quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản việt nam trong giai đoạn hiện nay

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản có vai trò quan trọng trong tất cả các hoạt động kinh tế- xã hội. Nó
vừa là địa bàn hoạt động, vừa là phương tiện sản xuất kinh doanh cũng như phương
tiện bảo vệ con người và là công cụ tích lũy tài sản rất an toàn. Do đó, sự phát triển của
hàng hóa bất động sản nói riêng cũng như thị trường bất động sản nói chung có thể coi
như là thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế xã hội và mức sống dân cư của mỗi
nước. Ngoài ra cùng với thị trường vốn và thị trường lao động, thị trường bất động sản
cũng đóng vai trị là đầu vào cho tất cả các hoạt động trong nền kinh tế quốc dân, thúc
đẩy sự phát triển của các ngành sản xuất kinh doanh liên quan như xây dựng, giao
thông vận tải, phát triển cơ sở hạ tầng Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh
sẽ như một mắt xích quan trọng thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế. Thị trường bất
động sản góp phần ổn định đời sống kinh tế xã hội, nâng cao trình độ sống của nhân
dân, giúp Nhà nước hoàn thiện hành lang pháp lý về bất quản lý bất động sản.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản phát triển trong nền kinh tế thị trường nên
không tránh khỏi những hạn chế mà chính bản thân thị trường không thể tự điều tiết
như phát triển không đồng bộ, tự phát, tồn tại những hạn chế về mặt xã hội. Vì thị
trường bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong nền kinh tế nên những hạn chế này
sẽ ảnh hưởng rất sâu rộng tới mọi mặt đời sống, gây ra tổn thất lớn cả trên khía cạnh
kinh tế và khía cạnh xã hội. Để hạn chế những tổn thất này rất cần sự điều tiết của
Nhà nước. Bằng các công cụ chính sách của mình, Nhà nước quản lý thị trường bất
động sản theo những mục tiêu vĩ mô mà nền kinh tế cũng như đời sống xã hội đặt ra
mà ở đây là phát triển hiệu quả và lành mạnh.
Thị trường bất động sản Việt Nam tuy mới hình thành nhưng không thể phủ
nhận vai trò quan trọng của nó đối với nền kinh tế. Thị trường bất động sản Việt
Nam nắm giữ một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô và giá trị mà.Trong những
năm qua, đây là thị trường thu hút nguồn vốn tại chỗ hiệu quả nhất để quay vòng
đầu tư cho các lĩnh vực khác. Thị trường bất động sản cũng là nguồn thu ngân sách
1
đáng kể cho ngân sách Nhà nước, trung bình khoảng 9%- 10%. Nhưng đây chưa
phải là tất cả những gì thị trường bất động sản mang lại. Song song với những thành

công này là những bất ổn đang cùng tồn tại yêu cầu cần phải có công tác quản lý
của chặt chẽ của Nhà nước. Do đó, em chọn đề tài “Quản lý Nhà nước đối với thị
trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn hiện nay” nhằm tìm hiểu cụ thể về
nội dung quản lý, thực tế quản lý của Nhà nước đối với một trong những thị trường
hàng đầu của nền kinh tế Việt Nam.
Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS.Nguyễn Thế Phán đã tận tình giúp đỡ
hướng dẫn em hoàn thành bản đề án này.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề án làm rõ khái niêm, đặc điểm, vai trò của thị trường bất động sản và cơ chế
tác động của Nhà nước tới thị trường này. Áp dụng vào phân tích thực tế tại thị
trường bất động sản Việt Nam, đi sâu nghiên cứu hoạt động quản lý của Nhà nước
đối với thị trường bất động sản, đề án đề ra phương hướng giải pháp nhằm hoàn
thiện công tác quản lý, điều tiết của Nhà nước đối với thị trường đặc biệt này.
3. Phạm vi nghiên cứu
Đề án nghiên cứu về nội dung của công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường
bất động sản Việt Nam, những tác động của công tác này tới thị trường bất động sản
tập trung chủ yếu trong giai đoan 10 năm từ năm 2000 đến năm 2010. Từ đó, đề án
đề xuất phương hướng và giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước đối với thị
trường bất động sản trong thời gian tới.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu, đề án đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau
• Phương pháp duy vật biện chứng
• Phương pháp thu thập, xử lý số liệu từ các nguồn tài liệu thứ cấp: sách, báo,
tạp chí, báo cáo thị trường bất động sản, internet, các văn bản quy phạm pháp luật
liên quan…
• Phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá, bình luận.
5. Kết cấu của đề tài
Ngoài mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề án gồm những chương sau:
• Chương I: Khoa học về quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản.
2

• Chương II: Thực trạng quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động
sản Việt Nam.
• Chương III: Phương hướng, giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà
nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam.
3
CHƯƠNG I: KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI
VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
I. Giới thiệu về thị trường bất động sản
1.1. Khái niệm
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Khi xã hội loài người chuyển từ chế độ công xã nguyên thủy sang chế độ tư
hữu thì khái niệm tài sản và tư hữu về tài sản cũng xuất hiện. Theo đó, tài sản
được hiểu là những của cải vật chất dựng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng.
Cùng với quá trình phát triển của xã hội loài người, khái niệm tài sản dần được
hoàn thiện. Đến thời kỳ La Mã, khái niệm tài sản được đưa ra đầy đủ hơn.
Tài sản bao gồm các hiện vật có thực, tiền, giấy tờ có giá trị được có thể quy
đổi thành tiền và các quyền liên quan đến tài sản đang nắm giữ.
Cũng tại giai đoạn này, tài sản được phân chia thành động sản và bất động sản.
Việc phân chia này cho đến ngày nay vẫn được coi là cách phân loại tài sản hợp lý
và quan trọng nhất.
Tại điều 174 Luật dân sự có quy định: Bất động sản là các tài sản không thể di dời
được bao gồm:
 Đất đai;
 Nhà, công trình xây dựnggắnliền với đất đai, kể cả các tài sản gắnliền vớinhà,
công trình xây dựngđó;
 Các tài sản khác gắn liền vớiđấtđai;
 Các tài sản khác do pháp luậtquy định.
Quy định của Nhà nước cũng cho thấy bất động sản khá phong phú đa dạng. Quy
định này cũng chỉ ra các bất động sản cụ thể, chi tiết nhưng vẫn là một quy định mở về
khái niệm bất động sản do cho đến nay vẫn chưa có một văn bản pháp luật nào quy

định thế nào là các tài sản khác được coi là bất động sản.
1.1.2. Khái niệm thị trường bất động sản
4
Bất động sản muốn trở thành hàng hóa thì nó phải được đưa vào lưu thông trong
nền kinh tế. Khi đó sẽ hình thành thị trường bất động sản. Đây là một khái niệm mà
hiện nay vẫn có đa chiều ý kiến tồn tại. Các nhà nghiên cứu đã đưa ra những khái
niệm thị trường riêng dựa trên các nghiên cứu của chính bản thân họ
Khái niệm 1: Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các quyết định về việc ai sẽ
nắm giữ bất động sản và nắm giữ theo cách nào vào vì mục đích gì.
Đây là một khái niệm khá ngắn gọn về thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo
như định nghĩa này thì thị trường bất động sản là thị trường đưa ra các quyết định
nắm giữ nhưng cụ thể các khía cạnh của quyết định “ nắm giữ” này vẫn chưa được
quy định cụ thể gây khó khăn cho việc áp dụng.
Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là nơi thực hiện việc trao đổi các giá trị của
hàng hóa bất động sản. Định nghĩa này không phản ánh được đầy đủ các mối quan hệ
trên thị trường.
Khái niệm 3: Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản như
môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường dưới sự quản lý của cơ quan Nhà
nước.
Đây là một khái niệm rất cụ thể nhưng vẫn có những khái niệm mở. Theo đó, các
hoạt động liên quan đến bất động sản được đưa ra khá đầy đủ nhưng vẫn có những hoạt
động mà khái niệm này không bao hàm hết được. Bên cạnh đó, đây là khái niệm của
một thị trường có sự diều tiết quản lý của Nhà nước, không phải một khái niệm chung
cho thị trường bất động sản nói chung.
Như vậy, hiện nay đang tồn tại rất nhiều khái niệm thị trường bất động sản khác
nhau. Mỗi khái niệm đều có khía cạnh phản ánh riêng nhưng khái niệm đơn giản và
hàm súc nhất là:
Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch về bất động sản trên một địa
bàn nhất định và trong một thời gian nhất định.

1.2. Vai trò của thị trường bất động sản
5
Thị trường bất động sản là một thị trường lớn mà tất cả quốc gia đều không thể
phủ nhận vai trò của nó. Thực tế cho thấy, sự vận hành và biến động của thị trường
bất động sản luôn có tác động nhất định đối với các khía cạnh khác nhau của nền
sản xuất kinh tế xã hội.
• Thị trường bất động sản là một kênh đầu tư huy động vốn lớn
Thị trường bất động sản tham gia nền kinh tế với vai trò là thị trường nắm giữ
khối lượng tài sản lớn nhất của quốc gia. Các sản phẩm của thị trường bất động sản
thường có giá trị lớn và lợi nhuận rất cao. Điểm này rất thu hút sự quan tâm của các
nhà đầu tư đối với thị trường bất động sản.
Ở mỗi nước khác nhau thì tài sản bất động sản chiếm tỷ trọng khác nhau trong
tổng tài sản quốc gia, thường dao động trong khoảng trên dưới 40% lượng của cải vật
chất của mỗi nước và các hoạt động kinh tế có liên quan tới bất động sản thường
chiếm khoảng 30% các giao dịch trên thị trường. Điều này có nghĩa là: cứ 10 hoạt
động giao dịch được ký kết thì có 3 giao dịch gắn với thị trường bất động sản.
Cú thể thấy, thông qua các hoạt động của mình, thị trường bất động sản đã đóng
góp một lượng lớn nguồn vốn tại chỗ cho nền kinh tế quốc dân. Thị trường bất động
sản cùng với thị trường tài chính và thị trường vàng là một trong ba chân kiềng giúp
lưu thông vốn trong nền kinh tế. Trong đó, thị trường bất động sản vừa là công cụ để
huy động vốn đầu vào, vừa là danh mục đầu tư đầu ra của các nguồn vốn.
• Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế
Các hoạt động của thị trường bất động sản phát triển giống như một đòn bẩy đối
với nền kinh tế. Thông qua việc tạo lập công trình, sử dụng đất đai, tạo lập kiến
trúc, thị trường bất động sản kích thích sự phát triển của các thị trường có quan hệ
bắc cầu với nó. Thị trường bất động sản có ảnh hưởng mạnh tới thị trường xây
dựng. Sự hình thành của hầu hết công trình bất động sản có yếu tố tất yếu của ngành
xây dựng như nguyên vật liệu xây dựng, công nghệ xây dựng, công nhân, kỹ sư
trong ngành xây dựng…
Thị trường bất động sản cũn gắn liền với ngành thương mại và dịch vụ khi thị

trường phát triển các phân khúc khu vui chơi, giải trí, trung tâm thương mại…
6
Ngoài ra, các công trình bất động sản có kiến trúc độc đáo còn tạo ra giá trị du lịch,
lịch sử mà ngành du lịch có thể khai thác.
Thị trường bất động sản là thị trường cung cấp địa bàn hoạt động cho hầu hết
các thị trường khác. Vì vậy, thông qua sự phát triển của mình trên mỗi khu vực, thị
trường bất động sản sẽ làm thay đổi diện mạo của khu vực kéo theo sự thay đổi của
các thị trường khác liên quan. Do đó, mỗi sự thay đổi của thị trường bất động sản
đều tác động tới hàng loạt thị trường khác.
• Thị trường bất động sản đóng góp vào nguồn thu ngân sách
Với đà phát triển của mình, thị trường bất động sản không chỉ góp phần thúc đẩy
nền kinh tế phát triển mà đây còn là một trong những nguồn thu ngân sách lớn của
Nhà nước. Các hoạt động diễn ra trên thị trường bất động sản mang lại lợi nhuận
lớn cho các nhà đầu tư thì đồng thời cũng làm tăng giá trị các khoản thu của ngân
sách Nhà nước thông qua các chính sách tài chính mà Nhà nước áp dụng với thị
trường bất động sản. Các chủ thể khi nắm giữ bất động sản hay tham gia vào thị
trường bất động sản với các hoạt động kinh tế có liên quan đến bất động sản như
mua bán, trao đổi, thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn… đều phải nộp các khoản
thuế, phí, lệ phí đã được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật hiện hành.
Điều này giúp Nhà nước có thể làm tăng thu cho ngân sách đồng thời thể hiện vai
trò quản lý, điều tiết của mình đối với thị trường bất động sản. Càng nhiều chủ thể
tham gia vào nền kinh tế thì nguồn thu ngân sách từ các hoạt động trên thị trường
này càng tăng lên. Với 40% giá trị tài sản quốc gia mà thị trường bất động sản đang
nắm giữ thì đây là một nguồn thu ngân sách không hề nhỏ.
• Thị trường bất động sản góp phần ổn định đời sống kinh tế- xã hội
Hàng loạt dự án bất động sản đang góp phần giải quyết những vấn đề mà hầu hết
các quốc gia đều phải đối mặt trên con đường phát triển của mình. Các dự án xây
dựng cơ sở hạ tầng tạo nên cơ hội phát triển lâu dài cho khu vực được đầu tư, các
khu đô thị mới, khu chung cư, nhà cao tầng… tạo nên nguồn cung nhà ở, văn
phòng, địa bàn cho khối lượng lớn dân số. Các công trình bất động sản cũng góp

phần định hướng phát triển cho từng khu vực cụ thể bằng cách sửa chữa những sai
lầm trong quá khứ và tạo lập những bất động sản định hướng tại khu vực đó.
7
Thông qua các dự án đầu tư phát triển nông thôn, những khu vực khó khăn, hạn
chế về cơ sở vật chất, thị trường bất động sản tạo ra một lượng lớn công ăn việc làm
tại chỗ. Điều này không chỉ ổn định và nâng cao đời sống của dân cư khu vực nông
thôn mà còn giảm bớt gánh nặng cho khu vực thành phố khi giải quyết tình trạng
nông dân ly hương ra thành phố tìm việc.
• Thị trường bất động sản giúp Nhà nước hoàn thiện các chính sách về bất
động sản
Hoạt động của thị trường bất động sản trong nền kinh chịu sự điều tiết của nhiều
văn bản pháp luật khác nhau. Với mỗi chính sách, thị trường bất động sản có những
phản ứng khác nhau, có những phản ứng mà Nhà nước có thể dự đoán nhưng cũng
có những phản ứng mà Nhà nước không lường trước được. Thông qua các tín hiệu
phản hồi đó của thị trường, Nhà nước sẽ có thể nắm bắt toàn bộ tác động mà các
chính sách gây ra cho thị trường. Từ đó, Nhà nước đánh giá hiệu quả mà các chính
sách mang lại, những thành công, những chế của các chính sach đó sẽ được ghi
nhận.
Bên cạnh đó, bản thân thị trường bất động sản cũng đưa ra những dấu hiệu giúp
Nhà nước biết được thị trường đang trong giai đoạn nào, những vấn đề tồn tại trong
giai đoạn phát triển đó của thị trường. Thị trường sẽ chỉ ra những điểm cần điều tiết
đồng thời cũng cơ bản đưa ra tín hiệu về phương pháp mà Nhà nước có thể tác
động tới thị trường trong giai đoạn đó.
Như vậy, trên khía cạnh kinh tế thì thị trường bất động sản là thị trường cung
cấp cơ sở, địa bàn hoạt động cho các thị trường khác và là kênh huy động vốn lớn
hiệu quả trong nền kinh tế quốc dân. Về mặt xã hội thì đây là thị trường góp phần
nâng cao đời sống dân cư, đáp ứng các nhu cầu đi lại, giải trí…của nhân dân. Về
mặt quản lý, đây là thị trường có đóng góp lớn cho ngân sách Nhà nước, giúp hình
thành hành lang pháp lý cho các hoạt động trên thị trường.
1.3. Các đặc điểm của thị trường bất động sản

8
Thị trường bất động sản có vai trò đặc biệt trong nền kinh tế. Các đặc điểm của
thị trường bất động sản sẽ ảnh hưởng sâu sắc tới cơ chế hoạt động và những tác
động của thị trường tới nền kinh tế. Dưới góc độ là một thị trường có sự tham gia
quản lý Nhà nước, thị trường bất động sản có những đặc điểm nổi bật sau:
• Thị trường bất động sản là thị trường lớn của nền kinh tế
Bất động sản hiện là là tài sản giá trị nhất đối với các cá nhân và hộ gia đình, thị
trường bất động sản là thị trường có giá trị tài sản lớn nhất trong số các thị trường của
nền kinh tế. Do đó, những biến động trên thị trường bất động sản luôn tạo ra tác động
tới mọi mặt của nền kinh tế xã hội. Tùy vào tình hình thị trường mà các tác động đó
theo hướng tích cực hoặc tiêu cực. Tuy nhiên, vì là một thị trường lớn nên các tác
động này không ảnh hưởng riêng rẽ mà là một chuỗi tác động mạnh mẽ tạo nên “làn
sóng” phản ứng từ các thị trường khác. Đú có thể là động lực thúc đẩy phát triển cũng
có thể nhấn chìm nền kinh tế trong suy thoái. Tác động hai mặt của thị trường bất
động sản thường có thời gian tác động dài và giá trị lớn nên thị trường bất động sản
rất cần tới vai trò quản lý của Nhà nước để tiều tiết các hoạt động của mình nhằm gia
tăng những tác động thuận lợi, hạn chế ảnh hưởng xấu.
• Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo
Thị trường bất động sản mang rất nhiều khiếm khuyết như thông tin không hoàn
hảo, khoảng cách giầu nghèo trên thị trường lớn, tính tự phát cao, xuất hiện đầu cơ
và giao dịch ngầm…
Các thông tin về bất động sản nếu không có sự kiểm chứng thì mức độ tin cậy là
không cao. Các bất động sản không di dời được nên có sự hạn chề trong việc kiểm
chứng các thông tin trên thị trường. Các thông tin trên thị trường bất động sản được
hình thành từ nhiều luồng khác nhau từ chính thống đến không chính thống như trên
các trang web, trên báo, các thông báo của các công ty, có cả thông tin truyền tai…
ngoài những thông tin được thông báo một cách chính thức có sự xác nhận của cơ
quan có thẩm quyền thì khả năng xác định được tính chính xác của các thông tin
này là không cao. Hiện tượng lừa đảo dựa vào những thông tin thất thiệt trên thị
trường bất động sản không còn hiếm gặp trên thế giới.

9
Sự mất cân bằng thông thông tin giữa các chủ thể tham gia thị trường bất động sản
khiến lợi ích của các chủ thể này bị ảnh hưởng, kéo theo sự phân hóa giầu nghèo trên
thị trường bất động sản. Các chủ thể nắm giữ nhiều thông tin xác thực hơn sẽ có khả
năng kiếm lợi lớn hơn các chủ thể còn lại. Sauk hi nắm giữ một nguồn lợi từ thị trường,
họ càng có khả năng tiếp cận với những nguồn thông tin “quý” để tiếp tục duy trì lợi
thế thông tin. Điều này càng nới rộng khoảng cách giầu nghèo đang giãn dần trên thị
trường bất động sản.
Bên cạnh đó, thị trường bất đống sản mang tính tự phát cao do lợi ích đem lại
từ bất động sản là rất lớn. Điều này đón đến những hệ lụy không tốt cho thị trường
như vì lợi ích của bản thân chủ thể tham gia thị trường mà bỏ qua hay chà đạp lên
lợi ích chung, phá hoại môi trường sinh thái. Thị trường cũng phải đối mặt với
những giao dịch ngầm và hiện tượng đầu cơ đẩy giá gây ra cầu ảo giá ảo trên thị
trường. Nó gây nên tổn thất lớn cho thị trường chính thống.
• Thị trường bất động sản mất cân bằng cung cầu
Các chủ thể tham gia vào thị trường đều lấy lợi ích là tiêu chí hàng đầu. Nó là
động lực để các nhà đầu tư rút vốn vào thị trường bất động sản. Tất nhiên, họ chỉ
đầu tư vào những phân khúc thu hồi vốn nhanh và khả năng sinh lời lớn. Vô hình
chung dẫn tới hiện tượng tập trung lớn vào một số ít phân khúc khiến dư thừa
nguồn cung trên phân khúc này nhưng lại thiếu hụt trên phân khúc khác của thị
trường. Ngoài ra, việc thiết lập một bất động sản để cung ứng ra thị trường cần
nguồn lực lớn trong khi nhu cầu trên thị trường lại thường xuyên phải chịu tác
động từ nhiều yếu tố nên cung bất động sản thường ít co giãn hơn cầu bất động
sản. Do đó, trên cùng một phân khúc cũng diễn ra tình trạng mất cân bằng cung
cầu dẫn đến sử dụng không hiệu quả các nguồn lực của nền kinh tế.
• Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
Không một ngành nào tham gia vào nền kinh tế mà không chịu sự điều tiết của
pháp luật.Thị trường bất động sản đương nhiên không ngoại lệ. Các chính sách
pháp luật tạo lên hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản. Khi có sự công
nhận của pháp luật thì hoạt động liên quan đến bất động sản mới có thể tham gia

10
vào nền kinh tế với đầy đủ các quyền lợi liên quan. Bất động sản được pháp luật công
nhận mới có thể tham gia giao dịch, góp vốn, thế chấp… các dự án bất động sản được
pháp luật công nhận mới có thể huy động các nguồn đầu tư hợp pháp và tiến hành hình
thành bất động sản cũng như tham gia cung ứng hàng hóa bất động sản cho thị trường.
Với những đặc điểm trên thì không thể phủ nhận vai trò quản lý của Nhà nước
đối với thị trường bất động sản là vô cùng quan trọng.
II. Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản
2.1. Khái niệm
Sự phát triển của sản xuất hàng hóa, sự ra đời của nền kinh tế thị trường đòi hỏi
phải có sự quản lý Nhà nước đối với nền kinh tế mạnh mẽ hơn bao giờ hết. Nền
kinh tế thị trường cùng với cơ chế sản xuất của nó đã tạo ra lượng của cải vất chất
nhiều hơn tất cả các nền kinh tế trước nó làm ra. Cơ chế thị trường có khả năng điều
tiết nền sản xuất xã hội, phân bổ các nguồn tài nguyên vào các khu vực sản xuất mà
không cần một sự điều khiển nào.
Cũng chính vì thể mà nó tồn tại những khuyết tật mang tính cơ chế như thị
trường phát triển tự phát, đặt lợi ích cá nhân lên trên lợi ích xã hội, cạnh tranh
không lành mạnh, phân hóa giầu nghèo… Những khuyết tật này chính bản thân thị
trường không thể sửa chữa mà cần tới một chủ thể khách quan đứng cao hơn thị
trường để điều tiết, đó chỉ có thể là Nhà nước.
Công tác quản lý Nhà nước đối với nền kinh tế có thể hiểu là sự tác động một
cách có tổ chức và bằng pháp quyền của Nhà nước lên nền kinh tế nhằm sử dụng hiệu quả
các nguồn lực của nền kinh tế bào gồm các nguồn tài nguyên, con người, các cơ hội có thể
có… để đạt được các mục tiêu phát triển đã đặt ra theo một định hướng nhất định.
Quản lý Nhà nước về kinh tế nhằm khắc phục những nhược điểm, hạn chế
khuyết tật của cơ chế thị trường đồng thời tạo điều kiện cho cơ chế thị trường hoạt
động hiệu quả. Nhà nước điều tiết, khống chế và định hướng các hoạt động kinh tế
trên thị trường việc hoạch định các chương trình, chiến lược và kế hoạch phát triển
11
cho từng vùng, từng khu vực nhưng thống nhất trong chiến lược phát triển chung

của toàn quốc gia.
Thị trường bất động sản là thị trường phát triển trong nền kinh tế thị trường nền
cũng rất cần vai trò quản lý của Nhà nước để khắc phục những khiểm khuyết mà
bản thân thị trường không thể tự điều tiết. Theo đó, quản lý Nhà nước đối với thị
trường bất động sản là một trong các hoạt động của quản lý Nhà nước đối với nền
kinh tế. Nhà sử dụng công cụ quản lý của mình tác động lên thị trường bất động
sản một cách có hệ thống nhằm điều tiết thị trường bất động sản phát triển theo
những định hướng đã định trước.
2.2. Vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản
• Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản
Với vị trí là một chủ thể đứng trên thị trường, Nhà nước thiết lập môi trường
pháp lý cho các hoạt động diễn ra trên thị trường bất động sản. Nhà nước xây dựng
các quy định bằng văn bản cụ thể và áp dụng rộng rói các quy định này đối với từng
đối tượng, từng hoạt đông, từng mối quan hệ của thị trường bất động sản. Theo đó,
Nhà nước đưa ra các quy tắc hoạt động cho thị trương, thị trường hoạt động ra sao?
trong phạm vi nào? với những quyền gì? Các quy định này sẽ hạn chế đặc tính phát
triển tự phát của thị trường bất động sản đồng thời hỗ trợ thị hoạt động hiệu quả.
• Nhà nước lập và tiến hành các bản quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng
đất và quy hoạch xây dựng
Thông qua các bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước thể hiện ý đồ bố
trí sử dụng nguồn lực đất đai đối phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế- xã hội.
Nhà nước đóng vai trị là chủ thể thực hiện điều tiết thị trường để có thể sử dụng
hiệu quả nhất các nguồn lực của thị trường bất động sản. Nhà nước trong trường
hợp này sẽ sử dụng các cụ của mình tác động tới các quan hệ kinh tế trên thị trường
bất động sản nhằm phân bổ nguồn lực theo các phân khúc thị trường khác nhau, cho
từng khu vực khác nhau theo những yêu cầu khách quan của quản lý vĩ mô thị
trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.
12
Các bản quy hoạch, kế hoạch này sẽ là cơ sở để các cấp có thẩm quyền thực hiện
giao đất, cho thuê đất phát triển bất động sản cho phù hợp với quy hoạch và quy

chuẩn xây dựng.
• Nhà nước tổ chức đăng ký các quyền liên quan đến bất động sản
Nhằm xác lập các mối quan hệ rõ ràng, cụ thể cho bất động sản để dễ dàng quản
lý, Nhà nước tiến hành đăng ký các quyền liên quan đến bất động sản bằng các văn
bản có tính pháp lý. Khi một bất động sản được đăng ký cũng có thể coi như là bất
động sản đó đã có một tấm vé thông hành để bước vào thị trường. Bất động sản đó
có thể tham gia vào các giao dịch nhanh chóng, thuận tiện mà Nhà nước vẫn có thể
kiểm soát được hoạt động của nó. Đây cũng là một nhân tố giúp thị trường bất động
sản phát triển minh bạch.
• Nhà nước thực hiện kiểm soát thị trường bất động sản
Nhà nước như một trọng tài trong cuộc chơi kinh tế, song song với luật của cơ
chế thị trường là luật của Nhà nước buộc các chủ thể của thị trường bất động sản phải
hoạt động công khai, minh bạch, theo đúng khuôn khổ luật pháp hiện hành. Vai trò
kiểm soát thể hiện thông qua việc giám sát thực hiện các quyền và nghĩa vụ của các
chủ thể trên thị trường bất động sản. Các quyền và nghĩa vụ này chủ yếu liên quan đến
vấn đề tài chính. Thị trường bất động sản nắm giữ tài sản lớn nên đây là một kênh sinh
lời rất hiệu quả của nền kinh tế. Việc đưa ra các chính sách hợp lý về tài chính và tín
dụng bất động sản sẽ giúp thị trường phát huy tốt các vai trò của mình.
• Nhà nước thực hiện các chính sách thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất
động sản
Nhà nước là tổng đạo diễn của cả nền kinh tế nên không loại trừ thị trường bất
động sản. Những chính sách Nhà nước đưa ra đều nhằm mục đích tăng cường phát
triển thị trường bất động sản trong hài hòa tổng thể kinh tế xã hội. Những chính
sách kích thích thị trường bao gồm những chính sách mở rộng thị trường và chính
sách hỗ trợ thị trường.
Nhà nước mở rộng các đối tượng tham gia thị trường và quyền của các chủ thể
trên thị trường. Nhà nước cũng phát triển, khai phá các thị trường mới thông qua dự
13
án của các doanh nghiệp Nhà nước. Điều này giúp các chủ thể khi tham gia thị
trường sẽ có không gian phát triển rộng hơn, kích thích các chủ thể đầu tư vào các

phân khúc khác nhau của thị trường.
Nhà nước xây dựng hệ thống thông tin đầy đủ và minh bạch về thị trường bất
động sản, tổ chức cung cấp cho các chủ thể để mọi chủ thể của thị trường đều có cơ
hội biết đến và đầu tư vào những bất động sản tiềm năng. Thông qua đó, thị trường
bất động sản cũng sẽ có cơ hội tiếp cận gần hơn với các nguồn lực của nền kinh tế,
tạo động lực cho sự phát triển của thị trường.
Nhà nước cũng thúc đẩy các hoạt động của thị trường bất động sản thông qua
việc thành lập hoặc hợp tác thành lập các nhân tố đóng vai trị hỗ trợ cho các hoạt
động của thị trường như tổ chức mối giới bất động sản, tổ chức định giá, môi giới
và tư vấn đầu tư bất động sản, các tổ chức hỗ trợ về mặt pháp lý cho các chủ thể
tham gia thị trường.
2.3. Các nội dung quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản
• Nhà nước xây dựng và hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở cho
quản lý thị trường bất động sản
Nhà nước ban hành các văn bản luật, nghị định, quyết định, thông tư… liên
quan tới bất động sản các hoạt động trên thị trường bất động sản. Các văn bản này
sẽ là cơ sở để các chủ thể của thị trường thực hiện các hoạt động trên thị trường bất
động sản. Nhà nước thực hiện các quy định pháp lý để đất đai và bất động sản có
thể tham vào thị trường cũng như phương thức mà bất động sản đó hoạt động trên
thị trường. Nhà nước tổ chức đăng ký các quyền cũng như các biến động đối với
bất động sản nhằm thiết lập một hệ thông tin hoàn chỉnh, bám sát từng biến động
của thị trường bất động sản. Nhà nước tiến hành xây dựng các chính sách tài chính
và các chính sách khác có liên quan đảm bảo cho thị trường hoạt động lành mạnh,
loại bỏ các yếu tố không lành mạnh của thị trường và các tác động xấu từ bên
ngoài. Xây dựng các chính sách phù hợp đảm bảo nguồn thu ngân sách phù hợp,
điều tiết phân phối lại cho những người có thu nhập thấp để rút ngắn khoảng cách
giầu nghèo, đảm bảo công bằng xã hội.
14
• Nhà nước xây dựng và ban hành các chiến lược quy hoạch, kế hoạch phát triển
thị trường bất động sản

Chiến lược phát triển kinh tế- xã hội có liên quan chặt chẽ tới thị trường bất
động sản, nó sẽ là cơ sở cho việc quy hoạch xây dựng chiến lược phát triển thị
trường bất đống sản. Các chiến lược phát triển này cũng là căn cứ để xây dựng và
thực hiện các bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thông qua các bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước điều tiết thị trường
bất động sản theo những tiêu chí trong chiến lược phát triển chung. Các bản quy
hoạch xây dựng đóng vai trị là căn cứ để các nhà đầu tư tạo lập các bất động sản
đảm bảo phù hợp với xu hướng phát triển chung của thị trường. Trước đây, các bản
quy hoạch này thường thể hiện ý chí của Nhà nước nhưng hiện nay đang có xu
hướng quan tâm hơn đến tiếng nói của chủ thể tham gia thị trường.
• Nhà nước thực hiện kiểm soát toàn bộ thị trường bất động sản
Nhà nước bắt đầu kiểm soát từ khâu đăng ký bất động sản, đưa bất động sản
tham gia vào thị trường, ghi nhận những biến động đối với toàn thị trường nhưng
không bỏ sót biến động nào của từng bất động sản. Bất cứ một bất động sản nào từ
khi vẫn còn ở giai đoạn sơ khai khi mới chỉ có đất, rồi xây dựng dự án, tạo lập bất
động sản, đưa bất động sản vào sử dụng một cách hợp pháp thì đều phải có sự
thông qua của cơ quan quản lý Nhà nước. Bất cứ chủ thể nào khi tham vào thị
trường đều phải đảm bảo đầy đủ tư cách pháp nhân theo quy định của Nhà nước.
Bất cứ mối quan hệ nào trên thị trường bất động sản cũng phải tuân thủ theo những
quy định Nhà nước đã ban hành. Đây có thể coi là nội dung thể hiện sự quản lý của
Nhà nước đối với thị trường bất động sản rõ nét nhất.
• Nhà nước hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển theo hướng chuẩn tắc, công
khai minh bạch
Nhà nước xây dựng rất nhiều chính sách liên quan đến thị trường bất động sản
nhằm giúp thị trường phát triển. Các chính sách này cũng là những văn bản hướng
dẫn cụ thể thực hiện các quan hệ trên thị trường. Các chính sách này bao gồm chính
sách về đất đai tác động tới công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, đền bù giải
15
phóng mặt bằng; chính sách quản lý đô thị quy định tỷ lệ phát triển của các loại
không gian, hạ tầng đô thị; chính sách tài chính tín dụng, chính sách về nhà ở, nhà

cho người thu nhập thấp và các chính sách hỗ trợ phát triển nguồn nhân lực của thị
trường bất động sản
• Nhà nước xây dựng và kiện toàn bộ máy quản lý đối với thị trường bất động sản
Bộ mỏy quản lý Nhà nước về đất đai và bất động sản được xây dựng do yêu cầu
thực tiến của công tác quản lý. Bộ máy này là nơi hiện thực hóa các chính sách,
phương hướng, nhiệm vụ mà Nhà nước đã đặt ra cho thị trường bất động sản. Đây
là nơi cũng là nơi thực hiện công tác kiểm soát giám sát và hỗ trợ thị trường bất
động sản. Do đó, bộ máy quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản được
xây dựng đồng bộ theo các cấp hành chính, đảm bảo chuyên môn hóa, phân quyền
chức năng nhưng vẫn thống nhất theo tiêu chí quản lý chung nhất.
2.4. Các công cụ quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản
Nhà nước có vai trò không thể phủ nhận đối với thị trường bất động sản. Việc
Nhà nước phát huy vai trò này như thế nào có ảnh hưởng trực tiếp tới vận động của
thị trường. Vì vậy, sử dụng các công cụ điều tiết vĩ mô một cách hiệu quả luôn là
yêu cầu hàng đầu của công tác quản lý Nhà nước.
Hệ thống công cụ quản lý thị trường bất động sản là một loạt quan điểm, chiến
lược, giải pháp, phương tiện cụ thể được Nhà nước áp dụng trong công tác quản lý.
Các công cụ này sẽ là bánh lái con tàu thị trường theo hướng Nhà nước mong
muốn. Có thể chia hệ thống công cụ này thành bốn nhóm chính là công cụ pháp lý;
công cụ quy hoạch, kế hoạch; công cụ chính sách và công cụ hành chính.
2.4.1. Công cụ pháp luật
Luật pháp là công cụ quản lý không thể thiếu của Nhà nước. Nhà nước dung
pháp luật tác động vào ý chí của con người để điều chỉnh hành vi của con người.
Công cụ luật pháp bao gồm những văn bản quy phạm pháp luật thực hiện điều
chỉnh các hàng hoá bất động sản, các giao dịch và dịch vụ liên quan đến thị trường
bất động sản. Cụ thể, các văn bản pháp luật trong lĩnh vực này gồm Luật Đất đai
2003, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh doanh bất động sản
2006, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, Luật Hợp đồng kinh tế
NĐ181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 về thi hành luật đất đai, NĐ88/2009/NĐ-CP
16

ngày 19-10-2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
các tài sản gắn liền với đất; TT17/2009/TT-BTNMT ngày 21-10- 2009 quy định về
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn
liền với đất; CT02/2007/CT-BTNMT về việc tiếp tục triển khai thi hành luật đất đất
đai 2003…
Muốn dụng hiệu quả công cụ pháp luật của mình thì Nhà nước cần phải thể chế
hóa được những quan điểm và những định hướng trong chủ trương phát triển thị
trường bất động sản, phải bám sát được những diễn biến chủ yếu trong quan hệ đất
đai và thị trường hiện tại để khắc phục những vướng mắc trong quá trình thực tế
hoạt động của thị trường đặt ra, đồng thời dự báo chính xác những vấn đề cần được
quản lý trong thời gian tới.
Bên cạnh đó, quá trình xây dựng các công cụ pháp luật đòi hỏi phải bảo đảm
tính đồng bộ, thống nhất, đầy đủ và luôn theo kịp đòi hỏi của thực tiễn cuộc sống.
Trong quá trình vận hành chúng, cần có sự chỉ đạo nhanh, kịp thời, đúng và trúng
theo hướng quản lý đồng bộ, hợp lý của Nhà nước. Đồng thời, phải có quy định xử
phạt nghiêm minh, mạnh mẽ hơn nữa những hành vi, vụ việc vi phạm các quy định
Nhà nước đã đặt ra.
2.4.2 Công cụ quy hoạch, kế hoạch
Công cụ quy hoạch, kế hoạch chủ yếu được áp dụng để điều tiết các nguồn lực
của thị trường bất động sản và thể hiện sự thống nhất quản lý của Nhà nước đối với thị
trường. Công cụ quy hoạch, kế hoạch được Nhà nước áp dụng để thể hiện toàn bộ ý đồ tác
động vào thị trường bất động sản nhằm điều tiết thị trường theo những hướng có lợi nhất
cho nền kinh tế, hạn chế những tác động tiêu cực của thị trường đến môi trường sinh thái.
Quy hoạch và kế hoạch có rất nhiều loại nhưng trên thị trường bắt động sản thì
chủ yếu vẫn là quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Theo đó, quy hoạch đất đai là
việc Nhà nước bố trí, sắp xếp các loại đất đai cho các đối tượng sử dụng theo các
khoảng không gian nhất định, trong phạm vi thời gian nhất định theo mục tiêu
chung của toàn nền kinh tế quốc dân.
Quy hoạch đất đai là công cụ quản lý quan trọng của cơ quan Nhà nước. Thông
qua quy hoạch, bố trí, xắp xếp các mục đích sử dụng đất , Nhà nước có thể quản lý

đất đai một cách toàn diện và đồng bộ. Đây cũng sẽ là cơ sở để giải quyết những
sai phạm và tranh chấp đất đai. Bên cạnh đó, trên cở sở phân hạng đất đai phục vụ
17
cho công tác quy hoạch, Nhà nước có thể phân bổ đất đai vào các mục đích sử dụng
đất cụ thể, cho từng đối tượng sử dụng đất cụ thể một cách hợp lý và hiệu quả. Khi
các đối tượng sử dụng đất biết rõ những đặc tính và giới hạn của mảnh đất, loại đất
mình được giao, mục đích sử dụng của mảnh đất thì sẽ có phương án đầu tư hiệu
quả, phù hợp với quy hoạch tổng thể.
Một bản quy hoạch hợp lý thể hiện tầm nhìn chiến lược mà Nhà nước đó có
được. Các bản quy hoạch thường có thời gian tác động lâu dài và khó khắc phục sai
lầm. Do đó, tầm nhìn của bản quy hoạch càng sâu, càng rộng thì các nguồn lực của
thị trường càng được sử dụng hợp lý, khoa học thuận tiện cho người tham gia thị
trường cũng như cơ quan quản lý Nhà nước.
Kế hoạch sử dụng đất có thể nói đơn giản là cụ thể hóa những gì quy hoạch đã
định hướng. Kế hoạch sẽ đưa ra những chỉ tiêu cụ thể và biện pháp cần thiết để đạt
được mục tiêu đó một cách hiệu quả nhất. Kế hoạch là công cụ cần sự tính toán
chính xác tới từng một đất. Do đó, công tác khảo sát, phân tích tình hình thực tế
được thực hiện tương đối hoàn chỉnh, các mục tiêu được xác định một cách khoa
học và có tính khả thi cao. Các bản kế hoạch chi tiết sử dụng đất sẽ là bản đồ hướng dẫn
cụ thể cho các đối tượng sử dụng đất.
Ngoài ra, đối với thị trường bất động sản Nhà nước còn sử dụng một số loại quy
hoạch cho nhà ở, không gian đô thị, quy hoạch xây dựng… để đảm bảo một số tiêu chí
phát triển riêng của từng khu vực.
Quy hoạch, kế hoạch nói chung là một công cụ quan trọng thể hiện ý chí quản lý Nhà
nước một cách mạnh mẽ đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, do bất động sản có
tính vùng miền sâu sắc nên quy hoạch, kế hoạch ngoài việc phù hợp với chiến lược phát
triển chung còn phải bám sát tình hình thực tế của địa phương áp dụng quy hoạch.
2.4.3. Công cụ chính sách
Nhà nước quản lý thị trường bất động sản thông qua hệ thống các chính sách.
Các chính sách này bào gồm các chính sách khuyến khích phát triển, thu hút đầu

tư, chính sách về thủ tục hành chính trong đất đai… nhưng quan trọng nhất vẫn là
hệ thống chính sách về tài chính, tín dụng trong thị trường bất động sản. Đây là hệ
thống chính sách quy định về quyền và nghĩa vụ tài chính đối với các chủ thể tham
gia nền thị trường. Các chính sách tài chính cho phép Nhà nước điều tiết các
khuyến khích hay hạn chế hoạt động của thị trường bất động sản ở những phân
18
khúc nhất định. Thông qua các chính sách tài chính Nhà nước có thể thực hiện
quyền bình đẳng giữa các đối tượng tham gia thị trường bất động sản cũng như tạo
lập cơ chờ để Nhà nước tăng nguồn thu ngân sách một cách hiệu quả.
Bên cạnh đó, các chính sách tài chính- tín dụng hợp lý cũng góp phần huy động
nguồn vốn nội tại dồi dào của thị trường bất động sản.Các bất động sản thường có
giá trị lớn nên luồng vốn cần thiết để đầu tư vào bất động sản là không hề nhỏ. Để
huy động được luồng vốn này rất cần tới các chính sách tài chính- tín dụng trên thị
trường bất động sản đó là vốn vay, trái phiếu đô thị và xây dựng, ngân sách đầu tư
vào kết cầu hạ tầng đây là những chính sách khuyến khích phát triển thị trường.
Bên cạnh đó là những chính sách điều tiết thị trường như thuế, phí, lệ phí, khung giá,
bảo hiểm…Việc sử dụng khéo léo hai luồng chính sách tài chính- tín dụng đối với thị
trường bất động sản sẽ giúp thị trường phát triển mạnh mẽ và bền vững. Do đó, các
chính sách tài chính- tín dụng phải được xây dựng cụ thể, hoàn thiện, đồng bộ, khoa
học và minh bạch, đảm bảo hiệu quả khi áp dụng vào thực tiễn thị trường.
2.4.4. Công cụ hành chính
Công cụ hành chính ở đây là hệ thống các văn bản hành chính quy định về sở
hữu, tạo lập hay lưu thông của bất động sản. Các công cụ hành chính giúp Nhà
nước quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản và giúp doanh nghiệp có những
chứng minh pháp lý cần thiết về quyền của mình đối với một bất động sản. Các
công cụ hành chính cần phải gọn nhẹ, minh bạch, tiết kiệm chi phí cho quá trình
hình thành… đảm bảo Nhà nước dễ quản lý, doanh nghiệp dễ chấp hành.
CHƯƠNG II: QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
I. Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam

1.1. Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam
1.1.1.Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam
19
Các thị trường bất động sản nói chung thường trải qua 5 giai đoạn phát triển đó
là giai đoạn sơ khởi, giai đoạn tập trung, giai đoạn tiền tệ hóa, giai đoạn tài chính
hóa và giai đoạn phát triển rực rỡ. Nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam
hiện nay mới chỉ trải qua ba giai đoạn phát triển.
• Giai đoạn sơ khởi
- Thị trường đất đai giữ vai trò then chốt và chủ yếu.
- Các giao dịch chủ yếu là về đất đai. Sự phát triển thị trường đất đai phụ thuộc vào
sự gia tăng của các giao dịch trên thị trường này.
- Tại Việt Nam:
+ Luật đất đai 1993 ra đời đã chuyển đổi từ việc Nhà nước quản lý đất đai bằng biện
pháp hành chính sang hình thức quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế kết hợp biện
pháp hành chính
+ Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Nghị định 61/Cp ngày 5/7/1994 về mua bán và kinh
doanh nhà ở, Nghị định 56/CP ngày 18-8-1995 ban hành quy chế cho người nước
ngoài , người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài thuê.
+ Các yếu tố ban đầu của pháp luật đã tạo tiền đề cho thị trường đất đai khởi tạo và
phát triển, nhờ đó mà khái niệm thị trường bất động sản bắt đầu biết đến tại Việt
Nam. Theo đó, tại Việt Nam manh nha hình thành những dấu hiệu đầu tiên về một
thị trường bất động sản đúng nghĩa.
• Giai đoạn tập trung hóa
- Thị trường đất đai, thị trường các công trình bất động sản trên đất, các vật kiến
trúc trên đất là thành phần chính của thị trường bất động sản.
- Thị trường đất đai hình thành giá đất. Giá đất là thành phần của giá đầu vào trong
mọi hoạt động sản xuất, dịch vụ, đồng thời tác động trực tiếp vào giá các bất động
sản trên thị trường.
- Tại Việt nam:
+ Từ khi có Luật Đất Đai 2003 và hàng loạt các văn bản dưới luật đã là tiền đề bổ

sung cho thị trường bất động sản phát triển: thị trường quyền sử dụng đất, thị trường
nhà ở…
+ Việc gia tăng các quyền cho người sử dụng đất đã làm sôi động, phát triển mạnh
mẽ hơn thị trường bất động sản trong nước, trong đó đặc biệt là thị trường quyền sử
dụng đất.
• Giai đoạn tiền tệ hóa
20
- Vẫn giữ những vai trò quan trọng như trong 2 giai đoạn đầu
- Tuy nhiên những giao dịch chủ yếu của thị trường được diễn ra trên thị trường cấp
III. Lợi nhuận của những nhà đầu tư bất động sản có được từ những hoạt động kinh
doanh trên thị trường này.
- Đất đai và BĐS được tiền tệ hóa được tiền tệ hóa một cách cụ thể chi tiết và lên
xuống theo thị trường.
- Thị trường đất đai hình thành nên giá trị thị trường của đất đai, sẽ làm giảm bớt
những yếu tố bó buộc chặt chẽ của nhà nước trong khung giá đất.
- Việt Nam trong những năm qua, thị trường bất động sản vẫn ở giai đoạn tiền tệ
hóa, mới manh nha những dấu hiệu của giai đoạn tài chính hóa.
+ các nhà đầu tư thường tự tìm hiểu và đầu tư theo cảm nhận thị trường của bản
thân, theo phong trào dẫn đến hiện tượng đầu cơ đất đai, đầu cơ nhà ở.
+ hậu quả: thị trường bong bóng, chụp giật, nóng lạnh bất thường.
1.1.2. Các đặc điểm của thị trường bất động sản
Bên cạnh những đặc điểm chung, thị trường bất động sản Việt Nam cũng có
những đặc điểm riêng cần tới vai trò quản lý của Nhà nước.
• Thị trường bất động sản Việt Nam chịu sự quản lý của Nhà nước Việt Nam
Hàng hóa bất động sản trên thị trường Việt Nam chủ yếu là đất đai nhưng đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý. Do đó, nó chịu sự quản lý
của Nhà nước. Hiến pháp Việt Nam 1992 quy định đất đai thuộc quyền sở hữu toàn
dân. Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm
bảo sử dụng đúng mục đích và hiệu quả. Trên cơ sở đó, hàng loạt văn bản pháp luật
đã được ban hành thừa nhận đất đai là một hàng hóa đặc biệt. Các văn bản này

cũng tham gia điều tiết các quan hệ trên thị trường bất động sản liên quan đến đất
đai nói riêng và toàn bộ thị trường bất động sản nói chung.
• Thị trường bất động sản Việt Nam thu hút vốn đầu tư lớn
Thị trường bất động sản Việt Nam tuy có thời gian hình thành và phát triển chưa
lâu nhưng những gì thị trường đang làm được cho thấy tốc độ phát triển mạnh mẽ
của thị trường. Thị trường hiện đang là kênh đẩu tư hấp dẫn của rất nhiều nhà đầu
tư. Theo báo cáo tổng hợp, từ đầu năm 2010 đến nay, dư nợ cho vay tín dụng để đầu
tư vào lĩnh vực bất động sản tăng khoảng 36% so với cùng kỳ năm ngoái đạt
khoảng 218.899 tỷ đồng. Từ năm 2009 đến nay, đã có 24 dự án nhà ở công nhân
21
khu công nghiệp được khởi công với tổng vốn đầu tư 2.600 tỷ đồng, tổng diện tích
753.000 m2, góp phần giải quyết chỗ ở cho khoảng 125.000 công nhân lao động tại
các khu công nghiệp. Ngoài ra còn có 33 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp đã
được triển khai với tổng vốn đầu tư 2.500 tỷ đồng, góp phần giải quyết chỗ ở cho
55.000 người.
• Thị trường bất động sản Việt Nam kém minh bạch
Các giao dịch trên thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay chủ yếu là giao
dịch thỏa thuận ngầm, chính vì thế việc thống kê và đánh giá tiềm năng của thị
trường là hết sức khó khăn. Các sàn giao dịch bất động sản hiện nay chỉ phản ánh
một phần rất nhỏ của thị trường và nó không mang tính điển hình. Các dự án được
mua đi bán lại khi thông tin vẫn chưa được nắm vững đã nâng cao rủi ro khi hoạt
động trong lĩnh vực này, theo đó, chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản Việt
Nam ngày càng thấp đi. Theo một số thông báo của các tổ chức bất động sản lớn
trên thế giới, chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang là
thấp nhất châu Á _ Thái Bình Dương. Các luồng thông tin trên thị trường bất động
sản Việt Nam hiện nay thường có tính xác thực không cao. Các thông tin này đang
gây ra những nhiễu động thị trường, thiệt hại cho nhà đầu tư. Điều này cũng ảnh
hưởng tới lòng tin của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
• Thị trường bất động sản Việt Nam phát triển mất cân đối
Những bất ổn của thị trường bất động sản Việt Nam tạo lên một bức tranh nhiều

mảng mầu tối cho thị trường, làm suy giảm uy tín của thị trường bất động sản. Thị
trường bất động sản Việt Nam phát triển lúc quá nóng, lúc quá lạnh gây nguy hiểm
cho đồng vốn của các nhà đầu tư. Sự phát triển mất cân đối cung cầu của thị trường
bất động sản không còn là một vấn đề mới tại Việt Nam. Là quốc gia đông dân thứ
13 trên thế giới nhưng diện tích đất tự nhiên của Việt Nam cũng chỉ ở hạng trung
bình. Với hơn 86 triệu dân thì nhu cầu về nhà ở và các công trình phục vụ những
nhu cầu thiết yếu khác là rất lớn nhưng nguồn cung nhỏ bé tại thị trường Việt Nam
chỉ như muối bỏ bể. Tình trạng thiếu hụt nguồn cung trầm trọng đẩy giá của bất
động sản lên cao khiến hiện tượng đầu cơ, ép giá đang kéo giãn giá bất động sản
giữa giá của củ đầu tư bán ra và giá đến tay người thực sự có nhu cầu. Đây đó trở
thành vấn nạn đau đầu trên thị trường bất động sản Việt Nam.
Ngoài ra, trên từng thị trường khác nhau thường có nhịp độ đầu tư khác nhau
với những chi tiết giao dịch khác nhau khiến các nhà đầu tư cần một thời gian dài
22
tìm hiểu để có thể yên tâm tham gia thị trường. Điển hình như thị trường bất động
sản Hà Nội thường có độ trễ vài năm so với thị trường bất động sản thành phố Hồ
Chí Minh nên các nhà đầu tư muốn mở rộng đầu tư từ một vùng cụ thể ra thị trường
cả nước cần phải mất nhiều thời gian thu thập thông tin.
II. Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam
2.1. Thực trạng quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam
Bằng các công cụ đang có, Nhà nước tiến hành quản lý thị trường bất động sản
Việt Nam với tiêu chí định hướng, hỗ trợ thị trường phát triển chuẩn tắc, minh bạch
và hài hòa với tổng thể phát triển của nền kinh tế xã hội.
2.1.1. Nhà nước tiến hành xây dựng hành lang pháp lý liên quan tới hoạt động
của thị trường bất động sản Việt Nam
Hành lang pháp lý này là cơ sở cho các hoạt động đang diễn ra trên thị trường
bất động sản. Các văn bản pháp lý quản lý thị trường bất động sản mà Nhà nước đã
ban hành bao gồm:
 Luật đất đai 2003 quy định về quản lý và sử dụng đất đai.
 Luật nhà ở 2005 ban hành ngày 29/11/2005 quy định cụ thể về công tác quản

lý nhà ở.
 Luật kinh doanh bất động sản quy định cụ thể về các hoạt động kinh doanh bất
động sản.
 Các nghị định, thông tư, quyết định hướng dẫn thị hành, sửa đổi, bổ sung cho
các văn bản luật trên.
Hành lang pháp lý về thị trường bất động sản tại Việt Nam hiện nay đã có quá
trình xây dựng và phát triển gần 20 năm qua. Kể từ khi hiến pháp 1992 công nhận
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý và Luật đất đai 1993 ra
đời đã mở ra những bước phát triển mới cho thị trường bất động sản. Từ đó đến
nay, hệ thống pháp luật điều tiết các quan hệ trên thị trường bất động sản Việt Nam
đã được liên tục chỉnh sửa để theo sát sự phát triển thực tế của thị trường. Việc áp
dụng luật đất đai và hệ thống các văn bản thực thi không nhất quán và không dự
đoán được là một trong những vấn đề chính hiện nay, tạo ra một môi trường kinh
doanh không ổn định và khó dự đoán.
2.1.2. Nhà nước xây dựng và thực hiện chiến lược phát triển thị trường bất động sản
Nhà nước xây dựng và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong tổng thể
chiến lược phát triển chung của nền kinh tế xã hội. Nhà nước tiến hành xây dựng các
bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổng thể cho cả nước và cho từng địa phương,
từng khu vực. Các bản quy hoạch và kế hoạch tổng thể thường có thời gian quy
23
hoạch 20 năm tầm nhìn 50 năm để đáp ứng nhu cầu phát triển mang tính chiến lược
lâu dài trên khu vực lớn hoặc đối với cả nước. Các bản quy hoạch nhỏ hơn thường có
thời gian quy hoạch là 10 năm chia thành hai kỳ kế hoạch, mỗi kỳ là 5 năm. Thông
qua các bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước thực hiện điều tiết sự phát
triển của thị trường bất động sản cho phù hợp với nguồn lực và xu hướng phát triển
chung của nền kinh tế xã hội. Điển hình như việc điều tiết quy hoạch thành phố Hà
Nội. Có thể thấy, từ khoảng năm 2005 trở lại đây, khu vực Hoàn Kiếm, Ba Đình
không còn là khu vực có nhịp độ phát triển các bất động sản hiện đại nhanh nhất thị
trường Hà Nội như trước nữa mà đã có sự chuyển dịch dần về phía Tây thành phố
theo đúng quy hoạch sử dụng đất mà thành phố đã đề ra.

Cho đến nay, Nhà nước đã thực hiện xây dựng quy hoạch kế hoạch sử dụng đất
cho hầu hết các địa phương trong cả nước. Các bản quy hoạch trước đây mang ý chí
riêng của Nhà nước khi các bản quy hoạch kế hoạch được Nhà nước đưa ra và thực
hiện mà không có sự tham gia đóng góp ý hiến của người dân. Hiện nay, quy trình
xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có xu hướng được Nhà nước thực hiện
theo hai chiều: Nhà nước tiến hành khảo sát thực tế và lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất; người dân tham gia góp ý phản hồi giúp Nhà nước đánh giá tính khả thi
và hiệu quả của bản quy hoạch mà mình đưa ra. Điển hình là bản Quy hoạch thành
phố Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050 đã được công khai triển lãm lấy ý kiến
của người của người dân. Triển lãm đã đón hàng ngàn lượt người tới tìm hiểu và
đóng góp ý kiến. Đây có thể coi là điển hình của công tác lập quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất trong giai đoạn mới.
2.1.3. Nhà nước tiến hành đăng ký các quyền đối với bất động sản
Cụ thể ở đây là quyền sử dụng đất là sở hữu các tài sản trên đất. Công tác này
giúp Nhà nước xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ và đồng bộ về tình hình
phát triển của các bất động sản trong suốt thời gian qua. Đây cũng là cơ sở để Nhà
nước xác lập các mối quan hệ cụ thể của các chủ thể đối với bất động sản mà mình
đang nắm giữ. Mối quan hệ này sẽ là cơ sở để thực hiện các giao dịch trên thị
trường bất động sản. Khi một bất động sản tham gia thị trường mà có sự minh bạch
trong sở hữu, sử dụng quản lý sẽ dễ dàng thâm nhập vào thị trường và giá trị của nó
cũng được thị trường công nhận một cách chính xác và minh bạch. Đây cũng là một
phương pháp giúp Nhà nước nắm chắc quản lý đối vơi với thị trường bất động sản.
24
Công tác cấp giây chứng nhận đã được Nhà nước thực hiện từ năm 1987 với
nhiều loại giấy chứng nhận khác nhau gây khó khăn trong công tác quản lý cho bản
thân Nhà nước và rối ren cho người dân. Cho đến nay, công tác đăng ký quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu các tái sản trên đất đã được thực hiện đồng bộ trên toàn
lãnh thổ Việt Nam. Theo đó, hơn 30.245.000 Giấy chứng nhận đã được cấp mới với
tổng diện tích là 16.976.000ha. Cụ thể cho từng ngành là:
(nguồn: Tổng cục thống kê)

2.1.4. Nhà nước kiểm soát thị trường bất động sản Việt Nam
Nhà nước tiến hành kiểm soát sự phát triển của thị trường bất động sản thông
qua việc kiểm soát các giao dịch trên thị trường. Theo đó, Nhà nước đưa ra những
yêu cầu cụ thể về các điều để đất đai có thể tham gia vào thị trường bất động sản
cũng như các hình thức sử dụng và các mối quan hệ liên quan trong hệ thống pháp
luật về đất đai và bất động sản. Các giao dịch về bất động sản phải được lập hồ sơ
rõ ràng và tiến hành các thủ tục theo các quy định cụ thể. Công tác này cũng là căn
cứ để Nhà nước thực hiện thu ngân sách từ các giao dịch bất động sản. Hiện nay,
nguồn thu từ các giao dịch trên thị trường đất đai là không hề nhỏ. Năm 2009, thu
ngân sách từ lệ phí trước bạ là 1337 tỷ đồng, từ thuế nhà đất là 1.203 tỷ đồng, từ
thuế chuyển quyền sử dụng đất là 262 tỷ đồng, tiền thuế thu nhập từ chuyển quyền
sử dụng đất là 1.083 tỷ đồng.
2.1.5. Nhà nước hỗ trợ thị trường phát triển
Nhà nước ngoài việc tạo lập pháp lý và kiểm soát thị trường bất động sản còn
xây dựng các cơ chế chính sách vĩ mô thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam
Loại đất
Diện tích đã cấp
giấy (ha)
Số giấy đã cấp
(chiếc)
Tỷ lệ hoàn thành
(%)
Nông nghiệp 7.635.913 14.428.824 86
Lâm nghiệp 8.841.606 1.212.832 72
Nuôi trồng thủy sản 500.784 963.052. 74,8
Đất ở nông thôn 409.374 11.145.566 81
Đất ở đô thị 79.916 3.448.199 71.5
Đất chuyên dùng 213.061 114.319 39,6
Đất cơ sở tôn giáo 5.572 14.315 42,4
25