phương pháp
này áp dụng cho các khách hàng có nhu cầu vay vốn không thường xuyên hoặc
ngân hàng thấy cần thiết phảo áp dụng phương
áp cho vay này để giám sát, kiểm tra, quản lý việc sử dụng vốn vay được
chặt chẽ.
SVTH: Trần Đại Dương MSV: CQ510856
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Ngô Thị Phương
Thảo
Số tiền cho vay của ngân hàng được xác định căn cứ vào nhu cầu vay vốn
của khách hàng, giá trị tài sản bảo đảm và khả năng hoàn trả của khách hàng
khả năng nguồn vốn của ngân hàng và giới hạn cho vay theo qui định của
Luật pháp.
Thời hạn cho vay và số kỳ hạn trả nợ được xác định tùy thuộc
ào đặc điểm sản xuất kinh doanh của khách hàng, nguồn trả nợ trong giai
đoạn vay.
Trong hợp đồng tín dụng khách hàng có thể vốn vay làm nhiều lần tùy theo
tiến độ hoặc nhu cầu sử dụng thực tế. Khi rút vốn vay khách hàng phải lập bảng kê
rút vốn theo mẫu của ngân hàng và được ngân hàng ch
nhận, số tiền ngân hàng duyệt rút vốn là khoản nợ chính thức của lần rút vốn
đó.

Việc trả nợ được thực hiện theo lịch trả nợ đã được ghi trong hợp đồng tín
dụng, bất cứ khoản nợ nào khi đến hạn theo hợp đồng tín dụng đã ký khách hàng
phải chủ động trả nợ cho ngân hàng, nếu không thì ngân hàng sẽ trích tiền từ tài
khoản tiền gửi của khách hàng để thu
hoặc khách hàng sẽ bị phạt quá hạn nếu không có tiền trả nợ cho khoản nợ
đến hạn.
Ngân hàng cũng có thể cho vay theo hình thức “cho vay trên tài sản” – là
hình thức cho vay được bảo đảm trực tiếp bằng bằng các khoản phải thu hoặc hàng
tồn kho của khách hàng. Ngân hàng sẽ cho vay theo tỷ lệ phần trăm nhất định trên
giá trị ghi sổ các khoản phải thu hoặc hàng tồn kho. Khi thu được nợ hoặc khi bán
hàng thu được tiền khách hà
sẽ trả nợ cho ngân hàng, trường hợp này giống như chiết khấu bộ chứng từ
bán hàng
Cho vay theo hạn mức: Là phương pháp cho vay mà ngân hàng và khách
hàng xác định và thỏa thuận một hạn mức tín dụng được duy trì trong một khoản
thời gian nhất định. Hạn mức tín dụng là mức dư nợ vay tối đa được duy trì trong
một khoản t
i gian nhất định mà ngân hàng và khách hàng đã thỏa thuận trong hợp đồng
tín dụng.
Cho vay theo hạn mức tín dụng thường được áp dụng đối với các khách hàng
SVTH: Trần Đại Dương MSV: CQ510856
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Ngô Thị Phương
Thảo
có nhu cầu vay vốn – trả nợ thường xuyên, có uy tín với ngân hàng. Ví dụ một
doanh nghiệp chế biến nước mắm, đến mùa vụ cá cần tăng khối lượng cá giá thấp
để chế biến kịp thời vụ, ngân hàng có thể cho doanh nghiệp sử dụng một hạn mức
tín dụng từ tháng 7 đến tháng 9, cho phép doanh nghiệp được rút tiền vay nhiều lần
trong suốt giai đoạn này, qui mô của hạn mức tín dụng này được xác định trên cơ sở
dự tính về lượng vốn lớn nhất mà doanh nghi
có thể cần tại bất kỳ thời điểm nào trong suốt thời hạn duy trì hạn mức tín

dụng.
Mỗi lần rút tiền vay, khách hàng ký vào khế ước nhận nợ, trong đó nêu rõ
thời gian trả nợ cho từng khoản rút vốn. Thời gian này được xác định căn cứ vào
luân chuyển của đối tượng vay vốn hoặc thời gian thu tiền bán hàng của
khách hàng.
Cho vay luân chuyển: Là nghiệp vụ cho vay dựa trên luân chuyển hàng hóa.
Doanh ng
ệp khi mua hàng có thể thiếu vốn. Ngân hàng sẽ cho vay để doanh nghiệp
mua hàng và thu nợ khi bán hàng.
Cho vay trả góp: là hình
ức cho vay mà ngân hàng cho phép khách hàng trả gốc làm nhiều lần tro
thời hạn cho vay đã thỏa th
n.
Cho vay gián tiếp: là hình thức cho vay thong qua tổ chức trung gian.
1.5.3. Theo mục đích cho vay
Cho vay công nghiệp và thương mại: loại cho vay này còn gọi là tín dụng c
g thương nghiệp, trng loại tín dụng này, hầu hết các khoản cho vay đều
được cấp thẳng cho các công ty.
Cho vay nông nghiệp : Đối tượng của cho vay nông nghiệp là các hộ gia đình
nôn
dân (nông hộ), các chủ trang trại, các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh
nông lâm ngư nghiệp xuất khẩu.
Cho vay tiêu dùng: Cho vay tiêu dùng là ngân hàng tài trợ cho các nhu cầu
tiêu dùng của hộ gia đình và cá nhân. Khác với cho vay kinh doanh, ở đây người đi
vay sử dụng tiền vay ào các
oạt động không sinh lời, nguồn trả nợ độc lập so với việc sử dụng tiền vay, vì
thế nó có đặc điể m sau:
SVTH: Trần Đại Dương MSV: CQ510856
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Ngô Thị Phương
Thảo

+ Lãi suất của các khoản cho vay tiêu dùng cao hơn cho vay kinh doanh.
Điều này xuất phát từ các khoản cho vay tiêu dùng có rủi ro và chi phí cao hơn. Cho
vay tiêu dù
thường nhạy cảm theo chu kỳ, tăng lên khi nền kinh tế tăng trưởng giảm
xuống khi nền kinh tế suy thoái.
+ Cho vay tiêu dùng thường có tài sản bảo đảm. Do người vay không sử
dụng khoản vay trong hoạt động kinh doanh nên việc trả nợ của khách hàng phụ
thuộc vào các nguồn thu nhập khác, sự kiểm soát các nguồn này nhiều khi gặp khó
khăn hơn. Để hạ
chế rủi ro, hầu hết các khoản ch
vay tiêu dùng ngân hàng đều yêu cầu khách hàng phải có tài sản bảo đảm.
1.6. Các loại cho vay tiêu dùng:
Cho vay tiêu dùng c
thể được phân c
a thành nhiều hình thức, căn cứ vào vào hình thức bảo đảm tiền vay và cách
thức cho vay.
Cho vay cầm cố:
Là hình thức cho vay của ngân hàng mà khách hàng vay tiền
hải có tài sản giao cho ngân hà
để đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ của khách hàng trong hợp đồng cầm cố.
+ Điều kiện của tài sản cầm cố:
Đó là các giấy tờ có giá trị mua bán, trao đổi thuộc sở hữu hợp pháp của bên
vay hoặc phải có giấy ủy quyền hợp pháp của người sở hữu cho k
ch hàng vay vốn mang đi cầ
cố, ủy quyền cho ngân hàng xử lý tài sản khi bên vay vi phạm hợp đồng cầm
cố.
+ Thời hạn và mức cho vay:
Đối với giấy tờ có giá, thời hạn cầm đồ ngắn hơn thời gian lưu hành còn lại
của giấy tờ có giá
à tối đa không quá 12 tháng

mức cho vay tối đa của ngân hàng thư
g được tính trên giá trị đáo hạn như sau:
MCV = GĐH x (1 – TLH x LCV)
Trong đó: MCV :
SVTH: Trần Đại Dương MSV: CQ510856
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Ngô Thị Phương
Thảo
ức cho vay tối đa.
GĐH
Giá trị đến hạn của giấy tờ có giá.
TLH : Thời gian lưu hành của giấy tờ có giá.
LCV : Lãi suất cho vay.
Với các loại tài sản khác, thời hạn cho vay cầm cố được căn cứ vào tính
chất, chủng loại, điều kiện bảo quản của tài sản và thường tương đối ngắn (tối
đa không quá 3 tháng). Mức cho vay dựa vào giá trị, khả năng tiêu t
trên thị trường, khả năng bảo quản của
i sản, thường không quá 80% giá trị thị trường của tài sản cầm cố.
Cho vay bảo đảm bằng lương hay thu nhập:
Ngân hàng cho khách hàng vay tiền để đáp ứng nhu cầu chi tiêu trên cơ sở
thế chấp bằng lương hay thu nhập. Nó áp dụng c
các khách hàng có việc làm ổn định, thu nhập ngoài việc trang trải các chi
phí còn đủ tích lũy để trả nợ vay.
Khi xét duyệt cho vay, ngân hàng cần có một bảng kê khai các khoản thu
nhập về lương và thu nhập khác (có xác nhận của đơn vị trả lương) cũng như những
khoản chi tiêu thường xuyên của người đi vay. Số tiền cho vay được quyết định dựa
trên nhu cầu vay (có mục đích sử dụng rõ ràng), thu nhập ròng thường xuyên của
khách hàng, mức cho vay tối đa của ngân hàng. Khi nhận tiền vay, khách hàng phải
cam kế
nếu không trả được nợ đến hạn (thường quá 3 kỳ trả nợ)
gân hàng có quyền nhận lương của khách hàng để thu nợ.

Cho vay có bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay:
Hình thức này áp dụng chủ yếu đối với tài sản có giá trị lớn, thời gian sử
dụng dài như: Cho vay sửa chữa, mua nhà, mua quyền sử dụng đất, mua xe con…
Mức
o vay của ngân hàng dựa vào khả năng tài chính của khách hàng, thường tối
đa 50 – 60% giá trị tài sản mua sắm.
Sau khi phê duyệt cho vay, ngân hàng mở tài khoản giữ hộ và chờ thanh toán
cho khách hàng. Ngân hàng và khách hàng ký hợp đồng tín dụng và khế ước nhận
nợ (thời điểm nhận nợ là thời điểm ngân hàng chuyển tiền cho người bán). Khi
SVTH: Trần Đại Dương MSV: CQ510856
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Ngô Thị Phương
Thảo
khách hàng nộp tiền vào tài khoản của mình tại ngân hàng, ngân hàng cho vay sẽ
thanh toán cho người bán 100% giá trị tài sản và đề nghị giao cho khách hàng. Trên
cơ sở đó, người bán giao tài sản cho khách hàng và khách hàng chịu trách đăng ký
xe, lưu hành, mua bảo hiểm, người thụ hưởng bảo hiểm là ngân hàng cho vay và
chuyển giao toàn bộ giấy tờ cho ngân hàng. Ngân hàng ký
ợp đồng cầm cố và giao bản sao khách hàng, thực hiện đăng ký hợp đồng
cầm cố tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ngoài ra khách hàng là cá nhân còn có thể vay tiền tại các ngân hàng dưới
hình thức chiết khấu chứng từ có giá, thẻ
n dụng. Các thủ tục vay giống nư
ối với doanh nghiệp. Khách hàng phải chịu mọi trách nhiệm về quyết định
của mình
Cho vay kinh doanh bất động sản :
Các ngân hàng tiến hành cho vay bất động sản nhằm tài trợ cho việc mua
ững tài sản thực như nhà cửa, khu căn hộ, trung tâm bán, khu văn
phòng, nhà ho,
ất đai và các cơ sở vật chất khác
1.7. quản lý tài sản đảm bảo là bất động sản trong hoạt động

ho vay của NH TM.
1.7.1. khái niệm,vai trò và đặc điểm của tài sản đảm bảo là BĐS trong hoạt
động cho vay của NHTM
Tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay là tài sản mà giá trị của nó do một
phần hoặc toàn bộ khoản vay Ngân hàng tạo nên được khách hàng sử dụng để đảm
bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với Ngân hàng bằng cách
giao giấy tờ sở hữu tài sản và xác nhận cho Ngân hàng quyền phát mại
ài sản khi khách hàng không hoàn trả được nợ vay. Tài sản hình thành từ vốn
vay gồm : Nhà cửa, công trình xây dựng,…
Vai trò Hình thức bảo đảm này đặc biệt có ý nghĩa đối với các doanh nghiệp
không đủ tài sản thế chấp, nhất là đối với các doanh nghiệp ngoài quốc doanh. Nó
vừa góp phần quan trọng giải quyết nhu cầu về vốn để mở rộng phát triển sản xuất
kinh doanh của các doanh nghiệp, vừa giúp Ngân hàng mở rộng phạm vi cho vay
bằng nhiều loại tài sản nhằm tăng lợi nhuận, đảm bảo các yếu tố về mặt pháp lý,
SVTH: Trần Đại Dương MSV: CQ510856
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Ngô Thị Phương
Thảo
hạn chế được những quy định khắ
khe của NHNN, giảm bớt được rủi ro tín dụng và duy trì mối quan hệ
khách hàng tiềm năng để cung cấp dịch vụ Ngân hàng
Bất động sản bao gồm: đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai
(như Điều 517, 518 Bộ luật Dân sự Cộng hồ Pháp;
ều 86 Luật Dân sự Nhật Bản; Điều 130 Luật Dân sự Liên bang Nga; Điều 94,
96 Luật Dân sự Cộng hồ Liên bang Đức ).
Đặc điểm của tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản
ogồm các đặc điểm của tài sản bảo đảm
ềnvay và các đặc điểm của bất động sản . Đặc điểm chung của bất đ
g ản:
- Một là, có tính cố định về vị trí;
-H ai là, thường có

átrị lớn và có khả năng sinh lời;
-B a là, bất động sản chịu sự tác động của yếu tố tự nhiên;
-B ớn là, bất động sản có tính bền vững, phụ thuộc vào tuổi thọ kinh tế , xuất
phát từ những yếu tố vị trí , hoặc những thay đổi kiến trúc, tuổi thọ vật lý Đối
tượng là bất động sản phải đư ợc xác định và nó phải là tài sản hợp pháp thì mới có
đầy đủ ba quyền năng : chiếm hữu, sử dụng và định đoạ t. Ngoài điều kiện về đăng
ký quyề
sở hữu và các đặc điểm nêu trên, bất động sản chỉ trở thành tài sản bảo đảm
tiền vay
i đã đăng ký giao dịch bảo đảm.
Tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản có những đặc điểm cụ thể sau:
-Thứ nhất, quản lý tài sản đảm bảo tiền vay là bất động sản nhằm mục
ích thu hồi khoản nợ của tổ chức tín dụng đã cho khách hàng vay khi khách
hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ;
-Thứ hai, quản l
tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản có hiệu quả cần một cơ chế linh
hoạt, chủ động cho các chủ thể;
-Thứ ba, chủ thể của việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất độn
sản rất đa dạng và được trao quyền mạnh mẽ hơn chủ thể trong việc quản lý
tài sản bảo đảm thông thường;
-Thứ t
SVTH: Trần Đại Dương MSV: CQ510856
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Ngô Thị Phương
Thảo
thời điểm quản lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản sẽ phát sinh khi
có sự vi phạm nghĩa vụ ;
-Thứ năm, quản lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản cần phải dựa trên
các nguyên tắc của việc xử lý t
sản bảo đảm theo luật dân sự và các nguyên tắc quản lý tài sản bảo đảm tiền
vay theo pháp luật về ngân hàng .

Tóm lại, với các đặc điểm của việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động
sản có thể thấy rằng giao dịch bảo đảm tiền vay là một dạng của giao dịch bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực kinh doanh - thương mại, dân sự. Tuy nhiên, do
đặc thù của hoạt động tín dụng ngân hàng nên việc bảo đảm tiền vay và quản lý tài
sản bảo đảm tiền vay là bất động sản có một số đặc thù nhất định như đã phân tích .
Chính các tính chất , đặc điểm này đặt ra yêu cầu về việc xây dựng được cơ chế
điều chỉnh , cơ chế hỗ trợ quản lý tài sản bảo đảm trong lĩnh vực tín dụng ngân hàng
vừa bảo đảm nguyên tắc cơ bản chung của giao
ịch bảo đảm , vừa phù hợp với đặc điểm riêng của việ
quản lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản.
1.7.2. Yêu cầu và nguyên tắc quản lý tài sản đảm bảo là BĐS.
Để quản lý tài sản bảo đảm tiền vay có hiệu quả thì ngoài việc cần một cơ
chế linh hoạt , chủ động cho các chủ thể thì quản lý tài sản bảo đảm tiền vay rất cần
một cơ chế hỗ trợ của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chúng ta cần học hỏi
kinh nghiệm của các nước có nền kinh tế phát triển trên thế giới như Anh , Mỹ,
Đức, Pháp, Nhật Bản hệ thống pháp luật nói chung và luật điều chỉnh hoạt động
ngân hàng nói riêng khá hoàn chỉnh bởi họ có lịch sử hàng trăm năm trong vấn đề
này . Các nước nói trên , ngoài luật chung , đều có
uật riêng về hoạt động ngân hàng, trong đó luật quy định khá chi tiết, cụ thể,
đầy đủ các nội dung cần điều chỉnh
Quản lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của các ngân hàng thương
mại được thực hiệ n trên cơ sở hợp đồng , theo đó nguyên tắc quản lý tài sản có vai
trò hết sức quan trọng , nó ảnh hưởng rất lớn tới các hoạt động quản lý tài sản bảo
đảm tiền vay . Để bảo đảm việc thực hiện các nguyên tắc này , thực tế đòi hỏi phải
có những quy định pháp điển hóa các nguyên tắc trong việc quản lý tài sản cũng
như trong toàn bộ các v́n
pháp lý về việc quản lý tài sản bảo đảm tiền vay , nhất là quản lý tài sản bảo
SVTH: Trần Đại Dương MSV: CQ510856
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Ngô Thị Phương
Thảo

đảm tiền vay là bất động sả n.
Tóm lại, quản lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là một giai đoạn
quan trọng của quá trì
cho vay có bảo đảm bằng tài sản là bất động sản của các ngân hàng
thương mại , mang tính
ất yếu khách quan
1.8. Cá
nhân tố ảnh hưởng đến quản lý tài sản đảm bảo là bất động s
trong hoạt động cho vay của NHTM.
1.8.1. Các nhân tố chủ quan:
1.8.1.1. Trình độ chuyên môn và đạo đức của cán bộ tín dụng
Nhân tố con người có tác động rất lớn đến các hoạt động nghiệp vụ cũng như
các hoạt động quản lý của ngân hàng thương mại. Trong công tác quản lý tài sản
đảm bảo là bất động sản, nếu không có đội ngũ cán bộ giỏi về chuyên môn, có tư
cách, đạo đức nghề nghiệp thì không thể hoàn thành tốt nhiệm vụ của mình từ việc
thẩm định giá trị của tài sản đảm bảo, quản lý cũng như xử lý tài sản đảm bảo. Đặc
biết khi tài sản đảm bảo là bất động sản, một loại tài sản có giá trị rất lớn nhưng lại
rất nhạy cảm với sự biến động của thị trường bất động sản
ũng như các chính sách quy hoạch của nhà nước thì ảnh hưởng lớn nhất là
nhân tố con người chứ không phải là nhân tố công nghệ.
Nhiều cán bộ tín dụng nhận định chưa đúng, chưa đầy đủ về khách hàng việc
mở rộng mạng lưới hoạt động của ngân hàng và tốc độ tăng trưởng quá nhanh,
không tương xứng với việc nâng cao kiểm soát rủi ro. Một số cán bộ ngân hàng
chưa nghiêm túc quy chế cho vay, bảo lãnh, gia hạn nợ tùy tiện, chạy theo thành
tích, dẫn đến khách hàng lợi dụng gây ra việc thất thoát tài sản. Một số cán bộ năng
ực cánbộ còn yếu kém, đặc biệt ở khâu thẩm định ch
vay cũng làmảnh hưởng không nhỏ đến hoạt độn quản lý rủi ro của
gân hàng.
1.8.1. 2: Tính chủ động trong ứng xử của ngân hàng:
Ngân hàng ch o vay không chỉ cần thực hiện kỹ lưỡng và chính xác theo

các quy định pháp lý khi đặt sự bảo đảm mà phải giám sát cụ thể các đảm bảo trong
thời gian lưu hành của tín dụng. Từ khi xem xét cho vay cho đến khi thu hồi hết nợ,
ngân hàng phải luôn là người nắm chắc mọi diễn biến của hoạt động kinh tế của
SVTH: Trần Đại Dương MSV: CQ510856
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Ngô Thị Phương
Thảo
người vay, trạng thái cảu các tài
n đả bảo để trong bất cứ tr
ng hợp nào cũng chủ động đưa ra những biện pháp ứng xử thích hợp nhất để
bảo vệ quyền lợi của mình.
1.8. .1.3: Vấn đề thông tin:
Môi trường kinh doanh có ổn định và an toàn hay không chịu sự ảnh hưởng
rất lớn của thông tin. Nên không có những luật định về thông tin thì trong nền kinh
tế xã hội, mọi hoạt động đều có thể bị xuyên tạc, bóp méo trong khi chúng ta đang
rất cần như
phân tích, đánh giá, nhận định đưa ra các giải pháp cho các hoạt động kinh
tế thật chính xác à có hiệu quả. điều này chỉcó thể thực hiện được với các thông tin
đầy đủ, chính xác, kịp thời.
Các thôngtin về đảm bảo khoản vay của ngân hàng có liên quan chặt chẽ
đến các mối quan hệ về các phương diện được đề cập . Đó là các thông tin về người
vay, tài sản, người bảo lãnh, về các bên đối tác ,….Nguồn thông tin đa dạng như
vậy, nhưng độ chính xác hiện nay còn rất hạn chế. Chưa có cơ sở thống nhất đ xác
định giới hạn của việc cung cấp cũng như công khai hóa các thông tin đối với các tổ
chức n
n hàng, đặc biệt là các tài sản có vấn đề. Trách nhiệm thông tin của các bên
tham gia mối quan hệ nhằm tạo cơ sở pháp lý, tránh gian lận vì lợi ích chung của
quốc gia cũng còn thiếu rõ ràng.
Hiện nay rất nhiều tổ hức tín dụng vẫn còn dựa trên các hệ thống và thủ tục
tín dụng trước đây, không phản ánh đư
nhữg thực tiển của thị trường

i. Niều đảm bảo cho vay có thể được thành lập chắc
ắn hơn, một tỷ lệ lớn các khoản vay nợ quá hạn có thể tránh được nếu có
một hệ thống thông tin phù hợp.1.8. .2: Các nhân tố khách quan:
1.8. 2.1: Các khuôn khổ pháp lý cho bảo đảm cho vay:
Một trong những đặc trưng của hoạt động ngân hàng trong bối cảnh kinh tế
hiện nay là kinh doanh tiền tệ một trong những loại kinh doanh gặp nhiều rủi ro
nhất. Do đó, điều quan trọng là hải có một khuôn khổ pháp lý cần thiết để làm cho
các đảm bảo cho vay có hiệực ton đời sốngknh t. Chó trn cơs đó mớithực in đượ
công táqun lýtài sảảo đmmột cch ó hệ qu. Shuyểnbến ềphươniệnnày ron nhn
nămqua đã tạra m ơitr
SVTH: Trần Đại Dương MSV: CQ510856
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Ngô Thị Phương
Thảo
ờ ng cho ho ạ t đ ng b ả o đả m ti ề n vay đ ang d ầ n đượ c củng c ố ổ n đị
nh,ho chỉnh p h ợpv ớ ự ph á ttriển càng hứ c p v a ạ ngcủa qunh ệvy v .
Đcbiệt đối với tài sản đảm bảo là bất động sản thì công tác quản lý tài sn đả
m b ảo n à yk ơ ng h ỉ lâ n un đn c ỏc v ănb ả np á lu c ủg à ng õ à gc ũ l â n un
đếuật Dân ự, ut Đtđai,lật onh ngip, ut hônhân v ia ình.Tuy rằ nhu ơ kh phá plý đãcú
nhi ều tuậ n l ợihơ nnh ư gth c t ễ n i t ườ n t ự c hiệ n ua h ệ t ớ n
ngv ẫ n c ũ n nhi ề u c ả n tr ở cho vi ệ c m ở r ộ ng kh ả n ă ng t ạo l ập
v à t ă ng m ứ
độ đả m b ả o vay, b ả o v ệ quy ề n l ợi h ợp ph á p gi ữa ng ườ i vay v à ng
ườ i cho vay.
1.8 .2.2: Thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo là quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất.
Đối với tài sản bảo đm
btđộngsn tì tủtục ăng kýgiao dịh đm bảnh ưởng lớn ế khâ nhậất động sản àm
TBĐ vì khng phảilú nàotủ tụ cũngdễ àng àthuậnli cocả ngânhàng à kháhhàng .Ph á
u ậ v ềb o đả m đã tạo r ơ sởph p l uant ọ ng coc ỏc danh gi ệpvà qan h ệ vym ư
ng t ỏ c độ ng đế n h th ố ng ng õ n h à ng đã c ú kh ỏ nhi ề u quy đị nh nh ư

ng c ả ng ườ i cho vay đề u nh n th ứ c c ú nhi ề u v ấ n đề chư a ổ n v à ch ư a th ậ t
s ự tin t ở ng.
Việc đăng ký thế chấp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn
liềnvới đất được thực hiện theo hướng dẫn tại thông tư liên tịch số 05/2005 -
BTPBTNMT ngày 16/06/2005. Nhưng trong quá trình thực hiện thông tư này các
tổ chức tín dụng vẫn gặp hiều vướng mắc về quyền đăng ký thế ch
, bo lãnh của hộ gia đình, cá nhân; về hồ sơ đăng ký , về việc
ng ký giao dịch đảm bảo đối với tài sản bả
m là quyền sử dụng đất thực hiện hều nghĩa vụ tại nhiều tổ chức tín dụng ,
….
1.8 .2.3: Đặc trưng của bất động sản và thị trường bất động sản:
Bất động sản có một số đặc trưng cơ bản sau :
SVTH: Trần Đại Dương MSV: CQ510856
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Ngô Thị Phương
Thảo
Chi phí của mua bán gi
dịch cao : So với các hàng hóa thông thường ká, chi ph mua bán iao dịch
bất động sản là khá cao, thời gian mua, bán, giao dịh dài do vậy khả năngchuyển
hóa thành tiền mặt kém linh hoạt
- Khả năng co giãn của
ung cầu bất động sản ké m : Nhìn c hung cung , cầu bt
ng sản là không thy đổi theo các thay đổiiá dtổg cug tàn bộvề đt đa làcốđịnh.
Ngà ra ic cunứnđấ đaicn chu s hn ch về qu hoc và chịu ự gii hạới ục đc sử ụng ất ing
bệ.
- Cị sự an thipvà quản ýcủa hà nớ c
t chẽ :
Do tính chất quan trọng của bất động sản c ụ th ể l à đấ t đ ai đố i v ớ i đờ i s
ốn g kinh t ế , ch ớ nh tr ị x ó h ội n ờ n nh à n ướ c th ường c ú nh ữ ng quy đị nh v
à qu ả n l ý ch ặ t ch ẽ đố i v ớ i vi ệ c s ử d ụ ng v à chuy ể n giao b ấ t độ ng s ả n.
Giá trị BĐS trong thị trường BĐS rất quan trọng và phức tạp bởi mức giá trị

bất động sản thể lại phụ thuộc rất nhiều vào vị thế của đất đai, mục đích sử dụng,
hiệu quả sử dụng. tính khan hiếm của loại hàng hóa này, tâm lý tiêu dung và nhiều
yếu tố khác. Hơn nữa, những biến động trên thị trường bất động sản không những
ảnh hưởng đến công tác định giá mà còn tác động đến cả công tác xử lý tài sản đảm
bảo là bất động sản để thu hồi
SVTH: Trần Đại Dương MSV: CQ510856
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Ngô Thị Phương
Thảo
g đặc tr
g riêng khác với các loại TSBĐ khác như vậy nên công tác quản lý
loại TSBĐ này đòi
ỏi một số yêu cầu ri
với gân hàng cũng như cán bộ tín dụng. Do â, các cá
bộ ngân hàng cần nắm đợ điều này để thựchện tác ngip sao ch
đạt hiệu quả cao.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG QUẢN LÝ TÀI SẢN ĐẢMBO LÀ B
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NHTMC
BẮC Á
-CI NHÁNH HÀ THÀNH
2
: Giới thiệu vHTMCP Bắ
Á – chinánh Hà
hành
Tên doanh nghiệp: Ngân hàng TMCP Bắc Á - Chi nhánh Hà Thành
Tên ga dịch quctế: North Asia Commercial Joint Stock Bank – Ha Thanh
Branch
Hình thức pháp lý: Công ty cổ phần
Địa chỉ: 11 - Nguyễn Thị Định
Điện thoại: 04 35561629

Fax: 04 35561629
Chức năng: Là Chi nhánh của một ngân hàng thương mại, NHCPTM Bắc Á
– chi nhánh Hà Thành có chức năng là một trong tổ chức trung gian tài chính của
SVTH: Trần Đại Dương MSV: CQ510856